중개사가 근저당·가압류·위반건축물을 설명하지 않았다면 — 확인·설명의무 위반 손해배상 비율과 공제금 판결

잔금을 치르고 등기를 넘겨받은 뒤에야 가압류가 붙어 있었다는 사실을 알았다거나, 산 건물 일부가 무단 증축이라 구청에서 원상복구 통지가 왔다거나, 땅 일부가 도로 부지로 기부채납 대상이었다는 상담을 자주 받습니다. 의뢰인은 "중개사가 아무 문제 없다고 했다"고 말하고, 중개사는 "확인·설명서에 다 적어 드렸다"고 말합니다. 결론부터 말씀드리면, 중개사가 권리관계와 이용제한을 제대로 확인·설명하지 않았다면 공인중개사법 제30조에 따라 손해를 배상해야 하고 한국공인중개사협회 공제금으로도 받을 수 있지만, 법원은 대부분 의뢰인 몫의 과실을 떼어 책임을 30퍼센트에서 70퍼센트 사이로 제한합니다. 중개대상물 확인·설명의무란, 공인중개사법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령에 따른 거래·이용제한사항을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 같은 근거자료를 제시할 의무를 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 넷입니다. 확인·설명서에 무엇을 어디까지 적었는지, 중개사가 매도인이나 임대인의 말을 확인 없이 옮겼는지, 의뢰인이 스스로 위험을 알 수 있었는지, 그리고 공제금 청구를 언제 했는지입니다. 아래에서는 근저당·가압류, 위반건축물, 용도와 이용제한, 다가구와 신탁, 책임이 부정된 판결, 과실상계 비율, 보조원과 명의대여, 공제금 한도와 시효, 판결 뒤 집행까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 확인·설명서에 위반건축물이라고 체크만 해 두면 중개사 책임이 없나요 — 그렇지 않습니다. 서울중앙지방법원 2023. 1. 13. 선고 2020가단5199720 판결은 위반 표시가 있었는데도 "이행강제금을 몇 번 더 내면 양성화된다"는 매도인의 말을 그대로 전한 중개사에게 철거비와 시가 하락액의 40퍼센트를 배상하라고 했습니다. 반대로 위반 내용을 구체적으로 적고 매수인이 현장을 직접 본 사건에서는 책임이 부정되었습니다(부산고등법원 (창원) 2016. 12. 22. 선고 2016나22809 판결).

2. 배상은 손해의 몇 퍼센트까지 받나요 — 사건마다 다릅니다. 이 글에서 본 판결만 해도 30퍼센트, 40퍼센트, 50퍼센트, 70퍼센트, 80퍼센트, 전부로 갈렸고, 중개사가 의뢰인 돈을 가로챈 고의 사고에서는 공제사업자도 과실상계를 주장할 수 없었습니다(창원지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020나61819 판결).

3. 공제금은 언제까지 청구해야 하나요 — 빨리 해야 합니다. 대구지방법원 2020. 8. 18. 선고 2019가단141644 판결은 중개사에 대한 1억 원 배상은 인정하면서도, 피해자가 고소한 때부터 2년이 지나 소송을 냈다는 이유로 공제약관상 시효가 끝났다며 협회에 대한 청구를 기각했습니다.

중개사가 확인해야 하는 것은 등기부 너머까지입니다

중개사의 확인·설명의무는 등기부를 출력해 건네는 데서 끝나지 않습니다. 공인중개사법 시행령 제21조 제1항은 확인·설명할 사항으로 소유권·전세권·저당권·임차권 같은 권리관계(제2호), 토지이용계획과 공법상 거래규제·이용제한(제4호), 중개대상물의 용도·구조(제1호) 등을 열거하고, 매도인이나 임대인이 자료 요구에 응하지 않으면 그 사실을 설명하고 확인·설명서에 적도록 합니다(같은 조 제2항). 2025. 8. 14. 개정된 법 제25조 제1항은 근거자료로 신탁원부와 건축물대장 등본을 명시했고, 이 규정은 시행일인 2026. 2. 15. 이후 체결하는 계약부터 적용됩니다. 주택 임대차라면 확정일자 부여 현황과 임대인의 미납 국세·지방세를 열람할 수 있다는 사실도 설명해야 합니다(법 제25조의3).

중개사가 직접 조사할 의무가 없는 사항이라도 거짓 정보를 진실처럼 전하면 책임이 생긴다는 것이 판례의 일관된 태도입니다. 법원은 중개사가 직접 확인할 의무가 없는 사항이라도 계약 여부를 정하는 데 중요한 것이라면 그릇된 정보를 그대로 전달해 의뢰인이 믿고 계약하게 해서는 안 된다는 대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결과 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결을 반복해 인용합니다. 법 제33조 제1항 제4호도 거래상 중요사항에 관해 거짓된 언행으로 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 금지합니다. 그래서 이 분야 소송의 쟁점은 대개 "무엇을 설명하지 않았나"보다 "매도인의 말을 확인 없이 옮겼나"로 모입니다.

근저당·가압류 — 잔금일까지가 중개입니다

계약서에 도장을 찍은 뒤 생긴 가압류라도, 중개사가 잔금 정산에 관여했다면 그 확인 책임은 중개사에게 남습니다. 청주지방법원 2023. 5. 25. 선고 2021가단71246 판결이 좋은 예입니다. 6억 8,000만 원짜리 아파트 매매에서 잔금일을 앞당겼는데, 그 나흘 전 매도인의 채권자가 가압류 기입등기를 마쳤습니다. 잔금은 중개사무소에서 정산되었고 중개사와 법무사 직원 누구도 그날 등기부를 다시 보지 않았습니다. 매수인은 결국 가압류를 풀기 위해 매도인의 빚 2,990만 원을 대신 갚았습니다.

