대출이 안 나와 잔금을 못 치르게 됐다면(매수인) — 계약금 반환이 인정된 특약과 몰취된 판결, 규제 변경·중도금 대출 중단 때 남은 길

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

아파트나 상가, 오피스텔을 계약하고 계약금을 낸 뒤 잔금이나 중도금을 대출로 치를 계획이었는데, 은행에서 한도가 줄었다거나 대출이 어렵다는 연락을 받는 경우가 있습니다. 대출 규제가 바뀌었거나 시공사가 흔들리면서 중도금 대출이 멈추기도 합니다. 이때 많은 매수인분들은 "내 잘못이 아니라 은행과 정부 정책 때문이니 계약금은 돌려받을 수 있을 것"이라고 생각하십니다. 결론부터 말씀드리면, 법원은 대출을 원칙적으로 매수인이 감수해야 할 사정으로 봅니다. 대출이 막혔다는 사정만으로는 계약을 해제하거나 취소하기 어렵고, 계약금이 위약금으로 몰취되어도 10% 수준이면 감액도 잘 되지 않습니다. 그러나 계약서에 어떤 문구가 들어 있었는지, 매도인이나 분양자 측에 다른 해제 사유가 없는지를 따져 보면 결론이 뒤집히기도 합니다. 이 글은 '허가가 안 나면 원금 반환'이라는 특약으로 25억 원을 돌려받은 판결, 중도금 대출 중단을 이유로 1·2심에서 졌다가 계약서의 다른 해제조항으로 대법원에서 뒤집힌 판결, '대출금으로 충당한다'는 조항만 믿다가 잔금 5억 원대를 물게 된 판결, 규제 변경을 사정변경으로 주장했다가 진 판결을 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

대출이 안 나오면 계약금을 돌려받을 수 있습니까 — 계약서에 대출 불가를 해제조건이나 반환 사유로 정한 특약이 없다면 원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결은 사정변경으로 해제하려면 계약의 기초가 된 사정이 현저히 바뀌어야 하고, 어느 일방이 변경의 위험을 떠안기로 한 사정은 포함되지 않는다고 했습니다. 서울중앙지방법원 2024. 10. 30. 선고 2024가단5029447 판결은 중도금 대출 중단을 이유로 한 해제와 착오 취소를 모두 받아들이지 않았습니다.

특약이 있으면 무조건 돌려받습니까 — 문구대로 판단합니다. 서울고등법원 2019. 10. 16. 선고 2018나2041069 판결은 '관할청 승인이 불가하면 결과통보 1개월 이내에 원금 그대로 반환한다'는 조항에 따라 25억 원 반환을 명했고, 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다289815 판결로 확정되었습니다. 반면 '대출이 실행되는 것을 조건으로 대출금을 분양대금에 충당한다'는 조항은 대출 불가 시 해제권을 준 것이 아니었습니다(부산고등법원(창원) 2025. 1. 23. 선고 2024나12050 판결).

대출 문제로는 졌는데 다른 방법은 없습니까 — 있을 수 있습니다. 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216444 판결은 대출 중단을 이유로 1·2심에서 진 수분양자가 '분양자가 건축물분양법에 따른 시정명령을 받으면 해제할 수 있다'는 계약 조항으로 해제를 주장하자, 위반의 경중을 따지지 않고 문언대로 해제권을 인정해야 한다며 원심을 파기했습니다.

출발점 — 대출은 원칙적으로 매수인의 사정입니다

잔금을 어떻게 마련할지는 매수인이 책임지는 것이 계약의 기본 구조입니다. 그래서 대출이 막힌 매수인이 꺼내는 주장은 대개 세 가지인데, 법원은 셋 모두 엄격하게 봅니다.

첫째, 사정변경에 따른 해제입니다. 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결은 사정변경 해제가 계약 성립 당시 예견할 수 없었던 현저한 사정 변경이 해제권자에게 책임 없는 사유로 생기고, 계약대로의 구속력을 인정하면 신의칙에 현저히 반하는 경우에만 예외적으로 인정되며, 여기서 사정은 계약의 기초가 된 객관적 사정이지 일방의 주관적·개인적 사정이 아니라고 했습니다. 대출을 받을 수 있는지는 대부분 매수인의 소득·신용·보유주택 수에 달린 개인적 사정으로 평가됩니다.

