전세 사는 집이 팔렸는데 새 집주인이 보증금을 못 준다면 — 승계를 거부하고 전 집주인에게 받는 법, 이의가 갈린 판결

전세 계약 기간이 반쯤 지났을 때 등기부를 떼어 보니 집주인이 바뀌어 있었다는 상담이 요즘 부쩍 늘었습니다. 새 집주인은 연락이 잘 닿지 않고, 알아보니 같은 동네에서 집을 여러 채 사들인 사람이거나 신설 법인이며, 매매대금이 전세보증금과 거의 같았습니다. 만기가 다가오자 새 집주인은 돈이 없다고 하고, 전 집주인은 이제 자기와는 상관없다고 합니다. 결론부터 말씀드리면, 대항력을 갖춘 세입자의 보증금은 원칙적으로 새 집주인이 갚아야 하지만, 집이 팔린 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 승계를 원하지 않는다는 뜻을 분명히 밝히면 전 집주인의 반환 책임이 그대로 남습니다. 임대인 지위의 승계란, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 대항력을 갖춘 임대차의 목적인 주택을 양수한 사람이 임대인의 지위를 법률상 당연히 이어받는 것을 말하고, 이때 보증금 반환채무도 새 소유자에게 넘어가며 전 소유자는 그 채무에서 벗어납니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 언제 매매 사실을 알았는지, 이의를 어떤 말과 행동으로 남겼는지, 그 뒤에 새 집주인을 임대인으로 대하는 행동을 하지 않았는지, 세입자에게 대항력이 있었는지, 그리고 경매·보증기관·집행 절차에서 어느 쪽을 상대로 무엇을 신청했는지입니다. 아래에서는 당연승계의 원칙과 그 예외인 이의, 이의가 인정된 판결과 부정된 판결, 법인 임차인과 상가처럼 대항력이 없는 경우, 바지 매수인과 사해행위취소, 계약서 재작성의 위험, 임차권등기와 경매, HUG와 보증보험, 판결 뒤의 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 집이 팔리면 보증금은 누가 돌려주나요 — 세입자가 전입신고와 입주로 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 새 집주인이 보증금 반환채무를 넘겨받고 전 집주인은 빠지는 것이 원칙입니다(주택임대차보호법 제3조 제4항, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결).

2. 전 집주인에게 받을 방법은 없나요 — 있습니다. 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결은 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 승계되는 임대차의 구속에서 벗어나고 전 집주인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 보았습니다.

3. 이의만 하면 되나요 — 이의 뒤의 행동이 더 중요합니다. 경매에서 배당요구를 하지 않고 새 소유자를 상대로 임차권등기명령을 신청한 세입자는 이의를 한 것으로 볼 수 없다는 판결(대법원 2021다251929)과, 매매 열 달 뒤에야 양도 언급 없이 반환을 요청한 것은 이의가 아니라는 판결(부산지방법원 2021. 5. 12. 선고 2020나56247 판결, 다른 쟁점으로 대법원에서 파기환송)이 있습니다.

집이 팔리면 보증금 채무는 새 집주인에게 넘어가는 것이 원칙입니다

세입자가 가장 먼저 받아들여야 할 출발점은, 대항력을 갖춘 임대차라면 집이 팔리는 순간 보증금을 돌려줄 사람이 새 집주인으로 바뀐다는 점입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 임대차가 제3자에게 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 대법원은 이를 법률상 당연승계로 보고, 양수인은 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하며 양도인은 임대차관계에서 탈퇴한다고 판단해 왔습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결).

이 원칙은 세입자가 모르는 사이에도 작동합니다. 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결은 전세임대 법인이 종전 소유자를 상대로 보증금 4,000만 원 중 남은 돈을 청구한 사건에서, 입주자가 대항력을 갖춘 뒤 다가구주택이 팔렸다면 보증금 반환채무는 양수인에게 넘어가고 양도인의 채무는 소멸한다며 청구를 배척한 결론을 유지했습니다. 상가도 마찬가지입니다. 대법원 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결은 기간이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 상가건물이 양도되어도 양수인이 임대인 지위를 당연히 승계한다고 보았습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제2항).

그래서 대항력이 탄탄한 세입자일수록 역설적으로 전 집주인에게 청구할 길이 좁아집니다. 새 집주인이 자력이 있다면 문제가 없지만, 매매대금이 보증금과 같은 이른바 무자본 거래이거나 매수인이 신용불량자·신설 법인이라면 세입자의 보증금은 사실상 경매 낙찰대금에만 기대게 됩니다. 이 구조에서 전 집주인을 다시 채무자로 붙잡는 장치가 바로 승계에 대한 이의입니다.

새 집주인이 실제로 들어와 살겠다며 갱신을 거절하는 문제는 이와 다른 국면으로, 별도의 글에서 다루었습니다. 이 글은 새 집주인이 들어오겠다는 것이 아니라 돈을 돌려줄 능력이 없는 경우에 집중합니다. 세입자 입장에서 확인할 것은 두 가지입니다. 집이 팔린 시점에 이미 전입신고와 입주를 마쳐 대항력이 있었는지, 그리고 전 집주인과 새 집주인 중 누구에게 실제로 집행할 재산이 있는지입니다. 앞의 것은 승계가 일어났는지를, 뒤의 것은 이의할 실익이 있는지를 정합니다.

전 집주인을 다시 붙잡는 장치 — 승계에 대한 이의

판례는 당연승계를 원칙으로 하면서도 세입자에게 승계를 거부할 선택권을 인정합니다. 출발점은 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정입니다. 대법원은 임대인의 지위는 신구 소유자 사이의 계약만으로 넘길 수 있지만, 임차인이 원하지 않으면 승계를 강요할 수 없고 공평의 원칙과 신의칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기해 승계되는 임대차의 구속을 면하고 임대인과의 임대차도 해지할 수 있다고 보았습니다. 그 사건에서 임차인은 1996. 5. 14. 소유권이 넘어가자 같은 해 6. 24. 승계에 동의할 수 없다며 해지하고 보증금 반환을 요구했고, 대법원은 이를 받아들이지 않은 원심을 파기했습니다. 다만 보증금 5억 원의 부동산 임대차 사안이어서, 주택에도 그대로 적용되는지는 그 뒤에 따로 다투어졌습니다.

