전세사기와 단순 보증금 미반환의 차이 — 사기죄가 되는 경계

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 가장 먼저 드는 생각은 "혹시 전세사기 아닌가, 집주인을 사기로 고소할 수 있을까"입니다. 그러나 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 곧바로 사기죄가 되는 것은 아닙니다. 어떤 경우는 못 받은 돈을 받아 내야 하는 민사 문제이고, 어떤 경우는 형법상 처벌 대상인 전세사기입니다. 이 글에서는 단순한 보증금 미반환과 전세사기(사기죄)가 어디에서 갈리는지, 그 경계를 가르는 기준은 무엇인지, 그리고 피해를 입었을 때 형사·민사·피해자 지원을 어떻게 함께 준비해야 하는지를 정리합니다.

보증금을 못 돌려받으면 전세사기일까 — 민사와 형사의 갈림길

결론부터 말씀드리면, 보증금을 돌려받지 못했다는 결과 자체가 곧 범죄를 만들지는 않습니다. 같은 '보증금 미반환'이라도 법적으로는 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 임대인이 돌려줄 생각과 능력은 있었으나 사정이 나빠져 못 주는 단순 채무불이행(민사 문제)이고, 다른 하나는 처음부터 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 있는 것처럼 속여 보증금을 받아 챙긴 전세사기(형법 제347조 사기죄)입니다.

이 둘을 가르는 기준은 결국 하나로 모입니다. 바로 '계약을 맺던 그 시점에, 임대인에게 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었는가, 그리고 세입자를 속였는가'입니다. 돈을 못 받은 지금의 결과가 아니라 계약 당시의 사정을 기준으로 형사냐 민사냐가 갈리기 때문에, 겉보기에 비슷한 피해를 입고도 사건마다 결론이 달라집니다. 아래에서 두 경우를 차례로 살펴보겠습니다.

간단한 예를 들어 보겠습니다. 계약 당시 별다른 근저당도 없고 시세도 안정적이던 집이었는데, 계약 기간이 지나는 사이 부동산 경기가 꺾이고 임대인의 사업까지 어려워져 보증금을 마련하지 못한 경우라면, 이는 원칙적으로 민사상 채무불이행에 가깝습니다. 반대로 계약 시점에 이미 매매가를 웃도는 보증금에 선순위 근저당까지 얹혀 있어 사실상 돌려줄 방법이 없었는데도 "아무 문제 없다"며 계약을 성사시켰다면, 같은 미반환이라도 전세사기로 평가될 여지가 큽니다. 두 사안의 결정적 차이는 피해 금액이나 회수 여부가 아니라 오직 '계약하던 그때의 사정'에 있습니다.

단순 보증금 미반환 — 원칙적으로 민사 문제

임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 사정은 다양합니다. 새로운 세입자가 구해지지 않아서, 자금 사정이 갑자기 나빠져서, 집값이 떨어져서 돌려줄 돈을 마련하지 못하는 경우가 대표적입니다. 이처럼 계약할 당시에는 정상적으로 임대할 생각과 돌려줄 능력이 있었으나 그 뒤의 사정 변화로 반환이 늦어진 것이라면, 이는 원칙적으로 민사상 채무불이행일 뿐 형사상 사기죄로 보기 어렵습니다.

"다음 세입자가 들어와야 준다"는 임대인의 말도 그 자체로는 사기의 증거가 아닙니다. 새 세입자를 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 보증금 반환의무와는 별개이지만, 반대로 그런 말을 했다는 이유만으로 처음부터 속였다고 단정할 수도 없습니다.

단순 미반환은 돈을 받아 내는 절차로 해결합니다. 계약 종료를 확정한 뒤 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사가 필요하면 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 임차권등기명령을 먼저 마치며, 지급명령이나 전세보증금반환소송으로 집행권원을 얻어 강제집행(강제경매·압류)으로 회수합니다. 이 회수 절차의 구체적인 순서는 별도의 법률가이드에서 단계별로 정리하고 있으니 함께 참고하시기 바랍니다. 핵심은, 단순 미반환은 '못 받은 돈을 받아 내는' 민사 문제라는 점입니다.