둘째, 착오 취소입니다. 민법 제109조 제1항은 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있지만 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다고 정합니다. '대출이 될 줄 알았다'는 것은 동기의 착오여서, 그 동기가 계약 내용으로 표시되었는지부터 문제가 됩니다.

셋째, 위약금 감액입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 다만 매매대금의 10% 수준은 거래관행상 과다하지 않다고 보는 판결이 많습니다.

그래서 이 사건의 승부는 대부분 계약서에서 납니다. 대출이 안 될 때를 대비한 문구가 있었는지, 있었다면 그것이 해제조건인지 반환 약정인지 단순한 충당 방법인지, 그리고 대출과 무관하게 매도인이나 분양자 쪽에 약정해제 사유가 생겼는지를 차례로 봐야 합니다.

계약서의 대출 문구는 세 종류로 나뉩니다

첫째는 해제조건형입니다. "잔금대출이 불가한 경우 본 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다"처럼 대출 불가라는 사실에 계약의 효력 상실을 연결한 문구입니다. 민법 제147조 제2항은 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 효력을 잃는다고 정합니다. 이 경우 매수인은 대출 불가가 객관적으로 확정되었다는 점, 예컨대 여러 금융기관의 부결 통지를 증명해야 합니다.

둘째는 반환 약정형입니다. 계약 자체의 효력과는 별도로 "일정한 사유가 생기면 계약금을 원금 그대로 반환한다"고 정한 문구입니다. 뒤에서 보는 여주 사건처럼, 법원은 조건이 성취되지 않았다는 사정만으로 곧바로 반환의무를 인정하지 않고 약정된 반환 요건이 충족되었는지를 따로 심리합니다.

셋째는 충당·알선형입니다. 분양계약서에 흔한 "매수인이 대출금으로 분양대금 일부를 충당하는 경우 대출이 실행되는 것을 조건으로 충당된 것으로 본다", "매수인의 개인사정으로 대출이 실행되지 못하면 매수인이 직접 납부하여야 한다" 같은 문구입니다. 이런 조항은 대출 불가 시 매수인을 풀어 주는 것이 아니라 오히려 직접 납부의무를 확인하는 조항으로 해석되기 쉽습니다.

한편 민법 제150조 제1항은 조건 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해하면 상대방이 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다고 정합니다. 대출 불가를 해제조건으로 정해 두었어도 매수인이 일부러 대출 신청을 하지 않았다면 매도인은 이 조항으로 대응할 수 있습니다. 대출 신청 기록을 남겨 두어야 하는 이유입니다.

첫 번째 사례 — '허가가 안 나면 원금 반환' 특약으로 25억 원을 돌려받았습니다

여주의 주택개발사업 사건입니다. 건설회사 A는 2013. 2. 15. 학교법인과 아파트 1,304세대 개발사업계약을 맺고 2013. 2. 25. 계약금 25억 원을 지급했습니다. 사업부지에는 학교법인의 기본재산이 포함되어 있어 사립학교법상 관할청 허가가 필요했고, 계약서 제3조 제3항에는 "관할청 승인이 불가하여 사업계획의 효력이 상실할 경우 결과통보 1개월 이내에 원금 그대로 반환하며 본 계약은 자동으로 폐기된다"는 조항이 있었습니다. 그런데 A는 계약 무렵 '2년 이내에 개발에 착수하지 못하면 25억 원은 학교법인에 귀속된다'는 이행각서도 써 주었습니다.

2013. 11.경 A가 여주시로부터 받은 검토의견은 고밀도 아파트 계획이 도시기본계획에 맞지 않고 수도권정비위원회 심의 통과가 사실상 불가능하다는 취지였고, 학교법인은 2014. 4. 18. 사업부지 일부를 다른 대출의 담보로 제공했습니다. 1심인 수원지방법원 여주지원 2018. 7. 11. 선고 2017가합5401 판결은 A의 청구를 받아들이지 않았습니다.

