토지거래허가구역 매매 — 허가 전에 맺은 계약은 무효일까, '유동적 무효'의 모든 것

계약서에 도장을 찍고 난 뒤에야 "이 땅은 토지거래허가구역"이라는 말을 듣는 경우가 적지 않습니다. 잔금 날짜까지 잡아 두었는데 허가부터 받아야 한다니, 지금 계약은 유효한 것인지, 낸 계약금은 돌려받을 수 있는지, 상대가 마음을 바꾸면 어떻게 되는지 불안해지실 수밖에 없습니다. 결론부터 말씀드리면 허가를 받기 전의 계약은 완전한 무효도, 완전한 유효도 아닌 '유동적 무효' 상태에 놓입니다. 이 낯선 상태가 정확히 무엇을 뜻하는지, 그 사이에 무엇을 할 수 있고 무엇은 할 수 없는지 차근히 정리해 드립니다.

토지거래허가구역이란 무엇인가

토지거래허가제는 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 오를 우려가 있는 지역을 국토교통부장관 또는 시·도지사가 일정 기간 '허가구역'으로 지정하고, 그 구역 안의 토지에 관하여 소유권이나 지상권을 이전·설정하는 계약을 체결하려면 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 현재는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거를 두고 있습니다.

여기서 자주 오해가 생기는 지점이 두 가지 있습니다. 첫째, 허가 대상은 '토지'이지만 토지 위의 아파트·상가 등 건물을 함께 사는 거래도 그 대지 지분 때문에 허가 대상이 됩니다. 서울 일부 지역의 아파트 매매에 허가가 필요한 이유가 바로 이것입니다. 둘째, 모든 거래가 아니라 용도지역별로 정해진 기준 면적을 초과하는 토지의 거래만 허가 대상입니다. 다만 그 면적 기준은 지정권자가 별도로 정해 낮출 수 있고, 허가구역의 지정과 해제·재지정도 수시로 바뀝니다. 그러므로 계약 전에는 반드시 토지이용계획 열람 서비스나 관할 시·군·구청 담당 부서에 계약 시점 기준의 지정 여부와 면적 기준을 직접 확인하셔야 합니다.

허가 전 계약의 효력 — '유동적 무효'라는 상태

법은 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않는다고 규정합니다. 그런데 이를 문자 그대로 "무효니까 없던 일"로 보면, 허가를 받으려고 성실히 준비하던 당사자까지 보호받지 못하는 결과가 됩니다. 그래서 법원은 오래전 전원합의체 판결을 통해 허가를 받을 것을 전제로 체결된 계약은 '확정적 무효'가 아니라, 허가를 받으면 소급해서 유효로 되고 허가를 받지 못하는 것이 확정되면 그때 비로소 무효로 확정되는 '유동적 무효'라는 법리를 확립하였고, 지금까지 그대로 유지되고 있습니다.

쉽게 말해 계약은 '보류함'에 들어가 있는 상태입니다. 아직 효력이 생기지 않았지만 완전히 죽은 것도 아니어서, 허가라는 열쇠가 꽂히면 계약을 맺은 그날로 거슬러 올라가 되살아납니다. 반대로 열쇠가 끝내 꽂히지 않는 것이 확정되면, 그때 계약은 처음부터 없었던 것으로 정리됩니다.

유동적 무효 상태에서 할 수 있는 것과 할 수 없는 것

이 구분을 모르면 잘못된 요구를 하거나, 반대로 당연히 할 수 있는 요구를 포기하게 됩니다. 실무에서 가장 많이 다투어지는 부분입니다.

할 수 있는 것

• 허가 신청 절차에 협력할 것을 요구할 수 있습니다. 토지거래허가는 매도인과 매수인이 공동으로 신청해야 하므로, 한쪽이 서류 날인을 거부하면 절차가 진행되지 않습니다. 법원은 당사자 사이에 서로 협력할 의무가 있다고 보며, 상대가 응하지 않으면 허가 신청 절차의 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있습니다.

• 협력의무 위반에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 협력을 거부해 손해가 생겼다면 배상을 구할 수 있고, 이에 관한 손해배상 약정을 계약서에 두는 것도 유효한 것으로 봅니다.

• 계약금에 의한 해제(해약금 해제)는 가능합니다. 계약이 유동적 무효 상태라 하더라도, 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하고 계약에서 벗어날 수 있다는 것이 법원의 태도입니다.

