재개발·재건축 조합 비리, 어떻게 처벌될까 — 조합장 횡령·배임과 도시정비법 위반

재개발·재건축 조합원으로 분담금을 내고 새 아파트를 기다리는 동안, 조합 운영을 들여다보면 이해하기 어려운 일이 한둘이 아니라고 느끼시는 분들이 많습니다. 공사비는 계속 오르는데 어디에 쓰였는지 설명이 없고, 용역계약은 조합장과 가까운 업체가 수의계약으로 가져가며, 회계장부를 보여 달라고 하면 차일피일 미룹니다. 반대로 조합 임원을 맡았다가 조합 내분 과정에서 반대파의 고발로 하루아침에 횡령·배임 피의자가 되어 억울함을 호소하시는 분들도 적지 않습니다. 결론부터 말씀드리면 정비사업 조합의 임원은 뇌물죄 적용에서 공무원으로 의제되기 때문에 일반 회사 임원과는 비교할 수 없이 무거운 형사 리스크를 안고 있고, 횡령·배임은 이득액에 따라 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 가중처벌되며, 도시정비법 자체에도 절차 위반을 처벌하는 촘촘한 규정이 있습니다. 이 글에서는 조합 임원의 법적 지위가 왜 특별한지, 실무에서 반복되는 비리 유형과 각각 적용되는 죄명, 조합원이 쓸 수 있는 대응 수단, 그리고 임원으로서 조사를 받게 된 경우의 방어 포인트까지 순서대로 정리해 드립니다.

정비사업 조합과 임원의 지위 — 왜 일반 회사보다 무겁게 다루어질까

재개발·재건축 조합은 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)에 따라 설립되는 법인으로, 조합원의 토지와 건축물을 기초로 수백억 원에서 수천억 원에 이르는 사업비를 운용합니다. 최고 의사결정기관은 조합원 총회이고, 그 아래 대의원회와 이사회, 그리고 조합장·이사·감사로 구성된 임원이 실제 업무를 집행합니다. 문제는 이 구조에서 조합원 개개인이 자금 집행을 일상적으로 감시하기가 사실상 불가능하다는 점입니다. 조합원 대부분은 생업이 따로 있고, 계약서와 회계자료는 조합 사무실에 있으며, 정보는 임원과 정비사업전문관리업자(정비업체)에게 집중됩니다.

그래서 법은 조합 임원을 단순한 민간단체 임원으로 보지 않습니다. 조합장과 임원은 조합이라는 타인의 재산을 관리하는 지위에 있으므로, 조합 자금을 개인 용도로 쓰면 업무상횡령죄, 임무에 위배되는 계약으로 조합에 손해를 입히고 자신이나 제3자에게 이익을 돌리면 업무상배임죄가 성립하고, 각 10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처해집니다. 나아가 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 법정형이 올라갑니다. 정비사업은 계약 단위가 크기 때문에 계약 한 건만으로도 특경법 구간에 들어가는 사안이 드물지 않습니다.

조합 임원은 뇌물죄 적용에서 공무원입니다

정비사업 조합 사건을 다른 단체의 횡령·배임 사건과 구별 짓는 가장 중요한 규정이 도시정비법 제134조의 공무원 의제 조항입니다. 추진위원장과 조합 임원(조합장·이사·감사), 청산인, 전문조합관리인, 그리고 정비사업전문관리업자의 대표자와 직원 등은 형법의 뇌물죄 규정(형법 제129조부터 제132조까지)을 적용할 때 공무원으로 봅니다. 정비사업이 공공적 성격을 갖고 있고 그 과정에서 임원에게 막대한 이권이 집중되기 때문에, 임원의 청렴성을 공무원 수준으로 요구하는 것입니다.

