빌린 돈을 다 갚았는데 지인·개인 채권자가 근저당 말소를 안 해 주거나 이자를 더 달라고 한다면 — 말소 판결이 난 사례와 남은 돈을 갚는 조건이 붙은 판결, '다른 빚도 있다'는 주장과 이자제한법 재계산

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 지인이나 개인 채권자에게 빌린 돈을 다 갚았는데도 채권자가 근저당권 말소를 거부하거나 이자를 더 내라고 한다면, 채무자는 근저당권설정등기 말소 소송으로 등기를 지울 수 있습니다. 다만 채권자가 주장하는 '다른 빚'이 실제로 그 근저당의 피담보채무인지, 갚은 돈을 이자제한법 한도로 다시 계산하면 남는 돈이 있는지에 따라 결론이 '바로 말소'와 '남은 돈을 먼저 갚는 조건으로 말소'로 갈리며, 대법원 2023. 11. 16. 선고 2023다266390 판결은 남은 돈이 있다는 이유만으로 청구를 기각하지 말고 그 액수를 확정해 변제를 조건으로 말소를 명하라고 했습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 22건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

은행이 아닌 사람에게 돈을 빌리면서 집이나 땅에 근저당을 잡혀 주는 일은 생각보다 흔합니다. 지인, 사업상 알게 된 사람, 소개받은 사채업자, 분양 잔금을 차용증으로 돌린 분양업자까지 채권자의 얼굴은 다양합니다. 문제는 다 갚은 뒤에 생깁니다. "아직 이자가 남았다", "그때 따로 빌려 간 돈도 있다", "말소는 정산이 끝나야 해 준다"는 말과 함께 등기가 그대로 남고, 그 사이 집을 팔거나 대출을 갈아타야 하는 일정은 계속 밀립니다. 많은 분이 '다 갚았으니 소송하면 당연히 이긴다'고 생각하시지만, 실제 판결을 보면 법원은 채무자가 낸 돈을 한 줄씩 다시 계산하고, 채권자가 내세우는 다른 채무가 정말 그 근저당으로 담보되는지를 따로 따집니다. 이 글은 말소가 바로 인정된 판결, 남은 돈을 갚는 조건으로 인정된 판결, 채무자가 진 부분이 있는 판결, 하급심의 기각이 대법원에서 뒤집힌 판결을 나란히 놓고 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

다 갚았는데 채권자가 말소를 안 해 주면 어떻게 합니까 — 근저당권설정등기 말소 소송을 제기하고, 판결이 확정되면 채무자가 혼자 말소등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 근저당권은 담보하는 채무가 소멸하면 함께 소멸하기 때문입니다(민법 제369조). 다만 법원이 계산해 보니 일부가 남아 있다면, 그 남은 돈을 먼저 갚는 조건으로 말소가 명해집니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다83694 판결).

채권자가 '따로 빌려 간 돈도 있다'고 하면 그 돈까지 갚아야 합니까 — 그 돈이 실제로 빌려준 돈이고, 그 근저당으로 담보하기로 한 채무라는 점이 증명되어야 합니다. 대법원 2025. 9. 4. 선고 2024다306721 판결은 근저당의 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었다는 점은 그 존재를 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 했고, 서울동부지방법원 2018. 6. 22. 선고 2017가단8792 판결은 채권자가 내세운 추가 채권을 모두 배척하고 말소를 명했습니다. 반대로 결산기를 정하지 않은 근저당이라면 나중에 새로 빌린 돈도 담보될 수 있으므로(대전지방법원 2021. 3. 24. 선고 2019가합103229 판결) 계약서 문구와 거래 경위를 함께 봐야 합니다.

이자를 더 내라는 요구에 응해야 합니까 — 이자 약정이 이자제한법의 최고이자율을 넘었다면 넘는 부분은 무효이고, 이미 낸 초과 이자는 원금에 충당됩니다(이자제한법 제2조 제3항·제4항). 창원지방법원 2021. 10. 15. 선고 2020나61550 판결은 연 36% 약정을 연 25%로 다시 계산해, 채권자가 8,176만여 원이 남았다고 주장한 빚을 36만여 원으로 줄였습니다. 다만 등록 대부업자에게 빌린 돈은 대부업법의 한도가 적용되므로 계산 기준이 달라집니다.

근저당은 빚이 사라지면 함께 사라지지만, 계산은 채무자 몫입니다

첫째, 근저당의 구조입니다. 민법 제357조 제1항은 근저당권을 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정하는 저당권으로 정하고, 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 않는다고 합니다. 등기부에 적힌 '채권최고액'은 빌린 돈이 아니라 담보의 한도입니다. 그래서 한 번 빌리고 갚는 거래였는지, 계속 빌리고 갚기로 한 거래였는지에 따라 '다 갚았다'는 말의 의미가 달라집니다. 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결은 결산기나 존속기간을 정하지 않은 근저당이라면 설정자가 언제든 해지 의사표시를 해 피담보채무를 확정시킬 수 있고, 담보되는 채권이 전부 소멸하고 더 거래할 의사가 없다면 결산기 전이라도 해지하고 말소를 구할 수 있다고 했습니다.

