위반건축물 이행강제금, 언제까지 내야 하나요 — 부과 기준과 반복 부과, 감경·불복 방법

구청에서 온 '위반건축물 시정명령' 안내문을 대수롭지 않게 넘겼다가, 얼마 뒤 수백만 원짜리 이행강제금 고지서를 받고 놀라 상담을 오시는 분들이 많습니다. 더 당황스러운 것은 그다음입니다. 한 번 내면 끝나는 줄 알았는데 이듬해에 또, 그다음 해에 또 부과됩니다. 이행강제금은 지나간 잘못을 벌하는 돈이 아니라, 위반 상태를 스스로 걷어내라고 압박하는 수단이기 때문입니다. 이 글에서는 이행강제금이 어떤 절차로 얼마나 부과되는지, 언제 멈추는지, 부과가 잘못되었을 때 어떤 방법으로 다툴 수 있는지, 그리고 내가 만든 위반이 아닌 경우에는 어떻게 되는지를 정리해 드립니다.

이행강제금은 벌금도 과태료도 아닙니다

이행강제금은 의무를 이행하지 않는 사람에게 금전 부담을 예고하고 실제로 부과함으로써 스스로 의무를 이행하도록 압박하는 행정상 강제수단입니다. 이미 저지른 위반행위를 응징하는 벌금·과태료와는 목적 자체가 다릅니다. 벌금과 과태료는 과거의 행위에 대한 제재이므로 한 번 부과되면 그것으로 끝나지만, 이행강제금은 '앞으로 시정하라'는 압박이므로 시정될 때까지 계속 부과됩니다. 실무에서 가장 많이 오해하시는 지점이 바로 이것입니다.

성격이 다르기 때문에 형사처벌과 이행강제금을 함께 받더라도 이중처벌이 아닙니다. 도시지역에서 허가 없이 건축한 경우 건축법 제108조에 따라 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있는데, 이와 별도로 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 헌법재판소도 이행강제금은 장래의 의무이행을 확보하기 위한 수단이어서 형벌과 본질이 다르므로 병과하더라도 이중처벌금지 원칙에 위반되지 않는다는 취지로 판단해 왔습니다.

또 하나 반드시 알아 두셔야 할 것은, 이행강제금을 성실히 납부해도 위반 건축물이 합법이 되지는 않는다는 점입니다. 건축물대장의 '위반건축물' 표시는 그대로 남고, 허가권자는 시정명령을 이행하지 않은 건축물에 대하여 다른 법령에 따른 영업이나 그 밖의 행위의 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 관계 기관에 요청할 수 있습니다(건축법 제79조 제2항). 대출, 매매, 임대차 과정에서도 불이익이 이어집니다. 돈으로 위반 상태를 사는 제도가 아니라는 뜻입니다.

어떤 절차로 부과되는가 — 시정명령에서 반복 부과까지

이행강제금은 갑자기 나오지 않습니다. 반드시 시정명령 → 계고 → 부과의 단계를 거치도록 되어 있고, 이 단계 중 하나라도 빠지면 부과처분 자체를 다툴 여지가 생깁니다.

실무에서 가장 많이 문제 되는 위반 유형

• 무단 증축 — 옥상에 올린 판넬 구조물, 베란다·발코니 확장, 상가 앞 데크와 고정식 천막, 필로티 주차장을 막아 만든 창고나 방

• 무단 용도변경 — 근린생활시설을 주택이나 사무실로 사용하는 경우처럼 건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 다른 경우

• 세대·호실 쪼개기 — 허가받은 세대수를 넘겨 벽을 세우고 별도의 주방·욕실을 설치한 경우

• 대지 관련 위반 — 건폐율·용적률 초과, 법정 조경면적이나 주차대수를 잠식한 경우

• 가설건축물 — 축조신고 없이 설치한 컨테이너·비닐하우스·천막 구조물, 존치기간이 지났는데도 그대로 둔 경우

이 중 상당수는 지금 소유자가 직접 만든 것이 아니라 이전 소유자나 임차인이 만들어 놓은 상태를 그대로 이어받은 경우입니다. 그래도 시정명령은 현재의 소유자·관리자·점유자에게 나갈 수 있습니다.

시정명령과 계고 — 생략할 수 없는 절차

허가권자(시장·군수·구청장)는 대지나 건축물이 건축법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분에 위반되면 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자에게 공사 중지를 명하거나, 상당한 기간을 정하여 해체·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다(건축법 제79조 제1항). 이것이 시정명령이고, 시정명령을 하면 그 위반 내용은 건축물대장에도 기재됩니다.

