공사가 중단되었다면 — 계약 해지와 기성고 정산, 그리고 손해배상

골조가 절반쯤 올라간 상태에서 공사가 멈추는 일은 생각보다 자주 벌어집니다. 발주자가 대금을 주지 못하거나, 시공사의 자금 사정이 나빠지거나, 설계 변경과 인허가 문제로 공정이 서고, 그러다 서로 계약 위반이라며 현장을 비웁니다. 그 순간부터 문제는 완전히 달라집니다. 지어진 것을 허물 수도 없고, 남은 공사를 누가 이어받을지도 정해지지 않았으며, 이미 들어간 돈을 얼마로 볼 것인지부터 다툼이 시작됩니다. 결론부터 말씀드리면 상당히 진척된 건축공사의 도급계약은 해제되더라도 처음으로 되돌리는 것이 아니라 미완성 부분에 대해서만 장래를 향해 효력을 잃고, 이미 시공된 부분은 기성고 비율에 따라 정산됩니다. 그리고 그 비율은 실제로 들어간 돈이 아니라 판례가 정한 공식에 따라 계산되기 때문에, 계산 구조를 모르면 협상 자체가 성립하지 않습니다. 이 글에서는 공사 중단의 국면별 정리, 해제의 효과와 기성고 정산의 공식, 기성고 감정을 준비하는 방법, 각자가 청구할 수 있는 손해배상, 시공사 부도 시의 보증과 하수급인 문제, 그리고 멈춘 현장을 어떻게 관리해야 하는지를 정리해 드립니다.

누가, 왜 멈췄는가 — 세 가지 국면

정산의 방향은 중단의 원인에 따라 달라집니다. 실무에서 마주치는 국면은 대체로 셋입니다.

• 발주자 측 사유 — 기성금이 지급되지 않아 시공사가 공정을 세운 경우입니다. 이때 시공사는 이행을 거절할 수 있고, 지체가 계속되면 계약을 해지하면서 기성고 대금과 손해를 청구하는 방향으로 갑니다. 이 경우 중단 기간은 시공사의 지체로 계산되지 않는 것이 원칙입니다.

• 시공사 측 사유 — 자금난이나 부도, 인력·자재 조달 실패로 공사를 진행하지 못하는 경우입니다. 발주자는 최고를 거쳐 계약을 해지하고, 기성고를 정산하면서 대체 시공에 들어간 추가 비용과 지체상금을 상계하는 방향으로 갑니다.

• 양쪽에 걸친 사유 — 설계 변경과 추가 공사의 대가를 두고 다투다 서로 이행을 멈추는 경우입니다. 실제 사건에서 가장 흔하고, 누구의 이행 거절이 먼저 정당했는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

어느 국면이든 해지 통보를 하기 전에 정산 구조를 먼저 설계해야 합니다. 통보가 먼저 나가면 그때부터는 상대가 유리한 시점에 현장을 비우고 자료를 정리해 버리기 때문입니다.

해제해도 처음으로 되돌아가지 않습니다

계약이 해제되면 원칙적으로 각자 받은 것을 돌려주어야 합니다. 그러나 건축공사에서 이 원칙을 그대로 적용하면 지어진 구조물을 허물어야 하는 결과가 됩니다. 그래서 판례는 공사가 상당한 정도로 진척되어 원상회복이 중대한 사회적·경제적 손실을 초래하고, 완성된 부분이 도급인에게 이익이 되는 경우에는 해제의 효력이 미완성 부분에 대해서만 장래를 향해 발생한다는 취지로 판단해 왔습니다.

결과적으로 다음과 같이 정리됩니다.

1. 이미 시공된 부분은 그대로 두고, 도급인은 그에 상응하는 보수를 지급할 의무를 집니다.

2. 미완성 부분에 대한 계약 관계는 소멸합니다. 시공사는 더 이상 시공할 의무가 없고, 도급인은 잔여 공사를 다른 업체에 맡길 수 있습니다.

3. 해제의 원인을 제공한 쪽은 그로 인한 손해를 배상해야 합니다.

