매도인이 해제를 통보하며 계약금 배액을 공탁했다면 — 해제가 무효가 된 판결과 공탁금 수령으로 굳어진 판결, 가처분까지

집값이 오른 뒤 매도인에게서 "계약금의 두 배를 공탁했으니 계약은 끝났다"는 내용증명이 오고, 며칠 뒤 법원에서 공탁통지서가 도착했다는 상담을 자주 받습니다. 매수인은 공탁금을 찾아야 하는지, 찾으면 계약이 끝나는지, 매도인이 집을 다른 사람에게 넘기기 전에 무엇을 해야 하는지부터 묻습니다. 결론부터 말씀드리면, 배액 공탁이 들어왔다고 계약이 저절로 끝나는 것은 아니지만, 공탁금을 이의 없이 찾는 순간 해제가 굳어지고, 반대로 섣불리 막으려다 매도인의 공탁을 적법하게 만들어 주기도 합니다. 해약금 해제란, 민법 제565조 제1항에 따라 계약금을 받은 매도인이 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제하는 것을 말합니다. 실무에서 결론이 갈리는 지점은 다섯입니다. 매도인이 배액을 실제로 제공했는지, 매수인이 수령을 거절할 것이 명백했는지, 해제 통보 전에 매수인이 이행에 착수했는지, 매수인이 공탁금을 어떤 방식으로 찾았는지, 그리고 매도인이 집을 남에게 넘기기 전에 처분금지가처분을 했는지입니다. 아래에서는 해제가 무효가 된 판결과 해제가 굳어진 판결을 나란히 놓고, 공탁금 출급과 이의유보, 가처분의 효과와 역효과, 이전등기 소송과 판결 집행, 집이 넘어간 뒤의 손해배상까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 배액 공탁만 들어오면 계약은 끝나나요 — 아닙니다. 매도인은 배액을 상환하거나 적어도 이행제공을 해야 하고, 해제 통보만으로는 효력이 없습니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결). 매수인이 그 전에 이행에 착수했다면 공탁은 아무 효력이 없다는 판결도 있습니다(울산지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020가단126780 판결).

2. 공탁금을 찾아도 되나요 — 이의를 유보하지 않고 찾으면 공탁서에 적힌 공탁원인, 즉 해제를 받아들인 것이 됩니다(대법원 1980. 8. 26. 선고 80다629 판결). 공탁관에게 유보를 붙이지 않은 채 찾고 매도인에게 따로 유보 통지를 해도 소용이 없었습니다(대법원 1973. 11. 13. 선고 72다1777 판결).

3. 처분금지가처분은 언제 하나요 — 해제가 무효라고 다툴 생각이라면 매도인이 제3자에게 등기를 넘기기 전에 해야 합니다(민사집행법 제300조 제1항). 다만 배액 수령 계좌를 알려 달라는 요청을 받은 뒤 가처분부터 한 매수인은 수령을 거절할 의사가 명백했다고 평가되어 매도인의 공탁이 적법해졌습니다(서울서부지방법원 2023. 8. 24. 선고 2023나42826 판결).

배액 공탁은 해제 통보만으로 끝나지 않습니다

매도인의 해약금 해제는 말 한마디로 효력이 생기지 않습니다. 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결은 이 해제가 통고로 즉시 효력을 발생하고 나중에 배액 상환의무만 지는 것이 아니라, 매도인이 수령한 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다고 했습니다. 그래서 공탁통지서를 받은 매수인이 가장 먼저 확인할 것은 공탁이 언제, 얼마로, 어떤 공탁원인으로 들어왔는지입니다.

서울중앙지방법원 2023. 9. 15. 선고 2021가합581137 판결이 대표적입니다. 42억 원짜리 건물 매매에서 계약금 4억 2,000만 원이 오갔고, 매도인은 변호사를 통해 2021. 11. 1. 계약을 해제한다며 계좌번호를 알려 주면 계약금을 즉시 송금하고 해약금은 11. 3.까지 보내겠다는 내용증명을 보냈습니다. 법원은 이 내용증명만으로는 배액인 8억 4,000만 원을 상환하거나 이행제공했다고 볼 수 없다며 해제를 무효로 보았고, 매도인에게 잔금 36억 8,000만 원을 받음과 동시에 소유권이전등기를 하라고 판결했습니다. 해제 의사가 아무리 분명해도 돈이 움직이지 않으면 해제는 완성되지 않는다는 것입니다.

