재개발·재건축 조합원 자격 분쟁 — 조합원 지위 양도 제한부터 현금청산·1+1 분양까지

재개발·재건축 구역의 부동산을 사고팔 때, 또는 조합이 관리처분계획을 세울 때 가장 예민하게 부딪히는 물음은 "나는 조합원이 될 수 있는가, 새 아파트를 분양받을 수 있는가"입니다. 조합원 자격이 인정되면 새 아파트를 분양받지만, 그렇지 못하면 현금청산 대상이 되어 감정가 상당의 보상금만 받고 구역에서 나와야 합니다. 조문 하나, 취득 시점 하루 차이로 결과가 갈리는 정밀한 영역입니다. 이 글에서는 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')을 기준으로 조합원 자격이 정해지는 원리, 투기과열지구에서의 조합원 지위 양도 제한, 그리고 현금청산·다물권자·1+1 분양·분양자격 다툼의 핵심을 차분히 정리해 드리겠습니다.

조합원이 된다는 것 — 토지등소유자와 조합원

정비사업의 조합원은 원칙적으로 정비구역 안의 '토지등소유자'입니다. 다만 도시정비법 제39조 제1항은 재건축사업의 경우 재건축에 동의한 자만 조합원이 된다고 정하고 있어, 재개발과 재건축은 출발점부터 다릅니다.

재개발 — 강제가입, 동의하지 않아도 조합원

재개발사업은 토지등소유자가 원하든 원하지 않든 모두 조합원이 됩니다. 재개발에 반대하더라도 조합원의 지위에서 임의로 벗어날 수는 없고, 분양신청을 하지 않는 방법으로 현금청산을 선택할 수 있을 뿐입니다.

재건축 — 동의한 자만 조합원, 반대하면 매도청구

재건축사업은 조합설립에 동의한 사람만 조합원이 됩니다. 동의하지 않은 소유자에게는 조합이 도시정비법 제64조에 따라 매도청구를 하여 그 부동산을 시가로 사들이게 됩니다. 즉 재건축에서는 '동의 여부'가 조합원 자격의 첫 관문입니다.

투기과열지구에서의 조합원 지위 양도 제한 — 도시정비법 제39조 제2항

가장 분쟁이 잦은 지점입니다. 도시정비법 제39조 제2항은 주택법 제63조에 따른 투기과열지구에서 일정 시점 이후 정비구역의 토지·건축물을 양수한 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없다고 규정합니다. 제한이 시작되는 시점은 사업 유형에 따라 다릅니다.

• 재건축사업 — 조합설립인가 후에 양수한 자

• 재개발사업 — 관리처분계획인가 후에 양수한 자

여기서 '양수'에는 매매·증여뿐 아니라 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위가 포함되며, 상속·이혼으로 인한 양도·양수는 제외됩니다. 이 시점 이후에 산 사람은 조합원 지위를 넘겨받지 못하므로 새 아파트를 분양받지 못하고 현금청산 대상이 됩니다. 부동산 매매계약 자체가 무효가 되는 것은 아니지만, '조합원이 될 수 있는 물건인지'를 확인하지 않고 계약하면 예상과 전혀 다른 결과에 놓일 수 있습니다.

양도가 예외적으로 허용되는 경우

제39조 제2항은 양도인이 부득이한 사정에 있는 경우에는 그 물건을 양수한 사람도 조합원이 될 수 있도록 예외를 두고 있습니다. 대표적인 사유는 다음과 같습니다.

• 세대원의 근무·생업·질병 치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 특별시·광역시·시·군 등으로 이전하는 경우

• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우

• 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

• 1세대 1주택자로서 양도하는 주택의 소유·거주기간이 시행령이 정한 기간(원칙적으로 소유 10년·거주 5년) 이상인 경우

또한 사업이 장기간 지연되는 경우에도 예외가 인정됩니다. 예컨대 조합설립인가일부터 일정 기간(원칙적으로 3년) 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축 물건을 그 기간 이상 계속 소유한 경우, 사업시행인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 물건을 3년 이상 소유한 경우 등이 여기에 해당합니다. 구체적 기간과 요건은 도시정비법 시행령에 정해져 있으므로, 예외에 해당하는지는 반드시 개별적으로 확인해야 합니다.

