보증금 늦게 돌려받을 때 지연이자는 몇 %일까 — 연 5%와 12%의 기준

임대차 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면, 이사 계획이 어긋나고 새집 잔금까지 막히면서 하루하루가 초조해집니다. 이럴 때 임차인은 늦어진 기간만큼 지연이자(지연손해금)를 보증금과 함께 청구할 수 있는데, 그 이율이 연 5%인지 12%인지, 그리고 언제부터 계산되는지에 따라 받을 수 있는 금액이 크게 달라집니다. 이 글에서는 보증금 반환이 늦어질 때 붙는 지연이자의 이율과 기산점, 그리고 한 푼이라도 더 확실히 받기 위한 실무 대응을 정리합니다.

보증금을 늦게 돌려받으면 '지연이자'가 발생합니다

임대차가 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 집니다. 그런데 돌려주어야 할 시점에 반환하지 않으면 법적으로 이행지체에 빠지고, 이때부터 늦어진 기간에 대한 배상, 즉 지연손해금이 발생합니다. 흔히 '보증금 지연이자'라고 부르는 것이 바로 이 지연손해금입니다.

지연이자는 임대인을 벌주기 위한 것이 아니라, 돈을 제때 돌려받지 못해 임차인이 입은 손해를 금전으로 메우기 위한 것입니다. 그래서 원금인 보증금에 일정한 이율을 곱해 계산하며, 며칠이 아니라 몇 달, 때로는 1년 넘게 지체되면 그 금액도 결코 작지 않습니다. 예컨대 보증금 3억 원이 1년간 지체되면 연 5%만 적용해도 1,500만 원, 소송을 통해 연 12%가 적용되는 구간이라면 3,600만 원에 이릅니다. 게다가 지연이자는 보증금을 실제로 다 돌려받는 날까지 하루하루 계속 쌓이므로, 회수가 늦어질수록 총액도 함께 늘어납니다. 그래서 '몇 %가, 언제부터' 붙는지가 실제 회수 금액을 좌우합니다.

지연이자율은 상황에 따라 5%·6%·12%로 나뉩니다

많은 분들이 '보증금 지연이자는 무조건 몇 %'라고 생각하지만, 실제 이율은 상황에 따라 달라집니다. 크게 세 가지 이율을 알아 두면 충분합니다.

원칙은 연 5% — 민법 제379조

당사자 사이에 지연이자에 관한 특별한 약정이 없다면 민사 법정이율인 연 5%가 적용됩니다. 민법 제379조는 '이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분(5%)으로 한다'고 정하고 있습니다. 대부분의 주택 임대차에서 보증금 반환이 늦어질 때 붙는 기본 이율이 바로 이 연 5%입니다.

만약 계약서에 '보증금 반환이 늦어지면 연 몇 퍼센트의 지연이자를 지급한다'는 식의 약정이 있고 그 이율이 법령의 제한을 넘지 않는다면, 그 약정이율이 우선 적용됩니다. 다만 실제 주택 임대차 계약서에 이런 조항이 있는 경우는 많지 않아, 통상은 연 5%가 출발점이 됩니다.

상법이 적용되면 연 6%

임대인이 상인이거나 임대차가 상행위로서의 성격을 갖는 경우에는 상사 법정이율인 연 6%가 적용될 수 있습니다. 상법 제54조는 상행위로 인한 채무의 법정이율을 연 6분(6%)으로 정하고 있습니다. 예컨대 임대업을 영위하는 법인이 임대인인 상가 임대차 등에서는 연 6%가 문제 될 수 있습니다. 반면 개인 사이의 일반적인 주거용 주택 임대차는 상행위로 보지 않아 연 5%가 적용되는 것이 보통입니다. 여러 채의 주택을 사업적으로 임대하는 경우처럼 임대 행위를 영업으로 볼 만한지, 임대인이 상법상 상인에 해당하는지 등이 판단의 기준이 되며, 상법 적용 여부는 임대인의 지위와 임대차의 성격을 따져 개별적으로 판단해야 합니다.