울산지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020가단126780 판결도 같은 흐름입니다. 5억 1,600만 원짜리 아파트의 매도인은 2020. 11. 28. 중개사를 통해 해제 요청을 전했는데, 법원은 그 무렵 매도인이 전하려던 주된 의사는 오히려 매매대금을 올려 줄 수 있는지에 있었고 배액의 이행제공은 전혀 없었다고 보았습니다. 같은 날 매수인이 계약서상 매도인 계좌로 7,000만 원을 보냈고, 매도인은 이틀 뒤 배액 1억 200만 원과 7,000만 원을 합친 1억 7,200만 원을 공탁했지만, 법원은 매수인의 이행 착수가 적법한 이상 그 뒤의 공탁은 아무 효력이 없다고 했습니다. 결과는 남은 잔금 3억 9,500만 원과 맞바꾼 이전등기 판결이었습니다.

공탁원인이 해약금이 아니면 해약금 해제로 볼 수도 없습니다. 창원지방법원 진주지원 2020. 3. 17. 선고 2019가단7071 판결에서 상가 시행사는 계약금 6,940만 2,820원만 공탁했고, 수분양자는 이를 이의를 유보한 채 찾은 뒤 나머지 같은 액수를 해약금으로 달라고 소송을 냈습니다. 법원은 시행사가 배액 상환 부담을 감수하고 해약금으로 해제하겠다는 뜻을 밝힌 증거가 없고, 해제 통보 무렵 이미 6층 공사가 진행 중이어서 이행에 착수한 상태였다며 청구를 기각했습니다. 공탁금 액수와 공탁서 문구가 곧 해제의 성격을 정한다는 점을 보여 줍니다.

수령을 거절할 것이 명백했다면 바로 한 공탁도 유효합니다

반대로 매도인이 매수인에게 직접 돈을 내밀지 않고 곧바로 공탁했는데도 해제가 인정된 판결이 적지 않습니다. 채권자의 태도로 보아 이행제공을 했더라도 수령을 거절했을 것이 명백하면 채무자는 이행제공 없이 바로 변제공탁할 수 있다는 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결의 법리 때문입니다(민법 제487조). 매수인이 계약을 지키겠다는 마음으로 한 행동이 오히려 그 명백성의 근거가 됩니다.

부산지방법원 동부지원 2022. 4. 26. 선고 2020가단226515 판결에서 매도인은 계약금 4,300만 원을 받은 4억 2,800만 원짜리 아파트에 대해 2020. 10. 22. 중개인을 통해 배액 상환과 해제를 통보하면서 매수인의 계좌번호를 물었습니다. 매수인은 계약 유지를 주장하며 계좌번호를 알려 주지 않았고, 매도인은 다음 날 8,600만 원을 공탁한 뒤 나흘 뒤 다른 사람에게 이전등기를 마쳤습니다. 법원은 계좌번호를 알려 주지 않은 태도로 보아 수령거절이 명백했으므로 공탁은 배액을 현실제공한 것으로 유효하고, 공탁서에 변제제공 방법을 다소 잘못 적었더라도 무효가 아니라고 했습니다. 매도인이 제3자에게서 받은 대금을 기준으로 매수인이 구한 1억 1,900만 원의 대상청구와 전보배상 청구는 모두 기각되었습니다.

대전고등법원 2024. 6. 27. 선고 2023나15392 판결은 대법원에서 그대로 확정된 사례입니다. 도시개발사업을 하려던 시행사에 땅을 판 매도인은 2021. 4. 12. 내용증명으로 해제를 통보하며 사흘 안에 변호사에게 계좌번호를 알려 달라고 했고, 변호사 계좌에 배액 1억 6,973만 6,000원을 넣어 둔 채 답이 없자 통보가 도달한 지 이틀 만에 공탁했습니다. 법원은 계좌번호 요청만으로는 현실제공이나 구두제공이라고 보기 어렵다고 하면서도, 매수인이 아무 답을 하지 않았고 공탁 직후 처분금지가처분까지 신청한 점을 들어 수령거절이 명백했다고 보았고, 공탁통지서가 도달한 때 해제되었다고 판단했습니다. 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다263824 판결은 이 판단에 변제공탁 법리 오해가 없다며 상고를 기각했습니다.

