잔금 전에 먼저 입주하거나 인테리어 공사를 했는데 매매계약이 깨졌다면 — 사용료와 공사비 정산, 집을 비우는 시점까지

"잔금 날짜까지 기다리기 어려우니 먼저 들어가 공사부터 하라"는 매도인의 호의로 열쇠를 받았는데, 대출이 막히거나 다툼이 생겨 계약이 깨졌다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 매수인은 수천만 원을 들인 인테리어 비용을, 매도인은 그동안 공짜로 쓴 집값의 사용료를 서로 내놓으라고 합니다. 결론부터 말씀드리면, 잔금 전 입주나 공사가 있었던 매매가 해제되면 매도인은 받은 돈에 이자를 붙여 돌려주고, 매수인은 집을 비워 주면서 실제로 쓴 기간의 차임 상당액을 내야 하며, 공사비는 집의 객관적 가치를 올렸고 그 증가가 남아 있는 범위에서만 돌려받습니다. 원상회복의무란, 민법 제548조 제1항에 따라 계약이 해제되었을 때 각 당사자가 계약으로 받은 것을 상대방에게 돌려주어 계약 전 상태로 되돌릴 의무를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 누가 계약을 깼는지, 실제로 사용해 이익을 얻은 기간이 언제인지, 공사가 집의 가치를 올렸는지 매수인의 영업만을 위한 것이었는지, 그리고 돈과 집을 맞바꾸는 동시이행 관계를 어떻게 활용하는지입니다. 아래에서는 해제 사유, 돌려받는 돈, 사용료, 공사비와 원상복구, 상계, 합의해제, 명도와 점유이전금지가처분, 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 먼저 입주한 매수인은 사용료를 내야 하나요 — 원칙적으로 냅니다. 사용이익은 통상 받을 수 있었던 임료 상당액이고(대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결), 수원지방법원 성남지원 2019. 7. 23. 선고 2018가단13324 판결은 매도인 양해로 잔금 전 입주한 매수인에게 감정 임료 월 85만 원을 인도 때까지 내라고 했습니다.

2. 인테리어 비용은 돌려받을 수 있나요 — 가치 증가가 남아 있으면 일부라도 받습니다. 서울중앙지방법원 2024. 10. 23. 선고 2023나22926 판결은 매수인 잘못으로 해제된 오피스텔에서도 공사비 3,443만 원과 가치 증가액 2,500만 원 중 적은 2,500만 원을 돌려주라고 했습니다(민법 제203조 제2항).

3. 돈을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 되나요 — 원상회복 의무는 서로 동시이행 관계입니다(민법 제549조). 수원고등법원 2024. 4. 19. 선고 2023나11473 판결은 매수인에게 돈을 받음과 동시에 인도하라고 명했고, 그 사이 점유를 불법점유로 보지 않았습니다.

정산의 출발점은 누가 계약을 깼는가입니다

해제 사유에 따라 계약금의 운명과 손해배상 여부가 달라지므로, 정산 이야기는 해제가 적법한지에서 시작해야 합니다. 먼저 입주한 매수인이 잔금을 못 내는 가장 흔한 이유는 대출입니다. 그러나 법원은 대출을 매도인의 의무로 보지 않습니다. 수원지방법원 성남지원 2018가단13324 판결은 매도인이 말한 대출이 나오지 않았다는 매수인의 주장을 "대출 실행은 매도인의 의무가 아니고 보장한 증거도 없다"며 배척했습니다. 이 사건에서는 매수인이 해제 통보를 받고 직접 써 준 "기한까지 못 내면 해제를 인정하고 집을 넘기겠다"는 확약서가 해제와 인도의 근거가 되었습니다. 대구지방법원 2024. 4. 17. 선고 2022나324990 판결도 소방검사필증을 받지 못해 사업자 명의 변경과 대출이 무산된 사건에서 매도인의 채무불이행을 인정하지 않았습니다.

다만 매도인의 해제도 절차를 지켜야 효력이 생깁니다. 의정부지방법원 고양지원 2024. 2. 15. 선고 2023가단56596 판결은 "기한까지 잔금을 안 내면 해제하겠다"는 서면과 문자를 정지조건부 해제 의사표시로 보기 부족하다며, 원상회복을 구하는 소장이 송달된 날에야 해제되었다고 했습니다. 반대로 매수인이 먼저 해제를 통보해도 매도인의 잘못이 증명되지 않으면 효력이 없습니다. 대전지방법원 천안지원 2024. 12. 4. 선고 2023가단100304 판결은 공실을 넘겨받아 인테리어를 하던 매수인의 해제 통보를 무효로 보고, 매도인의 해제 의사가 담긴 준비서면이 송달된 날을 해제일로 잡았습니다(민법 제544조). 매도인이 이행을 마쳤는데도 매수인이 먼저 계약을 깨겠다고 나서면 이행거절이 되어 최고 없이 해제될 수 있다는 점도 기억해야 합니다(대전지방법원 2017. 10. 26. 선고 2015나8948 판결, 대법원 2004다53173 판결 인용). 매도인의 근저당 미말소처럼 매도인 쪽 잘못으로 깨진 경우의 손해배상은 별도의 글에서 다루고, 여기서는 정산에 집중합니다.

매도인이 해제하려면 자기 의무를 이행제공한 뒤 최고해야 합니다. 광주지방법원 2013나5554 판결의 매도인은 근저당 두 건을 지우고 이전 서류를 법무사 사무소에 맡겨 둔 뒤 "기한까지 잔금을 내지 않으면 자동해제된다"고 최고해 적법한 해제를 인정받았고, 아들이 보낸 "안 팔겠다"는 문자는 대리권이 확인되지 않고 곧 철회되어 이행거절로 보지 않았습니다. 매수인이 공사부터 서두른 것이 불리하게 작용하기도 합니다. 대전지방법원 2015나8948 판결은 "인허가를 마친 뒤 인테리어를 하라"는 매도인의 당부에도 공사를 강행하고 나서야 영업허가 문제를 안 매수인의 착오 취소와 하자담보 해제 주장을, 중대한 과실을 이유로 배척했습니다.

