권리금 계약금을 냈는데 건물주가 새 임차인을 거절했다면 — 계약금 반환이 갈린 기준, 과도한 월세 요구와 보증금 가압류까지

가게를 넘겨받기로 하고 기존 임차인에게 권리금 계약금을 보냈는데, 정작 건물주가 새 임차인과는 계약하지 않겠다고 하거나 월세를 두세 배로 올려 부르는 바람에 입점이 무산됐다는 상담을 자주 받습니다. 기존 임차인은 "건물주 문제는 내 책임이 아니니 계약금은 돌려줄 수 없다"고 하고, 새 임차인은 "가게에 들어가지도 못했는데 돈만 날릴 수는 없다"고 맞섭니다. 결론부터 말씀드리면, 건물주와의 새 임대차가 성사되지 않으면 권리금 계약은 그 목적을 잃기 때문에 새 임차인이 낸 돈은 원칙적으로 돌려받는 쪽으로 정리되지만, 계약서의 조건 조항과 무산의 책임이 누구에게 있는지에 따라 결론이 달라집니다. 권리금 계약이란, 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제2항에 따라 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 네 가지입니다. 계약서에 "임대차가 체결되지 않으면 무효"라는 조항이 있었는지, 건물주가 실제로 거절한 것인지 아니면 새 임차인이 조건을 받아들이지 않은 것인지, 건물주의 요구가 받아들일 수 없을 정도로 과도했는지, 그리고 돌려받을 돈이 기존 임차인의 보증금에 묶여 있는지입니다. 아래에서는 권리금 계약의 구조, 무효 조항의 효과, 반환이 부정된 판결, 과도한 차임 요구를 둘러싼 판결의 흐름, 기존 임차인이 건물주에게 내는 손해배상 소송과의 관계, 중개사의 책임, 판결 뒤 보증금 가압류까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 건물주가 거절하면 계약금은 돌려받을 수 있나요 — 계약서에 임대차 불성립 시 무효·해제 조항이 있으면 그 조항대로 돌려받는 것이 원칙입니다. 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 사건의 영업양도계약 제3조는 건물주가 거절하거나 조건을 무리하게 바꾸어 임대차가 체결되지 못하면 계약을 무효로 한다고 정했고, 새 임차인은 이 조항에 따라 계약을 무효로 돌렸습니다(민법 제147조).

2. 새 임차인이 건물주 조건을 거절했다면요 — 반환이 부정될 수 있습니다. 서울고등법원 1980. 5. 29. 선고 80나404 판결은 건물주가 같은 조건으로 직접 임대하겠다고 했는데 새 임차인이 전세권설정등기를 요구해 계약이 무산된 사건에서, 기존 임차인은 의무를 다했다며 계약금 반환 청구를 기각했습니다.

3. 건물주가 월세를 터무니없이 올려 불렀다면요 — 거절과 같이 평가될 수 있습니다. 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337 판결은 기존 월 600만 원이던 약국 차임을 신규 임차인에게 월 2,000만 원으로 요구한 사건에서 현저히 고액이 아니라고 본 원심을 파기하고, 감정 등으로 적정 차임을 심리하라고 했습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호).

권리금 계약은 건물주와의 임대차가 붙어야 완성됩니다

권리금은 건물주와의 임대차라는 그릇이 있어야 의미가 생기는 돈입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로 정의합니다. 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결도 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것이 아니고 그 재산적 가치의 양도나 이용대가라고 보았습니다. 그런데 민법 제629조 제1항에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하므로, 건물주가 새 임차인을 받아들이지 않으면 새 임차인은 그 자리에서 영업할 근거 자체를 얻지 못합니다.

그래서 권리금 계약은 임차권 양도나 새 임대차와 한 몸처럼 움직이는 경우가 많습니다. 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결은 두 계약이 경제적·사실적으로 일체로 행하여져 어느 하나 없이는 다른 하나를 의욕하지 않았을 경우 하나의 계약처럼 불가분의 관계에 있다고 보았습니다. 이 판결의 사안은 이웃 글에서 자세히 다루었으므로 여기서는 결론만 짚습니다. 건물주와의 계약이 성사되지 않으면 권리금 계약도 함께 흔들린다는 것이 출발점입니다.

권리금 계약이 성립했는지도 따져 보아야 합니다. 서울중앙지방법원 2018. 5. 24. 선고 2017나67768 판결은 권리금 액수뿐 아니라 권리금의 대가로 넘어갈 대상의 범위도 계약의 본질적 사항이라고 보았습니다. 중개사무소가 "보증금 5천, 월세 700, 권리금 오천에는 할 사람 있다"는 문자를 보내고 사실확인서를 써 준 정도로는 권리금 계약이 체결되었다고 보기 부족하다며 기존 임차인의 5,000만 원 손해배상 청구를 기각했습니다(1심 2015가단5399533 판결). 이 사건은 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결로 상고가 기각되었는데, 대법원은 결론을 유지하면서도 건물주의 권리금 회수 방해 책임을 묻는 데 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니라고 밝혔으므로, 이 판결은 건물주 책임의 요건이 아니라 당사자 사이에 무엇을 합의했는지를 증명하는 문제로 읽어야 합니다. 문자로 금액만 오간 상태에서 돈을 보냈다면, 무엇을 넘겨받기로 했는지부터 서면으로 정리해 두어야 반환이든 배상이든 다툴 수 있습니다.

계약서 양식이 마땅치 않다면 상가건물 임대차보호법 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 정해 사용을 권장하는 표준권리금계약서를 출발점으로 삼을 수 있습니다. 다만 표준 양식은 일반적인 틀일 뿐이어서, 건물주와의 임대차가 무산될 때 돈을 언제 어떻게 돌려받는지는 당사자가 특약으로 구체적으로 채워 넣어야 합니다. 상담에서 보면 양식의 빈칸만 채우고 특약란을 비워 둔 계약서가 가장 많이 다툼이 됩니다.

