재개발·재건축 총회결의 무효와 조합임원 해임 — 조합 운영이 잘못 굴러갈 때 조합원이 쓸 수 있는 방법

총회 안내문을 받고 나서야 어떤 안건이 올라가는지 알게 되거나, 총회가 끝난 뒤에 "이미 의결되었으니 따르라"는 통보를 받는 경우가 적지 않습니다. 수억 원대의 분담금이 걸린 결정이 며칠 사이에 확정되는 셈입니다. 재개발·재건축 조합은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '도시정비법')에 따라 설립된 법인이고, 사업의 중요한 사항은 반드시 총회 의결을 거치도록 되어 있습니다. 이 글에서는 총회 결의가 무효가 되는 대표적인 하자와 이를 다투는 방법, 그리고 조합임원 해임 절차를 조합원의 입장에서 정리합니다.

왜 '총회 결의'가 조합 분쟁의 출발점인가

조합의 의사는 조합장 개인이나 이사회가 아니라 총회에서 정해집니다. 도시정비법은 정관의 변경, 자금의 차입, 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약, 시공자·설계자·감정평가법인 등의 선정과 변경, 정비사업비의 사용, 조합임원의 선임과 해임, 사업시행계획서의 작성과 변경, 관리처분계획의 수립과 변경, 청산금의 징수·지급, 조합의 해산 등을 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항으로 정하고 있습니다.

바꾸어 말하면, 총회 의결을 거치지 않았거나 그 의결에 하자가 있으면 그 위에 쌓아 올린 계약과 인가처분까지 흔들릴 수 있다는 뜻입니다. 조합 운영에 문제를 느끼는 조합원이 가장 먼저 살펴야 할 곳이 총회인 이유가 여기에 있습니다.

총회 의결 정족수 — 원칙과 가중 정족수

일반적인 정족수

총회의 의결은 법이나 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 찬성으로 이루어집니다. 서면으로 의결권을 행사한 조합원은 정족수를 계산할 때 출석한 것으로 봅니다.

가중 정족수가 적용되는 안건

사업시행계획서의 작성·변경과 관리처분계획의 수립·변경은 사업비와 분담금에 직결되므로 더 무거운 정족수가 적용됩니다. 원칙적으로 조합원 과반수의 찬성이 필요하고, 정비사업비가 법에서 정한 비율 이상으로 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 있어야 합니다. 정관의 변경 역시 그 내용에 따라 가중된 찬성 요건이 요구됩니다. 구체적인 비율은 개정될 수 있으므로 총회 전에 현행 규정과 조합 정관을 함께 확인하시기 바랍니다.

'직접 출석' 요건

서면결의서만으로 총회를 채우는 관행을 막기 위해, 도시정비법은 일정 비율 이상의 조합원이 총회 장소에 직접 출석할 것을 요구합니다. 특히 창립총회, 사업시행계획서·관리처분계획을 의결하는 총회는 일반 총회보다 높은 직접 출석 비율이 적용되고, 시공자 선정을 의결하는 총회는 조합원의 과반수가 직접 출석하여야 합니다. 직접 출석 요건을 채우지 못한 결의는 그 자체로 무효가 될 수 있는 중대한 하자입니다. 다만 직접 출석 비율과 전자적 방법에 의한 의결권 행사에 관한 규정은 개정이 잦으므로, 총회 전 현행 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다.

결의를 무효로 만드는 대표적 하자

소집절차의 하자

총회는 조합장이 소집하는 것이 원칙이고, 법과 정관이 정한 수 이상의 조합원 또는 대의원의 요구가 있으면 조합장이 소집하여야 합니다. 소집권한이 없는 사람이 연 총회는 원칙적으로 효력을 인정받기 어렵습니다.

• 통지기간 위반: 총회 개최일로부터 법이 정한 기간 이전까지 회의의 목적·안건·일시·장소를 조합원에게 통지하여야 합니다. 통지가 늦거나 일부 조합원에게 누락되면 하자가 됩니다.

• 안건 미기재: 통지서에 적히지 않은 안건을 총회 현장에서 상정해 의결하는 것은 대표적인 하자입니다. 조합원에게 판단할 기회를 주지 않았기 때문입니다.

• 자료 미제공: 예산안, 계약 조건, 분담금 추산액 등 판단에 필요한 자료가 제시되지 않은 채 이루어진 의결은 하자가 문제 될 수 있습니다.

