상가 권리금 회수 방해 — 임대인의 방해행위와 손해배상 청구

오랜 시간 가게를 일궈 온 자영업자에게 권리금은 단순한 웃돈이 아니라, 그동안 쌓아 온 영업의 가치이자 노후 자금인 경우가 많습니다. 그런데 임대차가 끝나갈 무렵 임대인이 새 임차인과의 계약을 막거나 감당하기 어려운 조건을 내세워, 권리금을 한 푼도 회수하지 못하는 일이 적지 않습니다. 우리 법은 이런 상황을 '권리금 회수기회 방해'로 보고 임대인에게 손해배상 책임을 지웁니다. 이 글에서는 상가건물임대차보호법이 정한 권리금 보호의 요건과 방해행위의 유형, 손해배상의 범위와 기한, 그리고 실제로 권리금을 지키기 위한 대응 방법을 정리합니다.

권리금과 '회수기회 보호'란 무엇인가

권리금은 상가에서 영업을 하는 사람이 그 자리에 쌓인 유형·무형의 가치, 즉 영업시설과 비품, 거래처와 단골, 상권과 위치가 주는 영업상의 이점 등을 넘겨주는 대가로 주고받는 돈입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의3은 권리금을 이렇게 정의하면서, 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 약정을 '권리금 계약'이라고 규정합니다. 실무에서는 권리금을 상권·입지의 가치인 바닥권리금, 단골·거래처·매출로 대표되는 영업상 가치인 영업권리금, 인테리어·설비 등의 가치인 시설권리금으로 나누어 이해하기도 합니다.

문제는 이 권리금이 원칙적으로 임차인들 사이에서 오가는 돈이라는 점입니다. 임대인은 권리금 계약의 당사자가 아니면서도, 임대차가 끝날 무렵 새 임차인을 받지 않거나 스스로 그 자리를 차지하는 방식으로 임차인의 권리금 회수를 사실상 무산시킬 수 있었습니다. 2015년 신설된 상가건물임대차보호법 제10조의4는 바로 이 공백을 메우기 위한 규정으로, 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 하고 이를 어기면 손해를 배상하도록 정하고 있습니다.

보호가 작동하는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다(과거에는 3개월이었으나 2018년 개정으로 6개월로 늘어났습니다). 이 기간에 임차인이 새 임차인을 주선하고 권리금을 회수하려 할 때, 임대인은 법이 금지한 방해행위를 해서는 안 됩니다. 참고로 이 규정은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준을 넘는 고액 임대차에도 적용됩니다. 권리금 회수기회 보호는 임대차의 규모와 관계없이 인정되는 권리인 셈입니다.

임대인이 하면 안 되는 4가지 방해행위

제10조의4 제1항은 임대인이 해서는 안 되는 방해행위를 네 가지 유형으로 나열합니다. 이 중 어느 하나에 해당하면 방해행위가 인정될 수 있습니다.

① 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위

임차인이 주선한 새 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나 받아 챙기는 경우입니다. 권리금은 본래 나가는 임차인에게 돌아가야 할 몫인데, 임대인이 그 자리에서 권리금을 가로채는 형태입니다.

② 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

새 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주려는 것을 임대인이 막는 경우입니다. 새 임차인에게 압박을 가하거나 불이익을 예고해 권리금 지급을 포기하게 만드는 것이 대표적입니다.

③ 현저히 고액의 차임·보증금을 요구하는 행위

상가의 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금 수준에 비추어 현저히 높은 차임과 보증금을 새 임차인에게 요구하는 경우입니다. 겉으로는 계약을 거절하지 않는 듯 보이지만, 감당할 수 없는 조건을 내세워 사실상 새 임차인이 들어오지 못하게 만드는 방식입니다. '현저히 고액'인지는 임대인의 주관이 아니라 인근 시세와 객관적 부담을 기준으로 판단합니다.

④ 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위

임차인이 주선한 새 임차인과의 임대차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 경우입니다. 실무에서 가장 자주 문제되는 유형으로, "내가 직접 쓰겠다", "건물을 재건축하겠다"는 등의 이유로 새 임차인을 받지 않는 사례가 많습니다. 다만 이 거절이 뒤에서 설명할 '정당한 사유'에 해당하는지가 결국 사건의 승패를 가르는 핵심 쟁점이 됩니다.

임대인이 거절해도 되는 '정당한 사유'

모든 거절이 방해행위가 되는 것은 아닙니다. 제10조의4 제2항은 임대인이 새 임차인과의 계약을 거절해도 정당한 사유로 인정되는 경우를 정하고 있습니다.