'임대차가 체결되지 않으면 무효' 조항이 있으면 정리가 쉬워집니다

새 임차인을 보호하는 가장 확실한 장치는 계약서의 조건 조항입니다. 민법 제147조는 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력이 생기고, 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때부터 효력을 잃는다고 정합니다. "건물주와 임대차계약이 체결되지 않으면 이 계약은 무효로 하고 받은 돈을 돌려준다"는 문구가 바로 이 조건에 해당합니다.

앞의 서울남부지방법원 2016가합102819 판결 사건이 좋은 예입니다. 커피숍을 운영하던 임차인은 임대차 종료일을 두 달 앞둔 2015. 12. 3. 새 임차인과 영업을 권리금 1억 7,000만 원에 넘기는 계약을 맺으면서, 권리금은 종료일인 2016. 2. 6.에 받기로 했습니다. 계약서 제3조는 건물주가 새 임차인과의 임대차 체결을 거절하거나 조건을 기존보다 무리하게 바꾸는 등 두 사람의 귀책사유 없이 임대차가 체결되지 못하면 계약을 무효화한다고 정했습니다. 건물주가 기존 보증금 5,000만 원, 월 600만 원을 보증금 2억 6,250만 원, 월 1,050만 원 수준으로 올려 부르자 새 임차인은 2016. 1. 14. 이 조항에 따라 계약을 무효화했습니다. 이 사건에서 새 임차인과 기존 임차인 사이의 정산은 쟁점이 되지 않았고, 소송은 기존 임차인과 건물주 사이에서 벌어졌습니다.

조항을 쓸 때는 문구가 조건인지 기한인지를 분명히 해야 합니다. 대법원 2018. 6. 28. 선고 2018다201702 판결은 부관에 표시된 사실이 발생하지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 합리적이면 조건이고, 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 이행해야 한다고 보는 것이 합리적이면 불확정기한이라고 했습니다. "잔금은 임대차계약 체결 후 지급한다"는 문구만 있으면 이것이 조건인지 지급 시기인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 저희는 계약서 검토를 의뢰받으면 다음 네 가지를 함께 적도록 권합니다.

• 건물주와의 임대차가 정해진 날까지 체결되지 않으면 계약은 효력을 잃고, 기존 임차인은 받은 돈 전액을 며칠 안에 돌려준다는 문구

• 새 임대차의 보증금·차임 상한(예컨대 기존 조건에서 몇 퍼센트 이내)과, 건물주가 이를 넘는 조건을 제시하면 체결되지 않은 것으로 본다는 문구

• 새 임차인이 정당한 이유 없이 체결을 거부하면 계약금을 위약금으로 한다는 문구(반대 방향의 안전장치)

• 권리금의 대상인 시설·비품 목록, 상호와 거래처 등 넘겨받는 범위

조항이 없어도 돌려받는 길 — 기존 임차인의 의무 불이행과 해제

조건 조항이 없더라도 기존 임차인이 건물주의 승낙이나 새 임대차를 받아 주기로 약속했다면, 그 약속을 지키지 못한 것은 채무불이행입니다. 민법 제544조에 따라 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있고, 해제되면 제548조에 따라 각 당사자는 원상회복 의무를 지며 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다. 상대가 미리 이행하지 않겠다는 뜻을 밝혔다면 최고 없이도 해제할 수 있습니다.

다만 해제권은 행사해야 생기는 권리이고, 행사하기 전에 사정이 바뀌면 사라질 수 있습니다. 앞의 서울고등법원 80나404 판결이 이를 잘 보여 줍니다. 1979. 3. 13. 새 임차인은 점포를 보증금 100만 원, 월 20만 원에 전차하면서 권리금 600만 원을 따로 주기로 하고 계약 당일 100만 원을 보냈습니다. 기존 임차인은 중도금일까지 건물 소유자의 승낙을 받거나 소유자와 직접 같은 내용의 임대차를 맺게 해 주기로 약속했는데, 4. 20. 중도금일과 4. 30. 잔금일까지 승낙을 받지 못했습니다. 법원은 이로써 새 임차인에게 해제권이 생겼다고 보면서도, 새 임차인이 해제를 통지한 5. 15.보다 앞선 5. 3. 세 사람이 만난 자리에서 소유자가 같은 조건으로 직접 임대하겠다고 했으므로 기존 임차인의 의무는 이행되었고 해제권은 소멸했다고 판단했습니다. 계약이 무산된 것은 새 임차인이 월세 임대차에 맞지 않는 전세권설정등기를 요구했기 때문이었습니다(1심 서울민사지방법원 79가합2947 판결, 항소기각).

이 판결에서 새 임차인이 배울 점은 두 가지입니다. 해제 사유가 생기면 바로 서면으로 해제하고, 건물주가 제시한 조건을 거부할 때는 그 조건이 왜 받아들일 수 없는지를 기록으로 남겨야 합니다. 건물주가 기존과 같은 조건을 제시했는데 새 임차인이 다른 요구를 내걸어 계약이 깨졌다면, 법원은 무산의 책임을 새 임차인에게 돌릴 가능성이 큽니다.

건물주가 감당할 수 없는 조건을 내걸었다면 — 거절과 다르지 않습니다

건물주가 "계약은 하겠다"고 말하면서 받아들일 수 없는 차임을 요구했다면, 법은 이를 거절과 같은 방해행위로 봅니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호는 신규임차인이 되려는 자에게 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 금지합니다. 새 임차인 입장에서는 이 판단이 곧 "내가 물러선 것이 정당했는가"를 가르는 기준이 됩니다.