법원은 매매를 알선한 중개사가 잔금 정산과 소유권 이전에 관여했다면 그 이행 과정도 중개행위에 포함된다고 보고, 잔금 전에 등기부를 열람해 가압류를 확인·고지할 의무를 게을리했다고 판단했습니다. 등기신청을 맡은 법무사에게도 등기부 확인 의무를 인정해(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다76313 판결) 두 사람과 각 공제사업자가 연대해 2,093만 원, 곧 손해의 70퍼센트를 배상하라고 했습니다. 매수인 역시 잔금 직전 등기부를 확인하지 않았다는 점이 30퍼센트 감액 사유였습니다. 매도인에게는 완전한 소유권을 넘겨줄 의무 위반으로 2,990만 원 전액 지급을 명했습니다.

근저당의 실제 채무액을 잘못 알려 준 경우도 같습니다. 대전지방법원 2020. 9. 9. 선고 2019가단119609 판결 사건에서 중개사는 다른 호실과 공동담보로 묶인 2순위 근저당(채권최고액 1억 2,519만여 원)을 두고 "실제 채무가 6,933만 원이고 공동담보라 절반과 이자만 부담하면 된다"며 잔금 5,000만 원만 유보하게 했습니다. 그러나 민법 제368조 제2항에 따라 공동저당 부동산 중 하나가 먼저 경매되면 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다. 실제로 경매가 개시되자 매수인은 지연이자를 포함한 1억 1,537만여 원을 갚아야 했습니다. 법원은 채권최고액만 설명하면 족하지만 실제 채무액에 관한 그릇된 정보를 확인 없이 전했다면 의무 위반이라고 보았고, 다만 매도인이 이미 임대차 때 약속한 말소도 지키지 못한 상태였으니 매수인도 위험을 알 수 있었다며 책임을 30퍼센트로 제한했습니다.

등기부를 건넸다는 중개사의 주장이 받아들여지지 않은 사건도 있습니다. 서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2023가단5399705 판결에서 중개사는 계약 당일 오전 등기부를 발급받아 교부하고 설명했다고 했지만, 확인·설명서의 소유권 외 권리사항란은 비어 있었고 특약에도 선순위 권리에 관한 언급이 없었습니다. 그 집에는 채권최고액 합계 3억 8,400만 원의 근저당, 공유자 지분에 대한 3억 5,000만 원 가압류와 압류, 선순위 임차인 4명이 있었습니다. 법원은 교부 증거가 없다며 주장을 배척하고 보증금 1억 3,000만 원의 50퍼센트를 배상하라고 했습니다. 설명했다는 사실은 확인·설명서와 특약에 남아 있어야 증명됩니다.

경매에서 공인중개사에게 매수신청대리를 맡긴 경우에는 권리분석 자체가 위임 사무라 책임이 더 무겁습니다. 부산지방법원 2014나47518 판결 사건에서 중개사는 최선순위 전세권이 배당요구로 소멸한다며 입찰가를 제시했지만, 그 전세권자는 전입과 인도를 마친 대항력 있는 임차인이기도 해서 배당받지 못한 1,829만여 원을 낙찰자가 떠안아야 했습니다(대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정 취지). 법원은 근로복지공단의 가압류와 건설회사 소유라는 사정에서 임금채권이 먼저 배당될 위험도 예상할 수 있었다며, 실제 낙찰가와 적정 낙찰가의 차액 전부를 중개사와 협회가 배상하라고 했습니다. 권리분석을 맡긴 의뢰인에게는 과실을 묻지 않았습니다.

위반건축물 — 표시했는가보다 결과까지 설명했는가

위반건축물 사건에서 법원은 확인·설명서의 체크 표시보다 그 위반이 매수인의 계획에 어떤 결과를 가져오는지를 정확히 전했는지를 봅니다. 수원지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024나78719 판결 사건의 매수인은 자동차정비공장이 운영되는 토지와 건물을 47억 원에 사면서 정비업 승계를 분명히 밝혔습니다. 건축물대장에는 위반 표시가 없었지만 관할 관청은 이미 슬로프, 리프트, 옥외작업장 무단 증축에 대해 시정명령과 이행강제금을 부과하고 원상복구 사전예고까지 한 상태였습니다. 중개사는 매도인에게서 이 사실을 듣고도 "이동 가능한 가설물이고 영업과 무관하다"는 취지로 전했습니다. 계약은 매도인의 기망을 이유로 취소되었고, 슬로프가 폐쇄되면서 그 공장은 결국 등록취소 처분을 받았습니다.

법원은 고의로 공모했다는 주장은 받아들이지 않았지만, 중개사가 매도인 말을 그대로 옮겼고 건축물현황도 열람이나 관청 확인도 하지 않았다며 선관주의의무 위반을 인정했습니다. 특히 매도인이 불법 시설물을 철거·원상복구하기로 한 특약이 있다는 사정만으로 확인·설명의무가 면제되지 않는다고 했습니다. 다만 매수인도 위반 사실과 이행강제금을 알면서 관청에 확인하지 않았다며 회수하지 못한 계약금 지분의 50퍼센트인 872만여 원만 인정했습니다. 1심 판결 중 매수인 패소 부분을 취소하고 지급을 명한 항소심 판결입니다.

서울중앙지방법원 2020가단5199720 판결은 위반 사실을 적어 두고도 책임을 진 경우입니다. 8억 6,000만 원짜리 단독주택의 3층 일부 15제곱미터가 무단 증축이었고, 특약과 확인·설명서, 매도인의 하자담보 책임 확인서에 모두 위반이 적혀 있었습니다. 그런데 매도인과 중개사는 "이행강제금을 세 번만 더 내면 양성화된다"고 말했고, 실제로는 그런 대상이 아니어서 구청이 원상복구를 요구했습니다. 법원은 철거될 수 있다는 이용제한은 중개사가 관청에 다시 묻거나 법령을 검토해 정확히 설명할 대상이라며, 철거·보수비 1,746만여 원과 시가 하락액 860만여 원의 40퍼센트를 매도인, 중개사, 협회가 함께 배상하라고 했습니다.

