공사가 늦어져 손해가 났다면 — 도급계약의 지체상금과 공기 연장 클레임

공사가 약속한 날짜를 넘기면 계약서의 한 줄이 갑자기 큰 금액이 됩니다. 지체일수에 계약금액과 요율을 곱하면 수억 원이 나오고, 발주자는 잔금에서 그만큼을 빼겠다고 통보합니다. 시공사 쪽은 억울합니다. 설계가 여러 차례 바뀌었고, 부지 인도가 늦었으며, 민원으로 몇 주를 세워 두었는데 그 기간까지 자기 책임으로 계산되었기 때문입니다. 결론부터 말씀드리면 지체상금은 손해배상액의 예정이어서 실제 손해를 증명하지 않아도 청구할 수 있는 강력한 조항이지만, 발주자에게 책임 있는 사유나 불가항력으로 늘어난 기간은 지체일수에서 빠지고, 금액이 부당하게 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다. 그리고 이 두 가지 방어는 모두 기록으로 뒷받침되어야 합니다. 이 글에서는 지체상금의 성격과 계산 구간, 지체일수에서 빠지는 사유와 그 주장을 위해 계약 이행 중에 해 두어야 할 일, 법원의 감액이 이루어지는 기준, 늘어난 기간의 현장관리비를 청구할 수 있는지, 그리고 발주자와 시공사가 각각 준비할 것을 정리해 드립니다.

지체상금은 손해배상액의 예정입니다

대부분의 공사 계약에는 준공이 늦어지면 하루당 계약금액의 일정 비율을 지급한다는 조항이 들어 있습니다. 이 조항의 법적 성격은 손해배상액의 예정으로 보는 것이 원칙입니다. 민법은 당사자가 채무불이행에 관한 손해배상액을 미리 정할 수 있도록 하고 있고, 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정합니다.

이 성격에서 두 가지 결과가 나옵니다.

• 발주자는 실제 손해를 증명하지 않아도 됩니다. 준공이 며칠 늦었다는 사실만 보이면 약정한 요율에 따라 청구할 수 있습니다. 손해가 실제로 얼마나 발생했는지는 원칙적으로 심리 대상이 아닙니다.

• 발주자는 예정액을 넘는 손해를 따로 청구하기 어렵습니다. 별도의 특약이 없다면 지체로 인한 손해는 그 예정액으로 정리된 것으로 보기 때문입니다.

드물게 이 조항이 위약벌로 해석되는 경우가 있습니다. 위약벌이면 손해배상과 별도로 제재의 성격을 가지므로 감액 법리가 그대로 적용되지 않고, 대신 공서양속에 반해 무효인지가 문제됩니다. 다만 계약서에 명확히 위약벌이라고 적혀 있는 등 특별한 사정이 없으면 손해배상액의 예정으로 보는 것이 일반적입니다.

언제부터 언제까지 계산되나

지체상금 다툼의 절반은 계산 구간에서 벌어집니다.

기산일은 약정한 준공일의 다음 날입니다. 다만 준공일 자체가 설계변경이나 공기 연장 합의로 이동했다면 그 변경된 날이 기준이 됩니다.

종기는 공사가 완성된 날입니다. 여기서 완성의 의미가 중요합니다. 판례는 예정된 최후의 공정까지 일단 종료하고 주요 구조 부분이 약정대로 시공되어 사회통념상 일이 완성되었다면, 다소의 하자가 있더라도 완성된 것으로 본다는 취지로 판단해 왔습니다. 즉 준공검사에 합격한 날이나 사용승인을 받은 날이 반드시 종기가 되는 것은 아닙니다. 실무에서는 이 차이가 수십 일의 지체일수를 좌우합니다.

계약이 중도에 해제된 경우에는 계산이 달라집니다. 판례는 도급인이 해제할 수 있었던 시점부터 다른 업자에게 맡겨 공사를 완성할 수 있었던 시점까지를 기준으로 지체상금을 산정하는 취지로 보고 있습니다. 해제 후 발주자가 새 업체를 구하는 데 시간을 끌었다면 그 기간 전부가 지체일수가 되는 것은 아니라는 뜻입니다.

또한 부분 준공과 부분 사용이 있었다면 그 부분에 관하여는 지체가 문제되지 않거나 산정 기초가 줄어듭니다. 발주자가 미완성 상태에서 일부를 인도받아 사용하기 시작했다면 그 사정을 반드시 기록으로 남겨 두어야 합니다.

지체일수에서 빠지는 사유

시공사의 책임 없는 사유로 늘어난 기간은 지체일수에서 제외됩니다. 실무에서 자주 인정되는 사유는 다음과 같습니다.

1. 불가항력 — 천재지변, 이례적인 기상 조건, 감염병에 따른 조업 제한 등입니다. 통상적인 우천이나 동절기는 애초에 공기에 반영되어 있다고 보아 인정되지 않는 경우가 많습니다.