인정된 쪽부터 보겠습니다. 앞의 커피숍 사건에서 건물주는 2015. 11. 17. 1차로 보증금 1억 920만 원, 월 1,092만 원을, 2016. 1. 6. 2차로 보증금 2억 6,250만 원, 월 1,050만 원을 제시했습니다. 기존 임차인이 새 임차인의 통장 사본을 건물주에게 내면서 기존 조건에서 9퍼센트 올린 보증금 5,450만 원, 월 654만 원을 제안했고 새 임차인도 직접 같은 조건을 요청했지만 받아들여지지 않았습니다. 서울남부지방법원 2016가합102819 판결은 감정 결과 적정 환산보증금이 1,055,222,000원인데 1차 제안은 1,300,472,727원, 2차 제안은 1,407,954,545원에 이르렀고, 제안 차임대로라면 2015년 영업이익 49,150,690원으로는 적자가 난다는 점을 들어, 건물주가 협의 가능하다고 말했더라도 현저히 고액의 요구라고 판단했습니다. 항소심인 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결도 임대사례비교법에 따른 감정을 존중해 건물주의 부대항소를 기각했고, 새 임차인이 2016. 1. 15.경 건물주에게 과도한 요구 때문에 계약 의사를 철회한다고 알린 사실도 함께 적었습니다. 기존 임차인이 보증금 공제 등을 다투며 낸 상고도 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결로 기각되었습니다.

부정되었다가 대법원에서 뒤집힌 사건도 있습니다. 병원 정문 앞 약국을 2001년부터 운영해 온 임차인이 2023. 10. 24. 새 임차인과 권리금 22억 원의 계약을 맺고 계약금 일부로 3,000만 원을 받았는데, 건물주가 새 임차인에게 기존 보증금 1억 원, 월 600만 원 대신 보증금 5억 원, 월 2,000만 원을 제시해 협상이 결렬되었습니다. 기존 임차인은 3,000만 원을 돌려주고 권리금 계약을 해제한 뒤 건물주를 상대로 21억 5,020만 원의 배상을 구했습니다. 부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158 판결은 기존 약국의 2023년 월평균 조제료 수입이 104,329,156원에 이르는 입지에 비추어 현저히 고액이라 보기 어렵고, 건물주가 협의를 진행하고 다른 신규 임차인까지 물색했다며 청구를 기각했습니다(1심 부산지방법원 서부지원 2024가단104732 판결을 변경).

대법원 2026다201337 판결은 이 부분을 파기했습니다. 현저히 고액인지는 조세·공과금·주변 차임뿐 아니라 기존 차임과의 차이, 시세와 적정 차임, 거래관행과 경제상황까지 보아야 하고, 요구액이 기존보다 현저히 높다고 볼 여지가 있으면 적정 차임이 확인되지 않았다는 이유만으로 배척하지 말고 감정 등으로 심리해야 한다는 것입니다. 차임은 약 333퍼센트, 환산보증금은 7억 원에서 25억 원으로 약 357퍼센트에 이르렀고, 감정촉탁 결과 바닥권리금은 0원, 영업권리금이 20억 1,500만 원이어서 조제료 수입에는 임차인 자신의 노력이 상당 부분 포함되어 있다고 보았습니다. 환송 후 결과는 확인하지 못했습니다. 새 임차인 입장에서 기억할 점은, 건물주가 부른 금액과 기존 조건, 주변 시세를 비교한 자료가 나중에 내가 물러선 이유를 증명하는 핵심 증거가 된다는 것입니다.

실무에서는 건물주의 조건을 반드시 서면이나 문자로 받아 두라고 권합니다. 말로만 "월세는 두 배는 받아야겠다"고 한 경우 나중에 건물주가 협의하려 했을 뿐이라고 주장하면 반박하기 어렵습니다. 커피숍 사건에서 결론을 가른 것도 건물주가 평당 금액까지 적어 보낸 두 차례의 제안이었습니다. 새 임차인이 물러날 때는 "제시하신 보증금과 차임이 주변 시세에 비해 과도하여 계약 체결이 어렵다"는 취지를 건물주와 기존 임차인 모두에게 알리고, 같은 건물이나 인근 점포의 임대 조건을 확인한 자료를 함께 남겨 두는 것이 좋습니다.

건물주의 거절이 정당하다고 본 판결 — 건물주가 누구인지부터 확인하십시오

모든 거절이 위법한 것은 아니고, 건물주의 지위 때문에 처음부터 새 임차인을 받을 수 없는 건물도 있습니다. 이런 건물이라면 기존 임차인이 건물주에게 배상을 받기 어려워 새 임차인과 기존 임차인 사이의 반환 다툼이 더 날카로워집니다.

첫째, 학교법인이나 공공기관이 건물주인 경우입니다. 서울고등법원 2019. 10. 25. 선고 (인천)2019나10666 판결은 학교법인 소유 건물 지하 점포의 임차인(보증금 1억 원, 월 840만 원)이 권리금 회수 방해를 주장한 사건에서, 경쟁입찰이 원칙이어서 수의계약 체결이 불가능한 상황의 거절은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호의 정당한 사유에 해당한다고 보았습니다(1심 인천지방법원 부천지원 2018가합104060 판결, 반소 기각 유지). 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172 판결도 학교법인은 사립학교법과 사학기관 재무·회계 규칙에 따라 일정 금액을 넘는 임대차를 원칙적으로 일반경쟁에 부쳐야 하므로, 새 임차인과 계약하는 것이 이 의무를 어기게 되는 경우 그 사정을 들어 거절하는 데에는 특별한 사정이 없는 한 정당한 사유가 있다며 상고를 기각했습니다. 둘째, 국유·공유재산입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제2호는 국유재산이나 공유재산인 상가건물에는 제10조의4를 적용하지 않습니다. 서울서부지방법원 2024. 1. 25. 선고 2020가합41743 판결은 지방자치단체 소유 농수산물시장 안 마트 임차인의 권리금 회수 방해 반소를, 전통시장이라는 사정만으로 달리 볼 수 없다며 기각했고, 반소 기각 부분은 항소심(서울고등법원 2024. 10. 16. 선고 2024나2015320 판결)과 상고심(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332 판결)에서도 그대로 유지되었습니다. 셋째, 같은 조 제1호는 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 경우를 적용 대상에서 뺍니다(전통시장은 제외).

