조합원 모집 단계의 설명은 어디까지 허용되나 — 사기죄와 표시광고법의 경계

홍보관에서 들은 설명과 몇 년 뒤의 현실이 너무 달라 상담을 오시는 분들이 많습니다. 확정된 분양가라고 했는데 추가분담금 통지가 오고, 곧 인가가 난다고 했는데 토지는 그대로입니다. 반대로 모집을 담당했던 분들의 이야기도 들어 보면, 그때는 실제로 협상이 진행되고 있었고 그렇게 될 것이라 믿었다고 합니다. 결론부터 말씀드리면 모집 단계의 설명에는 확인 가능한 사실과 앞날에 대한 전망이 섞여 있고, 형사책임의 경계는 정확히 그 둘을 가르는 자리에 그어집니다. 확보율이나 인가 단계처럼 그 시점에 확인 가능한 사실을 다르게 말했다면 선을 넘은 것이고, 사업 전망에 대한 낙관은 그 자체로는 기망이 되기 어렵습니다. 이 글에서는 모집이 언제부터 가능한지, 법이 광고에 무엇을 담도록 요구하는지, 어떤 설명이 기망이 되고 어떤 침묵이 기망이 되는지, 편취의 범의는 무엇으로 판단되는지, 그리고 표시광고법과 사기죄가 어떻게 다른지를 정리해 드립니다.

모집은 아무 때나 할 수 있는 것이 아닙니다

주택법은 조합원을 모으기 전에 사업 대지의 절반, 즉 50퍼센트 이상에 대한 사용권원을 먼저 확보하고 관할 행정청에 신고한 뒤 공개로 모집하도록 정하고 있습니다. 조합원을 먼저 모아 그 돈으로 땅을 사는 순서를 막기 위한 장치입니다. 신고 없이 모집했거나 요건에 미달한 상태에서 모집을 진행했다면 그 자체가 주택법 위반이 됩니다.

이 요건은 형사 사건에서 배경으로 작동합니다. 절반의 토지도 확보하지 못한 상태에서 모집을 시작했다면, 모집주체가 사업의 실현 가능성을 어떻게 인식하고 있었는지가 정면으로 문제됩니다. 다만 주택법 위반이 곧 사기죄는 아닙니다. 신고 의무 위반은 행정 절차와 처벌 규정의 문제이고, 사기죄는 개별 가입자에 대한 기망과 착오, 재산 처분, 그리고 편취의 범의를 따로 요구합니다. 이 둘을 섞어 주장하면 정작 다투어야 할 지점을 놓치게 됩니다.

광고에 반드시 들어가야 하는 것

주택법은 조합원 모집 광고에 관한 준수사항을 두고 있습니다. 대체로 조합원 모집을 위한 광고라는 사실, 조합원의 자격 기준, 조합설립인가를 받지 않았다면 그 사실, 토지의 사용권원과 소유권 확보 현황 등을 명시하도록 요구하고, 가입을 권유하거나 계약을 체결할 때 사업의 주요 정보를 설명하고 확인받도록 하고 있습니다.

이 규정은 단순한 형식 요건이 아닙니다. 법이 미리 정해 둔 이 항목들은 허용되는 설명의 하한선입니다. 여기에 열거된 사항은 말할지 말지를 고를 수 있는 정보가 아니라 반드시 알려야 하는 정보로 이미 지정되어 있습니다. 따라서 이 항목을 빠뜨리거나 반대로 설명한 사안은 이후 기망 여부를 판단할 때 대단히 불리하게 작용합니다.

실무에서 다투어지는 지점은 대개 서면과 구두의 불일치입니다. 팸플릿과 계약서에는 인가 전이라는 사실과 확보율이 작게 적혀 있는데, 상담 자리에서는 사실상 확정된 사업이라는 취지로 설명하는 구조입니다. 서류에 적어 두었다는 사정만으로 구두 설명의 책임이 사라지지는 않습니다. 반대로 가입자 입장에서도 서류에 명확히 기재되어 있었다면 자신이 어떤 설명을 어떻게 받았는지를 별도로 증명해야 합니다.

기망이 되는 설명과 되지 않는 설명

사기죄는 사람을 기망하여 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득할 때 성립하고, 형법은 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금으로 정하고 있습니다. 여기서 기망은 거래상 중요한 사항에 관하여 사실과 다른 것을 알려 상대방을 착오에 빠뜨리는 것을 뜻합니다. 판례는 거래 관행상 어느 정도의 과장이나 강조는 시인될 수 있고 신의성실의 원칙에 반하지 않는 범위라면 기망으로 보지 않는다는 취지로 판단해 왔습니다.