다물권자와 조합원 자격 — 여러 물건이 하나로 묶이는 경우

한 사람이 정비구역 안에 여러 개의 부동산(다물권)을 가진 경우, 그리고 그로부터 물건을 나누어 산 경우 조합원 수가 몇 명으로 인정되는지가 문제 됩니다. 도시정비법 제39조 제1항은 이른바 지분 쪼개기를 통한 조합원 수 늘리기를 막기 위해, 다음의 경우 여러 명을 대표하는 1명만 조합원으로 본다고 규정합니다.

• 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

• 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 동일 세대로 봅니다)

• 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 소유권 등을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

따라서 조합설립인가가 난 뒤 다물권자로부터 물건을 각각 매수하였다면, 매수인들이 힘을 합쳐도 하나의 조합원 지위만 인정될 수 있습니다. 반대로 인가 전에 각자 독립한 물건을 취득하였는지, 세대가 실제로 분리되어 있는지에 따라 결론이 달라지므로, 취득 시점과 세대 구성은 매우 중요한 쟁점입니다.

현금청산 대상이 된다는 것 — 조합원이 되지 못하면

조합원이 되지 못하거나, 조합원이더라도 새 아파트를 분양받지 않기로 하면 '현금청산' 대상이 됩니다. 현금청산은 새 아파트 대신 부동산의 가치를 금전으로 정산받고 구역에서 나오는 것을 말합니다. 대표적인 현금청산 사유는 다음과 같습니다.

• 분양신청 기간 안에 분양신청을 하지 않은 자

• 분양신청을 철회한 자

• 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 자

• 투기과열지구에서 제39조 제2항에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없는 자

도시정비법 제73조는 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 현금청산 대상자와 손실보상 협의를 하고, 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 정하고 있습니다. 이때 보상금은 조합이 제시하는 감정평가액을 그대로 받아들여야 하는 것이 아니라, 수용재결·이의재결과 보상금 증액을 구하는 행정소송을 통해 다툴 수 있습니다.

1+1 분양 — 2주택을 받을 수 있는 경우와 그 제한

종전에 가진 부동산의 가치가 큰 조합원은 이른바 '1+1 분양'으로 2주택을 받을 수 있습니다. 도시정비법 제76조는 종전 자산의 가격 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 그중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다고 규정합니다. 자산이 크다고 무조건 두 채가 나오는 것이 아니라, 종전 가격 또는 면적의 범위 안에서만 인정된다는 점이 핵심입니다.

다만 60제곱미터 이하로 받은 그 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매(매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 행위, 상속은 제외)하거나 전매를 알선할 수 없습니다. 1+1 분양은 큰 자산을 가진 조합원에게 주어지는 권리이지만, 자격 충족 여부와 전매제한을 정확히 이해하지 못하면 오히려 분쟁의 원인이 됩니다.

분양자격을 둘러싼 다툼 — 권리산정 기준일과 지분 쪼개기

누가 분양대상이 되는지는 조합원 사이에서 가장 첨예하게 이해가 갈리는 문제입니다. 특히 정비구역 지정을 전후하여 하나의 필지를 여러 개로 나누거나, 단독주택을 다세대주택으로 전환하거나, 토지와 건물의 소유자를 분리하는 방법으로 분양자격(조합원 수)을 늘리려는 시도가 자주 문제 됩니다.

도시정비법 제77조는 이러한 지분 쪼개기를 막기 위해 권리산정 기준일을 두고 있습니다. 정비구역 지정을 위한 주민 공람 공고일이나, 시·도지사가 투기가 우려된다고 인정하여 따로 정하는 날의 다음 날을 기준으로 하여, 그 이후의 필지 분할·다세대 전환 등으로는 분양받을 권리가 새로 늘어나지 않도록 한 것입니다.