전세사기 — 사기죄가 성립하는 경우 (형법 제347조)

반면 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서, 마치 아무 문제 없이 돌려줄 수 있는 것처럼 세입자를 속여 보증금을 받아 냈다면 이는 전세사기, 곧 형법상 사기죄입니다. 형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상 이익을 취득한 자를 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다. 세입자를 속여 받아 낸 보증금이 바로 '기망으로 교부받은 재물'에 해당합니다.

여기서 다시 강조할 점은, 사기죄의 성립을 가르는 것은 '보증금을 못 돌려줬다'는 결과가 아니라 '계약 당시에 속였는가'라는 기망과 고의라는 사실입니다. 그렇기 때문에 어떤 행위가 '속임'에 해당하는지, 그리고 그 속임이 언제 있었는지를 따지는 것이 전세사기 사건의 거의 전부라고 해도 지나치지 않습니다.

무엇이 '기망'인가 — 전세사기의 전형적 수법

전세사기에서 문제 되는 기망행위는 적극적인 거짓말뿐 아니라, 마땅히 알려야 할 중요한 사실을 숨기는 것(부작위)도 포함합니다. 세입자가 정확한 사실을 알았다면 계약하지 않았을 정보를 감추거나 왜곡했다면 기망으로 인정될 수 있습니다.

선순위 근저당·다른 임차보증금을 숨기는 경우

등기부에 이미 거액의 근저당이 잡혀 있거나 앞선 임차인의 보증금이 많아, 집이 경매로 넘어가면 뒤에 들어온 세입자가 보증금을 돌려받을 가망이 사실상 없는 상황이 있습니다. 그런데도 이를 숨기거나 "권리관계가 깨끗하다"고 안심시켜 계약을 맺게 했다면, 이는 고지의무를 저버린 부작위에 의한 기망이 될 수 있습니다. 세입자의 보증금 회수 가능성에 직결되는 정보이기 때문입니다.

시세를 초과하는 보증금·이른바 '깡통전세'

매매 시세에 육박하거나 이를 넘어서는 보증금을 받는 이른바 깡통전세가, 그 자체만으로 곧 사기인 것은 아닙니다. 다만 임대인이 집값보다 보증금이 커서 정상적으로는 돌려줄 수 없다는 사정을 알면서도 이를 숨기고 보증금을 받았다면, 편취의 고의를 뒷받침하는 유력한 정황이 됩니다.

무자본 갭투자·보증금 돌려막기

자기 자본은 거의 들이지 않고 오직 새로 들어오는 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금과 매매대금을 돌려막는 구조입니다. 이런 구조는 애초에 임대인에게 독자적인 반환 능력이 없었음을 보여 주는 정황이 되곤 하며, 새 세입자가 끊기는 순간 앞선 세입자들의 보증금이 연쇄적으로 무너집니다.

바지 임대인·동시진행·신탁 악용

명의만 빌려준 무자력자를 형식상 임대인으로 내세우거나(이른바 '바지 임대인'), 매매와 전세계약을 같은 날 함께 진행해 소유권이 곧 무자력자에게 넘어간다는 사실을 숨기거나(동시진행), 신탁회사에 소유권이 넘어가 임대 권한이 없는데도 정상적인 임대인 행세를 하는 경우가 있습니다. 이런 수법은 흔히 여러 사람이 역할을 나누어 다수의 피해자를 양산하는 조직적 전세사기로 이어집니다.

핵심은 '계약 당시'의 반환 의사와 능력

법원은 편취의 고의가 있었는지를 '임대차계약을 체결한 바로 그 시점'을 기준으로 판단합니다. 대법원은 오래전부터, 돈을 빌릴 당시에는 갚을 의사와 능력이 있었다면 그 후 사정이 나빠져 갚지 못하더라도 이는 민사상 채무불이행일 뿐 사기죄가 되지 않는다는 원칙을 밝혀 왔습니다. 전세도 마찬가지여서, 계약 이후 예상치 못한 경기 침체나 집값 하락으로 보증금을 돌려주지 못하게 된 것이라면 원칙적으로 사기가 아닙니다. 반대로 계약 당시 이미 돌려줄 수 없는 상태임을 알면서 이를 숨겼다면 사기가 됩니다.

이때의 고의는 반드시 "처음부터 떼어먹겠다"는 확정적인 의도만을 뜻하지 않습니다. 돌려주지 못할 수도 있음을 스스로 알면서도 그 위험을 받아들이고 보증금을 받은 경우(미필적 고의)에도 편취의 고의가 인정될 수 있습니다.

