시세대로 집을 샀는데 사해행위취소 소장이 왔다면 — 적정가·대금 사용처로 갈린 판결과 가액배상 뒤 돌려받는 법까지

중개사무소를 통해 시세대로 집을 사고 잔금까지 치러 등기를 넘겨받았는데, 몇 달 뒤 법원에서 소장이 옵니다. 원고는 처음 들어 보는 금융기관이나 신용보증기금이고, 청구취지는 "피고와 매도인 사이의 매매계약을 취소하고 소유권이전등기를 말소하라"입니다. 매도인에게 빚이 있었다는 이유만으로 정상적으로 산 집을 내놓아야 하는지 당황스러울 수밖에 없습니다. 결론부터 말씀드리면 빚이 많은 사람이 유일한 부동산을 판 행위는 원칙적으로 사해행위로 추정되지만, 시세에 맞는 값을 치렀고 그 대금이 근저당 대출이나 임금처럼 먼저 갚아야 할 채무를 갚는 데 실제로 쓰였다면 사해행위가 아니라는 판결이 적지 않습니다. 반대로 시세보다 싸게 샀거나, 대금이 매도인의 배우자나 특정 채권자에게 흘러갔거나, 가족끼리 계약서와 돈의 흐름이 맞지 않으면 취소됩니다. 그리고 취소되더라도 근저당이 이미 말소된 집이면 등기를 돌려주는 대신 돈으로 배상하고, 그 금액은 매도인에게 다시 청구할 수 있습니다. 사해행위취소란, 민법 제406조 제1항에 따라 채무자가 채권자를 해함을 알면서 한 재산 처분 행위를 채권자가 법원에 청구해 취소하고 그 재산을 원상으로 회복시키는 제도입니다. 아래에서는 매수인의 관점에서 기각된 판결과 인용된 판결을 짝지어, 적정가격과 매매대금 지급 경로를 증명하는 방법, 근저당 인수와 대위변제의 함정, 선의 항변, 가액배상의 계산, 매도인에게 돌려받는 부당이득 청구, 그리고 살 때 미리 확인할 것까지 실제 판결을 근거로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 시세대로 샀으면 사해행위가 아닌가 — 값만으로는 부족하고 대금이 어디에 쓰였는지까지 봅니다. 매각 목적이 채무 변제나 변제자력 확보이고, 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제로 채권자에 대한 변제에 썼거나 변제자력을 유지하고 있다면 통모 같은 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 아닙니다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결). 서울남부지방법원 2018. 10. 11. 선고 2017가합101844 판결은 감정 시가 13억 9,362만여 원인 부동산을 13억 5,150만 원에 중개사를 통해 사고, 그 대금이 근저당 대출과 직원 임금·퇴직금에 쓰인 사건에서 청구를 기각했습니다.

2. 시세대로 샀는데도 취소된 경우는 — 대금이 채무 변제가 아닌 곳으로 흘러간 경우입니다. 서울중앙지방법원 2015. 3. 24. 선고 2014가합553585 판결은 적정가에 판 사실에 다툼이 없었는데도 매도인이 받은 3,500만 원을 전부 배우자에게 넘긴 사건에서 매매계약을 취소하고 매수인인 동생 명의 등기의 말소를 명했습니다.

3. 집을 돌려주면 낸 돈은 어떻게 되나 — 원상회복을 실제로 이행하면 매도인에게 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다(민법 제741조, 대법원 2017. 9. 26. 선고 2015다38910 판결). 의정부지방법원 2022. 7. 12. 선고 2021가합56749 판결은 취소로 등기가 말소되고 강제경매가 개시된 토지에 대해 매도인이 매수인에게 토지 가액 16억 3,541만여 원을 반환하라고 했습니다. 다만 인천지방법원 2023. 12. 15. 선고 2022나75597 판결처럼 원상회복을 하기 전에는 청구가 받아들여지지 않습니다.

유일한 집을 판 것 자체가 왜 문제가 되는가 — 원칙과 예외

소장이 문제 삼는 것은 매수인의 잘못이 아니라 매도인의 처분입니다. 대법원은 채무초과 상태인 채무자가 유일한 부동산을 팔아 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 특별한 사정이 없는 한 사해행위가 되고 채무자의 사해의사도 추정된다고 봅니다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결). 이 추정이 매수인에게 불리한 이유는, 사해행위가 인정되면 수익자인 매수인의 악의도 추정되어 몰랐다는 사실을 매수인이 증명해야 하기 때문입니다. 배우자·자녀에게 넘긴 증여 사건의 일반론은 앞선 심화편과 일반편 가이드에서 다루었으므로, 여기서는 제3자나 친척이 돈을 치르고 산 매매에 집중합니다.

예외의 틀은 두 갈래입니다. 하나는 오래된 법리로, 매각이 일부 채권자에 대한 정당한 변제에 충당하기 위해 상당한 가격으로 이루어졌다면 사해행위가 아니라는 것입니다(대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7795 판결, 대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결). 다른 하나는 이를 구체화한 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결의 네 요소입니다. 매각 목적이 변제나 변제자력 확보였는지, 대금이 부당한 염가가 아닌지, 실제로 변제에 쓰였거나 변제자력이 유지되었는지, 그리고 일부 채권자와 통모한 사정이 없는지입니다. 이 법리는 수원지방법원 2015가단117307, 서울남부지방법원 2017가합101844, 창원지방법원 2022나56149, 서울고등법원 2015나2009682 판결에 그대로 인용되어 있습니다. 결국 매수인이 싸워야 할 지점은 값과 돈의 행방 두 가지입니다.

