상가에 같은 업종이 들어왔다면 — 분양계약 업종 제한 약정의 효력, 영업금지 가처분이 인용된 판결과 기각된 판결, 손해배상까지

약국 독점이라는 말을 믿고 다른 호실보다 비싸게 분양받았는데 몇 년 뒤 같은 건물 위층에 약국이 또 들어왔다는 상담, 편의점 옆 호실에 무인 아이스크림 가게가 문을 열었다는 상담을 자주 받습니다. 반대로 인테리어까지 마쳤는데 기존 점포에서 영업금지 가처분 신청서가 날아왔다는 상담도 그만큼 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 분양 당시의 업종 제한 약정은 계약 당사자가 아닌 다른 점포의 매수인과 임차인에게도 미칠 수 있고 영업금지와 손해배상까지 인정되지만, 그 전제는 내 계약서의 독점 문구가 아니라 상가가 점포별로 업종을 정해 분양되었고 상대 점포도 그 틀 안에 있었다는 사실이며, 이것이 증명되지 않으면 독점 특약이 뚜렷해도 청구는 기각됩니다. 업종 제한 약정이란, 상가를 분양하면서 점포별로 영업할 업종을 지정하고 다른 점포에서는 그 업종을 하지 않기로 하는 분양계약상의 약정으로, 법률이 직접 정한 제도가 아니라 분양계약과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조의 규약에 근거를 두는 것을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯 가지입니다. 상대 점포의 분양계약서에 업종 지정이나 제한 문구가 있는지, 청구하는 사람이 수분양자의 지위를 이어받았는지, 관리단 규약이 적법하게 만들어졌는지, 두 영업이 실질적으로 같은 업종인지, 손해를 어떤 자료로 보여 줄 수 있는지입니다. 아래에서는 대법원의 기준, 본안과 가처분에서 승패가 갈린 판결, 관리단 규약, 유사 업종, 손해배상, 분양회사와 임대인의 책임, 청구를 받은 쪽의 방어, 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 분양계약서에 독점 업종이라고 적혀 있으면 다른 점포의 같은 업종 영업을 막을 수 있나요 — 상가가 점포별로 업종을 정해 분양된 경우에 막을 수 있습니다. 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결은 그런 상가의 수분양자, 그 지위를 양수한 자, 임차인은 서로 업종 제한 의무를 수인하기로 묵시적으로 동의한 것으로 보아, 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자가 동종업종의 영업금지를 청구할 수 있다고 했습니다. 다만 서울남부지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021가합117891 판결처럼 상대 점포의 계약서에 업종 지정이 없으면 기각됩니다.

2. 가처분으로 먼저 영업을 멈추게 할 수 있나요 — 가능하지만 본안보다 문턱이 높습니다. 근거는 민사집행법 제300조 제2항이고, 대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정은 이런 가처분이 본안판결 전에 채권자에게 만족을 주어 채무자의 고통이 크므로 필요성 인정에 신중해야 한다고 했습니다. 서울중앙지방법원 2025. 2. 20.자 2024카합21418 결정은 담보 1억 원을 조건으로 약국 영업을 금지했습니다.

3. 매출이 줄어든 만큼 손해배상을 받을 수 있나요 — 받을 수 있지만 줄어든 금액 전부가 인정되는 경우는 드뭅니다. 서울북부지방법원 2019. 5. 15. 선고 2018가합20990 판결은 처방전 자료로 조제료 손실 1억 7,555만여 원을 계산해 청구액 5,000만 원을 전부 인정했고, 서울고등법원 2024. 8. 22. 선고 2023나2034225 판결은 민사소송법 제202조의2에 따라 4,000만 원을 정했습니다.

분양계약서의 업종 지정은 옆 점포에도 미칩니다 — 대법원이 세운 기준

업종 제한 약정의 힘은 계약서에 도장을 찍지 않은 사람에게도 미친다는 데 있습니다. 대법원은 건축주가 상가를 지어 점포별로 업종을 정해 분양한 경우 수분양자와 그 지위를 양수한 자, 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 다른 입점자들에 대한 관계에서 업종 제한 의무를 수인하기로 상호 묵시적으로 동의한 것으로 봅니다(대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결, 2011다79258 판결).

이 기준에는 독점권자에게 유리한 보충 법리가 여럿 붙어 있습니다. 분양회사가 특정 영업을 정해 분양하는 것에는 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 들어 있고(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결), 전체 점포 가운데 일부에만 업종이 지정된 상가라도 적어도 업종이 지정된 점포들 사이에서는 같은 법리가 적용됩니다(대법원 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결). 지정업종에 관한 경업금지 의무는 분양회사 자신에게도 적용되고, 금지를 주장할 수 있는 범위는 달리 정한 바가 없으면 같은 상권을 이루는 같은 건물 안의 모든 점포입니다(대법원 2006마164, 165 결정). 분양되지 않고 분양회사 소유로 남아 있던 점포를 나중에 취득하거나 임차한 사람도 마찬가지입니다(대법원 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결).

관리단이 만들어진 뒤에는 규약으로 업종 제한을 새로 정하거나 바꿀 수 있습니다. 다만 대법원 2011다79258 판결은 업종 제한에 독점적 운영권을 보장하는 의미가 들어 있으므로 사후에 바꾸려면 임차인 같은 제3자가 아니라 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다고 했습니다. 제 견해로는 이 법리 전체가 서로 업종을 지정받아 들어온 점포들 사이의 주고받기를 전제로 하므로, 소송의 승패는 상대 점포가 그 주고받기에 들어와 있었는지를 증명하는 데서 결정됩니다.

영업금지가 받아들여진 판결들

청구가 인용된 판결에는 분양계약서 양식 자체에 업종란이나 중복 개업 금지 문구가 있고, 상대 점포도 그 양식으로 분양되었다는 사정이 공통으로 들어 있습니다. 서울서부지방법원 2018. 4. 26. 선고 2017가합33650 판결이 대표적입니다. 1994년에 분양된 재건축 아파트 상가의 분양계약서 제13조에는 특정 호실을 약국으로 지정하고 다른 점포에서는 약국을 중복해 개업할 수 없다는 내용이 인쇄되어 있었습니다. 2015년에 3층 점포를 매수한 사람들이 약사에게 점포를 임대하자, 법원은 그 점포에서 약국 영업을 하거나 제3자로 하여금 하게 해서는 안 된다고 판결했습니다.