계약 당시의 의사와 능력은 눈에 보이지 않으므로, 법원은 아래와 같은 여러 객관적 정황을 종합해 판단합니다.

• 임대인의 자산과 부채 상태, 보유한 주택의 수와 각 주택의 담보·보증금 부담

• 전세가가 매매가에 육박하는 깡통전세임을 임대인이 알고 있었는지

• 받은 보증금을 어디에 썼는지 — 다른 빚을 돌려막았는지, 개인적으로 소비했는지

• 반환 계획이 구체적이었는지, 담보나 별도의 대책이 있었는지

• 계약 무렵 이미 다른 주택에서도 보증금을 돌려주지 못하고 있었는지

그리고 이 고의를 입증할 책임은 이를 주장하는 검사에게 있습니다. 그래서 피해자로서는 임대인이 계약 당시 이미 위태로운 상태였음을 보여 주는 객관적 자료를 최대한 확보해 두는 것이 사건의 성패를 좌우합니다.

계약 이후의 정황도 계약 당시의 의사를 미루어 판단하는 간접 자료가 됩니다. 예컨대 보증금을 받은 직후 곧바로 다른 빚을 갚는 데 써 버렸는지, 반환을 요구받고도 아무런 대책 없이 연락을 끊었는지, 비슷한 시기에 다른 세입자들에게도 똑같은 방식으로 보증금을 받고 있었는지 등은, 계약 당시 이미 편취의 고의가 있었는지를 가늠하는 정황으로 함께 평가됩니다. 다만 이러한 사정들은 하나씩 떼어 보기보다 전체적인 흐름 속에서 종합적으로 판단된다는 점을 기억할 필요가 있습니다.

피해액이 크면 가중처벌 — 특정경제범죄가중처벌법

전세사기는 피해 규모가 커질수록 처벌이 무거워집니다. 편취액이 일정 기준을 넘으면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률(특경법) 제3조가 적용되어, 이득액 5억 원 이상 50억 원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중됩니다.

조직적·연쇄적으로 이루어지는 전세사기는 한 임대인이나 한 조직이 여러 채를 굴리며 다수의 피해자를 낳는 경우가 많아, 사안에 따라 피해액이 합산되어 특경법이 적용되기도 합니다. 또한 명의를 빌려준 바지 임대인, 물건을 알선한 중개인, 자금 구조를 설계한 컨설팅업자까지 공범으로 함께 처벌될 수 있습니다. 다만 개별 피해액을 어떻게 합산하고 평가할지는 사안마다 달라지므로, 구체적인 사건에서는 별도의 검토가 필요합니다.

전세사기 피해자 지원 특별법

국가는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 통해 피해자를 지원하고 있습니다. 이 법에 따라 전세사기피해지원위원회가 요건을 심사해 '전세사기피해자'로 결정하면, 경매·공매 유예, 우선매수권, 금융·주거 지원 등 여러 지원을 받을 수 있습니다. 이 특별법은 피해 상황에 맞추어 여러 차례 개정되며 지원 대상과 방법이 넓혀져 왔습니다.

피해자로 인정받으려면 대체로 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다. 주택의 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추었을 것(또는 임차권등기·전세권설정), 보증금이 일정 금액 이하일 것, 다수의 임차인에게 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상될 것, 임대인의 파산·경매·무자력 등으로 보증금을 돌려받지 못할 상황일 것 등입니다. 보증금 상한과 세부 요건은 개정에 따라 달라질 수 있으므로, 신청 전에 현재 기준을 확인하시는 것이 좋습니다.

한 가지 기억할 점은, 전세사기 피해자로 인정받는 것과 보증금을 실제로 돌려받는 것은 다른 문제라는 사실입니다. 피해자 인정은 각종 지원의 전제가 될 뿐이고, 보증금을 실제로 회수하려면 아래에서 설명하는 민사·집행 절차가 함께 필요합니다.

피해를 입었다면 — 형사·민사·지원을 함께

전세사기 피해는 어느 한 가지 절차만으로 해결되지 않습니다. 형사고소(사기), 민사절차(보증금 반환·손해배상 청구), 피해자 지원 신청을 상황에 맞게 병행하는 것이 원칙입니다. 형사고소는 임대인의 기망과 고의를 밝혀 처벌과 압박의 지렛대를 마련하고, 민사·보전 절차는 실제 보증금 회수를, 피해자 지원은 주거 안정을 각각 담당합니다. 형사고소만으로는 보증금이 자동으로 돌아오지 않는다는 점을 반드시 기억해야 합니다.