한편 도급인은 일이 완성되기 전에는 손해를 배상하고 언제든 계약을 해제할 수 있다는 규정도 있습니다. 시공사에 잘못이 없어도 해제할 수 있는 대신, 이 경우 도급인이 배상해야 할 손해에는 시공사가 계약을 이행했더라면 얻었을 이익까지 포함되는 것으로 해석됩니다. 발주자 입장에서는 사유 없는 해제가 결코 저렴한 선택이 아니라는 뜻입니다.

기성고는 어떻게 계산하나

가장 오해가 많은 부분입니다. 기성고 대금은 실제로 투입한 비용을 그대로 받는 구조가 아닙니다. 판례가 정리한 계산 방식은 다음과 같습니다.

• 먼저 기성고 비율을 구합니다. 이미 시공한 부분에 들어간 공사비를, 이미 시공한 부분에 들어간 공사비와 남은 부분을 완성하는 데 들어갈 공사비의 합으로 나눈 값입니다.

• 그다음 약정한 총공사대금에 이 비율을 곱합니다. 그 금액이 지급받을 기성고 대금이 됩니다.

이 구조에서 중요한 결과가 나옵니다. 계약금액이 시장 가격보다 낮게 정해진 이른바 저가 수주 현장이라면, 실제로 돈을 많이 썼더라도 정산액은 약정 총공사대금의 범위 안에서 정해집니다. 반대로 계약금액이 넉넉했다면 실제 투입액보다 많은 금액을 정산받을 수도 있습니다. 계약 당시의 금액이 정산의 상한이자 기준이 되는 셈입니다.

또 하나 유의할 점은 기시공 부분에 소요된 공사비와 미시공 부분에 소요될 공사비를 모두 같은 기준으로 산정해야 한다는 것입니다. 한쪽은 실제 지출로, 다른 한쪽은 표준 단가로 계산하면 비율이 왜곡됩니다. 감정에서도 이 부분이 자주 다투어집니다.

추가 공사가 있었다면 별도로 정리해야 합니다. 설계 변경이나 구두 지시로 이루어진 추가 공사의 대가는 기성고 비율과 별개의 청구가 되므로, 지시의 존재와 범위를 증명할 자료가 필요합니다. 현장에서 구두로 진행된 추가 공사가 정산에서 통째로 빠지는 일이 흔합니다.

기성고 감정 — 무엇을 준비해야 하나

기성고는 결국 감정으로 확정되는 경우가 많습니다. 감정인이 현장을 실사해 시공된 범위를 확인하고, 설계도서와 대조해 기시공과 미시공을 나눈 뒤 각각의 공사비를 산출합니다. 그래서 준비의 핵심은 중단 시점의 현황을 그대로 남기는 것입니다.

중단이 결정되면 다음을 즉시 해 두시기 바랍니다.

1. 현장 전체와 각 층, 각 공종별 시공 상태를 날짜가 남는 방식으로 촬영합니다. 마감 뒤에 가려질 부분은 특히 중요합니다.

2. 가능하면 상대방을 입회시켜 현황 확인서를 작성합니다. 서로 다른 주장이 나오는 것을 막는 가장 확실한 방법입니다.

3. 반입된 자재와 가설 자재의 목록을 정리하고 보관 상태를 기록합니다.

4. 설계도서, 시공상세도, 설계 변경 내역, 추가 공사 지시에 관한 자료를 확보합니다.

5. 기성 검사와 기성금 지급 내역, 세금계산서, 하도급 계약과 지급 내역을 정리합니다.

현장이 방치되어 훼손되거나 다른 업체가 이어서 시공해 버리면 기시공 범위를 확인하기가 매우 어려워집니다. 그런 사정이 예상된다면 소 제기 전이라도 증거보전 절차로 현장을 기록해 두는 방법을 검토해야 합니다.

손해배상 — 각자 무엇을 청구하나

기성고 정산과 손해배상은 별개의 항목입니다. 어느 쪽에 해지의 원인이 있느냐에 따라 청구 내용이 달라집니다.