둘째, 누가 갚느냐에 따라 갚아야 할 범위가 다릅니다. 내 집에 내 빚으로 근저당을 잡힌 채무자 겸 설정자는 채권최고액을 넘더라도 채무 전액을 갚아야 말소를 구할 수 있습니다(대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결). 반면 남의 빚에 내 부동산을 담보로 내준 물상보증인은 채권최고액만 갚으면 말소를 청구할 수 있고(대법원 1974. 12. 10. 선고 74다998 판결), 근저당이 붙은 부동산을 산 사람도 확정된 피담보채무를 채권최고액 범위에서 갚고 소멸을 청구할 수 있습니다(민법 제364조, 대법원 2002다7176 판결). 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다88507 판결은 채무자 겸 설정자가 채권최고액 11억 원을 넘는 13억 원을 공탁했더라도 피담보채무 전액이 아니라면 적법한 변제공탁이 될 수 없다고 했습니다.

셋째, 순서입니다. 돈을 갚는 것이 먼저이고 말소는 그다음입니다. 대법원 1969. 9. 30. 선고 69다1173 판결은 이 점을 분명히 했습니다.

"소비대차 계약에 있어서 채무의 담보목적으로 저당권 설정등기를 경료한 경우에 채무자의 채무변제는 저당권설정등기 말소등기에 앞서는 선행의무이며 채무의 변제와 동시이행 관계에 있는 것이 아니다." — 대법원 69다1173

그래서 "말소 서류를 주면 그때 남은 돈을 주겠다"는 식의 동시이행 요구는 법원에서 받아들여지지 않습니다. 수원지방법원 성남지원 2017. 6. 28. 선고 2016가단20335 판결도 동시이행을 구한 채무자의 청구를 선이행 조건부 말소로 바꾸어 인용했습니다. 결국 이 소송의 승패는 '얼마를 언제 갚았고, 그 돈이 무엇에 충당되었는지'를 채무자가 기록으로 보여 줄 수 있느냐에서 갈립니다.

첫 번째 사례 — "다른 돈도 빌려 갔다"는 주장이 증거 없이 무너졌습니다

서울동부지방법원 2017가단8792 판결의 사건입니다. A씨 소유의 서울 광진구 대지에 2010. 12. 28. 채권최고액 5,500만 원, 채무자 A씨, 근저당권자 B씨인 근저당이 설정되었습니다. A씨는 남편이 B씨의 남편에게서 2,400만 원을 빌리며 담보로 잡힌 것이고, 2013년 5월과 6월 두 차례에 걸쳐 2,400만 원 전액을 B씨 앞으로 변제공탁했다며 말소를 구했습니다.

B씨는 그 밖에도 수표로 건넨 3,100만 원, 현금으로 준 뒤 A씨 동생 명의 약속어음공정증서를 받은 4,900만 원, 학교법인 채무에 대한 A씨의 보증채무가 모두 이 근저당으로 담보된다고 맞섰습니다. 법원은 근저당권 성립 당시 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었다는 증명책임은 그 존재를 주장하는 쪽에 있다고 전제했습니다. B씨가 낸 각서와 영수증의 A씨 인영은 남편이 찍은 것으로 보였고 A씨가 남편에게 대리권을 준 증거가 없었습니다. 수표 발행 사실은 인정되었지만 A씨에게 대여했다는 증거는 부족했고, 약속어음은 동생 명의라 A씨의 채무를 증명하지 못했으며, 10년 전 상환이행각서의 A씨 인영은 인감과 다르다는 감정 결과가 나왔습니다. B씨가 앞서 A씨를 상대로 낸 5,500만 원, 1억 5,000만 원 대여금 소송도 모두 패소로 확정된 상태였습니다. 법원은 인정되는 피담보채권 2,400만 원이 공탁으로 소멸했다며 말소를 명했고, 항소심(서울동부지방법원 2018나26200)도 항소를 기각해 판결이 확정되었습니다.

이 법리는 최근에도 그대로입니다. 대법원 2024다306721 판결은 근저당의 피담보채권이 존재하지 않는다는 것이 확정되면 등기를 말소해야 하고, 피담보채권을 성립시키는 법률행위가 있었다는 점은 그 존재를 주장하는 측이 증명해야 한다고 판시했습니다. 채권자가 말로 '다른 빚'을 늘어놓는 것만으로는 등기를 붙잡아 둘 수 없다는 뜻입니다.

두 번째 사례 — 연 36% 이자를 25%로 다시 계산하니 남은 돈은 36만 원이었습니다

창원지방법원 2020나61550 판결의 사건입니다. A회사는 2016. 9. 20. 개인 B씨로부터 1억 원을 연 36%, 변제기 2017. 1. 20.로 빌리는 차용증을 쓰고, 회사 부동산에 채권최고액 1억 5,000만 원의 근저당을 설정해 주었습니다. 돈을 받자마자 선이자 명목으로 400만 원(수수료 100만 원 포함)을 B씨가 지정한 계좌로 보냈고, 이후 2019년 8월까지 약 3년간 1억 3,120만 원을 보냈습니다. A회사는 이자를 이자제한법 한도인 연 25%로 다시 계산해 남은 3,335,780원을 공탁하고 말소를 구했습니다.

B씨 측은 세 가지를 주장했습니다. 실제 채권자는 등록 대부업자인 남편이므로 대부업법의 연 27.9%를 적용해야 하고, 회사 실질 대표가 따로 빌린 3,000만 원도 담보되며, 남은 채무는 8,176만여 원이라는 것이었습니다. 법원은 근저당권자와 송금 명의가 모두 B씨이고 차용증과 근저당 서류도 B씨 앞으로 되어 있어 채권자는 B씨라고 보았습니다. 대부업자 아닌 B씨에게는 이자제한법이 적용되었습니다. 3,000만 원은 회사가 아니라 대표 개인 계좌로 송금되었고 회사 명의 차용증도 없어 피담보채무에서 빠졌으며, 회사가 보낸 돈 전부가 1억 원 채무에 충당되었습니다. 선이자 400만 원 중 실제 받은 9,600만 원에 대한 한 달 치 연 25% 이자를 넘는 2,027,398원은 원금에 충당되었습니다. 그렇게 계산한 남은 원금은 3,488,270원이었고, 공탁액은 이자를 더한 채무액보다 360,352원 적었습니다.