짝이 되는 판결도 분명합니다. 부산고등법원 (창원) 2016나22809 판결의 매수인은 1·2층이 일식집으로 쓰이던 6억 900만 원짜리 건물을 샀는데, 대장상 용도는 주택과 사무소였습니다. 매수 전 현장을 둘러보았고 건축물대장을 받았으며, 확인·설명서의 위반건축물 항목에는 위법란 체크와 구체적인 위반 내용이 적혀 있었고 매수인이 서명·날인했습니다. 법원은 영업허가와 관련된 제반 법률문제까지 설명할 의무는 없다며 협회에 대한 1억 원 청구를 기각했습니다(1심 창원지방법원 2015가단82286 판결도 기각). 결국 갈림길은 위반 사실을 알렸는가가 아니라, 그 위반이 매수 목적에 미칠 결과를 잘못 안심시켰는가입니다.

용도·이용제한 — 토지이용계획확인서를 건넨 것만으로는 부족합니다

건축할 목적으로 땅을 사는 사람에게 공법상 제한은 계약의 핵심이므로, 확인서를 건넨 것만으로 설명의무를 다했다고 보지 않는 판결이 이어집니다. 창원지방법원 2021. 11. 16. 선고 2020가단119533 판결 사건에서 법인 매수인은 공장 신축 목적을 밝히고 592제곱미터 대지와 지상 사무소를 5억 2,000만 원에 샀는데, 그중 196제곱미터(약 33퍼센트)가 소하천구역이라 건축이 불가능했습니다. 중개사는 확인·설명서의 토지이용계획란에 모두 "해당없음"이라고 적었습니다. 법원은 토지이용계획확인서를 교부했더라도 해당 면적과 제한 내용을 구체적으로 확인해 기재하고 시세 차이나 대금 조정을 조언했어야 한다며, 시가 차액 6,334만 4,000원의 30퍼센트인 1,900만 원을 중개사 책임으로 인정했습니다. 같은 판결은 매도인에게는 하자담보책임으로 차액 전액을 지급하라고 했습니다(대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 취지).

서울중앙지방법원 2026. 2. 13. 선고 2025나5805 판결은 지구단위계획의 내용까지 설명해야 한다고 보았습니다. 매수인은 69제곱미터 대지를 6억 원에 사면서 일부가 도시계획도로에 "저촉된 상태임을 인지한다"는 특약에 서명했고, 중개보조인에게서 그 부분은 손실보상 대상이라는 말을 들었습니다. 그런데 지구단위계획 지형도면에는 그 14제곱미터가 기부채납 대상으로 표시되어 있었고, 매수인은 건물 준공 단계에서 그 땅을 구청에 무상으로 넘겨야 했습니다. 법원은 지구단위계획의 존재와 명칭만이 아니라 권리관계와 이용제한에 관한 내용까지 확인·설명해야 하고, 적극적으로 잘못 설명하지 않았더라도 보상을 기대할 상황에서 기부채납 대상임을 알리지 않은 것 자체가 의무 위반이라고 했습니다. 다만 지구단위계획은 인터넷으로 누구나 확인할 수 있고 매수인이 건축 목적이었다는 점을 들어 책임을 30퍼센트로 제한했고, 항소심도 1심(서울중앙지방법원 2023가단5351789 판결)의 결론을 그대로 유지했습니다.

다가구·신탁 주택 — 임대인 말만 옮겨 적은 확인·설명서

임대차에서도 핵심은 임대인의 말을 확인 없이 옮겼느냐입니다. 다가구주택의 선순위 보증금과 경매 배당은 별도로 다루었으니, 여기서는 중개사 책임의 모양만 보겠습니다. 서울중앙지방법원 2026. 8. 20. 선고 2025나11281 판결 사건의 확인·설명서에는 "전세 12가구, 월세 10가구 보증금 총합 13억 원, 임대인으로부터 확인한 사항"이라고만 적혀 있었는데, 실제 선순위 보증금은 경매 당시 기준으로도 14억 7,000만 원이 넘었습니다. 법원은 다른 임차인의 계약 내역 자료를 요구하지 않고 임대인의 말을 그대로 전한 것은 그릇된 정보를 전달한 것이라는 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결과 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결의 법리를 적용해, 보증금 1억 4,500만 원의 50퍼센트를 배상하라고 했습니다. 1심의 패소 부분을 뒤집은 판결입니다.

신탁된 주택은 확인·설명서에 "신탁"이라고 적은 것만으로 부족합니다. 수원지방법원 2021. 6. 30. 선고 2020나77329 판결은 신탁된 오피스텔 임대차에서 협회가 "확인·설명서에 신탁 사실을 적어 교부했다"고 항변하자, 신탁원부를 제시하면서 수탁자가 소유자이고 수탁자의 승낙이 없으면 임대차로 대항할 수 없다는 법적 의미까지 설명해야 한다며(대법원 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결 인용) 협회의 항소를 기각했습니다. 매매에서도 같습니다. 서울북부지방법원 2015. 5. 1. 선고 2013가단48774 판결은 신탁등기된 아파트 분양권을 중개하면서 수탁자에게 이전등기가 가능한지 확인하지 않은 중개사에게, 매수인이 돌려받지 못한 8,000만 원 전부를 배상하라고 했습니다.

책임이 부정된 판결 — 위험을 듣고 서명했다면

중개사 책임이 늘 인정되는 것은 아닙니다. 위험을 구체적으로 고지한 흔적이 서류와 녹음에 남아 있고, 손해의 원인이 중개사의 설명이 아닌 다른 데 있다면 청구는 기각됩니다. 부산지방법원 2024. 1. 24. 선고 2023가합41549 판결이 대표적입니다. 임차인 5명이 각각 1억 3,000만 원에서 1억 4,000만 원의 보증금을 잃었고 임대인은 형사재판 1심에서 사기방조로 징역 6년을 선고받았지만, 법원은 중개사와 중개보조인, 협회에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 확인·설명서에 공동근저당 채권최고액 11억 2,800만 원이 적혀 있었고, 특약에는 "호실별 공동담보와 선순위 권리에 대한 충분한 설명을 들었으며 보증금 전부 또는 일부를 잃을 수 있음을 인지한다"는 문구가 있었으며, 녹취에서도 보조인이 "경매에 넘어가면 은행이 1순위"라는 위험을 말한 사실이 확인되었기 때문입니다. "걱정하지 말라"는 말 한마디로는 기망이 되지 않는다고 했습니다.