2. 발주자에게 책임 있는 사유 — 설계 변경과 그에 따른 재시공, 부지나 지장물의 인도 지연, 발주자가 공급하기로 한 자재의 지연, 인허가 처리 지연, 공사대금 미지급으로 인한 공정 중단이 여기에 해당합니다.

3. 제3자에 기인한 사유 — 민원으로 인한 작업 중지, 매장 문화재 발굴, 관계 기관의 협의 지연, 인접 시설과의 조정입니다.

4. 법령이나 정책의 변경 — 시공 기준이 바뀌어 공법을 변경해야 했던 경우 등입니다.

여기서 결정적인 것은 절차입니다. 대부분의 계약서는 이런 사유가 발생하면 지체 없이 발주자에게 통지하고 공기 연장을 신청하도록 정하고 있습니다. 실제 사건에서 시공사가 어려움을 겪는 지점은 사유가 없어서가 아니라, 사유가 있었는데도 그때그때 서면으로 남기지 않아 사후에 증명하지 못하는 경우입니다. 현장에서 구두로 협의하고 넘어간 일은 분쟁이 시작되면 없었던 일이 됩니다.

따라서 공사 중에는 다음을 습관적으로 남겨야 합니다.

• 지연 사유가 발생할 때마다 발생일, 내용, 예상 영향 일수를 기재한 서면 통지.

• 공기 연장 신청서와 그에 대한 발주자의 회신 또는 무응답 사실.

• 설계 변경 지시와 도면 교부 시점, 재시공 범위에 관한 기록.

• 작업일보와 기상 기록, 작업 중지 기간과 그 사유.

• 민원과 관계 기관 협의 경과, 현장 회의록.

법원의 감액 — 부당히 과다한 경우

민법은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정하고 있습니다. 지체상금은 계약금액 전체를 기초로 하루 단위로 쌓이는 구조여서, 지체가 길어지면 금액이 급격히 커집니다. 그래서 실무에서 감액은 예외가 아니라 상당히 자주 검토되는 쟁점입니다.

감액 여부와 폭을 판단할 때 고려되는 사정은 다음과 같습니다.

• 계약 당사자의 지위와 협상력의 차이, 그 조항이 정해진 경위.

• 계약의 목적과 내용, 지체상금의 요율이 거래 관행에 비추어 이례적으로 높은지.

• 예정액과 실제 발생한 손해의 차이. 실제 손해가 크지 않다는 점은 감액을 뒷받침하는 유력한 사정입니다.

• 지체에 이르게 된 경위와 각 당사자의 기여 정도. 발주자 측 사정이 섞여 있다면 크게 고려됩니다.

• 공사의 진척 정도와 발주자가 목적물을 실제로 사용하고 있었는지.

감액을 구하는 쪽은 이 사정들을 자료로 정리해 제시해야 합니다. 단순히 금액이 과하다는 주장만으로는 부족합니다. 실제 손해가 크지 않았다는 점을 보이려면 발주자가 그 기간에 실제로 어떤 손실을 입었는지를 다투는 작업이 필요하고, 지체 경위에 발주자 측 사정이 섞여 있다는 점은 통지와 회신 기록으로 보여야 합니다.

늘어난 기간의 비용은 누가 부담하나

공기가 늘어나면 시공사는 그 기간만큼 현장을 유지해야 합니다. 현장사무소 운영비, 관리 인력의 인건비, 가설 시설의 임차료, 장비의 유휴 비용이 계속 나갑니다. 이 비용을 이른바 간접비라고 부르며, 발주자에게 청구할 수 있는지가 실무에서 큰 쟁점입니다.

기본 구조는 이렇습니다. 공기 연장의 원인이 발주자에게 있다면 그로 인해 추가로 발생한 비용은 손해배상이나 계약금액 조정의 형태로 청구할 여지가 있습니다. 공공계약에서는 계약 기간이 변경된 경우 실비를 조정하도록 하는 규정이 마련되어 있습니다. 다만 여러 차수로 나누어 계약이 체결되는 장기계속공사에서 전체 공사기간이 늘어난 것을 이유로 조정을 구하는 문제에 대해서는, 대법원이 그 청구를 제한하는 취지로 판단한 바 있어 사안의 계약 형태를 먼저 확인해야 합니다.

민간공사라면 계약서의 해석과 발주자의 귀책 여부가 중심이 됩니다. 청구가 인정되려면 다음이 정리되어야 합니다.

1. 연장의 원인이 발주자 측에 있다는 점과 그 기간이 며칠인지.

2. 그 기간에 실제로 지출한 비용의 내역과 증빙. 현장 유지에 필요한 최소한의 비용인지가 심사됩니다.

