수익자·전득자의 선의 항변은 언제 받아들여지나

공인중개사를 통해 시세대로 대금을 치르고 부동산을 샀을 뿐인데, 어느 날 법원에서 사해행위취소소송의 소장이 날아옵니다. 매도인이 빚이 많은 사람이었고 그 채권자가 매매 자체를 취소해 달라고 한다는 것입니다. 매도인의 사정을 알 길이 없었던 매수인으로서는 억울할 수밖에 없고, 그 부동산을 다시 사들인 전득자라면 더욱 그렇습니다. 결론부터 말씀드리면 이 소송에서 '정상적인 거래였다'는 말은 저절로 통하지 않고, 거래가 정상적이었음을 보여 주는 객관적인 자료를 피고 스스로 쌓아 올려야 선의 항변이 받아들여집니다. 채무자의 사해의사가 인정되는 순간 수익자와 전득자의 악의는 추정되고, 그 추정을 깨는 일이 이 소송의 실질이 되기 때문입니다. 이 글에서는 왜 입증책임이 피고에게 넘어오는지, 선의란 정확히 무엇을 몰랐어야 한다는 뜻인지, 법원이 어떤 자료로 선의를 판단하는지, 전득자의 지위는 어떻게 다른지, 그리고 실제로 무엇을 모아 어떻게 다투어야 하는지를 정리해 드립니다.

정상 거래였다는 말만으로는 부족한 이유

사해행위취소소송의 구조를 먼저 보아야 합니다. 민법 제406조는 채무자가 채권자를 해함을 알면서 한 재산처분행위를 채권자가 취소할 수 있도록 하면서, 단서에서 그 행위로 이익을 받은 수익자나 전득자가 그 당시 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 취소할 수 없다고 정하고 있습니다. 즉 수익자와 전득자의 선의는 취소를 막는 항변사유로 설계되어 있습니다.

문제는 입증책임의 방향입니다. 확립된 법리에 따르면 채무자의 사해의사가 인정되면 수익자와 전득자의 악의는 추정됩니다. 채권자가 피고의 악의를 증명하는 것이 아니라, 피고가 자신의 선의를 증명해야 하는 구조입니다. 채무자가 빚이 많은 상태에서 유일한 부동산을 처분했다는 사정 정도만 인정되어도 사해의사는 어렵지 않게 인정되는 경우가 많고, 그 순간부터 소송의 무게중심은 피고 쪽으로 넘어옵니다. 그래서 이 유형의 소송은 채권자와 채무자 사이의 사정을 다투는 싸움이 아니라, 사실상 피고가 자기 거래의 정상성을 입증하는 싸움이 됩니다.

여기서 흔한 오해가 하나 있습니다. 법원이 아무 근거 없이 피고를 의심한다는 것이 아니라, 법이 그렇게 설계되어 있다는 점입니다. 채무자와 수익자 사이의 내심의 사정을 채권자가 알 방법이 없으므로, 거래의 내용을 가장 잘 아는 피고에게 설명을 요구하는 것입니다. 따라서 감정적으로 억울함을 호소하는 것보다, 법원이 요구하는 방식으로 거래의 경위를 재구성해 보여 주는 것이 유일한 길입니다.

선의란 무엇을 몰랐어야 한다는 뜻인가

선의라는 말은 일상어와 달리 착한 의도를 뜻하지 않습니다. 여기서의 선의는 그 거래가 채권자를 해하는 행위라는 사정을 알지 못했다는 것, 풀어 말하면 매도인이 빚을 갚을 자력이 부족한 상태였고 이 거래로 채권자들이 만족을 얻지 못하게 된다는 사정을 인식하지 못했다는 뜻입니다.

구별해야 할 것이 있습니다. 매도인에게 채무가 있다는 사실 자체를 아는 것과, 이 거래가 채권자를 해한다는 것을 아는 것은 다릅니다. 부동산에 근저당권이 설정되어 있어 대출이 있다는 점을 알았다고 해서 곧바로 악의가 되는 것은 아닙니다. 대출을 끼고 있는 부동산 거래는 오히려 일반적이기 때문입니다. 반대로 채무의 구체적 내역은 몰랐더라도, 매도인이 소송에 몰려 있고 급하게 재산을 정리하고 있다는 사정을 알았다면 악의로 평가될 수 있습니다. 판단의 초점은 채무의 존재가 아니라 채무자의 자력 부족과 채권자 침해에 대한 인식에 있습니다.