이 판결은 매수인이 흔히 내세우는 주장 세 가지를 모두 물리쳤습니다. 분양 뒤 20년이 지나 업종 제한을 몰랐다는 주장에는 묵시적 동의가 있었는지는 실제로 알았는지와 무관하다고 답했습니다. 관리규약이 만들어지면서 독점권이 없어졌다는 주장에는 규약에 업종 제한 규정을 넣지 않았다는 것만으로 분양계약상 약정이 소멸하지 않고, 상가번영회의 허락은 관리단의 결의가 아니라고 했습니다. 23년 동안 독점해 온 것이 권리남용이라는 주장도 독점권에 기한이 없었고 해당 호실이 비슷한 조건의 다른 점포보다 고가에 분양되었다는 이유로 받아들이지 않았습니다. 항소심(서울고등법원 2019. 1. 25. 선고 2018나2025135)도 피고들의 항소를 기각했습니다.

서울북부지방법원 2018가합20990 판결은 분양회사가 아닌 담보신탁 수탁자 명의로 팔린 점포에도 업종 제한을 인정했습니다. 분양회사가 다른 수분양자들에게 업종 지정과 경업금지에 관한 공문을 보내고 번영회와 안내문을 게시해 온 상가였고, 문제의 3층 점포는 매매 당시 판매시설·문화시설 용도로 10년 장기 임대 중이었습니다. 법원은 약국 영업을 금지했고, 항소심인 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619 판결은 매수인이 설명을 듣지 못했다고 하더라도 조사했다면 쉽게 알 수 있었다며 항소를 기각했습니다.

약국만의 문제가 아닙니다. 서울고등법원 2017. 9. 29. 선고 2017나2022054 판결(1심 서울남부지방법원 2017. 4. 7. 선고 2016가합108657)은 분양계약서 업종란에 수분양자가 자필로 공인중개사 사무소라고 적은 점포에서 커피를 파는 것을, 커피전문점으로 지정된 다른 점포의 청구에 따라 금지한 1심을 유지했습니다. 먼저 분양받은 점포는 나중에 지정된 업종의 제한을 받지 않는다는 주장에 대해, 그렇게 보면 가장 먼저 분양받은 사람이 이후 수분양자들의 지정업종을 마음대로 할 수 있게 되어 업종 제한이 무의미해진다고 판단했습니다. 대구지방법원 2025. 9. 18. 선고 2024나321759 판결은 한 층 전부를 분양받으면서 계약서에 피부과 독점권 부여라는 문구를 받은 의사의 청구에 따라, 미분양 호실을 가진 분양회사에 그 호실에서 피부과 영업을 하거나 하게 해서는 안 된다고 명했습니다.

독점 특약이 있었는데도 기각된 판결들 — 무엇이 달랐나

기각된 판결들을 읽어 보면 원고의 계약서에는 독점 문구가 분명히 있었습니다. 부족했던 것은 상대 점포의 계약서였습니다. 서울남부지방법원 2021가합117891 판결의 원고는 분양계약서 표지에 약국점, 첫 면에 수기로 약국독점이라고 적힌 계약서를 가지고 있었고, 법원도 분양회사와 원고 사이의 독점 약정은 인정했습니다. 그러나 분양회사는 약국·편의점 같은 일부 점포의 계약서에만 독점 문구를 넣고 나머지 점포의 계약서에는 업종을 지정하지도 제한하지도 않았습니다. 법원은 이 약정이 다른 점포에 미치려면 그 점포에도 업종이 지정되어 있거나 적어도 독점을 수인하기로 하는 약정이 있어야 한다며 청구를 기각했습니다.

이 판결이 든 사정은 방어하는 쪽에 그대로 참고가 됩니다. 피고 점포의 제곱미터당 분양가는 약 1,950만 원으로 독점 점포의 약 1,824만 원보다 오히려 비쌌습니다. 독점을 받지도 못하면서 제한만 떠안았다면 더 싸게 샀어야 자연스럽다는 것입니다. 다른 점포를 분양할 때 약국 제한을 알렸다는 분양대행사 대표의 증언은 독점을 보장하지 못한 책임을 피하려는 동기가 있다는 이유로 믿지 않았습니다.

전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결도 같은 구조입니다. 원고의 분양계약서에는 최초 임대분양 시 해당 점포 외에는 약국으로 분양·임대하지 않는다는 특약이 있었지만, 바로 옆 점포를 분양회사에서 산 매수인의 계약서에는 업종 제한이 없었습니다. 법원은 영업금지와 5,000만 원의 배상 청구를 기각했습니다.

분양의 순서와 청구인의 지위도 결론을 바꿉니다. 부산고등법원 (창원) 2021. 12. 23. 선고 2021나11087 판결의 약사는 분양회사가 약국으로는 분양·임대하지 않고 위반하면 분양금액의 배액을 보상한다는 특수조건을 공증까지 받아 두었지만, 상대 점포는 그보다 먼저 분양된 곳이었습니다. 법원은 먼저 분양받은 사람과 그 승계인이 나중의 독점 약정에 동의했다는 자료가 없다며 1심(창원지방법원 2021. 2. 18. 선고 2020가합50648)을 변경해 청구를 전부 기각했습니다. 서울남부지방법원 2024. 9. 20. 선고 2023가합110818 판결은 독점 약정이 분양회사와 수분양자, 수분양자 지위 자체를 양수한 자와 임차인 사이의 채권적 관계라고 보아, 최초 수분양자에게서 10억 원에 점포를 따로 매수했을 뿐인 사람은 원칙적으로 독점권을 주장할 지위에 있지 않다고 했습니다. 서울고등법원 2015. 11. 5. 선고 2015나2026625 판결(1심 서울중앙지방법원 2015. 4. 30. 선고 2014가합45688)은 상가의 여러 점포가 지정과 다르게 운영되어 왔고 원고 스스로도 약국으로 지정되지 않은 점포를 사서 약국으로 쓰고 있었다는 사정을 들어 양수인에게 업종 제한의 효력이 미치지 않는다고 판단했습니다.

두 묶음을 나란히 놓으면 법원이 확인하는 것이 드러납니다.

