월세 밀린 세입자 내보내기 — 명도소송 절차와 강제집행

세입자가 월세를 몇 달째 내지 않으면 임대인의 속은 타들어 갑니다. "이제 그만 나가 달라"고 해도 세입자가 버티면, 당장 짐을 빼고 문을 잠가 버리고 싶은 마음이 드는 것도 당연합니다. 그러나 임대인이 마음대로 세입자를 내보내는 것은 오히려 임대인이 처벌받는 길이 될 수 있습니다. 밀린 월세를 이유로 세입자를 적법하게 내보내려면 계약 해지의 요건을 갖추고 명도소송과 강제집행이라는 정해진 절차를 밟아야 합니다. 이 글에서는 그 요건과 절차, 그리고 실무에서 놓치기 쉬운 점을 임대인의 입장에서 차례대로 정리합니다.

임의로 내보내면 안 되는 이유 — 자력구제는 오히려 범죄가 됩니다

가장 먼저 강조하고 싶은 것은, 임대인이 스스로의 힘으로 세입자를 내쫓는 '자력구제'는 법으로 금지되어 있다는 점입니다. 아무리 월세가 밀렸어도, 세입자의 동의 없이 잠금장치를 바꾸거나, 짐을 들어내거나, 단전·단수로 사실상 쫓아내는 행위는 모두 위법합니다. 계약을 해지했더라도 '내보내는 것'은 국가의 집행기관을 통해야 하지, 임대인이 직접 실력을 행사할 수는 없습니다.

이런 행위는 상황에 따라 여러 범죄가 될 수 있습니다. 세입자가 점유하는 공간에 함부로 들어가면 주거침입죄(형법 제319조, 3년 이하 징역 또는 500만 원 이하 벌금)가, 세입자의 짐이나 시설을 부수거나 함부로 처분하면 재물손괴죄(형법 제366조, 3년 이하 징역 또는 700만 원 이하 벌금)가, 영업 중인 상가라면 업무방해죄(형법 제314조, 5년 이하 징역 또는 1천500만 원 이하 벌금)가 문제 될 수 있습니다. 밀린 월세를 받기는커녕 임대인이 형사 피의자가 되고, 세입자에게 손해배상까지 물어 줄 수 있는 것입니다. 따라서 월세를 아무리 오래 밀렸더라도, 세입자를 내보내는 일은 반드시 계약 해지 → 명도소송 → 강제집행이라는 법이 정한 절차를 통해서만 이루어져야 합니다.

계약을 해지할 수 있는 요건 — 주택 2기, 상가 3기 연체

세입자를 내보내려면 먼저 임대차계약을 적법하게 해지해야 합니다. 그리고 차임(월세) 연체를 이유로 계약을 해지하려면, 연체가 법이 정한 기준에 이르러야 합니다.

주택은 2기, 상가는 3기

주택 등 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 연체 차임액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 반면 상가는 상가건물임대차보호법 제10조의8에 따라 기준이 완화되어, 연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지가 가능합니다. 같은 '월세 연체'라도 주택이냐 상가냐에 따라 해지할 수 있는 시점이 다르므로, 내 건물이 어느 법의 적용을 받는지부터 확인해야 합니다.

여기서 '2기·3기에 달한다'는 것은 연속으로 2개월·3개월을 밀렸다는 뜻이 아니라, 밀린 금액의 합계가 월세 2개월분·3개월분에 이른다는 뜻입니다. 예를 들어 월세가 100만 원인 주택이라면, 한 달은 다 내고 다음 달은 절반만 내는 식으로 띄엄띄엄 밀렸더라도 밀린 금액의 합계가 200만 원에 이르면 해지 요건을 갖춥니다. 반대로, 세입자가 중간에 일부를 갚아 연체 누계액이 기준 밑으로 내려가면 해지 요건은 다시 채워져야 합니다. 그래서 해지를 통고하는 바로 그 시점에 정확한 연체 누계액이 기준을 넘는지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 요건이 부족한 상태에서 한 해지는 무효가 될 수 있기 때문입니다.