시정기간 안에 이행하지 않으면 곧바로 부과되는 것이 아닙니다. 허가권자는 다시 상당한 이행기한을 정한 다음, "그 기한까지 이행하지 않으면 이행강제금을 부과·징수하겠다"는 뜻을 문서로 미리 계고해야 합니다(건축법 제80조 제1항, 제3항). 그 기한까지도 이행하지 않을 때 비로소 부과할 수 있으며, 부과처분은 금액, 부과 사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법과 이의제기 기관을 구체적으로 밝힌 문서로 하여야 합니다.

몇 번까지, 언제까지 부과되는가

허가권자는 최초의 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정한 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복하여 부과·징수할 수 있습니다(건축법 제80조 제5항). 실제로는 대부분의 지방자치단체가 연 1회 또는 2회로 정해 두고 있습니다.

여기서 "5회까지만 내면 된다"고 알고 계신 분이 많은데, 이는 지금은 맞지 않는 과거의 규정입니다. 예전에는 소규모 주거용 건축물에 한하여 총 부과 횟수를 5회로 제한하는 단서가 있었지만, 2019년 건축법 개정으로 이 제한이 삭제되었습니다. 지금은 원칙적으로 시정할 때까지 횟수 제한 없이 계속 부과됩니다. 반대로 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다(제80조 제6항).

납부기한까지 내지 않으면 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 강제징수 절차가 진행되어 예금·급여·부동산이 압류되고 공매로 넘어갈 수 있습니다. 또한 시정명령을 이행하지 않으면 허가권자가 행정대집행법에 따라 직접 철거하고 그 비용을 청구하는 방법을 택할 수도 있습니다. 이행강제금과 대집행은 둘 중 하나만 쓸 수 있는 관계가 아닙니다.

금액은 어떻게 계산되는가

금액은 담당 공무원이 임의로 정하는 것이 아니라 건축법과 시행령, 각 지방자치단체 조례가 정한 산식에 따라 계산됩니다. 위반의 종류에 따라 계산 방식이 크게 두 갈래로 나뉩니다.

위반 유형에 따라 산식이 달라집니다

무허가·무신고 건축과 건폐율·용적률 초과의 경우입니다. 건폐율이나 용적률을 초과하여 지었거나 허가를 받지 않고 또는 신고를 하지 않고 지은 경우에는, 지방세법에 따라 그 건축물에 적용되는 1제곱미터당 시가표준액의 100분의 50에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 뒤, 위반 내용별로 대통령령이 정한 비율을 다시 곱하여 산정합니다(건축법 제80조 제1항 제1호). 시행령이 정한 비율은 건폐율 초과 100분의 80, 용적률 초과 100분의 90, 허가를 받지 않은 경우 100분의 100, 신고를 하지 않은 경우 100분의 70입니다.

즉 위반면적과 시가표준액이 커질수록 금액이 커지는 구조입니다. 도심의 상가나 다가구주택에서 수십 제곱미터를 무단 증축한 경우 한 회분만으로도 수백만 원에서 수천만 원에 이르는 사례가 드물지 않고, 이것이 해마다 되풀이됩니다.

그 밖의 위반은 다른 산식을 씁니다. 위 유형에 해당하지 않는 위반, 예컨대 무단 용도변경이나 신고 없는 대수선 등은 그 건축물에 적용되는 시가표준액의 100분의 10의 범위에서 위반 내용에 따라 대통령령으로 정하는 금액이 부과됩니다(같은 항 제2호). 다만 연면적 60제곱미터 이하의 주거용 건축물(공동주택은 세대 면적 기준) 등 법령이 정한 경우에는 위 금액의 2분의 1 범위에서 조례가 정한 금액만 부과됩니다.

가중되는 경우와 감경되는 경우

영리를 목적으로 위반했거나 상습적으로 위반한 경우 등 대통령령이 정한 사유가 있으면 100분의 100의 범위에서 조례가 정하는 바에 따라 가중됩니다(건축법 제80조 제2항). 위반 부분을 임대해 수익을 얻고 있는 경우가 대표적입니다.

반대로 건축법 제80조의2는 감경 사유를 두고 있습니다. 축사 등 농업용·어업용 시설로서 500제곱미터(수도권 외의 지역은 1천 제곱미터) 이하인 경우에는 5분의 1을 감경하고, 그 밖에 위반행위 후 소유권이 변경된 경우, 임차인이 있어 임대기간 중 시정하기 어렵고 시정을 위해 노력한 사실이 인정되는 경우, 사용승인 당시 이미 있었던 위반사항이 사용승인 이후에 확인된 경우 등에는 100분의 75의 범위에서 대통령령이 정한 비율만큼 감경할 수 있습니다. 다만 조례가 정한 기간까지 시정하지 않으면 감경에서 제외되고, 앞서 본 가중 사유에 해당하는 경우도 감경 대상이 아닙니다.