• 상대 점포의 계약서 — 업종란, 중복 업종 금지 조항, 업종지정 동의서가 있는지

• 분양계약서 양식 — 상가 전체가 같은 양식으로 업종을 적어 분양되었는지, 일부 점포에만 특약을 넣었는지

• 분양가 — 독점 점포가 비슷한 조건의 다른 점포보다 비싸게 분양되었는지

• 분양의 순서 — 상대 점포가 독점 약정보다 먼저 분양되었는지

• 청구인의 지위 — 수분양자인지, 그 지위를 양수했는지, 따로 매수했는지, 임차인인지

• 상가의 실태 — 지정업종이 지켜져 왔는지, 독점권자가 다른 점포의 같은 업종을 허락한 적이 있는지

가처분은 본안보다 문턱이 높습니다 — 인용된 결정과 기각된 결정

같은 업종이 문을 열면 하루하루 손님이 갈리므로 가처분부터 떠올리게 되지만, 영업금지 가처분은 상대의 영업을 통째로 멈추는 처분이어서 법원이 쉽게 내주지 않습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 임시의 지위를 정하는 가처분을 할 수 있게 합니다. 피보전권리와 보전의 필요성을 모두 소명해야 합니다.

인용된 예로 서울중앙지방법원 2024카합21418 결정이 있습니다. 약국으로 지정되어 분양된 점포를 증여받은 소유자가, 패스트푸드점으로 지정된 호실에서 분할된 점포를 임차해 약국을 연 약사를 상대로 낸 신청입니다. 법원은 다수 점포의 분양계약서에 업종이 적혀 있다는 점에서 피보전권리를 인정했고, 채권자 점포의 임차 약사가 고객을 잃고 소유자도 점포 가치 하락의 손해를 입으며 그 손해액을 정확히 산정하는 것이 사실상 불가능하다는 점에서 필요성을 인정했습니다. 조건은 담보 1억 원의 공탁이었고, 집행관이 결정의 취지를 상가에 공시하도록 했습니다. 같은 상가의 서울중앙지방법원 2020. 3. 4.자 2019카합21870 결정도 담보 1억 원을 조건으로 인용됐습니다. 이 상가에서는 2007년에도 같은 인용 결정(서울중앙지방법원 2007카합2203)이 있었습니다.

기각된 예는 수원지방법원 성남지원 2016. 12. 27.자 2016카합50170 결정입니다. 인테리어·커튼이 권장업종인 점포의 임차인들이 팬시가 권장업종인 점포에서 인테리어업을 시작한 임차인을 상대로 신청했는데, 법원은 세 가지 이유로 받아들이지 않았습니다. 영업금지를 청구할 수 있는 사람은 수분양자와 그 지위를 양수한 사람이고 임차인은 수분양자의 청구권을 대위해 행사할 수 있을 뿐이라는 점, 상가의 상당수 점포가 지정·권장업종과 다른 영업을 하고 있어 약정의 효력에 관해 충분한 심리가 필요하다는 점, 가처분이 인용되면 채무자는 본안에서 다투어 보기도 전에 영업 자체를 할 수 없게 된다는 점입니다. 임차인의 직접 청구를 인정하지 않은 부분은 임차인의 금지청구를 인정한 판결(대구지방법원 2024나321759)과 방향이 달라, 임차인은 임대인과 함께 신청하거나 민법 제404조의 채권자대위를 예비적으로 주장해 두는 편이 안전합니다.

가처분의 결론이 본안의 결론은 아닙니다. 서울중앙지방법원 2022. 1. 12. 선고 2020가합591496 판결의 문구점 임차인은 가처분(서울남부지방법원 2015카합20089)에서 소명 부족으로 기각당했지만 본안에서는 독점권이 인정됐고, 법원은 가처분의 기각이 만족적 가처분이라는 특성에서 나온 것이라고 설명했습니다. 반대로 서울남부지방법원 2021가합117891 판결의 약사는 가처분(서울남부지방법원 2021카합20216)과 항고(서울고등법원 2021라20852), 본안에서 모두 졌습니다.

임대만 하고 있는 소유자도 신청할 수 있습니다. 대법원 2006마164, 165 결정은 업종이 지정된 점포의 소유자가 점포를 임대해 고정적인 임대수익을 얻고 있더라도 영업금지 가처분을 구할 보전의 필요성이 있다고 인정했습니다.

관리단 규약으로 업종 제한을 만들거나 없앨 수 있나 — 4분의 3과 기존 업종의 동의

규약은 분양계약보다 강한 근거가 될 수 있지만, 소송에서는 규약의 내용보다 규약이 적법하게 만들어졌는지가 먼저 문제 됩니다. 집합건물법 제29조 제1항은 규약의 설정·변경·폐지에 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상과 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 요구하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받도록 합니다. 적법하게 만들어진 규약은 제42조에 따라 구분소유자의 특별승계인에게 효력이 있고, 임차인 같은 점유자도 같은 의무를 집니다.

최근 판결에서 규약은 번번이 이 문턱에서 걸렸습니다. 대구지방법원 2024나321759 판결의 규약에는 독점 영업권을 확약받은 진료과목의 병의원을 다른 호실에서 개원할 수 없다는 조항이 있었지만, 50개 호실 가운데 25개를 가진 분양회사가 동의하지 않아 정족수가 증명되지 않았습니다. 부산고등법원 (창원) 2021나11087 판결의 규약은 의결권 96퍼센트를 가진 구분소유자가 찬성했는데도 구분소유자 세 명 가운데 한 명이 동의하지 않아 구분소유자 수 4분의 3을 채우지 못했습니다. 서울남부지방법원 2023가합110818 판결의 중복 영업 금지 규약은 분양회사가 분양 때 일방적으로 작성한 것에 불과하다고 판단됐습니다.

정족수를 채워도 끝이 아닙니다. 서울고등법원 2015나2026625 판결의 관리단은 구분소유자 26명 가운데 21명, 의결권 85.52퍼센트의 찬성으로 업종 제한이 든 규약을 제정했습니다. 법원은 제정 결의 자체는 적법하다고 보면서도, 결의 9일 전에 이미 약국 영업을 시작한 점포 소유자의 기존 권리를 박탈하는 결과가 되어 특별한 영향을 미치는데 그 승낙이 없었다며 규약의 효력을 부정했습니다. 독점권자 쪽에서 규약을 만들려면 경쟁 점포가 문을 열기 전에 움직여야 합니다.