인천지방법원 부천지원 2025. 10. 17. 선고 2025가단103342 판결도 기각 사례입니다. 채권최고액 11억 8,800만 원의 근저당이 있는 다가구주택에 보증금 2억 2,000만 원을 넣은 임차인이 경매에서 한 푼도 받지 못했지만, 확인·설명서에 "등기부 출력 후 임차인에게 설명함"이라는 기재가 있었고 임차인도 대출과 기존 보증금을 알고 문의했습니다. 결정적인 것은 계약 당시 감정가 19억 3,557만여 원이 선순위 채권과 원고 보증금을 합한 금액보다 5억 원 넘게 여유가 있었는데, 수차례 유찰 끝에 9억 4,843만여 원에 낙찰되었다는 점이었습니다. 법원은 중개사에게 감정평가 수준의 시세 조사 의무는 없고, 시세나 상대방의 신용·자력은 법 제25조와 시행령 제21조의 확인·설명 대상이 아니라고 했습니다.

두 판결을 앞의 인정 판결과 나란히 놓으면 기준이 보입니다. 저는 상담에서 확인·설명서에 위험이 구체적인 숫자로 적혀 있는지, 중개사가 그 숫자를 어디서 확인했는지, 손해가 그 정보의 오류에서 생겼는지 세 가지를 먼저 봅니다. 숫자가 적혀 있고 그 숫자가 맞았다면 청구는 어렵고, 숫자가 비어 있거나 임대인·매도인의 말을 확인 없이 옮긴 것이라면 다툴 여지가 큽니다.

배상 비율은 30퍼센트에서 전부까지 갈립니다

책임이 인정되어도 손해 전부를 받는 경우는 드뭅니다. 법원은 중개를 맡겼다고 의뢰인 본인의 조사·확인 책임이 사라지지 않는다고 보고 과실상계를 합니다. 이 글에서 본 판결의 비율은 이렇게 나뉘었습니다.

• 30퍼센트: 창원지방법원 2023. 2. 9. 선고 2021나68268 판결(다가구 선순위 보증금 과소 고지), 서울중앙지방법원 2025나5805 판결(기부채납), 창원지방법원 2020가단119533 판결(소하천구역), 대전지방법원 2019가단119609 판결(공동근저당 채무액)

• 40퍼센트: 서울중앙지방법원 2020가단5199720 판결(위반건축물 양성화 오설명)

• 50퍼센트: 서울중앙지방법원 2025나11281 판결, 서울중앙지방법원 2023가단5399705 판결, 수원지방법원 2024나78719 판결, 대전지방법원 2026. 6. 25. 선고 2023가단257331 판결(명의대여 중개사)

• 70퍼센트: 청주지방법원 2021가단71246 판결(잔금일 가압류)

• 80퍼센트: 창원지방법원 2020나61819 판결(정산금 송금 위험을 조언하지 않은 매도인 측 중개사)

• 전부: 부산지방법원 2015. 9. 10. 선고 2014나47518 판결(경매 매수신청대리 권리분석 과실), 서울북부지방법원 2013가단48774 판결(신탁 분양권), 대구지방법원 2019가단141644 판결(중개사의 계약금 편취)

비율을 낮춘 사정은 대체로 같습니다. 등기부만 보아도 큰 근저당이 보였다는 점, 확인·설명서에 "임대인 구두 확인"이라고 적혀 있어 부정확할 수 있음을 알 수 있었다는 점, 매수 목적이 분명한데 관청이나 인터넷으로 직접 확인하지 않았다는 점, 매도인의 자력 부족을 알 만한 사정이 있었다는 점입니다. 반대로 비율을 높인 사정은 의뢰인이 권리분석 자체를 맡겼다는 점(부산지방법원 2014나47518 판결은 과실상계를 아예 하지 않았습니다), 중개사가 적극적으로 거짓 정보를 줬다는 점, 중개사의 고의가 개입했다는 점입니다. 의뢰인 몫의 과실을 줄이려면 계약 전에 무엇을 물었고 어떤 답을 들었는지를 문자와 녹음으로 남겨 두는 것이 가장 효과적입니다.

중개보조원·명의대여·상대 측 중개사 — 누구에게 함께 물을 수 있나

실제로 설명한 사람이 중개보조원이어도 개업공인중개사가 책임을 집니다. 법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 창원지방법원 2021나68268 판결은 개업공인중개사가 보조원의 선임·감독에 주의를 다했더라도 면책되지 않는다고 했습니다(대법원 2009. 10. 15. 선고 2007두22061 판결 인용). 그 사건의 보조원은 중개사의 어머니이자 건물 소유자였는데, 선순위 보증금이 5억 7,000만 원이었는데도 8,000만 원이라고 적었습니다. 협회는 보조원의 자기거래는 금지행위라 공제 대상이 아니라고 다퉜지만, 법원은 개업공인중개사의 중개행위가 부정되지 않는다며 협회에도 배상을 명했습니다. 서울중앙지방법원 2025나11281 판결은 업무 범위를 넘어 실질적으로 중개한 보조원 본인도 개업공인중개사와 공동불법행위책임을 진다고 했습니다.