실무에서는 이 감경 사유가 검토조차 되지 않은 채 부과되는 경우가 적지 않습니다. 소유권 이전 시기, 임대차 기간, 임차인에게 원상회복을 요구한 내용증명 등 소명자료를 갖추어 감경을 요청하는 것만으로 부담이 크게 줄어드는 사건이 있습니다.

부과처분에 불복하는 방법 — 90일이 관건입니다

행정심판과 행정소송으로 다툽니다

건축법상 이행강제금 부과처분은 항고소송의 대상이 되는 행정처분입니다. 과거의 건축법에는 이의를 제기하면 비송사건절차법에 따른 과태료 재판에 준하여 처리하도록 하는 규정이 있었으나 2005년 건축법 개정으로 삭제되었고, 그 이후로는 행정심판을 청구하거나 관할 행정법원에 취소소송을 제기하는 방법으로 다툽니다.

기한이 특히 중요합니다. 행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 청구해야 하고, 행정소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안에 제기해야 합니다. 이 기간이 지나면 부과가 아무리 잘못되었어도 원칙적으로 다툴 수 없게 됩니다. 고지서를 서랍에 넣어 두고 "다음 부과 때 이야기하자"고 미루는 사이에 기회가 사라지는 경우가 많습니다.

한 가지 주의할 점이 있습니다. 같은 이름의 이행강제금이라도 근거 법률에 따라 불복 방법이 다릅니다. 농지법상 이행강제금은 이의를 제기하면 비송사건절차법에 따른 재판으로 다투도록 되어 있어 항고소송의 대상이 되지 않는다는 것이 판례의 태도입니다. 농지 위에 지은 건축물에서는 건축법과 농지법 위반이 함께 문제 되는 경우가 있으므로, 통지서에 적힌 근거 법령부터 확인해야 합니다.

시정명령 단계에서 다투는 것이 더 중요합니다

이행강제금 부과처분은 시정명령을 전제로 합니다. 그런데 시정명령에 위법이 있더라도 제소기간이 지나 확정되어 버리면, 그 뒤에 이행강제금 부과처분을 다투면서 시정명령이 위법하다고 주장하는 것은 원칙적으로 받아들여지지 않습니다. 시정명령의 하자가 중대하고 명백하여 무효라고 볼 수 있는 예외적인 경우에만 이행강제금 부과처분까지 위법하게 됩니다.

따라서 "이건 위반이 아니다", "사용승인 당시부터 있던 구조다", "우리 건물이 아니라 옆 건물 문제다"처럼 위반 사실 자체를 다투실 생각이라면, 이행강제금 고지서를 기다릴 것이 아니라 시정명령 단계에서 바로 대응하셔야 합니다.

실제로 다투어지는 쟁점들

• 계고 절차의 흠결 — 계고 없이 곧바로 부과했거나, 시정에 필요한 '상당한 이행기한'을 실질적으로 주지 않은 경우

• 이행 기회를 주지 않은 기간까지 소급하여 한꺼번에 부과한 경우 — 판례는 시정명령의 이행 기회가 제공되지 않았던 과거의 기간에 대한 이행강제금까지 뒤늦게 한꺼번에 부과할 수는 없고, 그러한 부과처분은 하자가 중대·명백하여 당연무효라는 기준을 제시하고 있습니다. 여러 해분이 한 장에 묶여 나온 고지서라면 반드시 확인해야 할 부분입니다.

• 산정의 오류 — 위반면적을 실측과 다르게 잡았거나, 적법한 부분까지 위반면적에 포함했거나, 적용 연도의 시가표준액을 잘못 적용한 경우

• 비율 적용의 잘못 — 신고 대상 위반인데 허가를 받지 않은 경우의 비율을 적용하는 등 위반 유형을 잘못 분류한 경우

• 감경 사유의 미검토 — 소유권 변경, 임대차 관계, 사용승인 당시부터 존재하던 위반 등 법령상 감경 사유를 전혀 고려하지 않은 경우

• 대상자의 잘못 — 시정명령을 받은 적이 없는 사람에게 부과하거나, 이미 시정을 마쳤는데도 부과한 경우

취소소송을 제기해도 그 자체로 부과처분의 효력이 멈추지는 않으므로 집행정지 신청을 함께 검토하게 됩니다. 다만 이행강제금은 금전 납부 의무여서 '회복하기 어려운 손해'가 쉽게 인정되지는 않는 편이므로, 결국 본안에서 다툴 논리를 얼마나 탄탄히 세우는지가 관건이 됩니다.