업종 제한을 없애거나 푸는 쪽도 같은 제약을 받습니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다65842 판결은 분양계약상 업종 제한의 변경이나 폐지 결의에는 규약이 정한 정족수 외에 기존 지정업종 입주자의 동의가 필요하다고 했고, 서울중앙지방법원 2019카합21870 결정은 관리단집회에서 업종 제한을 폐지하기로 결의했다는 약사의 주장을 이 법리로 배척했습니다(그 결의는 서울중앙지방법원 2006가합31271 판결로 무효가 확정됐습니다). 대전고등법원 2016. 4. 21. 선고 2014나2714, 2014나2721 판결(1심 대전지방법원 2014. 7. 2. 선고 2013가합3563, 2013가합9288)은 규약을 고쳐 기존 품목의 제한을 풀어 준 상가에서, 액세서리 점포가 3년 넘게 팔아 온 14K 이하 금제품은 허용하고 18K 이상 금제품과 백금, 천연보석은 귀금속 점포의 개별 동의가 없었다며 금지했습니다.

관리단이 직접 원고가 되어도 사정은 같습니다. 서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022가합539041 판결의 관리단은 권장업종이 사우나인 점포를 스크린골프장으로 바꾸려는 소유자와 임차인을 상대로 영업금지를 구했지만 가처분(서울중앙지방법원 2022카합20759, 항고심 서울고등법원 2022라20900)과 본안에서 모두 졌습니다. 법원은 다른 점포의 권장업종이나 먼저 입점한 업체와 겹치지 않는 업종 변경이라면 관리단이 승인해 주어야 하고, 업종 제한은 재산권과 영업의 자유를 덜 제한하는 방향으로 운용되어야 한다고 했습니다.

편의점과 무인 아이스크림점, 피부과와 일반의원 — 같은 업종인지는 실질로 봅니다

상대가 간판과 업종 코드를 다르게 달았다고 업종 제한을 피할 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결은 계약에서 업종의 의미와 영업 범위를 따로 정하지 않았다면 그 업종의 사전적 의미, 일반적인 영업 내용, 한국표준산업분류의 기준을 종합하되 상가의 크기와 상권 형성 정도, 인근 동종업종의 상황까지 고려해, 지정된 업종의 입점자가 거래관념상 통상 수인해야 할 정도를 넘는 위반인지를 판단하라고 했습니다. 이 사건에서 대법원은 편의점 옆 아이스크림 할인점이 동종업종이 아니라고 본 원심을 파기했습니다. 품목이 상당 부분 겹치고 같은 아파트 단지 주민을 고객으로 공유하는 이상 영업상 이익의 침해는 경험칙상 추정되고, 매출 하락에 관한 구체적 자료가 없다는 사정은 이를 부정할 이유가 되지 못한다는 것입니다.

하급심도 같은 방향입니다. 인천지방법원 2025. 12. 12. 선고 2024가단232027 판결은 24시간 운영하며 아이스크림, 과자, 컵라면, 음료를 파는 무인판매점이 업종 코드가 달라도 편의점과 실질적 차이가 없다고 보았습니다. 서울고등법원 2023나2034225 판결(1심 서울중앙지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021가합554586)의 임차인은 과일과 채소를 팔겠다며 편의점 두 칸 옆 점포를 빌린 뒤 진열대와 냉장고를 들여 라면, 과자, 음료, 우유, 아이스크림을 팔았습니다. 법원은 업종 제한 위반을 인정했습니다.

의료기관도 다르지 않습니다. 대구지방법원 2024나321759 판결의 일반의는 피부과 독점이 전문의가 여는 피부과의원만을 뜻하고 진료과목으로 피부과를 보는 의원은 해당하지 않는다고 다투었습니다. 법원은 계약서가 그렇게 한정하지 않았고 두 병원이 고객층을 공유하는 직접적 경쟁관계에 있다며, 진료과목이 피부과인 경우도 포함된다고 해석했습니다.

부수적으로 파는 것도 금지될 수 있습니다. 서울고등법원 2017나2022054 판결은 빵집 등에서 부수적으로 커피를 파는 것은 괜찮다는 주장에 대해, 두 점포의 위치와 면적, 접근성을 고려하면 부수적인 커피 판매도 약정의 취지에 반한다고 했습니다. 반대로 금지의 범위가 품목 단위로 좁혀지기도 합니다. 대전고등법원 2014나2714 판결의 주문은 영업 전체가 아니라 천연보석·진주·산호 제품과 18K 이상 금제품, 백금제품의 진열과 판매만을 금지했습니다. 청구취지를 업종 이름으로 넓게 쓸지 품목으로 좁혀 쓸지는 상대가 실제로 파는 물건의 사진과 목록을 놓고 정해야 합니다.

손해배상은 얼마나 인정되나 — 처방전과 장부가 금액을 정합니다

영업금지와 별도로 이미 생긴 손해는 금전으로 청구할 수 있고, 금액은 위반 사실이 아니라 손해를 보여 주는 자료가 정합니다. 가장 많이 인정된 예는 서울북부지방법원 2018가합20990 판결입니다. 원고 약국은 상대 약국이 문을 열기 전 1년 동안 같은 상가 의원들이 발행한 처방전 47,896건 가운데 46,895건, 약 97.21퍼센트를 조제했습니다. 상대 약국이 개업한 뒤 여덟 달 동안에는 32,075건 가운데 5,683건, 17.54퍼센트로 떨어졌습니다. 법원은 두 약국의 보험급여 조제료 합계 2억 2,421만여 원에 종전 비율을 곱한 금액에서 원고의 실제 조제료를 뺀 1억 7,555만 4,984원을 손실로 계산했고, 원고가 일부만 청구한 5,000만 원을 전부 인정했습니다. 인건비를 빼야 한다는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

처방전처럼 고객이 어디로 갔는지 보여 주는 자료가 없는 업종에서는 법원이 재량으로 금액을 정합니다. 민사소송법 제202조의2는 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우 법원이 모든 사정을 종합해 상당하다고 인정되는 금액을 정할 수 있게 합니다(대법원 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결). 서울고등법원 2023나2034225 판결의 편의점은 월평균 영업이익이 974만여 원에서 위반 기간 21개월 동안 723만여 원으로 25퍼센트 넘게 줄었지만, 그 사이 가까운 곳에 다른 편의점과 대형마트가 문을 열었습니다. 법원은 4,000만 원을 인정했습니다.

