아파트 하자보수, 어떻게 청구하나 — 부위별 담보책임기간부터 하자소송·감정까지

새 아파트에 입주했는데 벽에 금이 가고, 창틀 사이로 물이 스미고, 마감이 들뜨는 하자를 겪으시는 분들이 적지 않습니다. "건설사에 여러 번 말했는데 미루기만 한다"며 답답해하시는 경우가 특히 많습니다. 그러나 법은 아파트의 하자에 대하여 건설사(사업주체)와 분양자에게 분명한 책임을 지우고 있고, 입주민에게는 이를 청구할 수 있는 여러 수단을 마련해 두고 있습니다. 이 글에서는 아파트 하자보수 청구의 법적 근거와 부위별 책임기간, 그리고 청구부터 분쟁조정·소송·감정에 이르는 절차를 차분히 정리해 드리겠습니다.

아파트에 하자가 생겼을 때, 법은 무엇을 보장하나

아파트 하자에 대한 대응은 크게 두 갈래의 청구로 이어집니다. 하나는 하자를 실제로 고쳐 달라는 하자보수청구이고, 다른 하나는 보수에 갈음하거나 보수만으로 회복되지 않는 손해를 물어내라는 하자보수에 갈음한 손해배상청구입니다. 두 청구는 근거 법률과 행사할 수 있는 주체, 그리고 기간이 서로 달라서, 처음부터 이를 구분해 접근하는 것이 중요합니다.

아파트(공동주택)의 하자에는 두 개의 법률이 함께 적용됩니다. 하나는 공동주택의 관리와 하자보수 절차를 정한 공동주택관리법이고, 다른 하나는 구분소유 건물의 담보책임을 정한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)입니다. 두 법은 서로 배척하는 관계가 아니라, 보수의 절차와 보증금은 공동주택관리법이, 담보책임의 실체(누가 얼마 동안 무슨 책임을 지는가)는 집합건물법이 함께 규율하는 구조로 이해하시면 됩니다.

하자담보책임의 두 축 — 공동주택관리법과 집합건물법 제9조

먼저 공동주택관리법 제36조는 아파트를 건설·분양한 사업주체가 공동주택의 하자에 대하여 담보책임을 진다고 정하고, 같은 법 제37조는 입주자 등이 하자보수를 청구하면 사업주체가 이를 보수하도록 의무를 지웁니다. 여기에 더해 하자보수를 실질적으로 담보하기 위한 하자보수보증금 예치 의무(제38조)와, 분쟁을 신속히 해결하기 위한 하자심사·분쟁조정위원회(제39조)도 이 법에 근거를 두고 있습니다.

한편 집합건물법 제9조는 건물을 건축하여 분양한 자(분양자)와 그 시공자가 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다고 규정하면서, 그 내용에 관하여 민법상 수급인의 하자담보책임에 관한 규정(제667조 등)을 준용합니다. 특히 이 조항은 강행규정이어서, 구분소유자에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 분양계약서에 책임기간을 짧게 정해 두었더라도 법이 정한 기간보다 매수인에게 불리하다면 그 특약은 인정되지 않는다는 뜻입니다. "계약서에 그렇게 되어 있다"는 건설사의 주장에 위축될 필요가 없는 이유가 여기에 있습니다.

하자담보책임기간은 '부위별로' 다릅니다

가장 많이 오해하시는 지점이 바로 책임기간입니다. 아파트 하자의 담보책임기간은 하나로 정해져 있지 않고, 하자가 발생한 부위와 공사의 종류에 따라 다릅니다. 큰 원칙은 간단합니다. 건물의 뼈대에 해당하여 안전을 좌우하는 부분일수록 길고, 마감처럼 손쉽게 교체할 수 있는 부분일수록 짧습니다.

내력구조부·지반공사 — 10년

기둥·내력벽·보·바닥·지붕틀처럼 건물의 안전을 좌우하는 주요구조부(내력구조부)와 지반공사의 하자는 담보책임기간이 10년입니다. 집합건물법 제9조의2도 주요구조부 및 지반공사의 하자에 대하여 10년의 존속기간을 정하고 있어, 두 법의 결론이 사실상 같습니다. 골조나 지반과 관련된 중대한 하자라면 입주 후 상당한 시간이 지났더라도 청구할 여지가 남아 있는 경우가 많습니다.

시설공사별 — 2년·3년·5년

그 밖의 시설공사는 공동주택관리법 시행령이 정한 바에 따라 대체로 다음과 같이 나뉩니다.

