토지수용 보상금, 더 받을 수 있을까 — 감정평가에서 금액이 갈리는 지점과 보상금증감청구소송

어느 날 보상계획 공고와 협의요청서가 우편으로 도착하고, 적혀 있는 금액을 보면 알고 있던 시세와 차이가 너무 커서 당황하게 됩니다. 항의해도 "감정평가사가 법대로 평가한 금액이라 조정이 불가능하다"는 답이 돌아옵니다. 그러나 수용 보상금은 처음 제시된 금액으로 확정되는 것이 아닙니다. 법은 협의가 결렬된 뒤에도 수용재결, 이의신청, 보상금증감청구소송이라는 단계를 두고 있고 단계마다 평가액이 다시 산정됩니다. 다만 각 단계에는 지켜야 할 기간이 있고, 한 번 서명하면 되돌릴 수 없는 지점도 있습니다. 이 글에서는 보상금이 어떤 구조로 계산되는지, 금액이 낮아지는 전형적인 지점이 어디인지, 증액을 위해 언제 무엇을 해야 하는지를 정리해 드립니다.

먼저 확인할 것 — 지금 어느 단계에 있습니까

토지수용은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')이 정한 순서대로 진행됩니다. 대응 방법과 남은 기간이 단계마다 다르므로, 받으신 서류의 제목부터 확인하셔야 합니다.

1. 사업인정 또는 사업인정 의제 — 국토교통부장관의 사업인정을 받거나 개별 법률에 따른 실시계획 인가·승인이 고시되면 사업인정이 있은 것으로 봅니다. 이 사업인정고시일이 이후 모든 계산의 기준점이 됩니다.

2. 토지조서·물건조서 작성과 보상계획 공고 — 편입 토지의 면적·지목·이용상황과 그 위의 건물·수목·영업시설을 조사해 조서를 만들고 공고합니다. 열람기간은 14일 이상이며, 그 기간 안에 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다.

3. 감정평가와 보상액 산정 — 사업시행자가 감정평가법인등을 선정해 평가를 의뢰하고, 그 평가액을 산술평균하여 보상액을 정합니다.

4. 협의 — 산정된 금액으로 협의를 요청합니다. 서명하면 협의취득으로 절차가 끝납니다.

5. 수용재결 — 협의가 결렬되면 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하고, 위원회가 다시 감정평가를 거쳐 보상금을 정합니다.

6. 이의신청 — 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 신청할 수 있습니다.

7. 행정소송(보상금증감청구소송) — 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기합니다.

가장 주의할 단계는 네 번째입니다. 협의 계약서에 서명하고 보상금을 받으면 그것으로 확정되어, 나중에 금액이 낮았다는 이유로 다시 다투기가 사실상 불가능합니다. 반대로 협의에 응하지 않는다고 해서 불이익한 처분을 받는 것이 아니라 다음 단계인 재결로 넘어갈 뿐입니다. 금액에 납득이 되지 않는다면 서명을 서두르지 않는 것이 출발점입니다.

보상금은 무엇을 기준으로 산정되는가

"시세대로 주지 않는다"는 불만이 나오는 이유는 수용보상액이 실거래가를 그대로 따라가는 구조가 아니기 때문입니다. 산정 방식을 알아야 어디를 다툴 수 있는지가 보입니다.

표준지공시지가에서 출발해 여러 단계의 보정을 거칩니다

토지보상법 제70조는 취득하는 토지에 대하여 인근 지역의 표준지공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률과 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 보상하도록 정하고 있습니다. 실제 계산은 대체로 다음 순서입니다.

• 비교표준지 선정 — 용도지역이 같고 이용상황이 유사한 인근 표준지를 고릅니다.

• 시점수정 — 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률 등을 반영합니다.

• 지역요인·개별요인 비교 — 도로 접면, 형상·면적, 경사, 주변 환경, 행정적 조건을 표준지와 비교해 가감합니다.

• 그 밖의 요인 보정 — 공시지가와 실제 시장가격의 격차를 인근 보상선례나 거래사례를 참작해 조정합니다.

금액 차이를 가장 크게 만드는 것이 그 밖의 요인 보정입니다. 판례는 인근 유사 토지의 보상선례가 자연적·사회적 조건이 유사하고 개발이익이 포함되지 않은 정상적인 것이라면 참작할 수 있다는 기준을 제시하고 있습니다. 어떤 선례를 골라 얼마의 보정치를 적용하느냐에 따라 최종 금액이 크게 달라지는, 증액 다툼의 핵심 전장입니다.