대구지방법원 2024나321759 판결(1심 대구지방법원 2024. 9. 24. 선고 2023가단138188)은 영업이익 감소분을 월 210만여 원, 약 35개월에 7,378만여 원으로 추산하면서도, 주변에 피부과가 많고 코로나19의 영향이 있었으며 상대 의원의 매출 가운데 피부과와 성형외과, 제한이 미치는 호실과 미치지 않는 호실의 몫이 구분되지 않는다며 4,000만 원으로 정했습니다. 인천지방법원 2024가단232027 판결은 겹치는 품목의 월평균 매출 감소액 가운데 60퍼센트만을 무인판매점 때문이라고 보고 다시 그 30퍼센트를 순이익 감소로 보아, 2,760만여 원의 청구 가운데 896만 6,034원을 인정했습니다. 소송비용의 3분의 2는 원고가 부담했습니다.

한 푼도 인정되지 않은 예도 있습니다. 서울중앙지방법원 2020가합591496 판결의 문구점은 2017년부터 3년 동안 줄어든 영업이익 5,276만여 원을 청구했지만, 두 문구점이 2007년부터 같은 건물에서 함께 영업해 왔으므로 2017년의 감소를 상대 탓이라고 볼 수 없고, 원고가 점포 일부를 커피점에 임대해 매장이 줄어든 사정도 있다며 기각됐습니다. 위자료는 재산상 손해의 배상으로 회복된다는 이유로 인정되지 않는 것이 보통입니다(서울고등법원 2023나2034225 판결).

분양회사와 임대인에게도 책임을 물을 수 있나

독점을 약속한 분양회사는 가장 직접적인 계약 상대방이지만, 판결을 보면 분양회사를 상대로 돈을 받아 내는 길은 생각보다 좁습니다. 책임이 인정된 예는 분양회사가 스스로 위반에 가담한 경우입니다. 대구지방법원 2024나321759 판결의 분양회사는 피부과 독점을 약속하고도 자기 소유의 미분양 호실을 피부과 진료를 하는 의원에 임대해 1억 8,955만 원의 차임을 받았습니다. 법원은 분양회사와 그 임차인이 공동하여 4,000만 원을 배상하라고 했습니다. 임차인은 변론종결 전에 이미 퇴거해 영업금지 청구가 기각됐지만, 분양회사는 언제든 다시 임대할 수 있고 독점권의 효력을 다투고 있다는 이유로 금지 명령을 받았습니다.

분양회사가 다른 점포를 팔면서 업종 제한을 넣지 않은 경우는 사정이 다릅니다. 전주지방법원 2018가합717 판결은 분양회사가 다른 점포를 분양하거나 임대할 때 업종 제한을 명확히 알리고 위반자에게 계약 해제 같은 조치를 취할 계약상 의무가 있는데 이를 어겼다고 인정했습니다. 그런데도 청구는 기각됐습니다. 원고가 약국을 직접 운영하지 않는 임대인이었고, 점포의 가치가 떨어졌다거나 임차 약사에게 배상할 채무를 지게 됐다는 증거가 없어 현실적인 손해가 증명되지 않았다는 이유입니다. 계약서에 배액 보상 같은 위약 조항을 받아 둔 경우(부산고등법원 (창원) 2021나11087 판결의 약사가 그랬습니다)에는 분양회사를 상대로 한 청구의 근거가 훨씬 분명해집니다.

위반 점포의 임대인은 금지 청구의 상대방이 되지만 배상 책임은 별개입니다. 서울서부지방법원 2017가합33650 판결과 서울북부지방법원 2018가합20990 판결은 점포를 약국 용도로 임대한 소유자에게 제3자로 하여금 약국 영업을 하게 해서는 안 된다고 명했습니다. 반면 서울고등법원 2023나2034225 판결은 1심과 달리 임대인의 배상 책임을 부정했습니다. 임대인이 임대차계약 때 업종 제한을 알렸고, 임차인이 과일·채소 가게를 하겠다고 했으며, 임대인이 영업 내용을 사진으로 확인하고 농산물 도소매로 된 사업자등록증까지 받아 두었다는 사정 때문입니다. 법원은 고지를 한 임대인에게 임차인의 위반을 적극적으로 제지할 의무까지 있다고 보기는 어렵다고 했습니다.

영업금지 청구를 받았다면 — 방어하는 쪽이 확인할 것

청구를 받은 쪽은 독점 약정이 있었는지를 다투기보다 그 약정이 나에게 미치는지를 다투어야 합니다. 첫째는 내 점포의 분양계약서입니다. 업종란이 비어 있고 제한 조항이 없다면 서울남부지방법원 2021가합117891 판결과 전주지방법원 2018가합717 판결이 근거가 됩니다. 둘째는 분양의 순서와 분양가입니다. 내 점포가 먼저 분양됐거나 독점 점포보다 비싸게 분양됐다면 유리한 사정입니다. 셋째는 청구인의 지위입니다. 임차인의 직접 청구를 부정한 결정과 따로 매수한 사람의 지위를 부정한 판결이 있습니다.

넷째는 시간입니다. 서울중앙지방법원 2020가합591496 판결은 독점권을 인정하고도 청구를 기각했습니다. 영업금지청구권은 부작위를 목적으로 하는 채권이어서 민법 제166조 제2항에 따라 위반행위를 한 때부터 시효가 진행하고, 분양계약상 지정업종에 관한 권리는 상행위로 인한 채권이어서 상법 제64조의 5년 시효가 적용되는데, 상대 문구점이 2007년에 문을 연 뒤 13년이 지나 소가 제기됐다는 이유입니다. 이 판결은 14년 동안 함께 영업해 왔다는 사정만으로는 묵시적 승인이 아니라고 하면서도 시효로 결론을 냈습니다. 하급심 한 건의 판단이어서 일반화하기는 조심스럽지만, 독점권자는 위반을 알고도 몇 해씩 두어서는 안 됩니다. 계약서에 기간이 적힌 경우도 있습니다. 인천지방법원 2024가단232027 판결의 업종지정은 사용승인일부터 5년이 유효기간이어서 배상도 그날까지만 계산됐습니다.

통하지 않는 주장도 알아 두어야 합니다. 업종 제한 조항이 약관인데 설명을 듣지 못했다는 주장은 상가 분양에서 업종 제한이 흔하고 전형적인 문구라는 이유로, 직업 선택의 자유를 침해한다는 주장은 변경 절차가 열려 있다는 이유로 배척됐습니다(서울고등법원 2017나2022054 판결). 분양된 지 오래됐다거나 사업자등록의 업태를 바꿨다는 사정도 받아들여지지 않았습니다(대전고등법원 2014나2714 판결).