이 조항의 실무적 의미는 매우 큽니다. 일반 회사 임원이 거래처에서 부정한 청탁과 함께 돈을 받으면 배임수재죄(5년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금)가 문제 되지만, 조합 임원이 용역업체나 건설사에서 돈을 받으면 공무원의 뇌물수수죄로 의율됩니다. 단순수뢰만으로도 5년 이하의 징역에 처해질 수 있고, 수뢰액이 커지면 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 적용되어 3천만 원 이상이면 5년 이상, 5천만 원 이상이면 7년 이상, 1억 원 이상이면 무기 또는 10년 이상의 징역으로 법정형이 뛰어오릅니다. 받은 금품은 몰수·추징으로 전액 환수되고, 돈을 건넨 업체 측도 뇌물공여죄로 처벌됩니다.

또 하나 유의할 점은, 뇌물죄는 배임수재죄와 달리 부정한 청탁이 증명될 필요가 없다는 것입니다. 직무에 관하여 금품을 받았다는 사실만으로 성립하고, 대법원은 뇌물죄에서 직무 관련성과 대가성을 폭넓게 인정해 왔습니다. 계약을 도와 달라는 명시적 부탁이 없었더라도, 조합 업무를 처리하는 지위에서 이해관계 있는 업체로부터 금품을 받았다면 뇌물로 평가될 가능성이 높습니다.

반복되는 비리 유형 — 어떤 행위가 어떤 죄가 되는가

용역계약을 둘러싼 리베이트

정비사업에는 정비업체, 설계, 감정평가, 철거, 세무·회계, 홍보 등 수많은 용역계약이 따라붙습니다. 실무에서 가장 자주 문제 되는 구조는 특정 업체에 계약을 몰아주고 그 대가로 돈을 받는 것입니다. 계약 금액을 시세보다 부풀려 체결한 뒤 차액 일부를 되돌려받는 이른바 백마진 방식도 흔합니다. 이때 임원이 받은 돈은 공무원 의제에 따라 뇌물이 되고, 부풀린 대금을 조합이 지급하게 한 행위는 조합에 손해를 가한 업무상배임으로 별도 평가될 수 있습니다. 하나의 리베이트 구조에서 뇌물죄와 배임죄가 함께 기소되는 이유입니다.

조합 자금의 유용

조합 운영비나 사업비를 개인 생활비·채무 변제에 쓰는 전형적 횡령 외에, 정비사업 특유의 유형이 있습니다. 총회 의결 없이 임원 급여나 성과급을 인상해 받는 경우, 업무추진비를 증빙 없이 사용하는 경우, 임원 개인이 당사자인 소송의 변호사 비용을 조합 자금으로 지출하는 경우가 대표적입니다. 임원 보수는 정관과 총회 의결로 정해지므로, 총회가 승인한 범위를 벗어난 보수·성과급 수령은 횡령으로 평가될 수 있습니다. 조합 명의 계좌에서 돈이 나갔더라도 조합의 사무를 위한 지출임을 증빙으로 설명하지 못하면 불리하게 작용합니다.

OS 비용과 총회 동원

조합 총회는 서면결의서와 직접 출석으로 의결되기 때문에, 총회를 앞두고 홍보요원(OS)을 동원해 조합원을 접촉하는 데 큰 비용이 들어갑니다. 이 OS 용역비를 부풀려 지급하고 일부를 되돌려받는 방식, 특정 임원 세력의 표 확보를 위한 홍보 활동을 조합 자금으로 결제하는 방식이 문제 됩니다. 조합 자금은 조합 전체의 이익을 위해서만 쓸 수 있으므로, 임원 개인의 지위 유지를 위한 지출은 횡령·배임의 시비를 부릅니다. 나아가 서면결의서를 걷는 과정에서 조합원에게 금품이 오가면 아래에서 보는 도시정비법 위반이 별도로 성립합니다.