이 모든 절차의 성패는 결국 '계약 당시의 사정'을 보여 주는 자료를 얼마나 확보하느냐에 달려 있습니다. 다음 자료를 시간 순서대로 정리해 두시기 바랍니다.

1. 계약 당시의 등기부등본 — 근저당·가압류·신탁등기 여부와 선순위 채권 금액을 확인할 수 있는 자료

2. 시세 자료 — 매매 시세 대비 보증금 비율(전세가율)을 보여 주는 실거래가·시세 기록

3. 임대인의 재정 상태를 짐작할 자료 — 세금 체납, 다른 주택에서의 보증금 미반환, 다수 주택 보유 등의 정황

4. 계약과 관련한 모든 기록 — 임대차계약서, 보증금 송금내역, 임대인·중개인과 주고받은 문자·카카오톡·통화 내용

또한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는 것이 회수의 기본입니다. 이사가 불가피하다면 반드시 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 움직이시기 바랍니다. 다만 어떤 절차를 어떤 순서로 앞세울지는 임대인의 재산 상황, 피해 규모, 다른 피해자의 존재 여부에 따라 크게 달라지므로, 사안에 맞는 설계가 필요합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 "다음 세입자가 안 구해져서 못 준다"고 합니다. 사기로 고소할 수 있나요?

그 말만으로는 사기로 보기 어렵습니다. 계약 당시 보증금을 돌려줄 의사와 능력이 있었으나 이후 사정이 나빠진 것이라면 원칙적으로 민사상 채무불이행이며, 보증금 반환청구 절차로 해결해야 합니다. 다만 계약 무렵 이미 여러 주택에서 보증금을 돌려주지 못하고 있었거나, 반환이 불가능한 상태임을 알면서 숨긴 정황이 있다면 사기죄가 문제 될 수 있으므로 계약 당시의 사정을 따져 보아야 합니다.

계약할 때 근저당이 있는 걸 알고도 계약했는데, 보증금을 못 받으면 사기인가요?

세입자가 근저당 등 위험 요소를 알고 이를 감수하고 계약했다면, 그 부분에 대해서는 '속았다'고 보기 어려워 기망을 인정하기 쉽지 않습니다. 반대로 임대인이 선순위 근저당이나 다른 임차보증금, 세금 체납처럼 회수에 결정적인 사정을 숨겼다면 부작위에 의한 기망이 될 수 있습니다. 결국 어떤 정보가 어디까지 고지되었는지가 관건입니다.

형사고소를 하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?

형사고소는 임대인의 처벌을 구하는 절차일 뿐, 그 자체로 보증금을 자동으로 돌려주지는 않습니다. 보증금을 실제로 회수하려면 보증금반환청구 소송과 강제집행, 필요하면 가압류 같은 민사·보전 절차를 함께 밟아야 합니다. 전세사기 피해자로 인정받는 것 역시 지원의 전제일 뿐, 보증금 반환을 보장하지는 않습니다.

임대인이 뒤늦게 보증금을 돌려주면 처벌을 피할 수 있나요?

사기죄는 피해자가 처벌을 원하지 않아도 공소가 유지되는 범죄여서, 보증금을 돌려주었다고 해서 사건이 없던 일이 되지는 않습니다. 다만 피해 회복과 합의는 양형에 매우 중요하게 반영되어 처벌 수위를 낮추는 핵심 요소가 됩니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

전세사기 사건은 '보증금을 못 받았다'는 결과가 아니라 '임대인이 계약 당시부터 속였는가'라는 기망과 고의를 어떻게 입증하고 다투느냐에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 억울하게 보증금을 떼인 세입자든, 진정한 투자 실패가 사기로 몰린 임대인이든, 계약 당시의 사정을 뒷받침하는 자료를 초기에 정리하고 형사고소·민사소송·피해자 지원의 순서를 어떻게 설계하느냐가 결과를 좌우합니다. 사안마다 사정이 다른 만큼 혼자 판단하기 어렵다면, 법무법인 도모가 사건의 처음부터 끝까지 함께 점검하겠습니다. 비슷한 상황이라면 부담 없이 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.