가격시점도 정해져 있습니다. 협의로 취득하면 협의 성립 당시, 재결로 수용하면 재결 당시가 기준이므로 절차가 뒤로 갈수록 그 사이의 지가 변동이 반영됩니다. 한편 사업인정 후 취득하는 경우 적용되는 공시지가는 사업인정고시일 전에 공시된 것 중 그 고시일에 가장 가까운 시점의 것이어야 합니다. 사업으로 인한 가격 변동이 기준가격에 섞이지 않게 한 장치입니다.

개발이익은 빼고, 자연적인 지가 상승분은 넣습니다

토지보상법 제67조 제2항은 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 않는다고 정하고 있습니다. 이른바 개발이익 배제 원칙으로, 도로가 뚫린다는 계획이 발표되어 일대 땅값이 올랐더라도 그 상승분은 사업 덕분에 생긴 것이므로 보상금에 넣지 않는다는 뜻입니다.

다만 배제되는 것은 '해당 사업'으로 인한 상승분에 한정됩니다. 판례는 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 한 계획의 승인·고시로 인한 가격 변동은 배제하되, 그와 무관한 다른 사업이나 일반적인 개발 여건에 따른 자연적인 지가 상승분은 배제하지 않는다는 기준을 제시하고 있습니다. 실무에서는 감정평가서가 이 둘을 구분하지 않고 상승분을 통째로 걷어낸 경우가 적지 않고, 이를 짚어내면 보상액이 올라갑니다. 반대로 사업 때문에 값이 떨어진 경우 그 하락분도 반영하지 않는 것이 원칙이므로, 사업 발표 이후 시세가 주저앉은 지역이라면 이 점을 적극적으로 주장해야 합니다.

보상금이 낮게 나오는 전형적인 지점

감정평가서를 받으면 총액만 보고 낙담하기 쉽지만, 다툴 거리는 그 안의 개별 항목에 들어 있습니다.

현황과 다르게 평가된 이용상황

보상액은 지목이 아니라 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 산정하는 것이 원칙입니다. 지목이 '전'이어도 오래전부터 사실상 대지로 이용해 왔다면 그에 준하여 평가되어야 합니다. 조서의 이용상황이 실제와 다르다면 열람기간에 반드시 이의를 제기하고, 항공사진, 건축물대장, 과거 전기·수도 요금 고지서, 사업자등록 자료 등으로 언제부터 어떤 용도로 사용해 왔는지를 증명해야 합니다.

다만 일시적인 이용상황이나 소유자의 주관적 가치, 특별한 용도로 사용할 것을 전제로 한 기대는 고려되지 않습니다. 허가 없이 형질을 변경한 토지는 형질변경 당시의 이용상황을 기준으로 평가되고, 도로로 쓰이는 토지는 감액됩니다. 국토교통부령은 사도법에 따른 사도의 부지는 인근토지 평가액의 5분의 1 이내로, 이른바 사실상의 사도는 3분의 1 이내로 평가하도록 정하고 있습니다. 그래서 "내 땅인데 왜 3분의 1인가"라는 사안에서는, 소유자가 스스로 통행로로 제공한 사실상의 사도인지 아니면 과거 공익사업에 편입되고도 보상 없이 도로로 쓰여 온 미지급용지인지가 갈림길이 됩니다. 미지급용지라면 종전 사업 편입 당시의 이용상황을 기준으로 평가하므로 원래 상태대로 보상받게 됩니다.

비교표준지가 잘못 선정된 경우

비교표준지가 하나 바뀌면 총액이 통째로 달라집니다. 감정평가서에는 비교표준지의 소재지와 공시지가, 요인별 격차율이 모두 기재되므로 다음을 확인해 보셔야 합니다.