자격증을 빌려준 중개사도 빠져나가기 어렵습니다. 대전지방법원 2023가단257331 판결의 공인중개사는 월 100만 원을 받고 명의를 빌려주었을 뿐 사무소를 운영하지 않았지만, 법원은 법 제30조 제2항, 제15조 제2항 또는 민법 제756조에 따라 사용자로서 책임이 있다고 보았습니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결). 다만 실질적으로 관여하지 않았다는 점 등을 들어 50퍼센트인 6,500만 원으로 제한했고, 허위 정보를 준 임대인 법인과 대표에게는 1억 3,000만 원 전액을 명했습니다.

상대방 쪽 중개사가 돈을 가로챈 경우에는 내 쪽 중개사에게도 책임을 물을 수 있습니다. 창원지방법원 2020나61819 판결 사건에서 분양권 매도인은 매수인 측 중개사가 알려 준 계좌로 정산금 2,059만 5,000원을 보냈는데, 그 중개사가 돈을 써 버렸습니다. 법원은 매도인 측 중개사도 대출 승계가 이루어지지 않은 상태에서 송금의 위험을 설명하지 않았다며 80퍼센트를 배상하라고 했습니다. 공동 책임자 중 한 사람과만 합의할 때는 조심해야 합니다. 서울북부지방법원 2013가단48774 판결은 1,000만 원을 받고 책임을 묻지 않기로 한 중개사에 대한 소를 부제소합의로 각하했지만, 그 합의는 협회에는 효력이 없다고 보았고 항소심(서울북부지방법원 2015. 11. 17. 선고 2015나3455 판결)도 결론을 유지했습니다.

공제금 — 한도와 여러 피해자, 고의 사고

중개사에게 재산이 없어도 공제나 보증보험이 남아 있다는 점이 이 분야 청구의 가장 큰 장점입니다. 법 제30조 제3항은 개업공인중개사가 업무 개시 전에 보증보험이나 협회 공제에 가입하거나 공탁하도록 하고, 시행령 제24조 제1항은 보장금액을 법인이 아니면 2억 원 이상, 법인은 4억 원 이상(분사무소마다 2억 원 추가)으로 정합니다. 이 글에서 본 판결 사건들의 공제금액은 대부분 1억 원이었으므로, 계약 시점의 공제증서로 실제 보장금액부터 확인해야 합니다. 중개가 완성되면 중개사는 보장금액, 공제사업자, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 주어야 하므로(법 제30조 제5항) 계약 서류 묶음에서 공제증서부터 찾아야 합니다.

공제 대상인지는 사고가 난 날이 아니라 중개행위를 한 날로 봅니다. 서울중앙지방법원 2025나11281 판결은 보증보험 약관에 "보험기간 안에 입은 손해"라는 문구가 있었지만, 보험기간 안에 위법한 중개행위로 계약이 체결되었다면 손해가 나중에 현실화되어도 보험사고라고 보았습니다. 같은 중개사에게 피해자가 여럿이면 한도를 나눠야 하는지도 문제됩니다. 수원지방법원 2020나77329 판결은 협회가 "같은 공제기간에 다른 사고가 2건 더 있으니 안분해야 한다"고 주장하자, 법원으로서는 피해자별 공제금 전부의 이행을 명할 수밖에 없고 협회는 한도 전액을 공탁하거나 한도를 넘는 집행을 청구이의로 막으면 된다며(서울고등법원 2012. 5. 3. 선고 2011나65718 판결 인용) 주장을 배척했습니다. 결국 먼저 판결을 받아 먼저 집행한 피해자가 한도 안에서 유리해지는 구조이므로, 같은 중개사에게 피해자가 여럿이라면 서두르는 것이 맞습니다.

중개사의 고의 사고라면 협회는 의뢰인 과실을 내세울 수 없습니다. 창원지방법원 2020나61819 판결은 피해자의 부주의를 이용해 고의로 불법행위를 저지른 사람이 그 부주의를 이유로 책임 감경을 주장할 수 없다는 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결을 들어, 돈을 가로챈 중개사의 공제사업자인 협회에 정산금 전액을 지급하라고 했습니다.

시효 — 협회에 대한 청구가 먼저 끝납니다

중개사에 대한 손해배상과 협회에 대한 공제금은 시효가 따로 흐르고, 실무에서 먼저 끝나는 쪽은 대개 공제금입니다. 중개사에 대한 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다(민법 제766조). 공제금청구권은 공제사고가 발생한 때부터 진행하는 것이 원칙이고(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001다39602 판결), 사고 발생이 객관적으로 분명하지 않을 때만 청구권자가 이를 알았거나 알 수 있었던 때부터 진행합니다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다31168 판결).

대구지방법원 2019가단141644 판결 사건에서 상가 계약금 1억 원을 중개사에게 맡긴 의뢰인은 다음 날 매수를 철회했지만 돈을 돌려받지 못했고, 1년여 뒤 중개사를 고소했습니다. 중개사는 사기로 징역 1년, 항소심에서 집행유예를 선고받았습니다. 법원은 중개사에게 1억 원 전액 배상을 명하면서도, 공제약관이 공제금청구권을 2년으로 정하고 있고 의뢰인은 늦어도 고소한 때 공제사고를 알았다며 그로부터 2년이 지나 제기된 협회 청구를 기각했습니다. 고소 전에 중개사가 협회에 청구하라고 권하기까지 했다는 사정도 있었습니다. 서울북부지방법원 2013가단48774 판결도 신탁회사가 제3자에게 아파트를 넘긴 날 공제사고가 났고 늦어도 명도소송 답변서를 낸 날에는 알았다며, 그로부터 2년이 지난 협회 청구를 기각했습니다.

상법 제662조는 보험금청구권 시효를 3년으로 정하고 제664조는 이를 공제에 준용하지만, 위 판결들은 약관의 2년을 그대로 적용했습니다. 약관 문언과 적용 관계를 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 제 견해로는 형사 고소나 경매 배당처럼 손해가 드러난 시점부터 2년 안에 협회를 피고에 포함하거나 공제금을 청구하는 것이 안전합니다. 형사 절차가 끝나기를 기다리다가 공제금을 놓치는 사례가 가장 아깝습니다.