가처분을 받아 놓고 본안에서 지면 — 부당 가처분의 배상 책임

가처분은 이긴 쪽에도 위험을 남깁니다. 가처분으로 상대의 영업을 멈춰 놓고 본안에서 패소가 확정되면 그 집행은 권리 없이 한 위법한 것이 되고, 채권자에게 고의나 과실이 있다고 추정됩니다. 다만 신청 당시 권리가 있다고 믿을 만한 상당한 이유가 있었다면 그 추정이 깨집니다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다13241 판결).

서울중앙지방법원 2019. 4. 10. 선고 2018가합569359 판결이 이 위험의 실제 크기를 보여 줍니다. 분양계약서에 약국 독점 계약이라는 특약을 받은 수분양자와 임차 약사는 같은 상가의 다른 호실에 약국이 들어서자 가처분을 신청했습니다. 1심(인천지방법원 2014카합10348)은 기각했지만 항고심(서울고등법원 2015라20140)이 담보 2,000만 원을 조건으로 상대 약사의 영업을 금지했습니다. 그런데 본안(인천지방법원 2015가합55652 등)에서 청구가 기각됐고 항소(서울고등법원 2017나2069510 등)도 기각되어 확정됐습니다. 그러자 영업을 못 하게 된 점포의 소유자들이 차임 35개월분 1억 9,250만 원을 포함해 2억 2,308만여 원을 청구했습니다.

법원은 이 청구를 기각했습니다. 계약서에 독점 특약이 있었고, 분양 담당자가 독점권을 약속했으며, 상대 점포가 더 넓고 엘리베이터에 가까운데도 훨씬 싸게 분양됐고, 가처분의 1심과 2심조차 결론이 갈렸다는 점에서 신청인들이 권리가 있다고 믿을 만한 상당한 이유가 있었다고 본 것입니다. 항소심인 서울고등법원 2019. 10. 25. 선고 2019나2020984 판결도 같은 결론이었습니다. 제 견해로는 이 판결은 가처분을 내도 안전하다는 뜻이 아니라, 신청 전에 계약서와 분양 경위에 관한 객관적 자료를 갖추어 두어야 나중에 추정을 깰 수 있다는 뜻으로 읽어야 합니다.

판결·결정 뒤의 집행 — 간접강제와 공시

영업금지는 하지 말라는 명령이어서 판결문만으로는 상대의 가게 문이 닫히지 않습니다. 실제로 멈추게 하는 수단은 위반할 때마다 돈을 물리는 간접강제입니다. 순서는 이렇습니다.

1. 가처분 결정을 받으면 담보를 제공하고 집행관 공시를 신청합니다. 위에서 본 두 결정은 고지받은 날부터 14일 안에 담보 1억 원을 공탁하거나 지급보증보험증권을 내는 것을 조건으로 했습니다.

2. 간접강제는 가처분과 함께 신청해도 기각될 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2019카합21870 결정은 위반 1일당 300만 원의 간접강제 신청을, 결정에도 불구하고 영업을 계속할 우려가 소명되지 않았고 그런 사정이 생기면 별도로 신청할 수 있다는 이유로 기각했습니다. 결정 뒤에도 영업이 이어지면 민사집행법 제261조에 따라 위반 사진과 영수증을 붙여 신청합니다.

3. 본안 판결에서는 영업금지와 간접강제를 함께 받을 수 있습니다. 서울고등법원 2017나2022054 판결은 위반할 개연성이 높다는 이유로 판결 절차에서 간접강제를 명할 수 있다고 했고, 대전고등법원 2014나2714 판결은 가처분 확정 뒤 조정까지 하고도 다시 위반한 경과를 들어 위반행위 1회당 70만 원의 배상을 명했습니다.

4. 금지의 대상은 임차인과 소유자 모두로 잡습니다. 소유자에게 제3자로 하여금 영업하게 해서는 안 된다는 명령을 받아 두어야 반복을 막을 수 있습니다. 대구지방법원 2024나321759 판결에서 이미 퇴거한 임차인에 대한 청구는 기각되고 분양회사에 대한 청구만 인용된 것도 같은 맥락입니다.

5. 손해배상 판결은 일반 금전 집행으로 받습니다. 위반 점포의 임차인은 임대차보증금 반환채권이, 소유자는 점포 자체가 집행 대상이 됩니다.

가처분이 영구적인 것도 아닙니다. 민사집행법 제307조는 특별한 사정이 있는 때에는 담보를 제공하게 하고 가처분을 취소할 수 있게 합니다. 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년이 지나면 시효로 소멸하므로(민법 제766조), 금지 청구와 배상 청구를 함께 진행하는 편이 낫습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사를 선임해 소송을 하더라도 기대할 것이 적은 사건이 있습니다. 첫째, 독점 문구가 내 계약서에만 있고 상대 점포의 계약서에는 업종 지정이 없으며 적법하게 제정된 규약도 없는 경우입니다(서울남부지방법원 2021가합117891 판결, 전주지방법원 2018가합717 판결). 둘째, 상대가 문을 연 지 5년이 넘은 경우입니다. 셋째, 분양회사의 구두 약속이나 광고지밖에 없는 경우입니다. 넷째, 겹치는 품목이 일부이고 매출 자료가 없는 경우입니다. 다섯째, 업종지정의 유효기간이 곧 끝나는 경우입니다.

선임을 검토할 사건은 상가의 분양계약서 양식에 업종란과 중복 금지 조항이 있는 사건, 상대가 개업을 준비 중이거나 문을 연 지 얼마 되지 않은 사건, 약국처럼 처방전이나 조제료로 손해를 계산할 수 있는 사건, 분양회사가 미분양 점포를 직접 임대해 위반한 사건, 그리고 반대로 영업금지 가처분 신청서나 소장을 받은 사건입니다. 위에서 본 판결들의 배상액은 896만여 원에서 5,000만 원 사이였지만, 독점 점포를 다른 점포보다 비싸게 분양받은 사건에서 걸려 있는 것은 배상액이 아니라 점포의 가치와 임대료입니다.

자주 묻는 질문

상가 독점 업종으로 분양받았는데 분양계약서에 특약이 없으면 주장할 수 없나요

특약이 없어도 가능한 경우가 있습니다. 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결은 분양회사가 특정 영업을 정해 분양하는 것에는 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 들어 있다고 했고, 서울고등법원 2017. 9. 29. 선고 2017나2022054 판결은 독점이라는 문구 없이 업종란에 커피전문점이라고만 적힌 점포에 독점적 영업권을 인정했습니다. 다만 상가가 점포별로 업종을 적어 분양되었다는 점은 입증해야 합니다.