소송을 제기하면 연 12% — 소송촉진 등에 관한 특례법

임차인이 보증금 반환 청구 소송을 제기하면 이율이 크게 올라갑니다. 소송촉진 등에 관한 특례법(소촉법)에 따라, 소장 부본이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 연 12%의 높은 이율이 적용됩니다. 이 연 12%는 2019년 6월 1일부터 시행된 이율로, 그 전에는 연 15%였습니다.

쉽게 말해 소송 전까지는 연 5%(상사채무는 연 6%)가 붙다가, 소장이 상대방에게 도달한 다음 날부터는 연 12%로 이자가 불어나는 구조입니다. 반환이 상당 기간 지체되고 있다면, 소송 제기 자체가 지연이자를 늘려 상대를 압박하는 방법이 되기도 합니다. 예를 들어 보증금 반환이 6개월가량 지체된 뒤 소송을 냈다면, 그 6개월 구간에는 연 5%가, 소장 송달 다음 날부터 실제로 보증금을 다 받는 날까지는 연 12%가 적용되는 식으로 기간을 나누어 계산합니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 소촉법은 임대인이 그 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 상당하다고 인정되는 경우에는, 그 다투는 것이 타당한 기간 동안에는 연 12%의 높은 이율을 적용하지 않을 수 있도록 하고 있습니다. 뒤에서 볼 동시이행 문제로 임대인의 다툼에 이유가 있다고 판단되면, 법원이 판결 선고일까지는 연 5%만 인정하고 그 다음부터 연 12%를 붙이는 경우도 있습니다. 그래서 '소송만 하면 무조건 12%'라고 단정하기는 어렵고, 사안의 다툼 정도에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

가장 중요한 것은 '기산점' — 언제부터 이자가 붙나

이율만큼, 어쩌면 이율보다 더 중요한 것이 '언제부터 이자가 붙기 시작하는가', 즉 기산점입니다. 바로 여기에 임차인들이 가장 많이 오해하는 지점이 있습니다.

보증금 반환의무와 집을 비워 줄 의무는 동시이행 관계

임대차가 끝났다고 해서 임대인이 곧바로 지체책임을 지는 것은 아닙니다. 판례는 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무(집을 비워 넘겨주는 명도의무)가 서로 동시이행 관계에 있다고 봅니다. 두 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계라는 뜻입니다.

이 말은, 임차인이 집을 비워 인도하거나 최소한 '언제든 넘겨주겠다'는 인도의 이행제공을 하지 않으면, 임대인은 보증금을 늦게 주더라도 이행지체에 빠지지 않는다는 의미입니다. 결과적으로 그 기간에는 연 5%든 연 12%든 지연이자가 아예 붙지 않을 수 있습니다. '계약이 끝났으니 당연히 이자가 붙겠지'라고 생각하고 짐을 그대로 둔 채 시간만 보내면, 정작 이자 계산의 출발점을 놓치게 됩니다.

열쇠 반환·인도 통지를 증거로 남겨야 합니다

따라서 지연이자를 확보하려면 집을 비워 넘겨주었다는 사실, 또는 넘겨주겠다고 명확히 제공했다는 사실을 증거로 남기는 것이 매우 중요합니다. 이삿짐을 모두 뺀 날짜, 열쇠나 도어록 비밀번호를 반환한 정황, '집을 비웠으니 보증금을 반환해 달라'고 알린 문자메시지나 내용증명 등이 그 증거가 됩니다.

임대인이 보증금을 주지 않는다는 이유로 집을 비워 주지 않고 계속 점유하는 방법(동시이행 항변에 따른 유치)도 있지만, 이 경우 임차인 본인도 새 주거로 옮기지 못해 생활이 묶입니다. 그래서 실무에서는 아래에서 설명하는 임차권등기명령을 활용해, 대항력을 지키면서도 집을 비우고 지연이자 기산점을 확보하는 방법을 많이 씁니다. 참고로 계약 기간이 정해진 임대차라면 그 기간 만료일이, 묵시적 갱신 뒤 해지한 경우라면 해지의 효력이 발생한 날이 종료 시점의 기준이 되며, 여기에 명도 또는 그 이행제공이라는 조건이 함께 맞아야 지체가 시작됩니다.

