분양형 호텔·오피스텔·상가 확정수익을 안 준다면 — 지급보증서는 누가 썼나, 시행사·운영사·신탁사 책임을 가른 판결

분양형 호텔 객실이나 오피스텔, 상가를 분양받으면서 "10년간 연 8퍼센트 확정", "월급처럼 매달 입금" 같은 말을 들었는데, 개장 1년쯤 지나 입금액이 줄더니 아예 끊겼다는 상담을 자주 받습니다. 운영사는 적자라서 줄 돈이 없다고 하고, 시행사는 운영과 무관하다고 하며, 분양계약서에 매도인으로 적힌 신탁회사는 자기 책임이 아니라고 답합니다. 결론부터 말씀드리면, 확정수익을 문서로 약속한 회사에 대해서는 운영 적자와 상관없이 밀린 돈과 남은 기간의 돈을 청구할 수 있지만, 약속하지 않은 회사에 광고 문구만으로 책임을 지우기는 어렵고, 분양계약 자체를 깨고 분양대금을 돌려받는 길은 더 좁습니다. 확정수익 보장 약정이란, 수익형 부동산을 분양하면서 시행사나 운영사가 운영 실적과 관계없이 분양가의 일정 비율을 정해진 기간 지급하겠다고 약속하는 계약으로, 이를 지키지 않으면 민법 제390조에 따라 채무불이행 책임이 생기는 약정을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯 가지입니다. 보장 문서에 누구의 이름과 인감이 있는지, 문구가 '확정'인지 '예정'이나 '협의'인지, 분양계약서에 '운영과 수익에 책임지지 않는다'는 확인란이 있는지, 수분양자가 잔금까지 냈는지, 그리고 판결을 받은 뒤 실제로 돈이 나올 재산이 상대에게 남아 있는지입니다. 아래에서는 보장 주체를 가리는 법, 이행 청구가 인정된 판결과 부정된 판결, 적자와 수익률 인하 동의서 문제, 신탁회사에 대한 청구가 막히는 구조, 분양계약 해제와 잔금 문제, 운영사 회생과 시행사 무자력 때의 회수까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 광고에 확정수익이 있었으면 시행사가 책임지나요 — 광고만으로는 어렵고 서명한 문서가 기준입니다. 수원지방법원 2023. 2. 2. 선고 2021가합22100 판결은 분양계약서에 '시행사는 임대보장 및 임대관리를 하지 아니한다'는 조항과 수분양자가 자필로 확인한 문서가 있다며 시행사에 대한 청구를 기각하고, 실제로 위탁계약을 맺은 운영사에만 운영수익금 지급을 명했습니다.

2. 운영사가 적자라며 지급을 끊으면 어떻게 되나요 — 확정 지급을 약속했다면 적자는 거절 사유가 되지 못합니다. 서울중앙지방법원 2023. 2. 2. 선고 2020가합546243 판결은 시행사와 운영사가 함께 지급보증서를 써 준 분양형 호텔 사건에서 두 회사가 공동하여 밀린 확정수익금 118,368,072원과 계약 종료 때까지 매월 3,288,002원을 지급하라고 했습니다.

3. 분양계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있나요 — 원칙적으로 어렵고, 분양계약서 자체에 수익보장이 들어간 경우가 예외입니다. 대전고등법원 2021. 12. 2. 선고 2021나11310 판결은 분양계약서에 '임대 조건을 위반하면 계약은 무효'라는 특약이 수기로 적힌 상가 사건에서 분양대금 711,550,000원 반환을 명했습니다.

확정수익을 약속한 회사가 누구인지부터 가려야 합니다

소송의 성패는 피고를 누구로 삼느냐에서 절반이 정해집니다. 수익형 부동산 분양에는 보통 네 종류의 회사가 등장합니다. 사업을 기획한 시행사, 분양계약서에 매도인으로 이름을 올리는 신탁회사, 모델하우스에서 상담하는 분양대행사, 준공 뒤 객실이나 호실을 운영하는 운영사나 임대관리회사입니다. 확정수익은 이 가운데 어느 회사가 어떤 문서로 약속했는지에 따라 청구 상대가 달라집니다.

수원지방법원 2021가합22100 판결이 이 구조를 잘 보여 줍니다. 생활숙박시설 분양광고에는 '10년 임대보장위탁계약', '확정수익보장약정', '공실걱정 끝'이 크게 실렸지만, 분양계약서 제14조 제5항에는 '시행사는 임대보장 및 임대관리를 하지 아니한다'고 적혀 있었고 수분양자들은 분양계약확인서의 같은 질문에 자필로 '예'라고 표시했습니다. 법원은 확정수익 약정이 분양계약에 편입되지 않았다고 보았고, 분양계약과 임대관리위탁계약은 당사자와 내용이 다른 별개의 상행위라며 상법 제57조에 따른 연대책임도 부정했습니다. 개장 전에 운영을 포기한 첫 임대관리회사도 계약상 지급 시점이 오지 않았다는 이유로 책임을 면했고, 실제로 개장해 운영한 회사만 계약 종료나 해지 때까지의 운영수익금과 2021. 8. 7.부터의 지연손해금을 물게 되었습니다.

반대로 시행사가 운영사와 같은 문서에 이름을 올렸다면 결론이 달라집니다. 광주고등법원 2019. 12. 27. 선고 2018나25839 판결은 호텔 위탁운영계약서가 시행사와 운영사를 함께 '을'로 표시하고 '을'이 1년차 확정수익을 보장한다고 적은 사건에서, 두 회사가 연대하여 밀린 1년차 확정수익(분양금액의 연 8퍼센트)을 지급하라고 했습니다. 법원은 이 계약서가 다수 수분양자에게 같은 양식으로 쓰인 약관이라고 보고, 뜻이 분명하지 않으면 고객에게 유리하게 해석한다는 약관의 규제에 관한 법률 제5조 제2항의 원칙(대법원 2011. 7. 28. 선고 2011다30147 판결 재인용)을 적용했습니다. 그래서 상담에서 가장 먼저 하는 일은 분양계약서, 위탁운영계약서, 지급보증서, 확약서마다 서명하고 인감을 찍은 회사를 표로 정리하는 것입니다.