보증금이 남아 있어도 해지할 수 있습니다

세입자들은 흔히 "보증금이 아직 남아 있으니 거기서 까면 되지 않느냐"고 말합니다. 그러나 보증금이 남아 있다는 사정만으로 연체를 이유로 한 해지를 막을 수는 없습니다. 판례는 임대차보증금이 연체 차임을 담보하기는 하지만, 그 공제는 임대차가 끝나고 목적물을 돌려받을 때 이루어지는 것이고, 임대차가 계속되는 동안 임대인이 보증금에서 연체 차임을 미리 충당할 의무는 없다고 봅니다. 즉 보증금이 남아 있더라도 연체가 2기(상가는 3기)에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 세입자가 "보증금에서 제하라"며 연체를 정당화할 수는 없다는 뜻입니다.

명도소송(건물인도소송) 절차 — 내용증명부터 강제집행까지

흔히 '명도소송'이라 부르지만, 현재의 정확한 소송 명칭은 건물인도청구소송입니다. 밀린 월세를 이유로 세입자를 내보내는 절차는 크게 네 단계로 진행됩니다.

① 내용증명으로 연체 차임 청구와 해지 통고

먼저 내용증명 우편으로 밀린 차임의 지급을 청구하면서, 임대차계약을 해지한다는 뜻을 분명히 밝힙니다. 차임 연체를 이유로 한 해지는 일반 계약해지와 달리 별도의 '최고(催告, 일정 기간을 정해 이행을 촉구하는 절차)'를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니지만, 해지의 의사표시는 세입자에게 도달해야 효력이 생기므로(민법 제111조), 내용증명은 해지 의사를 전달하고 그 도달 사실을 증명하는 가장 확실한 방법입니다. 계약서에 최고나 통지 절차가 정해져 있다면 그에 따르는 것이 안전합니다.

② 건물인도(명도)소송 제기

내용증명을 보냈는데도 세입자가 나가지 않으면 법원에 건물인도소송을 제기합니다. 이때 건물의 인도만 구하는 것이 아니라, 해지 시점까지의 연체 차임과, 해지 이후 실제로 건물을 돌려받을 때까지의 '차임 상당 부당이득'을 함께(병합) 청구하는 것이 일반적입니다. 계약이 끝난 뒤에도 세입자가 계속 점유하면 그만큼 임대인이 손해를 보므로, 이를 하나의 소송에 담아 두어야 나중에 별도의 소송을 반복하지 않습니다.

③ 승소 판결과 확정

법원이 인도 청구를 받아들이면 "건물을 인도하라"는 판결이 나옵니다. 건물인도 판결에는 통상 가집행선고가 함께 붙기 때문에, 판결이 상급심에서 확정되기 전이라도 가집행선고를 근거로 강제집행에 착수할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 사안에 따라 집행 시점이나 방법이 달라질 수 있으므로, 판결 주문의 내용을 확인해 판단해야 합니다.

④ 집행문 부여와 강제집행

판결을 받으면 법원에서 집행문을 부여받아 관할 법원 집행관에게 강제집행(부동산 인도집행)을 신청합니다. 집행관은 계고 등 예고 절차를 거친 뒤, 정해진 날 세입자와 그 짐을 건물 밖으로 내보내고 건물을 임대인에게 넘겨줍니다. 세입자가 짐을 가져가지 않으면 집행관이 이를 옮겨 창고에 보관하는데, 이때 드는 노무비와 보관비는 우선 임대인이 부담한 뒤 세입자에게 청구하게 됩니다. 바로 이 강제집행 단계가 자력구제와 결정적으로 다른 지점으로, 오직 집행관만이 국가의 힘을 빌려 세입자를 적법하게 내보낼 수 있습니다.

점유이전금지가처분 — 판결을 무력화당하지 않으려면

명도소송에서 반드시 함께 챙겨야 하는 것이 점유이전금지가처분입니다. 판결의 효력은 원칙적으로 소송의 상대방인 그 세입자에게만 미칩니다. 따라서 소송을 진행하는 동안 세입자가 다른 사람에게 점유를 넘겨 버리면, 애써 받은 인도 판결로도 새로 들어온 사람을 내보낼 수 없어 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 생깁니다. 실제로 집행을 지연시키려고 일부러 점유자를 바꾸는 경우도 있습니다.