매도인이 나가라고 해도 버틸 수 있는 경우 — 계약이 아직 살아 있다면

잔금 전에 들어간 매수인에게 매도인이 "무단 점유"라며 퇴거와 월세를 요구하는 일이 많지만, 계약이 유효하게 남아 있는 동안의 점유는 무단 점유가 아닙니다. 전주지방법원 2022. 4. 27. 선고 2021가단4019 판결은 계약금과 중도금(대출 승계)을 받으면 인도하고, 매수인이 인수한 날부터 사용·수익하며 잔금과 이전등기 때까지 선량한 관리자의 주의로 관리한다고 정한 농가주택 매매에서, 매도인의 인도 청구와 월 100만 원 청구를 모두 기각했습니다. 매수인이 정비공사를 마쳤고 계약을 어겼다는 증거가 없어 해제 주장도 받아들여지지 않았으며, 항소심(전주지방법원 2023. 6. 21. 선고 2022나4055 판결)도 매도인의 항소를 기각했습니다.

해제 시점도 중요합니다. 해제의 효력이 생기기 전까지는 계약에 따른 점유이므로, 앞서 본 고양지원 판결처럼 해제일이 소장 송달일로 밀리면 그 사이의 법률관계도 달라집니다. 매도인의 해제가 적법하더라도 매수인이 돌려받을 돈이 남아 있으면 동시이행 항변으로 점유를 유지할 수 있고, 이 점유는 불법행위가 되지 않습니다(수원고등법원 2023나11473 판결). 반대로 받을 돈이 사용료와 위약금으로 모두 상계되어 없어진 뒤에도 버티면, 그때부터의 점유는 손해배상 책임으로 이어질 수 있습니다(대법원 95다54693 판결 인용). 매수인으로서는 받을 돈이 얼마나 남는지부터 계산해 보아야 버틸지 비워 줄지를 정할 수 있습니다.

매수인이 돌려받는 돈 — 계약금·중도금과 받은 날부터의 이자

해제되면 매도인은 받은 매매대금을 돌려주되 받은 날부터 이자를 붙여야 합니다(민법 제548조 제2항, 연 5퍼센트는 제379조). 이 이자는 부당이득 반환의 성질이라 소송촉진 등에 관한 특례법의 연 12퍼센트를 적용할 수 없고(대법원 2000. 6. 23. 선고 2000다16275 판결), 동시이행 관계와 상관없이 붙습니다(수원고등법원 2023나11473 판결, 대법원 2000다9123 판결 인용). 광주지방법원 2014. 8. 22. 선고 2013나5554 판결도 중도금 2,000만 원에 받은 날부터 연 5퍼센트만 붙였습니다.

문제는 계약금입니다. 매수인 잘못으로 해제되면 위약금 약정에 따라 몰취되는 것이 원칙이지만(민법 제398조 제4항), 과다하면 법원이 줄입니다(같은 조 제2항). 대전지방법원 2015나8948 판결은 매매대금의 26퍼센트인 계약금 3,000만 원을, 매수인이 인테리어에 4,857만여 원을 들이고도 영업을 못 한 사정 등을 들어 20퍼센트인 2,300만 원으로 줄이고 700만 원을 돌려주게 했습니다. 서울서부지방법원 2022. 8. 24. 선고 2021가단244139 판결도 기존 임차인 퇴거 거부로 대출이 막힌 사건에서 이행제공 없이 몰취를 통보한 매도인의 계약금 4,000만 원을 절반으로 깎았습니다. 몰취 조항이 어떤 해제에 적용되는지도 따져야 합니다. 대전지방법원 천안지원 2023가단100304 판결은 매도인이 계약서 조항에 따른 몰취를 주장했지만 해제 경위에 비추어 받아들이지 않고, 계약금 1억 원과 지연손해금을 돌려주라고 했습니다. 한편 제 견해로는 잔금 전에 열쇠를 넘긴 것도 매도인의 이행 착수로 볼 여지가 있어, 그 뒤에는 어느 한쪽이 계약금 포기나 배액 상환만으로 계약에서 빠져나가기 어려워질 수 있습니다(민법 제565조 제1항). 선입주를 허락하거나 받기 전에 이 점을 함께 따져 보아야 합니다.

위약금과 손해배상 — 계약서 한 줄이 액수를 바꿉니다

계약금 몰취 외에 추가 손해를 받을 수 있는지는 위약금 조항의 문구에 달려 있습니다. 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되어(민법 제398조 제4항) 원칙적으로 그 이상을 청구할 수 없지만, 같은 계약서에 "위약금과 별도로 손해를 배상한다"는 조항이 있으면 위약금은 위약벌로 해석됩니다. 수원고등법원 2023나11473 판결은 매도인이 가압류 등을 지우지 못해 해제된 사건에서 이런 조항을 근거로 위약금을 위약벌로 보고(대법원 2022. 7. 21. 선고 2018다248855 전원합의체 판결 인용), 해제 당시 시가 68억 6,754만여 원에서 매매대금 46억 9,000만 원을 뺀 21억 7,754만여 원을 매수인의 손해로 인정했습니다. 웨딩홀로 쓰려고 먼저 들어가 공사한 매수인이 계약금·중도금 반환을 넘어 시가 상승분까지 배상받게 된 것입니다.

반대로 손해배상 예정만 있는 계약에서는 실제 손해가 커도 예정액에 묶입니다. 매매 사건은 아니지만 수원지방법원 2025. 12. 15. 선고 2025가단512321 판결은 하루 8만 원의 손해배상 예정이 있는 단기 임대차에서, 집주인이 자기 집을 산 매수인에게 물어 준 대체 주거비와 변호사 비용, 위자료를 예정액과 별도로 청구할 수 없다고 했습니다(대법원 2012다60954 판결 인용). 선입주를 허락하는 매도인이라면 인도 지연 손해와 원상복구비를 위약금과 별도로 청구할 수 있다는 문구를 넣어 두어야 하고, 매수인이라면 그 문구가 어디까지를 덮는지 확인해야 합니다.