내가 만든 위반이 아니라면 — 매수인, 임대인, 상속인

상담에서 가장 억울해하시는 유형입니다. 결론부터 말씀드리면, "내가 지은 것이 아니다"라는 사정만으로 이행강제금이 면제되지는 않습니다. 시정명령은 위반행위를 한 사람뿐 아니라 현재의 소유자·관리자·점유자에게도 할 수 있고, 이행강제금은 '위반행위'가 아니라 '시정명령 불이행'에 대해 부과되는 것이기 때문입니다.

위반 건축물인 줄 모르고 매수한 경우에는 부과 자체를 피하기는 어렵지만, 위반행위 후 소유권이 변경된 사정이 감경 사유가 될 수 있습니다. 이와 별도로 매도인에 대해서는 계약 해제나 하자담보책임, 손해배상을 검토할 수 있고, 중개대상물 확인·설명서에 위반건축물 여부가 사실과 다르게 기재되었다면 공인중개사와 그 보증기관에 대한 책임도 문제 됩니다. 계약 전에 건축물대장의 위반건축물 표시를 확인하고 현황이 도면과 일치하는지 살피는 것이 가장 확실한 예방책입니다.

임차인이 무단으로 설치한 경우에도 시정명령과 이행강제금은 소유자에게 향하는 경우가 많습니다. 소유자에게 시정할 권한과 능력이 있다고 보기 때문입니다. 임대인으로서는 임차인에게 원상회복을 청구하고 부과된 이행강제금 상당액을 손해배상으로 구할 수 있으므로, 임대차계약서에 무단 증축·용도변경 금지와 원상회복·손해배상 조항을 명확히 두는 것이 중요합니다. 임대기간 중 시정이 현실적으로 어려웠다는 사정과 시정을 위해 노력한 사실(원상회복 요구 내용증명, 명도 협의 경과 등)이 인정되면 감경 사유로 참작될 수 있습니다.

부과 대상자가 사망한 경우는 결론이 다릅니다. 건축법상 이행강제금 납부의무는 그 사람에게만 귀속되는 일신전속적인 의무여서, 부과처분을 받은 사람이 사망하면 그 의무는 상속인에게 승계되지 않고 절차도 종료된다는 것이 판례의 태도입니다. 다만 상속인이 소유자가 된 뒤 새로 시정명령을 받으면 그때부터는 상속인 자신의 문제가 되므로, 상속받을 부동산에 위반 사항이 있다면 미리 정리해 두시는 편이 안전합니다.

통지를 받으셨다면 이 순서로 대응하십시오

1. 어떤 문서인지부터 구분합니다. 시정명령인지, 이행강제금 부과 계고인지, 부과처분 고지서인지에 따라 남은 시간과 대응 방법이 완전히 달라집니다. 봉투와 등기 수령일을 반드시 보관해 두십시오. 불복 기간은 받은 날부터 계산됩니다.

2. 위반 내용이 사실인지 확인합니다. 건축물대장, 건축허가 도면과 사용승인 도면, 현재 현황을 대조해 위반 부분과 면적을 실측합니다. 사용승인 당시부터 존재하던 부분인지, 신고만으로 가능한 범위였는지가 이 단계에서 가려지고, 아주 오래된 건축물이라면 건축 시기에 따른 법령상 특례가 적용될 여지가 있는지도 함께 확인합니다.

3. 시정이 가능한지 먼저 따져봅니다. 시정하면 새로운 부과가 즉시 중지되므로, 위반 부분의 효용이 크지 않다면 철거·원상복구가 가장 확실한 해법인 경우가 많습니다. 반대로 철거가 영업 자체를 불가능하게 만드는 경우라면 감경과 불복 쪽에 무게를 둡니다.

4. 합법화가 가능한지 검토합니다. 용도변경 신고·허가, 설계변경, 가설건축물 축조신고 등으로 사후에 요건을 갖출 수 있는지 건축사와 함께 확인합니다. 위반 건축물을 한시적으로 양성화하는 특별조치법이 과거 여러 차례 시행된 적이 있으나 상시 제도가 아니므로, 현재 시행 중인 제도가 있는지도 확인이 필요합니다.