• 5년: 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적공사, 지붕·방수공사 등 구조와 밀접한 공사

• 3년: 급·배수 및 위생설비, 난방·냉방·환기설비, 창호공사, 목공사, 조경, 전기·소방·정보통신공사 등

• 2년: 미장·도배·도장·타일 등 마감공사와 일부 가전·부대설비 등

책임기간의 기산점도 부위에 따라 다릅니다. 각 세대 내부(전유부분)의 하자는 구분소유자에게 인도한 날부터, 복도·주차장·외벽·지하주차장 같은 공용부분의 하자는 사용승인일(사용검사일)부터 기간을 계산합니다. 따라서 "입주한 지 2년이 지났으니 이제 아무것도 청구할 수 없다"는 생각은 정확하지 않습니다. 2년은 주로 마감공사에 적용되는 기간일 뿐, 방수나 골조 등은 여전히 기간이 남아 있는 경우가 많습니다.

누가 청구할 수 있나 — 입주자·입주자대표회의·구분소유자·관리단

청구권자는 하자의 위치와 청구의 종류에 따라 달라집니다. 공동주택관리법상 하자보수청구는 입주자, 입주자대표회의, 관리주체(관리사무소), 집합건물법상 관리단 등이 할 수 있습니다. 통상 각 세대의 하자는 그 세대 입주자가, 복도·외벽 등 공용부분의 하자는 입주자대표회의 등이 사업주체에게 보수를 요구하는 방식으로 진행됩니다.

다만 하자보수에 갈음한 손해배상청구권은 성질이 다릅니다. 판례는 집합건물의 하자담보추급에 따른 손해배상청구권은 원칙적으로 각 구분소유자에게 귀속한다고 보고 있습니다. 따라서 입주자대표회의가 공용부분 하자에 대한 손해배상을 소송으로 구하려면, 구분소유자들로부터 그 채권을 양도받는 등의 절차를 갖추어야 하는 경우가 많습니다. 실무에서 대표회의가 소송을 준비하며 세대별로 채권양도 동의서를 걷는 것은 바로 이 때문입니다. 어떤 권리를 누구의 이름으로 행사할지 초기에 정리해 두지 않으면, 뒤늦게 당사자적격이 문제 되어 절차가 지연될 수 있습니다.

하자보수 청구의 단계별 절차

아파트 하자 대응은 대체로 다음 순서로 진행됩니다. 각 단계에서 남기는 기록이 이후 절차의 증거가 되므로, 처음부터 문서로 관리하는 것이 유리합니다.

1. 하자 조사와 목록 작성: 세대와 공용부분의 하자를 사진·영상과 함께 목록으로 정리합니다. 규모가 크면 하자진단 전문업체의 조사보고서를 확보하면 이후 감정에서 유리합니다.

2. 사업주체에 하자보수 청구: 하자 목록과 보수 요구를 서면(내용증명 등)으로 통지합니다. 청구 시점이 담보책임기간 안이어야 하므로, 부위별 남은 기간을 먼저 확인해야 합니다.

3. 보수 이행 또는 거부 확인: 사업주체가 보수를 하지 않거나 일부만 하는 경우, 그 경과와 미이행 부분을 기록으로 남깁니다.

4. 하자심사·분쟁조정 신청 또는 소송 검토: 다툼이 있으면 하자심사·분쟁조정위원회에 신청하거나, 손해배상 소송을 준비합니다.

5. 하자보수보증금 청구: 사업주체가 정당한 이유 없이 보수 의무를 이행하지 않으면, 예치된 보증금으로 보수 비용을 충당하는 방안을 검토합니다.

순서를 건너뛰거나, 기간 확인 없이 감정에만 매달리다가 정작 책임기간을 넘겨 청구권을 잃는 일이 실제로 적지 않습니다. 절차의 각 단계는 서로 맞물려 있으므로, 초기에 전체 그림을 그려 두는 것이 안전합니다.

하자보수보증금 — 사업주체가 보수하지 않을 때의 안전장치

사업주체가 도산하거나 보수를 계속 미루면 입주민만 손해를 볼 수 있습니다. 이를 막기 위해 공동주택관리법 제38조는 사업주체가 하자보수보증금을 예치하도록 의무화하고 있습니다. 실무에서는 사업주체가 주택도시보증공사 등 보증기관의 하자보수보증서를 제출하는 방식으로 이 의무를 이행하는 경우가 대부분입니다.