매도인이 받는 사용료 — 차임 상당 부당이득은 언제부터 얼마나

먼저 들어가 산 매수인은 집을 돌려주는 것 외에 그 기간의 사용이익도 돌려줘야 합니다. 원상회복의 범위는 선의·악의를 묻지 않고 받은 이익 전부이고(대법원 1997. 12. 9. 선고 96다47586 판결), 그 액수는 임료 감정으로 정합니다. 의정부지방법원 고양지원 2023가단56596 판결은 계약일에 인도받은 매수인에게 1억 6,866만 7,000원과 인도 때까지 월 634만 3,000원을 명했습니다. 이 사건은 "잔금 전까지 월 500만 원의 차임을 낸다"는 특약이 있었는데, 법원은 같은 기간 감정 차임이 4,244만여 원으로 이미 받은 3,000만 원보다 많으니 매도인이 돌려줄 것은 없다고 했습니다.

점유자가 여럿이면 각자의 기간만큼 따로 계산됩니다. 의정부지방법원 2016. 1. 14. 선고 2014가단42097 판결은 중도금을 일부만 내고 인테리어를 시작한 매수인들과, 그 뒤 들어와 산 제3자들에게 각 거주 기간의 차임 상당액을 공동으로 지급하라고 했습니다. 점유를 증명하지 못한 부분은 빠집니다. 대전지방법원 천안지원 2023가단100304 판결은 다가구주택 중 매수인이 넘겨받은 다섯 호실에 대해서만 호실당 월 30만 원씩 39개월분 5,850만 원과 그 뒤의 사용료를 인정하고, 열쇠를 바꿔 점유했다는 나머지 호실은 증명이 부족하다며 기각했습니다. 소유권이전등기까지 먼저 받은 매수인이라면 등기 말소도 함께 정리해야 합니다. 춘천지방법원 원주지원 2022. 11. 30. 선고 2021가단60832 판결은 등기를 넘겨받고 자기 대출로 근저당을 설정한 매수인에게 이전등기 말소와 인도, 감정 차임인 월 60만 8,000원(2022. 7.부터는 월 63만 8,000원)의 비율로 차임 상당액을 명하면서, 근저당권자는 해제로 권리를 잃지 않는 제3자이므로(민법 제548조 제1항 단서) 그 잔존 대출금을 부당이득으로 반환하라고 했습니다.

사용료가 줄거나 부정된 판결 — 실제로 이익을 얻은 기간만

열쇠를 받았다는 사실만으로 사용료 전액이 정해지지는 않습니다. 매수인 쪽에서 가장 먼저 다퉈야 할 것은 실제로 이익을 얻은 기간입니다. 수원고등법원 2023나11473 판결은 중도금 지급과 함께 인테리어 공사를 하고 건물을 쓰기로 한 웨딩홀 매수 사건에서, 인도 직후 조명·전기·내부 공사를 하던 2019년 기간과 휴업을 거쳐 폐업에 이른 2021년 이후는 매출이 전혀 없어 실질적 이익이 없었다며 사용이익을 2020년 12개월분으로 한정했습니다(대법원 2017다213838 판결 인용). 같은 판결은 적자 영업이었다는 이유만으로는 사용이익을 부정할 수 없다고 했고, 매수인이 들인 공사로 오른 가치만큼 임료를 깎아 달라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 오른 가치는 소유자에게 돌아가고 매수인은 그 가치가 반영된 손해배상을 받기 때문이라는 이유였습니다. 공사 전에는 방치된 건물이라 매도인에게 손해가 없었다는 주장도, 손해가 생길 여지가 없다는 특별한 사정은 그렇게 주장하는 쪽이 증명해야 한다며 배척되었습니다(대법원 96다14227 판결 인용).

대전지방법원 2015나8948 판결도 식당 영업을 시작한 날부터 매도인이 잠금장치를 바꾼 날까지 150일분 167만여 원만 인정했습니다. 사용이익은 매도인이 계약 이행으로 넘겨준 목적물을 매수인이 사용한 경우에 생긴다는 것이 그 근거였습니다(대법원 2009다30724 판결 인용). 입주 자체가 없었다면 사용료도 없습니다. 인천지방법원 2016. 1. 12. 선고 2015가단216931 판결은 잔금을 못 내 입주하지 않은 수분양자에게 관리비 상당 부당이득도 없다고 했고, 분양자가 이 부분은 항소하지 않아 항소심(인천지방법원 2016나51927 판결)의 심판 범위에서도 빠졌습니다. 그래서 저희는 매수인 사건에서 입주일, 공사 기간, 영업 개시일, 짐을 뺀 날을 날짜별로 정리하는 일부터 합니다.

공사비를 돌려받은 판결 — 유익비가 인정되는 조건

매매가 해제된 경우 매수인은 적법하게 지출한 필요비나 유익비의 반환을 원상회복으로 청구할 수 있습니다(대법원 1989. 8. 8. 선고 89다카5628 판결). 유익비는 가액의 증가가 현존할 때에 한해 회복자, 곧 매도인이 고르는 지출금액이나 증가액을 받는 구조이고(민법 제203조 제2항), 두 금액을 모두 증명할 책임은 매수인에게 있습니다(대법원 2018다206707 판결). 그래서 실제로는 둘 중 적은 금액이 인정됩니다.