제가 보기에 이 두 갈래를 가르는 것은 매도인의 준비와 매수인의 응답입니다. 매도인이 배액을 실제로 마련해 두고 받을 방법을 구체적으로 물었는데 매수인이 침묵하거나 다른 행동으로 거절 의사를 드러냈다면 공탁은 유효해지기 쉽습니다. 그래서 해제 통보를 받은 매수인은 "받을 생각이 없다"는 인상을 남기기보다, 해제가 무효라는 이유를 서면으로 분명히 밝히고 잔금 준비 상황을 함께 적어 두는 편이 낫습니다.

매수인이 먼저 이행에 착수했다면 공탁은 효력이 없습니다

해약금 해제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능하고, 여기서 일방은 매도인과 매수인 중 누구든 상관없습니다(대법원 2005. 2. 25. 선고 2004다52392 판결). 이행의 착수란 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이고, 단순한 이행 준비로는 부족하다는 것이 대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결의 기준입니다.

인정된 쪽을 먼저 보겠습니다. 부산지방법원 서부지원 2018. 6. 29. 선고 2018가단100487 판결에서 매수인은 3억 6,500만 원짜리 토지와 건물을 산 뒤 잔금과 신축비를 마련하려고 자신이 살던 집을 5억 1,000만 원에 팔았고, 매도인이 해제를 통보한 2017. 5. 10. 무렵에는 이미 그 집의 매수인에게서 1억 470만 원을 받아 되돌릴 수 없는 단계에 이르렀을 것으로 보였습니다. 매도인도 계약 뒤 다른 공유자 지분을 정리해 단독 소유자가 되어 있었습니다. 법원은 쌍방 모두 이행에 착수했으므로 매도인의 해제와 배액 7,200만 원 공탁은 무효라고 보고, 잔금 3억 2,900만 원을 받음과 동시에 이전등기와 인도를 하라고 했습니다. 항소심인 부산지방법원 2018. 12. 20. 선고 2018나52983 판결도 매도인의 항소를 기각했습니다.

부정된 쪽은 이렇습니다. 앞의 부산지방법원 동부지원 2020가단226515 판결은 잔금 대출을 신청해 승인받은 것만으로는 이행의 준비일 뿐이라고 했습니다. 수원지방법원 안양지원 2022. 3. 31. 선고 2021가단103769(본소), 2021가단103882(반소) 판결도 매수인이 실거래 신고를 하고 이사·도배 계약을 맺고 자녀 입학을 준비하고 대출을 신청한 것, 처분금지가처분을 받아 둔 것까지 모두 이행의 착수가 아니라고 보았습니다. 매수인 입장에서는 억울하게 느껴지지만, 매도인에 대한 채무를 이행하는 행위가 아니라 매수인 쪽의 준비라는 이유입니다.

표준 매매계약서 제5조의 문구를 둘러싼 다툼도 있습니다. "매수인이 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다"는 조항을 두고, 부산지방법원 2018나52983 판결은 이를 이행 착수의 한 예시일 뿐 잔금일 전이면 언제든 해제를 허용하는 규정으로 볼 수 없다고 했습니다. 반면 부산지방법원 동부지원 2020가단226515 판결은 설령 매수인이 이행에 착수했다고 보더라도 이 조항이 해제권 유보조항으로서 존속시한을 잔금 지급 전까지로 정했다고 덧붙였습니다. 같은 문구에서 결론이 갈릴 수 있으니, 계약서 원문과 특약을 먼저 확인해야 합니다.

해제 통보를 받은 뒤 서둘러 보낸 돈은 대개 해제를 막지 못합니다

해제 통보를 받자마자 중도금이나 잔금 일부를 송금해 이행에 착수하려는 시도는 대부분 실패합니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결과 그 뒤의 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결은 매도인이 해제 의사를 표시하고 해약금 수령을 최고했다면 중도금 지급기일은 매도인을 위해서도 기한의 이익이 있어 매수인이 그 의사에 반해 이행할 수 없다고 했습니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결은 여기에 이행기가 정해진 목적, 기간의 장단, 이행기 전 이행이 상대방의 해제권 행사를 부당하게 방해하려는 것인지 등을 종합하라는 판단 요소를 제시했고, 대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656 판결도 같은 기준을 따랐습니다.