법이 정당한 거절로 보는 경우도 미리 알아 두어야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항은 새 임차인에게 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 건물주가 고른 새 임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유로 봅니다. 건물주가 자력을 문제 삼는다면 새 임차인이 잔고 증명이나 사업 이력 자료를 먼저 내는 것이 거절의 명분을 없애는 가장 빠른 방법입니다.

그래서 계약금을 보내기 전에 등기사항증명서로 건물주가 누구인지, 대형 쇼핑몰이나 시장 안 점포인지부터 확인해야 합니다. 건물주가 학교법인이나 지방자치단체라면 조건 조항 없이 계약금을 보내는 것은 피해야 합니다.

새 임차인이 건물주를 직접 만나 의사를 밝혀 두어야 하는 이유

새 임차인이 건물주에게 계약 의사를 분명히 밝히고 자력 자료를 낸 기록은, 기존 임차인의 배상 소송에서도 새 임차인의 반환 청구에서도 결정적인 증거가 됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항은 임차인이 새 임차인의 보증금·차임 지급 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 정하고, 같은 조 제2항 제1호·제2호는 새 임차인에게 자력이 없거나 의무 위반 우려가 있으면 거절에 정당한 사유가 있다고 봅니다.

서울서부지방법원 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결이 좋은 예입니다. 2002년부터 할인마트를 운영한 임차인이 2016. 7. 7. 새 임차인과 권리금 8,500만 원의 양도양수계약을 맺었고, 2016. 7. 26. 기존 임차인과 건물주, 새 임차인이 함께 구청을 찾아 재개발 진행 정도를 확인했습니다. 새 임차인은 철거 전까지 5년 정도는 영업할 수 있다고 판단해 임차 의사를 밝혔지만 건물주는 그 자리에서 단호히 거절했고, 이후 "재개발이 추진 중이므로 권리금을 인정하는 임대차를 거부한다"는 서면을 보냈습니다. 새 임차인은 다른 곳에 가게를 열었고, 건물주는 같은 해 11. 9. 다른 사람에게 10년 기간으로 임대하면서 "권리금이 존재하지 않는다"는 특약을 넣었습니다. 법원은 자력 정보를 받지 못했다는 건물주의 항변을, 새 임차인이 직접 의사를 밝혔는데 그 자리에서 거절했고 자력을 알아보려는 노력도 없었으며 거절의 주된 이유가 권리금이었다는 점을 들어 배척하고, 1심(2016가단240782 판결)의 결론을 바꾸어 4,600만 원의 배상을 명했고, 건물주의 상고는 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결로 기각되었습니다.

건물주의 태도를 보여 주는 기록은 새 임차인이 특정되기 전 단계에서도 결론을 바꿉니다. 건물주가 가게를 돌려받으면 직접 사용하겠다고 답하자 커피전문점 임차인이 새 임차인 물색을 그만둔 사건에서, 수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결과 항소심 수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결은 '주선'이란 새 임차인이 구체적으로 특정된 상태를 말한다며 청구를 기각했습니다. 그러나 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 이 사건을 파기환송했습니다. 건물주가 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 새 임차인과는 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 표시했다면 실제로 주선하지 않았더라도 배상을 구할 수 있고, 그 표시가 있었는지는 종료 무렵 건물주와 임차인의 언행과 태도 등을 종합해 판단한다는 것입니다. 결국 건물주가 무엇을 언제 말했는지가 결론을 가르므로, 새 임차인이 건물주에게 보낸 문자, 만난 날짜, 건물주의 답변은 모두 날짜별로 보관해 두어야 합니다.

기존 임차인이 계약금을 몰취하겠다고 한다면 — 위약금 약정은 어디까지 통하나

무산의 원인이 건물주에게 있다면 기존 임차인이 계약금을 몰취할 근거는 약합니다. 계약금을 위약금으로 삼는 약정은 상대방의 채무불이행을 전제로 하는데, 건물주의 거절은 새 임차인의 채무불이행이 아니기 때문입니다. 민법 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다고 정합니다.

반대로 기존 임차인 쪽에서 조건 성취를 막았다면 새 임차인은 조건이 성취된 것으로 주장할 수도 있습니다. 민법 제150조 제1항은 조건 성취로 불이익을 받을 당사자가 신의성실에 반하여 조건 성취를 방해하면 상대방이 조건이 성취한 것으로 주장할 수 있다고 정합니다. 대법원 1998. 12. 22. 선고 98다42356 판결은 고의뿐 아니라 과실에 의한 방해도 여기에 해당하고, 성취가 의제되는 시점은 방해가 없었다면 조건이 성취되었으리라 추산되는 때라고 보았습니다. 예컨대 기존 임차인이 건물주와 따로 연락해 새 임차인을 탓하며 계약을 막았다는 정황이 있다면 이 조항을 검토할 만합니다.

한편 해약금 해제는 별개의 문제입니다. 민법 제565조 제1항은 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 수령자는 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 건물주 문제가 생기기 전에 새 임차인이 마음을 바꿔 스스로 물러나는 경우에는 계약금을 잃는 것이 원칙이므로, 물러나는 이유가 건물주에게 있다는 사실을 먼저 확보한 뒤 해제해야 합니다.