이행 청구가 인정된 판결 — 지급보증서와 확약서가 결론을 바꿉니다

수분양자가 이긴 판결에는 공통점이 있습니다. 확정수익이 광고나 상담 멘트에 머물지 않고, 회사 명의의 보증서나 확약서, 계약서 특약으로 남아 있었습니다.

• 시행사와 운영사가 함께 쓴 지급보증서 — 서울중앙지방법원 2020가합546243 판결의 공급계약서 제14조는 '시행사와 시공사, 대리사무 신탁사는 위탁운영에 대한 일체의 책임을 부담하지 아니한다'고 정했습니다. 그런데도 시행사가 운영사와 함께 '운영개시 후 10년간 순 공급금액의 연 8퍼센트'를 적은 확정수익 지급보증서를 교부했기 때문에 두 회사가 공동 책임을 졌습니다. 분양 당시 견적서에도 '분양가 × 8%, 10년 보장'이 적혀 있었습니다.

• 같은 유형의 소송이 대법원까지 간 경우 — 서울중앙지방법원 2023. 5. 23. 선고 2022가합556978 판결에 적힌 경과를 보면, 같은 형태의 위탁운영계약과 지급보증서를 둔 수분양자들의 소송(서울중앙지방법원 2020가합560041)에서 확정수익금 청구가 인용되었고, 항소심(서울고등법원 2022나2002702)은 부가가치세 상당액까지 인용했으며, 대법원 2022다291603 사건에서 2023. 2. 2. 상고가 기각되어 확정되었습니다.

• 분양계약서에 수기로 쓴 무효 특약과 임대확약서 — 대전고등법원 2021나11310 판결에서 시행사는 분양계약서에 '보증금 800만 원. 월 300만 원. 이 내용을 위반시 계약은 무효임을 확인합니다'라고 적고, 같은 날 '임차인이 미입점하거나 기간 만료 전 해지되면 동일 조건으로 임대를 맞추어 주거나 잔여기간 임대료를 지급한다'는 임대확약서를 주었으며, 스스로 임차인이 되어 임대차계약서까지 썼습니다. 프랜차이즈 임차인이 개점 넉 달여 만에 폐업한 뒤 시행사가 대체 임차인도 차임도 내놓지 않자, 법원은 세 문서를 하나로 해석해 분양계약이 무효가 되었다고 보았습니다. 1심(대전지방법원 2019가합107535)의 기각을 뒤집은 판결입니다.

• 전매가 안 되면 회사가 사 주겠다는 약정서 — 부산지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나46930 판결은 호텔 객실 분양 때 '잔금일까지 전매를 진행하고 전매 시 1,000만 원을 보장한다'는 시행사 명의 약정서와 '안 팔리면 회사가 가져가겠다'는 녹취를 근거로, 잔금을 못 내 계약금을 몰취당한 수분양자에게 계약금 83,760,885원과 보장액 1,000만 원을 합한 93,760,800원을 배상하라고 했습니다. 분양대행사 직원이 작성했어도 시행사 대표이사 인감이 찍혀 있었기 때문에 시행사의 약속으로 인정되었습니다.

이 판결들에서 결정적이었던 것은 문서의 명의와 '확정', '보장', '무효' 같은 단어였습니다. 같은 현장의 수분양자라도 그런 문서를 받은 사람과 받지 않은 사람의 결론이 다르다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

이행 청구가 부정된 판결 — '예정', '알선', '무관'이라는 단어

수분양자가 진 판결도 문서에서 갈렸습니다. 확정수익처럼 들리는 문서라도 법원은 실제 문언과 그 문서를 쓴 회사를 엄격하게 봅니다.

• '예정'이라고 적힌 견적서 — 대구지방법원 2018. 7. 25. 선고 2017나311341 판결은 상가 견적서의 '임대보증금(예정) 5,000만 원, 월임대료(예정) 2,301,000원'은 예상 금액일 뿐 수익 보장이 아니고, 일반적으로 분양시행사나 분양대행사가 임대수익률 보장 의무를 진다고 볼 수 없다며 수익보장 위반을 이유로 한 해제를 받아들이지 않았습니다. 이 사건은 다른 사유(입점 예정이던 금융기관의 무산에 관한 착오)로 분양대금 반환이 인정되었습니다.

• 광고 하단의 '시행사와 무관합니다' — 서울중앙지방법원 2022. 4. 7. 선고 2021가단5115743 판결의 생활숙박시설 광고는 '최대 10년 임대 확정!', '보증증권 발행'을 내걸었지만 같은 면 하단에 이 혜택은 임대관리회사와 위탁계약을 맺을 때 적용되는 것으로 시행사, 시공사, 위탁사와 무관하다는 문구를 적었습니다. 공급계약서에도 '매도인은 운영 및 수익 등에 대한 책임을 부담하지 않는다'는 조항이 있었고, 법원은 광고대로 임대관리회사와 계약이 체결되었으니 기망도 착오도 없다며 151,156,200원 청구를 기각했습니다.

• '체결시켜 드릴 것을 확약합니다'는 알선 의무 — 서울남부지방법원 2021. 8. 19. 선고 2019나63766 판결은 시행사 확약서의 '추후 임대차 계약은 연 수익률 6% 이상 수준으로 체결시켜 드릴 것을 확약합니다'를 수익금 지급이 아니라 임대차 알선 의무로 읽었습니다. 잔금은 임대차 뒤에 내기로 했더라도 적어도 6차 중도금까지는 내야 알선을 요구할 수 있는데 5차까지만 냈다는 이유로, 1심(2019가단210790)이 인정한 4,200만여 원까지 취소했습니다.