사업주체가 정당한 이유 없이 하자보수를 이행하지 않으면, 입주자대표회의 등은 이 보증금(또는 보증금 청구권)으로 직접 하자를 보수하고 그 비용에 충당할 수 있습니다. 다만 보증금은 어디까지나 하자보수를 위한 것이므로, 실제 보수에 사용하고 정산하는 등 법령이 정한 용도와 절차를 지켜야 합니다. 보증금과 보증서에도 청구할 수 있는 기간이 정해져 있으므로, 그 존재를 모른 채 방치하다가 기간을 넘겨 청구하지 못하는 일이 없도록 주의가 필요합니다.

하자심사·분쟁조정위원회와 하자소송 — 감정이 승패를 가른다

사업주체와 하자의 존재 여부·범위·보수비용을 두고 다투게 되면, 크게 두 갈래의 길이 있습니다. 사안의 규모와 쟁점의 성격에 따라 알맞은 절차를 고르는 것이 중요합니다.

하자심사·분쟁조정위원회

국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정(하자심사)하고, 당사자 사이의 분쟁을 조정하거나 재정합니다. 소송보다 신속하고 비용 부담이 적다는 장점이 있어, 쟁점이 비교적 분명하거나 규모가 크지 않은 사건에서 널리 활용됩니다.

하자소송과 감정

손해배상의 범위가 크거나 다툼이 첨예하면 하자소송(손해배상청구)으로 나아가게 됩니다. 이 소송의 핵심은 하자감정입니다. 법원이 지정한 감정인이 현장을 조사해 하자의 존재와 원인, 그리고 보수에 필요한 비용을 산정하며, 이 감정 결과가 사실상 배상액을 좌우합니다. 따라서 감정 항목이 누락되지 않도록 하자를 빠짐없이 특정하고, 감정 과정에서 적극적으로 의견을 개진하는 것이 결과를 크게 좌우합니다. 아울러 손해배상청구권에도 담보책임기간과 별도로 소멸시효 등의 기간 제한이 문제 될 수 있으므로, 기간이 남아 있을 때 늦지 않게 절차에 착수하는 것이 무엇보다 중요합니다.

자주 묻는 질문

입주한 지 2년이 지나면 하자보수를 청구할 수 없나요?

그렇지 않습니다. 2년은 미장·도배 등 마감공사에 주로 적용되는 기간일 뿐입니다. 방수·철근콘크리트 등은 5년, 기둥·내력벽 등 주요구조부와 지반공사는 10년까지 담보책임기간이 인정되므로, 하자가 발생한 부위별로 남은 기간을 따져 보아야 합니다.

건설사가 "분양계약서에 그렇게 적혀 있다"며 책임기간이 짧다고 합니다.

집합건물법 제9조는 강행규정이어서, 법이 정한 기간보다 구분소유자(매수인)에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 계약서 문구만으로 법정 담보책임이 줄어들지는 않으므로, 실제 부위별 법정 기간을 기준으로 판단하시면 됩니다.

세대 안의 하자와 복도·외벽 하자는 청구 방법이 다른가요?

세대 내부(전유부분)의 하자는 해당 세대 입주자가, 복도·주차장·외벽 등 공용부분의 하자는 입주자대표회의나 관리단 등이 청구하는 것이 일반적입니다. 특히 공용부분의 손해배상은 구분소유자에게 귀속하는 권리를 대표회의가 양수받아 행사하는 구조인 경우가 많아, 초기부터 권리관계와 절차를 설계해 두는 것이 좋습니다.

하자소송은 시간이 오래 걸리나요?

감정 절차가 포함되면 상당한 기간이 소요될 수 있습니다. 그래서 쟁점이 분명한 사건은 분쟁조정을, 규모가 크고 다툼이 큰 사건은 소송을 선택하는 등 사안에 맞는 절차를 고르는 것이 중요합니다. 다만 어떤 길을 택하든, 부위별 담보책임기간이 지나기 전에 청구나 신청을 해 두는 것이 핵심입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

아파트 하자 사건은 어느 부위가 어떤 기간의 책임 대상인지, 누가 무엇을 청구할 수 있는지를 정확히 가르는 데서 승패가 갈립니다. 특히 공용부분 손해배상과 감정 절차는 초기의 권리관계 정리와 자료 확보에 따라 결과가 크게 달라집니다. 신축 아파트의 하자로 고민하고 계시거나 입주자대표회의 차원의 대응을 준비하고 계신다면, 부위별 책임기간 검토부터 청구·조정·소송과 감정 대응 전략까지 법무법인 도모가 함께 살펴 드리겠습니다. 수원 광교의 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.