항소심인 서울고등법원 2018나2041069 판결은 결론을 바꿨습니다. 계약은 관할청 허가를 정지조건으로 하는 계약이지만 조건 불성취만으로 반환의무가 생기는 것이 아니라 제3조 제3항이 정한 반환 요건, 즉 허가가 불가능하거나 사업 추진이 불가능한 것으로 확정되었는지를 따져야 한다고 보았고, 늦어도 2014. 4. 18.경 그 요건이 충족되었다고 판단했습니다. 학교법인의 이행각서에 따른 몰취 주장은 이행각서가 사업계약과 일체를 이루므로 반환의무가 생긴 이상 내세울 수 없다며 배척했습니다. 관할청 허가는 법정조건이어서 반신의행위로 조건 성취를 의제할 수도 없다고 했습니다. 다만 지연손해금은 A가 반환을 요구한 소장이 송달된 2017. 3. 29.로부터 1개월이 지난 2017. 4. 29.부터만 인정했습니다. 대법원 2019다289815 판결은 상고를 기각했습니다.

"이러한 계약은 관할청의 불허가 처분이 있는 경우뿐만 아니라 당사자가 허가신청을 하지 않을 의사를 명백히 표시하거나 계약을 이행할 의사를 철회한 경우 또는 그 밖에 관할청의 허가를 받는 것이 사실상 불가능하게 된 경우 무효로 확정된다." — 대법원 2019다289815

대출 불가 특약도 구조가 같습니다. '대출이 불가하면'이 무엇을 뜻하는지, 누가 언제까지 무엇을 통보해야 하는지, 반환 기한은 언제인지가 문구에 있어야 다툼이 줄어듭니다. 그리고 반환을 요구하는 의사표시를 빨리 해야 지연손해금도 빨리 붙습니다.

두 번째 사례 — 대출 중단으로는 졌지만 계약서의 다른 조항으로 뒤집혔습니다

B씨는 2022. 1. 25. 서울 서초구의 오피스텔 1개 호실을 1,359,444,000원에 분양받고 계약금 135,944,400원을 냈습니다. 1차 중도금은 저축은행 중도금 대출로 냈고 이자는 시공사가 부담하는 조건이었습니다. 그런데 시공사에 대해 2023. 2. 6. 회생절차가 개시되었고, 같은 날 저축은행은 기한의 이익이 상실되었다고 통지했다가 2023. 2. 9. 기한의 이익이 부활되었다고 다시 통지했습니다. B씨는 2023. 2. 10. 해제를 통지했습니다.

서울중앙지방법원 2024가단5029447 판결은 B씨의 주장을 모두 배척했습니다. 시공사가 회생 중에도 공사를 계속해 2024. 7. 4. 사용승인을 받고 2024. 8. 1. 입주가 시작되었으니 이행불능이 아니고, 기한의 이익이 곧바로 부활했으니 중도금 대출이 중단되었다고 보기 어려워 착오도 없으며, 분양자가 중도금 납부를 유예한 것은 계약을 유지할 의사였으므로 묵시적 합의해제도 아니라고 했습니다. 분양대금 10%의 위약금도 부당히 과다하지 않다고 했습니다. 이 계약서 제6조에는 관련 정책이나 매수인의 개인사정 등으로 대출이 실행되지 못하면 매수인이 직접 납부해야 하고, 대출은행이 관련법규 변경 등으로 대출한도를 조정해도 이의를 제기하지 못한다는 조항까지 있었습니다. 항소심인 서울중앙지방법원 2025. 8. 27. 선고 2024나70595 판결도 결론을 유지했습니다.

반전은 다른 조항에서 나왔습니다. 계약서 제2조 제3항 제2호는 "매도인의 귀책사유로 인해 매도인이 건축물분양법 제9조에 따른 시정명령을 받은 경우" 매수인이 해제할 수 있다고 정하고 있었고, 분양자는 분양광고에 내진성능과 용도지역 등을 넣지 않아 2024. 12. 18. 서초구청장으로부터 시정명령을 받았습니다. B씨는 2025. 3. 31.자 준비서면으로 약정해제권을 행사했습니다. 원심은 위반이 경미하다며 받아들이지 않았지만, 대법원 2025다216444 판결은 원심을 파기했습니다.