시공사·용역업체와의 유착 — 금품 제공 자체가 범죄입니다

시공사 선정은 정비사업에서 가장 큰 이권이 걸린 절차입니다. 그래서 도시정비법은 시공자·설계자·정비업체 선정 등 계약 체결과 관련하여 누구든지 금품이나 향응, 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공 의사를 표시하는 행위, 제공을 약속하는 행위, 제공받거나 제공 의사 표시를 승낙하는 행위를 모두 금지하고 형사처벌합니다. 주체가 누구든지이므로 조합 임원뿐 아니라 건설사 임직원, 용역업체, 홍보요원, 금품을 받은 일반 조합원까지 모두 처벌 대상이 될 수 있습니다.

건설사 측 홍보요원이 조합원 가정을 개별 방문해 상품권이나 식사·향응을 제공하는 행위, 시공사 선정 총회를 앞두고 개별 조합원에게 이사비·이주비 명목의 이익을 약속하는 행위가 대표적으로 문제 되어 왔습니다. 위반한 건설업자에 대하여는 형사처벌 외에 시공자 선정 취소나 과징금, 일정 기간 정비사업 입찰참가 제한 같은 제재가 이어질 수 있습니다. 유착이 드러나면 시공사 선정 자체가 무효화되거나 교체 논란으로 이어져 사업이 수년 지연되는 후폭풍을 조합원 전체가 떠안게 되기도 합니다. 한편 정비업체나 그 임직원이 조합 임원에게 금품을 건네는 경우에는 앞서 본 공무원 의제 규정에 따라 뇌물공여·뇌물수수로 다루어집니다.

총회 의결 없는 계약과 자료 공개 거부 — 도시정비법 고유의 처벌

도시정비법은 횡령·배임·뇌물 같은 형법상 범죄 외에, 조합 운영의 절차 위반 자체를 형사처벌하는 규정을 두고 있습니다. 실무에서 특히 자주 문제 되는 것이 두 가지입니다.

첫째, 총회 의결을 거치지 않은 계약 체결과 사업 추진입니다. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약, 시공자·설계자·정비업체 선정 등 법과 정관이 총회 의결사항으로 정한 것을 의결 없이 임의로 추진한 조합 임원은 징역형까지 규정된 형사처벌 대상입니다. 조합에 실제 손해가 발생했는지와 무관하게 절차 위반만으로 처벌될 수 있기 때문에, 배임죄 성립이 어려운 사안에서도 이 조항으로 기소되는 경우가 많습니다. 임원 입장에서는 급하다는 이유로 선계약 후추인 방식으로 일을 처리하는 관행이 그대로 형사 리스크가 됩니다.

둘째, 정비사업 관련 자료의 공개·열람 의무 위반입니다. 도시정비법 제124조는 조합임원 등에게 총회 의사록, 계약서, 회계 관련 자료 등 정비사업 시행에 관한 주요 서류를 공개하도록 하고, 조합원이 열람·복사를 요청하면 15일 이내에 응하도록 의무를 부과합니다. 이를 위반한 임원은 형사처벌됩니다. 조합원 입장에서는 비리가 의심될 때 가장 먼저 쓸 수 있는 법적 수단이고, 임원 입장에서는 귀찮다는 이유로 요청을 미루는 안일한 대응이 그대로 전과로 이어질 수 있는 조항입니다. 실제로 조합 비리 사건의 상당수가 자료 공개 거부에 대한 고발에서 시작되어 횡령·배임 수사로 확대됩니다.

조합원의 대응 — 정보공개 청구에서 해임·고소까지

조합 운영에 의혹이 있을 때 총회장에서 감정적으로 충돌하는 것보다, 법이 마련해 둔 수단을 순서대로 쓰는 것이 훨씬 효과적입니다.

1. 자료 열람·복사 청구. 계약서, 회계자료, 의사록, 용역비 지급 내역 등 의혹의 대상을 특정해 서면으로 열람·복사를 청구합니다. 응하지 않으면 그 자체가 도시정비법 위반이므로 고발할 수 있고, 확보한 자료는 이후 모든 절차의 기초가 됩니다.