이사는 급한데 보증금을 못 받았다면 — 임차권등기명령

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 한다면 가장 먼저 떠올려야 할 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.

임차권등기가 마쳐지면 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지합니다. 원래는 집을 비우고 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃게 되는데, 임차권등기는 그 권리를 등기부에 붙잡아 두는 장치입니다. 덕분에 임차인은 권리를 잃을 걱정 없이 새집으로 옮길 수 있습니다.

기산점의 측면에서도 임차권등기명령은 큰 의미가 있습니다. 임차권등기를 마친 뒤 집을 비워 인도하면, 앞서 본 동시이행 관계가 해소되어 임대인은 확정적으로 이행지체에 빠집니다. 즉 임차권등기 후 명도한 시점부터 지연이자의 기산이 분명해집니다. 반대로 등기 없이 그냥 이사만 가 버리면 대항력을 잃을 위험이 있으니, 반드시 등기가 등기부에 '완료'된 것을 확인한 뒤에 이사하는 순서를 지켜야 합니다.

또한 주택임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 신청 비용, 등록면허세, 등기 관련 수수료와 송달료 등을 임대인에게 되돌려 받을 수 있는 셈이어서, 보증금 미반환으로 생긴 부담을 임차인이 최종적으로 떠안지 않도록 한 것입니다.

지연이자 외에 이사비·보관비도 받을 수 있을까

지연이자와 별개로 '보증금을 늦게 주는 바람에 이사비, 대출이자, 창고 보관비까지 더 들었다, 이것도 받아야 하지 않느냐'고 묻는 분이 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 이런 추가 손해는 받아 내기가 생각보다 까다롭습니다.

민법 제397조는 금전을 지급하지 않아 생긴 손해에 대해서는 원칙적으로 법정이율(또는 약정이율)에 의한 지연손해금으로 배상한다고 정하고 있습니다. 그 대신 채권자는 손해가 얼마인지 따로 증명할 필요가 없고, 채무자는 '내 잘못이 아니다'라고 항변하지도 못합니다. 뒤집어 말하면, 정해진 이율에 따른 지연이자를 받는 대신, 그 이상의 실제 손해(이사비·보관비·대체주거 비용 등)를 추가로 청구하는 것은 원칙적으로 인정되지 않는다는 뜻이기도 합니다.

다만 임차권등기명령에 든 비용은 앞서 본 것처럼 법에 명문의 근거가 있어 별도로 받을 수 있습니다. 그 밖의 특별한 손해는 임대인이 그러한 손해가 생길 사정을 알았거나 알 수 있었다는 등 엄격한 요건이 갖추어져야 예외적으로 인정될 여지가 있어, 실무상 인정 범위는 제한적입니다. 그래서 대부분의 사건에서는 '보증금 원금 + 법정이율에 의한 지연이자(소송 시 연 12% 가산) + 임차권등기 비용'을 청구하는 것이 현실적인 그림입니다.

지연이자를 확실히 받기 위한 실무 대응 순서

보증금 지연이자를 한 푼이라도 확실히 받으려면, 감정적으로 독촉하기보다 순서대로 증거를 남기며 대응하는 것이 좋습니다. 일반적인 흐름은 다음과 같습니다.

1. 계약 종료를 분명히 합니다. 기간 만료 또는 갱신 거절·해지 통고 등으로 임대차가 언제 끝나는지를 문자메시지나 내용증명으로 명확히 남깁니다.