법원은 360,352원과 연 25% 지연손해금을 지급받은 다음 말소하라고 명했고, 이 판결은 확정되었습니다. 덧붙여 B씨의 남편 등은 같은 대여에 관해 대부업법위반으로 기소되어 유죄판결을 받은 사실이 판결문에 나옵니다. 채권자가 부른 숫자와 법원이 계산한 숫자의 차이가 8,000만 원이 넘었던 사건입니다.

세 번째 사례 — 차용증 없이 건넨 수표는 빌린 돈이 아니었지만, 영수증 한 장은 그대로 인정됐습니다

수원지방법원 성남지원 2016가단20335 판결과 그 항소심인 수원지방법원 2018. 7. 5. 선고 2017나69106 판결의 사건입니다. 2012. 9. 19. A씨 소유 성남 분당 임야에 채권최고액 7,500만 원의 근저당이 B씨 앞으로 설정되었고, B씨는 2016년 임의경매를 신청했습니다. A씨는 강제집행정지결정을 받아 경매를 멈추고, 빌린 돈은 B씨의 아들 계좌에서 받은 1,885만 원뿐이며 2,500만 원을 보내 다 갚았다고 주장했습니다. B씨는 5,600만 원을 빌려주었고 5,491만여 원이 남았다고 했습니다.

법원은 양쪽 주장을 하나씩 잘랐습니다. 2012년 4월 B씨의 남편이 건넨 2,000만 원 수표는 차용증도 변제기도 이자 약정도 없고 4년 넘게 갚으라는 독촉도 없었으므로, 빌려준 돈이 아니라 부동산 동업의 투자금으로 보았습니다. 100만 원 송금과 수표 500만 원도 같은 이유로 배척했습니다. 반면 A씨가 '정히 영수하였습니다'라고 써 준 1,000만 원 영수증은 달랐습니다. 항소심은 돈을 받기도 전에 영수증부터 써 주는 것은 거래 관행상 매우 이례적이고, A씨가 나중에 금액을 고쳐 달라고 한 흔적도 없다며 1,000만 원 차용을 인정했습니다. 그 결과 빌린 돈은 2,885만 원(약정 이자 월 1.5%, 지연이자 월 2.5%)이 되었습니다.

A씨가 실제로 보낸 2,530만 원을 이자·지연손해금·원금 순서로 충당하자 원금 14,046,281원과 지연손해금이 남았습니다. 항소심은 15,170,938원과 그중 원금에 대한 연 30% 지연손해금을 지급받은 다음 말소하라고 명했고, 감정평가 보수 500만 원으로 상계하겠다는 A씨의 주장은 증거 부족으로 배척했습니다. 이 판결은 대법원 2018다255495 상고기각으로 확정되었습니다. 채권자의 과장된 청구를 깎아 낸 것도, 채무자의 '다 갚았다'는 주장이 무너진 것도 모두 서류 한 장 단위에서 결정되었습니다.

네 번째 사례 — 현금으로 갚았다는 돈은 영수증이 없어 빠졌고, 다 갚은 근저당은 새 빚에 다시 쓰였습니다

대전지방법원 2019가합103229 판결의 사건입니다. A씨 소유 부동산들에 개인 채권자 세 사람 명의로 근저당 네 건(채권최고액 1억 3,000만 원, 2억 원, 1억 2,000만 원, 2억 원)이 설정되었습니다. A씨는 모두 갚았다며 네 건의 말소를 구했지만, 결과는 어느 것도 '바로 말소'가 아니었습니다.

B씨 명의 근저당은 2018. 3. 14. 1억 원을 연 24%로 빌리며 설정된 것이었고, A씨는 이자 600만 원과 원금 1억 원을 갚았습니다. 여기까지면 말소 사유입니다. 그런데 A씨는 2018. 11. 21. B씨에게서 다시 1억 원을 빌리며 차용증 채무자 서명란 옆에 "2018. 3. 14. 설정한 걸로 대체함"이라고 적었습니다. 법원은 이를 피담보채무가 소멸한 근저당을 새 채무에 다시 쓰기로 한 유용 합의로 보았고, 결산기를 정하지 않았으므로 2019년 2월에 빌린 5,000만 원도 같은 근저당으로 담보된다고 했습니다. 다만 5,000만 원에는 이자 약정과 변제기가 없었고 이행청구도 없었으므로 이자나 지연손해금은 붙지 않았습니다. 저당권등기 유용 합의의 효력은 대법원 1998. 3. 24. 선고 97다56242 판결이 정리한 법리입니다.

