집주인 실거주 갱신거절, 진짜일까 — 확인하는 법과 손해배상

집주인이 계약갱신을 요구한 임차인에게 "내가 직접 들어와 살겠다"며 갱신을 거절하는 경우가 있습니다. 법이 실거주를 정당한 거절 사유로 인정하고 있어 어쩔 수 없이 이사를 나왔는데, 얼마 지나지 않아 그 집에 다른 세입자가 들어와 살고 있다면 이야기가 달라집니다. 실제로는 들어와 살 생각이 없으면서 임차인을 내보내기 위한 구실이었다면, 임대인은 법에 따라 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 이 글에서는 실거주를 이유로 한 갱신거절이 언제 인정되는지, 그것이 진짜인지 어떻게 확인하는지, 허위로 드러났을 때 얼마를 어떻게 청구할 수 있는지를 주택임대차보호법 조문과 최근 대법원 판례를 중심으로 정리합니다.

계약갱신요구권과 '실거주' 갱신거절 — 무엇이 문제인가

2020년 7월 31일부터 시행된 계약갱신요구권 제도는 임차인이 원하면 한 번은 더 살 수 있도록 보장한 장치입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다. 이렇게 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며, 갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항).

문제는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 예외 사유 가운데 하나인 '실거주'입니다. 같은 조 제1항 제8호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있도록 하고 있는데, 이 사유는 임차인이 겉으로 확인하기 어렵고 임대인의 '의사'에 달려 있어 악용될 소지가 큽니다. 그래서 법은 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 실제로는 다른 사람에게 세를 놓은 경우 임대인에게 손해배상 책임을 지우고, 대법원도 실거주 의사가 진정한지를 엄격하게 판단하도록 하고 있습니다.

실거주를 이유로 한 갱신거절은 언제 인정되나 — 제6조의3 제1항 제8호

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 갱신거절이 가능한 경우를 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'라고 정하고 있습니다. 이 조문을 정확히 이해하는 것이 출발점입니다.

누가 '실거주'의 주체가 되나

거주 주체는 임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속(부모·조부모)과 직계비속(자녀·손자녀)까지 포함됩니다. 즉 집주인이 자신이 아니라 "부모님이 들어와 사신다", "자녀가 들어와 산다"는 이유를 들어도 실거주 갱신거절이 될 수 있습니다. 다만 형제자매나 사위·며느리 등은 조문상 직계존비속에 해당하지 않으므로, 이들의 거주를 이유로 한 갱신거절이 곧바로 제8호에 해당한다고 보기는 어렵습니다. 배우자의 경우는 임대인과 세대를 같이하여 사실상 임대인 본인의 거주로 볼 수 있는지 등 구체적 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

갱신거절은 언제, 어떻게 통지해야 하나

실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임대인은 임차인의 갱신요구에 대해 갱신요구 기간(만료 6개월 전부터 2개월 전까지) 안에 거절의 뜻을 통지해야 합니다. 이 기간이 지나도록 아무런 거절 통지를 하지 않으면 종전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보는 묵시적 갱신이 일어날 수 있습니다. 임차인 입장에서는 임대인이 '실거주'를 사유로 들었다는 사실 자체가 나중에 손해배상의 전제가 되므로, 거절 사유가 실거주였음을 문자·카카오톡·내용증명 등 기록이 남는 형태로 확보해 두는 것이 중요합니다.

'진짜 실거주'인지 가리는 기준 — 대법원 2022다279795 판결

실거주 갱신거절에서 가장 다투어지는 지점은 '임대인에게 정말로 들어와 살 의사가 있었는가'입니다. 대법원은 2023년 12월 7일 선고한 2022다279795 판결에서 이 문제에 관한 중요한 기준을 제시했습니다.

먼저 대법원은 임대인(그 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려 한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다고 보았습니다. 임차인이 '실거주가 거짓'임을 증명해야 하는 것이 아니라, 갱신을 거절한 임대인이 자신의 실거주 의사가 진정하다는 것을 증명해야 한다는 것입니다.