5. 산정 근거를 받아 검산합니다. 위반면적, 적용된 시가표준액, 적용 비율, 가중·감경 여부가 담긴 산정 내역을 요청하거나 정보공개청구로 확보해 직접 계산해 봅니다. 여기서 오류가 발견되는 경우가 생각보다 많습니다.

6. 감경 사유를 소명합니다. 소유권 이전 시점, 임대차계약서와 원상회복 요구 자료, 시정 노력의 경과를 정리해 제출합니다.

7. 다툴 것이 남았다면 기한 안에 불복합니다. 안 날부터 90일이라는 기한을 놓치지 않도록 일정을 먼저 잡고, 필요하면 집행정지 신청을 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문

이행강제금을 계속 내면 그 상태로 사용해도 되나요?

아닙니다. 이행강제금은 위반 상태를 용인하는 대가가 아니라 시정을 압박하는 수단입니다. 납부하더라도 건축물대장의 위반건축물 표시는 그대로 남고, 시정될 때까지 다시 부과됩니다. 허가권자가 다른 법령에 따른 영업허가 등을 하지 않도록 요청할 수 있고, 대집행으로 철거가 이루어질 수도 있습니다.

지금이라도 철거하면 이미 부과된 이행강제금도 없어지나요?

아닙니다. 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 이행강제금은 그대로 징수됩니다(건축법 제80조 제6항). 다만 시정이 빠를수록 앞으로 나올 부과가 그만큼 줄어들므로, 철거를 결정하셨다면 다음 부과 시기를 확인하고 그 전에 완료하는 것이 유리합니다. 시정을 마친 뒤에는 담당 부서에 확인을 요청해 위반건축물 표시가 정리되도록 해야 합니다.

이행강제금은 5회까지만 부과된다고 들었습니다. 맞나요?

지금은 맞지 않습니다. 예전에는 소규모 주거용 건축물에 대해 총 부과 횟수를 5회로 제한하는 규정이 있었지만 2019년 건축법 개정으로 삭제되었습니다. 현재는 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내의 범위에서 조례가 정한 횟수만큼, 시정될 때까지 계속 부과됩니다.

벌금과 이행강제금을 함께 부과받았습니다. 이중처벌 아닌가요?

아닙니다. 형사처벌은 이미 저지른 위반행위에 대한 제재이고, 이행강제금은 앞으로 시정하도록 강제하는 수단이어서 성질이 다릅니다. 헌법재판소도 두 제도를 함께 적용하는 것이 이중처벌금지 원칙에 반하지 않는다는 취지로 판단해 왔습니다. 다만 형사사건에서 자진 시정과 원상복구는 중요한 양형 사유가 되므로, 형사와 행정 대응은 함께 설계하는 것이 좋습니다.

세입자가 만든 불법 구조물인데 왜 소유자인 제게 부과되나요?

시정명령은 위반행위를 한 사람뿐 아니라 소유자·관리자·점유자에게도 할 수 있고, 이행강제금은 그 시정명령을 이행하지 않은 데 대해 부과되기 때문입니다. 소유자는 시정할 권한과 능력이 있다고 보아 상대방이 되는 경우가 많습니다. 대신 임차인에게 원상회복과 손해배상을 구할 수 있고, 임대기간 중 시정이 어려웠으며 시정을 위해 노력했다는 점이 인정되면 감경 사유로 참작될 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

건축 이행강제금 사건에서 결과를 가르는 것은 "위반인가 아닌가"보다 시간과 산식인 경우가 많습니다. 시정명령을 받은 날, 계고서를 받은 날, 부과처분을 받은 날이 각각 다른 기한을 만들어 내고, 그 기한을 한 번 넘기면 명백한 계산 오류조차 되돌리기 어려워집니다. 반대로 제때 손을 대면 위반면적과 시가표준액을 다시 잡고, 감경 사유를 소명하고, 이행 기회 없이 소급하여 묶여 나온 부분을 걷어내는 것만으로 부담이 크게 달라지는 사건이 적지 않습니다.

철거해야 하는지, 합법화가 가능한지, 다투는 것이 실익이 있는지는 건물의 구조와 영업 형태, 남은 임대차 기간, 앞으로 부과될 총액을 함께 놓고 계산해 보아야 판단할 수 있습니다. 시정명령이나 계고서를 받으셨다면, 또는 해마다 반복되는 고지서를 어떻게 끊어야 할지 막막하시다면, 기한이 남아 있을 때 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 도면과 부과 내역을 함께 검토하여 시정·감경·불복 가운데 어느 길이 실제로 유리한지 짚어 드리겠습니다.