C씨 명의 근저당 두 건에서는 변제 증명이 문제였습니다. A씨는 여러 차례 수표와 현금을 섞어 갚았다고 했지만, 법원은 C씨가 은행에 지급 제시한 수표만 변제로 인정했습니다. 현금 300만 원, 800만 원, 900만 원은 C씨가 받았다고 볼 영수증이나 현금보관증이 없다는 이유로 모두 빠졌고, 다른 사람이 지급 제시한 수표도 인정되지 않았습니다. 도박 빚이라 무효라는 A씨의 주장도 도박 혐의가 증거불충분 불기소로 끝난 탓에 받아들여지지 않았습니다. 결국 A씨는 세 채권자에게 각각 1억 5,491만여 원, 1억 6,263만여 원, 5,956만여 원과 연 20~24%의 이자를 먼저 갚아야 말소를 받을 수 있게 되었습니다. 이 사건은 항소심(대전고등법원 2021나11594)에서 화해권고결정으로 끝났습니다.

다섯 번째 사례 — 근저당은 지웠지만 3억 6천만 원 지연이자는 남았습니다

수원지방법원 안양지원 2026. 6. 12. 선고 2025가단102635 판결의 사건입니다. A씨는 집을 분양받으며 잔금 4억 1,500만 원을 연 15% 차용증으로 돌리고 채권최고액 4억 9,800만 원의 근저당을 설정해 주었습니다. 5년 동안 7,600만 원만 갚은 상태에서 2024. 2. 5. 분양자 측과 확인서를 썼습니다. 6월 30일까지 3억 3,900만 원을 내면 완불로 처리해 근저당과 가등기를 말소하고, 그때까지 생긴 지연이자 3억 6,525만 원은 "경제적 상황을 고려하여 독촉하지 않는다"는 내용이었습니다.

A씨는 6월 19일 3억 4,000만 원을 보냈고 "설정된 근저당권을 말소하기로 하며 위 금액을 정히 영수함, 원금 외 이자 명목으로 일천일백만원을 별도 영수함"이라는 영수증까지 받았습니다. 그런데 그 1,100만 원 중 1,000만 원을 가상화폐로 주기로 했다가, 채권자 측이 그 코인이 가치가 없다며 수령을 거절하고 말소를 미뤘습니다. 법원은 확인서대로 3억 3,900만 원이 지급되었으므로 근저당을 말소하라고 했습니다. 지연이자까지 받은 뒤에 말소하기로 다시 합의했다거나 지연이자도 피담보채무라는 증거는 부족했습니다.

그러나 반소에서는 결론이 달랐습니다. 법원은 '독촉하지 않는다'는 문구를 지연이자의 면제로 보지 않았습니다. A씨가 카톡으로 '원금과 지연이자의 영수증'을 준비하라고 했던 점, 영수증에 '원금 외 이자 명목'이 적힌 점 등을 들어 A씨에게 3억 6,425만 원과 지연손해금을 지급하라고 했습니다. 근저당은 사라졌지만 돈 채무는 남은 것입니다(이 판결의 확정 여부는 확인되지 않았습니다). 말소 약속과 이자 포기 약속은 별개이고, 합의서의 한 문장이 수억 원을 가를 수 있다는 점을 보여 줍니다.

여섯 번째 사례 — '아직 다 못 갚았다'며 기각한 판결이 대법원에서 뒤집혔습니다

부산지방법원 2022. 8. 11. 선고 2021가단320685 판결의 사건입니다. A씨는 2013. 10. 2. 등록 대부업자 B씨에게서 1,800만 원을 월 3%로 빌리고 채권최고액 2,700만 원의 근저당을 설정해 주었으며, 이후 이율은 월 2.8%로 바뀌었습니다. A씨는 B씨가 대부업자인 줄 몰랐으니 이자제한법을 적용해야 하고, 그렇게 계산하면 그동안 낸 3,697만 6,000원으로 이미 다 갚았다고 주장했습니다. 1심은 함께 작성된 공정증서에 B씨의 대부업 등록증이 붙어 있었고, 대출을 요청한 A씨의 어머니가 대부 중개 일을 하던 사람이었다는 점에서 A씨가 대부업자임을 알았다고 보았고, 약정 이율은 당시 대부업법 한도 안이며, 낸 돈이 약정 이자 4,932만 원에도 못 미친다며 청구를 기각했습니다. 항소심(부산지방법원 2023. 7. 19. 선고 2022나61373 판결)도 같았습니다.

대법원 2023다266390 판결은 이를 파기했습니다. A씨는 1,800만 원 가운데 수수료·근저당 설정비용과 다른 매매잔금을 B씨가 직접 지급하고 남은 95만 원만 송금받았다고 주장했고, B씨가 낸 증거로도 송금액은 1,640만 원에 불과했습니다. 대법원은 이 차액이 대부업법상 선이자일 수 있으므로 실제 받은 돈을 원금으로 다시 계산해야 하고, 그래도 남는 돈이 있다면 청구를 기각할 것이 아니라 잔존채무를 확정해 그 변제를 조건으로 말소를 명해야 한다고 했습니다.

"피담보채무가 전액 변제되지 않았다는 이유만으로 원고의 청구를 기각할 것이 아니라 근저당권설정등기의 피담보채무 중 잔존원금 및 지연손해금의 액수를 심리·확정한 후 그 변제를 조건으로 근저당권설정등기의 말소를 명하여야 한다." — 대법원 2023다266390

개인 사이의 차용에서도 같습니다. 대법원 2024. 11. 28. 선고 2024다271825 판결의 A씨는 개인 B씨에게서 2017년 7월과 8월 5,000만 원씩을 빌리며 근저당 두 건과 지상권을 설정해 주었고, 4,500만 원을 갚아 그중 한 건은 말소받았습니다. 나머지도 다 갚았다는 주장은 인정되지 않았지만, 대법원은 원심이 남은 채무액을 확정하지 않고 청구를 단순히 기각한 것은 잘못이라며 파기했습니다. 채무자가 '다 갚았다'는 주장에서 지더라도 소송은 남은 액수를 확정하는 절차로 이어진다는 뜻입니다.