그래서 경계는 두 개의 질문으로 그어집니다. 그 말이 그 시점에 확인 가능한 사실인가 아니면 앞날에 대한 평가인가, 그리고 그것이 가입 여부를 좌우할 만큼 중요한 사항인가입니다. 이 기준을 실제 문구에 대 보면 다음과 같이 나뉩니다.

• 입지가 좋아 앞으로 가치가 오를 것 — 전망에 대한 의견으로, 그 자체로는 기망이 되기 어렵습니다.

• 토지를 이미 상당 부분 확보했다는 구체적 수치 — 그 시점에 확인 가능한 사실이므로, 실제와 다르면 전형적인 기망입니다.

• 확정된 분양가이고 추가분담금은 없다 — 지역주택조합은 사업비 증감에 따라 분담금이 변동하는 구조여서, 확정이라 단언하는 것은 구조 자체를 사실과 다르게 알리는 설명입니다.

• 동호수가 지정되었다 — 사업계획승인 전에 확정될 수 없는 사항을 확정된 것처럼 알린 경우입니다.

• 몇 년 뒤 입주 가능 — 일정은 본래 전망이지만, 인가 요건조차 갖추지 못한 상태에서 확정적으로 단언하면 사실과 다른 고지에 가까워집니다.

정리하면 확인 가능한 숫자와 절차 단계를 사실과 다르게 말하는 순간 경계를 넘습니다. 반대로 사업의 장래에 대한 낙관적 평가는 그것만으로 형사책임의 근거가 되지 않습니다. 모집주체 측 방어의 첫 단계는 문제된 발언을 이 두 갈래로 분류하는 일이고, 가입자 측 준비의 첫 단계도 같습니다.

말하지 않은 것도 기망이 될 수 있습니다

거짓말을 하지 않았으니 문제가 없다고 생각하시는 분들이 많지만, 사기죄의 기망에는 침묵도 포함될 수 있습니다. 판례는 상대방이 그 사정을 알았더라면 거래에 응하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 고지의무가 인정되고, 이를 알리지 않은 것이 기망이 된다는 취지로 판단해 왔습니다.

조합 모집 국면에서 고지의무가 문제되는 사정은 대체로 정해져 있습니다. 토지 사용권원 확보가 오랫동안 정체되어 있다는 사실, 사업부지에 신탁등기나 근저당, 가압류가 설정되어 있다는 사실, 잔여 토지주와 소송이나 협상 결렬 상태에 있다는 사실, 인허가가 반려되었거나 심의가 통과되지 못한 사실, 이미 조합 자금이 상당 부분 소진되어 추가 자금 없이는 진행이 어렵다는 사실입니다.

다만 고지의무의 범위가 무한한 것은 아닙니다. 등기부로 누구나 확인할 수 있는 사항, 가입자가 이미 알고 있었거나 알 수 있었던 사정, 사업 진행에 통상 따르는 일반적 위험까지 모두 고지의무의 대상이 된다고 보기는 어렵습니다. 어디까지가 알려야 할 사정인지는 사안에 따라 갈리고 하급심의 판단이 나뉘는 영역이므로, 양쪽 모두 그 사정이 가입 결정에 실제로 어떤 영향을 미쳤을 것인지를 구체적으로 다투어야 합니다.

편취의 범의는 따로 판단됩니다

설명이 사실과 달랐다는 점이 인정되어도 사기죄가 곧바로 성립하는 것은 아닙니다. 기망행위와 별개로 편취의 범의, 즉 돈을 받아 챙기려는 의사가 있었는지가 따로 심사됩니다. 판례는 사기죄의 고의가 미필적 고의로도 족하다고 보면서도, 피고인이 이를 부인하는 경우에는 범행 전후의 재정 상태와 거래의 이행 과정 등 객관적 사정을 종합해 판단해야 한다는 취지로 판시해 왔습니다.

조합 사건에서 이 판단의 중심에 놓이는 것은 결국 돈의 사용처입니다. 모집 당시 실제로 토지 매입 협상이 진행되고 있었는지, 받은 가입비와 분담금이 토지 매입과 인허가 비용으로 투입되었는지 아니면 대행사 용역비와 홍보비로 대부분 빠져나갔는지, 사업을 계속하려는 노력이 문서로 남아 있는지가 자료가 됩니다. 같은 사람이 여러 사업장에서 동일한 방식을 반복했다는 사정도 범의 판단에 강하게 작용합니다.