• 확약서가 가리키는 임대차의 범위 — 대전지방법원 2021. 7. 7. 선고 2019가합101148 판결은 '선임대 계약이 해지되면 분양대금을 반환한다'는 취지의 확약서를 계약 당시의 선행 임대차가 승계되지 않는 경우에 대비한 것으로 좁게 해석했고, 분양 신청서에만 적히고 공급계약서에 반영되지 않은 특약은 계약 내용이 아니라고 보았습니다.

• '2년차부터는 협의하여 결정' — 앞의 광주고등법원 2018나25839 판결도 1년차 확정수익은 인정했지만, 2년차 이후 수익금을 '상호 협의하여 결정한다'고 정한 부분은 협의가 없었고 실제로 손실(2017년 6월 한 달에만 72,548,137원)이 났다는 이유로 1년차와 같은 금액 청구를 기각했습니다.

정리하면, 법원은 '확정'이라는 말이 어느 회사 명의의 어떤 문서에 들어 있는지를 봅니다. 상담 단계에서 수분양자가 기억하는 말보다 서류 한 장이 훨씬 무겁습니다.

'적자라서 못 준다'는 항변과 수익률 인하 동의서

운영사가 가장 많이 내세우는 항변은 계약서의 정의 조항입니다. '확정수익이란 운영수입에서 운영비용을 뺀 운영수익 중 지급을 보장하는 금액'이라고 적혀 있으니, 적자면 줄 것이 없다는 주장입니다. 법원은 이 항변을 받아들이지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2020가합546243 판결과 같은 법원 2023. 9. 13. 선고 2022가합514400 판결은 그 조항이 지급 재원을 밝힌 것일 뿐이고, 흑자가 나도 추가 지급은 없다고 정하면서 적자 때 감액한다는 규정은 두지 않았으며, 개장 직후 적자가 뻔한 시기에도 1년여 동안 정산 없이 연 8퍼센트를 지급했다는 점을 들었습니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다102452 판결, 대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결 재인용). 2022가합514400 판결은 분양 때 홍보물에 '매월 꼬박꼬박', '월급처럼'을 써 놓고 실제로는 운영수익에 따라 바뀌는 수익을 예정했다면 그 자체로 기망으로 볼 여지가 있다고까지 지적했습니다.

적자가 이어지면 운영사는 수익률을 낮추자는 동의서를 돌립니다. 2022가합514400 판결의 호텔에서는 연 8퍼센트를 2년간 5퍼센트로 낮추는 '협조동의서'가 돌았는데, 일부 수분양자는 '단, 상기 2년 동안 5% 지급조건이 일부라도 이행되지 않으면 본 동의서는 무효가 됩니다'라고 자필로 덧붙였습니다. 운영사가 5퍼센트마저 지급하지 않자 법원은 이 단서를 유효한 조건으로 보아 그 수분양자들에게는 8퍼센트 기준 차액을 인정했고, 단서 없이 서명한 수분양자들에게는 5퍼센트 기준으로만 인정했습니다. 같은 동의서에 서명했어도 한 줄의 조건 때문에 받을 돈이 달라진 것입니다. 동의서를 요청받았다면 기간, 감액 비율, 미이행 시 원래 수익률로 돌아간다는 조건을 반드시 적어 두시기 바랍니다.

신탁회사에 대한 청구는 왜 막히는가

분양계약서의 매도인이 신탁회사로 되어 있으면 신탁회사가 돈을 돌려줄 것처럼 보이지만, 확정수익을 신탁회사에 청구하는 소송은 대부분 실패합니다. 분양형 토지신탁이나 관리형 토지신탁에서 신탁회사는 시행사에게서 토지를 넘겨받아 건물을 짓고 분양하는 명의자일 뿐이고, 수익보장 약속은 보통 시행사나 운영사가 별도 문서로 하기 때문입니다. 신탁법 제38조는 수탁자가 신탁행위로 수익자에게 지는 채무에 대해 신탁재산만으로 책임을 진다고 정하고, 같은 법 제22조는 신탁 전의 원인이나 신탁사무 처리상 생긴 권리가 아니면 신탁재산에 대한 강제집행과 보전처분을 막고 있습니다.

서울고등법원 2023. 6. 2. 선고 2022나2020861 판결이 대표적입니다. 신탁회사가 매도인이 된 생활숙박시설 분양에서 수분양자는 임대관리회사와 '준공 후 월 60만 원 임차료 보장' 합의서를 썼는데, 그 회사가 보장 계약을 맺지 않자 신탁회사를 상대로 사정변경 해제와 부작위 기망 취소를 주장했습니다. 법원은 합의서가 분양 주체와 보장 주체를 분명히 나누었고, 광고물 하단에 '시행사·시공사·위탁사와 무관'이라는 문구가 있었으며, 분양계약서 제18조 제54항 후단의 '매도인은 운영 및 수익 등에 대한 책임을 부담하지 않는다'에 수분양자가 '확인함'을 표시했다는 점을 들어 모두 배척했습니다. 이 문구가 약관의 규제에 관한 법률상 불공정 약관이라는 주장도, 원래 신탁회사에 없던 책임을 확인한 것에 불과하다며 받아들이지 않았습니다(사정변경 법리는 대법원 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결 등 재인용). 1심은 서울중앙지방법원 2021가합525489 판결입니다.

서울고등법원 2020. 10. 21. 선고 2019나2038916 판결도 신탁회사는 수분양자에게 부담 없는 소유권을 넘겨줌으로써 공급계약상 의무를 다했다고 보았고, 서울중앙지방법원 2021. 11. 25. 선고 2020가합539078 판결은 '임대수익률 보장 등 계약에 명시되지 않은 분양조건에 대해 분양자는 책임지지 않는다'는 조항과 '구두약정은 무효'라는 표지 문구에 자필 서명이 있다는 점을 들어 착오 취소를 배척했습니다. 또 신탁이 끝나면 정산합의로 시행사가 신탁회사의 분양자 지위를 면책적으로 넘겨받는 경우가 있어(서울중앙지방법원 2026. 6. 9. 선고 2023가합103449 판결의 사실관계), 신탁 종료 뒤에는 청구 상대가 시행사로 바뀌는지 먼저 확인해야 합니다. 신탁계약의 정산 순서도 알아 둘 만합니다. 서울중앙지방법원 2021가합560543 판결에 적힌 관리형토지신탁 특약은 신탁보수와 사무처리비용 다음 순위로 '분양계약자의 분양수입금 반환 및 지연손해금'을 두고, 공사대금과 시행사의 사업이익은 그 뒤에 두었습니다. 분양계약이 무효나 취소로 정리되어 분양대금을 돌려받아야 하는 경우라면 신탁재산 안에서도 앞순위가 될 수 있다는 뜻이지만, 확정수익 채권은 이 순서에 들어 있지 않다는 점에서 같은 수분양자라도 청구의 성격에 따라 결과가 달라집니다.