약국 독점인데 위층에 병원이 들어오면서 층약국이 생겼습니다. 막을 수 있나요

같은 건물이라면 층이 달라도 대상이 됩니다. 대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정은 동종영업 금지를 달리 정함이 없으면 같은 건물 안의 모든 점포에 주장할 수 있다고 했고, 서울서부지방법원 2018. 4. 26. 선고 2017가합33650 판결은 1층 약국의 청구로 3층 점포의 약국 영업을 금지했습니다. 상대 점포도 업종이 지정되어 분양되었는지를 먼저 확인하시기 바랍니다.

편의점 독점인데 옆 가게가 무인 아이스크림 할인점입니다. 같은 업종인가요

같은 업종으로 볼 여지가 큽니다. 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결은 편의점 옆 아이스크림 할인점이 동종업종이 아니라고 본 원심을 파기했고, 인천지방법원 2025. 12. 12. 선고 2024가단232027 판결은 24시간 무인판매점을 편의점과 같은 업종으로 보아 배상을 명했습니다. 겹치는 품목과 고객층을 사진과 매출 자료로 정리해 두시기 바랍니다.

관리단 총회에서 업종 제한을 없애기로 했다는데 제 독점권도 사라지나요

동의하지 않았다면 사라지지 않을 가능성이 큽니다. 대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다65842 판결은 업종 제한의 변경이나 폐지 결의에 정족수 외에 기존 지정업종 입주자의 동의가 필요하다고 했고, 집합건물법 제29조 제1항도 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙을 요구합니다. 총회 소집 통지를 받으면 반대 의사를 서면으로 남겨 두시기 바랍니다.

같은 업종이 들어온 지 몇 년 됐는데 지금 소송해도 되나요

서두르셔야 합니다. 서울중앙지방법원 2022. 1. 12. 선고 2020가합591496 판결은 영업금지청구권에 상법 제64조의 5년 시효를 적용해, 상대가 문을 연 때부터 5년이 지나 낸 청구를 기각했습니다.

영업금지 가처분 신청서를 받았습니다. 인테리어까지 끝났는데 어떻게 해야 하나요

심문기일 전에 내 점포의 분양계약서와 임대차계약서부터 확인해야 합니다. 업종 지정이 없고 임대인에게서 제한을 고지받지 못했다면 피보전권리를 다툴 수 있고, 법원은 채무자가 영업 자체를 못 하게 되는 결과를 고려해 필요성을 신중히 봅니다.

분양회사가 독점을 약속하고 다른 호실을 같은 업종에 팔았습니다. 배상받을 수 있나요

청구할 수 있지만 손해의 입증이 관건입니다. 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결은 분양회사의 약정 위반을 인정하고도 임대인인 원고의 현실적 손해가 증명되지 않았다며 기각했습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결, 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결(파기환송), 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결, 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결, 2010. 5. 27. 선고 2007다8044 판결 — 업종 제한의 묵시적 수인, 업종 지정의 독점 보장 의미, 일부 점포만 지정된 경우, 규약 변경의 주체(2009다61179 외에는 하급심 판결문에 인용된 범위)

• 대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165 결정(일부 파기환송), 2007. 11. 30. 선고 2004다44742 판결, 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결, 2007. 2. 8. 선고 2006다65842 판결 — 분양회사의 경업금지 의무, 같은 건물 모든 점포에 대한 주장, 가처분의 보전 필요성, 미분양 점포 승계인, 업종 제한 폐지 결의와 기존 업종의 동의

• 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결(파기환송), 2020. 3. 26. 선고 2018다301336 판결, 2011. 7. 14. 선고 2011다13241 판결 — 편의점과 아이스크림 할인점의 동종업종 판단, 손해액의 재량 산정, 부당 보전처분의 과실 추정과 번복(뒤의 두 판결은 하급심 판결문에 인용된 범위)

• 서울서부지방법원 2018. 4. 26. 선고 2017가합33650 판결(항소심 서울고등법원 2019. 1. 25. 선고 2018나2025135, 항소기각, 상고 여부 미확인) — 약국 영업금지 인용, 관리규약 제정·권리남용 주장 배척(판결문에 서울서부지방법원 2003가합1649 선행 판결 기재)

• 서울북부지방법원 2019. 5. 15. 선고 2018가합20990 판결(항소심 서울고등법원 2020. 2. 12. 선고 2019나2027619, 항소기각, 상고 여부 미확인) — 담보신탁 수탁자가 매도한 점포의 업종 제한, 처방수용률에 따른 조제료 손실 산정

• 서울고등법원 2017. 9. 29. 선고 2017나2022054 판결(1심 서울남부지방법원 2017. 4. 7. 선고 2016가합108657, 항소기각, 상고 여부 미확인) — 커피 판매 금지, 약관·직업의 자유 주장 배척, 판결에서의 간접강제

• 대구지방법원 2025. 9. 18. 선고 2024나321759 판결(1심 대구지방법원 2024. 9. 24. 선고 2023가단138188, 상고 여부 미확인) — 피부과 독점의 범위, 분양회사에 대한 영업금지와 공동 배상 4,000만 원

• 서울고등법원 2024. 8. 22. 선고 2023나2034225 판결(1심 서울중앙지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021가합554586, 상고 여부 미확인) — 편의점 중복 품목 판매, 손해 4,000만 원, 임대인 책임 부정

• 인천지방법원 2025. 12. 12. 선고 2024가단232027 판결(확정 여부 미확인) — 무인판매점과 편의점, 업종지정 유효기간 5년, 손해 896만여 원

• 서울남부지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021가합117891 판결, 전주지방법원 2019. 8. 22. 선고 2018가합717 판결, 서울남부지방법원 2024. 9. 20. 선고 2023가합110818 판결(각 확정 여부 미확인) — 상대 점포에 업종 지정이 없는 경우의 기각, 분양회사의 약정 위반과 손해 미증명, 매수인의 지위(2021가합117891 판결문에 서울남부지방법원 2021카합20216 결정과 서울고등법원 2021라20852 결정 기재)