주택에도 이 법리가 그대로 적용되는지에 대해서는 한때 하급심이 부정적이었습니다. 서울지방법원 2001. 3. 7. 선고 2000가단148507 판결(확정)은 주거용 건물에서는 양수인이 당연히 승계하므로 임차인의 선택에 따라 승계 여부가 달라질 수 없다고 보고 보증금 3,100만 원 청구를 기각했습니다. 그러나 이듬해 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결이 주택임대차에도 이의를 인정하면서 정리되었습니다. 대법원은 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 임차주택의 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 승계되는 임대차의 구속에서 벗어날 수 있고, 그 경우 양도인의 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 판시했습니다. 이 법리는 대법원 2021다251929 판결에서 다시 확인되었습니다.

이의와 별개로, 만기 전에 전 집주인과 합의해 계약을 끝내고 보증금을 돌려받는 길도 있습니다. 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결은 승계를 원하지 않는 임차인이 기간 만료 전에 임대인과 합의해지하고 보증금을 반환받을 수 있으며, 그 경우 양수인은 임대인 지위를 승계하지 않는다고 보았습니다. 실무에서는 매매 소식을 듣자마자 전 집주인에게 합의해지와 반환을 요구하고, 받아들여지지 않으면 이의의 의사를 서면으로 남기는 순서로 갑니다.

이의가 인정된 판결과 부정된 판결 — 말보다 그 뒤의 행동이 결론을 가릅니다

판결을 나란히 놓고 보면, 법원은 이의라는 단어가 있었는지보다 세입자가 그 뒤에 누구를 임대인으로 대했는지를 봅니다. 이의를 했다고 주장하면서 새 집주인을 상대로 권리를 행사한 기록이 남아 있으면 이의는 인정되지 않습니다.

인정된 쪽부터 보겠습니다. 서울고등법원 2024. 5. 23. 선고 2023나2060385 판결은 관광진흥법상 리조트 운영자 지위가 넘어간 사건이지만 임차인의 이의 법리를 그대로 끌어왔습니다. 회원은 회생절차의 시부인표를 보고서야 양도 사실을 알았고, 그로부터 16일 만에 기존 사업자를 상대로 채권조사확정재판을 신청했으며, 새 사업자에게는 아무 권리도 주장하지 않았습니다. 법원은 이의라는 표현이 없어도 상당한 기간 안에 이의권을 행사한 것으로 보았고, 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다251876 판결은 이의에 특별한 형식이 필요 없고 기존 관계 유지를 전제로 하는 의사가 객관적으로 드러나면 충분하며, 상당한 기간은 당사자 관계와 양도 경위, 알게 된 경위를 종합해 판단한다며 상고를 기각했습니다.

부정된 쪽은 훨씬 많습니다.

• 대법원 2001다64615 판결 — 임차인은 합의해지 뒤 500만 원을 먼저 받았고 전 집주인의 다른 부동산을 가압류까지 했습니다. 원심은 이를 이의로 보았지만, 대법원은 새 소유자가 반환 의사를 밝혔는데도 수령을 거절하지 않았고 경매에서 임차인으로 권리신고와 배당요구를 한 점을 들어 승계를 전제로 행동했다며 파기했습니다.

• 대법원 2021다251929 판결 — 보증금 1억 8,000만 원의 임차인은 경매 유찰 중 전 집주인에게 해지를 통지했지만 배당요구를 하지 않았고, 낙찰 뒤 낙찰자를 상대로 주택임차권등기명령을 받았으며, 양쪽 모두에게 내용증명을 보냈습니다. 대법원은 이의가 아니라고 보고 전 집주인의 책임을 인정한 원심을 파기했습니다.

• 부산지방법원 2021. 5. 12. 선고 2020나56247 판결 — 매매 아홉 달에서 열 달 뒤에 보험금을 청구하고 전 집주인에게 보증금 반환을 요청했을 뿐 양도에 관한 언급이 없었다는 이유로 상당한 기간 내의 이의를 인정하지 않았고, 보증보험사의 구상금 청구를 기각했습니다. 다만 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결은 이의 부분은 따로 판단하지 않은 채, 매수 법인과의 매매가 통정허위표시인지 더 심리하라며 이 판결을 파기환송했습니다.

• 수원지방법원 2024. 6. 5. 선고 2022나72946 판결이 인용한 관련 소송 항소심(수원지방법원 2024. 2. 14. 선고 2022나61465 판결, 상고 없이 확정) — 상가 분양권 상태의 임대차에서 임차인이 보낸 내용증명이 즉시 이의로 보기 어렵고 기간이 끝난 뒤에야 이의권을 주장했으며, 계약서 특약에 "명의변경 시 서로 동의하며 동일한 조건으로 승계"라는 문구가 있어 사전에 동의한 것으로 보았습니다.

정리하면, 이의가 통하려면 세 가지가 맞아야 합니다. 양도 사실을 안 시점이 특정되어야 하고, 그 뒤 짧은 기간 안에 전 집주인과의 관계를 유지하겠다는 뜻이 서면으로 드러나야 하며, 그 이후 새 집주인을 임대인으로 대하는 행동이 없어야 합니다. 세 번째에서 무너지는 사건이 가장 많습니다.

이의는 이렇게 남겨야 합니다 — 내용증명 문구와 그 뒤의 행동

이의의 형식은 자유롭지만, 다툼이 생기면 결국 서면이 증거가 됩니다. 실무에서는 전 집주인에게 보내는 내용증명에 다음 내용을 빠짐없이 담습니다.