또 하나, 선의는 거래 당시를 기준으로 판단합니다. 계약을 체결하고 등기를 마친 뒤에 매도인의 사정을 알게 되었다고 해서 악의가 되지 않습니다. 소장을 받고 나서야 전모를 알게 된 것이라면, 그 시점의 인식은 선의 판단에 영향을 주지 않습니다.

법원이 선의를 판단할 때 살펴보는 자료

확립된 법리는 수익자의 선의를 판단할 때 채무자와 수익자의 관계, 처분행위의 내용과 경위, 거래의 조건이 정상적인지, 대가가 실제로 지급되었는지 등 객관적인 자료를 종합해 합리적으로 판단해야 하고, 당사자의 일방적인 진술이나 제3자의 추측성 진술만으로 선의를 인정해서는 안 된다는 취지로 정리되어 있습니다. 실무에서 다투어지는 지점을 항목별로 보면 다음과 같습니다.

거래 경위의 자연스러움

매물을 어떻게 알게 되었는지가 출발점입니다. 공인중개사에게 정식으로 매물이 나와 있었고 중개를 거쳐 계약했다면 자연스러운 경위입니다. 반대로 중개 없이 당사자끼리 직접 만나 계약했거나, 지인의 소개로 등기부도 확인하지 않고 서둘러 계약했다면 그 경위 자체를 설명해야 합니다. 광고나 매물 등록 내역, 중개대상물 확인설명서, 중개보수 지급 내역은 이 부분을 뒷받침하는 기본 자료입니다.

대가의 상당성과 실제 자금 흐름

시세에 상응하는 대금이 정해졌는지, 그리고 그 돈이 실제로 오갔는지를 봅니다. 계약금·중도금·잔금이 계좌이체로 지급되고, 그 자금의 출처가 본인의 예금이나 금융기관 대출로 확인되며, 대출 실행과 근저당 설정이 거래 일정과 맞물려 있다면 유리한 사정입니다. 반대로 현금으로 주었다고만 하고 이체 내역이 없거나, 대금의 출처를 설명하지 못하거나, 지급했다는 돈이 다시 매수인 쪽으로 돌아온 흔적이 있다면 선의 인정은 어려워집니다. 금융거래 내역으로 재구성되는 자금 흐름이 선의 입증의 뼈대라고 보셔도 됩니다.

채무자와의 관계

친족, 오랜 지인, 같은 사업체의 관계자처럼 채무자의 사정을 알 수 있는 위치에 있었던 사람일수록 추정을 깨기 어렵습니다. 가까운 사이라면 재산 상태를 알았을 것이라는 경험칙이 작용하기 때문입니다. 가족 간 거래가 전부 악의로 판단되는 것은 아니지만, 그만큼 대가 지급과 거래 경위를 더 엄격한 수준으로 소명해야 한다고 생각하셔야 합니다. 반대로 거래 전에 채무자를 전혀 알지 못했던 제3자라면 그 자체가 유리한 출발점이 됩니다.

거래의 이례성

통상의 거래에서 벗어난 요소가 있으면 그 이유를 설명해야 합니다. 시세보다 현저히 낮은 급매, 계약에서 잔금까지의 기간이 비정상적으로 짧은 경우, 잔금 지급 전에 소유권이전등기를 먼저 넘긴 경우, 매매 후에도 매도인이 계속 점유·사용하고 있는 경우, 계약서·영수증 등 기본 서류가 미비한 경우가 대표적입니다. 급매라 하더라도 매도인이 가격을 낮춘 사정과 매수인이 이를 수긍한 경위가 설명되면 이례성은 상당 부분 해소될 수 있습니다.

거래 전후의 정황

거래 시점도 봅니다. 채무자에 대한 가압류나 소송 제기 직전·직후에 이루어진 거래, 채권자의 독촉이 집중되던 시기의 처분은 그 자체로 의심을 받습니다. 다만 매수인이 그런 사정을 알 수 있었는지가 별개의 문제이므로, 등기부상 아무런 처분 제한이 없던 시점에 통상의 절차로 거래했다는 점을 보여 주면 시점의 불리함을 상쇄할 수 있습니다.