이 밖에도 무허가건축물 소유자의 분양자격, 토지만 소유한 자에게 조례가 정한 면적(예: 90제곱미터) 기준을 적용하는 문제, 1세대에 속한 여러 명을 1인의 분양대상으로 볼 것인지 등이 자주 다투어집니다. 이러한 다툼은 대개 관리처분계획의 내용을 문제 삼는 형태로 나타납니다.

조합원 자격 분쟁, 이렇게 대응합니다

조합원 자격·분양자격 분쟁은 감정적으로 대응하기보다 절차와 시한을 정확히 지키는 것이 승패를 가릅니다.

1. 계약 전 권리분석이 최선의 방어입니다. 매수하려는 물건이 투기과열지구 양도제한에 걸리는지, 다물권자 물건인지, 권리산정 기준일 이후 쪼개진 물건인지를 등기부·사업 진행 단계와 함께 확인해야 합니다.

2. 총회결의·관리처분계획을 다투는 소송을 검토합니다. 조합원 자격이나 분양대상에서 부당하게 제외되었다면, 조합을 상대로 조합원 지위 확인의 소를 제기하거나 관리처분계획(인가)의 취소·무효를 구하는 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

3. 현금청산이 불가피하다면 보상금 다툼에 집중합니다. 감정평가액이 낮다면 수용재결·이의재결을 거쳐 보상금 증액 청구 소송으로 정당한 가치를 받아내는 것이 관건입니다.

제소기간이 정해진 절차가 많아, 통지를 받고도 시기를 놓치면 다툴 기회 자체가 사라질 수 있습니다. 관련 통지를 받으면 즉시 검토를 시작하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

투기과열지구에서 조합설립인가 후에 재건축 아파트를 샀습니다. 저는 조합원이 될 수 없나요?

원칙적으로 재건축은 조합설립인가 후에 양수한 경우 조합원이 될 수 없어 현금청산 대상이 됩니다. 다만 양도인이 근무·질병·해외이주 등 법이 정한 사유에 해당하거나, 사업이 장기간 지연된 예외에 해당하면 양수인도 조합원이 될 수 있습니다. 매매 전에 양도인의 사정과 사업 진행 단계를 반드시 확인해야 합니다.

분양신청을 깜빡하고 하지 않았습니다. 조합원 지위를 되찾을 수 있나요?

분양신청 기간 안에 신청하지 않으면 원칙적으로 현금청산 대상이 되고, 기간이 지난 뒤 이를 되돌리기는 매우 어렵습니다. 다만 조합의 분양신청 통지 절차 자체에 하자가 있었다면 이를 다툴 여지가 있으므로, 통지 방법과 시점을 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.

1+1으로 받은 작은 집을 바로 팔아도 되나요?

1+1 분양으로 받은 60제곱미터 이하 주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선할 수 없습니다. 이 기간을 위반한 전매는 효력과 제재 측면에서 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

현금청산 보상금이 시세보다 너무 낮습니다. 그대로 받아야 하나요?

그렇지 않습니다. 조합이 제시한 감정평가액에 동의하지 못하면 수용재결과 이의재결을 거쳐 보상금 증액을 구하는 행정소송으로 다툴 수 있습니다. 다만 각 단계마다 기간 제한이 있으므로 통지를 받으면 신속히 대응해야 합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

재개발·재건축의 조합원 자격 분쟁은 도시정비법 조문 하나, 취득 시점 하루 차이로 새 아파트를 받느냐 현금청산되느냐가 갈리는 매우 정밀한 영역입니다. 매수를 앞둔 분이든, 부당하게 분양대상에서 제외되었거나 현금청산 보상금이 낮다고 느끼는 분이든, 등기·사업 진행 단계·세대 구성을 함께 놓고 따져 보면 다툴 수 있는 길이 보이는 경우가 많습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.