[민사·부동산매매] '대출 70% 불승인 시 계약금 반환' 특약 내세운 계약금 반환 청구, 전부 기각

원고 청구 전부 기각(계약금 1,750만 원 반환 의무 없음)

대출이 안 나왔다며 계약금을 돌려달라는 매수인의 소송, 법무법인 도모가 매도인을 대리해 청구 전부 기각 판결을 받았습니다.

이 사건은 법무법인 도모 강대현 대표변호사와 고준용 대표변호사가 함께 담당했습니다.

1. 사건의 개요

의뢰인 A씨는 자신이 소유한 부동산을 매도하기로 하고 매수인으로부터 계약금 1,750만 원을 받았습니다. 계약에는 '매매대금의 70% 대출승인이 나지 않을 경우 계약금 전액을 반환한다'는 특약이 들어 있었습니다.

이후 매수인은 매매대금 70%에 해당하는 대출은 불가능하고 그보다 적은 금액만 가능하다는 통보를 받았다며, 특약에 따라 계약금 전액과 연 12%의 지연손해금을 돌려달라는 소송을 제기했습니다.

매수인은 대출을 알아본 금융기관의 답변을 근거로 내세웠고, 사건은 소액사건으로 짧은 기간 안에 심리가 진행되었습니다. 한정된 기일 안에 대출 검토가 어떤 경위로 멈췄는지를 재판부에 분명히 보여주어야 했습니다.

특약 문구만 보면 매수인의 주장이 그럴듯해 보일 수 있었습니다. 계약금을 돌려주게 되면 A씨는 매매도 무산되고 계약금도 잃게 되는 상황이었기에, 특약의 조건이 실제로 충족되었는지를 정확히 따지는 것이 관건이었습니다.

2. 적용 법리

'대출이 나오지 않으면 계약금을 반환한다'는 특약은 일정한 사실이 발생하는 것을 조건으로 매도인에게 반환 의무를 지우는 약정입니다. 따라서 계약금 반환을 구하는 쪽이 그 조건, 즉 약정한 비율의 대출승인이 나지 않았다는 사실을 증명해야 합니다.

특히 대출 가능 금액은 소득 자료나 공동 차주 추가 등에 따라 달라질 수 있습니다. 대출 가능성을 끝까지 검토하지 않은 채 스스로 절차를 중단했다면, '대출승인이 나지 않은 경우'에 해당한다고 보기 어렵습니다.

3. 법무법인 도모의 대응

법무법인 도모는 매수인이 주장하는 '대출 불가'가 확정된 사실이 아니라, 매수인이 스스로 대출 검토를 중단한 결과라는 점을 입증하는 데 집중했습니다.

1. 금융기관 확인 과정에서 이미 약정 비율에 근접한 금액까지 대출이 가능하다는 답변을 받은 상태였다는 점을 짚었습니다.

2. 중개인 등과 배우자 소득이나 다른 자료를 더해 대출 가능액을 늘릴 방법을 찾자는 대화가 오가던 중이었다는 점을 당시 대화 경위로 드러냈습니다.

3. 그런데 매수인이 갑자기 다른 사유를 들어 논의를 막으면서 대출 검토가 중단되었다는 점을 들어, 특약이 정한 반환 조건은 충족되지 않았다고 주장했습니다.

4. 결과

법원은 대출이 불가능했다는 매수인의 주장을 인정하기 어렵고, 오히려 대출가능액을 늘릴 방법을 논의하던 중 매수인이 논의를 막아 검토가 중단되었다고 판단했습니다. 따라서 당초 약정의 '70% 대출승인이 나지 않은 경우'에 해당하지 않는다며 매수인의 청구를 전부 기각했습니다.

소송비용도 모두 매수인이 부담하게 되었습니다. A씨는 계약금 1,750만 원을 돌려줄 의무가 없음을 확인받았고, 특약을 근거로 한 일방적인 계약금 반환 요구에서 벗어날 수 있었습니다.

대출 특약이 있는 매매계약이라도, 매수인이 대출 가능성을 끝까지 확인하지 않고 스스로 논의를 중단했다면 계약금 반환을 쉽게 인정받을 수 없다는 점을 보여준 판결입니다.

담당 변호사

강대현 대표변호사 — 한양대학교 법학전문대학원 졸업, 2020년 변호사 자격 취득, 전 육군 제51보병사단 군검사

고준용 대표변호사 — 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업, 2020년 변호사 자격 취득, 전 법무법인(유) 금성

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수원·경기 남부에서 대출 특약을 이유로 계약금 반환을 요구받고 계신 매도인이라면, 법무법인 도모로 문의주시면 대응 방향을 함께 검토해드리겠습니다.