발주자에게 원인이 있는 경우 시공사가 청구할 수 있는 항목은 다음과 같습니다.

• 기성고 대금과 그에 대한 지연손해금.

• 계약이 이행되었더라면 얻었을 이익. 잔여 공사의 예상 이익에서 지출을 면한 비용을 뺀 금액으로 산정합니다.

• 현장 철수와 가설물 해체, 자재 반출과 처분에 든 비용.

• 중단 기간 동안 현장을 유지하기 위해 지출한 비용.

시공사에게 원인이 있는 경우 발주자가 청구할 수 있는 항목은 다음과 같습니다.

• 잔여 공사를 다른 업체에 맡기는 데 추가로 든 비용. 원래 계약금액으로 완성했을 경우와의 차액이 기준이며, 새로 체결한 계약금액 전부가 그대로 손해가 되는 것은 아닙니다.

• 지체상금. 다만 계약이 해지된 경우의 계산 구간은 별도의 법리가 적용됩니다.

• 기시공 부분의 하자보수에 드는 비용.

• 공기 지연으로 발생한 손해. 임대 개시 지연이나 대체 시설 비용 등이 여기에 해당하며, 통상손해인지 특별손해인지가 다투어집니다.

실제 사건에서는 양쪽의 청구가 맞물려 상계로 정리되는 경우가 많습니다. 기성고 대금에서 하자보수비와 지체상금을 공제하고 남은 금액을 지급하는 구조입니다. 그래서 각 항목의 금액뿐 아니라 공제의 순서와 지연손해금의 기산일까지 계산서로 정리해 두어야 합니다.

시공사가 부도났다면

시공사의 도산으로 공사가 멈춘 경우에는 다른 경로가 열립니다.

• 계약이행보증 — 공제조합이나 보증기관의 보증서가 있다면, 보증기관이 다른 업체를 통해 공사를 완성하게 하거나 보증금을 지급하는 방식으로 처리됩니다. 보증 청구에는 통지 기한과 요건이 정해져 있으므로 지체 없이 절차를 밟아야 합니다.

• 선급금 보증 — 이미 지급한 선급금 중 정산되지 않은 부분에 대해 보증기관에 청구할 수 있습니다.

• 하자보수보증 — 기시공 부분에 하자가 있는 경우 보증기관을 통한 회수를 검토합니다.

• 하수급인의 직접 지급 — 하도급법은 원사업자가 지급을 정지하거나 파산한 경우 등 일정한 요건에서 발주자가 하수급인에게 하도급대금을 직접 지급하도록 하는 제도를 두고 있습니다. 하수급인 입장에서는 원청의 도산 위험을 피할 수 있는 중요한 경로이므로, 요건과 통지 방법을 정확히 지켜야 합니다.

도산 절차가 개시되면 개별적인 회수 시도가 제한되므로, 보증과 직접 지급 경로를 먼저 확인하는 것이 실질적인 대응입니다.

멈춘 현장을 어떻게 관리할 것인가

중단된 현장은 방치하면 새로운 책임을 만듭니다. 가설물이 넘어지거나 굴착면이 무너져 사고가 나면 그 손해는 현장을 관리하던 쪽이 부담하게 됩니다. 따라서 다음을 정리해야 합니다.

• 안전조치와 관리 주체 — 누가 현장을 관리할 것인지, 안전 시설의 유지와 출입 통제를 누가 할 것인지를 문서로 정합니다. 관리 비용의 부담도 함께 정리해야 합니다.

• 인계인수 — 잔여 공사를 다른 업체가 맡는다면 인계 시점의 현황을 확인서로 남깁니다. 이후 하자의 책임 범위를 가르는 기준이 됩니다.

• 점유의 처리 — 공사대금 채권이 남은 시공사가 현장을 계속 점유하는 경우가 있습니다. 점유의 유지 여부는 이후 권리 관계에 영향을 주므로, 비우기 전에 법적 효과를 확인하고 결정해야 합니다.