3. 그 비용이 연장과 상당인과관계가 있다는 점. 다른 현장에 전용할 수 있었던 자원이라면 손해로 보기 어렵습니다.

4. 계약서에 조정 절차가 정해져 있다면 그 절차를 밟았는지.

발주자와 시공사, 각각의 준비

발주자라면 지체상금 조항이 손해배상액의 예정으로 해석되도록 계약서를 명확히 하고, 준공일의 변경이 있었다면 그 합의를 문서로 남겨야 합니다. 공기 연장 신청이 들어오면 승인 여부를 서면으로 회신해 두는 것이 좋습니다. 회신 없이 넘어가면 나중에 묵시적으로 인정한 것 아니냐는 다툼이 생깁니다. 또한 감액 주장에 대비해 지체로 실제 입은 손해, 예컨대 임대 개시 지연이나 대체 시설 임차료, 후속 계약의 지연으로 인한 손실을 자료로 정리해 두어야 합니다.

시공사라면 지연 사유가 생길 때마다 즉시 서면으로 통지하고 공기 연장을 신청하는 절차를 지켜야 합니다. 사후에 정리하려 하면 대부분 늦습니다. 완성 시점을 다투기 위해 최후 공정의 종료 시점과 주요 구조 부분의 시공 완료를 보여 주는 자료를 남기고, 발주자가 일부를 미리 사용하기 시작했다면 그 시점을 기록해야 합니다. 감액을 구할 사정도 함께 정리해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

지체상금이 실제 손해보다 훨씬 큽니다. 그대로 내야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 손해배상 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 감액할 수 있습니다. 다만 자동으로 감액되는 것이 아니라 감액을 구하는 쪽이 사정을 자료로 제시해야 합니다. 실제 손해가 크지 않았다는 점, 지체 경위에 발주자 측 사정이 섞여 있다는 점, 요율이 이례적으로 높다는 점이 주된 근거가 됩니다.

준공검사가 늦게 이루어진 기간도 지체일수인가요?

완성의 기준은 검사 합격일이 아니라 예정된 최후 공정까지 종료되어 사회통념상 일이 완성되었다고 볼 수 있는 시점입니다. 시공은 끝났는데 검사 일정이나 서류 처리로 시간이 걸린 부분까지 지체일수에 넣는 것은 다툴 수 있습니다. 완성 시점을 보여 주는 사진과 작업일보, 검사 요청 공문이 자료가 됩니다.

설계가 여러 번 바뀌어 늦어졌는데 공기 연장 신청은 하지 않았습니다.

사후에 주장하기가 어려워질 뿐 불가능하지는 않습니다. 설계 변경 지시의 시점과 내용, 그로 인한 재시공 범위, 현장 회의록과 공문이 남아 있다면 실제 영향 일수를 재구성할 수 있습니다. 다만 계약서가 정한 절차를 밟지 않은 점이 불리하게 작용할 수 있으므로, 지금이라도 남은 사유에 대해서는 절차를 지키시는 것이 좋습니다.

지체상금과 별도로 손해배상을 더 청구할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 지체상금은 지체로 인한 손해를 미리 정한 것이므로 그 예정액으로 정리된 것으로 보기 때문입니다. 다만 지체와 성격이 다른 손해, 예컨대 하자로 인한 손해나 별개의 계약 위반으로 인한 손해는 따로 청구할 수 있습니다.

공기가 늘어난 만큼 현장관리비를 받을 수 있나요?

연장의 원인이 발주자에게 있다면 청구할 여지가 있습니다. 다만 실제 지출을 증빙해야 하고, 그 비용이 연장과 상당인과관계가 있다는 점이 심사됩니다. 계약 형태에 따라 판단이 달라지므로 계약서와 계약 방식을 먼저 확인해야 합니다.

지체가 계속되는데 계약을 해지하고 다른 업체에 맡길 수 있나요?

가능하지만 해지 후의 정산이 새로운 분쟁이 됩니다. 이미 시공된 부분의 기성고를 어떻게 산정할지, 대체 시공에 들어간 추가 비용을 어디까지 청구할지, 지체상금의 계산 구간을 어떻게 잡을지가 함께 문제됩니다. 해지 전에 정산 구조를 먼저 설계해 두시는 것이 안전합니다.