인정된 판결부터 보겠습니다. 서울중앙지방법원 2023나22926 판결은 계약금 지급 뒤 인테리어 공사에 동의하고 "수리 후 임대 목적"이라고 적은 오피스텔 매매에서, 매수인의 이행거절로 해제되었는데도 매도인이 그 뒤 1억 3,500만 원에 되판 점을 들어 가치 증가액을 2,500만 원으로 보고 반환을 명했습니다. 매도인의 "공사 전 상태로 원상회복해야 하니 줄 것이 없다"는 주장은, 계약서에 원상복구나 유익비 포기 조항이 없다는 이유로 배척되었습니다. 이 사건의 매수인은 임대차 계약 자리에서 매도인이 새 특약을 요구했다며 먼저 해제를 주장했지만, 매도인이 이행 의사를 밝혔는데도 소송으로 해제만 고집해 오히려 매수인의 이행거절로 해제되었고 계약금 500만 원은 몰취되었습니다. 그런데도 공사비 일부는 돌아온 것입니다. 대구지방법원 2022나324990 판결은 해제로 계약이 소급 실효되면 점유자와 회복자의 관계와 비슷해진다며 민법 제203조를 유추 적용하고, 대출을 받으려면 사업자 명의 변경이 필요했고 그 전제인 소방검사필증을 받으려고 한 공사였다는 사정까지 살핀 뒤, 감정으로 산정된 타일·목공·창호·위생도기 등 공사비 4,564만 1,000원을 추가로 인정해 합계 5,686만 1,000원을 돌려주게 했습니다. 영업으로 과실을 얻었으니 유익비를 못 받는다는 매도인 주장은 "과실 취득은 통상의 필요비만 막는다"며 배척했습니다(민법 제203조 제1항 단서). 대전지방법원 2015나8948 판결도 35년 된 빈 건물을 쓸 수 있게 만든 공사비 4,857만여 원 중 감정상 현존 증가액 3,035만 1,813원을 인정했습니다. 지하에 물이 차고 바닥·천장·창호가 훼손되어 어떤 용도로도 쓰기 어려웠던 건물을 고친 공사였고, 매도인이 그 뒤 계약 대금보다 5,500만 원 높은 값에 제3자에게 처분할 수 있었다는 점이 치장 목적의 인테리어와 구별된 이유였습니다.

1심과 항소심의 차이도 눈여겨볼 만합니다. 대구 사건의 1심은 소방설비 공사비 1,122만 원만 유익비로 보았지만, 항소심은 감정촉탁 결과와 공사 당시 건물의 노후 상태, 매도인이 해제 뒤 그 시설을 그대로 영업에 쓰고 있다는 사정을 더해 마감 공사까지 인정 범위를 넓혔습니다. 매도인 쪽에서는 금액이 클 경우 법원에 상당한 상환기간을 허락해 달라고 청구할 수 있다는 점도 알아 둘 만합니다(민법 제203조 제3항).

공사비가 부정된 판결 — 영업용 인테리어, 독립 물건, 증명 부족

반대로 공사비를 한 푼도 못 받은 판결도 적지 않습니다. 공통점은 지출이 곧 매도인의 이익이라고 증명하지 못했다는 것입니다. 대전지방법원 천안지원 2023가단100304 판결은 인테리어·보수 공사비 4,800만 원에 대해 지출한 비용이 곧바로 매도인이 받은 이익이라고 단정할 수 없다며 기각했고, 의정부지방법원 2014가단42097 판결도 4,900만 원을 썼다는 주장을 증거 부족으로 배척했습니다.

공사의 성격도 따집니다. 서울중앙지방법원 2014. 7. 24. 선고 2013나64976 판결은 중개사무소 영업을 위한 복층 공사는 점유자의 주관적 목적에 기여할 뿐 건물의 객관적 가치를 올렸다고 보기 어렵고, 무단증축으로 시정명령까지 받은 위법 공사에는 유익비를 주장할 수 없다고 했습니다. 같은 건물 상가 중 복층 공사를 한 점포는 절반도 되지 않고, 소유자로서는 다음 임대 때 업종 제한을 받거나 오히려 철거해야 할 수도 있다는 점이 근거였습니다. 광주지방법원 2013나5554 판결은 야생화 정원에 딸린 정자를 일부 헐고 판넬 주택을 짓거나 가축장을 헐고 서재를 지은 공사는 토지의 이용 현황에 비추어 가치를 훼손한 것이라며 유익비에서 빼고, 내부 수리와 데크 공사 952만여 원만 인정했습니다. 룸 반주기 박스처럼 떼어 갈 수 있는 독립된 물건도 유익비가 아닙니다(대구지방법원 2022나324990 판결). 견적서와 영수증만으로는 부족하고, 감정으로 지출액과 현존 증가액을 따로 산정받아야 합니다.

매도인 쪽 원상복구 청구 — 철거비를 받은 판결과 못 받은 판결

매도인 입장에서는 매수인이 헐어 버린 시설의 복구비가 쟁점입니다. 매도인이 공사에 동의했더라도 매수인 잘못으로 해제되었다면 원상회복 의무는 남습니다. 광주지방법원 2013나5554 판결은 거주지 바로 옆에서 두 달간 이어진 공사를 막지 않고 공사업자에게 지시까지 한 매도인의 동의를 인정해 불법행위 손해배상은 기각하면서도, 공평의 원칙상 매수인이 신축 가건물 두 동을 철거해 토지를 인도하고 원상복구비와 철거된 시설의 잔존가치 합계 2,312만 8,279원을 지급하라고 했습니다. 헐린 가축장·화장실·온실은 새로 짓는 비용이 아니라 감가를 뺀 잔존가치로 계산했고, 유익비로 인정된 내부 수리 부분은 복구 대상에서 뺐습니다. 이 판결에 대한 매수인의 재심청구도 기각되었습니다(광주지방법원 2018. 2. 1. 선고 2016재나91 판결).

그러나 복구 없이 다음 사람에게 넘기면 손해를 증명하기 어렵습니다. 인천지방법원 2022. 11. 24. 선고 2021가단200494 판결은 대출을 받으려고 공장을 넘겨받아 기존 시설을 철거하고 클린시설 공사를 한 매수인에 대한 복구비 청구 1억 4,438만 원을 기각했습니다. 매도인은 잔금이 늦어지자 공사 중단을 요구하고 경찰에 신고까지 했지만, 철거 전 상태를 금액으로 보여 주지 못했습니다. 매도인이 복구하지 않은 채 다른 회사에 임대했고, 감정이 없었으며, 새 임차인이 매수인의 설비를 그대로 쓰고 있었기 때문입니다. 매도인이라면 복구 공사를 하기 전에 감정을 신청하거나 적어도 현장 사진과 복수의 견적을 남겨 두어야 하고, 매수인이라면 매도인이 그 시설을 그대로 쓰거나 남에게 빌려준 사정을 적극적으로 드러내야 합니다. 상가 임대차 사건이지만 대전지방법원 천안지원 2025. 9. 10. 선고 2024가단134724 판결도 업체 견적서 한 장만으로는 원상복구 비용을 인정하지 않았습니다.