수원지방법원 안양지원 2021가단103769 판결에서 매수인은 매도인이 잔금일 열흘 전인 2021. 2. 15. 오후 5시께 해제를 통보하자 2시간 뒤 '중도금'이라고 적어 1,000만 원을 보냈습니다. 법원은 잔금의 2.3퍼센트를 통보 없이 넣은 것은 해제권을 봉쇄하려는 것이어서 적법한 이행이 아니라고 보고, 매도인이 배액 9,400만 원과 받은 1,000만 원을 합쳐 1억 400만 원을 공탁한 해제를 유효로 판단했습니다. 서울서부지방법원 2023나42826 판결도 잔금일 전날 매수인이 1억 원을 송금하려 한 시도는 해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 했고, 서울중앙지방법원 2021가합581137 판결 역시 해제 통지를 알 수 있었던 날 서둘러 한 중도금 1억 원 공탁은 해제권에 영향이 없다고 보았습니다(다만 그 사건은 매도인이 배액을 제공하지 않아 결국 해제가 무효였습니다).

해제 통보 전에 미리 보낸 중도금도 안심할 수 없습니다. 부산지방법원 동부지원 2022. 7. 7. 선고 2021가단206600 판결은 중도금 1,200만 원을 지급기일보다 두 달 넘게 앞서 계약 13일 만에 명목도 알리지 않고 보낸 매수인에 대해, 매도인 동의 없는 이행기 전 지급은 적법한 이행 착수가 아니라며 매도인의 1억 1,600만 원 공탁에 의한 해제를 인정했고, 항소심인 부산지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022나58872 판결도 같은 결론이었습니다. 결국 착수 여부는 언제, 왜, 얼마를 보냈는지에 대한 사실 싸움이므로, 송금 내역과 그 전후의 문자를 시간순으로 정리하는 일이 출발점입니다.

공탁금을 찾아도 될까 — 이의 없이 찾으면 해제가 굳어집니다

공탁금 출급은 이 사건에서 가장 되돌리기 어려운 선택입니다. 대법원 1980. 8. 26. 선고 80다629 판결은 공탁물 수령자가 아무 이의 없이 공탁물을 수령하면 공탁서에 기재된 공탁원인 사실을 승낙하는 효과가 생긴다고 했고, 그 사건에서는 매수인의 잔금 불이행을 이유로 해약하고 계약금을 돌려준다는 공탁금 200만 원을 이의 없이 받은 매수인이 합의해제를 받아들인 것으로 처리되었습니다.

유보를 어디에 하느냐도 중요합니다. 대법원 1973. 11. 13. 선고 72다1777 판결에서 매수인은 1심에서 이기고 가집행선고를 받은 뒤 매도인이 해제를 위해 공탁한 배액 2,000만 원을 찾으면서, 같은 날 매도인에게 손해금의 일부로 받는 것이라고 통지했습니다. 대법원은 공탁공무원에게 유보를 붙여 청구한 것이 아닌 이상 공탁서에 적힌 공탁원인대로 채무소멸의 효과가 생기고, 매도인에게 따로 한 유보 통지는 아무 영향이 없다며 매수인이 이긴 원심을 파기했습니다. 이의유보는 매도인에게 보내는 편지가 아니라 공탁금 출급청구서에 적어야 합니다.

출급청구서에 '이의유보'라고 적었다고 끝나는 것도 아닙니다. 대구고등법원 2017. 1. 18. 선고 2016나20894(본소), 2016나25011(반소) 판결에서 매수인들은 신탁회사가 해제를 위해 추가 공탁한 4억 9,448만여 원을 '이의를 유보하고 출금함'이라고 적고 찾았지만, 무엇을 유보하는지는 적지 않았고 이후 해약금까지 받았으니 소송을 유지할 실익이 없다며 소를 취하하려 했습니다. 법원은 그 유보가 계약 불성립 주장에 승복하지 않는다는 뜻일 뿐 해제 효과까지 막으려는 것은 아니라고 보았고, 매수인들은 1심에서 받은 이전등기 승소 판결을 항소심에서 잃었습니다.