• 용도지역이 다르거나 이용상황이 현저히 다른 표준지를 기준으로 삼았는지

• 더 가깝고 조건이 유사한 표준지가 있는데도 멀고 저렴한 표준지를 선정했는지

• 사업지구 안에 있어 이미 사업의 영향으로 가격이 눌린 표준지를 골랐는지

• 개별요인 비교에서 도로 접면, 형상, 경사도, 면적이 실제와 다르게 반영되었는지

해당 사업 때문에 가해진 공법상 제한

공법상 제한을 받는 토지는 원칙적으로 제한받는 상태 그대로 평가합니다. 그러나 그 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가해진 것이라면 제한이 없는 상태를 상정하여 평가해야 하고, 해당 사업을 직접 목적으로 용도지역이 변경된 토지는 변경되기 전의 용도지역을 기준으로 평가합니다.

이 규정은 큰 차이를 만듭니다. 사업 추진 과정에서 용도지역이 하향 변경되었고 그 변경이 해당 사업을 위한 것이었다면 변경 전 기준으로 평가받아야 합니다. 도시계획시설 결정이 오래전부터 걸려 있어 건축이 제한되어 온 토지도, 그 결정이 지금 시행되는 바로 그 사업을 위한 것인지 아니면 일반적인 계획제한인지에 따라 결론이 달라집니다. 토지이용계획확인원의 과거 이력과 도시관리계획 결정·변경 고시문을 시간 순으로 확보해, 제한이 언제 어떤 목적으로 걸렸는지를 밝히는 작업이 필요합니다.

토지 대금 외에 빠뜨리기 쉬운 보상 항목

보상은 땅값만이 아닙니다. 아래 항목들은 청구하지 않으면 그냥 지나가 버리는 경우가 많습니다.

• 잔여지 가치하락 보상 — 한 필지의 일부만 편입되어 남은 땅의 가격이 떨어지거나 통로·도랑·담장 공사가 필요해졌다면 그 손실과 공사비용을 보상받을 수 있습니다. 이 청구는 해당 사업의 공사완료일부터 1년이 지나면 할 수 없습니다.

• 잔여지 수용청구 — 남은 땅을 종래의 목적대로 사용하는 것이 현저히 곤란해졌다면 매수를 청구할 수 있고, 사업인정 이후에는 토지수용위원회에 수용을 청구할 수 있습니다. 매수 협의가 성립되지 않은 경우에만 가능하며 사업완료일까지 해야 합니다.

• 영업손실보상 — 사업인정고시일 등 이전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속해 온 영업이라면 휴업기간의 영업이익과 이전비·시설 설치비를 보상받습니다. 휴업보상이 원칙이고, 영업장소를 옮기는 것이 불가능한 예외적 경우에만 폐업보상이 인정됩니다.

• 농업손실보상 — 편입 농지에 대하여 통계에 따른 단위면적당 소득을 기준으로 일정 기간분을 보상합니다. 경작자가 소유자와 다르면 누구에게 지급되는지가 다투어지므로 임대차계약서와 경작사실확인서가 중요합니다.

• 주거이전비·이주정착금·이사비 — 주거용 건축물 소유자와 일정 기간 이상 거주한 세입자에게 가구원 수에 따른 주거이전비가 지급되고, 이주대책 대상자에게는 이주대책을 수립하거나 이주정착금을 지급합니다. 세입자에게도 인정된다는 점이 자주 간과됩니다.

• 지장물 보상 — 건축물·공작물·수목은 이전비 보상이 원칙이지만, 이전이 어렵거나 이전비가 그 물건의 가격을 넘으면 취득가격으로 보상합니다. 누락된 시설물, 수목의 수량과 수령이 조서와 맞는지 확인해야 합니다.

• 사업시행지구 밖의 손실 — 직접 편입되지 않았더라도 사업으로 진출입이 막히거나 영업이 어려워진 경우 일정한 요건 아래 보상이 인정될 수 있습니다.

보상금을 올리기 위해 단계별로 해야 할 일

증액은 소송에서 갑자기 만들어지지 않습니다. 앞 단계에서 남겨 둔 기록이 뒤 단계의 근거가 됩니다.

1. 보상계획 열람기간에 조서를 검증하고 이의를 제기합니다. 면적·지목·이용상황, 건물과 수목·시설물의 종류와 수량, 영업 현황이 실제와 일치하는지 확인하고 다르면 서면으로 이의를 제기합니다.

2. 감정평가법인등 추천권을 반드시 행사합니다. 토지소유자가 추천하면 그 평가가 함께 반영됩니다. 다만 일정 비율 이상의 토지소유자 수와 토지면적의 동의를 모아 정해진 기간 안에 추천해야 하므로 공고를 확인한 즉시 움직여야 합니다.