이를 막기 위해 소송을 제기하면서, 또는 그에 앞서 점유이전금지가처분을 신청합니다. 이 가처분을 해 두면 점유자를 현재 세입자로 '고정'하는 효과가 생겨, 이후 점유가 다른 사람에게 넘어가더라도 승계집행문을 받아 그 사람에게까지 집행할 수 있습니다. 가처분 신청에는 담보 제공(현금 공탁 또는 보증보험증권)이 필요하지만, 어렵게 받은 판결이 헛수고가 되는 것을 막는 필수적인 안전장치이므로 실무에서는 본안소송과 거의 항상 함께 진행합니다.

연체 차임과 차임 상당 부당이득 — 함께 청구해야 하는 돈

세입자를 내보내는 것 못지않게 중요한 것이 밀린 돈을 받아 내는 일입니다. 임대인이 청구할 수 있는 돈은 크게 두 가지로 나뉩니다.

• 해지 전 연체 차임: 계약이 유효했던 기간에 내지 않은 월세입니다. 정당한 임대차계약에 근거한 차임 청구입니다.

• 해지 후 차임 상당 부당이득: 계약이 해지된 뒤부터 건물을 실제로 돌려받을 때까지, 세입자가 아무 권원 없이 건물을 계속 사용한 데 대한 대가입니다. 계약은 끝났지만 그 사용이익은 임대인에게 돌아가야 하므로, 월세에 상당하는 금액을 부당이득으로 청구합니다.

이 둘을 인도 청구와 함께 병합해 두면, 판결 하나로 "건물을 인도하고, 밀린 돈과 인도 완료 시까지의 사용료 상당액을 지급하라"는 결론을 한 번에 받을 수 있습니다. 청구를 빠뜨리면 나중에 돈만 따로 청구하는 소송을 다시 해야 하므로, 처음부터 함께 구성하는 것이 중요합니다.

보증금 정산 — 무엇을 공제하고 얼마를 돌려주나

임대차가 끝나면 보증금을 정산합니다. 임대인은 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있지만, 그 전에 세입자가 임대인에게 갚아야 할 돈을 공제할 수 있습니다. 실무에서 보증금에서 공제되는 항목은 대체로 다음과 같습니다.

• 해지 시점까지의 연체 차임

• 해지 후 인도 완료 시까지의 차임 상당 부당이득

• 관리비·공과금 미납분

• 세입자가 원상회복하지 않아 임대인이 부담한 원상복구 비용

• 강제집행에 든 노무비·보관비 등 집행비용

이 공제와 정산은 임대차가 끝나고 건물을 돌려받는 시점을 기준으로 이루어지는 것이 원칙입니다. 만약 밀린 금액의 합계가 보증금을 넘어서면, 남는 차액은 별도로 세입자에게 청구해야 합니다. 문제는 연체가 길어질수록 보증금이 바닥나고 임대인이 회수하지 못하는 돈이 커진다는 점입니다. 그래서 연체 초기에 절차를 시작하는 것이 손해를 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 몇 달을 지켜보다 뒤늦게 시작하면, 그사이 쌓인 연체와 소송·집행에 걸리는 기간까지 더해져 보증금으로 감당되지 않는 경우가 많습니다.

소요 기간과 비용, 그리고 제소전화해

내용증명 발송부터 강제집행 완료까지는 통상 4개월에서 8개월가량 걸립니다. 세입자가 다투는 정도, 법원의 사정, 집행 일정에 따라 더 길어질 수도 있습니다. 비용으로는 소송의 인지대·송달료, 가처분 담보, 강제집행 단계의 노무비·보관비 등이 들며, 이 중 상당 부분은 나중에 세입자에게 청구하거나 보증금에서 공제할 수 있습니다.