또한 대법원은 단순히 임대인이 실거주 의사를 표명했다는 사정만으로는 부족하고, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정한 것임을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 실거주 의사를 추인할 수 있다고 판시했습니다. 그 판단에는 다음과 같은 사정들이 종합적으로 고려됩니다.

• 임대인의 현재 주거 상황(자가·전세 여부, 기존 주택의 처분 여부 등)

• 임대인이나 그 가족의 직장·학교 등 사회적 환경과 목적 주택의 위치

• 임대인이 실거주 의사를 가지게 된 경위와 그 시점

• 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정 변화

• 실거주 의사와 배치되거나 모순되는 임대인의 언동이 있었는지

• 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무와 그 내용

이 기준에 비추어 보면, 임대인이 갱신을 거절한 뒤 실제로는 목적 주택에 들어와 살지 않고 곧바로 제3자에게 세를 놓은 사정은 실거주 의사가 진정하지 않았음을 뒷받침하는 강력한 정황이 됩니다. 다만 결론은 사안마다 다르며, 임대인이 부득이한 사정으로 실거주 계획을 접게 된 경위를 어떻게 소명하는지에 따라 달라질 수 있습니다.

실거주가 거짓이었다면 — 손해배상 책임(제6조의3 제5항)

주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 허위 실거주 갱신거절에 대한 손해배상 책임을 정하고 있습니다. 조문에 따르면, 임대인이 제1항 제8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절했음에도, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.

여기서 요건을 하나씩 짚어 보겠습니다.

• 실거주(제8호)를 이유로 한 갱신거절이 있었을 것 — 임대인의 철거·재건축이나 임차인의 차임 연체 등 다른 사유로 거절한 경우는 이 조항이 정한 배상책임의 대상이 아닙니다.

• '갱신되었을 기간'이 만료되기 전일 것 — 갱신요구권을 행사했다면 갱신되었을 기간은 2년이므로, 임차인이 나간 뒤 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대했는지가 기준이 됩니다.

• 정당한 사유 없이 제3자에게 임대했을 것 — 실거주하려 했으나 갑작스러운 질병, 근무지 이전, 가족 사정의 변화 등 부득이한 사정으로 임대하게 되었다면 '정당한 사유'가 인정될 여지가 있습니다. 이 정당한 사유는 임대인이 주장·증명해야 합니다.

주의할 점은, 제5항이 정한 배상책임의 요건이 '제3자에 대한 임대'라는 것입니다. 임대인이 실거주도 하지 않으면서 집을 공실로 비워 두거나 매도한 경우에는 이 조항을 그대로 적용하기 어려운 다툼의 여지가 있습니다. 다만 그런 경우라도 애초에 실거주 의사가 허위였다는 점을 입증할 수 있다면, 갱신거절 자체의 위법을 이유로 손해배상을 구할 여지가 있으므로 사안별 검토가 필요합니다.

손해배상액은 어떻게 정해지나 — 제6조의3 제6항

배상액은 제6조의3 제6항이 구체적으로 정하고 있습니다. 갱신거절 당시 임대인과 임차인이 손해배상액을 미리 정해 두는 합의(손해배상액의 예정)를 했다면 그 금액이 기준이 됩니다. 그런 합의가 없다면 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다.

1. 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 실거주 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액

여기서 '환산월차임'이란 보증금을 월세로 환산해 합산한 개념입니다. 차임 외에 보증금이 있으면 그 보증금을 주택임대차보호법 제7조의2가 정한 두 기준(대통령령으로 정하는 이율과 기준금리에 일정 비율을 더한 이율) 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환해 더합니다. 전세처럼 보증금만 있는 경우에도 이 방식으로 월차임을 산정합니다.