"계약당사자 사이에 약정해제 사유를 처분문서인 서면으로 작성한 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하고, 특히 문언의 객관적 의미와 달리 해석함으로써 당사자 사이의 법률관계에 중대한 영향을 초래하게 되는 경우에는 그 문언의 내용을 더욱 엄격하게 해석하여야 한다." — 대법원 2025다216444

환송 후 서울중앙지방법원 2025나12966 사건에서는 2026. 3. 19. 분양계약이 해제되었음을 확인하고 분양자가 계약금 135,944,400원을 반환하며 중도금 대출 원리금을 대출기관에 직접 대위변제하는 등의 내용으로 화해권고결정이 내려졌습니다(엘박스 기준, 확정 여부는 확인하지 못했습니다). 대출이 막혔다는 사정 자체로는 이기지 못했지만, 계약서 전체를 다시 읽어 다른 해제 사유를 찾아낸 것이 결론을 바꾼 것입니다.

세 번째 사례 — '대출금으로 충당한다'는 조항은 해제권이 아니었습니다

C씨 등 두 사람은 2020. 3. 1. 경남의 한 상가를 분양대금 1,269,657,720원에 분양받고 계약금 5,350만 원과 중도금 1억 6,050만 원, 합계 2억 1,400만 원을 냈습니다. 분양계약에는 "수분양자가 지정 금융기관의 담보 대출금으로 분양대금 일부를 충당할 경우 대출이 실행되는 것을 조건으로 대출금이 분양대금에 충당되는 것으로 한다"는 특약과, 잔금은 임대차계약 완료 시 지급한다는 특약이 있었습니다. 분양사는 준공 후 그 상가를 담보로 8억 3,000만 원을 대출받고 2022. 5. 18. 임대차계약을 맺었습니다. C씨 등은 무단 임대라며 해제를 통지하고 계약금과 중도금 반환을 청구했습니다.

항소심 증거로 제출된 통화에서 C씨 측은 임대 사실을 전해 듣고 "대출 조금 더 내고" 잔금을 치르려 했는데 지금은 너무 어렵다는 취지로 말했습니다. 부산고등법원(창원) 2024나12050 판결은 분양사의 근저당권 설정이 C씨 등의 동의에 따른 것이고 잔금 지급 시 말소 의사도 밝혔으므로 이행불능이 아니며, 소송 중 14일 기한의 말소 최고로는 해제할 수 없다고 보았습니다. 결국 분양대금 반환 청구는 기각되고, 반대로 C씨 등이 각 527,828,860원의 잔금을 지급하라는 판결이 나왔습니다.

대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893, 209894 판결은 분양대금 반환 청구를 기각한 부분과 잔금 지급 부분은 그대로 두고, 연 12% 연체료 부분만 파기했습니다. 연체료 약정만으로 매수인이 동시이행항변권을 포기했다고 단정할 수 없다는 것입니다. 다만 매수인이 잔금 준비가 되어 있지 않아 등기서류를 수령할 준비를 하지 않은 경우 매도인도 그에 상응한 이행 준비를 하면 족하다고 했습니다. 잔금을 마련하지 못한 상태에서 해제 사유를 찾아 소송을 시작하면, 반환은커녕 잔금 청구의 반소를 받을 수 있다는 점을 보여 주는 사건입니다.

네 번째 사례 — 중도금 대출 거절 뒤의 잘못된 설명이 계약 취소로 이어졌습니다

지역주택조합 가입계약에서는 다른 길이 열리기도 합니다. 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결의 D씨는 2021. 12. 22. 홍보관에서 1차 계약금 1,500만 원을 냈고, 다음 날 가족이 철회를 요구했지만 모집 측 직원은 철회가 불가능하다고 거듭 설명했습니다. D씨는 정식 계약서를 쓰고 2022. 1. 7. 2차 계약금 2,000만 원을 냈습니다. 그런데 2022. 2. 18. 금융기관 중도금 대출이 거절되었고, 직원은 명의를 포기하면 업무추진비 3,300만 원의 손해를 보게 된다며 계약 유지를 권했습니다. D씨는 2022. 3. 11. 취소·해제를 통지했습니다.

법원은 주택법 제11조의6 제2항이 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내 청약 철회를 보장하고 제6항이 철회를 이유로 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없다고 정하는데도, 모집 측이 철회권을 제대로 설명하지 않고 오히려 반대 취지로 설명한 것은 단순한 위반이 아니라 적극적 기망이라며 민법 제110조에 따른 취소를 인정했습니다. 추진위원회에 3,500만 원 반환이 명해졌고, 이 판결은 확정되었습니다. 대출 거절 자체가 취소 사유가 된 것이 아니라, 대출 거절을 계기로 드러난 설명의무 위반과 기망이 사유가 되었다는 점을 정확히 봐야 합니다.