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

지체상금 분쟁의 결과는 두 가지에서 갈립니다. 하나는 지체일수를 어떻게 세었는가이고, 다른 하나는 감액을 뒷받침할 사정을 자료로 정리했는가입니다. 계약서에 적힌 요율은 그대로여도, 기산일과 종기가 며칠 움직이고 면책 사유가 며칠 인정되느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 계약서를 봅니다. 지체상금 조항의 문언과 요율, 산정 기초가 계약금액 전체인지 미완성 부분인지, 공기 연장 절차와 계약금액 조정 조항이 어떻게 규정되어 있는지, 부분 준공과 부분 사용에 관한 규정이 있는지를 확인합니다. 다음으로 준공일의 이동을 정리합니다. 최초 약정 준공일과 이후의 변경 합의, 설계 변경에 따른 공기 조정이 문서로 남아 있는지를 확인해 기산일을 확정합니다. 이어서 완성 시점을 확인합니다. 최후 공정이 언제 종료되었는지, 주요 구조 부분이 언제 완료되었는지, 발주자가 언제부터 목적물을 사용하기 시작했는지를 사진과 작업일보, 공문으로 특정합니다. 그리고 지연 사유를 시간순으로 배열합니다. 각 사유의 발생일과 내용, 서면 통지 여부, 발주자의 회신, 실제 영향 일수를 표로 만들어 지체일수에서 빠질 부분을 계산합니다. 마지막으로 감액 자료를 점검합니다. 발주자가 실제로 입은 손해의 규모, 요율의 수준, 지체 경위에서 각자의 기여를 확인해 감액 주장을 세울 수 있는지 판단합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 지체일수를 날짜별 표로 재구성하는 것에서 출발합니다. 약정 준공일, 변경 합의, 각 지연 사유의 발생과 통지, 작업 중지 기간, 완성 시점, 부분 사용 시점을 한 장에 배열하면 어느 구간이 다툼의 대상인지가 분명해집니다. 이 표가 있으면 상대방도 구간별로 답변할 수밖에 없어 쟁점이 좁혀집니다. 면책 사유는 자료와 함께 세웁니다. 설계 변경 지시 공문, 부지와 자재의 인도 기록, 인허가 처리 경과, 민원과 관계 기관 협의 기록, 기상 자료를 붙여 각 사유가 며칠에 해당하는지를 제시합니다. 서면 통지가 누락된 사유에 대해서는 현장 회의록과 메신저, 사진으로 실제 경과를 재구성합니다. 감액 주장은 실제 손해와의 대비에 집중합니다. 발주자가 그 기간에 어떤 손실을 입었는지를 사실조회와 문서제출명령으로 확인하고, 요율의 수준과 계약 체결 경위, 지체에 대한 발주자 측 기여를 함께 정리해 감액을 구합니다. 발주자를 대리하는 경우에는 반대로 예정액이 부당하지 않다는 점을 실제 손해 자료로 뒷받침하고, 공기 연장 신청 절차가 지켜지지 않은 점과 시공사의 공정 관리 부실을 자료로 보입니다. 간접비 청구가 함께 걸린 사안이라면 계약 형태를 먼저 확인해 청구 가능한 범위를 정리하고, 실제 지출 증빙과 인과관계를 항목별로 준비합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

지체상금 분쟁에서 가장 흔한 실패는 기록의 부재입니다. 현장에서는 구두로 협의하고 넘어간 일이 많은데, 분쟁이 시작되면 그 협의는 존재하지 않았던 것이 됩니다. 설계가 몇 번 바뀌었고 부지 인도가 늦었다는 사실은 모두가 알고 있지만, 서면이 없으면 며칠인지 계산할 수가 없습니다. 반대로 통지와 회신이 남아 있는 사안에서는 지체일수가 실제로 줄어듭니다. 또 하나는 감액 주장의 방식입니다. 금액이 과하다는 말만 반복하면 받아들여지지 않지만, 실제 손해와의 차이를 자료로 보이면 결과가 달라집니다. 저희는 지금 남겨야 할 서면이 무엇인지, 이미 지나간 사유는 무엇으로 재구성할 수 있는지, 감액을 구할 사정이 충분한지를 먼저 정리해 드립니다. 계약이 진행 중이라면 분쟁이 되기 전에 절차를 지키도록 돕는 것이 가장 효율적이고, 이미 통보를 받으셨다면 구간별로 다투는 서면을 준비합니다. 다툴 실익이 크지 않은 부분은 그 점도 분명히 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

지체상금은 계약서에 적힌 한 줄이지만, 실제 금액은 기산일과 종기, 면책 일수, 감액 여부에 따라 크게 달라집니다. 그리고 이 네 가지는 모두 공사 중에 남긴 기록으로 결정됩니다. 사후에 억울함을 설명하는 것보다, 그때그때 서면으로 남기는 것이 훨씬 강력합니다.

지체상금을 통보받아 잔금에서 공제될 상황이시거나, 반대로 준공이 늦어져 손해를 청구해야 하는 상황이시거나, 공기 연장에 따른 추가 비용을 어디까지 청구할 수 있는지 판단이 필요하시다면 계약서와 공사 기록을 함께 검토받으시기 바랍니다. 계약서와 공문, 작업일보만 있어도 다툴 수 있는 구간과 감액 가능성을 상당 부분 정리할 수 있습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 지체일수의 재구성부터 면책 사유의 정리, 감액 주장의 구성까지 구체적으로 짚어 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.