할 수 없는 것

• 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 아직 계약의 효력이 발생하지 않았으므로 등기를 넘겨 달라고 요구할 수 없습니다. 중도금·잔금 지급을 강제로 청구하는 것도 마찬가지입니다.

• 협력의무 위반을 이유로 계약 자체를 해제할 수는 없습니다. 이 점이 특히 중요합니다. 상대가 허가 신청에 협조하지 않는다고 해서 곧바로 "채무불이행이니 계약을 해제하고 위약금을 받겠다"고 하기는 어렵습니다. 협력의무 이행을 구하거나 손해배상을 구하는 것이 원칙적인 대응입니다.

• 이미 낸 계약금·중도금의 반환을 곧바로 청구하기 어렵습니다. "무효니까 돈부터 돌려 달라"는 요구는 유동적 무효 상태에서는 받아들여지지 않습니다. 반환을 구하려면 계약이 확정적으로 무효가 되었다는 점이 전제되어야 합니다.

언제 확정적으로 유효가 되고, 언제 확정적으로 무효가 되는가

유동적 무효는 영원히 계속되지 않습니다. 어느 쪽으로든 결론이 나며, 그 갈림길이 사건의 승패를 좌우합니다.

확정적으로 유효가 되는 경우

• 관할 관청의 허가를 받은 경우 — 계약은 별도의 절차 없이 처음 체결한 때로 소급하여 유효가 됩니다.

• 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간이 끝난 뒤 다시 지정되지 않은 경우 — 이때에도 계약은 확정적으로 유효가 된다는 것이 법원의 확립된 태도입니다. 허가구역에서 풀렸다는 이유로 "그 계약은 무효였으니 없던 일"이라고 주장하는 것은 통하지 않습니다.

확정적으로 무효가 되는 경우

• 관할 관청이 불허가 처분을 한 경우

• 당사자들이 허가 신청을 하지 않기로 하는 뜻을 명백히 한 경우 등 허가를 받을 가능성이 없음이 확정된 경우

• 애초에 허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 체결된 계약 — 이 경우는 유동적 무효를 거치지 않고 처음부터 확정적 무효입니다.

계약이 확정적으로 무효가 되면 계약상 의무는 모두 사라지고, 이미 지급한 계약금·중도금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 참고로 법원은 확정적 무효에 관하여 책임이 있는 당사자라 하더라도 무효를 주장하는 것 자체는 막지 않는다고 보고 있습니다.

허가를 피해 가려는 시도 — 명의신탁과 미등기전매의 위험

허가가 까다롭다는 이유로 편법을 권유받는 경우가 있습니다. 다른 사람 명의를 빌려 계약하거나(명의신탁), 등기를 넘기지 않은 채 웃돈을 붙여 다시 파는 방식(미등기전매), 증여나 다른 계약으로 위장하는 방식 등입니다. 결론적으로 이런 계약은 유동적 무효의 보호를 받지 못하고 처음부터 확정적으로 무효이며, 매수인은 대금을 냈더라도 소유권을 주장할 수 없는 매우 불리한 위치에 놓입니다.

여기에 더해 제재도 뒤따릅니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」은 허가를 받지 않고 토지거래계약을 체결하거나 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 형사처벌을 예정하고 있습니다. 다만 법원은 허가를 받을 것을 전제로 체결한 계약과 처음부터 허가를 잠탈할 의도로 체결한 계약을 구별하여, 처벌 대상은 후자라는 취지로 판단해 왔습니다. 또한 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 등기가 무효로 되고 과징금과 형사처벌의 대상이 될 수 있으며, 미등기전매는 별도의 법률 위반이 문제 될 수 있습니다. 세무상 불이익까지 고려하면 편법의 실익은 사실상 없다고 보셔야 합니다.

허가를 받은 뒤에도 남는 의무 — 이용의무와 이행강제금

토지거래허가는 "이 목적으로 쓰겠다"는 이용계획을 심사해 내주는 허가입니다. 따라서 허가를 받았다고 끝이 아니라, 허가받은 목적대로 일정 기간 그 토지를 실제로 이용할 의무가 따라붙습니다. 주거용으로 허가를 받았다면 원칙적으로 매수인 본인이 실제로 거주해야 하고, 전세를 끼고 사 두는 이른바 갭투자 방식은 허용되지 않는 것이 원칙입니다. 이 때문에 기존 임차인의 임대차 기간이 남아 있으면 일정이 크게 꼬일 수 있으므로, 계약 전 임대차 현황 확인이 필수입니다.