분양계약을 해제하거나 취소하는 길은 좁습니다

확정수익이 끊기면 아예 분양계약을 없던 일로 하고 분양대금을 돌려받고 싶어 하는 분이 많습니다. 그러나 법원은 분양계약과 위탁운영계약을 별개의 계약으로 봅니다. 부산지방법원 2020. 12. 16. 선고 2019가합49256 판결은 확정수익은 운영사가 준 수익보증서와 위탁운영계약의 내용이지 공급계약의 내용이 아니고, 위탁운영계약이 해지되어도 분양계약의 본질적 목적인 소유권 취득은 달성할 수 있다며 해제를 부정했습니다. 운영사가 유명 운영업체에 '재위임할 예정임을 인지하였다'는 조항도 의무가 아니라고 보았습니다. 항소심(부산고등법원 2021. 9. 29. 선고 2021나52566 판결)도 수분양자들의 항소를 기각했습니다.

서울중앙지방법원 2020가합539078 판결은 여기서 한 걸음 더 나가, 호텔은 구분소유자들의 집단 결의로 운영사를 바꿀 수 있으므로 분양계약이 위탁운영계약을 전제로 한 불가분의 계약이라고 볼 수 없고, 수익률이 기대에 못 미친 것은 투자 위험이 현실화한 주관적 사정이라며 사정변경 해제도 부정했습니다. 예외는 앞의 대전고등법원 2021나11310 판결처럼 수익보장이 분양계약서 자체에 무효 조건으로 들어간 경우입니다. 광고가 허위였다는 이유로 분양계약을 취소하는 문제는 국면이 다르므로 별도 글(모델하우스 약속과 다른 상가 분양 취소)에서 다루었습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조의 손해배상은 고의나 과실이 없어도 책임을 묻지만, 2020가합539078 판결처럼 '매달 132만 원씩 연금받자' 광고를 부당광고로 볼 여지를 인정하면서도 분양가가 부풀려진 손해가 증명되지 않았다며 기각한 예가 있어 공정거래위원회 신고와 함께 보조 수단으로 보는 편이 현실적입니다.

잔금을 멈추는 압박은 수분양자에게 더 위험합니다

확정수익이 불안해지면 잔금을 내지 않는 방식으로 압박하려는 분이 많지만, 판결들을 보면 이 선택이 가장 큰 손실로 이어졌습니다. 부산지방법원 동부지원 2022. 2. 15. 선고 2020가단227853 판결은 확정임대수익 보장 약정은 수분양자의 소유권 취득을 전제로 하고, 분양계약 특약에 '임대수익 보장 등 명시되지 않은 분양조건 불이행을 이유로 감액, 무효, 취소, 해제를 주장하지 못한다'고 되어 있으므로 보장 약정은 잔금 지급의무와 맞물린 반대채무가 아니라고 보았습니다. 잔금 미납으로 계약금 83,760,885원이 몰취된 것은 수분양자 책임이라는 것입니다. 이 결론은 항소심(부산지방법원 2022나46930)에서 뒤집혔지만, 그 이유는 보장 약정 때문이 아니라 별도의 전매·매수 약정서와 녹취가 있었기 때문입니다.

잔금을 끝까지 안 내면 분양계약 해제와 함께 추가 부담이 붙습니다. 서울고등법원 2022나2020861 판결에서 신탁회사는 다섯 차례 잔금 납부를 최고한 뒤 계약을 해제하고 수분양자의 중도금 대출 62,858,000원을 대위변제했으며, 법원은 분양계약서 조항에 따라 신탁회사가 대신 낸 중도금 대출이자 5,399,297원까지 수분양자가 갚으라고 했습니다. 부산지방법원 2019가합49256 판결에서는 운영사가 잔금을 내고 소유권을 넘겨받은 수분양자에게만 확정수익을 지급하기로 한 것으로 보아, 잔금을 내지 않은 수분양자들은 다른 수분양자의 미지급을 내세울 수 없다고 했습니다. 서울남부지방법원 2019나63766 판결도 중도금을 덜 낸 것이 패소의 이유였습니다. 잔금 문제는 청구 소송과 분리해 대출 구조와 해제 조항을 놓고 따로 판단해야 합니다.

운영사가 회생에 들어가거나 운영을 포기했을 때

운영사가 무너지면 돈을 받는 문제와 객실을 되찾는 문제가 동시에 생깁니다. 서울중앙지방법원 2022가합556978 판결의 운영사는 수익률 인하 동의를 받은 뒤에도 지급을 끊었고, 2022. 1. 21. 서울회생법원에서 회생절차개시결정을 받았다가 2022. 4. 22. 회생절차폐지결정을 받았습니다. 법원은 확정수익 미지급과 회생개시가 위탁운영계약의 해지사유라고 보고, 소장 송달로 계약이 해지되었으니 운영사는 수분양자들에게 객실을 인도하고 운영사 명의 영업신고의 폐업신고 절차까지 이행하라고 했습니다. 수분양자들이 미리 받아 둔 점유이전금지가처분(인천지방법원 부천지원 2022카합10206)은 운영사가 호텔을 폐쇄해 집행하지 못했다는 사실도 판결에 적혀 있습니다.