정산은 한꺼번에 — 상계와 동시이행, 지연손해금이 붙지 않는 이유

해제 뒤의 채권들은 서로 얽혀 있어 상계와 동시이행으로 함께 정리됩니다. 수원고등법원 2023나11473 판결은 해제 전 8개월분 사용료 2억 3,824만 원을 매도인이 돌려줄 계약금·중도금의 법정이자에 먼저, 이어 원금에 충당하고 그 뒤의 사용료도 매달 상계해, 원상회복 채권은 모두 소멸하고 손해배상 채권 21억 4,411만여 원만 남는다고 계산했습니다. 매도인의 손해배상 의무도 매수인의 인도 의무와 동시이행 관계라, 매수인이 인도를 이행제공하지 않은 이상 그 돈에 지연손해금은 붙지 않았습니다(대법원 95다25138 판결 인용). 춘천지방법원 원주지원 2021가단60832 판결도 상계적상일을 기준으로 이자부터 소각하는 방식을 썼습니다(대법원 2018다25946 판결 인용).

반면 동시이행 항변권이 붙은 채권으로는 마음대로 상계할 수 없습니다. 광주지방법원 2013나5554 판결은 매도인의 원상복구비 채권이 매수인의 중도금 반환 채권과 유익비 채권 모두와 동시이행 관계라며 이행제공 없는 상계를 허용하지 않았습니다(대법원 69다1084 판결 인용). 같은 이유로 양쪽 모두 지연손해금을 받지 못하는 경우가 많습니다. 대전지방법원 2015나8948 판결은 사용료 반환과 유익비 상환이 동시이행이라며 어느 쪽 지연손해금도 인정하지 않았습니다. 돈을 받고 싶은 쪽이 먼저 자기 의무를 이행제공해 두어야 상대를 지체에 빠뜨릴 수 있습니다.

합의해제로 끝낼 때 문서에 반드시 적을 것

소송 대신 합의로 계약을 풀 때는 정산 항목을 빠짐없이 적어야 합니다. 합의해제의 효력은 합의 내용으로 정해지고 민법 제548조 제2항은 적용되지 않으므로, 약정이 없으면 돌려줄 돈에 이자가 붙지 않습니다(대법원 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결). 손해배상도 마찬가지입니다. 서울고등법원 2013. 6. 27. 선고 2012나28099 판결은 계약 즉시 병원 건물을 넘겨받아 시설공사를 하던 매수인과 합의해제한 매도인이 위약금 2억 원과 인테리어 비용 6,250만 원을 청구한 사건에서, 합의해제 때 손해배상 특약이나 청구 유보가 없었다며 받아들이지 않았고, 대법원 2015. 5. 28. 선고 2013다59906 판결이 이를 확정했습니다. 그 사건에서 인정된 것은 별도 확인서에 적어 둔 중개수수료 2억 원과 대여금뿐이었습니다. 합의해제 직후 매수인의 시설공사 대금을 5억 원으로 정산하는 약정도 있었지만, 법원은 그 약정이 공사대금만 정했을 뿐 원상회복과 대여금까지 정리한 것은 아니라고 보았습니다. 합의서에서 빠진 항목은 결국 일반 부당이득 법리로 다시 다투게 된다는 뜻입니다. 합의서에는 반환할 금액과 이자, 사용료, 공사비 정산액, 원상복구 범위, 인도일, 손해배상 유보 여부를 숫자로 적어야 합니다.

나가지 않는 매수인, 바뀌는 점유자 — 명도소송과 점유이전금지가처분

해제 뒤에도 매수인이 집을 비우지 않으면 인도 소송을 내야 하는데, 그 사이 점유가 다른 사람에게 넘어가면 판결을 받고도 집행이 막힐 수 있습니다. 의정부지방법원 2014가단42097 판결에서는 매수인들 뒤로 두 사람이 차례로 들어와 살아, 매도인은 현재 점유자까지 피고로 삼아야 했습니다. 이런 위험을 막는 수단이 다툼의 대상에 관한 가처분, 곧 점유이전금지가처분입니다(민사집행법 제300조 제1항). 가처분을 집행해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 본안 판결의 효력을 주장할 수 있어, 승계집행문을 받아 그 사람을 상대로 인도집행을 하는 길이 열립니다(민사집행법 제31조 참조). 반대로 가처분 없이 소송을 하다가 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 소송을 처음부터 다시 해야 할 수 있습니다. 매도인으로서는 매수인이 지인이나 세입자를 들일 기미가 보이면 소 제기와 함께 가처분부터 신청하는 것이 순서입니다. 매매 사건은 아니지만 수원지방법원 2025. 12. 15. 선고 2025가단512321 판결의 경과를 보면, 인도 소송 제기 8일 뒤 점유이전금지가처분 결정이 나왔고, 명도단행가처분은 신청 50여 일 만에 인용되어 사흘 뒤 집행되었습니다. 가처분 신청비용은 별도 손해배상이 아니라 소송비용확정 절차로 받아야 한다는 판단도 함께 나왔습니다.

매수인이 공사비를 이유로 유치권을 내세우는 경우도 많지만 쉽게 인정되지 않습니다. 매매대금 반환 채권은 물건에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권의 피담보채권이 될 수 없고(민법 제320조 제1항, 서울중앙지방법원 2013나64976 판결), 대전지방법원 천안지원 2023가단100304 판결도 공사비 채권이 인정되지 않는다며 유치권 항변을 배척하고 점유보조자인 매수인 동생에게 퇴거를 명했습니다. 다만 동시이행 항변권 행사 중의 점유는 불법점유가 아니므로, 돈을 돌려주지 않은 매도인이 그 기간의 손해배상까지 받기는 어렵습니다(수원고등법원 2023나11473 판결, 대법원 95다54693 판결 인용).