이자를 더 달라는 요구 — 이자제한법과 대부업법으로 다시 계산합니다

개인 간 금전대차의 이자 상한은 이자제한법 제2조 제1항에 따라 대통령령으로 정하고, 현재는 연 20%입니다(2021. 7. 7. 시행된 최고이자율 규정). 최고이자율은 약정한 때를 기준으로 하므로(같은 조 제2항), 앞의 창원 사건처럼 2016년 계약이면 당시 한도인 연 25%로 계산합니다. 한도를 넘는 약정은 그 부분이 무효이고(제3항), 이미 낸 초과 이자는 원본에 충당되며 원본이 소멸하면 반환을 청구할 수 있습니다(제4항). 선이자를 떼고 줬다면 실제 받은 돈을 원본으로 계산하고(제3조), 수수료·공제금 등 명목이 무엇이든 금전대차와 관련해 채권자가 받은 것은 이자로 봅니다(제4조). 최고이자율을 넘겨 이자를 받은 채권자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(제8조).

채권자가 등록 대부업자라면 이자제한법 대신 대부업법이 적용됩니다(이자제한법 제7조). 반대로 등록하지 않고 사실상 대부업을 하는 '불법사금융업자'라면 2025년 개정된 대부업법 제11조 제1항에 따라 그 대부계약의 이자 약정 자체가 무효이고 이자를 받을 수 없습니다(제2조 제7호). 지인 한 명에게 한 번 빌려준 돈과, 여러 사람에게 반복해서 돈을 빌려주는 사람의 돈은 계산 기준부터 다를 수 있습니다.

채무를 확인하는 서류에 서명했다고 끝나는 것도 아닙니다. 광주고등법원(전주) 2020. 5. 7. 선고 2019나12591 판결은 채무자가 '미변제 원금 6억 원'을 확인하는 사실확인서를 써 주었더라도, 제한이율 범위에서 정산하지 않은 채 그 서류만으로 원금을 확정할 수 없다고 했습니다. 제한이율을 넘는 이자를 원금으로 바꾸는 준소비대차나 경개도 그 초과 부분은 효력이 없다는 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다17046 판결과 같은 취지입니다. 같은 판결은 4억 원을 빌려주고 6개월 뒤 7억 원을 받기로 한 개인 대주들이 실제로 연 96%, 115%의 이자를 받은 부분을 불법행위로 보고, 거래를 주선하며 수수료를 챙긴 사람에게 공동 배상책임을 지웠습니다(채무자도 스스로 고금리 거래에 응했다는 이유로 책임은 50%로 제한). 대법원 2021. 2. 25. 선고 2020다230239 판결은 이를 유지하면서, 최고이자율을 넘는 이자를 받아 원본에 충당하고도 남는 초과 지급액은 손해이고 가담자도 연대책임을 진다고 판시했습니다.

반면 이자 약정 자체를 증명하지 못하면 이자는 붙지 않습니다. 앞의 대전 사건에서 이자와 변제기를 정하지 않은 5,000만 원에는 이행청구 전까지 이자도 지연손해금도 인정되지 않았습니다. 다만 다섯 번째 사례처럼 지연이자를 명시한 합의서가 있다면, 근저당이 말소되더라도 그 이자는 별도로 청구될 수 있습니다.

채권자가 돈을 받지 않으면 — 변제공탁은 조건 없이, 전액으로

남은 돈을 갚으려 해도 채권자가 "이자까지 다 가져와야 받겠다"며 수령을 거절하면 변제공탁을 할 수 있습니다(민법 제487조). 채권자의 태도로 보아 이행을 제공해도 거절할 것이 명백하면 먼저 제공하지 않고 바로 공탁할 수 있다는 것이 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결입니다. 첫 번째 사례의 A씨와 두 번째 사례의 A회사도 공탁으로 사건의 방향을 바꿨습니다.

그러나 공탁에는 함정이 세 가지 있습니다. 첫째, 일부 공탁은 원칙적으로 그 부분조차 효력이 없습니다(대법원 98다17046 판결). 창원 사건은 부족액이 36만 원으로 근소해 신의칙상 유효로 본 예외입니다. 둘째, 채무자 겸 설정자가 채권최고액만 공탁하면 부족합니다(대법원 2010다88507 판결). 셋째, 공탁하면서 '말소 서류 교부'를 반대급부 조건으로 달면 변제의 효력이 생기지 않습니다(대법원 69다1173 판결). 계산이 다투어지는 사건에서는 공탁 금액과 공탁 원인을 소송 전략과 함께 정해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

소송을 생각하기 전에, 지금 손에 있는 자료로 다음 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

1. 등기사항전부증명서를 오늘 발급합니다. 을구에서 근저당권자 이름, 채무자 이름, 채권최고액, 설정일을 확인합니다. 근저당권자와 실제 돈을 보낸 사람이 다르거나, 채무자가 내가 아닌 가족·회사로 되어 있다면 그 자체가 쟁점입니다(창원지방법원 2020나61550, 서울동부지방법원 2017가단8792).