기각된 판결 — 적정가에 사고 대금이 먼저 갚을 빚에 쓰인 사건들

기각 판결의 공통점은 감정이나 거래 사례로 값이 확인되고, 대금이 근저당 대출이나 임금처럼 일반 채권자보다 앞서는 채무를 갚는 데 쓰였다는 점입니다. 수원지방법원 2016. 6. 29. 선고 2015가단117307 판결은 회사가 공장 토지와 건물을 판 사건에서, 매매대금 중 35억 1,288만여 원이 근저당권자인 은행 대출 상환에 쓰이고 나머지로 가압류 채권자 등에게 변제했으며, 회사가 매수인에게서 건물을 다시 임차해 생산을 계속한 점을 들어 변제자력을 회복하려는 매각이라고 보았습니다. 항소도 기각되어 확정되었습니다.

서울남부지방법원 2018. 10. 11. 선고 2017가합101844 판결은 법원 감정 결과 시가 13억 9,362만여 원과 매매대금 13억 5,150만 원이 거의 차이가 없고, 계약이 공인중개사의 중개로 체결되었으며, 대금이 근저당 피담보채무와 직원 임금·퇴직금에 쓰였다는 점을 들었습니다. 임금채권은 근로기준법 제38조에 따라 저당권으로 담보된 채권 외에는 조세와 다른 채권보다 먼저 변제되어야 하므로, 이런 채무를 갚은 것은 일반 채권자를 해친 것이 아니라고 본 것입니다. 매수인이 자기 물품대금 4,809만여 원을 대금에서 상계한 부분도 전체의 3.5퍼센트에 불과하다며 통모로 보지 않았습니다.

가족이 산 사건도 기각될 수 있습니다. 대구지방법원 2008. 1. 31. 선고 2007가합6776 판결은 형이 동생의 부동산을 시가 1억 4,150만 원을 웃도는 1억 4,800만 원에 산 사건입니다. 대금 중 1억 1,000만 원은 근저당 채무 인수로 갈음하고, 나머지 3,800만 원은 송금되어 곧바로 동생 회사 근로자들의 최종 3개월분 임금과 퇴직금으로 지급되었습니다. 법원은 일반 채권자보다 앞서는 채무를 갚으려고 시가에 상당한 대금으로 판 것이라며 형에 대한 청구를 기각했습니다. 대전지방법원 2012. 10. 10. 선고 2012가합100016 판결은 임의경매가 두 번 유찰되어 최저가격이 감정가의 49퍼센트까지 떨어진 상가를 3회 기일 직전에 그보다 높은 값으로 판 사건에서, 매수인이 대금을 계좌로 전부 송금하고 매도인이 국세와 근저당 채무 등을 갚은 사실을 들어 사해의사를 부정했습니다. 경매보다 나은 조건으로 처분한 경우에는 채권자를 해할 의사가 있었다고 보기 어렵다는 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다32580 판결이 인용되었습니다.

취소된 판결 — 싸게 샀거나 대금이 가족과 특정인에게 흘러간 사건들

취소 판결은 대부분 값이 싸거나, 값은 맞아도 돈이 엉뚱한 곳으로 갔습니다. 서울중앙지방법원 2015. 3. 24. 선고 2014가합553585 판결은 매도인이 동생에게 1억 8,500만 원에 팔면서 임차보증금 1억 5,000만 원은 동생이 인수하고 3,500만 원만 받은 사건입니다. 적정가라는 점은 다툼이 없었고 주택금융공사 대출의 기한이익 상실을 막으려는 동기도 인정되었지만, 받은 3,500만 원을 빚 갚는 데 쓰지 않고 전액 배우자에게 넘긴 사실 때문에 사해행위가 되었고, 동생의 악의도 추정되었습니다.

창원지방법원 2023. 2. 2. 선고 2020가합57281 판결은 더 극단적입니다. 매매대금 4억 8,000만 원이 시세 상당이고 그 아파트가 유일한 재산이 아니며 대금 상당액이 채권자 일부에게 변제되었다는 점까지 인정되었는데도 취소되었습니다. 매도인은 횡령으로 기소된 지 두 달 뒤 처남의 배우자에게 아파트를 팔았고, 대금 중 1억 4,131만여 원을 횡령 피해 회사들에 돌려주어 자기 형사재판의 양형자료로 냈으며, 계약금 1억 4,100만 원은 매수인 남편의 대여금과 상계했다는 주장이 소명서와 소송에서 달랐습니다. 법원은 가까운 사람들끼리 통모해 그들만 먼저 만족을 얻게 한 것이라고 보았고(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다14582 판결 인용), 항소도 기각되었습니다.

값이 싼 사건은 결론이 더 분명합니다. 서울고등법원 2016. 9. 30. 선고 2015나2009682 판결은 동생이 산 토지의 실제 대금이 1억 3,000만 원으로 감정가 2억 6,179만 원의 절반에도 못 미쳤고, 세금 때문에 9,500만 원짜리 다운계약서를 따로 만들었으며, 계약금을 5,000만 원이나 정한 점을 들어 선의를 부정했습니다. 상고도 기각되었습니다. 서울중앙지방법원 2024. 8. 14. 선고 2023가단5362734 판결은 형제 사이에 개별공시지가 수준인 800만 원에 토지를 넘긴 사건에서, 매도인이 그 뒤 원고에게 1,675만여 원을 갚았다는 사정도 받아들이지 않았습니다. 광주지방법원 2017. 1. 11. 선고 2015가단531926 판결은 조카가 같은 동 다른 층이 9,700만 원에 거래되던 아파트를 6,000만 원에 사면서 그중 4,000만 원을 삼촌 명의 가등기 채무 인수로 처리한 사건에서, 인수했다는 채무 자체가 증명되지 않는다며 취소했습니다.