판결 뒤 돈을 받는 순서 — 협회, 공탁금, 중개사 재산

판결을 받으면 협회에서 먼저 받고, 모자라는 부분은 중개사 개인 재산에서 받는 순서로 갑니다. 협회의 지연손해금은 공제규정에 따라 공제금 청구를 받은 날부터 60일이 지난 때부터 붙는다는 판결이 많아서(청주지방법원 2021가단71246 판결, 서울중앙지방법원 2025나5805 판결), 소장이나 청구서를 보내는 날짜가 이자 기산점이 됩니다. 반면 부산지방법원 2014나47518 판결은 공제가 중개사의 지연손해금까지 보증한다며 그 전 기간도 공제금으로 지급하라고 했으므로, 지연손해금 기산점은 다툴 여지가 있습니다. 보증보험의 경우 약관이 손해액 증명서류를 요구하더라도 그것은 신속한 지급을 위한 절차일 뿐이고 서류가 갖춰지기 전에 청구권이 생기지 않는다는 뜻은 아니라는 판결이 있으므로(서울중앙지방법원 2025나11281 판결), 판결 확정을 기다리지 말고 손해가 드러난 즉시 청구서를 보내 두는 것이 좋습니다.

중개사가 보증보험이나 공제 대신 공탁을 했다면, 그 공탁금은 중개사가 폐업하거나 사망한 날부터 3년 안에는 회수할 수 없으므로(법 제30조 제4항) 판결을 받아 공탁금 출급을 청구할 수 있습니다. 공제 한도를 넘는 부분과 과실상계로 줄지 않은 부분은 중개사 본인의 예금, 부동산, 중개보수 채권 등에 대한 강제집행으로 받아야 합니다. 판결 대부분에 가집행이 붙으므로 확정 전이라도 집행할 수 있습니다. 매도인이나 임대인에게 별도 책임이 있다면(청주지방법원 2021가단71246 판결의 매도인 전액, 창원지방법원 2020가단119533 판결의 매도인 하자담보 전액) 그 청구를 함께 해 두어야 중개사 몫이 제한되어도 나머지를 받을 길이 남습니다.

중개사고를 알게 된 뒤 피해야 할 대응 다섯 가지

1. 중개사의 사과만 믿고 기다리는 것 — 대구지방법원 2019가단141644 판결처럼 형사 절차를 지켜보는 사이 공제금 시효가 끝날 수 있습니다. 중개사가 협회에 청구하라고 권했다는 사실까지 시효 기산의 근거가 되었습니다.

2. 책임자 한 명과 소액에 합의하면서 문구를 따져 보지 않는 것 — 서울북부지방법원 2013가단48774 판결에서 1,000만 원을 받은 합의는 그 중개사에 대한 소를 막았습니다. 다른 피고와 협회에 대한 권리를 남긴다는 문구를 넣어야 합니다.

3. 확인·설명서와 공제증서를 챙기지 않는 것 — 설명이 있었는지는 결국 서류의 빈칸과 숫자로 판단됩니다. 원본이 없다면 중개사무소에 사본 교부를 요구하십시오(공인중개사법 시행령 제21조 제4항은 보존기간을 3년으로 정합니다).

4. 매도인·임대인을 빼고 중개사만 상대하는 것 — 중개사 책임은 대개 제한되므로, 계약 책임을 지는 매도인이나 임대인을 함께 피고로 삼아야 나머지를 받을 길이 남습니다.

5. 공제사업자만 상대하는 것 — 협회 책임은 중개사 책임을 전제로 하고 한도와 시효의 제약을 받습니다. 중개사 개인과 보조원, 명의대여자를 함께 피고로 삼아야 한도를 넘는 손해를 집행할 수 있습니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 소송 비용이 회수액을 넘기 쉬운 사건이 있습니다. 첫째, 손해액 자체가 수백만 원 수준인데 확인·설명서에 위험이 구체적으로 적혀 있고 특약에 서명까지 한 경우입니다. 부산지방법원 2023가합41549 판결처럼 기각될 가능성이 높고, 인정되어도 30퍼센트 안팎이면 남는 것이 없습니다. 둘째, 손해의 원인이 중개사의 설명이 아니라 경매 저가 낙찰이나 시세 하락인 경우입니다(인천지방법원 부천지원 2025가단103342 판결). 셋째, 공제금청구권 시효가 이미 지났고 중개사 개인에게 집행할 재산도 보이지 않는 경우입니다.

선임을 검토할 사건은 손해액이 수천만 원 이상인 경우, 확인·설명서가 비어 있거나 매도인·임대인의 말을 확인 없이 옮긴 기재가 있는 경우, 보조원이나 명의대여가 얽혀 피고를 여럿 세워야 하는 경우, 같은 중개사에게 피해자가 여럿이라 공제 한도를 먼저 확보해야 하는 경우, 공제금 시효가 1년도 남지 않은 경우입니다. 반대로 손해가 작고 중개사가 실수를 인정한다면 협회에 직접 공제금 지급을 청구하거나 중개보수 반환과 일부 배상으로 합의하는 편이 시간과 비용 면에서 나을 수 있고, 상담에서도 그렇게 말씀드립니다.

자주 묻는 질문

중개사가 근저당 설명을 안 했으면 손해배상 받을 수 있나요

받을 수 있습니다. 다만 근저당은 채권최고액을 설명하면 족하다는 것이 판례이므로, 실제 채무액을 잘못 알려 줬거나 설명 자체가 없었다는 점을 증명해야 합니다(대전지방법원 2019가단119609 판결, 서울중앙지방법원 2023가단5399705 판결). 확인·설명서의 권리관계란이 비어 있다면 유력한 증거가 됩니다.

계약 후 잔금 전에 가압류가 들어왔는데 중개사 책임인가요

중개사가 잔금 정산에 관여했다면 책임이 인정될 수 있습니다. 청주지방법원 2021가단71246 판결은 잔금일에 등기부를 다시 확인하지 않은 중개사와 법무사에게 대위변제금의 70퍼센트를 연대해 배상하게 했습니다. 잔금 직전 등기부 재확인은 매수인 스스로도 꼭 해야 합니다.