• 보험 — 건설공사보험은 공사 중단 기간에 담보가 제한되는 경우가 있으므로, 중단 사실을 통지하고 담보 유지 여부를 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

공사를 절반쯤 한 상태에서 해지되면 지은 것을 허물어야 하나요?

그렇지 않습니다. 상당히 진척된 건축공사에서는 해제의 효력이 미완성 부분에 대해서만 장래를 향해 발생한다는 것이 판례의 태도입니다. 이미 시공된 부분은 그대로 두고 기성고 비율에 따라 정산하게 됩니다.

기성고는 실제 들어간 돈으로 계산하나요?

아닙니다. 기시공 부분에 든 공사비를 기시공과 미시공 공사비의 합으로 나눈 비율을 구한 뒤, 그 비율을 약정한 총공사대금에 곱하는 방식입니다. 따라서 계약금액이 낮게 정해진 현장이라면 실제 투입액보다 적게 정산될 수 있습니다.

대금을 주지 않아 공사를 멈췄는데 지체상금을 물어야 하나요?

발주자의 대금 미지급으로 공정이 중단된 기간은 시공사의 지체로 보기 어렵습니다. 다만 그 사실을 증명해야 하므로 지급 요청과 미지급 사실, 중단 통보가 서면으로 남아 있어야 합니다. 구두로만 오간 경우 다투기 어려워집니다.

구두로 지시받아 한 추가 공사는 받을 수 없나요?

받을 여지는 있으나 증명이 필요합니다. 지시의 존재와 범위, 그에 따른 시공 사실을 현장 회의록, 메신저, 사진, 자재 반입 기록으로 보여야 합니다. 추가 공사의 대가는 기성고 비율과 별개의 청구이므로 항목을 나누어 정리해야 합니다.

시공사가 부도났습니다. 무엇부터 해야 하나요?

계약이행보증과 선급금 보증의 청구 요건과 기한부터 확인하시기 바랍니다. 동시에 현장의 안전조치와 관리 주체를 정리하고, 중단 시점의 현황을 촬영과 확인서로 남겨야 합니다. 하수급인이라면 하도급대금 직접 지급 요건에 해당하는지를 함께 확인해야 합니다.

잔금을 주지 않으려고 현장을 비우지 않고 있습니다. 문제가 되나요?

공사대금 채권을 이유로 점유를 유지하는 것 자체가 곧바로 위법한 것은 아니지만, 요건을 갖추지 못한 채 현장을 막으면 오히려 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 반대로 아무 조치 없이 비우면 이후 권리 행사에 불리해지는 경우도 있으므로, 비우기 전에 법적 효과를 확인하고 결정하시기 바랍니다.