거꾸로 말하면 사업이 실패했다는 결과만으로는 편취의 범의가 인정되지 않습니다. 자금이 실제로 사업에 투입되었고 마지막까지 인허가를 추진한 기록이 남아 있다면, 설명의 일부가 과장되었더라도 편취의 범의를 다툴 여지는 충분히 남습니다. 이 다툼이 모집 사건 방어의 핵심이 되는 이유입니다.

같은 말이라도 시점에 따라 평가가 달라집니다

이 유형의 사건에서 가장 자주 간과되는 것이 시점입니다. 조합원 모집은 몇 달에서 몇 년에 걸쳐 계속되고, 그 사이 사업의 상태는 계속 변합니다. 그런데 홍보 문구와 상담 화법은 처음 만들어진 그대로 유지되는 경우가 많습니다.

모집 초기에 확보율이 꾸준히 오르고 잔여 필지 협상이 진행 중이었다면, 곧 인가를 받을 것이라는 설명은 근거 있는 전망입니다. 그러나 몇 년이 지나도록 확보율이 제자리이고 핵심 필지 협상이 결렬되었으며 자금까지 소진된 뒤에도 같은 문구를 반복했다면, 그때의 같은 말은 사실과 다른 고지에 가까워지고 편취의 범의까지 함께 인정되기 쉬워집니다.

그래서 모집주체 방어의 실질은 각 가입자의 가입 시점을 기준으로 그날의 사업 상태를 복원하는 작업입니다. 가입자가 수백 명인 사건에서 모든 가입자에 대해 결론이 같을 이유가 없고, 실제로 특정 시기 이후의 가입자에 대해서만 책임이 문제되는 구조가 자주 나타납니다. 가입자의 자리에서도 마찬가지입니다. 자신이 계약서에 서명한 그날의 확보율과 인가 상태, 그날 받은 안내 자료를 특정하는 것이 주장의 출발점이 됩니다.

표시광고법 위반과 사기죄는 별개입니다

과장 광고 문제는 표시·광고의 공정화에 관한 법률로도 다루어집니다. 이 법은 거짓이나 과장된 표시·광고, 기만적인 표시·광고 등 부당한 표시·광고를 금지하고, 위반에 대해 공정거래위원회의 시정조치와 과징금, 나아가 형사처벌까지 규정하고 있습니다. 그러나 이 법의 위반과 사기죄의 성립은 요건이 다릅니다.

차이는 세 가지입니다. 첫째, 표시광고법은 광고 자체의 부당성을 문제 삼고 개별 소비자가 실제로 착오에 빠져 돈을 냈을 것을 요구하지 않습니다. 반면 사기죄는 특정 피해자가 그 기망으로 착오에 빠져 재산을 처분했을 것을 요구합니다. 둘째, 그래서 광고가 부당하다고 판단되어도 개별 가입자에 대한 사기가 인정되지 않을 수 있고, 반대로 인쇄물 자체는 무난했는데 상담 과정의 구두 설명만으로 기망이 인정되는 사안도 있습니다. 셋째, 절차가 다릅니다. 표시광고법 위반에 대한 형사처벌은 공정거래위원회의 고발을 소추 조건으로 하고 있어, 개인이 고소한다고 곧바로 형사절차가 진행되지 않고 신고를 통해 조사를 요청하는 경로를 거치게 됩니다.

가입자에게 실질적으로 더 중요한 것은 민사 쪽일 수 있습니다. 표시광고법은 부당한 표시·광고로 손해를 입은 자에 대한 사업자의 손해배상책임을 정하면서, 고의나 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없도록 하고 있습니다. 형사 고소가 뜻대로 되지 않더라도 손해배상 청구의 근거로 활용될 수 있다는 뜻입니다.

가입자가 문제 삼는 순서와 모집주체가 준비할 자료

가입자의 자리에서는 순서가 중요합니다. 먼저 자신의 가입 시점을 특정하고, 그 시점의 객관적 사업 상태를 확인한 다음, 그때 받은 설명의 증거를 모으고, 마지막으로 형사와 민사 중 목적에 맞는 경로를 고르는 순서입니다. 증거로 쓰이는 것은 홍보관 팸플릿과 게시물, 상담 녹취, 문자와 메신저 기록, 가입계약서의 특약과 별지, 조합이 보낸 안내문입니다. 시간이 지날수록 홍보물은 폐기되고 담당자는 바뀌므로 확보를 서두르셔야 합니다.

모집주체의 자리에서 준비할 자료는 반대편에 있습니다. 시점별 토지 확보 현황 자료, 행정청에 제출한 모집 신고 서류, 광고물의 원본과 그 게시 기간, 상담 매뉴얼과 직원 교육 자료, 가입계약서와 설명 확인서, 그리고 자금 집행 내역입니다.