적정가격은 누가 어떻게 증명하나 — 감정, 실거래가, 공시가격의 함정

부당하게 싼값이었다는 점은 원칙적으로 취소를 구하는 채권자가 증명합니다. 수원지방법원 2017. 8. 29. 선고 2016가단539225 판결은 조카가 1,187만 5,000원에 산 부동산에 대해 "적정가격보다 낮은 가격인지는 원고가 입증하여야 할 사항"인데 아무 입증이 없고, 그 부동산이 유일한 재산도 아니었다며 기술신용보증기금의 청구를 기각했습니다. 그러나 매수인이 손 놓고 있어도 된다는 뜻은 아닙니다. 원고가 감정을 신청하면 결과가 곧 판결의 숫자가 되기 때문입니다.

• 법원 감정 — 가장 강한 자료입니다. 수원지방법원 2015. 9. 11. 선고 2014가합66263 판결은 감정 시가 9억 5,771만여 원인 임야를 12억 원에 산 사건에서 적정가액 이상의 매각이라며 기각했고, 창원지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022나56149 판결은 감정가 4억 112만 원인 토지를 2억 8,500만 원, 약 70퍼센트에 산 사건에서 염가라고 보았습니다.

• 같은 단지·인근 실거래 사례 — 광주지방법원 2015가단531926 판결에서는 같은 동 다른 층의 거래가가 매수인에게 불리한 결정적 자료가 되었습니다. 매수 당시의 국토교통부 실거래가와 시세 조회 화면을 날짜가 보이게 저장해 두어야 합니다.

• 공시가격만으로는 부족합니다 — 대전지방법원 천안지원 2022. 7. 20. 선고 2021가단119281 판결은 개별공시가격과 개별주택가격으로 계산한 금액을 정당한 가액으로 보지 않았습니다.

• 옛 거래가도 통하지 않습니다 — 창원지방법원 2022나56149 판결은 5년 전 분할 매매 당시의 평당 가격이라는 주장을 배척했습니다.

매매대금 지급 경로 — 계좌 기록이 판결을 가릅니다

값이 맞아도 돈이 어디로 갔는지를 증명하지 못하면 방어가 무너집니다. 대전지방법원 2012가합100016 판결에서 매수인이 이긴 근거에는 대금 전액을 매도인 계좌로 세 차례 송금했고, 매도인이 그 돈으로 국세와 근저당 채무를 갚은 날짜가 송금일과 바로 이어진다는 사실이 들어 있었습니다. 수원지방법원 여주지원 2015. 10. 22. 선고 2015가단22016 판결에서는 잔금을 법무사 계좌로 보내 선행 압류와 근저당을 말소하는 조건으로 거래한 점이 선의 인정의 근거가 되었습니다.

반대로 대전지방법원 2014. 2. 6. 선고 2013가단210739 판결은 딸이 어머니의 아파트를 1억 9,000만 원에 샀다는 사건에서, 매매계약서상 계약일은 8월 17일인데 딸이 낸 8,500만 원 송금 기록은 그보다 하루 앞선다는 점을 의심의 근거로 삼았습니다. 계약서의 날짜와 금액, 계좌이체 기록, 매도인이 그 돈을 쓴 내역이 하나의 이야기로 맞아떨어져야 합니다. 매수인은 매도인의 계좌를 직접 볼 수 없으므로, 소송에서는 매도인 계좌와 근저당권자인 금융기관에 대한 금융거래정보 제출명령을 신청해 대금의 사용처를 드러내는 것이 핵심 작업이 됩니다. 서울남부지방법원 2017가합101844 판결도 은행에 대한 금융거래정보 제출명령과 구청 과세정보 제출명령 결과를 근거로 대금 사용처를 확정했습니다.

근저당 인수·대위변제 구조 — 인정되는 경우와 함정

대출이 낀 집을 사면서 매수인이 근저당 채무를 떠안거나 직접 갚는 것은 흔한 방식이고, 제대로 하면 가장 좋은 방어 자료가 됩니다. 근저당권자는 일반 채권자보다 앞서므로 그 채무를 갚는 데 대금이 쓰였다면 공동담보가 줄지 않은 것이기 때문입니다. 수원지방법원 2014가합66263 판결에서 매수인은 중도금 7억 원 중 4억 5,238만여 원을 매도인 측 근저당 대출 상환에 직접 쓰고 나머지를 송금했으며, 법원은 이를 정상적 이행으로 보았습니다. 수원지방법원 안산지원 2020. 9. 4. 선고 2019가단76446 판결처럼 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금을 매수인이 반환한 경우에도, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권이 있는 보증금만큼은 처음부터 일반 채권자의 몫이 아니었다고 보아 배상 범위에서 빠졌습니다.

그러나 세 가지 함정이 있습니다.

• 인수한 채무가 실제 매도인의 빚이어야 합니다. 대전지방법원 2013가단210739 판결은 딸이 인수했다는 1억 원 대출이 사실은 딸이 가게 개업자금으로 쓴 돈이어서 매매대금에서 뺄 수 없다고 보았습니다.

• 인수 채무의 존재를 서류로 증명해야 합니다. 광주지방법원 2015가단531926 판결은 친척 명의 가등기 채무 4,000만 원을 인수했다는 주장을 증거 부족으로 배척했습니다.