1. 등기부를 확인해 소유권이 넘어간 사실을 안 날짜와 경위

2. 새 소유자가 임대인 지위를 승계하는 데 동의하지 않는다는 명확한 문장

3. 전 집주인과의 임대차를 해지하거나 기존 계약대로 전 집주인에게 보증금 반환을 구한다는 취지

4. 반환 기한과, 기한이 지나면 법적 절차를 밟겠다는 예고

문장은 짧고 분명할수록 좋습니다. 예를 들어 "본인은 ○월 ○일 등기부를 열람하여 이 사건 주택의 소유권이 ○○에게 이전된 사실을 처음 알았습니다. 본인은 위 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 것에 동의하지 않으며, 귀하와의 임대차계약을 해지하고 귀하에게 보증금 반환을 청구합니다"처럼 안 날, 거부의 뜻, 청구 상대를 한 문단에 담습니다. "새 집주인과 협의해 달라"거나 "누구든 돌려 달라"는 식의 표현은 승계를 인정한 것으로 읽힐 수 있어 피합니다.

같은 내용을 새 집주인에게 참고로 알리는 것은 괜찮지만, 새 집주인에게 보증금을 돌려 달라고 요구하는 문장을 넣으면 대법원 2021다251929 판결처럼 이의와 모순되는 행동으로 읽힙니다. 이의를 한 뒤에는 새 집주인과 계약서를 새로 쓰지 말고, 월세가 있다면 누구에게 낼지부터 변호사와 정한 뒤 움직여야 합니다. 서울고등법원 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결에서는 임차인이 양도에 항의하는 통지를 두 번 보냈지만, 이후 2년 넘게 새 소유자에게만 월 차임을 내고 새 소유자에게 보증금 반환을 요구한 사정이 묵시적 승낙으로 평가되어 보증금 11억 원을 둘러싼 전 집주인 상대 청구가 기각되었습니다(상가 사안).

반대로 전 집주인에게 청구할 실익이 없다면 굳이 이의할 필요가 없습니다. 이의는 새 집주인에 대한 대항력을 스스로 포기하는 선택이 될 수 있기 때문입니다. 전 집주인의 재산이 새 집주인보다 확실한지, 이의 뒤 경매에서 배당을 어떻게 받을지를 먼저 계산해야 합니다.

대항력이 없는 세입자라면 결론이 뒤집힙니다 — 법인 임차인과 묵시적 승낙

회사 사택처럼 법인이 임차인이거나 전입신고를 하지 않은 세입자라면, 집이 팔려도 보증금 반환채무는 원칙적으로 전 집주인에게 남습니다. 다만 중소기업 법인이 직원 주거용으로 빌리고 그 직원이 입주와 전입을 마친 경우, 전세임대 지원 법인의 입주자가 입주와 전입을 마친 경우에는 대항력이 인정되므로(주택임대차보호법 제3조 제2항·제3항) 앞의 당연승계 원칙으로 돌아갑니다. 대항력이 없는 경우의 쟁점은 이의가 아니라 세입자가 새 집주인의 채무 인수를 승낙했는지입니다. 매수인이 보증금만큼 매매대금을 깎고 채무를 떠안기로 한 약정은 원칙적으로 이행인수에 불과하고, 전 집주인을 면책시키려면 채권자인 세입자의 승낙이 필요하기 때문입니다(민법 제454조 제1항). 민법 제455조는 승낙 여부를 최고했는데 기간 안에 확답이 없으면 거절로 본다고 정합니다.

대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결이 이 쟁점을 정리했습니다. 공기업이 직원 사택으로 보증금 2억 5,000만 원에 빌린 아파트가 2억 9,500만 원에 팔리면서 매수인은 4,500만 원만 냈고, 등기 나흘 뒤 채권최고액 2억 8,600만 원의 근저당을 설정했습니다. 광주고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023나23134 판결은 담당 직원이 중개인에게 계약서 사진을 보내 주고 매수인을 임대인이라 부른 점 등을 들어 묵시적 승낙을 인정했지만, 대법원은 법인 임차인에게는 제3조 제4항이 원칙적으로 적용되지 않고, 회수 가능성이 의문인 상황에서 묵시적 승낙을 쉽게 단정해서는 안 되며, 인수 조항이 면책적인지 분명하지 않으면 병존적 인수로 보아야 한다며 파기했습니다. 대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결도 법인이 빌린 주택 두 채가 각각 보증금과 같은 8,600만 원에 팔린 사건에서 승낙을 인정한 원심을 파기했습니다.

반대로 승낙이 인정된 사례가 앞서 본 서울고등법원 2011나79144 판결입니다. 차이는 매수인의 자력이었습니다. 그 사건의 매수인은 다른 임차인들에게 보증금을 실제로 돌려주었고 임차인에게 다른 층을 추가로 빌려줄 정도였습니다. 한편 보호법이 아예 적용되지 않는 상가라면 방향이 반대로 작동합니다. 서울중앙지방법원 2015. 4. 24. 선고 2014가합504262 판결은 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 아닌 보증금 18억 원의 임대차에서 건물을 넘겨받은 사람은 당연히 임대인 지위를 승계하지 않고 인수 약정도 증명되지 않았다며 양수인 상대 청구를 기각했습니다. 이런 세입자는 전 집주인을 상대로 해야 합니다.

매수인이 바지이거나 무자본 갭투자자일 때 — 사해행위취소와 승계가 엇갈린 판결

전 집주인이 빚을 피하려고 집을 넘긴 경우, 세입자는 매매를 사해행위로 취소해 전 집주인에게 책임을 되돌릴 수 있는지 묻습니다. 이 부분은 하급심 결론이 엇갈려 있어 사건마다 신중하게 구성해야 합니다.