세 번째 항목인 '임차인이 입은 손해'에는 예컨대 새로 집을 구하며 든 이사비와 중개보수, 종전보다 오른 임대료 부담, 갱신되었다면 누렸을 이익의 상실 등이 포함될 수 있으나, 그 손해는 임차인이 구체적으로 증명해야 합니다. 실무에서는 세 금액을 각각 산정해 비교한 뒤 가장 큰 금액으로 청구하게 되므로, 임대인이 새 세입자에게 얼마에 세를 놓았는지(제2호), 임차인이 실제로 얼마의 손해를 입었는지(제3호)를 뒷받침하는 자료가 배상액을 좌우합니다.

실거주 여부를 확인하는 방법 — 전입세대·확정일자 열람

손해배상을 청구하려면 임대인이 실제로는 실거주하지 않고 제3자에게 임대했다는 사실을 확인하고 증명해야 합니다. 임차인이 집을 나온 뒤 활용할 수 있는 대표적인 확인 방법은 다음과 같습니다.

전입세대 열람(전입세대확인서)

해당 주소에 누가 전입신고를 하고 살고 있는지를 확인하는 방법입니다. 임대인 본인이나 그 직계존비속이 아니라 제3자가 전입해 거주하고 있다면 실거주가 허위였음을 뒷받침하는 유력한 자료가 됩니다. 전입세대 열람은 원칙적으로 이해관계인이 신청할 수 있는데, 실거주를 이유로 갱신을 거절당한 임차인이 임대인의 실거주 여부를 확인할 수 있도록 열람 근거가 마련되어 있으므로, 주민센터에서 신청 요건과 필요한 서류를 확인해 활용할 수 있습니다.

확정일자 부여현황(임대차 정보) 열람

주택임대차보호법 제3조의6은 이해관계인 등이 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 임대차 정보의 제공을 요청할 수 있도록 하고 있습니다. 임대인이 새 임차인과 계약을 맺고 확정일자를 받았다면, 이 열람을 통해 제3자에게 새로 임대한 사실과 그 차임·보증금을 확인할 수 있습니다. 앞서 본 손해배상액 제2호(새 차임과 종전 차임의 차액)를 산정하는 데에도 직접적인 근거가 됩니다.

등기부·중개매물·현장 확인

부동산등기사항증명서(등기부등본)로 소유권 이전(매도)이나 전세권 설정 여부를 확인할 수 있고, 부동산 중개 플랫폼에 그 집이 임대 매물로 다시 올라왔는지를 통해서도 정황을 파악할 수 있습니다. 우편함·관리사무소·이웃을 통해 실제 거주자가 누구인지 확인하는 것도 도움이 됩니다. 이러한 자료들을 시기별로 모아 두면, 임대인이 갱신거절 후 얼마 만에 어떤 조건으로 제3자에게 임대했는지를 시간 순서대로 입증할 수 있습니다.

퇴거 전후, 임차인이 해야 할 실무 대응

실거주 갱신거절 사건은 '나중에 알게 되었을 때'가 아니라 '나갈 때부터' 대비하는 것이 결정적입니다. 순서대로 정리하면 다음과 같습니다.

1. 거절 사유를 서면으로 남기기 — 임대인이 '실거주'를 이유로 갱신을 거절한다는 사실을 문자·카카오톡·내용증명 등 기록이 남는 방법으로 확보합니다. 구두로만 오간 경우에는 "실거주 때문에 나가는 것이 맞는지"를 문자로 되물어 답을 받아 두는 것도 방법입니다.

2. 퇴거 시점과 조건을 기록하기 — 언제 나갔는지, 당시 차임·보증금이 얼마였는지를 계약서와 함께 정리해 둡니다. 이후 배상액(특히 3개월분·차액 2년분) 산정의 기준이 됩니다.

3. 2년간 모니터링하기 — 갱신되었을 기간인 2년이 지나기 전에 제3자 임대가 이루어졌는지가 핵심이므로, 이 기간 동안 전입세대 열람·확정일자 부여현황 열람, 중개매물 확인을 주기적으로 해 둡니다.