• 근저당 상환만으로는 부족할 수 있습니다. 창원지방법원 2020가합57281 판결은 매수인이 1억 8,582만여 원의 근저당 채무를 갚았어도 그 채무는 이미 담보가 확보된 것이어서 사해행위 판단에 영향이 없다고 했고, 창원지방법원 2022나56149 판결은 매수인이 산 토지를 담보로 새 대출을 받아 기존 근저당을 갚은 것은 사실상 자기 돈을 들이지 않은 취득이라고 보았습니다. 결국 근저당 상환 뒤 남은 대금이 어디로 갔는지가 다시 문제 됩니다.

몰랐다는 항변 — 매수인의 선의는 무엇으로 인정되나

사해행위가 인정되면 매수인의 악의가 추정되므로, 매수인은 객관적이고 납득할 만한 증거로 선의를 증명해야 하고 채무자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측만으로는 인정되지 않습니다(대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결). 선의 항변의 일반론은 별도 가이드에서 다루었으므로, 매수인 사건에서 실제로 통한 자료만 봅니다. 수원지방법원 여주지원 2015가단22016 판결은 상당한 가격에 샀어도 유일한 재산의 매각이라 사해행위는 인정하면서, 매수인이 매도인의 다른 부동산을 경매로 낙찰받은 경위, 압류와 근저당 말소를 조건으로 잔금을 법무사 계좌로 보낸 점을 들어 채무초과를 알았더라도 사해행위임을 알지는 못했다며 청구를 기각했습니다. 수원지방법원 2014가합66263 판결도 실수요자로서 대금을 정상적으로 치렀고, 과거 거래처의 대표였다는 사정만으로 매도인의 재산 상황을 알았다고 볼 수 없다며 선의를 인정했습니다.

가족이나 친척이 산 경우에는 문턱이 훨씬 높습니다. 수원지방법원 안산지원 2019가단76446 판결은 딸이 시세에 맞게 샀다고 주장했지만 부녀 관계라는 점을 들어 추정을 깨지 못했다고 보았고, 창원지방법원 2022나56149 판결은 남매 사이에서 "어머니를 부양해 준 데 대한 보상으로 값을 정했다"는 주장이 오히려 싼값이라는 것을 알고 있었다는 사정으로 읽혔습니다. 서울고등법원 2015나2009682 판결에서는 매수인이 매도인이 운영자금이 급해 서둘러 판다는 사정을 알고 있었던 점이 선의 부정의 근거였습니다. 가족 거래라면 선의 항변보다 앞의 두 요소, 즉 값과 대금 사용처로 사해행위 자체를 부정하는 쪽이 현실적인 방어선입니다.

취소되면 얼마를 물어내나 — 원물반환 대신 가액배상

취소가 인정되면 원칙은 등기 말소지만, 매수 뒤 근저당을 갚아 말소했다면 집 자체를 돌려주지 않고 돈으로 배상합니다. 집을 통째로 돌려주면 처음부터 일반 채권자 몫이 아니었던 근저당 부분까지 돌려주는 불공평한 결과가 되기 때문입니다. 배상액은 사실심 변론종결 당시의 시가에서 사해행위 당시의 피담보채무를 뺀 공동담보가액과 원고의 채권액 중 적은 금액입니다. 서울고등법원 2015나2009682 판결은 매수 당시 감정가에 지가변동률을 반영한 변론종결 당시 시가 2억 8,780만여 원에서 근저당 채무 5,000만 원을 빼고, 원고 채권액 2억 2,997만여 원 범위에서 배상을 명했습니다. 매도인이 대금 중 8,000만 원을 채무 변제에 썼으니 빼 달라는 매수인의 주장은 받아들여지지 않았습니다.

근저당이 집과 다른 부동산에 함께 설정된 공동저당이었다면 계산이 달라집니다. 창원지방법원 2022나56149 판결은 민법 제368조의 취지에 따라 피담보채무 2억 3,500만 원을 토지 감정가 4억 112만 원과 건물 감정가 1억 3,223만여 원의 비율로 나누어 토지 부담분을 1억 7,673만여 원으로 계산했고, 남은 공동담보가액 2억 2,438만여 원이 원고 채권액보다 커서 채권액 1억 60만여 원 전액을 배상하게 했습니다. 창원지방법원 2020가합57281 판결은 매매대금 4억 8,000만 원에서 근저당 채무 1억 8,582만여 원을 뺀 2억 9,417만여 원을 배상액으로 정했습니다. 반대로 수원지방법원 안산지원 2019가단76446 판결은 시가 2억 1,000만 원에서 임차보증금 1억 5,000만 원을 빼 공동담보를 6,000만 원으로 보았고, 원고가 청구한 900만 원만 배상하게 했습니다. 감정 시점과 피담보채무 금액을 다투는 것만으로 배상액이 수천만 원씩 달라집니다.

매도인에게 낸 돈을 돌려받는 문제 — 부당이득 반환 청구

취소 판결은 원고 채권자와 매수인 사이에서만 효력이 있고, 매도인과 매수인 사이의 매매계약은 여전히 유효합니다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다47548, 47555 판결). 그래서 매도인에게 "계약이 취소되었으니 대금을 돌려달라"고 할 수는 없고, 법리는 부당이득입니다. 수익자가 원상회복을 이행해 그 재산이 매도인의 책임재산으로 돌아가면, 매도인은 매수인의 재산으로 자기 빚을 갚는 이익을 얻으므로 민법 제741조에 따라 반환의무를 집니다(대법원 2017. 9. 26. 선고 2015다38910 판결).