되돌아간다고 본 판결이 서울지방법원 2000. 8. 24. 선고 2000나19822 판결(확정)입니다. 전 집주인의 다른 채권자가 매매를 사해행위로 취소하는 판결을 받아 확정되자, 법원은 민법 제407조를 유추해 그 효력이 세입자에게도 미치고 보증금 1,600만 원의 반환채무가 전 집주인에게 돌아갔다고 보아 매수인 상대 청구를 기각했습니다. 반대로 부산지방법원 2020나56247 판결은 매매를 2억 원 한도로 취소하는 사해행위취소 판결이 확정되었어도 그 효력은 취소 소송의 원고와 매수인 사이에만 미친다며 전 집주인의 책임을 인정하지 않았습니다. 그 사건의 매수인은 유한회사였습니다. 그런데 이 판결은 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결로 파기환송되었습니다. 대법원은 공동임차인 중 한 사람의 대항력이 임대차 전체에 미친다는 결론은 유지하면서도, 매수 법인이 임차인이 전출한 지 한 달 남짓 만에 매매대금과 같은 2억 4,000만 원을 채권최고액으로 근저당을 설정한 사정 등을 들어 매매가 통정허위표시인지 심리하라고 했습니다. 제 견해로는, 바지 매수인 사건에서는 사해행위취소보다 매매 자체가 가장행위라는 주장이 더 직접적인 무기가 될 수 있습니다.

새 집주인이 바지인지 여부는 등기부와 판결에 나온 사실관계에서 어느 정도 가늠할 수 있습니다. 앞서 본 사건들에는 공통된 신호가 있었습니다. 매매대금이 보증금과 같거나 거의 같았고(서울북부지방법원 2025가단107133 판결의 2억 1,000만 원, 대법원 2024다249378 판결의 8,600만 원), 매수인이 등기 직후 근저당을 설정했으며(광주고등법원 2023나23134 사건의 나흘 뒤 2억 8,600만 원, 서울중앙지방법원 2020가단5221504 사건의 사흘 뒤 2억 1,000만 원), 세입자 입주와 거의 동시에 소유권이 넘어갔습니다. 이런 신호가 보이면 만기를 기다리지 말고 곧바로 전 집주인의 재산과 이의 가능성을 점검해야 합니다. 만기까지 기다리는 사이 새 집주인의 근저당이 늘어나면 경매에서 받을 몫은 계속 줄어듭니다.

두 판결을 보면, 사해행위취소는 다른 채권자가 이미 소송을 하고 있을 때 그 결과를 원용하는 보조 수단으로 보고, 세입자 스스로는 이의와 경매·집행을 본 줄기로 삼는 편이 안전합니다. 사해행위취소 소송은 취소원인을 안 날부터 1년, 법률행위가 있은 날부터 5년 안에 제기해야 합니다(민법 제406조 제2항). 바지 매수인을 내세운 전세사기라면 형사 고소가 함께 검토되지만, 명의를 빌려준 사람의 형사책임은 별도의 글에서 다루었습니다. 참고로 대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결은 무자본으로 오피스텔을 인수한 사람들이 매도인을 속였다는 사기 공소사실에 대해 고지의무를 단정하기 어렵다며 유죄 원심을 파기했습니다. 형사 결과가 민사 회수를 대신해 주지 않는다는 점을 기억해야 합니다.

새 집주인과 계약서를 다시 쓰면 생기는 일

집이 팔린 뒤 새 집주인이 계약서를 새로 쓰자고 하면 응하지 않는 것이 원칙입니다. 새 계약서는 승계를 전제로 한 행동이어서 이의와 정면으로 충돌하고, 확정일자와 우선순위까지 잃을 수 있습니다.

서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결이 그 위험을 보여 줍니다. 상가 임차인은 보증금 1억 4,000만 원으로 첫 계약을 맺고 확정일자를 받아 두었는데, 건물이 새 소유자에게 넘어가면서 기존 근저당이 말소되고 채권최고액 12억 원의 새 근저당이 설정된 날 새 소유자와 두 번째 계약서를 썼습니다. 법원은 두 번째 계약이 첫 계약을 대체한 별개의 계약이라고 보고 새 확정일자를 기준으로 순위를 따졌고, 1억 4,000만 원이던 배당액은 239만여 원으로 줄었습니다(상가 사안, 1심 판결 변경).

2016다265689 판결이 말하는 합의해지는 이와 다릅니다. 전 집주인과 계약을 끝내고 보증금을 받는 것이지, 새 집주인과 새 계약을 맺는 것이 아닙니다. 어떤 서류에 서명하기 전에는 그 서류가 승계를 인정하는 것인지, 기존 계약을 끝내는 것인지부터 확인해야 합니다.

임차권등기명령과 대항력 유지 — 경매에서 남은 보증금을 낙찰자에게

이의를 하지 않고 새 집주인 쪽으로 가기로 했다면, 이사를 나가기 전에 주택임차권등기를 마쳐 대항력을 지키는 것이 핵심입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 같은 조 제5항은 등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 신청과 등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(같은 조 제8항).

이 등기가 있으면 경매에서 다 받지 못한 보증금을 낙찰자에게 물을 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결의 사실관계는 전형적인 전세사기 구조입니다. 보증금 2억 1,000만 원으로 입주한 직후 소유권이 넘어갔고, 사흘 뒤 2억 1,000만 원의 근저당이 설정되었으며, 경매는 여덟 번 유찰된 끝에 3,798만 원에 낙찰되었습니다. 보증기관은 3,567만여 원만 배당받았지만, 세입자가 임차권등기명령으로 대항력을 유지했기 때문에 법원은 낙찰자 다섯 명이 임대인 지위를 승계했다며 남은 1억 7,432만여 원을 공동으로 지급하라고 했습니다. 항소심(서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021나20766 판결)도 앞선 경매에서 배당요구를 했더라도 보증금 전액을 배당받지 못했다면 남은 돈에 대해 낙찰자에게 임대차 존속을 주장할 수 있다며 항소를 기각했습니다. 서울중앙지방법원 2023. 12. 6. 선고 2022가단5265355 판결도 보증금 9,500만 원 중 경매 배당 1,272만여 원을 뺀 8,227만여 원을 매수인이 지급하라고 했습니다.