운영사가 중간에 바뀌는 경우도 조심해야 합니다. 수원지방법원 2021가합22100 판결의 생활숙박시설에서는 처음 임대관리회사가 개장 전에 손을 떼자 수분양자들이 각자 새 운영사와 다시 계약했는데, 새 계약에는 종전 계약에 있던 임시가동 기간 수익금 조항이 없었습니다. 법원은 해지와 새 계약이 수분양자별로 개별적으로 이루어졌다며 그 효력을 다투는 주장을 받아들이지 않았고, 새 계약 조건대로 임시가동 기간의 수익금은 인정하지 않았습니다. 새 운영사가 나중에 사업 일체를 다른 호텔 운영회사에 넘긴 뒤에도, 판결은 새 운영사와 계약한 수분양자들에게 그 운영사가 계약 종료나 해지 때까지의 수익금을 지급하라고 했습니다. 운영사 교체 제안을 받으면 종전 계약을 해지하는 순간 종전 회사에 대한 청구권이 어떻게 되는지, 새 계약의 수익 조항이 무엇인지부터 비교해야 합니다.

운영사에 회생절차가 열리면 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제58조에 따라 개별 강제집행이 금지되거나 중지되므로, 소송과 집행의 순서를 회생절차에 맞추어야 합니다. 위탁운영계약에 해지 시 '손해의 배액을 배상한다'는 조항이 있어도 손해를 증명해야 합니다. 광주고등법원 2018나25839 판결은 계약이 유지되었더라면 확정수익 상당의 이익을 얻었으리라는 증명이 없고, 객실 임료 상당 손해는 운영사의 채무불이행과 인과관계가 없다며 배액 배상 청구를 기각했습니다. 같은 판결에서 시행사가 수분양자 대신 낸 관리비는 사무관리 비용으로 인정되어 수분양자의 확정수익 채권과 상계되기도 했습니다.

시행사에 재산이 없을 때 — 신탁 수익권, 가압류, 대표 개인

판결을 받아도 시행사가 빈 껍데기라면 소용이 없습니다. 시행사의 가장 큰 재산은 보통 신탁이 끝난 뒤 정산받을 신탁수익금 채권인데, 이 채권을 압류해 추심하는 소송은 결과가 좋지 않았습니다. 서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2021가합560543 판결에서 수익권 압류·추심명령은 유효하게 특정되었지만, 신탁 종료 뒤 신탁계좌 잔액 1,798,169,229원보다 신탁보수와 수익권 근질권 등 유보할 수 있는 금액(182억 3,000만 원)이 훨씬 커서 추심금 청구가 기각되었습니다. 근질권 설정에 대한 신탁회사의 확정일자 있는 동의가 압류보다 앞섰기 때문입니다. 서울중앙지방법원 2023가합103449 판결도 잔여 신탁재산 638,030,002원이 선순위로 집행될 3,405,347,918원에 크게 못 미친다며 신탁수익금 채권이 발생하지 않아 압류·추심명령이 무효라고 했습니다(대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다279733, 279740 판결 재인용).

그래서 회수는 소송보다 보전이 먼저입니다. 민사집행법 제276조 제2항은 조건이 붙었거나 기한이 차지 않은 채권으로도 가압류를 할 수 있게 하므로, 미지급이 시작된 단계에서 시행사의 고유 예금이나 다른 사업 지분, 운영사의 매출채권을 먼저 묶어 두어야 합니다. 서울고등법원 2020. 4. 22. 선고 2019나2037357 판결은 사업 투자자에게 최소 수익(약 49억 원)을 보장한 시행사가 투자자의 가압류가 사업을 방해했다며 책임 제한을 주장한 사건에서, 시행사가 정당한 이유 없이 지급을 거부해 생긴 가압류는 부당한 방해가 아니라고 보았습니다. 대표이사 개인은 원칙적으로 회사 채무를 지지 않지만, 대표나 회장이 확약서에 개인으로 연대 서명했다면 다릅니다. 앞의 2021가합560543 판결의 사실관계에는 시행사와 그 회장이 연대하여 확약서상 위약금 2억 원을 지급하라는 판결(의정부지방법원 2021나202751)이 확정된 경과가 적혀 있습니다.

형사 고소는 권한 없이 수익을 보장한 경우에 의미가 있습니다. 대전지방법원 천안지원 2021. 10. 13. 선고 2020고단2578 판결은 분양대행사 실질 운영자가 위임받은 권한도 지급할 능력도 없이 '원금의 2배 또는 원금과 10퍼센트'를 보장하는 투자약정서로 2,100만 원을 받은 사안에서 사기죄로 징역 6월에 집행유예 1년을 선고했고, 항소는 기각되었습니다(대전지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021노3364 판결). 다만 배상신청은 배상책임 범위가 명백하지 않다며 각하되었습니다. 사기죄(형법 제347조 제1항)는 2025. 12. 23.부터 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금으로 상향되었고, 그 전의 행위에는 종전 형(10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)이 적용됩니다. 형사 절차가 돈을 대신 받아 주지는 않는다는 점에서 민사 청구와 함께 설계해야 합니다.

판결을 받은 뒤 — 남은 기간의 수익까지 받아내는 방법

확정수익은 매달 생기는 돈이라 지금까지 밀린 돈만 청구하면 몇 달마다 소송을 반복해야 합니다. 민사소송법 제251조는 미리 청구할 필요가 있으면 장래의 이행을 청구할 수 있게 하는데, 서울중앙지방법원 2020가합546243 판결은 운영사가 운영수익이 없으면 앞으로도 지급을 거절하겠다고 밝힌 이상 미리 청구할 필요가 있다며 2028. 11. 30. 또는 위탁운영계약 종료일 중 먼저 오는 날까지 매월 3,288,002원의 지급을 명했고, 2022가합514400 판결도 계약 종료일까지 매월 확정수익금 지급을 명했습니다. 반면 지급 시기를 '사업 최종 정산 시'로 정한 투자 약정에서는 정산 시점을 미리 특정할 수 없다며 장래이행 청구가 각하된 예(대구고등법원 2024. 10. 15. 선고 2023나17360 판결)가 있으므로, 약정의 지급 시기 문구를 먼저 보아야 합니다.