• 원상회복을 먼저 해야 합니다. 인천지방법원 2023. 12. 15. 선고 2022나75597 판결은 취소 판결이 대법원까지 가서 확정되었지만 매수인 명의 등기가 아직 말소되지 않은 사건에서, 매도인이 얻은 이익도 매수인의 손실도 없다며 1심을 뒤집고 매매대금 반환 청구를 기각했습니다. 장래 이행을 미리 청구하는 것도 허용하지 않았습니다.

• 반환 범위는 낸 대금이 아니라 회복된 재산의 가치일 수 있습니다. 의정부지방법원 2021가합56749 판결은 4억 2,500만 원에 산 토지가 말소되어 강제경매에 들어가자, 매도인이 채무 변제에 쓰일 토지 가액 16억 3,541만여 원을 반환하라고 했습니다. 항소는 취하되었습니다.

• 가액배상금도 돌려받을 수 있습니다. 대구지방법원 2021. 8. 27. 선고 2020가합210895 판결은 창고를 산 매수인이 매도인의 채권자 네 명에게 조정, 화해권고결정, 소송 밖 합의로 합계 2억 1,376만여 원을 지급한 사건에서 매도인에게 같은 금액을 반환하라고 했습니다(매도인은 다투지 않아 자백간주로 판결). 다만 매도인 뒤에 있는 실제 소유자라며 함께 청구한 제3자에 대해서는 계약 당사자라는 증거가 없다며 기각했습니다.

문제는 매도인의 자력입니다. 채권자들이 소송을 낼 정도로 빚이 많은 사람에게서 판결을 받아도 집행할 재산이 없을 수 있습니다. 그래서 부당이득 청구는 사해행위 소송 초기부터 매도인의 다른 재산을 파악하고, 필요하면 가압류를 함께 검토하는 것이 좋습니다.

판결 뒤 집행 — 가액배상 판결과 여러 채권자

가액배상 판결이 확정되면 매수인은 판결 확정 다음 날부터 연 5퍼센트의 지연손해금을 붙여 원고에게 돈을 지급해야 하고, 지급하지 않으면 매수인 자신의 예금과 급여, 그리고 산 집 자체가 강제집행 대상이 됩니다. 원물반환 판결이면 원고가 판결로 등기를 말소하고 그 집에 강제경매를 신청하며, 민법 제407조에 따라 취소와 원상회복은 모든 채권자의 이익을 위해 효력이 있으므로 다른 채권자들도 배당에 참여합니다.

매수인에게 더 무서운 것은 채권자가 여럿인 경우입니다. 한 채권자가 승소 판결을 받았다는 것만으로 다른 채권자의 소송이 막히지 않고, 실제로 재산이나 가액의 회복을 마쳐야 비로소 겹치는 범위에서 다른 채권자의 청구가 권리보호이익을 잃습니다(대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19558 판결, 인천지방법원 2022나75597 판결에서 인용). 대구지방법원 2020가합210895 판결의 매수인이 네 채권자와 따로따로 합의해야 했던 이유입니다. 소장을 받으면 등기부와 법원 사건검색으로 같은 집에 걸린 다른 가처분이나 소송이 있는지부터 확인하고, 합의를 하더라도 이미 지급한 금액과 공동담보가액을 근거로 전체 부담을 한 번에 정리하는 구조를 짜야 합니다.

소장을 받은 뒤의 순서

1. 30일 안에 답변서를 냅니다. 민사소송법 제256조 제1항에 따라 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 내야 하고, 내지 않으면 제257조에 따라 변론 없이 원고 승소 판결이 선고될 수 있습니다.

2. 제척기간을 먼저 봅니다. 민법 제406조 제2항은 채권자가 취소원인을 안 날부터 1년, 매매계약일부터 5년 안에 소를 내도록 합니다. 원고가 등기부를 뗀 시점이나 가압류 신청 시점이 1년보다 앞서는지 확인합니다. 다만 대전지방법원 2013가단210739 판결처럼 안 날은 단순히 처분 사실이 아니라 사해의사까지 안 날이고, 그 도과는 매수인이 증명해야 합니다.

3. 값과 대금 사용처 자료를 모읍니다. 매매계약서, 중개대상물 확인설명서, 계좌이체 내역, 근저당 상환 영수증과 말소 등기, 임차보증금 반환 영수증, 매수 당시 시세 자료가 기본입니다.

4. 매도인 쪽 자료를 법원을 통해 받습니다. 매도인 계좌에 대한 금융거래정보 제출명령, 근저당권자와 임차인에 대한 사실조회로 대금이 먼저 갚을 채무에 쓰였음을 드러냅니다.

5. 질 가능성이 있으면 배상액을 다툽니다. 감정 시점, 공제할 피담보채무와 임차보증금, 원고 채권액과 다른 채권자에게 이미 지급한 금액을 정리해 가액배상 범위를 줄입니다.

사기 전에 확인할 것 — 매수 전 점검

사해행위 소송은 계약서에 도장을 찍는 순간 이미 결론의 절반이 정해집니다. 빚이 있을지 모르는 사람에게서 부동산을 산다면 다음을 지키는 것만으로 방어 자료가 됩니다.

• 등기부 갑구와 을구를 잔금일에 다시 봅니다. 가압류, 압류, 처분금지가처분, 가등기가 있거나 계약 뒤에 새로 생겼다면 매도인에게 채권자가 있다는 뜻입니다. 이를 알고 산 경우 선의 항변은 사실상 어렵습니다.