반대로 이의를 선택했다면 경매에서의 행동도 그에 맞춰야 합니다. 대항력 있는 임차인이 기간 중 배당요구를 하는 것은 해지 의사표시로 볼 수 있고, 그 통지가 임대인에게 도달해야 임대차가 끝난다는 것이 판례입니다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결). 서울지방법원 동부지원 1997. 11. 6. 선고 97가합14871 판결(확정)은 낙찰 이틀 전에 한 배당요구가 임대인에게 통지되지 않아 임대차가 끝나지 않았다며 배당이의를 기각했습니다. 배당요구 종기와 경매 일정을 확인하지 않고 움직이면 배당과 대항력을 모두 놓칠 수 있습니다.

이사 시점도 같은 맥락에서 정해야 합니다. 새 집 계약 때문에 먼저 나가야 한다면 임차권등기가 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 다음 전출해야 합니다. 명령이 내려진 날이 아니라 기입된 날이 기준이 되므로, 등기부를 다시 떼어 확인하는 수고를 아끼지 마십시오. 이의를 택한 경우에도 전 집주인에게서 돈을 받기 전까지는 경매에서의 권리가 보험 역할을 하므로, 대항력과 확정일자를 함부로 포기하지 않는 것이 좋습니다.

HUG·보증보험에 가입했다면 — 보증기관과의 관계

전세보증금 반환보증에 가입한 세입자는 보증기관에서 돈을 받는 것이 가장 빠르지만, 집이 팔린 뒤에는 보증기관과의 관계도 함께 따져야 합니다. 보증기관은 세입자에게 대위변제한 뒤 원래 채무자를 상대로 구상하는데, 그 채무자가 전 집주인인지 새 집주인인지가 소송의 결론을 가르기 때문입니다.

서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결(확정)은 보증금 2억 1,000만 원 계약 직후 같은 금액에 집이 팔린 사건입니다. 주택도시보증공사가 세입자에게 2억 1,000만 원을 지급한 뒤 새 집주인을 상대로 받은 지급명령으로 강제경매를 진행했고, 새 집주인이 나중에 설정해 준 근저당권자가 배당에 이의했습니다. 법원은 새 집주인이 제3조 제4항에 따라 보증금 반환채무를 당연히 인수했으므로 채권양도 사실을 새 집주인에게 다시 통지할 필요가 없고, 공사는 민법상 변제자대위로 세입자의 우선변제권을 행사할 수 있다며 공사에 2순위로 2억 1,000만 원을 배당한 배당표를 유지했습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호는 주택도시보증공사가 보증금반환채권을 계약으로 양수하면 그 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정하지만, 같은 조 제9항은 금융기관등이 임차인을 대위해 임대차를 해지할 수는 없다고 정합니다.

보증기관이 전 집주인을 상대로 한 구상이 막히는 경우도 있습니다. 부산지방법원 2020나56247 판결은 보증보험사가 대위변제한 2억 원을 전 집주인에게 구상한 사건에서 임차인의 이의가 인정되지 않는다는 이유로 청구를 기각했습니다(대법원 2021다238650 판결로 파기환송되어 매매의 통정허위표시 여부를 다시 심리). 반대로 대항력 없는 법인 임차인 사건에서는, 대법원 2024다249378 판결이 보증기관의 구상 청구를 막은 원심을, 대법원 2024다215542 판결이 법인 임차인의 보험금 청구를 막은 원심을 각각 파기했습니다. 세입자 입장에서는 보증 약관의 임대인 변경 통지 의무를 확인하고, 보증기관에 소유자 변동을 알리되 그 서면이 새 집주인을 임대인으로 인정하는 문장으로 읽히지 않게 쓰는 것이 중요합니다.

매매 사실을 늦게 알았다면 — 기간은 '안 때'부터 셉니다

이의의 기한은 소유권이전등기 날이 아니라 세입자가 양도 사실을 안 때부터 따집니다. 대법원 2001다64615 판결의 문언이 그렇고, 서울고등법원 2023나2060385 판결도 서류를 보고 처음 알게 된 날을 기준으로 16일을 셌습니다. 따라서 매매 사실을 몇 달 뒤에 알았다고 해서 곧바로 늦은 것은 아닙니다.

문제는 언제 알았는지를 누가 증명하느냐입니다. 전 집주인은 매매 직후 문자로 알렸다고 주장하고, 새 집주인은 관리비 고지서나 집을 보러 온 날을 근거로 세입자가 알았다고 다툽니다. 부산지방법원 2020나56247 판결은 매매 열 달 뒤의 반환 요청을 이의로 보지 않았고, 광주고등법원 2023나23134 판결의 사실관계에서는 매매 전부터 중개인과 통화하고 계약서 사진을 보낸 기록이 쟁점이 되었습니다. 알게 된 경위를 보여 주는 문자, 통화 기록, 등기부 열람 일시를 모아 두고, 알게 된 날부터 가능한 한 빨리 서면 이의를 보내는 것이 안전합니다. 상당한 기간을 며칠로 정한 판결은 없으므로 한 달을 넘기지 않는다는 생각으로 움직이시기를 권합니다.

전 집주인과 새 집주인 중 누구를 상대로 소송할 것인가

이의가 인정될지 확신하기 어려운 사건에서는 두 사람을 모두 피고로 삼는 구성이 현실적입니다. 대법원 2021다251929 사건도 종전 임대인을 주위적 피고로, 낙찰자를 예비적 피고로 삼은 주관적·예비적 공동소송이었습니다. 이렇게 하면 이의가 인정되면 전 집주인에게, 인정되지 않으면 새 집주인에게 판결을 받을 수 있고, 두 판결이 서로 어긋나는 일을 막을 수 있습니다.