• 부산고등법원 (창원) 2021. 12. 23. 선고 2021나11087 판결(1심 창원지방법원 2021. 2. 18. 선고 2020가합50648), 서울고등법원 2015. 11. 5. 선고 2015나2026625 판결(1심 서울중앙지방법원 2015. 4. 30. 선고 2014가합45688)(각 상고 여부 미확인) — 먼저 분양된 점포, 규약의 정족수와 특별한 영향을 받는 구분소유자의 승낙

• 대전고등법원 2016. 4. 21. 선고 2014나2714, 2014나2721 판결(1심 대전지방법원 2014. 7. 2. 선고 2013가합3563, 2013가합9288, 상고 여부 미확인), 서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2022가합539041 판결(확정 여부 미확인) — 품목 단위 금지와 간접강제, 관리단의 영업금지 청구 기각(뒤 판결문에 서울중앙지방법원 2022카합20759 결정과 서울고등법원 2022라20900 결정 기재)

• 서울중앙지방법원 2025. 2. 20.자 2024카합21418 결정, 서울중앙지방법원 2020. 3. 4.자 2019카합21870 결정, 수원지방법원 성남지원 2016. 12. 27.자 2016카합50170 결정(각 이의·본안 결과 미확인) — 영업금지 가처분의 인용과 기각(결정문에 서울중앙지방법원 2007카합2203 결정, 2006가합31271 판결 기재)

• 서울중앙지방법원 2022. 1. 12. 선고 2020가합591496 판결(확정 여부 미확인) — 영업금지청구권의 5년 시효, 손해배상 기각(판결문에 서울남부지방법원 2015카합20089 결정 기재)

• 서울중앙지방법원 2019. 4. 10. 선고 2018가합569359 판결(항소심 서울고등법원 2019. 10. 25. 선고 2019나2020984, 항소기각, 상고 여부 미확인) — 부당 가처분 손해배상 청구 기각(판결문에 인천지방법원 2014카합10348 결정, 서울고등법원 2015라20140 결정, 인천지방법원 2015가합55652 판결, 서울고등법원 2017나2069510 판결 기재)

• 법령 — 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조, 제28조, 제29조, 제42조 / 민사집행법 제261조, 제300조, 제307조 / 민법 제166조, 제390조, 제404조, 제750조, 제766조 / 상법 제64조 / 민사소송법 제202조의2

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

업종 제한 사건은 내 계약서 한 장으로 판단할 수 없는 사건입니다. 상대 점포의 계약서, 상가 전체의 분양 방식, 관리단 규약의 제정 경과가 함께 보여야 가처분을 낼지, 본안으로 갈지, 분양회사를 상대로 할지가 정해집니다. 그래서 저희는 사건을 받으면 지금 가진 자료로 어디까지 소명되는지를 먼저 가르고, 부족한 자료를 확보하는 방법과 순서부터 세웁니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 분양계약서 원문을 봅니다. 업종란에 무엇이 적혀 있는지, 중복 업종 금지나 업종 변경 승인 조항이 인쇄되어 있는지, 독점 문구가 특약인지 수기인지, 유효기간이 있는지를 확인합니다. 다음으로 상대 점포의 등기부를 떼어 분양 시기와 소유권 이전 경과를 보고, 같은 상가의 다른 수분양자들에게서 계약서 양식을 구할 수 있는지 확인합니다. 세 번째로 관리단 규약과 제정 당시의 집회 회의록을 봅니다. 네 번째로 의뢰인의 지위를 정리합니다. 수분양자인지, 분양권을 승계했는지, 매매로 샀는지, 임차인인지에 따라 청구의 구성이 달라집니다. 마지막으로 상대가 문을 연 날짜와 그 전후의 월별 매출, 겹치는 품목의 매출, 약국이라면 처방전 건수와 조제료 자료를 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 상대가 개업을 준비하는 단계의 사건에서는 내용증명으로 업종 제한의 존재를 알려 날짜를 남기는 일을 먼저 합니다. 상대가 알고도 개업했다는 사정은 가처분의 필요성과 손해배상의 과실 판단에서 모두 쓰입니다. 가처분 신청서에는 금지할 영업을 업종 이름과 품목으로 특정하고, 임차인과 소유자를 함께 채무자로 세우며, 상가의 분양 방식에 관한 소명 자료를 붙입니다. 본안에서는 영업금지와 간접강제, 손해배상을 함께 청구하고, 손해는 처방전이나 품목별 매출처럼 고객의 이동을 보여 주는 자료를 중심으로 계산하되 재량 산정에 대비한 간접 사실을 따로 정리합니다. 방어 사건에서는 내 점포 계약서의 업종 지정 여부, 분양 순서와 분양가, 청구인의 지위, 시효, 규약의 효력 순으로 항변을 세우고, 임대인에 대한 책임 추궁을 병행할지 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서는 비슷한 독점 특약을 가지고도 결과가 크게 갈렸습니다. 인쇄된 계약서 조항과 처방전 자료를 낸 약사는 영업금지와 5,000만 원의 배상을 모두 받았고, 수기 특약과 분양대행사의 증언에 기댄 약사는 가처분과 항고, 본안에서 내리 졌습니다. 독점권을 인정받고도 13년을 두었다가 시효로 진 사건도 있었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 가처분부터 해야 하는 사건인지, 본안에서 자료를 갖추어 다투어야 하는 사건인지, 상대 점포가 아니라 분양회사를 상대로 해야 하는 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

독점이라는 말을 믿고 비싸게 들어온 상가에 같은 업종이 들어서면 매출보다 먼저 억울함이 앞섭니다. 법은 점포별로 업종을 나누어 분양한 상가에서 그 약속이 뒤에 들어온 매수인과 임차인에게도 미친다고 보아 영업금지와 배상을 인정하고 있습니다. 동시에 내 계약서에만 적힌 독점, 적법하게 만들어지지 않은 규약, 오래 내버려 둔 위반에 대해서는 청구를 받아들이지 않습니다. 내 사건이 어느 쪽에 가까운지는 두 점포의 계약서와 규약, 날짜와 장부를 놓고 보아야 알 수 있습니다.

분양계약서와 임대차계약서, 분양 광고물, 관리규약과 집회 회의록, 상대 점포의 개업 시점을 보여 주는 사진, 그 전후의 매출 자료를 모아 두시기 바랍니다. 상대가 인테리어 공사를 시작했거나 가처분 신청서나 소장을 받았다면 기한이 지나기 전에 검토를 받으시는 편이 좋습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.