2. 근저당권설정계약서의 '담보할 채무' 문구를 봅니다. 특정 차용금만 적혀 있는지, '현재 및 장래 부담할 모든 채무'처럼 포괄적으로 적혀 있는지에 따라 채권자가 내세우는 다른 빚이 담보되는지가 갈립니다. 다만 인쇄된 포괄 문구는 예문으로 보아 구속력을 배제한 판결도 있습니다(대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다22565 판결).

3. 받은 돈을 실제 입금액 기준으로 적습니다. 차용증 금액이 아니라 내 통장에 들어온 금액입니다. 선이자·수수료·설정비를 떼고 받았다면 그 차액이 이자로 계산될 수 있습니다(대법원 2023다266390).

4. 갚은 돈을 날짜별로 모두 뽑습니다. 계좌이체 내역, 수표 번호, 현금을 줬다면 영수증이나 메시지를 하나로 모읍니다. 현금 변제는 영수증이 없으면 빠질 수 있습니다(대전지방법원 2019가합103229).

5. 약정 당시의 최고이자율로 다시 계산합니다. 2021. 7. 7. 이후 약정이면 연 20%, 그 전이면 약정 당시 한도를 적용하고, 낸 돈을 비용·이자·원본 순서로 충당합니다(민법 제479조).

6. 채권자가 말하는 '다른 빚'을 하나씩 대조합니다. 차용증, 송금 내역, 변제기·이자 약정, 독촉 여부가 있는지 봅니다. 셋 다 없다면 투자금이나 다른 거래로 볼 여지가 있습니다(수원지방법원 성남지원 2016가단20335).

말소를 거부당한 날부터 할 일

• 당일 — 채권자에게 받은 문자·카톡을 캡처하고, 통화는 날짜와 내용을 메모합니다. "정산이 끝나야 해 준다", "따로 빌린 돈이 있다"는 말이 나왔다면 어느 돈을 말하는지 서면으로 특정해 달라고 요청합니다. 이 단계에서 '남은 이자가 얼마인지 알려 주면 보내겠다'는 식으로 금액을 먼저 인정하는 문장은 피하십시오.

• 1주 안 — 위의 점검 순서대로 계산표를 만들고, 말소를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 영수증과 차용증 원본 반환도 함께 요구합니다(민법 제474조, 제475조).

• 2주 안 — 채권자가 돈을 받지 않거나 연락을 끊으면 남은 금액이 있는지에 따라 변제공탁 여부를 정합니다. 경매가 이미 신청되었다면 강제집행정지 신청을 함께 검토합니다(세 번째 사례의 A씨는 정지결정을 받고 소송을 진행했습니다).

• 1개월 안 — 근저당권설정등기 말소 소송을 제기합니다. 남은 돈이 있다고 판단될 경우를 대비해 잔존채무 변제를 조건으로 한 말소도 구하는 취지가 드러나게 청구를 구성합니다(대법원 2024다271825).

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들에서 채무자가 이긴 부분에는 언제나 기록이 있었습니다. 첫 번째 사례에는 2,400만 원 공탁서와 인영 감정 결과가, 두 번째 사례에는 3년 치 송금 내역이 있었습니다. 진 부분에는 기록이 없었습니다. 네 번째 사례의 현금 2,000만 원은 영수증이 없어 빠졌고, 세 번째 사례의 채무자는 자신이 써 준 1,000만 원 영수증을 끝내 뒤집지 못했습니다. 다섯 번째 사례에서는 채무자 자신이 보낸 카톡 한 줄이 지연이자 3억 6천만 원을 인정하는 근거가 되었습니다. 개인 간 거래일수록 현금보다 계좌로, 말보다 문자로, 합의는 '무엇을 면제하는지'까지 적은 서면으로 남겨야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

빌린 돈이 한 번에 오가고, 이자 약정이 법정 한도 안이며, 모두 계좌로 갚았다면 내용증명과 공탁만으로 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 채권자가 '다른 빚'을 주장하거나, 선이자·수수료를 떼고 받았거나, 여러 번 나누어 빌리고 갚아 충당 순서가 얽혀 있거나, 이미 경매가 신청된 사건은 다릅니다. 앞의 판결들에서 같은 송금 내역이 계산 방법에 따라 '완제'가 되기도 하고 '1억 원 넘게 남은 빚'이 되기도 했습니다.

특히 이자제한법과 대부업법 중 무엇이 적용되는지, 채권자가 미등록 대부업자인지는 계산 기준을 통째로 바꿉니다. 채권자가 최고이자율을 넘는 이자를 받았다면 형사 고소와 손해배상까지 함께 검토할 수 있지만, 협상 국면에서 이를 어떻게 쓸지는 신중하게 정해야 합니다.

말소 판결을 받은 뒤 남는 것

판결이 확정되면 채권자의 협조 없이 채무자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 남은 돈을 갚는 조건이 붙은 판결이라면, 그 돈을 갚은 사실을 증명해 집행문을 받은 때에 말소에 필요한 채권자의 의사표시가 있는 것으로 보므로 그 절차를 한 번 더 거쳐야 합니다(민사집행법 제263조 제2항). 또 다섯 번째 사례처럼 근저당과 별개로 지연이자나 다른 채권이 반소로 인정될 수 있고, 반대로 초과 지급한 이자가 있다면 부당이득반환이나 손해배상으로 돌려받을 길이 열립니다(광주고등법원(전주) 2019나12591, 대법원 2020다230239). 말소 판결 하나로 모든 정산이 끝나는 것은 아니므로, 소송 단계에서 돈 문제 전체를 함께 정리하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

빌린 돈을 다 갚았는데 지인이 근저당 말소를 안 해 주면 소송으로 지울 수 있습니까?