반대로 유보가 통한 판결도 있습니다. 앞의 부산지방법원 2018나52983 판결에서 매수인은 배액 7,200만 원을 이의를 유보하고 받았다가 소송 중 다시 공탁해 돌려주었고, 법원은 공탁원인을 인정한 것이 아니며 이의유보가 부적법하거나 금반언에 반하지도 않는다고 했습니다. 서울중앙지방법원 2021가합581137 판결은 매도인 쪽이 매수인의 중도금 공탁금을 출급하면서 구체적 사유 없이 '이의유보'라고만 적은 사안인데, 법원은 그것만으로 이의유보의 효과를 인정하기 어렵고 중도금 지급의 효과만 빼고 돈을 받는 유보도 할 수 없다고 보아 중도금 지급을 인정했습니다.

그래서 저는 매수인에게 해제를 다툴 생각이라면 공탁금은 일단 그대로 두라고 권합니다. 생활자금 때문에 꼭 찾아야 한다면 출급청구서에 "매도인의 해약금 해제의 효력을 다투며 손해배상금 일부로 수령한다"처럼 무엇을 다투는지 구체적으로 적고, 같은 취지를 내용증명으로도 남기고, 소송에서 그 태도와 어긋나는 행동을 하지 않아야 합니다. 공탁자는 채권자가 공탁을 승인하거나 공탁물을 받겠다고 통고하거나 공탁 유효 판결이 확정되기 전에는 공탁물을 회수할 수 있다는 점(민법 제489조 제1항, 공탁법 제9조 제2항)도 함께 염두에 두어야 합니다.

공탁서 한 장에서 갈리는 것들

공탁통지서가 오면 저는 공탁서 사본부터 받아 금액, 피공탁자, 공탁원인 문구를 확인합니다. 해제의 성패가 여기서 갈리는 경우가 많기 때문입니다. 먼저 금액입니다. 배액에 못 미치면 해약금 해제가 아니고, 창원지방법원 진주지원 2019가단7071 판결처럼 계약금 원금만 공탁했다면 채무불이행 해제를 주장하는 것인지부터 다시 봐야 합니다.

다음은 공탁원인입니다. 매도인이 공탁하면서 공탁원인에 계약해제의 의사를 담았다면 상대방에게 공탁통지가 도달한 때 해제 의사표시가 있었다고 본다는 것이 앞의 대법원 92다31323 판결이고, 대전고등법원 2023나15392 판결도 같은 기준으로 공탁통지서 도달 시점에 해제되었다고 보았습니다. 공탁 날짜보다 통지 도달 날짜가 기준이 될 수 있으니, 그 사이 매수인이 무엇을 했는지가 중요해집니다.

공탁의 목적을 바꾸는 추가 공탁도 있습니다. 앞의 대구고등법원 2016나20894 판결에서 매도인은 처음에는 계약이 성립하지 않았다며 받은 계약금과 이자 4억 9,451만여 원을 공탁했다가, 1심에서 지자 그 돈을 해약금 일부로 삼고 나머지를 추가 공탁해 배액 9억 8,900만 원을 채웠습니다. 법원은 채권자가 공탁물을 받겠다는 의사를 표시하기 전이라면 추가 공탁으로 첫 공탁의 목적을 바꿀 수 있다는 대법원 1991. 12. 27. 선고 91다35670 판결을 인용해 이를 유효로 보았고, 상소심에서 계약 불성립이 밝혀지면 돌려받겠다는 문구는 출금을 제한하는 조건이 아니어서 조건부 공탁으로 무효가 되지도 않는다고 했습니다(대법원 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결 인용). 매수인이 첫 공탁금을 오래 묵혀 두는 동안 매도인에게 공탁을 고칠 시간이 생긴다는 점도 기억해 둘 만합니다.

처분금지가처분 — 해제를 다툰다면 등기가 넘어가기 전에

해제가 무효라고 다툴 매수인에게 처분금지가처분은 사실상 필수입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 할 수 있고(민사집행법 제300조 제1항), 가처분등기 뒤 매도인이 제3자에게 넘긴 등기는 본안에서 이긴 매수인이 이전등기를 신청하면서 단독으로 말소를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제94조 제1항). 등기가 넘어가기 전에 가처분을 해 두면 매수인의 이전등기 청구가 이행불능으로 바뀌는 것을 막을 수 있습니다.