대항력이 없는 경우라면 반대로 전 집주인을 주된 피고로 삼고, 새 집주인이 인수 약정을 했다면 병존적 인수를 근거로 함께 청구합니다. 대법원 2024다215542 판결이 말했듯 인수 조항이 면책적인지 분명하지 않으면 병존적 인수로 보기 때문에 두 사람 모두에게 청구할 여지가 생깁니다. 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결은 경매로 대항력을 잃어 매수인에게 주장할 수 없게 된 임차인이 보증금 1억 8,500만 원 중 배당받지 못한 돈을 종전 임대인에게 청구하는 것을 신의칙 위반이라며 막은 원심을 파기했습니다. 경매가 끝난 뒤에도 전 집주인에게 남은 돈을 청구할 길이 열려 있는지 따져 보아야 하는 이유입니다.

소송과 함께 보전처분도 검토합니다. 보증금 반환채권은 기한이 차지 않았어도 가압류할 수 있으므로(민사집행법 제276조 제2항), 전 집주인이 다른 부동산이나 예금을 처분하기 전에 가압류를 걸어 두는 것이 이의의 실효성을 지키는 길입니다.

판결을 받은 뒤 — 승계집행문과 가압류의 승계

판결을 받은 뒤에도 집이 또 팔리는 일이 있습니다. 이때는 새로 소송을 하기보다 승계집행문을 먼저 검토합니다. 민사소송법 제218조 제1항은 확정판결이 변론을 종결한 뒤의 승계인에게도 효력이 있다고 정하고, 민사집행법 제31조 제1항은 채무자의 승계인에 대한 집행을 위해 승계집행문을 내어 줄 수 있다고 정합니다. 서울중앙지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나32533 판결은 보증금 1억 9,500만 원 승소판결이 확정된 뒤 소유권을 넘겨받은 사람을 상대로 같은 청구를 다시 한 것은 권리보호 이익이 없다고 보았습니다. 다만 그 사건에서는 명의신탁 무효로 등기명의를 회복한 것이 양수에 해당하지 않는다는 판단도 함께 나왔습니다.

반대로 승계 여부를 이미 소송에서 충분히 다툰 경우에는 양수인을 상대로 한 새 소송도 허용될 수 있다는 것이 대법원 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결의 취지이고, 서울중앙지방법원 2022가단5265355 판결은 이를 인용해 매수인 상대 소송을 받아들였습니다. 보증금 반환채권에 가압류가 걸린 상태에서 집이 팔린 경우에는 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결이 양수인이 제3채무자 지위를 승계한다고 정리했습니다. 원심인 서울서부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결은 반대로 보았다가 파기되었습니다.

집행 단계에서 세입자에게 유리한 규정도 있습니다. 보증금반환 확정판결 등으로 임차주택에 경매를 신청할 때는 집을 비워 주는 반대의무의 이행을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 다만 경매에서 우선변제금을 실제로 받으려면 주택을 매수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항). 이사 시점과 임차권등기, 배당기일을 한 줄로 맞춰 계획해야 하는 이유입니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

모든 사건에 변호사가 필요한 것은 아닙니다. 첫째, 전세보증금 반환보증에 가입되어 있고 보증기관이 전액을 지급하는 데 다툼이 없는 경우입니다. 보증 이행 청구는 정해진 서류로 진행되고, 이후 구상은 보증기관과 집주인 사이의 문제입니다. 둘째, 새 집주인이 자력이 있고 만기에 반환하겠다는 의사와 자금 계획이 확인되는 경우입니다. 이때 이의는 오히려 대항력을 버리는 선택이 될 수 있습니다. 셋째, 보증금이 소액임차인 최우선변제 범위 안에 있어 경매 배당만으로 대부분 회수가 예상되는 경우입니다. 넷째, 전 집주인도 재산이 없어 이의를 해도 받을 곳이 늘지 않는 경우입니다.

반대로 매수인이 무자본·법인·다주택자이고 매매대금이 보증금과 비슷하며 전 집주인에게는 집행할 재산이 있는 경우, 이미 새 집주인에게 반환을 요구하거나 서류에 서명한 경우, 법인 임차인이거나 전입하지 않은 기간에 집이 팔린 경우, 경매가 진행 중이어서 배당요구 여부를 정해야 하는 경우에는 첫 서면 한 장과 경매 대응이 결론을 바꿉니다. 이런 사건은 이의 시점을 놓치기 전에 상담을 받으시는 편이 낫습니다.

자주 묻는 질문

전세 중에 집주인이 바뀌었는데 보증금은 누구한테 받아야 하나요?

대항력을 갖춘 세입자라면 원칙적으로 새 집주인에게 받습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 집주인이 임대인 지위와 보증금 반환채무를 넘겨받기 때문입니다. 다만 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 승계에 이의하면 전 집주인에게 청구할 수 있습니다(대법원 2001다64615 판결). 법인 임차인처럼 대항력이 없으면 원칙적으로 전 집주인이 계속 책임집니다.

집주인 바뀐 걸 석 달 뒤에 알았는데 지금 이의해도 되나요?

가능합니다. 기간은 소유권이전 날이 아니라 세입자가 안 때부터 셉니다. 서울고등법원 2023나2060385 판결은 서류를 보고 처음 안 날부터 16일 만의 이의를 인정했습니다. 언제 알았는지를 보여 줄 자료를 남기고, 안 날부터 지체 없이 서면으로 보내십시오.

이의는 문자나 전화로 해도 효력이 있나요?

형식은 자유롭지만 내용증명을 권합니다. 대법원 2024다251876 판결은 이의에 특별한 형식이 필요 없다고 했지만, 분쟁에서는 날짜와 문구가 남는 서면이 결론을 좌우합니다. 문자로 먼저 알렸다면 같은 취지를 내용증명으로 다시 보내 두십시오.