3. 감정평가서를 항목별로 검증합니다. 총액이 아니라 비교표준지, 시점수정치, 개별요인 격차율, 그 밖의 요인 보정치를 하나씩 보고, 인근 보상선례·실거래 사례와 비교합니다.

4. 협의에 응할지 신중하게 판단합니다. 서명하면 사실상 종결되므로, 다툴 여지가 있다면 재결 단계로 넘기는 편이 낫습니다.

5. 사업시행자가 재결을 미루면 재결신청을 청구합니다. 협의가 성립되지 않은 경우 토지소유자는 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 청구받은 날부터 60일 이내에 재결을 신청해야 합니다. 이를 넘기면 지연된 기간에 대하여 법정이율에 따른 지연가산금이 보상금에 더해집니다.

6. 수용재결 단계에서 의견서와 자료를 제출합니다. 토지수용위원회는 별도의 감정평가를 거치므로 이용상황·용도지역·잔여지·영업손실에 관한 주장과 증빙을 이 단계에서 정리해 제출해야 합니다.

7. 이의신청과 행정소송 중에서 선택합니다. 이의신청은 반드시 거쳐야 하는 절차가 아니므로, 사안에 따라 곧바로 소송으로 가는 것이 시간상 유리할 수 있습니다.

보상금증감청구소송 — 가장 실효적인 마지막 수단

보상금 액수만을 다투는 소송이 보상금증감청구소송입니다. 토지수용위원회가 아니라 사업시행자를 피고로 하여 제기하며, 법원이 직접 정당한 보상액을 판단해 차액의 지급을 명하는 구조입니다. 재결의 취소를 구하는 것이 아니라 금액 자체를 다시 정하는 소송이므로, 사업을 막지는 못하지만 금액에 관해서는 가장 강력한 수단입니다.

제소기간은 엄격합니다. 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내여야 합니다. 이 기간을 넘기면 금액이 아무리 부당해도 다툴 수 없으므로 서류를 받은 날짜를 반드시 기록해 두셔야 합니다. 소송에서는 법원이 지정한 감정인이 새로 감정을 실시하고 그 결과가 판결의 기준이 되므로, 감정신청서에 감정사항을 어떻게 설정하는지가 결과를 좌우합니다. 이용상황을 어떻게 볼 것인지, 어느 표준지를 비교 대상으로 할 것인지, 용도지역 변경 전 상태를 상정할 것인지를 정확히 담아야 합니다. 잔여지 관련 청구도 이 소송에서 함께 판단받을 수 있습니다.

재결 보상금을 받을 때는 반드시 '이의를 유보'하십시오

실무에서 가장 뼈아픈 실수가 여기서 나옵니다. 재결이 나면 사업시행자는 수용개시일까지 보상금을 지급하거나 공탁하는데, 사정이 급해 그 돈을 그대로 받는 경우가 많습니다. 그런데 아무런 조건 없이 보상금을 수령하면 재결 결과에 승복한 것으로 평가되어 이후 증액을 다투기 어려워질 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.

따라서 보상금을 받으실 때에는 "보상금 액수에 이의를 유보하고 수령한다"는 뜻을 서면으로 분명히 남기셔야 합니다. 직접 받는 경우에는 그 취지를 기재한 서면을 제출하고 접수 사실을 남기며, 공탁된 경우에는 공탁금 출급청구서에 이의유보 문구를 기재해 두어야 합니다. 이렇게 해 두면 보상금을 먼저 받아 생활을 유지하면서도 증액 소송을 진행할 수 있습니다. 이미 아무런 표시 없이 수령하셨더라도 개별 사정에 따라 달리 판단될 여지가 있으므로, 제소기간이 남아 있다면 지레 포기하지 마시고 검토를 받아 보시기 바랍니다.

또 하나, 이의신청이나 소송을 제기해도 사업의 진행과 토지의 수용은 정지되지 않습니다. 재결에서 정한 수용개시일이 지나면 소유권은 사업시행자에게 넘어가고 공사가 시작됩니다. 소송은 땅을 지키는 절차가 아니라 정당한 금액을 받아내는 절차라는 점을 전제로 전략을 세우셔야 합니다. 증액이 인정되면 그 차액에는 지연이자가 가산되므로 기다린 기간이 손해로만 남지는 않습니다.