가처분이 제때 들어간 사건과 그렇지 못한 사건의 결말은 크게 다릅니다. 서울중앙지방법원 2021가합581137 사건의 매수인은 해제 통지를 받은 지 11일 만인 2021. 11. 12. 가처분결정(2021카합21696)을 받아 기입등기를 마쳤고, 본안에서 상환이행 판결을 받았습니다. 부산지방법원 서부지원 2018가단100487 사건의 매수인도 2017. 7. 11. 가처분결정(2017카단903)을 받아 두고 승소했습니다. 반면 대구고등법원 2016나20894 사건에서 매도인은 1심 판결 선고일에 제3자에게 이전등기를 넘겼고, 매수인이 뒤늦게 제3취득자들을 상대로 낸 가처분은 피보전권리 소명이 부족하다며 기각되어(대구지방법원 2016카단2196) 이전등기 의무는 이행불능이 되었습니다. 부산지방법원 동부지원 2020가단226515 사건에서도 공탁 나흘 만에 제3자 앞으로 등기가 넘어갔습니다.

다만 가처분은 해제의 효력을 다투는 수단이지 해제를 막는 수단이 아닙니다. 수원지방법원 안양지원 2021가단103769 판결은 가처분을 받아 둔 것이 이행의 착수가 아니라고 했고, 서울서부지방법원 2023나42826 판결은 배액 수령 계좌를 알려 달라는 통지를 받은 뒤 가처분부터 한 것을 해약금 수령을 거절할 의사를 명백히 한 것으로 보았습니다. 그 사건에서 매도인들은 잔금 계좌를 입금정지하고 종중과 같은 값에 다시 매매계약까지 맺었지만, 법원은 해제가 신의칙에 반한다는 주장도 받아들이지 않았습니다.

가처분이 뒤집히는 경우도 있습니다. 대전고등법원 2023나15392 판결에 나온 경과를 보면, 매수인이 받은 가처분결정(대전지방법원 2021카합50322)에 대해 매도인이 가처분이의를 냈고, 법원은 2021. 11. 17. 해약금지 특약의 소명이 부족하고 배액이 공탁되었으며 동의서 교부만으로 이행에 착수했다고 보기 어렵다며 원결정을 취소하고 신청을 기각했습니다(대전지방법원 2021카합50393). 항고도 2024. 2. 21. 기각되어(대전고등법원 2021라288) 확정되었습니다. 가처분 신청서에는 해제가 왜 무효인지를 첫 장부터 소명해야 하고, 법원이 정하는 담보도 준비해야 합니다(민사집행법 제301조, 제280조). 매도인이 본안 제소명령을 신청하면 2주 이상으로 정해진 기간 안에 소를 내야 가처분이 유지된다는 점도 함께 챙겨야 합니다(민사집행법 제301조, 제287조).

해제가 무효라면 — 잔금과 맞바꾸는 이전등기 소송

해제가 무효라는 판단을 받으면 매수인은 남은 잔금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 하라는 상환이행 판결을 받게 됩니다. 서울중앙지방법원 2021가합581137 판결은 잔금 36억 8,000만 원, 울산지방법원 2020가단126780 판결은 이미 보낸 7,000만 원을 뺀 3억 9,500만 원, 부산지방법원 서부지원 2018가단100487 판결은 3억 2,900만 원과 각 맞바꾸어 이전등기를 명했고, 부산 사건은 인도 부분에 가집행까지 붙였습니다.

청구취지를 짤 때는 매수인이 이미 보낸 돈, 매도인이 공탁했다가 매수인이 찾은 돈, 특약상 매도인이 갚아야 할 근저당 피담보채무를 어떻게 처리할지 정해 두어야 합니다. 서울중앙지방법원 사건에서 매수인은 계약상 잔금에서 뺄 수 있는 정산금을 스스로 공제하지 않고 잔금 전액과의 상환을 구했고, 법원도 그 범위에서 판결했습니다. 반대로 매수인이 공탁금을 이의유보하고 찾은 상태라면, 그 돈을 손해배상금의 일부로 받은 것인지 잔금에서 공제할 것인지 주장이 일관되어야 합니다.

주위적 청구로 이전등기를, 예비적 청구로 이행불능 손해배상을 함께 구하는 구성도 흔합니다. 대구고등법원 2016나20894 사건의 매수인들처럼 해제가 유효로 판단되면 예비적으로 구한 배액과 지연손해금도 기각될 수 있으니(그 사건에서 법원은 해약금은 해제권을 행사할 때 지급하면 될 뿐이고 공탁으로 이미 지급되었다고 보았습니다), 예비적 청구는 해제가 무효인 경우와 유효인 경우를 나누어 설계해야 합니다.