이용의무를 지키지 않으면 관할 관청은 상당한 기간을 정해 이행명령을 하고, 그 기간에도 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있으며 의무가 이행될 때까지 매년 반복해 부과될 수 있습니다. 이용의무 기간과 이행강제금의 산정 비율은 이용 목적에 따라 다르고 관련 규정이 개정되기도 하므로, 구체적인 기간과 금액은 반드시 현행 기준과 관할 관청의 안내를 확인하시기 바랍니다.

계약서에 넣어야 할 조항과 실무 체크리스트

토지거래허가구역의 거래는 '허가가 나오지 않을 수도 있다'는 전제로 계약서를 설계해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

1. 허가 조건부 특약을 명시합니다. "본 계약은 토지거래허가를 받을 것을 전제로 하며, 불허가 처분이 확정되면 계약은 무효로 하고 매도인은 수령한 금원 전액을 즉시 반환한다"는 취지의 조항을 넣습니다.

2. 협력의무와 그 위반 시 책임을 적습니다. 허가 신청 시기, 서류 제출 기한, 협력 거부 시 손해배상액을 구체적으로 정해 두면 분쟁 시 강력한 근거가 됩니다.

3. 잔금과 등기 일정을 허가일 기준으로 설계합니다. 날짜를 고정하기보다 "허가일로부터 ○일 이내"로 정하는 편이 안전합니다. 허가에는 법정 처리기간이 있지만 보완 요구 등으로 실제 소요 기간이 늘어날 수 있어, 일정에 여유를 두어야 합니다.

4. 대출 실행 시점을 점검합니다. 허가 절차와 대출 실행 일정이 어긋나 잔금을 마련하지 못하는 사례가 자주 발생합니다.

5. 준비서류를 미리 갖춥니다. 통상 토지거래계약 허가신청서, 계약서 사본, 토지이용계획서, 자금조달계획을 소명하는 자료 등이 요구됩니다. 필요 서류는 지자체마다 조금씩 다르므로 관할 부서에 사전 확인하시기 바랍니다.

6. 불허가 시 대응 수단을 기억합니다. 불허가 처분에 대해서는 이의를 제기할 수 있고, 일정한 경우 토지 소유자가 관할 관청에 그 토지의 매수를 청구할 수 있는 제도도 마련되어 있습니다.

자주 묻는 질문

허가가 나기 전인데 매도인이 계약을 없던 일로 하자고 합니다. 계약금만 돌려받고 끝내야 하나요?

그렇지 않습니다. 유동적 무효 상태라도 계약이 사라진 것은 아니므로, 매도인에게 허가 신청 절차에 협력할 것을 요구할 수 있고 응하지 않으면 소송으로 그 이행을 구할 수 있습니다. 다만 매수인이 아직 이행에 착수하기 전이라면 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 해약금 해제를 하는 것은 가능하므로, 중도금 지급 등 이행 착수 여부가 중요한 분기점이 됩니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 서둘러 검토받으시는 편이 좋습니다.

불허가가 났습니다. 계약금은 언제, 어떻게 돌려받나요?

불허가 처분으로 계약이 확정적으로 무효가 되면 계약상 의무는 소멸하고, 이미 지급한 계약금과 중도금은 부당이득으로 반환을 청구할 수 있습니다. 상대가 임의로 반환하지 않으면 부당이득반환청구 소송을 제기하게 되며, 상대의 재산 처분이 우려된다면 가압류 등 보전조치를 함께 검토하는 것이 안전합니다.

계약한 땅이 나중에 허가구역에서 해제되었습니다. 그 계약은 어떻게 되나요?

허가구역 지정이 해제되거나 지정기간 만료 후 재지정되지 않았다면, 그 계약은 확정적으로 유효가 된다는 것이 법원의 확립된 태도입니다. 따라서 상대방이 시세가 올랐다는 이유로 "허가를 받지 않았으니 무효"라고 주장하더라도 받아들여지기 어렵습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

토지거래허가구역의 분쟁은 대부분 "지금 이 계약이 유동적 무효인지, 이미 확정적 무효가 되었는지"라는 한 가지 판단에서 갈립니다. 그 판단에 따라 협력의무 이행을 구할 것인지, 부당이득 반환을 구할 것인지, 손해배상을 구할 것인지 전략이 완전히 달라지고, 대응이 늦어지면 되돌리기 어려운 결과가 생기기도 합니다. 허가 절차가 진행되지 않아 답답하시거나 계약금 반환을 두고 다툼이 생기셨다면, 계약서와 오간 연락 내용을 지참하시어 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 사안의 구조를 함께 정리해 드리겠습니다.