전득자는 무엇을 다투게 되나

수익자로부터 다시 재산을 취득한 전득자에 대한 청구가 인정되려면 전득자가 전득 당시 그 앞선 거래가 사해행위라는 점을 알았어야 합니다. 전득자의 악의는 자신의 거래 상대방인 수익자에 대한 사정이 아니라, 채무자와 수익자 사이의 처분행위가 채권자를 해한다는 사정에 대한 인식을 말합니다. 전득자 역시 악의가 추정되므로 스스로 선의를 입증해야 하는 구조는 같습니다.

조합별로 결론의 방향을 정리하면 이렇습니다. 수익자가 악의라도 전득자가 선의라면 전득자를 상대로 한 청구는 받아들여지지 않고, 이 경우 채권자는 수익자를 상대로 원물 대신 가액의 배상을 구하는 방향으로 가게 됩니다. 반대로 수익자가 선의라도 전득자가 악의라면, 전득자를 상대로 한 취소와 원상회복이 가능하다는 것이 확립된 법리의 취지입니다. 즉 전득자는 수익자의 선의에 기대어 안심할 수도, 수익자의 악의 때문에 곧바로 불리해지는 것도 아니며, 자신의 전득 당시 인식이 독자적으로 심리됩니다. 전득자로서는 자신이 수익자와 어떤 경위로 거래했는지, 그 시점에 앞선 매매의 사정을 알 수 있는 위치였는지를 중심으로 방어를 구성해야 합니다.

선의 입증의 실무 — 무엇을 모아 어떻게 보여 줄 것인가

선의는 심증이 아니라 자료로 인정받습니다. 소장을 받았다면 다음 자료부터 확보하시기 바랍니다.

• 대금 지급 증빙 — 계약금·중도금·잔금의 계좌이체 내역, 수표 발행·지급 내역, 영수증. 현금 지급분이 있다면 그 인출 내역까지 연결해야 합니다.

• 자금 출처 자료 — 예금 잔고의 형성 경위, 대출 실행 내역과 대출 심사 서류, 기존 주택의 처분 대금 등 대금이 어디서 나왔는지에 관한 자료.

• 중개 관련 자료 — 매물 광고, 중개대상물 확인설명서, 계약서, 중개보수 이체 내역, 중개사의 사실확인서.

• 시세 자료 — 거래 당시의 실거래가 내역, 시세 조회 자료, 필요하면 감정 결과. 대가의 상당성을 뒷받침합니다.

• 연락 기록 — 매도인·중개사와 주고받은 문자와 통화 기록. 거래가 통상의 협의를 거쳐 이루어졌음을 보여 주는 자료가 됩니다.

자료 못지않게 중요한 것이 진술의 일관성입니다. 답변서에서 밝힌 거래 경위가 이후 제출한 자료나 본인신문에서의 진술과 어긋나면, 개별 자료의 신빙성까지 함께 무너집니다. 기억에 의존해 단정적으로 쓰기보다, 처음부터 자료를 시간 순서로 정리해 그 위에서 경위서를 작성하는 편이 안전합니다.

반대로 선의가 부정되기 쉬운 전형적인 모습도 있습니다. 대가 없이 넘겨받은 증여, 시세와 동떨어진 현저한 저가 양수, 가족 사이에 등기만 이전하고 점유와 관리비 부담은 그대로인 경우, 매매대금이 지급된 직후 상당액이 매수인 측으로 되돌아온 경우가 그렇습니다. 이런 사안에서 무리하게 선의를 주장하기보다는, 취소의 범위나 반환의 방법을 다투는 쪽으로 전선을 옮기는 것이 나을 수 있습니다. 취소 범위와 가액배상 산정의 구체적인 다툼은 별도의 글에서 다루고 있으므로, 이 글에서는 선의 공방에 집중합니다.

선의 항변이 받아들여진 뒤의 정리

선의가 인정되면 그 피고에 대한 청구는 기각되고, 이전받은 소유권은 그대로 유지됩니다. 등기를 되돌려 줄 의무도, 가액을 물어낼 의무도 없습니다. 사해행위취소의 효력은 소송의 당사자 사이에서만 미치므로, 다른 사람에 대한 판단이 선의로 승소한 피고에게 영향을 주지도 않습니다.