이의한 뒤 새 집주인에게도 보증금을 달라고 하면 안 되나요?

권하지 않습니다. 대법원 2021다251929 판결은 양쪽에 반환을 요구하고 새 소유자 상대로 임차권등기명령을 받은 세입자의 이의를 인정하지 않았습니다. 새 집주인에게 청구할 계획이라면 처음부터 소송에서 예비적 피고로 함께 묶는 방법을 쓰는 것이 안전합니다.

새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 하는데 써도 되나요?

쓰지 않는 것이 원칙입니다. 새 계약서는 승계를 인정한 행동으로 평가될 수 있고, 서울고등법원 2013나2002083 판결처럼 확정일자 순위가 뒤로 밀려 배당액이 1억 4,000만 원에서 239만여 원으로 줄어든 사례도 있습니다. 기존 계약서와 확정일자를 그대로 유지하십시오.

회사 명의로 빌린 사택인데 집이 팔렸습니다. 회사는 누구에게 청구하나요?

원칙적으로 전 집주인입니다. 법인은 주민등록을 할 수 없어 제3조 제4항이 원칙적으로 적용되지 않기 때문입니다(대법원 2024다215542 판결). 다만 중소기업 법인이 직원 주거용으로 빌리고 직원이 입주·전입한 경우는 대항력이 인정되는 예외입니다(같은 법 제3조 제3항). 다만 새 집주인을 임대인으로 대하며 차임을 내고 반환을 요구하는 행동이 쌓이면 묵시적 승낙으로 평가될 수 있으니, 담당자가 보내는 문서와 호칭까지 관리해야 합니다.

HUG에서 보증금을 받았는데 전 집주인에게 따로 청구할 수 있나요?

받은 범위에서는 청구권이 보증기관으로 넘어갑니다. 주택도시보증공사가 대위변제하면 민법상 변제자대위로 세입자의 권리를 행사하고(서울북부지방법원 2025가단107133 판결), 세입자는 보증으로 받지 못한 부분만 따로 청구하게 됩니다. 보증 약관의 임대인 변경 통지 의무는 미리 확인해 두십시오.

경매가 시작됐는데 배당요구를 해야 하나요, 말아야 하나요?

누구 소유일 때 시작된 경매인지와 이의를 할지에 따라 의미가 달라집니다. 전 집주인 소유일 때 시작된 경매에서 배당요구를 하지 않은 것은 낙찰자에게 임대차 존속을 주장하는 뜻으로 읽혀 이의가 부정되었고(대법원 2021다251929 판결), 새 집주인에게 넘어간 뒤의 경매에서 임차인으로 권리신고와 배당요구를 한 것은 승계를 전제로 한 행동으로 평가되었습니다(대법원 2001다64615 판결). 낙찰자에게 남은 보증금을 받으려면 임차권등기 등으로 대항력을 유지해야 합니다(서울중앙지방법원 2020가단5221504 판결). 배당요구 종기가 정해져 있으므로 일정 확인과 함께 방향부터 정해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 — 임대인 지위 양도에 대한 임차인의 곧 이의와 해지, 원심 파기

• 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 — 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의 시 양도인 보증금 반환채무 존속, 해당 사안은 승계 전제 행동으로 이의 부정(원심 서울지방법원 2001나18734 파기)

• 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 — 당연승계 원칙, 배당요구 불신청과 양수인 상대 임차권등기명령은 이의 아님(원심 수원지방법원 2020나92045 파기)

• 대법원 2018. 12. 27. 선고 2016다265689 판결, 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 — 만기 전 합의해지와 양수인 불승계, 경매 배당요구와 해지

• 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다251876 판결과 원심 서울고등법원 2024. 5. 23. 선고 2023나2060385 판결(1심 서울회생법원 2023가합100723) — 관광진흥법상 지위승계에 대한 이의, 형식 불요, 안 날부터 16일 만의 이의 인정

• 대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결과 원심 광주고등법원 2024. 1. 17. 선고 2023나23134 판결(1심 광주지방법원 2021가합61258) — 법인 임차인, 묵시적 승낙 신중, 병존적 인수, 파기환송

• 대법원 2024. 10. 25. 선고 2024다249378 판결 — 매매대금이 보증금과 같은 거래, 법인 임차인의 묵시적 승낙을 인정한 원심(부산지방법원 2021나44791) 파기 / 재인용 대법원 2003. 7. 25. 선고 2003다2918 판결, 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결, 2026. 4. 9. 선고 2023다307116 판결, 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결 — 대항력 있는 임대차의 양도인 면책, 상가 만료 후 양도와 당연승계, 대항력 잃은 임차인의 종전 임대인 상대 잔액 청구

• 부산지방법원 2021. 5. 12. 선고 2020나56247 판결(1심 부산지방법원 2019가단340914), 상고심 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다238650 판결(파기환송) — 열 달 뒤 반환 요청은 이의 아님, 사해행위취소의 상대효, 보증보험사 구상 기각 / 상고심: 공동임차인 1인의 대항력은 임대차 전체에 미침, 매매의 통정허위표시 여부 심리 미진

• 수원지방법원 2024. 6. 5. 선고 2022나72946 판결과 그 판결이 인용한 수원지방법원 2024. 2. 14. 선고 2022나61465 판결(확정) — 상가 분양권 임대차, 명의변경 동의 특약과 늦은 이의

• 서울지방법원 2001. 3. 7. 선고 2000가단148507 판결(확정) — 주택 임차인의 이의를 부정한 과거 하급심 견해

• 서울지방법원 2000. 8. 24. 선고 2000나19822 판결(확정) — 사해행위취소 확정 시 보증금 채무의 전 임대인 복귀

• 서울고등법원 2012. 8. 31. 선고 2011나79144 판결(상고 여부 미확인), 서울중앙지방법원 2015. 4. 24. 선고 2014가합504262 판결(확정 여부 미확인) — 상가 임차인의 묵시적 승낙 인정, 보호법 적용 밖의 양수인 불승계