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

공사 중단 사건의 결과는 두 가지에서 갈립니다. 하나는 중단 시점의 현황을 자료로 고정했는가이고, 다른 하나는 정산 구조를 계산서로 세웠는가입니다. 현황이 남아 있지 않으면 기성고는 추정으로 흐르고, 계산 구조가 없으면 협상은 서로의 희망 금액만 오가다 끝납니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 중단의 경위를 시간순으로 정리합니다. 기성금 청구와 지급 내역, 지연이나 미지급이 있었다면 그 시점과 통지 여부, 공정이 멈춘 날짜와 통보의 내용, 해지 의사표시가 있었는지와 그 형식을 확인합니다. 누구의 이행 거절이 먼저 정당했는지가 이후 모든 판단의 출발점이 되기 때문입니다. 다음으로 현장의 상태를 확인합니다. 시공 범위를 보여 주는 사진과 도면이 있는지, 상대방과 함께 확인한 자료가 있는지, 현재 현장이 방치되어 있는지 다른 업체가 들어갔는지를 점검하고, 필요하면 증거보전을 검토합니다. 이어서 계약 자료를 봅니다. 계약금액과 공사 범위, 기성 지급 조건, 해지와 정산에 관한 조항, 지체상금과 보증에 관한 조항을 확인하고, 설계 변경과 추가 공사의 지시가 문서로 남아 있는지 대조합니다. 보증과 보험도 함께 확인합니다. 계약이행보증과 선급금 보증의 존재와 청구 기한, 건설공사보험의 중단 시 담보 범위를 점검합니다. 마지막으로 상대방의 자력과 도산 위험을 확인해 회수 가능성을 판단하고, 필요하면 보전처분을 먼저 검토합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 정산을 계산서로 만드는 것에서 출발합니다. 기성고 비율의 산정 근거, 약정 총공사대금, 그에 따른 기성고 대금, 별도로 청구하는 추가 공사 대금, 상대방이 공제를 주장할 하자보수비와 지체상금, 각 항목의 지연손해금 기산일을 한 표에 담아 제시합니다. 이렇게 하면 상대방도 항목별로 답변할 수밖에 없어 협상의 대상이 분명해집니다. 현황 고정은 최우선으로 진행합니다. 중단 직후라면 입회 확인과 촬영을 서둘러 진행하고, 상대가 응하지 않거나 현장이 훼손될 위험이 있으면 증거보전을 신청해 법원의 절차로 기록을 남깁니다. 감정이 예정된 사안에서는 감정사항을 미리 설계합니다. 기시공과 미시공의 범위, 각각의 공사비 산정 기준을 동일하게 적용할 것, 추가 공사의 범위와 그 비용, 기시공 부분의 하자와 보수비를 항목으로 나누어 질문을 구성합니다. 부도 사안에서는 보증 청구와 직접 지급 경로를 먼저 확인해 회수 가능성을 확보하고, 도산 절차가 개시되면 그 절차 안에서의 권리 행사로 전환합니다. 해지 통보 전에 상담을 받으신 경우에는 통보의 시점과 문구부터 함께 설계합니다. 통보는 한 번 나가면 되돌릴 수 없고, 그 내용에 따라 이후의 정산 구조가 정해지기 때문입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

공사 중단 사건에서 가장 흔한 손실은 두 가지입니다. 하나는 감정에서 드러납니다. 중단 시점의 현황을 남기지 않아 마감 뒤에 가려진 공정이나 철거된 가설 공정이 기성에 반영되지 않는 경우입니다. 다른 하나는 추가 공사입니다. 구두 지시로 진행한 부분이 서면으로 남아 있지 않아 정산에서 통째로 빠지는 경우가 반복됩니다. 두 가지 모두 중단 직후 며칠의 작업으로 막을 수 있는 손해입니다. 또한 정산 구조를 모르면 협상 자체가 어렵습니다. 기성고가 실제 투입액이 아니라 약정 총공사대금에 비율을 곱하는 방식이라는 점만 정확히 알아도 제시할 금액의 범위가 달라집니다. 저희는 지금 남겨야 할 자료가 무엇인지, 정산액이 어느 범위에서 정해질 것인지, 상대의 공제 주장 중 다툴 수 있는 것이 무엇인지를 먼저 계산해 드립니다. 다툴 실익이 크지 않다고 판단되면 그 점도 분명히 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

공사가 멈춘 현장은 시간이 지날수록 정산이 어려워집니다. 지어진 것은 가려지고, 자재는 흩어지며, 남은 공사는 다른 업체가 이어서 진행합니다. 그러면 무엇이 누구의 시공인지 확인할 방법이 사라지고, 결국 서로의 주장만 남습니다. 반대로 중단 시점의 현황을 고정해 두면 정산은 계산의 문제가 됩니다.

공사가 중단되어 정산 협의를 앞두고 계시거나, 해지를 통보하기 전에 무엇을 준비해야 할지 확인이 필요하시거나, 시공사의 도산으로 보증과 직접 지급을 검토해야 하는 상황이시라면 통보 전에 한 번 상담받으시기 바랍니다. 계약서와 기성 지급 내역, 현장 사진만 있어도 정산의 범위와 다툴 수 있는 항목을 상당 부분 정리할 수 있습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 현황 고정부터 기성고 계산, 상계와 보증 처리까지 구체적으로 짚어 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.