기존 임차인의 건물주 상대 소송과 새 임차인의 반환 청구는 맞물려 있습니다

새 임차인이 계약금을 돌려받는 문제와 기존 임차인이 건물주에게 배상을 받는 문제는 같은 사실관계 위에 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 방해행위를 하지 못하게 하고, 제3항은 손해배상액이 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 제4항의 시효는 임대차 종료일부터 3년입니다. 방해행위가 금지되는 기간은 2018. 10. 16. 개정 전에는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터였으므로, 그 전의 판결을 읽을 때는 이 점을 감안해야 합니다.

배상액의 상한 때문에 새 임차인과 맺은 권리금 액수가 그대로 인정되지는 않습니다. 앞의 할인마트 사건에서 권리금은 8,500만 원이었지만 감정한 종료 당시 권리금 4,600만 원이 배상액이 되었고, 커피숍 사건에서는 권리금 1억 7,000만 원이었지만 시장 차임을 반영하면 무형재산 가치가 남지 않는다는 감정에 따라 시설 등 유형재산 가액 27,803,000원만 인정되었습니다. 서울고등법원 2017나2007444 판결은 무형재산은 과거 계약 차임이 아니라 종료 당시 시장 차임을 기준으로 수익환원법에 따라 평가해야 한다고 했습니다. 국토교통부장관은 제10조의7에 따라 권리금 감정평가 기준을 고시할 수 있습니다.

배상금의 지연손해금이 언제부터 붙는지도 판결마다 달랐습니다. 서울남부지방법원 2016가합102819 판결은 권리금을 받기로 했던 2016. 2. 6.에 손해가 생겼다고 보아 그날부터 지연손해금을 인정했고, 서울서부지방법원 2018나31860 판결은 이 배상책임을 법이 정한 법정책임으로 보아 건물주가 이행 청구를 받은 다음 날, 곧 소장 송달 다음 날부터만 인정했습니다. 어느 쪽이든 기존 임차인이 빨리 청구할수록 유리하다는 점은 같습니다.

여기서 새 임차인의 협상력이 생깁니다. 기존 임차인이 배상을 받으려면 권리금 계약과 주선 사실을 증명해야 하고, 그 핵심 증거는 새 임차인이 가진 계약서와 건물주와의 연락 기록, 그리고 법정 증언입니다. 저희는 새 임차인을 대리할 때 계약금 반환과 기존 임차인 소송에 대한 협조를 함께 묶어 합의하는 방안을 먼저 검토합니다. 기존 임차인 쪽에서도 대법원 2017다225312 판결에 따라 전체 임대차기간이 5년을 넘어 갱신요구권이 없어도 보호의무가 인정되므로(서울고등법원 2019나10666 판결 인용), 기간이 길었다는 이유만으로 포기할 일은 아닙니다. 다만 수원지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결은 계약 기간 중 임차인 명의를 한 번 바꿀 수 있다는 특약이 기간 종료 후 새 임차인으로 바꿀 권리까지 준 것은 아니라고 보았으니(1심 수원지방법원 성남지원 2016가단214710 판결, 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결로 상고기각), 특약만 믿고 계약금을 보내서는 안 됩니다. 이 판결의 다른 판단 가운데 5년을 넘긴 임대차에는 보호 규정이 적용되지 않는다는 부분은 그 뒤 대법원 2017다225312 판결로 받아들여지지 않게 되었습니다.

중개사에게 책임을 물을 수 있는 경우

중개사가 새 임대차나 임차권 양도까지 중개했다면, 건물주의 동의 여부와 권리관계를 확인·설명하지 않은 책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하도록 하고, 제30조 제1항은 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 정합니다. 제30조 제3항에 따라 개업공인중개사는 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 하므로, 중개사 개인의 자력이 부족해도 공제금으로 회수할 길이 있습니다.

대법원 2016다261175 판결은 상가건물 임차권 양도계약을 중개하는 중개사는 의뢰인이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있는 임대차인지 판단하는 데 필요한 자료까지 확인·설명할 의무가 있다고 보았습니다. 다만 중개사가 권리금만 알선하고 건물주와의 계약에는 관여하지 않았다면 책임을 묻기 어려울 수 있으므로, 중개사가 계약서에 어떤 자격으로 서명했는지, 건물주와 연락을 맡았는지, 중개대상물 확인·설명서를 교부했는지를 먼저 확인해야 합니다. 건물주가 새 임차인을 받아 줄 것처럼 중개사가 단언했다는 녹음이나 문자가 있다면 반드시 보관하십시오.

돌려받는 판결을 받은 뒤 — 기존 임차인의 보증금을 가압류하는 순서

판결을 받아도 기존 임차인이 계약금을 이미 써 버렸다면 집행이 문제입니다. 이때 가장 확실한 재산은 기존 임차인이 건물주에게 받을 임대차보증금 반환채권입니다. 기존 임차인은 가게를 비우면 건물주에게서 보증금을 돌려받으므로, 그 전에 이 채권을 묶어 두어야 합니다.

1. 보증금반환채권 가압류 — 민사집행법 제276조 제1항은 금전채권의 강제집행을 보전하기 위해 가압류를 할 수 있다고 정하고, 제2항은 조건이 붙어 있거나 기한이 차지 않은 채권도 가압류할 수 있다고 정합니다. 임대차가 아직 끝나지 않아 보증금을 받을 시기가 오지 않았어도 건물주를 제3채무자로 해 가압류할 수 있습니다.

2. 본안 소송 — 가압류 뒤 채무자가 신청하면 법원은 2주 이상의 기간을 정해 본안의 소를 제기하도록 명하고, 기간 안에 증명서류를 내지 않으면 가압류를 취소합니다(제287조). 가압류와 동시에 반환 청구 소송을 준비해야 합니다.

3. 압류와 추심 — 판결이 나면 제223조에 따라 압류명령을 받고 제229조에 따라 추심명령이나 전부명령을 신청합니다. 다른 채권자가 먼저 압류하거나 가압류한 경우에는 전부명령이 효력을 갖지 못하므로(제229조 제5항) 상황에 맞게 고릅니다.