불법건축물인 줄 알고 샀는데 이행강제금이 계속 나오면 누구에게 청구하나요

알고 샀다면 원칙적으로 청구가 어렵습니다. 다만 "몇 번 내면 양성화된다"처럼 그 결과를 잘못 설명받았다면 매도인과 중개사 모두에게 청구할 여지가 있습니다(서울중앙지방법원 2020가단5199720 판결). 설명받은 내용이 문자나 녹음으로 남아 있는지가 관건입니다.

토지이용계획확인서를 받았으면 중개사 책임이 없나요

없다고 단정할 수 없습니다. 창원지방법원 2020가단119533 판결과 서울중앙지방법원 2025나5805 판결은 확인서를 건넨 것만으로는 부족하고, 제한되는 면적과 기부채납 여부처럼 구체적인 내용을 확인해 설명해야 한다고 했습니다. 다만 매수인도 직접 확인하지 않았다는 이유로 책임은 30퍼센트로 제한되었습니다.

중개보조원이 설명했는데 공인중개사에게 청구할 수 있나요

할 수 있습니다. 보조원의 업무상 행위는 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고(공인중개사법 제15조 제2항), 개업공인중개사는 보조원 감독을 잘했다는 이유로 면책되지 않습니다(창원지방법원 2021나68268 판결). 실질적으로 중개한 보조원 본인도 함께 피고로 삼을 수 있습니다.

한국공인중개사협회 공제금 청구 기간은 얼마나 되나요

판결들이 적용한 공제약관은 2년이었습니다. 대구지방법원 2019가단141644 판결은 고소한 때부터 2년이 지나 낸 협회 청구를 기각했습니다. 손해가 드러난 때부터 2년 안에 청구하는 것이 안전합니다.

같은 중개사에게 피해자가 여러 명이면 공제금은 어떻게 나누나요

법원은 피해자별로 인정되는 공제금 전부의 지급을 명하고, 한도 관리는 협회가 공탁이나 청구이의로 한다고 봅니다(수원지방법원 2020나77329 판결). 결과적으로 먼저 판결을 받아 집행한 피해자가 한도 안에서 유리하므로 소송을 미루지 않는 것이 좋습니다.

임대인이 거짓말을 한 건데 중개사에게도 책임을 물을 수 있나요

중개사가 그 말을 확인 없이 진실처럼 옮겼다면 물을 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2025나11281 판결과 대전지방법원 2023가단257331 판결은 임대인이 알려 준 선순위 보증금을 그대로 적은 확인·설명서를 근거로 중개사 책임을 50퍼센트 인정했습니다. 다만 거짓말의 근본 책임은 임대인에게 있다는 점이 감액 사유가 되므로, 임대인도 함께 피고로 삼는 것이 좋습니다.

확인·설명서에 위험하다고 적힌 특약에 서명했으면 끝인가요

사정에 따라 다릅니다. 특약 문구에 더해 구체적인 금액 기재와 위험 고지 녹취까지 있었던 부산지방법원 2023가합41549 판결은 청구를 기각했지만, 확인·설명서의 숫자 자체가 임대인 말을 옮긴 틀린 숫자였던 서울중앙지방법원 2025나11281 판결은 책임을 인정했습니다. 서명한 서류의 문구보다 그 안의 숫자가 맞았는지를 먼저 보아야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 부산고등법원 (창원) 2016. 12. 22. 선고 2016나22809 판결(1심 창원지방법원 2016. 6. 10. 선고 2015가단82286 판결) — 위반 내용을 기재한 확인·설명서와 현장 확인, 중개사 책임 부정

• 청주지방법원 2023. 5. 25. 선고 2021가단71246 판결 — 잔금일 가압류 미확인, 중개사·법무사 연대 70퍼센트, 협회 지연손해금 60일

• 대전지방법원 2020. 9. 9. 선고 2019가단119609 판결 — 공동근저당 실제 채무액 오설명, 책임 30퍼센트, 법무사 청구 기각

• 서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2023가단5399705 판결 — 등기부 교부 주장 배척, 근저당·가압류·선순위 임차인 미설명, 책임 50퍼센트

• 수원지방법원 2025. 5. 15. 선고 2024나78719 판결(1심 수원지방법원 성남지원 광주시법원 2023가소9771) — 정비공장 불법건축물 오설명, 철거 특약으로 면책 안 됨, 책임 50퍼센트

• 서울중앙지방법원 2023. 1. 13. 선고 2020가단5199720 판결 — 위반건축물 양성화 오설명, 철거비와 시가 하락 40퍼센트

• 창원지방법원 2021. 11. 16. 선고 2020가단119533 판결 — 소하천구역 미설명, 중개사 30퍼센트·매도인 하자담보 전액

• 서울중앙지방법원 2026. 2. 13. 선고 2025나5805 판결(1심 서울중앙지방법원 2023가단5351789) — 지구단위계획 기부채납 미설명, 책임 30퍼센트

• 서울중앙지방법원 2026. 8. 20. 선고 2025나11281 판결(1심 서울중앙지방법원 2025가단89580) — 임대인 말을 옮긴 선순위 보증금, 보조원 공동책임, 보증보험의 보험사고 기준

• 수원지방법원 2021. 6. 30. 선고 2020나77329 판결(1심 수원지방법원 2019가단534733) — 신탁 오피스텔 설명의무, 여러 피해자와 공제 한도 안분 주장 배척

• 창원지방법원 2023. 2. 9. 선고 2021나68268 판결(1심 창원지방법원 통영지원 2021가소12936) — 보조원 겸 임대인의 거짓 고지, 개업공인중개사·협회 책임 30퍼센트