• 매도인이 사업자이거나 회사 대표로 연대보증을 섰는지 묻습니다. 이 글에 나온 원고 상당수가 신용보증기금과 기술보증기금 같은 보증기관이었습니다. 보증사고가 계약 직후 터지면 계약 당시 아직 생기지 않은 구상금채권도 취소 근거가 될 수 있습니다(수원지방법원 2016가단539225, 서울중앙지방법원 2014가합553585 판결).

• 대금은 계좌로, 근저당과 보증금은 채권자에게 직접 갚습니다. 매도인에게 현금을 주거나 매도인이 지정한 가족 계좌로 보내면 대금 사용처를 증명할 길이 사라집니다.

• 계약서 금액은 실제 금액과 같아야 합니다. 다운계약서는 서울고등법원 2015나2009682 판결에서 선의 부정의 근거가 되었습니다.

• 시세 자료를 계약일 기준으로 남깁니다. 실거래가 조회 화면, 중개사의 시세 설명, 가능하면 감정평가서까지 보관하면 소송에서 원고의 감정에 맞설 수 있습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드려야 할 경우가 있습니다. 첫째, 원고의 채권액 자체가 작은 경우입니다. 가액배상은 원고 채권액을 넘지 못하므로, 수원지방법원 안산지원 2019가단76446 판결처럼 청구가 900만 원이라면 변호사 비용이 다툴 이익보다 클 수 있습니다. 이런 사건은 원고와 직접 협의해 지급하고, 그 금액을 매도인에게 청구할 증빙을 남기는 편이 낫습니다. 둘째, 가족끼리 감정가의 절반 안팎에 사고 대금 흐름을 설명할 자료가 없는 경우입니다. 서울고등법원 2015나2009682 판결 같은 사실관계라면 사해행위 자체를 뒤집기 어렵고, 다툼의 목표는 배상액 조정과 분할 이행 협의로 좁혀야 합니다. 셋째, 매도인에게 돌려받는 부당이득 소송에서 매도인에게 집행할 재산이 전혀 없는 경우입니다. 판결을 받아도 회수가 되지 않습니다. 반대로 집값이 억 단위이고 원고가 등기 말소를 구하는 사건, 시세에 맞게 산 증거가 있거나 대금이 근저당·임금·보증금 상환에 쓰인 흔적이 있는 사건, 여러 채권자가 동시에 움직이는 사건은 감정과 금융거래정보 제출명령으로 결론과 금액이 모두 달라지므로 선임 실익이 분명합니다.

하면 안 되는 대응

• 매도인과 입을 맞추는 것. 창원지방법원 2020가합57281 판결에서는 계약금 처리에 관한 진술이 소명서와 소송에서 달랐던 점이 통모 인정의 근거가 되었습니다.

• 소장을 받은 뒤 집을 다시 팔거나 담보를 잡히는 것. 원물반환이 어려워지면 가액배상으로 바뀔 뿐 책임은 그대로이고, 새로 산 사람이나 담보권자까지 소송에 끌려들어 옵니다. 수원지방법원 안산지원 2019가단76446 판결에서도 매수 뒤 설정된 근저당 등기의 말소가 함께 명해졌습니다.

• 나중에 계약서나 영수증을 새로 만드는 것. 날짜가 어긋나는 서류는 대전지방법원 2013가단210739 판결처럼 오히려 거래의 실체를 의심받게 합니다.

• 답변서 없이 첫 기일에 나가서 설명하겠다고 미루는 것. 무변론 판결의 위험이 있고, 감정과 제출명령 신청 시기를 놓칩니다.

자주 묻는 질문

시세대로 샀는데도 사해행위가 될 수 있나요?

될 수 있습니다. 유일한 부동산을 금전으로 바꾸는 행위는 값이 맞아도 원칙적으로 사해행위로 추정되고, 대금이 먼저 갚을 채무의 변제에 실제로 쓰였다는 점까지 드러나야 예외가 됩니다. 수원지방법원 여주지원 2015가단22016 판결도 상당한 가격이라는 사정만으로 사해행위가 아니라고 단정할 수 없다고 했습니다. 그 사건의 매수인은 선의가 인정되어 이겼습니다.

매도인에게 빚이 있는 줄 몰랐으면 괜찮은 것 아닌가요?

몰랐다는 말만으로는 부족합니다. 수익자의 악의는 추정되므로 중개 경위, 잔금 지급 방식, 매도인과의 관계처럼 객관적인 자료로 선의를 증명해야 합니다. 수원지방법원 2014가합66263 판결은 실수요자로서 대금을 정상적으로 치른 매수인의 선의를 인정했습니다.

부모님이나 형제에게서 집을 샀는데 소장이 왔습니다. 가족이면 지는 건가요?

불리하지만 결론이 정해진 것은 아닙니다. 대구지방법원 2007가합6776 판결은 형이 시가보다 높은 값에 사고 대금이 근저당 채무 인수와 근로자 임금·퇴직금 지급에 쓰였다며 형에 대한 청구를 기각했습니다. 가족 거래에서는 선의보다 값과 대금 사용처로 싸우는 것이 현실적입니다.

이미 대금을 다 냈는데 집을 뺏기면 낸 돈은 어떻게 돌려받나요?

원상회복을 실제로 이행한 뒤 매도인에게 부당이득 반환을 청구합니다. 인천지방법원 2022나75597 판결은 등기가 아직 말소되지 않은 상태에서의 청구를 기각했고, 의정부지방법원 2021가합56749 판결은 말소와 강제경매 개시 뒤 토지 가액의 반환을 명했습니다. 매도인의 자력이 관건이므로 재산 파악을 함께 해야 합니다.