규제가 바뀌어 대출이나 개발이 막혔다면 — 사정변경의 벽

정부 정책이나 행정계획이 바뀐 경우도 결론은 쉽지 않습니다. 앞의 대법원 2004다31302 판결은 지방자치단체로부터 산 토지가 공공공지에 편입되어 매수인이 의도한 음식점 건축이 불가능해졌는데도, 이는 매수인의 주관적 매수목적에 관한 것이어서 사정변경에 해당하지 않는다며 해제를 인정한 원심을 파기했습니다.

대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다85881 판결은 주택개발회사가 국가로부터 부동산을 산 뒤 그 일대에 근린공원을 신설하는 도시관리계획 결정이 고시되어 주택개발사업이 사실상 곤란해진 사건입니다. 대법원은 매수 동기가 계약 내용의 중요부분이 되었다고 보면서도 회사가 통상 요구되는 주의를 현저히 결여해 착오 취소를 할 수 없다고 했고, 사정변경 해제도 인정하지 않았습니다. 매매대금의 10%로 정한 손해배상 예정의 감액도 받아들이지 않았습니다.

대법원 2016다249557 판결은 경제상황 변동으로 손해가 생기더라도 합리적인 사람의 입장에서 예견할 수 있었다면 사정변경을 이유로 해제할 수 없다고 했습니다. 대출 규제는 수시로 바뀌어 왔기 때문에, 규제 강화 자체를 예견할 수 없었던 사정이라고 인정받기는 어렵습니다. 대출 규제 변경 가능성을 염두에 두었다면 그 위험을 누가 부담하는지를 계약서에 적어 두는 것이 사실상 유일한 대비입니다.

손해배상 예정에서 귀책사유를 다투는 길도 있습니다. 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결은 채무자가 귀책사유 없음을 증명하면 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다고 하면서도, 지역주택조합이 3년 내 사업계획승인을 받지 못했다는 사정만으로는 조합원들의 귀책사유를 부정하기 어렵다며 위약금 청구를 배척한 원심을 파기했습니다. 귀책사유 없음을 증명하는 문턱도 높다는 뜻입니다.

계약금을 돌려받지 못할 때 — 감액과 해약금의 한계

계약금이 몰취되는 상황이라면 감액이 남은 선택지입니다. 대법원 판결들이 제시하는 기준은 예정액의 지급이 경제적 약자인 채무자에게 부당한 압박을 가해 공정성을 잃는 결과가 되는지입니다. 서울중앙지방법원 2024가단5029447 판결은 분양대금 10%가 거래관념상 과다하지 않고 분양자도 자기 귀책으로 해제되면 같은 비율의 위약금을 물게 되어 있다는 점을 들어 감액하지 않았습니다. 대법원 2010다85881 판결도 10%의 예정액을 유지했습니다. 계약금 비율이 통상보다 높거나 매도인에게 실제 손해가 거의 없는 사정을 구체적으로 보여 주지 못하면 감액은 쉽지 않습니다.

민법 제565조 제1항의 해약금 해제도 한계가 있습니다. 매수인은 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 해제할 수 있지만, 계약금 일부만 냈다면 낸 돈만 포기하고 빠질 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결은 해약금의 기준이 실제 교부된 금액이 아니라 약정 계약금이라고 했습니다. 예컨대 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 보냈더라도 해약금 해제의 기준은 1억 1,000만 원입니다.

내 계약서 직접 점검해 보기

대출 불가 통보를 받았다면 다음 순서로 계약서와 자료를 확인해 보시기 바랍니다.

1. 대출 관련 문구를 모두 찾습니다. 특약사항, 계약서 본문의 중도금 대출 조항, 별지까지 봅니다. 해제조건형인지, 반환 약정형인지, 충당·알선형인지부터 구분합니다(부산고등법원(창원) 2024나12050).

2. 반환 요건과 기한을 확인합니다. '대출 불가'를 누가 어떤 방식으로 확인하는지, 통보 후 며칠 안에 반환하는지 적혀 있다면 그 절차대로 움직여야 합니다(서울고등법원 2018나2041069).