지연손해금은 회사 간 상행위로 생긴 채무라 판결 선고일까지 상법 제54조의 연 6퍼센트, 그 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12퍼센트로 계산되는 경우가 많고, 판결의 가집행 선고를 받으면 확정 전에도 운영사의 예금과 카드매출채권, 시행사의 수익권에 압류·추심명령을 할 수 있습니다(민사집행법 제229조). 다만 신탁 수익권은 앞서 본 것처럼 선순위 근질권과 유보금 때문에 비어 있을 수 있으니, 신탁원부와 근질권 설정 내역을 먼저 확인한 뒤 압류 대상을 고르는 것이 비용을 아끼는 길입니다.

소송 전에 모아야 할 자료

이 분야 소송은 문서 싸움입니다. 아래 자료를 원본이나 원본에 가까운 상태로 확보해 두시기 바랍니다.

• 분양계약서(공급계약서)와 분양계약확인서 — 특히 '운영 및 수익 책임 없음', '구두약정 무효' 확인란에 무엇을 체크했는지

• 위탁운영계약서, 임대관리위탁계약서, 합의서 — 당사자가 누구로 적혔는지, '확정수익'과 '운영수익'의 정의 조항

• 확정수익 지급보증서, 임대확약서, 전매·매수 약정서 — 명의 회사, 대표이사 인감, 개인 연대 서명 여부

• 분양 당시 견적서, 전단, 홍보 영상, 모델하우스 배너 — '확정'인지 '예정'인지, 하단 면책 문구

• 상담 녹취와 문자 — 부산지방법원 2022나46930 판결과 대전고등법원 2021나11310 판결에서 녹취와 통화 내용이 결론을 뒷받침했습니다

• 확정수익 입금 내역 — 개장 직후 정산 없이 지급된 기간은 적자 항변을 깨는 근거가 됩니다

• 수익률 인하 동의서 사본, 등기사항증명서와 신탁원부

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 사건에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 다음 경우에는 솔직하게 직접 진행이나 다른 방법을 권합니다.

• 청구액이 작고 상대가 한 회사뿐인 경우 — 한 호실의 몇 달 치 미지급(예컨대 3,000만 원 이하)이고 지급보증서 명의자가 분명하면 지급명령이나 소액사건으로 직접 진행할 수 있습니다. 같은 현장의 수분양자들이 함께 소송하면 비용 문제는 상당 부분 해결됩니다.

• 보장 문서가 전혀 없고 계약서에 면책 확인란이 체크된 경우 — 광고와 상담 멘트뿐이라면 위 2021가단5115743, 2022나2020861 판결처럼 이기기 어렵습니다. 이때는 확정수익 청구보다 다른 쟁점(광고의 허위성, 하자 등)이 있는지를 먼저 보아야 합니다.

• 보장 기간이 이미 끝나고 이후는 '협의' 조항뿐인 경우 — 광주고등법원 2018나25839 판결처럼 확정 기간 이후의 수익은 청구 근거가 약합니다.

• 운영사가 파산했고 시행사도 해산해 신탁 정산까지 끝난 경우 — 판결을 받아도 집행할 재산이 없다면 소송비용만 남습니다. 대표 개인 서명이나 다른 재산이 있는지부터 확인합니다.

자주 묻는 질문

분양형 호텔 확정수익이 안 들어오는데 시행사에 청구할 수 있나요?

시행사가 지급보증서나 확약서에 이름을 올렸다면 가능합니다. 서울중앙지방법원 2020가합546243 판결은 공급계약서에 시행사 면책 조항이 있었는데도 시행사가 운영사와 함께 지급보증서를 써 주었다는 이유로 공동 책임을 인정했습니다. 반대로 분양계약서에 '시행사는 임대보장을 하지 않는다'는 조항만 있고 보장 문서는 운영사 명의뿐이라면 수원지방법원 2021가합22100 판결처럼 시행사에 대한 청구는 기각될 가능성이 큽니다.

운영사가 코로나 적자라며 수익률을 낮추자는 동의서를 보냈는데 서명해도 되나요?

서명한다면 조건을 붙이시기 바랍니다. 서울중앙지방법원 2022가합514400 판결에서 '낮춘 수익률마저 지급되지 않으면 동의는 무효'라는 단서를 자필로 쓴 수분양자들은 원래 연 8퍼센트 기준으로 차액을 인정받았지만, 단서 없이 서명한 수분양자들은 낮춘 5퍼센트 기준으로만 인정받았습니다. 동의하더라도 기간과 감액률, 미이행 시 원상회복을 적어 두어야 합니다.

분양계약서상 매도인인 신탁회사에 확정수익을 청구할 수 있나요?

대부분 어렵습니다. 신탁회사는 신탁재산만으로 책임을 지고(신탁법 제38조), 수익보장은 보통 다른 회사가 약속하기 때문입니다. 서울고등법원 2022나2020861 판결과 2019나2038916 판결은 신탁회사가 소유권을 넘겨준 이상 공급계약상 의무를 다했고 운영과 수익에는 책임이 없다고 보았습니다. 신탁회사 명의로 수익을 보장한 문서가 따로 있는지부터 확인해야 합니다.

확정수익을 안 주면 잔금을 안 내도 되나요?

권하지 않습니다. 부산지방법원 동부지원 2020가단227853 판결은 수익보장 약정이 잔금 지급의무와 맞물린 의무가 아니라고 보아 계약금 몰취를 수분양자 책임으로 돌렸고, 서울고등법원 2022나2020861 판결은 분양계약 해제와 함께 대납 중도금 이자 5,399,297원까지 물게 했습니다. 잔금 문제는 별도 약정서가 있는지, 해제 조항이 어떤지 확인한 뒤 결정해야 합니다.