• 새 임차인이 되려는 자에게 보증금이나 차임을 지급할 자력(경제적 능력)이 없는 경우

• 새 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

• 임대차 목적물인 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우

• 임대인이 선택한 새 임차인이, 임차인이 주선한 자와 권리금 계약을 맺고 그 권리금을 지급한 경우

여기서 주의할 점이 있습니다. 임대인이 "직접 사용하겠다"거나 "재건축하겠다"는 말만으로는 곧바로 정당한 사유가 인정되지 않습니다. 예컨대 임대인이 상가를 넘겨받아 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않아야 정당한 사유가 되는데, 실제로는 곧바로 새 임차인을 들여 영업을 재개하는 경우가 많아 사후적으로 방해행위로 판단되기도 합니다. 즉 '정당한 사유'는 임대인이 주장한다고 인정되는 것이 아니라, 객관적 사정과 실제 사용 실태로 엄격하게 따집니다.

또한 판례는 이러한 정당한 사유가 있다는 점은 이를 주장하는 임대인이 증명해야 한다고 봅니다. 임차인이 방해행위가 있었다는 사실을 보이면, 그 거절에 정당한 사유가 있었다는 입증 부담은 임대인에게 넘어갑니다.

권리금 보호가 처음부터 적용되지 않는 경우

권리금 회수기회 보호는 강력한 제도이지만, 처음부터 적용이 배제되는 예외도 있습니다.

임차인에게 계약 유지의 흠결이 있는 경우

제10조의4 제1항 단서는, 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유(제10조 제1항 각 호)가 있으면 권리금 보호도 적용되지 않는다고 정합니다. 대표적인 것이 3기의 차임액에 이르도록 월세를 연체한 사실이 있는 경우입니다. 이때 임대인은 갱신을 거절할 수 있을 뿐 아니라 새 임차인 주선을 받아 줄 의무도 없어 권리금 보호에서 벗어납니다. 월세 연체는 명도(건물인도)뿐 아니라 권리금 회수까지 좌우하는 중대한 사유이므로 각별히 관리해야 합니다.

대규모점포·국유재산 등

제10조의5는 임대차 목적물이 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외), 또는 국유재산·공유재산인 경우에는 권리금 보호 규정을 적용하지 않는다고 정합니다. 백화점·대형마트 안의 매장 등이 여기에 해당할 수 있어, 내 상가가 애초에 보호 대상인지 먼저 확인할 필요가 있습니다.

손해배상 — 얼마까지, 언제까지 청구할 수 있나

임대인이 방해행위로 임차인에게 손해를 입혔다면 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제10조의4 제3항). 다만 배상액에는 법이 정한 상한이 있고, 청구할 수 있는 기간도 정해져 있습니다.

배상액의 상한 — 두 금액 중 낮은 쪽

법은 손해배상액이 '신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 예를 들어 새 임차인과 1억 원의 권리금 계약을 맺었더라도 종료 당시 감정된 권리금이 7천만 원이라면 배상액은 7천만 원을 상한으로 합니다. 반대로 종료 당시 권리금이 더 높더라도 실제 계약한 권리금이 낮으면 낮은 쪽이 기준이 됩니다. 여기서 '임대차 종료 당시의 권리금'은 대개 소송 과정의 감정을 통해 시설권리금·영업권리금·바닥권리금 등을 종합해 산정합니다.

3년의 소멸시효 — 놓치면 권리 자체가 사라진다

권리금 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸합니다(제10조의4 제4항). 이 3년은 매우 엄격하게 적용되므로, 방해가 있었다면 종료 시점을 기준으로 기한을 반드시 확인하고 그 안에 소송 등으로 권리를 행사해야 합니다. 협상이 길어지는 사이 시효가 지나 버리면 정당한 권리도 인정받기 어려워집니다.

판례가 넓힌 보호 — 10년을 채운 임차인, 주선을 못 한 경우

계약갱신요구권 10년이 지난 임차인에게도 적용

임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차를 포함해 전체 임대차기간 10년까지 인정됩니다(2018년 개정 전에는 5년). 그렇다면 10년을 다 채워 더는 갱신을 요구할 수 없는 임차인은 권리금도 보호받지 못하는 걸까요. 대법원은 계약갱신요구권 행사기간이 지났더라도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판단했습니다(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결). 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 취지와 근거가 다른 별개의 제도이고, 법이 갱신요구기간의 만료를 보호의 예외사유로 정하고 있지 않기 때문입니다. 따라서 10년을 채운 임차인도 나갈 때 권리금을 회수할 기회를 보호받을 수 있습니다.

새 임차인을 주선하지 못했더라도

원칙적으로 권리금 보호를 받으려면 임차인이 새 임차인을 주선해야 합니다. 그런데 임대인이 처음부터 "누구와도 계약하지 않겠다", "내가 직접 쓰겠다"는 뜻을 확정적으로 밝힌 경우에는, 임차인이 굳이 새 임차인을 데려오는 무의미한 절차를 거치지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다는 것이 판례의 태도입니다. 임대인의 거절 의사가 분명한 상황에서 형식적인 주선을 강요하는 것은 불합리하기 때문입니다. 다만 이때에도 임차인이 실제로 권리금을 지급할 새 임차인을 주선할 수 있었다는 점 등은 사안에 따라 다투어질 수 있으므로, 가능하면 주선 노력을 구체적으로 남겨 두는 것이 안전합니다.