3. 대출 신청과 부결의 기록을 모읍니다. 몇 곳에 언제 신청했고 어떤 사유로 부결되었는지 서면을 받아 둡니다. 신청조차 하지 않았다면 민법 제150조 제1항의 반신의행위 주장을 받을 수 있습니다.

4. 상대방 쪽 약정해제 사유를 찾습니다. 분양계약이라면 입주 지연, 시정명령, 설계변경, 이중분양 등 매수인이 해제할 수 있는 사유가 계약서에 열거되어 있는 경우가 많습니다. 문언이 명확하면 문언대로 판단합니다(대법원 2025다216444).

5. 모집·분양 과정의 설명을 복기합니다. 지역주택조합이라면 청약철회 기간과 설명 내용을 확인합니다. 설명의무 위반이 기망으로 인정된 사례가 있습니다(대전지방법원 2022가단114635).

대출이 막혔다는 통보를 받은 날부터 — 이 순서로

• 통보 당일 — 부결 통지를 서면이나 문자로 받아 두고, 매도인이나 분양자에게 감정적인 해제 통보를 보내지 마십시오. 근거 없는 해제 통보는 오히려 이행거절로 평가될 수 있습니다.

• 1주 안 — 다른 금융기관과 한도·조건을 비교하고, 가족 자금이나 전세보증금 등 대체 재원을 점검합니다. 동시에 계약서의 반환·해제 조항을 위 다섯 단계로 확인합니다.

• 2주 안 — 특약이 있다면 약정된 방식대로 대출 불가를 통지하고 반환을 요구합니다. 여주 사건처럼 반환 요구가 늦으면 지연손해금의 시작도 늦어집니다. 특약이 없다면 잔금일 연기나 합의해제 협상을 서면으로 제안합니다.

• 잔금일 전 — 잔금일이 지나면 매도인이 최고 후 해제하고 계약금을 몰취할 수 있습니다. 연기 합의는 반드시 날짜와 조건을 적은 서면으로 남기십시오.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

대출이 조금 부족한 정도라면 대체 재원을 찾거나 잔금일을 조정해 계약을 이행하는 것이 가장 손실이 적은 길일 수 있습니다. 그러나 대출이 사실상 불가능해졌고 계약금이 수천만 원에서 수억 원에 이른다면, 어떤 주장을 어떤 순서로 하느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다. 앞의 오피스텔 사건에서 대출 중단을 앞세운 주장은 두 번 졌지만 계약서의 다른 조항은 대법원에서 받아들여졌고, 상가 사건에서는 해제 사유를 앞세웠다가 잔금 청구의 반소까지 받았습니다.

또 해제 통지 하나가 사건의 성격을 바꿉니다. 근거가 약한 해제 통지는 상대방에게 이행거절을 이유로 한 해제와 몰취의 명분을 줄 수 있고, 반대로 특약에 따른 반환 요구를 제때 하지 않으면 받을 수 있는 지연손해금을 놓칩니다. 통지의 문구와 시점을 설계하는 것부터가 소송의 일부입니다.

계약이 풀려도 대출은 남습니다

중도금 대출이 끼어 있는 분양계약에서는 계약이 해제되어도 대출 채무가 자동으로 사라지지 않습니다. 서울중앙지방법원 2024가단5029447 사건의 분양계약서 제3조는 해제 시 반환할 대금에서 대출로 납부한 금액을 제외하고 수분양자가 직접 낸 금액만 반환하며, 반환금에서 대출금을 먼저 금융기관에 갚도록 정하고 있었습니다. 환송 후 화해권고결정이 분양자에게 중도금 대출 원리금의 대위변제와 면책을 따로 정한 것도 이 때문입니다.

계약금이 몰취되는 경우에도 중도금 대출의 원리금 상환 의무, 분양자가 대납한 이자의 정산, 이미 낸 취득세 등 비용 문제가 남습니다. 반환이나 몰취만 볼 것이 아니라 대출기관과의 관계까지 함께 정리하는 합의안을 만들어야 두 번째 분쟁을 막을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

정부 대출 규제가 강화되어 대출이 줄었는데 사정변경으로 해제할 수 있습니까?