• 서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2013나2002083 판결(1심 수원지방법원 2012가합17519, 상고 여부 미확인) — 새 소유자와 계약서 재작성 후 확정일자 순위 하락

• 서울중앙지방법원 2021. 3. 23. 선고 2020가단5221504 판결(항소심 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021나20766 판결 항소기각), 2023. 12. 6. 선고 2022가단5265355 판결(확정 여부 미확인) — 임차권등기로 대항력 유지, 경매 매수인의 잔액 반환, 재인용 대법원 2023. 2. 2. 선고 2022다255126 판결, 2022. 3. 17. 선고 2021다210720 판결

• 서울북부지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025가단107133 판결(확정) — 주택도시보증공사의 변제자대위와 우선변제권, 새 소유자에 대한 재통지 불요

• 서울지방법원 동부지원 1997. 11. 6. 선고 97가합14871 판결(확정) — 배당요구 통지 미도달과 임대차 존속

• 서울중앙지방법원 2021. 1. 28. 선고 2020나32533 판결(상고 여부 미확인) — 변론종결 후 승계인과 기판력, 명의신탁 등기 회복과 양수

• 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결과 원심 서울서부지방법원 2011. 5. 26. 선고 2010나8932 판결 — 보증금반환채권 가압류 후 양도와 제3채무자 지위 승계

• 대법원 2023. 6. 29. 선고 2022도16422 판결 — 무자본 매수인의 사기 공소사실 유죄 원심 파기

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조 제1항·제2항·제3항·제4항,제3조의2 제1항·제2항·제3항·제7항·제9항, 제3조의3 제1항·제5항·제8항, 제4조 제2항, 제10조 / 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항 / 민법 제406조, 제407조, 제454조, 제455조 / 민사소송법 제218조 / 민사집행법 제31조, 제276조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

집이 팔린 뒤의 보증금 사건은 시간 싸움입니다. 이의는 안 날부터 상당한 기간 안에 해야 하고, 경매가 시작되면 배당요구 종기가 정해지며, 그 사이 전 집주인의 재산은 움직입니다. 그래서 첫 작업은 날짜표를 만드는 일입니다. 계약일, 전입일과 확정일자, 소유권이전등기일, 매매 사실을 안 날, 새 근저당 설정일, 경매개시일과 배당요구 종기를 한 줄로 세우면 어느 쪽을 상대로 갈지가 드러납니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 등기부를 시간순으로 읽어 매수인이 누구인지, 매매대금과 보증금의 차이가 얼마인지, 매수 직후 근저당이나 가압류가 붙었는지를 봅니다. 다음으로 매매 사실을 언제 어떻게 알았는지와 그 뒤 전 집주인과 새 집주인에게 보낸 문자, 통화, 서면을 모두 받아 이의와 모순되는 행동이 있었는지 점검합니다. 세 번째로 세입자 명의와 전입 여부, 법인 임차인인지, 상가라면 보호법 적용 대상인지를 확인해 이의 사건인지 승낙 사건인지를 가릅니다. 네 번째로 전세보증금 반환보증이나 보증보험 가입 여부와 약관의 임대인 변경 통지 조항을 확인합니다. 마지막으로 전 집주인과 새 집주인의 다른 재산을 조사해 누구에게 판결을 받아야 실제로 돈이 나오는지 계산합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 회수 가능성을 기준으로 방향을 정합니다. 전 집주인에게 재산이 있다면 지체 없이 승계 거부와 해지, 반환 청구를 담은 내용증명을 보내고, 그 뒤 새 집주인을 임대인으로 대하는 행동이 생기지 않도록 차임 지급과 연락 창구를 정리합니다. 동시에 전 집주인의 부동산이나 예금에 가압류를 신청해 이의의 실익을 지킵니다. 이의가 다툼이 될 사건은 전 집주인을 주위적 피고, 새 집주인을 예비적 피고로 묶어 어느 쪽이든 판결을 받을 수 있게 구성합니다. 새 집주인 쪽으로 가는 것이 유리한 사건은 임차권등기명령으로 대항력을 지킨 뒤 경매에서 배당요구 여부를 정하고, 남은 보증금은 낙찰자를 상대로 청구합니다. 보증기관이 끼어 있으면 보증 이행 청구와 구상 관계를 미리 맞춰 세입자가 받을 몫이 비지 않게 합니다. 판결 뒤 집이 다시 팔리면 승계집행문으로 집행을 이어 갑니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 보증금을 돌려받아야 한다는 점 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 매매를 안 날부터 몇 주 안에 서면을 보냈는지, 배당요구를 했는지, 새 집주인에게 반환을 요구하는 문장을 썼는지, 새 계약서에 서명했는지였습니다. 같은 이의 주장이 원심에서는 받아들여지고 대법원에서 뒤집힌 사건이 여럿 있는 것도 그 때문입니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 전 집주인에게 받을 사건인지, 새 집주인과 낙찰자에게 받을 사건인지, 보증기관 절차로 정리할 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

살고 있는 집이 모르는 사이 다른 사람에게 넘어가고 새 집주인이 돈이 없다고 하면, 보증금을 잃을지 모른다는 불안이 가장 큽니다. 법은 그 상황에서 전 집주인을 다시 붙잡을 수 있는 이의라는 길과, 대항력을 지켜 낙찰대금에서 받는 길을 함께 열어 두었습니다. 다만 두 길은 서로 반대 방향이어서 어느 쪽을 택할지 먼저 정해야 합니다.

임대차계약서와 확정일자, 주민등록초본, 등기부등본, 매매 사실을 알게 된 문자와 통화 기록, 전 집주인과 새 집주인에게 보낸 서면, 보증 가입 서류를 모아 두시기 바랍니다. 새 집주인이 내미는 서류에는 서명하기 전에 한 번 더 확인하셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.