확정수익 미지급을 이유로 분양계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 부산지방법원 2019가합49256 판결과 서울중앙지방법원 2020가합539078 판결은 분양계약과 위탁운영계약을 별개로 보고 해제를 부정했습니다. 다만 대전고등법원 2021나11310 판결처럼 분양계약서 자체에 '임대 조건 위반 시 계약 무효' 같은 특약이 있으면 분양대금 전액 반환이 인정될 수 있습니다.

남은 보장 기간의 확정수익도 한꺼번에 청구할 수 있나요?

상대가 앞으로도 지급을 거절하겠다는 태도라면 장래분을 함께 청구할 수 있습니다(민사소송법 제251조). 서울중앙지방법원 2020가합546243 판결은 보장 기간 만료일 또는 위탁운영계약 종료일 중 먼저 오는 날까지 매월 일정액 지급을 명했습니다. 다만 지급 시기가 '최종 정산 시'처럼 불확정하게 정해진 약정에서는 장래이행 청구가 각하된 판결도 있습니다.

확정수익률이 너무 높으면 이자제한법으로 깎이나요?

투자의 성격이 있으면 이자제한법이 적용되지 않는다고 본 판결들이 있습니다. 서울고등법원 2019나2037357 판결은 사업 투자자에게 투자원금 100퍼센트 상당의 최소 수익을 보장한 약정을 이자가 아닌 투자의 최소 대가로 보았고, 대구고등법원 2023나17360 판결도 수익 발생의 불확실성과 원금 보장 여부 등을 따져 이자제한법 적용을 부정했습니다(대법원 1997. 9. 30. 선고 97다24023 판결 재인용). 다만 두 사건은 수분양자가 아니라 사업 투자자 사안입니다.

분양권을 사서 들어온 전매 수분양자나 상속인도 청구할 수 있나요?

위탁운영계약과 보장 약정상의 지위를 함께 넘겨받았다면 청구할 수 있습니다. 서울고등법원 2019나2038916 판결의 수분양자는 분양권을 매수하면서 확정수익 보장약정상 지위도 승계해 1년간 확정수익을 받았고, 서울중앙지방법원 2022가합514400 판결은 상속으로 소유권을 취득한 원고에게 위탁운영계약상 권리가 승계되었다고 보았습니다. 다만 광고에 속은 데 대한 손해배상청구권은 지위 양도만으로 당연히 넘어오지 않는다는 판결(부산지방법원 2019가합49256)이 있어, 양도 계약서에 그 권리까지 넘긴다는 문구가 있는지 확인해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 2023. 2. 2. 선고 2021가합22100 판결(항소심 수원고등법원 2024. 3. 7. 선고 2023나13127 판결 항소기각) — 생활숙박시설, 시행사 면책 조항과 자필 확인으로 시행사 청구 기각, 상법 제57조 연대 부정, 실제 운영사에 운영수익금 지급 명령

• 광주고등법원 2019. 12. 27. 선고 2018나25839 판결(1심 광주지방법원 2017가합54864) — 위탁운영계약상 '을' 통일 해석으로 시행사·운영사 연대 1년차 확정수익 인정, 2년차 협의 조항·배액 배상 청구 기각, 관리비 상계

• 서울중앙지방법원 2023. 2. 2. 선고 2020가합546243 판결 — 시행사·운영사 공동 지급보증서, 운영수익과 무관한 연 8퍼센트 확정수익과 부가가치세, 장래 매월 지급

• 서울중앙지방법원 2023. 5. 23. 선고 2022가합556978 판결 — 운영사 회생개시와 미지급으로 위탁운영계약 해지, 객실 인도와 폐업신고 절차 이행(판결문에 서울중앙지방법원 2020가합560041, 서울고등법원 2022나2002702, 대법원 2022다291603 상고기각 경과, 인천지방법원 부천지원 2022카합10206 가처분 기재)

• 서울중앙지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022가합514400 판결 — 적자 항변 배척, 수익률 인하 협조동의서의 자필 단서 유효

• 대전고등법원 2021. 12. 2. 선고 2021나11310 판결(1심 대전지방법원 2019가합107535) — 분양계약서 무효 특약·임대확약서·임대차계약 일체 해석, 분양대금 711,550,000원 반환

• 부산지방법원 2023. 5. 17. 선고 2022나46930 판결(1심 부산지방법원 동부지원 2022. 2. 15. 선고 2020가단227853 판결) — 1심은 보장 약정과 잔금의무의 관계를 부정해 기각, 항소심은 전매·매수 약정 인정으로 93,760,800원 배상

• 대구지방법원 2018. 7. 25. 선고 2017나311341 판결(1심 대구지방법원 서부지원 2016가단56490) — '예정' 견적서는 수익 보장 아님

• 서울중앙지방법원 2022. 4. 7. 선고 2021가단5115743 판결 — 광고 하단 '시행사와 무관' 문구와 계약서 면책 조항, 기망·착오 취소 기각

• 서울남부지방법원 2021. 8. 19. 선고 2019나63766 판결(1심 서울남부지방법원 2019가단210790) — 연 6퍼센트 확약서는 임대차 알선 의무, 중도금 미납으로 이행 청구 불가

• 대전지방법원 2021. 7. 7. 선고 2019가합101148 판결 — 선임대 확약서의 범위 제한, 신청서 특약의 효력 부정, 분양대행사 임원의 기망과 민법 제110조 제2항

• 서울고등법원 2023. 6. 2. 선고 2022나2020861, 2022나2034518 판결(1심 서울중앙지방법원 2021가합525489) — 신탁회사 상대 사정변경 해제·부작위 기망 배척, 면책 문구의 약관 유효, 대납 중도금 이자 반소 인용

• 서울고등법원 2020. 10. 21. 선고 2019나2038916 판결(1심 서울중앙지방법원 2018가합589971) — 신탁회사의 공급계약상 의무는 소유권 이전으로 이행 완료

• 서울중앙지방법원 2021. 11. 25. 선고 2020가합539078 판결 — 분양계약과 위탁운영계약 별개, 구분소유자 결의로 운영사 변경 가능, 사정변경·착오·표시광고법 손해배상 기각