어렵습니다. 대법원 2016다249557 판결은 합리적인 사람이 예견할 수 있었던 경제상황 변동이나 일방이 위험을 떠안기로 한 사정은 사정변경에 포함되지 않는다고 했고, 대법원 2004다31302 판결은 매수인의 주관적 목적 달성이 어려워진 것만으로는 부족하다고 했습니다. 계약서에 규제 변경 시의 처리가 적혀 있는지부터 확인해야 합니다.

계약서에 '대출이 안 되면 계약금을 돌려준다'고 적혀 있으면 바로 돌려받습니까?

적힌 요건이 충족되었음을 증명해야 합니다. 서울고등법원 2018나2041069 판결은 반환 약정의 요건인 불가능의 확정 시점을 따로 심리한 뒤 25억 원 반환을 명했습니다(대법원 2019다289815로 확정). 부결 통지 등 객관적 자료와 약정된 통지 절차를 갖추는 것이 중요합니다.

분양계약서에 '대출이 실행되는 것을 조건으로 충당한다'는 문구가 있는데 해제 사유가 됩니까?

그 문구만으로는 되기 어렵습니다. 부산고등법원(창원) 2024나12050 판결과 대법원 2025다209893 판결의 사건에서 수분양자는 분양대금 반환을 받지 못하고 잔금 지급 판결을 받았습니다. 이런 문구는 대출금의 납부 방법을 정한 것으로 해석되는 경우가 많습니다.

대출 문제로 이기기 어렵다면 계약금은 포기해야 합니까?

계약서 전체를 다시 봐야 합니다. 대법원 2025다216444 판결은 분양자가 시정명령을 받으면 해제할 수 있다는 약정해제 조항을 문언대로 적용해야 한다며 원심을 파기했고, 환송 후 계약금 반환 등을 내용으로 한 화해권고결정이 내려졌습니다. 입주 지연, 시정명령, 설명의무 위반처럼 상대방 쪽 사유가 없는지 확인할 가치가 있습니다.

계약금 10%가 몰취되는 것은 너무 많지 않습니까?

법원은 대체로 과다하지 않다고 봅니다. 서울중앙지방법원 2024가단5029447 판결과 대법원 2010다85881 판결 모두 매매·분양대금 10%의 예정액을 감액하지 않았습니다. 감액을 받으려면 매도인의 실제 손해가 거의 없다는 사정이나 비율이 거래관행보다 높다는 사정을 구체적으로 보여 주어야 합니다.

계약금을 일부만 냈는데 그 돈만 포기하고 계약을 끝낼 수 있습니까?

원칙적으로 안 됩니다. 대법원 2014다231378 판결은 해약금의 기준이 실제 낸 돈이 아니라 약정한 계약금 전액이라고 했습니다. 일부만 냈더라도 해약금 해제를 하려면 약정 계약금 기준으로 정리해야 하고, 그 전에 합의해제를 시도하는 편이 나을 수 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 서울고등법원 2019. 10. 16. 선고 2018나2041069 판결, 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다289815 판결 — '관할청 승인 불가 시 원금 반환' 특약에 따른 계약금 25억 원 반환, 이행각서 몰취 주장 배척 (1심 수원지방법원 여주지원 2018. 7. 11. 선고 2017가합5401 판결 취소, 상고기각 확정)

• 서울중앙지방법원 2024. 10. 30. 선고 2024가단5029447 판결, 서울중앙지방법원 2025. 8. 27. 선고 2024나70595 판결 — 중도금 대출 중단을 이유로 한 해제·착오 취소·감액 주장 배척 (대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216444 판결로 파기환송, 환송 후 서울중앙지방법원 2025나12966 화해권고결정, 확정 여부 미확인)

• 대법원 2025. 12. 24. 선고 2025다216444 판결 — 약정해제 사유는 문언대로 해석, 시정명령 해제조항은 위반의 경중을 묻지 않음

• 부산고등법원(창원) 2025. 1. 23. 선고 2024나12050, 12067 판결 — 담보대출 충당 특약, 분양대금 반환 청구 기각, 잔금 지급 (대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209893, 209894 판결로 연체료 부분만 파기환송, 나머지 상고기각)

• 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결 — 지역주택조합 중도금 대출 거절 후 철회권 오설명, 기망 취소로 3,500만 원 반환 (확정)

• 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 — 사정변경 해제의 요건, 공공공지 편입은 해당하지 않음 (원심 광주고등법원(제주) 2003나1580 판결 파기)