다만 분쟁이 완전히 끝나는지는 별개입니다. 수익자가 선의로 승소하더라도 채권자가 악의의 전득자를 상대로 별도의 청구를 이어 갈 수 있고, 여러 수익자가 있는 사안이라면 다른 수익자를 상대로 한 소송이 계속되기도 합니다. 전득자로서 승소한 경우에도 앞선 수익자에 대한 소송의 결과에 따라 주변 권리관계가 정리되는 과정을 지켜보아야 할 수 있습니다. 채권자취소의 소는 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 제기되어야 하므로, 이 기간이 지나면 새로운 청구의 가능성도 닫힙니다. 승소 판결을 받았다면 판결 이유에서 선의가 어떤 자료로 인정되었는지를 확인해 두시기 바랍니다. 관련 분쟁이 이어질 때 같은 자료가 다시 쓰이기 때문입니다.

자주 묻는 질문

등기부에 근저당이 많아 매도인에게 빚이 있다는 것은 알았습니다. 악의가 되나요?

그것만으로 악의가 되지는 않습니다. 대출을 끼고 있는 부동산 거래는 일반적이고, 선의 판단의 초점은 채무의 존재가 아니라 매도인의 자력 부족과 채권자 침해에 대한 인식이기 때문입니다. 다만 등기부에 가압류나 압류가 이미 올라 있던 상태였다면 사정을 알 수 있었다고 평가될 여지가 커지므로, 거래 당시의 등기부 내용을 기준으로 판단해야 합니다.

시세보다 싸게 산 급매물입니다. 그 이유만으로 불리한가요?

저가라는 사정은 불리하게 고려되는 요소이지만 그것만으로 결론이 나지는 않습니다. 매도인이 가격을 낮춘 경위, 그 가격이 급매 시세로 설명 가능한 수준인지, 나머지 거래 조건이 통상적이었는지를 함께 봅니다. 현저한 저가일수록 다른 부분의 소명이 두터워야 합니다.

매도인이 친척입니다. 선의 인정은 불가능한가요?

불가능하지는 않지만 문턱이 높아집니다. 가까운 관계일수록 재산 상태를 알았을 것이라는 경험칙이 작용하므로, 시세에 맞는 대금이 실제 계좌이체로 오간 내역, 자금의 출처, 거래에 이르게 된 구체적 경위를 제3자 간 거래보다 엄격한 수준으로 소명해야 합니다. 등기만 이전하고 대금 흐름이 없는 사안과는 분명히 구별되어야 합니다.

전득자인 저는 원래 매도인을 전혀 모릅니다. 그래도 피고가 되나요?

피고가 될 수 있습니다. 다만 전득자에 대한 청구가 인정되려면 전득 당시 앞선 거래가 사해행위라는 점을 알았어야 하고, 원래의 채무자를 전혀 알지 못한 채 수익자와 통상의 거래를 한 전득자라면 그 사정 자체가 선의를 뒷받침하는 유력한 자료가 됩니다. 수익자와의 거래 경위와 대금 지급 자료를 정리해 대응하시면 됩니다.

소송에서 지면 산 부동산을 그대로 빼앗기게 되나요?

선의 항변이 받아들여지지 않으면 원칙적으로 등기를 말소해 원상회복하게 되지만, 사안에 따라 원물 반환이 어려워 가액으로 배상하는 경우도 있고, 취소와 반환의 범위 자체를 다툴 여지도 있습니다. 선의 공방과 범위 공방은 별개의 전선이므로, 선의가 어렵다고 소송 전체를 포기할 일은 아닙니다.