2. 집을 비우고 그 사실을 증거로 남깁니다. 이삿짐을 뺀 날짜, 열쇠·비밀번호 반환, '집을 비웠으니 반환해 달라'는 통지를 기록해 지연이자 기산점을 확보합니다.

3. 바로 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다. 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해 대항력과 우선변제권을 지키고, 등기 비용도 청구 대상에 넣습니다.

4. 내용증명으로 반환을 촉구합니다. 반환할 금액, 입금 계좌, 기한, 지연이자를 청구하겠다는 의사를 적어 보내면 이후 소송에서 유리한 자료가 됩니다.

5. 협의가 되지 않으면 보증금반환청구 소송을 제기합니다. 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12%가 가산되므로, 지체가 길어질수록 소송이 오히려 이자를 늘리는 수단이 됩니다.

각 단계에서 남긴 문자 한 통, 내용증명 한 장이 나중에 지연이자의 이율과 기산점을 정하는 결정적 자료가 됩니다. 반대로 아무 기록 없이 말로만 독촉하다 보면, 정작 소송에서 '언제부터 이자를 붙일지'를 다투기 어려워집니다. 특히 명도를 마친 날짜와 반환을 요구한 통지 일자는 달력에 특정할 수 있을 만큼 구체적으로 정리해 두면, 이율 구간을 나누고 기산점을 입증하는 데 큰 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약이 끝난 날부터 바로 지연이자가 붙나요?

아닙니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행 관계여서, 임차인이 집을 비워 인도하거나 인도를 제공한 다음부터 임대인이 지체책임을 집니다. 계약 종료일이 아니라 '집을 비워 넘겨준 시점'을 기준으로 본다고 이해하시면 됩니다. 그래서 종료 시점과 명도 시점을 증거로 정리해 두는 것이 중요합니다.

Q. 소송을 하지 않고도 연 12%를 받을 수 있나요?

원칙적으로 연 12%는 소송을 제기해 소장 부본이 상대방에게 송달된 다음 날부터 적용되는 소송촉진법상 이율입니다. 소송 전 단계에서는 특별한 약정이 없는 한 연 5%(상사채무는 연 6%)가 기준입니다. 다만 임대인이 그 의무를 다투는 데 상당한 이유가 있다고 인정되면, 소송 후에도 일정 기간은 연 12%가 적용되지 않을 수 있습니다.

Q. 임차권등기만 해 두면 이자가 알아서 쌓이나요?

임차권등기는 대항력과 우선변제권을 지키는 장치일 뿐, 그 자체로 지연이자를 만들어 주지는 않습니다. 지연이자가 확실히 붙으려면 등기 후 집을 실제로 비워 인도해 동시이행 관계를 해소하는 것이 중요합니다. 등기와 명도, 반환 통지를 함께 챙겨야 기산점이 분명해집니다.

Q. 이사비와 대출이자 손해까지 청구할 수 있나요?

금전 지급이 늦어져 생긴 손해는 원칙적으로 법정이율에 의한 지연이자로 배상되므로(민법 제397조), 이사비나 보관비 같은 추가 손해를 별도로 인정받기는 쉽지 않습니다. 다만 임차권등기명령에 든 비용은 법에 근거가 있어 청구할 수 있습니다. 사안에 따라 예외가 있을 수 있으니 개별적인 검토가 필요합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증금 지연이자는 '몇 퍼센트'라는 이율 문제처럼 보이지만, 실제로는 언제 집을 비웠는지, 그 사실을 어떻게 증거로 남겼는지, 임차권등기와 소송 시점을 어떻게 잡았는지에 따라 받을 수 있는 금액이 크게 달라집니다. 특히 동시이행과 기산점 문제는 임차인이 놓치기 쉬운 부분이라, 초기의 대응과 증거 정리가 결과를 좌우합니다. 보증금을 제때 돌려받지 못해 막막하시다면, 임대차계약서와 그동안의 연락 내역을 가지고 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 사안에 맞는 이율과 기산점, 임차권등기와 소송 전략을 함께 정리해 드리겠습니다.