2. 감독관청 활용. 시장·군수 등 관할 관청은 조합에 자료 제출을 요구하고 점검·감사를 실시하며 시정을 명할 수 있습니다. 국토교통부와 지방자치단체가 합동으로 조합 운영 실태를 점검해 수사의뢰로 이어지는 사례도 꾸준히 있으므로, 구체적 자료를 첨부한 민원은 실질적인 압박 수단이 됩니다.

3. 고소·고발. 확보한 자료로 자금 유용이나 리베이트 정황이 구체화되면 수사기관에 고발합니다. 막연한 의혹 나열보다, 특정 계약의 금액·상대방·의결 유무를 짚은 고발장이 수사로 이어질 가능성이 높습니다.

4. 임원 해임. 도시정비법상 조합 임원은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의로 해임할 수 있습니다. 해임 총회를 둘러싼 다툼이 치열하기 때문에 소집 절차를 법과 정관에 맞게 밟는 것이 중요하고, 필요하면 법원에 임원 직무집행정지 가처분을 함께 신청합니다.

5. 민사상 회복. 임원의 위법한 자금 집행으로 조합에 손해가 발생했다면 조합이 임원을 상대로 손해배상을 청구할 수 있고, 형사절차에서 유죄가 확정되면 민사 회복도 한결 수월해집니다.

중요한 것은 순서입니다. 자료 없이 고발부터 하면 수사기관이 혐의를 특정하지 못해 각하되기 쉽고, 오히려 임원 측에 방어할 시간만 주게 됩니다. 자료 확보를 먼저, 고발과 해임 절차를 그다음에 진행하는 것이 기본입니다.

임원으로 수사 대상이 되었다면 — 방어의 포인트

정비사업 조합만큼 고소·고발이 잦은 조직도 드뭅니다. 사업 방식과 시공사 선정을 둘러싸고 조합이 갈라지면 양측이 상대 임원을 겨냥해 수십 건의 고발을 쏟아내는 일이 흔하고, 그 모두가 유죄로 이어지는 것은 아닙니다. 다만 액수가 크고 공무원 의제까지 걸려 있는 만큼, 일단 수사가 시작되면 초기 대응이 결과를 크게 좌우합니다.

횡령 혐의라면 핵심은 불법영득의사입니다. 조합 자금이 임원 계좌로 흘러간 사실 자체는 부정하기 어려운 경우가 많으므로, 그 돈이 조합 사무를 위한 지출이었는지를 증빙으로 재구성해야 합니다. 지출결의서, 영수증, 이사회·대의원회 회의록, 관행적으로 선지급 후정산해 온 경위 등이 정리되면 회계 처리의 미숙과 횡령은 구별될 수 있습니다. 배임 혐의라면 계약 체결 당시의 판단 근거가 중요합니다. 복수 업체 비교, 자문 결과, 총회·대의원회 의결 등 절차를 밟았다면 결과적으로 조합에 불리해진 계약이라도 임무 위배와 배임의 고의를 다툴 여지가 있고, 손해액 산정 방식 자체를 다투어 특경법 적용 구간을 벗어나는 것도 중요한 쟁점입니다.

뇌물 혐의는 업체 관계자의 진술에 의존하는 경우가 많습니다. 진술의 일관성과 자금 흐름의 객관적 자료가 맞아떨어지는지, 금품의 성격이 직무와 관련된 대가인지 아니면 오랜 개인적 친분에 따른 것인지가 다투어집니다. 다만 뇌물죄는 대가성이 폭넓게 인정되는 만큼, 받은 사실 자체가 인정되는 사안에서는 액수 산정과 가담 경위를 정확히 정리해 특가법 가중 구간을 다투는 현실적인 전략이 필요할 수 있습니다. 어느 혐의든 첫 조사에서의 진술이 이후 재판까지 방어의 골격을 결정하므로, 기억에 의존한 즉흥적 진술보다 자료를 정리한 뒤 일관된 입장을 세우는 것이 우선입니다.

자주 묻는 질문

대의원이나 조합 사무직원도 공무원으로 의제되나요?