판결 뒤 집행 — 인도집행과 돈 받기의 순서

정산 판결의 주문은 대개 "돈을 받음과 동시에 인도하라"는 형태이므로, 집행할 때도 상대 몫을 제공하거나 공탁해야 합니다. 의정부지방법원 2014가단42097 판결은 매도인이 2,000만 원을 지급함과 동시에 인도하라고 명했습니다. 가집행이 붙으면 확정 전에도 인도집행이 가능합니다. 춘천지방법원 원주지원 2021가단60832 사건의 매도인은 가집행 선고가 붙은 1심 판결로 2023. 2. 28. 인도집행을 마쳤고, 항소심(춘천지방법원 2023. 12. 14. 선고 2022나36558 판결)은 매수인의 항소를 기각했습니다.

사용료 판결은 인도 완료일까지 월 단위로 늘어나므로, 매수인이 버틸수록 반환받을 계약금이나 유익비가 사용료로 깎입니다. 매수인이 자기 대출로 근저당까지 설정해 두었다면 그 대출 잔액이 매도인의 큰 채권이 되어, 매수인이 받을 돈이 남지 않는 경우도 많습니다(춘천지방법원 원주지원 2021가단60832 판결). 반대로 매도인이 무자력이면 매수인은 돈을 받기 전까지 점유를 지키며 동시이행 항변을 하고, 필요하면 매매대금 반환 채권으로 가압류를 검토합니다. 광주지방법원 2013나5554 사건의 매수인도 해제를 전후해 원상회복 채권을 피보전권리로 토지를 가압류했습니다. 거꾸로 동시이행 판결로 인도집행을 하려는 쪽은 상대 몫을 공탁해 두어야 할 때가 많습니다. 수원지방법원 2025가단512321 사건의 집주인도 보증금에서 연체 차임과 관리비를 뺀 나머지를 인도를 반대급부로 공탁한 뒤 명도단행가처분을 집행했습니다.

먼저 열쇠를 주고받기 전에 — 선입주 특약에 넣어야 할 것

분쟁의 상당수는 잔금 전 인도를 허락하면서 아무것도 적지 않은 데서 시작됩니다. 판결들에서 결론을 가른 문구를 거꾸로 따라가 보면 특약에 넣어야 할 내용이 보입니다.

• 사용료 — 잔금 전까지 낼 차임을 정해 두면 해제 뒤 정산이 쉬워집니다. 의정부지방법원 고양지원 2023가단56596 판결에서는 월 500만 원 특약으로 받은 돈이 사용료에 그대로 충당되었습니다.

• 공사의 범위와 해제 시 처리 — 동의한 공사의 내역과, 해제되면 원상복구할지 유익비로 정산할지를 적습니다. 서울중앙지방법원 2023나22926 판결은 원상복구나 유익비 포기 조항이 없다는 점을 매수인에게 유리하게 보았습니다.

• 대출 불가 시 처리 — 대출 거절을 해제 사유로 정했다면 그때의 공사비 처리도 함께 적어야 합니다. 인천지방법원 2021가단200494 판결의 공장 매매는 대출 거절 시 매수인 위약이 아니라는 특약을 두었지만, 철거한 시설의 처리는 정하지 않아 별도 소송이 되었습니다.

• 관리 의무와 양도 금지 — 인수일부터의 사용·수익, 잔금 때까지의 선량한 관리 의무, 제3자 입주 금지를 적어 둡니다(전주지방법원 2021가단4019 판결의 계약 문구 참고).

• 위약금과 별도 손해배상 — 인도 지연 손해와 원상복구비를 위약금과 따로 청구할 수 있는지 명시합니다.

매도인이라면 공사 전 상태를 사진과 영상으로 남기고, 공사를 멈추게 할 수 있는 조건을 적어 두어야 합니다. 매수인이라면 공사 계약서와 세금계산서를 자기 명의로 받아 두어야 나중에 지출액을 증명할 수 있습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 변호사 비용이 다툼의 금액을 넘기 쉬운 사건이 있습니다. 첫째, 입주 기간이 몇 달에 불과하고 공사 없이 짐만 들였던 경우입니다. 사용료와 이자가 수백만 원 안에서 서로 상쇄되어, 직접 계산해 합의하는 편이 낫습니다. 둘째, 도배·장판·조명 교체처럼 생활 편의 공사만 하고 영수증도 없는 경우입니다. 위에서 본 것처럼 감정 없이 유익비를 인정받기 어렵고, 감정비가 회수액보다 클 수 있습니다. 셋째, 계약서에 원상복구 의무와 유익비 포기를 분명히 적고 서명한 경우입니다. 넷째, 상대방이 이미 무자력이고 부동산에도 선순위 담보가 가득 차 있어 판결을 받아도 회수할 재산이 보이지 않는 경우입니다. 이때는 소송보다 점유와 동시이행 항변을 지렛대로 한 협상이 현실적입니다.

선임을 검토할 사건은 공사비가 수천만 원 이상이고 공사 전후 사진과 계약서가 남아 있는 경우, 누가 계약을 깼는지 다툼이 있어 계약금 몰취와 감액이 함께 걸린 경우, 매수인이 버티거나 제3자를 들여 명도와 점유이전금지가처분이 필요한 경우, 매수인이 등기를 넘겨받고 근저당까지 설정한 경우, 합의해제를 앞두고 정산 문구를 짜야 하는 경우입니다. 이런 사건은 첫 서면에서 사용 기간과 감정 항목을 어떻게 잡느냐가 정산액을 좌우합니다.

자주 묻는 질문

잔금 전에 먼저 입주했는데 계약이 깨지면 월세를 내야 하나요?