4. 재산명시 — 보증금이 이미 정산되었다면 확정판결 등 집행권원으로 제61조의 재산명시를 신청해 다른 재산을 찾습니다. 가집행 선고가 붙은 판결만으로는 신청할 수 없다는 점도 기억해 두어야 합니다.

보증금이 생각보다 적게 남을 수 있다는 점도 계산에 넣어야 합니다. 앞의 커피숍 사건에서 건물주는 보증금 5,000만 원에서 미지급 차임 1,365,516원과 원상회복 철거비 1,700만 원을 빼고 31,634,484원만 돌려주었습니다. 차임 연체가 있었거나 시설 철거가 남아 있는 가게라면 가압류할 보증금 자체가 줄어들므로, 계약금을 보낸 때부터 기존 임차인의 연체 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다. 돌려받을 돈에는 이자도 붙습니다. 계약을 해제해 원상회복을 구하는 경우 민법 제548조 제2항에 따라 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더해야 하므로, 계약금을 보낸 날짜와 금액을 정확히 특정해 청구해야 합니다. 기존 임차인이 건물주를 상대로 권리금 손해배상을 받는다면 그 배상금 채권도 가압류 대상이 될 수 있습니다. 서울고등법원 2019나10666 판결은 권리금 손해배상채무와 건물 인도의무가 동시이행 관계가 아니라는 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결을 인용했는데, 이는 기존 임차인이 배상금을 받기 전에 가게부터 비워야 할 수 있다는 뜻이기도 합니다. 소송으로 가면 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조와 그 법정이율 규정에 따라 소장 송달 다음 날부터(상대가 다툴 만한 상당한 이유가 있었다면 그 범위에서는 판결 선고 뒤부터) 연 12퍼센트의 지연손해금이 붙으므로, 상대도 판결 뒤에는 정산을 서두르는 편입니다.

권리금 계약이 흔들릴 때 피해야 할 대응 다섯 가지

1. 문자와 구두로만 권리금을 합의하고 돈을 보내는 것 — 서울중앙지방법원 2017나67768 판결처럼 넘겨받을 대상과 금액이 서면으로 확정되지 않으면 계약 성립부터 다투게 됩니다.

2. 건물주가 제시한 조건을 다른 요구로 맞받는 것 — 서울고등법원 80나404 판결처럼 새 임차인이 무리한 조건을 내걸어 계약이 깨지면 계약금을 잃을 수 있습니다.

3. 해제 사유가 생겼는데 해제를 미루는 것 — 해제를 통지하기 전에 기존 임차인이 의무를 이행하면 해제권이 사라집니다.

4. 건물주를 만나지 않고 기존 임차인에게 모든 연락을 맡기는 것 — 서울서부지방법원 2018나31860 판결에서 결론을 가른 것은 새 임차인이 건물주에게 직접 의사를 밝힌 장면이었습니다.

5. 소송 서류를 서두르다 잘못 내는 것 — 대법원 2017. 11. 29. 선고 2017다247503 판결은 권리금 반환 사건의 원고가 상고를 취하하려다 소취하서를 제출한 사건에서, 소송행위는 표시를 기준으로 효력을 판단한다며 소송 종료를 선언했습니다. 원고는 1·2심에서 일부 승소했다고 주장했지만 소취하의 효력을 되돌리지 못했습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 비용이 회수액을 넘기 쉬운 사건이 있습니다. 첫째, 계약금이 수백만 원 수준이고 계약서에 임대차 불성립 시 반환 조항이 분명하며 기존 임차인도 반환 의사를 밝힌 경우입니다. 내용증명과 합의서, 필요하면 지급명령으로 충분합니다. 둘째, 새 임차인이 건물주의 기존과 같은 조건 제안을 스스로 거절했고 그 이유를 뒷받침할 시세 자료도 없는 경우입니다. 80나404 판결처럼 반환 청구가 기각될 가능성이 큽니다. 셋째, 기존 임차인이 차임을 오래 연체해 보증금이 사실상 남지 않았고 다른 재산도 없는 경우입니다. 판결을 받아도 집행할 곳이 없습니다.

선임을 검토할 사건은 계약금과 중도금이 수천만 원 이상이고 기존 임차인이 반환을 거부하는 경우, 건물주가 과도한 차임을 요구했는지가 쟁점이 되어 감정이 필요한 경우, 기존 임차인의 임대차 종료가 임박해 보증금이 곧 정산될 경우, 중개사의 책임까지 함께 물어야 하는 경우입니다. 특히 보증금이 정산되기 전 가압류 시점을 놓치면 이긴 판결이 빈 종이가 되므로, 임대차 종료일이 언제인지가 선임 여부를 정하는 가장 현실적인 기준입니다.

자주 묻는 질문

권리금 계약금 줬는데 건물주가 계약 안 해주면 돌려받을 수 있나요?

돌려받을 수 있는 경우가 많습니다. 계약서에 임대차 불성립 시 무효·해제 조항이 있으면 그 조항대로 정리되고(민법 제147조), 조항이 없어도 기존 임차인이 건물주의 승낙을 받아 주기로 했다면 최고 후 해제해 원상회복을 구할 수 있습니다(민법 제544조, 제548조). 다만 건물주가 기존과 같은 조건을 제시했는데 새 임차인이 거절했다면 반환이 부정될 수 있습니다(서울고등법원 80나404 판결).

건물주가 월세를 두 배 넘게 올려 불러서 포기했는데 제 책임인가요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 현저히 고액의 차임 요구는 거절과 같은 방해행위로 평가될 수 있고(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 제3호), 대법원 2026다201337 판결은 기존 차임과의 차이와 시세를 감정 등으로 심리해야 한다고 했습니다. 건물주가 제시한 조건과 주변 시세 자료를 함께 보관해 두십시오.