• 대전지방법원 2026. 6. 25. 선고 2023가단257331 판결 — 명의대여 공인중개사의 사용자책임, 책임 50퍼센트

• 창원지방법원 2022. 1. 13. 선고 2020나61819 판결(1심 창원지방법원 2019가소120685) — 상대 측 중개사의 정산금 횡령, 매도인 측 중개사 80퍼센트, 고의 사고와 협회 과실상계 불가

• 부산지방법원 2024. 1. 24. 선고 2023가합41549 판결, 인천지방법원 부천지원 2025. 10. 17. 선고 2025가단103342 판결 — 위험 고지 특약·녹취, 저가 낙찰과 시세 조사 의무, 중개사 책임 부정

• 부산지방법원 2015. 9. 10. 선고 2014나47518 판결(1심 부산지방법원 2014가소565767) — 경매 매수신청대리 권리분석 과실, 과실상계 부정

• 서울북부지방법원 2015. 5. 1. 선고 2013가단48774 판결, 항소심 2015. 11. 17. 선고 2015나3455 판결(항소기각) — 신탁 분양권 중개, 부제소합의의 상대적 효력, 공제금 시효 완성

• 대구지방법원 2020. 8. 18. 선고 2019가단141644 판결 — 중개사의 계약금 편취 전액 배상, 공제약관 2년 시효로 협회 청구 기각

• 대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결, 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결, 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 2008. 9. 25. 선고 2008다42836 판결, 2012. 8. 30. 선고 2011다76754 판결, 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결, 2002. 2. 8. 선고 2001다39602 판결, 2001. 4. 27. 선고 2000다31168 판결, 2008. 3. 27. 선고 2007다76313 판결, 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결, 2001. 8. 21. 선고 2001다3658 판결, 2009. 10. 15. 선고 2007두22061 판결, 2010. 7. 26.자 2010마900 결정 — 하급심 판결이 인용한 대법원 판결·결정

• 법령 — 공인중개사법 제2조 제6호, 제15조 제2항, 제25조, 제25조의3, 제30조, 제33조 제1항 / 공인중개사법 시행령 제21조, 제24조 / 민법 제368조, 제756조, 제766조 / 상법 제662조, 제664조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

중개사고 소송은 기억 싸움처럼 보이지만 실제로는 서류 싸움입니다. 계약서, 특약, 중개대상물 확인·설명서, 등기사항증명서, 공제증서를 한 줄로 세우면 중개사가 무엇을 알았고 무엇을 적었으며 무엇을 빠뜨렸는지가 먼저 드러납니다. 저희는 청구하는 쪽과 청구를 당한 중개사 쪽을 모두 대리해 보았기 때문에, 상대가 어디를 공격할지를 미리 계산하고 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 확인·설명서의 권리관계란, 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 권리사항란, 위반건축물란, 토지이용계획란이 어떻게 적혀 있는지 봅니다. 비어 있는지, "임대인 구두 확인"처럼 출처가 적혀 있는지, 구체적인 숫자가 있는지에 따라 청구의 강약이 달라집니다. 다음으로 특약 문구와 서명, 중개사·보조원과 주고받은 문자와 녹음을 확인하고, 실제로 설명한 사람이 개업공인중개사인지 보조원인지, 명의를 빌린 사무소는 아닌지 봅니다. 세 번째로 공제증서나 보증보험증권에서 공제사업자, 보장금액, 보장기간을 확인하고, 같은 중개사에게 다른 피해자가 있는지 묻습니다. 마지막으로 손해가 드러난 날, 형사 고소일, 배당기일 같은 날짜를 정리해 공제금 시효가 얼마나 남았는지 계산합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 피고를 처음부터 넓게 세웁니다. 개업공인중개사와 공제사업자를 기본으로, 실질적으로 중개한 보조원, 명의를 빌려준 공인중개사, 매도인이나 임대인, 필요하면 등기를 맡은 법무사까지 각자에게 맞는 청구원인을 배치합니다. 한 사람과 먼저 합의할 때는 다른 피고에 대한 효력을 따져 문구를 정합니다. 중개사의 설명 내용은 확인·설명서와 녹음으로 증명하고, 매도인이나 임대인의 말을 확인 없이 옮긴 부분을 특정해 "그릇된 정보의 전달"로 구성합니다. 과실상계에 대비해 의뢰인이 계약 전에 무엇을 물었고 어떤 답을 들었는지 시간순으로 정리하고, 손해의 원인이 저가 낙찰이나 시세 하락이라는 항변에는 감정가와 매각가, 선순위 채권의 흐름으로 반박합니다. 같은 중개사에 대한 피해자가 여럿이면 공제 한도를 고려해 소 제기 시점을 앞당깁니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위 판결들에서 결론을 가른 것은 법리보다 서류 한 칸과 날짜 하나였습니다. 확인·설명서의 빈칸이 50퍼센트 배상으로, "임대인 구두 확인"이라는 한 줄이 감액 사유로, 고소일부터 2년이라는 날짜가 협회 청구 기각으로 이어졌습니다. 같은 위반건축물이라도 결과를 잘못 안심시켰는지에 따라 배상과 기각이 갈렸습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 소송으로 다툴 사건인지, 협회에 대한 직접 청구로 정리할 사건인지, 협의가 나은 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

믿고 맡긴 중개에서 숨은 권리나 하자가 드러나면 돈을 잃은 것만큼이나 배신감이 큽니다. 법은 중개사와 공제사업자에게 책임을 물을 길을 열어 두었지만, 그 길은 확인·설명서의 기재와 의뢰인의 과실, 공제금 시효라는 조건 위에 놓여 있습니다. 어디까지 받을 수 있는지는 서류와 날짜를 놓고 보아야 알 수 있습니다.

매매·임대차계약서와 특약, 중개대상물 확인·설명서, 등기사항증명서와 건축물대장, 공제증서, 중개사와 주고받은 문자와 녹음을 모아 두시기 바랍니다. 공제금 청구 기간이 지나가고 있을 수 있으니 미루지 않는 것이 좋습니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.