한편, 임대차계약을 맺을 때 미리 제소전화해를 해 두는 방법도 있습니다. 제소전화해는 법원에서 "차임을 일정 기수 이상 연체하면 건물을 인도한다"는 등의 내용을 미리 합의해 확정해 두는 절차로, 확정되면 확정판결과 같은 효력이 있어 나중에 본안소송 없이 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 임대 물건이 많거나 분쟁 소지가 큰 경우, 초기에 비용과 품을 들여서라도 활용을 검토할 만합니다.

실무에서 꼭 챙겨야 할 점

• 해지 요건부터 정확히: 해지를 통고하기 전에 연체 누계액이 주택 2기·상가 3기 기준을 확실히 충족하는지 확인합니다. 요건이 부족한 상태에서 한 해지는 무효가 될 수 있습니다.

• 가처분과 본안을 함께: 점유이전금지가처분을 본안소송과 병행해, 점유자가 바뀌어 판결이 무력화되는 것을 막습니다.

• 돈 청구를 빠뜨리지 않기: 인도만 구하지 말고 연체 차임과 차임 상당 부당이득을 함께 청구해 소송을 반복하지 않도록 합니다.

• 보증금 정산 미리 계산: 연체액·부당이득·원상복구비를 합산해 보증금으로 감당되는지 점검하고, 부족분 회수 방안을 준비합니다.

• 자력구제는 절대 금지: 잠금장치 교체, 짐 반출, 단전·단수는 하지 않습니다. 감정이 앞서면 임대인이 오히려 형사책임을 질 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 월세가 두 달 밀리면 바로 소송해서 내보낼 수 있나요?

주택은 연체 누계액이 2기(월세 2개월분), 상가는 3기(3개월분)에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 해지 통고가 세입자에게 도달해야 하고, 그 뒤에도 나가지 않을 때 비로소 소송으로 나아갑니다. '2개월을 연속으로 밀렸는가'가 아니라 '밀린 금액의 합계가 기준에 이르렀는가'로 판단한다는 점에 유의해야 합니다.

Q. 보증금이 아직 남아 있는데도 내보낼 수 있나요?

가능합니다. 판례는 보증금이 남아 있더라도 연체가 해지 기준에 이르면 계약을 해지할 수 있다고 봅니다. 보증금은 임대차가 끝나 건물을 돌려받을 때 연체 차임 등을 공제하는 방식으로 정산되는 것이지, 세입자가 연체를 정당화하는 근거가 되지는 않습니다.

Q. 세입자가 짐만 두고 연락이 끊겼습니다. 제가 짐을 치우고 새로 세를 놓아도 되나요?

안 됩니다. 세입자의 물건을 임의로 옮기거나 버리면 재물손괴·주거침입 등의 책임을 질 수 있습니다. 연락이 닿지 않을수록 오히려 인도소송과 강제집행이라는 적법한 절차가 필요합니다. 집행관을 통해야만 세입자의 짐을 적법하게 반출·보관하고 건물을 온전히 돌려받을 수 있습니다.

Q. 소송하는 동안 세입자가 다른 사람에게 가게를 넘기면 어떻게 되나요?

점유이전금지가처분을 해 두지 않았다면, 새로 들어온 사람을 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 그래서 소송을 시작할 때 가처분으로 점유자를 고정해 두는 것이 중요합니다. 가처분이 되어 있으면 승계집행문을 받아 새 점유자에게도 판결의 집행력을 미치게 할 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

월세 연체로 인한 명도 문제는 '언제, 어떤 요건으로 해지했는가'와 '절차를 순서대로 밟았는가'에 따라 걸리는 시간과 회수할 수 있는 돈이 크게 달라집니다. 특히 해지 요건의 충족 시점, 점유이전금지가처분의 병행, 보증금 정산은 초기에 방향을 잘 잡아야 나중에 손해를 줄일 수 있습니다. 마음이 급해 자력구제에 손대면 오히려 임대인이 책임을 지게 되므로, 반드시 적법한 절차로 풀어야 합니다. 세입자의 월세 연체로 곤란을 겪고 계시다면, 사안의 사실관계와 증거를 함께 정리해 가장 빠르고 확실한 절차를 설계해 드리겠습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.