• 대법원 2012. 1. 27. 선고 2010다85881 판결 — 근린공원 도시관리계획 고시 후 착오 취소·사정변경 해제 부정, 10% 손해배상 예정 유지 (원심 서울고등법원 2010. 9. 30. 선고 2010나530 판결, 상고기각)

• 대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 — 사정변경의 '사정'에서 일방이 위험을 떠안은 사정 제외, 예견 가능한 경제상황 변동 제외

• 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결 — 손해배상 예정과 채무자의 무귀책 증명, 지역주택조합 위약금 (원심 대전고등법원 2024나14761 판결 일부 파기)

• 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결 — 해약금의 기준은 약정 계약금

• 법령 — 민법 제109조, 제147조, 제150조, 제398조, 제565조; 주택법 제11조의6 (2026년 9월 28일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약서 원본과 특약사항, 분양계약이라면 공급계약서의 모든 조항과 중도금 대출 약정서를 함께 봅니다. 대출 관련 문구가 해제조건인지, 반환 약정인지, 단순한 충당 방법인지를 먼저 분류하고, 잔금일과 중도금 납부일, 상대방의 이행 착수 여부를 확인합니다. 그다음 대출 신청과 부결의 경위, 금융기관의 통지 내용, 계약 당시 중개인이나 분양 상담원이 대출에 관해 어떻게 설명했는지, 그 설명이 문자나 녹음으로 남아 있는지를 살핍니다. 마지막으로 매도인이나 분양자 쪽에 입주 지연, 시정명령, 설계변경, 근저당 설정 등 약정해제 사유가 생겼는지를 점검합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 빠져나올 문과 잃을 돈의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 빠져나올 문입니다. 대출 불가 특약이 있으면 그 요건과 통지 절차를 정확히 밟아 반환을 요구하고, 특약이 없으면 대출 문제를 앞세우기보다 계약서 전체에서 상대방 측 약정해제 사유와 설명의무 위반을 찾습니다. 근거가 약한 해제 통지는 보내지 않습니다. 오히려 이행거절로 평가되어 상대방에게 몰취의 명분을 줄 수 있기 때문입니다. 둘째, 잃을 돈입니다. 문이 열리지 않는 사건이라면 잔금일 연기, 합의해제, 몰취액의 일부 반환, 중도금 대출 정리를 협상의 대상으로 삼아 손실을 줄입니다. 계약금 비율이 통상보다 높거나 매도인의 실제 손해가 없다는 자료가 있다면 감액 주장도 함께 준비합니다. 두 축을 동시에 설계해야, 소송에서 지더라도 협상에서 지키고 협상이 깨져도 소송에서 다툴 수 있습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

대출 불가 사건은 사실관계보다 문구와 순서에서 결론이 갈립니다. 같은 오피스텔 사건이 대출 중단 주장으로는 1·2심에서 졌고, 계약서의 다른 조항으로는 대법원에서 이겼습니다. 여주 사건은 1심에서 졌지만 반환 약정의 요건을 정확히 짚어 항소심에서 25억 원을 돌려받았습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 이 갈림길이 어느 조항, 어느 날짜에서 생겼는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 매수인의 계약금 반환 문제를 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 대출 기록을 한 줄씩 맞춰 보는 데서 출발합니다. 해제 통지를 보내기 전에, 잔금일이 지나기 전에 상담하시는 것이 선택지를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

대출이 막혀 잔금을 못 치르게 된 상황은 계약금만의 문제가 아니라 가족의 주거 계획과 수년간 모은 자금이 걸린 문제입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 대출 문제를 두고 계약금이 몰취되기도 하고 수억 원이 반환되기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 계약서의 문구와 통지의 순서, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

매도인에게 해제를 통보하기 전에, 분양사에 항의 문자를 보내기 전에, 잔금일이 지나기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 대출 기록을 함께 정리하고, 계약금을 돌려받을 길과 손실을 줄일 길 가운데 의뢰인께 맞는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·오산·평택·이천·여주 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·분양 분쟁을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 계약금 반환이나 잔금 청구 소송이 접수되었거나, 대출 불가 통보를 받고 잔금일을 앞두고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 매매·분양계약서와 대출 부결 통지, 상대방과 주고받은 문자를 가져오시면 첫 상담에서 반환 가능성과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.