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

수익자·전득자 측의 사해행위취소 방어는 결국 두 가지에서 갈립니다. 하나는 악의 추정을 깰 수 있는 객관적 자료를 얼마나 빠짐없이 확보해 시간 순서로 재구성했는가이고, 다른 하나는 선의 공방과 범위 공방 가운데 어디에 힘을 실을지, 전략의 방향을 초기에 정확히 정했는가입니다. 자료 없이 억울함만 반복하는 답변서는 추정을 깨지 못하고, 방향을 잘못 잡은 방어는 시간과 비용만 소모합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 거래의 전체 경위를 시간 순서로 복원합니다. 매물을 알게 된 경로, 중개사의 개입 여부, 계약·중도금·잔금의 일자와 금액, 등기 이전 시점, 거래 후 점유 관계까지 하나의 흐름으로 정리합니다. 다음으로 자금 흐름을 확인합니다. 대금이 어느 계좌에서 어떻게 지급되었는지, 그 출처가 예금인지 대출인지, 대출이라면 심사와 실행 기록이 남아 있는지를 점검하고, 현금 지급분이 있다면 인출 내역과 연결되는지 확인합니다. 이어서 채무자와의 관계를 확인합니다. 거래 전에 매도인을 알고 있었는지, 어떤 관계였는지, 매도인의 재산 상태나 소송·독촉 사실을 접할 수 있는 위치였는지를 있는 그대로 확인해야 방어의 수위를 정할 수 있습니다. 거래 당시의 등기부 내용, 가압류나 처분 제한의 존재 여부, 상대 채권자가 소장에서 주장하는 사해행위의 시점과 제척기간 준수 여부도 함께 살핍니다. 마지막으로 선의 입증의 승산을 평가합니다. 자료의 공백이 어디에 있는지, 그 공백을 메울 수 있는지, 선의가 어렵다면 취소 범위나 가액 산정의 전선에서 무엇을 다툴 수 있는지까지 첫 상담에서 방향을 잡아 드립니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 답변서를 쓰기 전에 거래 재구성표부터 만듭니다. 계약 전 접촉부터 잔금과 등기, 그 이후의 점유까지 일자별로 사건을 배열하고, 각 항목에 이를 뒷받침하는 자료를 하나씩 붙입니다. 자료가 붙지 않는 칸이 곧 상대방이 공격할 지점이므로, 그 칸을 메우는 보완 작업을 먼저 진행합니다. 금융거래 내역과 대출 심사 서류는 금융기관 자료 요청으로 확보하고, 중개사와 관련자의 확인서는 기억이 흐려지기 전에 받아 둡니다. 진술의 일관성을 지키기 위해 경위서는 자료 위에서 작성하고, 본인신문에 대비해 진술과 자료가 어긋나는 부분이 없는지 사전에 점검합니다. 전득자 사건이라면 심리의 대상이 전득 당시의 인식이라는 점을 분명히 하여, 채무자와 수익자 사이의 사정에 관한 공방이 전득자에게 그대로 전가되지 않도록 쟁점을 분리합니다. 아울러 선의 항변과 예비적 다툼의 관계를 설계합니다. 선의를 주장하면서도 취소 범위와 반환 방법에 관한 예비적 주장을 함께 세워, 어느 한쪽이 받아들여지지 않더라도 방어선이 무너지지 않도록 구성합니다. 조정이나 화해로 마무리하는 것이 유리한 사안이라면 그 판단과 조건 설계까지 함께 말씀드립니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 소송에서 가장 흔한 실패는 세 가지입니다. 첫째, 정상 거래였다는 주장만 반복하고 자료를 붙이지 못한 답변서입니다. 악의 추정은 진술이 아니라 자료로만 깨집니다. 둘째, 초기에 사실과 다르게 꾸민 경위가 이후 자료와 어긋나 신빙성 전체를 무너뜨리는 경우입니다. 불리한 사정은 감추기보다 설명하는 쪽이 결과가 낫습니다. 셋째, 선의가 어려운 사안에서 선의에만 매달리다가 취소 범위와 가액 산정을 다툴 기회를 놓치는 경우입니다. 어느 전선에서 싸울지는 자료를 본 뒤에 정해야 하는 전략적 판단이고, 이 판단이 빠를수록 결과가 달라집니다. 저희는 승산이 있는 부분과 어려운 부분을 구분해 말씀드리고, 소송의 전 과정에서 어떤 자료가 언제 제출되어야 하는지까지 일정으로 관리해 드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

사해행위취소소송의 피고가 된 수익자와 전득자는 자신이 만들지 않은 분쟁에 끌려 들어온 사람들입니다. 그러나 법의 구조상 선의의 입증은 피고의 몫이고, 그 입증은 소송 초기에 어떤 자료를 확보해 어떤 순서로 제출하느냐에 따라 결과가 갈립니다. 답변서 제출 기한을 넘기거나 준비 없이 첫 기일을 맞으면, 다툴 수 있었던 사건도 어려워집니다.

정상적으로 대금을 치르고 산 부동산 때문에 소장을 받으셨거나, 전득자로서 영문도 모른 채 피고가 되셨거나, 가족 간 거래라 선의 입증이 걱정되는 상황이라면 소장과 등기부, 대금 이체 내역만 준비해 오셔도 방어의 방향을 잡을 수 있습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 선의 입증의 승산 평가부터 자료 확보와 답변서 작성, 예비적 다툼의 설계까지 구체적으로 함께하겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 손해배상·대여금·계약 분쟁 등 민사 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.