여기서 하나 짚어 둘 것이 있습니다. 가입계약서에 위험을 고지받았다는 확인 서명란이 있다면 유력한 자료가 되지만 그것만으로 끝나지 않습니다. 같은 자리에서 반대 취지로 설명한 녹취가 나오면 그 서명란은 형식적인 서류로 평가되어 오히려 불리하게 작용합니다. 서면과 구두를 일치시켜 두는 일이 사후의 어떤 방어보다 강력합니다.

자주 묻는 질문

홍보관 직원이 한 말인데 조합이나 발기인이 책임지나요

직원 개인의 일탈인지, 모집주체의 지시와 교육에 따른 설명인지에 따라 달라집니다. 상담 매뉴얼과 교육 자료에 같은 취지의 내용이 있거나 여러 직원이 동일하게 설명한 정황이 있다면 조직적 기망으로 평가될 가능성이 높아집니다. 반대로 특정 직원이 실적을 위해 임의로 한 설명이라면 모집주체의 책임 범위가 좁아질 수 있습니다. 상담 녹취가 여러 건 확보되면 이 판단이 크게 달라지므로, 양쪽 모두 이 지점을 먼저 정리하셔야 합니다.

확정분양가라고 들었는데 추가분담금 요구를 받았습니다. 사기인가요

확정분양가라는 설명은 지역주택조합의 구조와 정면으로 어긋나는 내용이어서 중요사항에 관한 사실과 다른 고지로 평가될 여지가 큽니다. 다만 사기죄가 성립하려면 그 설명을 한 사람에게 편취의 범의가 있었는지가 별도로 인정되어야 하고, 그때 받은 돈이 실제로 사업에 투입되었는지가 함께 판단됩니다. 형사와 별개로 계약의 취소나 해제를 통한 반환청구가 더 현실적인 경로인 경우도 많으므로 목적을 먼저 정하시는 편이 좋습니다.

저는 대행사 상담 직원인데 저도 처벌 대상인가요

실제로 조사를 받는 경우가 적지 않습니다. 회사가 준 자료대로 설명했을 뿐이라면 고의를 다툴 여지가 있지만, 회사 자료에도 없는 내용을 스스로 만들어 설명했거나 사업 상태가 나쁘다는 사정을 알면서도 반대로 안내했다면 책임을 피하기 어렵습니다. 사용한 자료와 교육 내용, 상급자의 지시 경위를 문서로 정리해 두시는 것이 중요합니다. 기억에 의존한 진술은 다른 직원의 진술이 나오면 흔들립니다.

광고물에는 다 적어 두었는데 상담에서만 다르게 말했다면 어떻게 되나요

인쇄물에 법정 기재사항이 들어 있다는 사정은 유리한 자료이지만 면책 근거는 아닙니다. 가입 결정에 실제로 영향을 준 것이 어느 쪽이었는지가 판단 대상이기 때문입니다. 작은 글씨로 기재된 사항과 상담 자리에서 반복해 강조된 내용이 충돌한다면, 후자가 가입자의 인식을 형성했다고 평가되기 쉽습니다. 반대로 가입자 측이라면 상담에서 실제 어떤 말을 들었는지를 증거로 남겨 두어야 이 주장을 할 수 있습니다.

사업이 잘 안 됐을 뿐인데 사기로 고소당했습니다

사업 실패와 사기는 다른 문제이고, 이 구분이 방어의 중심입니다. 모집 당시 토지 매입 협상이 실제로 진행되고 있었는지, 받은 자금이 사업에 투입되었는지, 인허가를 위해 어떤 조치를 했는지를 시점별 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다. 다만 특정 시기 이후에도 같은 홍보 문구를 그대로 사용했다면 그 시기의 가입자에 대해서는 다른 평가가 나올 수 있으므로, 가입 시기별로 방어의 강도를 달리 설계해야 합니다.

공정거래위원회에 신고하는 것과 고소하는 것 중 무엇이 먼저인가요

목적에 따라 다릅니다. 광고 자체의 위법성을 문제 삼고 다수 피해가 반복되는 것을 막으려면 공정거래위원회에 대한 신고가 맞는 경로이고, 표시광고법 위반의 형사처벌은 공정거래위원회의 고발을 거쳐야 하는 구조입니다. 반면 자신이 낸 돈을 돌려받는 것이 목적이라면 계약의 취소나 해제를 통한 반환청구와 보전처분이 우선입니다. 형사 고소는 그 자체로 회수 수단이 아니라는 점을 함께 고려하셔야 합니다.