기존 임차인이 계약금은 위약금이라 못 돌려준다고 하는데요?

무산의 원인이 건물주에게 있다면 위약금 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되고 채무불이행을 전제로 하며, 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다(민법 제398조). 계약서의 위약금 조항이 어떤 경우를 정하고 있는지부터 확인해야 합니다.

권리금 계약서 없이 문자로만 합의했는데 소송이 되나요?

가능은 하지만 불리합니다. 서울중앙지방법원 2017나67768 판결은 금액만 오간 문자와 중개사 확인서로는 권리금 계약 체결을 인정하기 부족하다고 보았습니다. 송금 내역, 넘겨받기로 한 시설 목록, 기존 임차인과의 대화 기록을 모아 계약 내용을 재구성해야 합니다.

건물주가 학교법인이나 시 소유인데도 권리금을 보호받나요?

보호받기 어렵습니다. 국유·공유재산이나 대규모점포의 일부는 권리금 회수기회 보호 규정의 적용이 배제되고(상가건물 임대차보호법 제10조의5), 학교법인이 경쟁입찰 의무 때문에 거절한 것은 원칙적으로 정당한 사유가 있다고 본 대법원 판결이 있습니다(대법원 2019다296172 판결). 이런 건물은 계약금을 보내기 전에 반환 조항을 반드시 넣으십시오.

기존 임차인이 돈이 없다고 하면 어떻게 받나요?

기존 임차인이 건물주에게 받을 임대차보증금 반환채권을 가압류하는 것이 가장 현실적입니다. 아직 반환 시기가 오지 않은 채권도 가압류할 수 있고(민사집행법 제276조 제2항), 판결 뒤 압류·추심명령으로 건물주에게서 직접 받습니다(제223조, 제229조). 보증금이 정산되기 전에 움직여야 합니다.

중개사가 건물주 동의는 문제없다고 했는데 책임을 물을 수 있나요?

중개사가 임차권 양도나 새 임대차까지 중개했다면 확인·설명의무 위반으로 배상을 구할 여지가 있습니다(공인중개사법 제25조, 제30조, 대법원 2016다261175 판결). 중개사가 가입한 보증보험이나 공제로 회수할 수도 있으므로, 중개사무소에서 받은 손해배상책임 보장 서류를 확인하십시오.

기존 임차인이 건물주에게 소송하면 저도 돈을 받을 수 있나요?

직접 받는 구조는 아닙니다. 그 배상금은 기존 임차인의 몫이고 상한은 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항). 다만 새 임차인의 계약서와 증언이 그 소송의 핵심 증거가 되므로, 협조와 계약금 반환을 함께 합의하거나 판결 뒤 배상금 채권을 집행 대상으로 삼는 방안을 검토할 수 있습니다.

계약금을 돌려받을 때 이자도 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 기존 임차인의 약속 위반으로 계약을 해제했다면 반환할 금전에 받은 날부터 이자를 더해야 하고(민법 제548조 제2항), 소송으로 가면 원칙적으로 소장 송달 다음 날부터 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 높은 법정이율이 붙습니다. 계약금과 중도금을 보낸 날짜별로 금액을 정리해 두십시오.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다201337, 201338 판결 — 현저히 고액 차임 판단 기준, 감정 등 심리 필요, 원심 반소 손해배상 부분 파기환송(환송 후 결과 미확인)

• 부산지방법원 2026. 1. 21. 선고 2025나41158, 2025나41165 판결(1심 부산지방법원 서부지원 2024. 12. 18. 선고 2024가단104732, 2024가단119932 판결) — 권리금 22억 원 계약 결렬과 계약금 3,000만 원 반환, 현저히 고액·거절 주장 배척(위 대법원 판결로 해당 부분 파기)

• 서울남부지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016가합102819 판결 — 임대차 불체결 시 무효 조항, 현저히 고액 요구 인정, 유형재산 27,803,000원 배상, 보증금 공제 정산

• 서울고등법원 2017. 9. 7. 선고 2017나2007444 판결(상고심 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결, 상고기각) — 위 사건 항소심, 항소·부대항소 기각, 무형재산 평가는 종료 당시 시장 차임 기준

• 서울고등법원 1980. 5. 29. 선고 80나404 판결(1심 서울민사지방법원 79가합2947 판결, 확정) — 소유자의 같은 조건 직접 임대 의사로 해제권 소멸, 권리금 계약금 반환 청구 기각

• 서울서부지방법원 2019. 6. 21. 선고 2018나31860 판결(1심 2016가단240782 판결, 상고심 대법원 2020. 11. 26. 선고 2019다249831 판결, 상고기각) — 새 임차인의 직접 의사표시와 건물주의 즉석 거절, 자력 정보 항변 배척, 4,600만 원 배상

• 서울고등법원 2019. 10. 25. 선고 (인천)2019나10666, 2019나10673 판결(1심 인천지방법원 부천지원 2019. 4. 24. 선고 2018가합104060 판결, 상고심 대법원 2020. 8. 20. 선고 2019다296172, 296189 판결, 상고기각) — 학교법인의 경쟁입찰 의무에 따른 거절은 정당한 사유, 권리금 배상채무와 인도의무는 동시이행 아님

• 서울서부지방법원 2024. 1. 25. 선고 2020가합41743, 2023가합33361 판결(항소심 서울고등법원 2024. 10. 16. 선고 2024나2015320 판결, 상고심 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다317332 판결에서 반소 기각 부분 유지) — 공유재산 상가의 권리금 회수기회 보호 적용 제외