네, 근저당권설정등기 말소 소송으로 지울 수 있습니다. 담보하는 채무가 소멸하면 근저당도 소멸하므로(민법 제369조) 말소 판결을 받아 단독으로 등기를 신청하면 됩니다. 다만 법원 계산상 남은 돈이 있으면 그 돈을 먼저 갚는 조건으로 말소가 명해집니다(대법원 2023다266390).

채권자가 근저당 말소 전에 '따로 빌려 간 돈'까지 갚으라고 하면 따라야 합니까?

그 돈이 실제 대여금이고 그 근저당으로 담보하기로 한 채무라는 점이 증명되기 전까지는 따를 의무가 없습니다. 증명책임은 그 채권의 존재를 주장하는 채권자에게 있습니다(대법원 2024다306721, 서울동부지방법원 2017가단8792). 다만 결산기를 정하지 않은 근저당이거나 같은 근저당을 새 빚에 쓰기로 합의했다면 담보될 수 있습니다(대전지방법원 2019가합103229).

개인에게 빌린 돈에 연 30% 넘는 이자를 냈다면 근저당 말소 소송에서 다시 계산됩니까?

네, 약정 당시의 이자제한법 최고이자율을 넘는 부분은 무효이고 이미 낸 초과 이자는 원금에 충당되어 다시 계산됩니다(이자제한법 제2조 제3항·제4항). 창원지방법원 2020나61550 판결은 연 36%를 25%로 다시 계산해 남은 채무를 36만여 원으로 확정했습니다. 다만 등록 대부업자에게 빌렸다면 대부업법 한도가 적용됩니다.

근저당 말소 서류를 주면 남은 돈을 주겠다고 동시이행을 요구할 수 있습니까?

아니요, 피담보채무 변제가 먼저이고 말소는 그다음입니다(대법원 69다1173). 말소 서류 교부를 조건으로 한 공탁은 변제의 효력이 없습니다. 다만 소송에서 동시이행을 구했더라도 법원은 선이행 조건부 말소로 바꾸어 인용할 수 있습니다(수원지방법원 성남지원 2016가단20335).

현금으로 갚은 돈은 영수증이 없으면 근저당 말소 소송에서 인정되지 않습니까?

경우에 따라 다르지만, 영수증이나 현금보관증이 없으면 인정받기 어렵습니다. 대전지방법원 2019가합103229 판결은 현금 변제 주장을 모두 배척하고 채권자가 실제 지급 제시한 수표만 변제로 인정했습니다. 출금 내역, 전달 직후의 문자, 동석자 진술 등 정황 자료를 최대한 모아야 합니다.

근저당 말소에 합의하면서 '이자는 독촉하지 않는다'고 적었다면 이자 채무도 없어집니까?

그렇지 않을 수 있습니다. 수원지방법원 안양지원 2025가단102635 판결은 '독촉하지 않는다'는 문구를 면제로 보지 않고, 근저당은 말소하되 지연이자 3억 6,425만 원은 따로 지급하라고 했습니다. 이자를 포기받으려면 '면제한다', '더 청구하지 않는다'처럼 명확히 적어야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2023. 11. 16. 선고 2023다266390 판결 — 선이자 공제 시 실제 수령액 기준 재계산, 잔존채무 확정 후 변제 조건 말소 (원심 부산지방법원 2023. 7. 19. 선고 2022나61373 판결 파기, 1심 부산지방법원 2022. 8. 11. 선고 2021가단320685 판결)

• 대법원 2024. 11. 28. 선고 2024다271825 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다83694 판결 — 잔존채무가 있으면 단순 기각이 아니라 변제 조건부 말소 (각 원심 파기)

• 대법원 2025. 9. 4. 선고 2024다306721 판결 — 피담보채권 성립 법률행위의 증명책임은 존재를 주장하는 측

• 대법원 1969. 9. 30. 선고 69다1173 판결 — 채무 변제는 말소에 앞서는 선행의무, 조건부 공탁의 효력 부정

• 대법원 2001. 10. 12. 선고 2000다59081 판결, 대법원 1974. 12. 10. 선고 74다998 판결, 대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다88507 판결 — 채무자 겸 설정자는 채무 전액, 물상보증인은 채권최고액까지

• 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결 — 근저당 피담보채무의 확정과 해지, 제3취득자의 소멸청구

• 대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다22565 판결 — 포괄 근저당 문구의 예문 해석

• 대법원 1998. 3. 24. 선고 97다56242 판결 — 저당권등기 유용 합의의 효력

• 대법원 1998. 10. 13. 선고 98다17046 판결 — 일부 공탁의 효력 부정, 제한초과 이자의 준소비대차·경개 무효

• 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결 — 수령거절이 명백하면 이행제공 없이 변제공탁 가능

• 대법원 2021. 2. 25. 선고 2020다230239 판결, 광주고등법원(전주) 2020. 5. 7. 선고 2019나12591 판결 — 최고이자율 초과 이자 수령의 불법행위와 가담자 연대책임, 채무확인서만으로 원금 확정 불가 (상고기각으로 유지)

• 서울동부지방법원 2018. 6. 22. 선고 2017가단8792 판결 — 추가 피담보채권 주장 배척, 공탁으로 소멸, 말소 인용 (항소심 서울동부지방법원 2018나26200 항소기각, 확정)