원칙적으로 냅니다. 실제로 산 기간의 임료 상당액을 돌려줘야 하고, 액수는 법원 감정으로 정합니다(수원지방법원 성남지원 2018가단13324 판결). 이 사건의 월 85만 원도 보증금 없는 상태를 전제로 한 감정 임료였습니다. 다만 공사 기간이나 영업을 못 한 기간처럼 실질적 이익이 없던 기간은 빠질 수 있고(수원고등법원 2023나11473 판결), 매도인도 받은 돈에 이자를 붙여 돌려줘야 하므로 서로 상계됩니다.

인테리어 비용을 매도인에게 돌려받을 수 있나요?

집의 객관적 가치를 올렸고 그 증가가 남아 있는 범위에서 가능합니다. 지출액과 현존 증가액 중 적은 쪽이 기준이며(민법 제203조 제2항), 매수인 잘못으로 해제된 경우에도 인정된 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2023나22926 판결). 영업만을 위한 공사나 증명 없는 지출은 부정되기 쉽습니다.

대출이 안 나와 잔금을 못 냈는데 계약금도 날리나요?

대출 불가는 원칙적으로 매수인 사정이라 계약금 몰취가 인정되기 쉽습니다(수원지방법원 성남지원 2018가단13324 판결). 다만 계약금이 과다하거나 매도인이 이행제공 없이 해제했다면 감액될 수 있습니다(서울서부지방법원 2021가단244139 판결은 절반으로 감액). 대출 불가 시 해제할 수 있다는 특약이 있으면 결론이 달라집니다.

공사한 것을 원상복구하고 나가야 하나요?

매수인 잘못으로 해제되었다면 매도인 동의를 받은 공사라도 철거·복구 의무를 질 수 있습니다(광주지방법원 2013나5554 판결). 반면 매도인이 복구 없이 다른 사람에게 넘겼거나 감정이 없으면 복구비 청구가 기각되기도 합니다(인천지방법원 2021가단200494 판결).

계약금을 돌려받을 때까지 집을 비우지 않아도 되나요?

돌려받을 돈이 남아 있다면 동시이행 항변을 할 수 있습니다(민법 제549조). 이 기간의 점유는 불법점유가 아니지만 사용료는 계속 쌓이므로, 받을 돈보다 사용료가 커지기 전에 정산을 마무리하는 편이 낫습니다.

매수인이 다른 사람을 들여 살게 했다면 누구를 상대로 소송하나요?

현재 점유자를 모두 피고로 삼아야 합니다. 판결 전에 점유가 또 바뀌는 것을 막으려면 소 제기와 함께 점유이전금지가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조 제1항, 의정부지방법원 2014가단42097 판결).

공사비를 못 받았다고 유치권을 주장할 수 있나요?

매매대금 반환 채권으로는 유치권이 생기지 않습니다(서울중앙지방법원 2013나64976 판결). 유익비 채권이 인정되면 다툼의 여지가 있지만, 실제 판결에서는 공사비 채권 자체가 인정되지 않아 배척된 예가 많습니다(대전지방법원 천안지원 2023가단100304 판결). 경매가 진행 중인데 근거 없는 유치권 신고가 있으면 채권자가 유치권 부존재 확인을 구해 정리할 수도 있습니다(서울중앙지방법원 2013나64976 판결).

잔금 전에 소유권이전등기까지 먼저 넘겨받았다면 어떻게 되나요?

해제되면 이전등기를 말소해야 하고, 그 사이 매수인이 설정한 근저당은 제3자의 권리라 그대로 남습니다(민법 제548조 제1항 단서). 그래서 매수인은 그 대출 잔액만큼을 매도인에게 돌려줘야 하고, 이 돈은 매도인이 돌려줄 매매대금과 상계됩니다(춘천지방법원 원주지원 2021가단60832 판결, 항소심 2022나36558 판결 항소기각).

합의해제할 때 이자와 사용료는 어떻게 정하나요?

합의서에 적은 대로 정해집니다. 약정이 없으면 반환할 돈에 이자가 붙지 않고(대법원 95다16011 판결), 손해배상도 유보하지 않으면 청구할 수 없습니다(대법원 2013다59906 판결로 확정된 서울고등법원 2012나28099 판결). 금액, 이자, 사용료, 공사비, 인도일을 모두 숫자로 적으십시오.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2015. 5. 28. 선고 2013다59906 판결과 원심 서울고등법원 2013. 6. 27. 선고 2012나28099 판결(1심 의정부지방법원 2011가합4299) — 합의해제 시 손해배상 특약·유보 없으면 청구 불가

• 대법원 2000. 6. 23. 선고 2000다16275 판결, 1996. 7. 30. 선고 95다16011 판결 — 해제 시 반환 금전 이자의 성질, 합의해제와 이자

• 대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결, 1997. 12. 9. 선고 96다47586 판결, 1989. 8. 8. 선고 89다카5628 판결, 2018다206707, 2017다213838, 2009다30724, 2004다53173, 2018다25946, 2000다9123, 69다1084, 95다54693 판결 — 사용이익, 유익비, 상계, 동시이행(하급심 판결 인용)

• 수원고등법원 2024. 4. 19. 선고 2023나11473 판결(1심 수원지방법원 2020가합27320, 상고 여부 미확인) — 공사·휴업 기간 사용이익 제외, 상계 충당, 동시이행 인도

• 의정부지방법원 고양지원 2024. 2. 15. 선고 2023가단56596 판결 — 잔금 전 인도와 차임 특약, 소장 송달 해제, 차임 상당 부당이득

• 대전지방법원 천안지원 2024. 12. 4. 선고 2023가단100304 판결 — 매수인 해제 통보 무효, 계약금 반환, 공사비 부당이득·유치권 부정

• 서울중앙지방법원 2024. 10. 23. 선고 2023나22926 판결(1심 2022가단5117852) — 귀책 매수인의 인테리어 유익비 2,500만 원 인정

• 대구지방법원 2024. 4. 17. 선고 2022나324990 판결(1심 대구지방법원 포항지원 2020가단4629, 상고심 대법원 2024. 8. 29. 선고 2024다239098 판결 상고기각) — 대출 불발 해제, 민법 제203조 유추적용, 유익비 5,686만여 원