자주 묻는 질문

협의에 응하지 않고 버티면 불이익이 있나요?

협의를 거부했다는 이유로 보상금이 깎이거나 제재를 받는 일은 없습니다. 협의가 성립되지 않으면 재결로 넘어갈 뿐이고, 재결 단계에서는 새로 감정평가가 이루어지므로 오히려 금액이 올라가는 경우가 많습니다. 가격시점도 재결 시점으로 이동합니다. 다만 수용 자체를 막을 수는 없고, 사업에 따라 협의에 응하는 경우의 별도 혜택을 제시하기도 하므로 증액 가능성과 그 혜택을 함께 놓고 판단하시는 것이 좋습니다.

감정평가사를 제가 직접 고를 수 있나요?

토지소유자에게는 감정평가법인등을 추천할 권리가 있습니다. 다만 개인이 단독으로 행사하는 것이 아니라 일정 비율 이상의 토지소유자 수와 토지면적의 동의가 필요하고, 보상계획 열람기간이 끝난 뒤 정해진 기간 안에 추천해야 합니다. 기간이 짧으므로 공고를 확인하는 즉시 인근 소유자들과 함께 동의서를 모으는 것이 현실적입니다. 이 절차를 놓치면 이후 단계에서 훨씬 많은 시간과 비용이 듭니다.

소송은 얼마나 걸리고 비용은 누가 부담하나요?

보상금증감청구소송은 법원 감정 절차가 들어가기 때문에 1심만으로도 상당한 기간이 소요되는 것이 보통입니다. 감정비용은 소송을 제기한 측이 먼저 예납하고, 최종적인 소송비용은 승패의 비율에 따라 나누어 부담합니다. 따라서 무조건 소송으로 가기보다 예상되는 증액분과 소요 기간·비용을 먼저 비교해 보고 결정하는 것이 합리적입니다.

수용된 뒤 사업이 취소되면 땅을 돌려받을 수 있나요?

환매권 제도가 있습니다. 협의취득일 또는 수용개시일부터 10년 이내에 사업의 폐지·변경이나 그 밖의 사유로 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우, 당시의 토지소유자나 그 포괄승계인은 필요 없게 된 때부터 10년 이내에 받은 보상금에 상당하는 금액을 지급하고 그 토지를 되찾을 수 있습니다. 취득 후 상당 기간 그 사업에 사용되지 않은 경우에 관한 별도의 규정도 있습니다. 요건과 기간 계산이 까다롭고 통지가 없어 시기를 놓치는 경우가 있으므로, 수용된 땅이 방치되어 있다면 등기부와 사업 진행 경과를 확인해 보실 필요가 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

수용 보상 사건에서 결과를 가르는 것은 수용을 막을 수 있느냐가 아니라, 감정평가서의 어느 칸을 어떤 근거로 흔들 수 있느냐입니다. 비교표준지를 바꾸고, 이용상황을 지목이 아닌 현황으로 인정받고, 해당 사업 때문에 걸린 용도지역 변경을 걷어내고, 그 밖의 요인 보정치를 인근 보상선례로 다시 세우는 작업은 총액만 들여다보아서는 드러나지 않습니다. 여기에 청구하지 않으면 지급되지 않는 잔여지·영업손실·주거이전비 항목까지 더하면, 처음 제시된 금액과 최종적으로 받게 되는 금액의 차이가 상당히 벌어지는 경우가 적지 않습니다.

다만 이 모든 다툼에는 기간이 걸려 있습니다. 조서에 대한 이의는 열람기간 안에, 감정평가법인등 추천은 공고 직후 짧은 기간 안에, 이의신청은 재결서를 받은 날부터 30일 안에, 소송은 90일 또는 60일 안에 해야 하며, 보상금을 받을 때 이의유보를 남기지 않으면 다툴 기회 자체가 사라질 수 있습니다. 보상계획 공고문이나 협의요청서를 받으셨다면 서명을 서두르기 전에, 이미 재결을 받으셨다면 남은 기간부터 확인하시기 바랍니다. 비슷한 상황으로 고민하고 계신다면 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다. 감정평가서와 토지이용계획, 조서 내용을 함께 검토하여 실제로 증액이 가능한 항목과 현실적인 대응 방향을 짚어 드리겠습니다.