공무원 의제는 추진위원장, 조합 임원(조합장·이사·감사), 청산인, 전문조합관리인, 정비사업전문관리업자의 임직원 등 법에 열거된 사람에게 적용됩니다. 열거되지 않은 대의원이나 일반 사무직원은 원칙적으로 의제 대상이 아니지만, 의제 대상자의 뇌물 수수에 가담하면 공범으로 함께 처벌될 수 있고, 자금 유용에 관여했다면 횡령·배임의 공동정범이나 방조범이 문제 될 수 있습니다.

시공사 홍보요원이 주는 상품권을 받은 조합원도 처벌되나요?

처벌될 수 있습니다. 도시정비법의 금품 제공 금지는 주는 쪽뿐 아니라 받는 쪽도 처벌 대상으로 삼고 있습니다. 소액이라도 시공자 선정과 관련하여 제공된 것이라면 문제 될 수 있으므로 받지 않는 것이 안전하고, 이미 받았다면 반환하고 경위를 정리해 두시는 것이 좋습니다.

조합에 자료 열람을 요청했는데 계속 거부합니다. 어떻게 해야 하나요?

열람·복사 요청은 반드시 서면으로 하고 접수 증빙을 남기시기 바랍니다. 법정 기간 내에 응하지 않으면 도시정비법 위반으로 고발할 수 있고, 관할 관청에 민원을 제기해 행정지도를 이끌어낼 수도 있습니다. 거부 사실 자체가 이후 수사기관과 법원에서 조합 운영의 불투명성을 보여주는 정황이 되므로, 거부의 기록을 차곡차곡 남기는 것이 중요합니다.

조합장이 총회 승인 없이 성과급을 받아 갔습니다. 횡령인가요?

임원 보수와 상여는 정관과 총회 의결로 정해지는 것이 원칙이므로, 총회가 승인한 범위를 벗어난 성과급 수령은 횡령으로 평가될 수 있습니다. 다만 정관의 위임 규정, 대의원회 의결의 효력, 사후 추인 여부에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 정관과 의사록을 확보해 승인 범위를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

저는 조합장인데, 조합을 위해 쓴 돈까지 모두 횡령이라고 고발당했습니다.

조합 내분 과정의 고발은 지출 전체를 뭉뚱그려 문제 삼는 경우가 많습니다. 지출 항목별로 용처와 증빙, 의결 근거를 구분해 정리하면 상당 부분은 정상적인 업무 집행으로 소명될 수 있습니다. 중요한 것은 소명 가능한 부분과 다투기 어려운 부분을 초기에 구분해 일관된 진술 전략을 세우는 것입니다. 전체를 부인하다가 일부가 무너지면 나머지 진술의 신빙성까지 함께 무너질 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

정비사업 조합 사건은 형법과 도시정비법, 특경법과 특가법이 겹겹이 적용되는 영역입니다. 같은 행위라도 공무원 의제가 걸리는지, 이득액이 가중처벌 구간에 이르는지, 총회 의결이라는 절차 요건을 갖췄는지에 따라 결론이 완전히 달라집니다. 조합원 입장에서는 자료 확보와 고발·해임 절차를 어떤 순서로 밟느냐가 실제로 조합을 바로잡을 수 있는지를 가르고, 임원 입장에서는 첫 조사 전에 지출 자료와 의결 기록을 어떻게 재구성하느냐가 혐의의 범위를 가릅니다. 어느 쪽이든 정비사업의 구조와 판례의 흐름을 아는 조력자가 초기에 개입할수록 선택지가 넓어집니다.

조합 운영의 비리를 바로잡으려는 조합원이시든, 고발을 당해 조사를 앞둔 조합 임원이시든, 지금 확보하고 계신 자료를 기준으로 무엇을 먼저 해야 하는지부터 정리할 필요가 있습니다. 비슷한 상황이라면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 사안의 구조를 함께 짚어 보고, 현실적인 대응 순서를 제시해 드리겠습니다.