제가 갚은 근저당 대출금은 배상액에서 빼 주나요?

사해행위 당시의 피담보채무는 공동담보에서 빠지므로 배상액 계산에서 공제됩니다. 다만 공동저당이면 창원지방법원 2022나56149 판결처럼 각 부동산 가액 비율로 나누어 공제하고, 매도인이 나머지 대금을 다른 빚에 썼다는 사정은 서울고등법원 2015나2009682 판결처럼 공제되지 않을 수 있습니다.

사해행위 소장을 받았는데 답변서를 안 내면 어떻게 되나요?

민사소송법 제257조에 따라 원고의 주장을 자백한 것으로 보고 변론 없이 원고 승소 판결이 선고될 수 있습니다. 소장 부본을 받은 날부터 30일 안에 청구를 다투는 답변서를 내고, 감정과 사실조회 신청 계획을 함께 세워야 합니다.

매도인의 채권자가 여러 명이면 여러 번 물어내야 하나요?

각 채권자가 따로 소송을 낼 수 있고, 한 채권자에게 판결이 났다는 것만으로 다른 소송이 막히지 않습니다. 실제로 배상을 마쳐야 겹치는 범위에서 다른 채권자의 청구가 막힙니다. 이미 지급한 금액과 공동담보가액을 근거로 전체 부담을 정리해야 하며, 그렇게 낸 돈은 대구지방법원 2020가합210895 판결처럼 매도인에게 청구할 수 있습니다.

계약한 지 1년이 넘었는데도 소송을 당할 수 있나요?

있습니다. 민법 제406조 제2항의 1년은 계약일이 아니라 채권자가 취소원인을 안 날부터 계산하고, 계약일부터는 5년입니다. 원고가 등기부를 확인하거나 가압류를 신청한 시점이 소 제기보다 1년 넘게 앞선다는 자료가 있으면 각하를 구할 수 있지만, 그 증명은 매수인이 해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문을 정리했습니다. 사건번호로 직접 확인하실 수 있습니다.

• 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다83992 판결, 대법원 2012. 7. 26. 선고 2010다41850 판결, 대법원 2005. 7. 22. 선고 2005다7795 판결, 대법원 1966. 10. 4. 선고 66다1535 판결 — 변제 목적의 상당한 가격 매각은 사해행위 아님

• 대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결, 대법원 1995. 6. 9. 선고 94다32580 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 94다14582 판결 — 유일한 부동산 매각의 사해성, 경매보다 나은 조건의 처분, 통모 우선변제

• 대법원 2006. 7. 4. 선고 2004다61280 판결 — 수익자 선의의 증명

• 대법원 2014. 6. 12. 선고 2012다47548, 47555 판결, 대법원 2017. 9. 26. 선고 2015다38910 판결, 대법원 2003. 7. 11. 선고 2003다19558 판결 — 취소의 상대효, 채무자의 부당이득 반환, 여러 채권자의 중첩 청구

• 수원지방법원 2016. 6. 29. 선고 2015가단117307 판결 — 공장 매각대금 35억여 원으로 은행 대출 상환, 기각(항소기각 확정)

• 서울남부지방법원 2018. 10. 11. 선고 2017가합101844 판결 — 감정가 대비 적정 대금, 중개 거래, 근저당·임금 변제로 기각

• 대구지방법원 2008. 1. 31. 선고 2007가합6776 판결 — 형이 시가 이상 매수, 근저당 인수와 임금 지급으로 기각

• 대전지방법원 2012. 10. 10. 선고 2012가합100016 판결 — 경매 3회 기일 직전 매각, 사해의사 부정

• 수원지방법원 2015. 9. 11. 선고 2014가합66263 판결 — 감정가보다 25퍼센트 높은 매수, 근저당 직접 상환, 선의 인정

• 수원지방법원 여주지원 2015. 10. 22. 선고 2015가단22016 판결 — 사해행위 인정, 법무사 계좌 잔금 등으로 선의 인정해 기각

• 수원지방법원 2017. 8. 29. 선고 2016가단539225 판결 — 염가 매각의 입증책임은 원고, 기각

• 서울중앙지방법원 2015. 3. 24. 선고 2014가합553585 판결 — 적정가 매각이지만 대금을 배우자에게 지급, 취소

• 창원지방법원 2023. 2. 2. 선고 2020가합57281 판결 — 시세 상당 매각이지만 통모 우선변제, 294,177,244원 가액배상(항소기각)

• 서울고등법원 2016. 9. 30. 선고 2015나2009682 판결 — 감정가 절반 미만, 다운계약서, 229,972,694원 가액배상(상고기각)

• 창원지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022나56149 판결 — 감정가 약 70퍼센트 매수, 공동저당 안분, 100,607,991원 가액배상

• 서울중앙지방법원 2024. 8. 14. 선고 2023가단5362734 판결, 광주지방법원 2017. 1. 11. 선고 2015가단531926 판결 — 친족 간 염가 매각, 인수 채무 증명 부족으로 취소

• 대전지방법원 천안지원 2022. 7. 20. 선고 2021가단119281 판결 — 공시가격 기준 가액은 정당한 가액 아님

• 대전지방법원 2014. 2. 6. 선고 2013가단210739 판결 — 매수인이 쓴 대출을 인수 채무로 공제할 수 없음, 송금일 역전

• 수원지방법원 안산지원 2020. 9. 4. 선고 2019가단76446 판결 — 임차보증금 공제 뒤 900만 원 가액배상, 전득 근저당 말소

• 인천지방법원 2023. 12. 15. 선고 2022나75597 판결 — 원상회복 전 매매대금 반환 청구 기각

• 의정부지방법원 2022. 7. 12. 선고 2021가합56749 판결 — 말소·강제경매 뒤 토지 가액 1,635,414,000원 부당이득 반환