서면결의서·위임장의 하자

실무에서 가장 다툼이 많은 부분입니다. 조합원은 서면으로 의결권을 행사하거나, 법이 정한 경우에 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있습니다. 대리 행사는 무제한 허용되는 것이 아니라 본인이 권한을 행사할 수 없어 배우자·직계존비속·형제자매 중 성년자를 대리인으로 정한 경우, 해외 거주 조합원이 대리인을 지정한 경우, 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정한 경우 등으로 제한됩니다. 자격 없는 사람이 다수의 위임장을 모아 행사했다면 해당 표는 무효로 평가될 수 있습니다.

또한 법원은 서면결의서를 이미 제출한 조합원이라도 총회에서 그 안건에 대한 결의가 이루어지기 전까지는 서면결의를 철회할 수 있다고 보고 있습니다. 철회서가 결의 전에 조합에 도달했는데도 이를 무시하고 찬성표로 계산했다면 정족수 계산 자체가 잘못된 것입니다. 서명 위조, 인감 도용, 백지 서면결의서에 사후 기재한 경우도 마찬가지입니다.

다만 모든 흠이 곧바로 무효가 되는 것은 아닙니다. 법원은 그 하자가 결의 결과에 영향을 미칠 정도로 중대한지를 함께 살펴봅니다. 문제 된 표를 제외해도 정족수가 충족된다면 결의가 유지될 수 있으므로, 다투기 전에 표 계산부터 해 보아야 합니다.

총회결의를 다투는 방법 — 민사소송인가 행정소송인가

인가·고시 전후로 절차가 갈립니다

이 구분을 놓치면 소송 자체가 각하될 수 있습니다. 사업시행계획이나 관리처분계획은 관할 행정청의 인가·고시를 거치면 행정처분의 성격을 갖게 됩니다. 대법원은 인가·고시가 있은 뒤에는 총회결의의 하자를 이유로 민사소송으로 결의 무효확인을 구할 것이 아니라, 그 계획 자체의 취소나 무효확인을 구하는 항고소송으로 다투어야 한다는 입장을 취하고 있습니다. 반대로 인가·고시 전이라면 계획안에 대한 총회결의의 효력을 다투는 소송은 행정소송법상 당사자소송에 해당합니다.

항고소송에는 제소기간이 있습니다. 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 이내에 제기하여야 하므로, 고시일을 확인하는 것이 무엇보다 급합니다. 반면 시공자 선정 결의, 정관 변경 결의, 임원 선임·해임 결의 등 인가를 전제로 하지 않는 사항은 조합의 주된 사무소를 관할하는 법원에 결의 무효확인 또는 부존재확인의 소를 제기하는 것이 일반적입니다.

본안소송만으로는 늦습니다 — 효력정지가처분

소송을 냈다고 해서 사업이 멈추지는 않습니다. 판결이 나기 전에 계약이 체결되고 공사가 진행되면, 나중에 이겨도 원상회복이 어려워 실익이 사라질 수 있습니다. 그래서 실무에서는 본안소송과 함께 총회결의 효력정지가처분을 신청합니다. 가처분에서는 결의에 하자가 있다는 소명뿐 아니라 지금 멈추지 않으면 회복하기 어려운 손해가 생긴다는 점(보전의 필요성)을 함께 소명해야 하므로, 계약 체결 임박 시점 등 시급성을 구체적으로 제시하는 것이 중요합니다.

조합임원 해임 — 절차와 실무 포인트

해임총회의 구조

조합임원의 해임은 조합장의 협조 없이도 가능하도록 별도의 길이 열려 있습니다. 도시정비법은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 조합임원을 해임할 수 있도록 정하고 있습니다. 이때 요구자 대표로 선출된 사람이 해임총회의 소집과 진행에 관하여 조합장의 권한을 대행합니다. 조합장이 소집에 협조하지 않는 상황을 전제로 만들어진 규정입니다.

주의할 점은 발의 요건과 의결 요건이 다르다는 것입니다. 10분의 1 이상이 모이면 총회를 열 수 있을 뿐이고, 실제 해임은 총회에서 과반수 출석·과반수 동의를 얻어야 합니다. 또 해임 안건은 대상 임원과 해임 사유를 특정해 통지해야 하며, 해임 대상자에게 소명 기회를 주었는지도 뒤에 다투어지는 쟁점입니다.

해임 후에도 자리에서 물러나지 않는다면

해임 결의가 있었는데도 기존 임원이 조합 인장과 사무실을 점유한 채 업무를 계속하는 경우가 있습니다. 이때는 직무집행정지가처분을 신청하고, 필요하면 직무대행자(실무상 임시조합장 등) 선임을 함께 구합니다. 법원이 선임한 직무대행자는 원칙적으로 조합의 통상사무만 처리할 수 있고, 시공자 선정이나 관리처분계획 의결처럼 통상사무를 벗어나는 행위는 법원의 허가를 받아야 합니다. 조합은 법인이므로 임원 변동과 직무집행정지에 관하여 등기 정리도 필요합니다.

