[민사·임대차] 9년 산 빌라 보증금에서 수리비·위약금 약 2,000만 원 빼겠다던 임대인, 보증금 전액 반환 판결

임대차보증금 3,500만 원 전액 인용

원상회복비와 새 세입자 위약금을 보증금에서 빼겠다던 임대인, 법원은 보증금 3,500만 원을 모두 돌려주라고 판결했습니다.

1. 사건의 개요

임차인 A씨는 빌라에 보증금 3,500만 원으로 입주해 계약이 묵시적으로 갱신된 채 약 9년을 살았습니다. A씨가 계약 해지를 통보하고 3개월이 지나도록 보증금을 받지 못하자 임차권등기를 마치고 보증금 반환을 청구했습니다.

임대인은 A씨가 곧 이사 간다고 해서 새 세입자와 계약했는데 이사를 가지 않아 계약금 배액 1,200만 원을 물어 줬다며 이를 빼겠다고 했습니다. 여기에 방화문·샤시·도배·장판 등 원상회복비 762만 원과 인도 지연 손해까지 공제하고, 남은 1,512만여 원만 공탁한 뒤 더 줄 돈이 없다고 맞섰습니다. 임차권등기부터 말소하라는 주장도 했습니다.

2. 적용 법리

묵시적으로 갱신된 주택임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(주택임대차보호법 제6조의2).

임차인의 원상회복의무에는 통상적인 사용으로 생긴 손모가 포함되지 않습니다. 특별한 사정으로 생긴 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상 대상이 되고(민법 제393조 제2항), 채무 일부만 공탁한 것은 원칙적으로 변제 효력이 없습니다. 보증금 반환은 임차권등기 말소보다 먼저 이행해야 합니다(대법원 2005다4529 판결 등).

3. 변호사의 대응

원고 측 변호사는 임대인이 내세운 공제 항목을 하나씩 법리에 대입해 무너뜨렸습니다.

• 위약금 공제 반박: A씨는 '등기가 되거나 연휴가 지나면 이사하겠다'고 말했을 뿐 날짜를 정하지 않았고, 임대인이 새 세입자와 계약한다는 사실을 알린 적도 없어 특별손해가 될 수 없다고 주장했습니다.

• 통상손모 주장: 9년 거주로 생긴 도배·장판·문틀 등의 노후는 통상의 손모이고, A씨가 비정상적으로 사용해 훼손했다는 증거가 없다고 다퉜습니다.

• 일부 공탁의 효력 부정: 보증금에 못 미치는 공탁은 적법한 이행 제공이 아니므로, A씨의 점유는 동시이행 항변에 따른 적법한 점유이고 지연 손해도 없다고 지적했습니다.

• 선이행 관계: 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 먼저라는 판례로 임대인의 말소 요구를 배척했습니다.

4. 결과

법원은 임대인의 공제·공탁·선이행 주장을 모두 받아들이지 않고, 보증금 3,500만 원 전액을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용도 모두 임대인이 부담하게 되었습니다.

오래 산 집이라는 이유로 수리비를 떠안거나 임대인의 새 계약 손해까지 책임질 필요는 없다는 점을 확인한 판결입니다.

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이사 나갈 때 임대인이 수리비·위약금을 이유로 보증금을 깎으려 한다면, 공제 항목마다 근거를 따져야 합니다. 수원·경기 남부에서 보증금 반환 문제로 고민하고 계시다면 법무법인 도모로 문의주시기 바랍니다.