• 부산지방법원 2020. 12. 16. 선고 2019가합49256, 2019가합50621 판결과 항소심 부산고등법원 2021. 9. 29. 선고 2021나52566 판결(항소기각) — 확정수익은 공급계약 내용 아님, 잔금 미납 수분양자의 주장 배척, 해지합의 불이행 시 시행사의 반환의무

• 서울중앙지방법원 2023. 7. 13. 선고 2021가합560543 판결 — 신탁 수익권 압류·추심, 근질권과 유보금으로 추심금 기각(의정부지방법원 2021나202751 확정 경과 기재)

• 서울중앙지방법원 2026. 6. 9. 선고 2023가합103449 판결 — 신탁수익금 채권 불발생으로 압류·추심명령 무효, 정산합의에 따른 분양자 지위 승계

• 서울고등법원 2020. 4. 22. 선고 2019나2037357 판결(1심 서울중앙지방법원 2018가합526925) — 투자자 최소 수익보장 약정 유효, 가압류는 사업 방해 아님, 이자제한법 부적용

• 대구고등법원 2024. 10. 15. 선고 2023나17360, 2023나17377 판결(1심 대구지방법원 서부지원 2021가합52932) — 투자수익금과 이자제한법, 불확정기한과 장래이행의 소 각하

• 대전지방법원 천안지원 2021. 10. 13. 선고 2020고단2578 판결과 항소심 대전지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021노3364 판결(항소기각) — 권한 없는 수익보장 투자약정 사기, 배상신청 각하

• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다102452 판결, 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결, 2011. 7. 28. 선고 2011다30147 판결, 2007. 3. 29. 선고 2004다31302 판결, 2023. 4. 13. 선고 2022다279733, 279740 판결, 1997. 9. 30. 선고 97다24023 판결 — 처분문서 해석, 약관 해석, 사정변경, 추심채권 증명책임, 투자약정과 이자(하급심 판결 재인용)

• 법령 — 민법 제104조, 제110조, 제390조, 제544조, 제749조 / 상법 제54조, 제57조 / 신탁법 제22조, 제38조 / 약관의 규제에 관한 법률 제5조 / 민사소송법 제251조 / 민사집행법 제229조, 제276조 / 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제58조 / 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조 / 형법 제347조(법률 제21231호로 2025. 12. 23.부터 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

확정수익 분쟁은 억울함의 크기보다 서류의 명의와 문구가 결론을 정합니다. 같은 호텔, 같은 오피스텔의 수분양자라도 받은 문서가 다르면 청구할 상대와 받을 돈이 달라집니다. 그래서 첫 작업은 이 사건에 등장하는 회사와 문서를 한 장의 표로 정리하는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 분양계약서와 분양계약확인서에서 매도인이 시행사인지 신탁회사인지, '운영과 수익에 책임지지 않는다'는 확인란에 어떻게 표시했는지 봅니다. 다음으로 위탁운영계약서와 임대관리계약서, 합의서의 당사자와 '확정수익', '운영수익' 정의 조항을 읽고, 지급보증서나 확약서가 어느 회사 명의로, 누구의 인감으로 작성되었는지 확인합니다. 세 번째로 잔금과 중도금 대출 상태, 분양계약서의 해제 조항과 대납 이자 조항을 봅니다. 네 번째로 지금까지의 입금 내역과 수익률 인하 동의서에 서명했는지, 단서를 붙였는지 확인합니다. 마지막으로 등기사항증명서와 신탁원부, 운영사의 회생 여부를 조회해 판결 뒤 실제로 돈이 나올 곳이 있는지를 가늠합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 청구 상대를 문서 기준으로 나누어 배치합니다. 지급보증서나 확약서에 이름이 있는 회사에는 밀린 확정수익과 남은 기간의 장래분을 함께 청구하고, 운영수익 정의 조항을 내세운 적자 항변에는 분양 당시 견적서와 홍보물, 개장 직후 정산 없이 지급된 내역으로 대응합니다. 분양계약서 자체에 수익보장 특약이 있는 사건은 분양대금 반환까지 검토하고, 그렇지 않은 사건에서는 무리한 해제 주장으로 잔금 문제를 키우지 않도록 대출 구조를 함께 정리합니다. 소송 전에는 시행사의 고유 재산과 운영사의 매출채권에 가압류를 먼저 걸고, 신탁 수익권은 근질권과 유보금 순위를 확인한 뒤 압류 여부를 정합니다. 같은 현장의 수분양자가 여럿이면 문서 유형별로 원고 그룹을 나누어 청구 근거가 섞이지 않게 합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 확정수익을 약속받았다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 보증서 한 장의 명의, '예정'과 '확정'이라는 단어, 동의서에 덧붙인 한 줄, 중도금 한 회차, 그리고 신탁 수익권에 먼저 걸린 근질권이었습니다. 같은 호텔에서도 문서에 따라 연 8퍼센트와 5퍼센트로 갈렸고, 같은 약정서가 1심과 항소심에서 작성 경위와 녹취 때문에 정반대로 평가되었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 이행 청구로 갈 사건인지, 분양계약 자체를 다툴 사건인지, 소송보다 보전과 집행이 먼저인 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

매달 들어오던 확정수익이 끊기면 대출 이자와 관리비가 그대로 부담으로 돌아옵니다. 법은 약속한 회사에게 그 약속을 지키라고 요구할 길을 열어 두었지만, 그 길은 누가 어떤 문서로 약속했는지, 잔금과 대출을 어떻게 정리했는지, 상대에게 남은 재산이 있는지에 따라 넓어지기도 하고 막히기도 합니다.

분양계약서와 확인서, 위탁운영계약서와 지급보증서, 확약서, 견적서와 홍보물, 입금 내역과 동의서, 상담 녹취를 모아 두시기 바랍니다. 수익률 인하 동의서를 받았다면 서명하기 전에 조건부터 검토하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.