• 대전지방법원 2017. 10. 26. 선고 2015나8948 판결(1심 대전지방법원 논산지원 2013가단5445) — 사용이익 150일, 위약금 감액, 유익비 현존 증가액

• 광주지방법원 2014. 8. 22. 선고 2013나5554 판결(1심 광주지방법원 순천지원 2011가단7707, 재심 2018. 2. 1. 선고 2016재나91 재심청구기각) — 원상복구비·철거, 신축 공사 유익비 부정, 상계 불허

• 수원지방법원 성남지원 2019. 7. 23. 선고 2018가단13324 판결, 의정부지방법원 2016. 1. 14. 선고 2014가단42097 판결 — 선입주 매수인 사용료, 제3자 점유자, 공사비 증명 부족

• 춘천지방법원 원주지원 2022. 11. 30. 선고 2021가단60832 판결과 항소심 춘천지방법원 2023. 12. 14. 선고 2022나36558 판결(항소기각) — 등기 말소, 매수인 근저당 대출금 반환, 가집행 인도집행

• 서울서부지방법원 2022. 8. 24. 선고 2021가단244139 판결, 인천지방법원 2016. 1. 12. 선고 2015가단216931 판결(항소심 2016나51927) — 계약금 절반 감액, 입주 없는 경우 부당이득 부정

• 인천지방법원 2022. 11. 24. 선고 2021가단200494 판결, 대전지방법원 천안지원 2025. 9. 10. 선고 2024가단134724 판결 — 원상복구비 증명 부족

• 서울중앙지방법원 2014. 7. 24. 선고 2013나64976 판결(1심 2012가단5132425), 수원지방법원 2025. 12. 15. 선고 2025가단512321 판결 — 매매대금 반환 채권과 유치권, 점유이전금지가처분·명도단행가처분 경과

• 법령 — 민법 제203조, 제320조, 제379조, 제398조, 제544조, 제548조, 제549조, 제565조 / 민사집행법 제300조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

잔금 전 입주나 공사가 얽힌 해제 사건은 결국 날짜와 금액의 싸움입니다. 언제 열쇠를 넘겼는지, 공사는 언제 시작해 언제 끝났는지, 실제로 살거나 영업한 기간은 언제부터인지, 집을 비운 날은 언제인지를 한 줄로 세우면 사용료와 이자, 공사비가 각각 어느 기간에 걸리는지가 드러납니다. 그래서 첫 작업은 매도인과 매수인이 주고받은 문자와 계좌 내역을 날짜순으로 정리하는 일입니다. 이 표 하나로 매수인이 받을 돈과 매도인이 받을 돈을 미리 상계해 보면, 소송으로 갈 사건인지 합의로 끝낼 사건인지가 대체로 판가름 납니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서와 특약을 봅니다. 잔금 전 인도를 허락한 문구, 차임이나 관리비를 정한 문구, 인테리어 동의와 원상복구 조항, 대출 불가 시 해제 조항, 위약금 조항이 있는지 확인합니다. 다음으로 해제 통보서와 최고 내용, 이행제공을 했는지를 보고 해제가 누구 잘못인지, 아직 해제되지 않았는지를 판단합니다. 세 번째로 공사 계약서와 세금계산서, 이체 내역, 공사 전후 사진을 모아 지출액과 현존 증가액을 증명할 수 있는지 봅니다. 네 번째로 현재 점유자가 누구인지, 등기가 넘어갔는지, 매수인이 근저당을 설정했는지를 등기사항증명서로 확인합니다. 마지막으로 상대방의 재산 상태를 묻습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

매수인을 대리할 때는 계약금과 중도금 반환에 받은 날부터의 이자를 붙이고, 사용료는 공사 기간과 영업하지 못한 기간을 빼서 실제 이익을 얻은 기간으로 좁히며, 공사비는 감정으로 지출액과 현존 증가액을 따로 산정받아 유익비로 청구합니다. 돌려받을 돈이 남아 있으면 동시이행 항변으로 점유를 지키되, 사용료가 쌓이지 않도록 이행제공과 공탁 시점을 함께 설계합니다. 매도인을 대리할 때는 해제 의사표시가 확실히 도달했는지부터 정리하고, 소 제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청하며, 임료와 원상복구비를 감정으로 확정합니다. 받을 돈이 크면 계약금·중도금 반환 채무와 상계하는 순서까지 계산해 청구취지를 짭니다. 합의로 끝낼 사건은 이자, 사용료, 공사비, 인도일, 손해배상 유보를 숫자로 적은 합의서를 준비합니다. 어느 쪽이든 감정이 필요한 항목은 임료, 공사비 지출액, 현존 증가액, 원상복구비로 나누어 감정 사항을 구체적으로 적어 신청합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 결론을 가른 것은 법리보다 기록이었습니다. 같은 인테리어라도 감정으로 현존 증가액을 보여 준 사건은 수천만 원을 돌려받았고, 지출 내역만 낸 사건은 한 푼도 받지 못했습니다. 같은 사용료라도 공사 기간과 휴업 기간을 증명한 매수인은 부담이 크게 줄었습니다. 해제 통보 한 장의 문구 때문에 해제일이 몇 년 뒤로 밀린 사건도 있었습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 판결로 다툴 사건인지, 감정이 필요한 사건인지, 합의서로 정리하는 편이 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

잔금 전에 열쇠를 주고받는 일은 서로를 믿어서 시작되지만, 계약이 깨지면 그 믿음이 사용료와 공사비를 둘러싼 다툼으로 바뀝니다. 법은 서로 받은 것을 돌려주라고 하지만, 무엇을 얼마나 돌려줄지는 날짜와 감정, 그리고 계약서의 몇 줄로 정해집니다.

매매계약서와 특약, 해제 통보서, 계좌 이체 내역, 공사 계약서와 세금계산서, 공사 전후 사진, 입주와 퇴거 날짜를 보여 주는 자료를 모아 두시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.