권리금을 지키는 실무 대응

권리금 분쟁은 결국 '누가 무엇을 언제 했는지'를 증명하는 싸움입니다. 다음과 같은 준비가 결론을 좌우합니다.

• 새 임차인 주선과 권리금 계약 자료 확보: 새 임차인을 실제로 주선했다는 사실, 그와 맺은 권리금 계약서, 주고받은 문자·이메일 등을 남겨 둡니다. 주선 사실과 권리금 액수는 손해배상의 출발점입니다.

• 임대인의 방해행위 입증: 임대인이 새 임차인에게 권리금을 요구했거나, 고액의 차임을 제시했거나, 계약을 거절한 정황을 녹취·문자·통화기록 등으로 확보합니다.

• 주선 사실의 명확한 통지: 새 임차인을 주선했음을 내용증명 등으로 알려 임대인의 태도와 거절 사유를 문서로 남겨 두면, 이후 '정당한 사유' 다툼에서 유리합니다.

• 권리금 감정 대비: 소송에서는 '종료 당시 권리금'을 감정으로 산정하는 경우가 많으므로, 매출 자료·시설 내역·거래처 등 영업 가치를 뒷받침할 자료를 정리해 둡니다.

• 신규임차인 정보의 제공: 임차인은 임대인에게 새 임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 자력과 임차인으로서 의무를 이행할 의사·능력에 관해 자신이 아는 정보를 제공하여야 합니다(제10조의4 제5항). 이를 제대로 하지 않으면 임대인의 거절이 정당해질 수 있으므로, 새 임차인의 자력을 뒷받침할 자료도 함께 챙겨 두는 것이 좋습니다.

• 3년 안에 손해배상 청구: 임대차 종료일부터 3년의 소멸시효를 넘기지 않도록 기한을 관리하고, 그 안에 소를 제기합니다.

반대로 임대인 입장에서는, 새 임차인의 자력 부족이나 의무 위반 우려 등 정당한 사유를 객관적 자료로 미리 준비해 두는 것이 방어의 핵심입니다. 실제 사건에서는 임대인이 건물인도(명도)를 청구하고 임차인이 권리금 손해배상으로 맞서는 형태로 한 소송에서 함께 다투어지는 경우도 많습니다. 어느 쪽이든 사건 초기의 자료 정리와 통지 방식에 따라 결과가 크게 달라집니다.

자주 묻는 질문

임대인이 "재건축할 거라 새 임차인을 못 받는다"고 합니다. 권리금을 포기해야 하나요?

아닙니다. 재건축이나 직접 사용 의사를 밝혔다는 것만으로 곧바로 정당한 사유가 되는 것은 아닙니다. 실제로 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는지 등 객관적 실태로 판단하며, 말과 달리 곧 새 임차인을 들여 영업을 재개했다면 방해행위로 인정될 수 있습니다. 앞서 소개한 대법원 판결의 사안도 임대인이 재건축·대수선 계획을 이유로 거절한 경우였습니다.

계약 기간 10년을 다 채웠는데 권리금도 못 받나요?

받을 수 있습니다. 대법원은 계약갱신요구권 행사기간(전체 10년)이 지난 임차인에게도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 진다고 판단했습니다. 갱신요구권과 권리금 보호는 별개의 제도이기 때문입니다. 10년을 채웠다는 이유만으로 임대인이 방해해도 된다는 뜻은 아닙니다.

아직 새 임차인을 못 구했는데 임대인이 무조건 안 받겠다고 합니다.

임대인이 어떤 새 임차인과도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝혔다면, 실제로 주선을 완료하지 못했더라도 방해행위가 인정될 수 있습니다. 다만 이런 상황일수록 임대인의 거절 의사와 그 이유를 문자·녹취·내용증명으로 분명히 남겨 두고, 주선 노력도 기록해 두어야 나중에 다툼에서 유리합니다.

권리금은 얼마까지 인정받을 수 있나요?

배상액은 '새 임차인과 계약한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액이 상한입니다. 종료 당시 권리금은 대개 감정으로 산정되며, 계약서상 금액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 또한 종료일부터 3년이 지나면 청구권 자체가 소멸하므로 기한 관리가 중요합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

권리금 분쟁은 '권리금을 못 받았다'는 결과가 아니라, 임대인의 방해행위와 정당한 사유를 어떻게 입증하고 다투느냐에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 새 임차인 주선과 권리금 계약 자료, 임대인의 거절 정황, 종료 당시 권리금의 감정까지 사건 초기의 준비가 결정적이며, 무엇보다 종료일부터 3년의 소멸시효를 놓쳐서는 안 됩니다. 권리금을 지키려는 임차인이든, 방어가 필요한 임대인이든, 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.