[민사·임대차] 소재불명 임대인 상대 오피스텔 보증금 1억 3,000만 원 반환 판결

임대차보증금 130,000,000원 지급 판결

임대인이 소재불명이 되어 버린 오피스텔 전세. 법무법인 도모가 공시송달 절차로 재판을 진행해 보증금 1억 3,000만 원 전액 지급 판결을 받아냈습니다.

1. 사건의 개요

의뢰인 A씨는 오피스텔 한 호실을 보증금 1억 3,000만 원에 임차하여 2년간 거주하였습니다. 계약금과 잔금을 모두 지급하고 입주했지만, 임대차기간이 만료되었는데도 임대인은 보증금을 반환하지 않았고, 어느 순간부터는 주소지에서도 소재가 확인되지 않았습니다.

오피스텔·빌라 전세에서 임대인이 잠적하는 사건은 전세사기 국면에서 급증해 왔습니다. 임대인이 사라지면 내용증명도 반송되고 전화도 끊겨, 임차인은 어디서부터 손을 대야 할지조차 막막해집니다. 그러나 시간이 흐를수록 임대인 재산에 다른 채권자들의 압류가 쌓이고 회수 순위는 밀립니다. 소재불명이라는 벽을 절차적으로 넘는 것이 관건이었습니다.

2. 적용 법리

임대차가 기간 만료로 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고, 이는 목적물 인도 의무와 동시이행 관계에 있습니다.

임대인의 소재를 알 수 없어 통상의 방법으로 소송 서류를 송달할 수 없는 때에는 공시송달(민사소송법 제194조)에 의하여 재판을 진행할 수 있습니다. 법원 게시 등으로 송달의 효력을 발생시키는 제도로, 상대방이 잠적했더라도 판결 선고까지 이르는 길을 열어 줍니다. 다만 공시송달은 상대방의 절차권을 제한하는 예외적 제도인 만큼, 주소 조사와 송달 시도 등 소재 탐지 노력을 충실히 소명해야 법원이 허가합니다.

3. 법무법인 도모의 대응

법무법인 도모는 소재불명 사건의 승부처가 송달 단계라는 점을 알기에, 소 제기 전부터 공시송달 요건을 준비했습니다.

• 임대차계약서와 계약금·잔금 이체내역으로 보증금 1억 3,000만 원의 지급 사실을 빈틈없이 입증하여, 청구원인 자체에는 다툴 여지를 없앴습니다.

• 임대인의 주민등록상 주소와 실제 거주지 조사, 송달 시도 경과를 자료로 정리해 송달 불능 상황을 소명하였고, 법원의 공시송달 결정을 받아 재판을 공전 없이 진행했습니다.

• 목적물 인도와의 동시이행 관계를 반영한 청구취지로 구성하여, 판결 후 강제집행·경매 배당 등 회수 단계에서 주문을 둘러싼 다툼이 없도록 대비했습니다.

4. 결과

법원은 임대인은 의뢰인으로부터 부동산을 인도받음과 동시에 보증금 130,000,000원을 지급하라고 판결하였습니다. 소송비용은 전부 임대인 부담이고, 가집행선고도 붙었습니다.

의뢰인은 소재불명인 임대인을 상대로 보증금 전액의 집행권원을 확보했습니다. 이제 임대인 명의 재산을 추적해 강제집행하거나, 해당 오피스텔이 경매에 넘어가는 경우 배당 절차에서 권리를 주장하는 등 실질적 회수 수순으로 나아갈 수 있습니다.

임대인이 연락두절·소재불명이라고 해서 보증금을 포기할 이유는 없습니다. 법무법인 도모로 문의주시기 바랍니다.