• 서울중앙지방법원 2018. 5. 24. 선고 2017나67768 판결(1심 2015가단5399533 판결, 상고심 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결, 상고기각) — 권리금 계약의 본질적 사항과 성립 부정(대법원은 회수 방해 배상에 권리금 계약의 사전 체결이 필수는 아니라고 판시)

• 수원지방법원 안양지원 2017. 11. 15. 선고 2016가단123813 판결, 수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 — 주선이 없다며 청구 기각, 항소기각(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결로 파기환송)

• 수원지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결(1심 수원지방법원 성남지원 2016가단214710 판결, 상고심 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결, 상고기각) — 기간 중 명의변경 특약의 범위(5년 초과 임대차 부분 판단은 이후 대법원 2017다225312 판결과 배치)

• 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결, 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결 — 권리금의 성질, 권리금계약과 임차권양도계약의 불가분 관계, 중개사의 확인·설명의무

• 대법원 2018. 6. 28. 선고 2018다201702 판결, 1998. 12. 22. 선고 98다42356 판결 — 조건과 불확정기한의 구별, 조건 성취 방해와 성취 의제

• 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결, 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결, 2019. 7. 10. 선고 2018다239608 판결, 2020. 8. 20. 선고 2019다296172 판결 — 확정적 거절 의사가 있으면 주선 없이도 배상 청구 가능, 배상채무와 인도의무는 동시이행 아님, 권리금 계약의 사전 체결 불요, 학교법인의 경쟁입찰 의무에 따른 거절의 정당한 사유

• 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결 — 전체 임대차기간 5년 초과 임대차에도 권리금 회수기회 보호의무(하급심 판결 인용)

• 대법원 2017. 11. 29. 선고 2017다247503 판결 — 권리금 반환 사건의 착오 소취하와 소송 종료

• 법령 — 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조의3부터 제10조의7까지 / 민법 제147조, 제150조, 제398조, 제544조, 제548조, 제565조, 제629조 / 민사집행법 제61조, 제223조, 제229조, 제276조, 제287조 / 공인중개사법 제25조, 제30조 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

권리금 계약금 반환 사건은 돈을 누가 가지고 있고 언제 빠져나가는지를 먼저 보는 사건입니다. 계약금은 기존 임차인에게 갔고, 기존 임차인의 가장 큰 재산은 건물주에게 맡긴 보증금이며, 그 보증금은 임대차가 끝나는 날 정산됩니다. 그래서 첫 작업은 계약서와 함께 기존 임차인의 임대차 종료일을 확인하는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 권리금 계약서에 임대차 불성립 시 무효·해제 조항이 있는지, 새 임대차의 보증금·차임 조건이나 체결 기한이 적혀 있는지, 위약금 조항이 어떻게 되어 있는지를 봅니다. 다음으로 계약금과 중도금을 언제 누구에게 보냈는지 이체 내역을 정리합니다. 세 번째로 건물주가 무엇이라고 답했는지, 거절했다면 어떤 이유를 댔고 조건을 제시했다면 기존 조건과 얼마나 차이가 나는지를 문자와 녹음으로 확인합니다. 네 번째로 등기사항증명서로 건물주가 개인인지 법인·학교법인·지방자치단체인지, 대규모점포 안의 점포인지를 봅니다. 마지막으로 기존 임차인의 임대차 종료일, 보증금 액수, 차임 연체 여부, 중개사가 어디까지 관여했는지를 묻습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 반환 청구를 세 갈래로 준비합니다. 조건 조항이 있는 사건은 조건 불성취를 근거로 반환을 구하고, 조항이 없는 사건은 기존 임차인의 약속 위반을 근거로 최고와 해제 절차를 정확히 밟습니다. 건물주가 과도한 조건을 내건 사건은 주변 임대 시세와 기존 조건을 비교한 자료를 미리 모아, 새 임차인이 물러난 것이 정당했다는 점을 증명합니다. 임대차 종료가 가까우면 소송보다 먼저 기존 임차인의 보증금반환채권을 가압류해 돈이 빠져나가는 것을 막고, 기존 임차인이 건물주를 상대로 배상 소송을 준비하고 있다면 그 소송에 대한 협조와 계약금 반환을 묶는 합의를 제안합니다. 중개사가 새 임대차까지 중개했다면 중개사와 공제사업자에게도 책임을 묻습니다. 기존 임차인을 대리하는 경우에는 반대로 건물주의 거절 사유와 감정 쟁점을 정리해 배상 청구를 구성하고, 새 임차인과의 정산을 그 흐름 안에서 함께 설계합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결론을 가른 것은 법리보다 기록이었습니다. 계약서 한 조항이 있었던 사건은 새 임차인과의 정산이 쟁점이 되지 않았고, 건물주를 직접 만나 의사를 밝힌 장면이 있었던 사건은 1심 패소가 항소심에서 뒤집혔으며, 건물주 조건에 다른 요구로 맞선 사건은 계약금을 잃었습니다. 과도한 차임 요구를 다툰 사건은 대법원까지 가서야 감정의 필요성이 인정되었습니다. 보증금이 정산되는 날을 놓치지 않는 것, 새 임차인의 증거가 기존 임차인 소송에서 갖는 가치를 협상에 쓰는 것이 저희가 사건 초기에 가장 공을 들이는 부분입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

권리금 계약금을 보낸 뒤 건물주가 문을 닫아 버리면, 가게도 못 얻고 돈도 묶인 채 시간만 흘러가는 막막함이 가장 큽니다. 그러나 계약서의 조항과 건물주가 보인 태도, 기존 임차인의 보증금이 정산되는 시점을 차례로 짚으면 돌려받을 길과 그 순서가 보입니다.

권리금 계약서, 계약금 이체 내역, 건물주와 주고받은 문자와 제시받은 조건, 중개사무소에서 받은 서류를 모아 두시기 바랍니다. 기존 임차인의 임대차 종료일이 가깝다면 더 서두르셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.