• 대구지방법원 2021. 8. 27. 선고 2020가합210895 판결 — 여러 채권자에게 지급한 가액배상금 213,765,620원 부당이득 반환

• 법령 — 민법 제368조, 제406조, 제407조, 제741조 / 근로기준법 제38조 / 주택임대차보호법 제3조의2 / 민사소송법 제256조, 제257조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

시세대로 산 집에 사해행위 소장이 온 사건은 매수인이 무엇을 잘못했는지를 따지는 사건이 아니라, 매도인이 받은 돈이 어디로 갔는지를 매수인 쪽에서 증명해 내는 사건입니다. 저희는 소장을 받은 날부터 30일이라는 답변서 기한 안에 값, 돈의 흐름, 관계라는 세 축으로 방어선을 세우고, 질 가능성이 있는 부분은 배상액과 부당이득 회수까지 한 번에 설계합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 날짜를 확인합니다. 매매계약일과 잔금일, 등기일, 원고의 채권이 생긴 날과 보증사고나 연체가 시작된 날, 원고가 가압류나 등기부 열람으로 처분 사실을 안 것으로 보이는 날입니다. 이 날짜들로 제척기간과 피보전채권 성립 여부를 먼저 걸러 냅니다. 다음으로 값을 봅니다. 계약서 금액과 실제 지급액이 같은지, 계약 당시 같은 단지나 인근의 실거래가와 감정가가 어떤지, 원고가 제출한 감정이나 시세 자료가 어느 시점 기준인지 확인합니다. 세 번째로 돈의 흐름을 봅니다. 계약금과 중도금, 잔금이 누구 계좌로 갔는지, 근저당 대출이나 임차보증금을 누가 누구에게 직접 갚았는지, 매도인이 받은 돈을 어디에 썼는지를 아는 범위에서 들어 두고 금융거래정보 제출명령으로 확인할 대상을 정합니다. 네 번째로 매도인과의 관계와 거래 경위를 봅니다. 중개사를 통했는지, 매물을 어떻게 알게 되었는지, 매도인의 사업과 연대보증 사실을 알았는지가 선의 항변의 재료가 됩니다. 마지막으로 같은 집에 걸린 다른 가처분이나 소송, 매도인의 다른 채권자와 재산 상황을 확인해 전체 부담과 회수 가능성을 가늠합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 답변서 단계에서 사해행위 자체를 부정하는 주장과 선의 항변, 가액배상 범위에 관한 예비적 주장을 함께 배열하는 것을 원칙으로 합니다. 먼저 매도인 계좌와 근저당권자, 임차인에 대한 금융거래정보 제출명령과 사실조회를 신청해 대금이 근저당 대출이나 임금, 보증금처럼 일반 채권자보다 앞서는 채무를 갚는 데 쓰였다는 사실을 법원 기록으로 세웁니다. 원고가 저가 매각을 주장하면 감정 시점과 비교 사례를 다투고, 필요하면 감정인에 대한 사실조회로 기준을 바로잡습니다. 가족 거래라면 선의보다 값과 대금 사용처에 무게를 두고, 불리한 진술이 나오지 않도록 매도인 측 증언의 범위를 미리 정리합니다. 패소 가능성이 있는 사건에서는 변론종결 시 시가와 공제할 피담보채무, 공동저당 안분, 다른 채권자에게 이미 지급한 금액을 표로 만들어 배상액을 줄이고, 확정되면 원상회복 이행 시점에 맞춰 매도인에 대한 부당이득 반환 청구와 가압류를 이어 갑니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형에서 결과를 가르는 것은 법리보다 기록입니다. 실제 판결들은 같은 시세 매매라도 대금이 은행 대출과 임금으로 간 사건은 기각하고, 배우자에게 간 사건은 취소했습니다. 인수했다는 채무가 증명되지 않아 진 매수인도 있고, 잔금을 법무사 계좌로 보낸 기록 덕분에 이긴 매수인도 있습니다. 취소가 인정된 뒤에도 감정 시점과 피담보채무 계산에 따라 배상액은 크게 달라지고, 원상회복을 언제 하느냐에 따라 매도인에게 돌려받을 수 있는지가 갈립니다. 저희는 첫 상담에서 다툴 사건인지, 배상액을 줄이고 매도인에게 회수하는 데 집중할 사건인지부터 말씀드리고, 그 판단에 맞춰 답변서 기한 안에 해야 할 일의 순서를 정해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

정상적으로 값을 치르고 산 집에 소장이 오면, 매도인의 빚 때문에 왜 내가 피고가 되어야 하는지 억울할 수밖에 없습니다. 그러나 이 소송에서 시간은 매수인 편이 아닙니다. 답변서 기한은 30일이고, 그 안에 값과 돈의 흐름을 보여 줄 자료를 확보하지 못하면 추정은 그대로 굳어집니다. 지금 해야 할 일은 매도인에게 따지는 것이 아니라, 계약서와 이체 내역, 근저당 상환 기록을 모아 방어선을 세우는 것입니다.

받으신 소장과 매매계약서, 중개대상물 확인설명서, 대금을 보낸 계좌 내역, 근저당이나 임차보증금을 갚은 영수증, 매수 당시의 시세 자료가 있다면 순서대로 정리해 두시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.