• 창원지방법원 2021. 10. 15. 선고 2020나61550 판결 — 연 36%를 이자제한법 25%로 재계산, 대표 개인 차용금 제외, 잔존 360,352원 변제 조건 말소 (1심 창원지방법원 진주지원 2019가단38082, 확정)

• 수원지방법원 성남지원 2017. 6. 28. 선고 2016가단20335 판결, 수원지방법원 2018. 7. 5. 선고 2017나69106 판결 — 차용증 없는 수표는 투자금, 영수증 1,000만 원은 차용 인정, 잔존채무 변제 조건 말소 (대법원 2018다255495 상고기각으로 확정)

• 대전지방법원 2021. 3. 24. 선고 2019가합103229 판결 — 등기 유용 합의, 결산기 없는 근저당의 추가 차용금 담보, 영수증 없는 현금 변제 불인정 (항소심 대전고등법원 2021나11594 화해권고결정으로 종결)

• 수원지방법원 안양지원 2026. 6. 12. 선고 2025가단102635 판결 — 확인서에 따른 지급으로 말소 인용, '독촉하지 않는다'는 면제 아님, 지연이자 반소 인용 (확정 여부 미확인)

• 법령 — 민법 제357조, 제364조, 제369조, 제474조, 제475조, 제479조, 제487조; 이자제한법 제2조, 제3조, 제4조, 제7조, 제8조; 대부업 등의 등록 및 금융이용자 보호에 관한 법률 제2조 제7호, 제11조; 부동산등기법 제23조; 민사집행법 제263조 (2026년 10월 10일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 등기사항전부증명서로 근저당권자·채무자·채권최고액·설정일을 확인하고, 경매 신청 여부와 집을 팔거나 대출을 갈아타야 하는 일정부터 묻습니다. 그다음 차용증과 근저당권설정계약서에서 담보할 채무의 문구, 이자와 지연이자 약정, 변제기를 확인하고, 실제로 받은 돈과 갚은 돈을 통장 기준으로 날짜별로 맞춥니다. 채권자가 개인인지, 등록 대부업자인지, 여러 사람에게 반복해서 돈을 빌려주는 사람인지도 이 단계에서 가립니다. 채권자가 내세우는 다른 빚이 있다면 그 돈이 언제 어떤 방식으로 오갔는지, 차용증과 독촉 기록이 있는지를 따로 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 범위와 계산의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 범위입니다. 이 근저당이 무엇을 담보하는지부터 좁힙니다. 근저당권자와 실제 대주가 같은지, 채무자가 본인인지 가족이나 회사인지, 계약서의 담보 문구가 특정 채무인지 포괄 문구인지, 결산기가 정해졌는지를 확인하고, 채권자가 주장하는 추가 채권은 그 존재와 피담보채무 편입을 채권자가 증명하도록 다툽니다. 다 갚은 뒤라면 해지 의사표시로 피담보채무를 확정시켜 이후 거래가 끼어들 여지를 막습니다. 둘째, 계산입니다. 실제 수령액을 원금으로 삼아 선이자·수수료를 이자로 돌리고, 약정 당시의 최고이자율을 적용해 낸 돈을 비용·이자·원금 순서로 한 줄씩 충당한 계산표를 만듭니다. 그 결과 완제라면 바로 말소를, 남은 돈이 있다면 그 금액을 특정해 변제 조건부 말소를 함께 구하고, 채권자가 돈을 받지 않으면 조건 없는 변제공탁으로 지연손해금이 더 쌓이는 것을 막습니다. 초과 지급한 이자가 원금을 넘었다면 부당이득반환이나 손해배상까지 같은 소송에서 정리합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 숫자와 서류 한 장으로 결론이 갈립니다. 같은 3년 치 송금 내역이 연 36%로 계산하면 8,000만 원 넘는 빚이 남고, 연 25%로 계산하면 36만 원이 남았습니다. 다 갚은 근저당도 차용증 옆에 적은 한 줄 때문에 새 빚의 담보로 살아났고, '독촉하지 않는다'는 한 문장은 이자 면제로 인정되지 않았습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 서류, 어느 계산에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 개인 간 금전거래와 담보 정리 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 등기부와 통장 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 채권자에게 남은 금액을 먼저 인정하는 문자를 보내기 전에, 새 합의서에 서명하기 전에, 경매 기일이 잡히기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

다 갚은 빚의 근저당이 남아 있으면 집을 팔 수도, 대출을 갈아탈 수도 없습니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 '다 갚았다'는 주장이 바로 말소로 끝나기도 하고, 남은 돈을 갚는 조건으로 바뀌기도 하고, 근저당은 지웠지만 이자 채무가 남기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 담보 범위의 확정과 이자의 재계산, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

채권자가 부르는 금액을 그대로 보내기 전에, 정산 합의서에 서명하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 통장 내역을 함께 맞춰 보고, 바로 말소를 구할 수 있는지와 남은 금액이 있다면 얼마인지, 초과 이자를 돌려받을 수 있는지까지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 대여금·근저당 말소·부동산 담보 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할 부동산에 개인 채권자의 근저당이 남아 말소를 거부당하고 계시거나, 임의경매 개시결정을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 등기사항전부증명서, 차용증과 근저당권설정계약서, 돈을 받은 날과 갚은 날이 모두 보이는 통장 거래내역, 영수증·현금보관증, 채권자와 주고받은 문자·카톡, 정산 확인서나 합의서, 경매 관련 서류를 가져오시면 첫 상담에서 남은 채무를 다시 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.