4. 정황이 확인되면 청구에 착수하기 — 제3자 임대가 확인되면 내용증명으로 손해배상을 청구하고, 협의가 되지 않으면 지급명령이나 손해배상청구 소송으로 나아갑니다. 임대인이 '정당한 사유'를 주장할 것에 대비해, 실거주 의사가 진정하지 않았음을 보여 주는 자료를 함께 정리합니다.

실거주 의사의 진정성 판단은 앞서 본 여러 사정을 종합해 이루어지므로, 결론은 사안마다 다릅니다. 그렇기에 초기의 자료 확보와 시간 순서에 따른 증거 정리가 무엇보다 중요합니다.

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 부모님이 들어와 사신다고 해도 실거주 갱신거절이 되나요?

A. 됩니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 실거주 주체에 임대인의 직계존속(부모 등)과 직계비속(자녀 등)을 포함하고 있어, 부모님이나 자녀가 들어와 사는 경우도 실거주 갱신거절 사유가 될 수 있습니다. 다만 그 실거주 의사가 진정한 것이어야 하고 증명책임은 임대인에게 있으므로, 실제로는 부모님이 들어오지 않고 제3자에게 임대했다면 손해배상 대상이 될 수 있습니다.

Q. 나온 지 6개월 만에 새 세입자가 들어왔습니다. 배상받을 수 있나요?

A. 가능성이 있습니다. 갱신되었을 기간인 2년이 지나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 것이라면 제6조의3 제5항의 손해배상 대상이 됩니다. 6개월 만에 새 세입자가 들어왔다면 이 기간 요건은 충족되므로, 임대인이 실거주하려다 부득이 임대하게 된 '정당한 사유'를 증명하지 못하는 한 배상 책임이 인정될 수 있습니다. 전입세대·확정일자 열람으로 제3자 임대 사실을 확인하는 것이 우선입니다.

Q. 손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

A. 손해배상액을 미리 정한 합의가 없다면, ① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, ② 새 차임과 종전 차임 차액의 2년분, ③ 임차인이 실제 입은 손해액 가운데 가장 큰 금액입니다. 사안에 따라 금액 차이가 크므로, 세 항목을 모두 산정해 비교한 뒤 가장 유리한 금액으로 청구하게 됩니다.

Q. 집주인이 잠깐 살다가 세를 놓거나, 아예 집을 팔아 버리면요?

A. 형식적으로 잠깐만 거주하다가 곧 제3자에게 임대했다면 실거주 의사가 진정했는지가 다투어질 수 있고, 2년이 지나기 전 임대라면 배상 대상이 될 수 있습니다. 반면 매도의 경우 제5항이 '제3자에 대한 임대'를 요건으로 하고 있어 곧바로 적용하기 어려운 다툼의 여지가 있으나, 실거주 의사가 애초에 허위였다는 점을 입증하면 갱신거절의 위법을 이유로 손해배상을 구할 여지가 있습니다. 결국 사안별 사실관계와 증거에 따라 결론이 갈립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

실거주를 이유로 한 갱신거절 분쟁은 '집주인이 정말 들어와 살았는가'라는 사실과 '그 의사가 진정했는가'라는 평가가 함께 다투어집니다. 대법원이 증명책임을 임대인에게 지우고 실거주 의사를 엄격하게 판단하도록 한 만큼, 임차인으로서는 퇴거 당시의 거절 사유 기록, 퇴거 후 전입세대·확정일자 열람을 통한 제3자 임대 확인, 시간 순서에 따른 증거 정리가 배상의 성패를 좌우합니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절당해 이사를 나오셨거나, 나온 집에 다른 세입자가 들어온 정황을 발견하셨다면, 확인 방법과 손해배상 청구 전략을 상황에 맞게 함께 세우겠습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.