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

모집 단계 사건은 말이 오간 사건이어서 자료가 없으면 진술의 대결로 흐르기 쉽습니다. 저희는 이 사건을 말이 아니라 시점과 문서 위에 다시 세우는 작업부터 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 가입 시점을 확정합니다. 가입계약서의 날짜, 가입비와 분담금의 입금일, 상담을 받은 시기를 확인해 사건의 기준일을 잡습니다. 이 기준일이 정해져야 그날의 사업 상태와 그날의 설명을 대응시킬 수 있습니다. 다음으로 그 시점의 객관적 사업 상태를 복원합니다. 모집 신고 시기와 신고 당시 확보율, 설립인가 여부, 사업부지의 등기 상태, 인허가 진행 경과를 행정청 제출 자료와 등기사항증명서로 확인합니다. 이어서 그때 오간 설명의 흔적을 모읍니다. 팸플릿과 현수막, 인터넷 게시물, 상담 녹취, 문자와 메신저, 가입계약서 특약과 설명 확인서를 시간순으로 배열합니다. 그리고 자금의 흐름을 봅니다. 가입자들이 낸 돈이 토지 매입과 인허가에 쓰였는지, 용역비와 홍보비로 흘렀는지가 편취의 범의 판단을 좌우하기 때문입니다. 마지막으로 의뢰인의 자리를 확인합니다. 발기인이나 조합 임원인지, 업무대행사와 그 임직원인지, 상담을 담당한 직원인지, 돈을 낸 가입자인지에 따라 필요한 자료와 다투는 층이 전혀 달라집니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 이 유형을 시점표로 정리해 진행합니다. 가로축에 시간을 놓고 확보율과 인가 단계, 자금 잔액, 그 시기에 사용된 홍보 문구와 상담 내용을 한 줄씩 쌓아 올립니다. 이 표가 완성되면 어느 시기의 설명이 근거 있는 전망이었고 어느 시기부터 사실과 어긋나기 시작했는지가 눈에 보입니다. 모집주체를 대리하는 사건이라면 이 표 위에서 가입자를 시기별로 나누어 방어의 강도를 달리 설계합니다. 전망에 해당하는 발언은 기망 자체를 다투고, 사실과 어긋나는 부분이 있는 시기에 대해서는 자금이 사업에 투입되었다는 점을 들어 편취의 범의를 다투며, 다투기 어려운 부분은 피해 회복과 정산으로 방향을 잡습니다. 가입자를 대리하는 사건이라면 같은 표를 자신의 가입일에 맞추어 잘라 씁니다. 그날의 확보율과 그날 받은 자료를 대응시켜 기망의 대상을 구체적으로 특정하고, 형사 고소만으로는 돈이 돌아오지 않으므로 계약의 취소와 반환청구, 보전처분을 함께 설계합니다. 표시광고법상 손해배상 규정을 활용할 수 있는 사안인지도 이 단계에서 함께 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

모집 사건에서 결과를 가르는 것은 세 가지입니다. 첫째, 발언을 사실과 전망으로 분류했는가입니다. 이 분류 없이 전부를 과장 광고라고 주장하거나 반대로 전부를 정상적인 영업이라고 주장하면 어느 쪽도 설득력을 얻지 못합니다. 둘째, 시점을 붙잡았는가입니다. 같은 문구도 언제 쓰였는지에 따라 평가가 정반대로 갈리므로, 시점 없는 주장은 방어에서도 공격에서도 힘을 잃습니다. 셋째, 자금의 흐름을 확인했는가입니다. 편취의 범의는 결국 받은 돈이 어디로 갔는지에서 판단되기 때문입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

모집 단계의 설명을 둘러싼 분쟁은 누가 더 억울한지를 가리는 문제가 아니라, 그날 그 자리에서 어떤 사실이 어떻게 전달되었는지를 복원하는 문제입니다. 확인 가능한 사실을 다르게 말했는지, 알려야 할 사정을 알리지 않았는지, 그리고 그 무렵 받은 돈이 어디로 흘러갔는지가 결론을 만듭니다.

모집이나 상담을 담당하셨다가 고소를 당하셨거나, 조합에 가입한 뒤 설명과 다른 상황을 마주하셨다면, 가입계약서와 특약, 홍보 자료, 상담 기록, 입금 내역, 그리고 확인 가능한 범위의 토지 확보 현황 자료를 모아 한 번 상담받으시기 바랍니다. 가입한 날을 기준으로 자료를 한 줄에 세워 보면 어디를 다툴 수 있는지가 대체로 보입니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 시점별 사실 복원부터 형사 방어와 고소의 설계, 병행하는 반환청구와 보전처분까지 구체적으로 함께 하겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.