조합임원의 형사책임과 조합원의 대응

조합 운영 분쟁은 민사에 그치지 않는 경우가 많습니다. 도시정비법은 총회 의결을 거쳐야 하는 사항을 의결 없이 추진하거나 시공자 선정 과정에서 금품이 오간 경우 등에 대하여 별도의 벌칙 규정을 두고 있고, 추진위원장·조합임원 등은 형법상 뇌물 관련 규정을 적용할 때 공무원으로 의제됩니다. 조합 자금을 용도 외로 사용하거나 특정 업체에 부당한 이익을 주어 조합에 손해를 입힌 경우에는 업무상횡령·업무상배임이 문제 될 수 있습니다.

다만 형사고소는 강력한 만큼 신중해야 합니다. 회계자료와 계약서 등 객관적 자료 없이 의혹만으로 고소하면 무혐의로 종결되고, 오히려 무고나 명예훼손 문제로 되돌아올 수 있습니다. 조합원의 자료 열람·복사 요청을 통해 근거를 확보한 뒤 순서를 정하는 것이 안전합니다.

다투기 전 준비할 자료와 흔한 오해

총회 관련 분쟁은 결국 '숫자'와 '서류'의 싸움입니다. 아래 자료를 시간 순으로 정리해 두시면 검토가 훨씬 빨라집니다.

1. 조합 정관과 그 변경 이력, 조합원 명부

2. 총회 소집통지서(발송일·수령일 확인 가능한 형태), 안건 자료와 책자

3. 총회 의사록, 참석자 명부, 직접 출석자 명부, 녹취·속기록

4. 서면결의서와 위임장 사본, 철회서 및 그 도달 자료

5. 문제 된 계약서, 자금 집행 내역, 사업시행계획·관리처분계획 인가 및 고시문(고시일 필수)

자주 보이는 오해도 짚어 두겠습니다. 첫째, 결의에 하자가 있다고 해서 사업이 자동으로 멈추지 않습니다. 별도의 가처분이 필요합니다. 둘째, 총회에 참석해 이의 없이 찬성한 조합원이 뒤늦게 같은 하자를 문제 삼으면 다투기 어려워질 수 있으므로, 현장에서 이의를 제기하고 그 사실을 의사록에 남기는 것이 중요합니다. 셋째, 무효확인의 소는 제소기간 제한이 없다고 알려져 있지만, 인가·고시가 나면 항고소송의 제소기간이 적용되고 사업이 진행될수록 다툴 실익이 줄어듭니다. 시간이 곧 권리인 영역입니다.

자주 묻는 질문

총회에 참석하지 못하고 서면결의서를 냈는데, 나중에 마음이 바뀌었습니다. 취소할 수 있나요?

총회에서 해당 안건에 대한 결의가 이루어지기 전까지는 철회가 가능하다는 것이 법원의 태도입니다. 다만 철회 의사가 결의 전에 조합에 도달했다는 점을 증명할 수 있어야 하므로, 내용증명우편이나 조합 사무실 접수 확인 등 도달 사실이 남는 방법으로 제출하시기 바랍니다.

관리처분계획 총회 결의에 문제가 있는데, 이미 구청에서 인가가 났습니다. 어떻게 해야 하나요?

인가·고시 이후에는 총회결의 자체의 무효확인을 민사소송으로 구하기보다 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하는 행정소송으로 다투는 것이 원칙입니다. 취소소송에는 제소기간이 있으므로 고시일을 먼저 확인하고 즉시 검토하셔야 합니다. 절차 선택을 잘못하면 내용을 따져 보지도 못한 채 각하될 수 있습니다.

조합원 10분의 1을 모으면 조합장을 바로 해임할 수 있나요?

아닙니다. 10분의 1 이상의 요구는 해임총회를 열 수 있는 발의 요건일 뿐이고, 실제 해임은 그 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의를 얻어야 합니다. 또한 해임 사유와 대상자를 명확히 특정해 통지하고 소명 기회를 부여했는지가 이후 해임결의의 효력 다툼에서 쟁점이 됩니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

재개발·재건축 조합 분쟁은 어떤 절차를, 언제, 어떤 형식으로 선택하느냐에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 같은 하자라도 인가·고시 전이라면 결의를 다투고, 그 뒤라면 계획 자체를 다투어야 하며, 본안소송만 내고 가처분을 놓치면 이기고도 되돌릴 것이 남지 않습니다. 총회 통지문을 받으셨거나 이미 의결된 안건 때문에 고민이시라면, 통지서와 의사록·서면결의서 등 자료를 지참해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 사실관계를 함께 정리하고 실익 있는 대응 순서를 제시해 드리겠습니다.