판결 뒤 등기까지 — 잔금을 내고 집행문을 받는 순서

이전등기 판결은 판결문만으로 등기가 넘어오지 않습니다. 의사의 진술을 명한 판결이 확정되면 그 판결로 의사를 진술한 것으로 보지만, 반대의무가 이행된 뒤에 의사를 진술할 것인 경우에는 제30조와 제32조에 따라 집행문을 내어 준 때에 효력이 생깁니다(민사집행법 제263조). 상환이행 판결을 받은 매수인은 잔금을 지급하거나 공탁해 반대의무 이행을 증명하는 서류를 내고(같은 법 제30조 제2항), 재판장의 명령을 받아 집행문을 받아야 합니다(같은 법 제32조 제1항).

실무에서는 매도인이 잔금 수령을 거부하는 경우가 많으므로, 판결 확정 뒤 잔금을 변제공탁하고 그 공탁서를 증명서류로 내는 방식을 씁니다. 집행문이 붙은 판결이 있으면 승소한 등기권리자가 단독으로 이전등기를 신청할 수 있고(부동산등기법 제23조 제4항), 가처분등기 뒤 제3자 앞으로 된 등기가 있다면 이때 그 말소도 단독으로 신청합니다(같은 법 제94조 제1항). 등기를 넘겨받은 뒤에도 매도인이 집을 비우지 않으면 인도 판결로 강제집행을 해야 하니, 소장 단계에서 인도 청구를 함께 넣어 두는 것이 좋습니다.

부산지방법원 동부지원 2021가단206600 사건의 매수인은 근저당이 남은 아파트를 두고 2022. 4. 근저당 피담보채무 4억 7,602만여 원을 대신 갚아 근저당 이전의 부기등기를 받고, 잔금에서 그 돈을 뺀 3,697만여 원을 공탁했습니다. 그 사건은 해제가 유효로 판단되어 매수인이 졌지만, 근저당이 낀 매물에서 잔금을 어떻게 정산할지 보여 주는 예입니다. 대위변제는 판결 결론에 따라 다른 정산 문제를 남기므로, 해제 효력에 대한 판단이 나오기 전에 서두를 일은 아닙니다.

집이 이미 넘어갔다면 — 손해배상은 배액이 아니라 시가 기준입니다

해제가 무효인데 매도인이 제3자에게 등기를 넘겼다면 이전등기 청구는 이행불능이 되고, 매수인에게는 손해배상이 남습니다. 이때 많이 하는 실수가 계약금의 배액을 청구하는 것입니다. 수원지방법원 평택지원 2022. 9. 29. 선고 2021가합10977 판결에서 68억 3,000만 원에 땅을 사기로 하고 4억 원을 보낸 매수인들은, 매도인이 계좌를 해지하고 4억 원만 공탁한 뒤 남에게 등기를 넘기자 계약금 6억 8,300만 원의 배액에서 4억 원을 뺀 9억 6,600만 원을 청구했다가 전부 졌습니다.

법원은 매도인의 이전등기 의무가 이행불능이 되어 손해배상 책임은 있다고 하면서도, 그 범위는 이행불능 당시 목적물의 시가가 기준이고(대법원 1993. 5. 27. 선고 92다20163 판결), 계약을 해제한다면 시가에서 매매대금을 뺀 금액을 구할 수 있을 뿐이며(민법 제546조, 제548조 제1항, 제551조), 이 계약에는 배액을 배상한다는 위약금 약정이 없다고 했습니다. 예비적으로 구한 해약금도, 매도인이 배액을 제공하지 않은 이상 해약금 해제가 없었다며 기각했습니다(대법원 91다33612 판결 인용). 시가 감정을 전제로 한 전보배상 청구였다면 결과가 달랐을 수 있는 사건입니다.

계약서에 손해배상은 계약금을 기준으로 한다는 조항이 있으면 사정이 또 다릅니다. 수원지방법원 안양지원 2021가단103769 판결은 그런 조항이 있는 계약금은 해약금이면서 손해배상액의 예정 성질도 가진다며, 이삿짐 보관비와 추가 이사비 등 2,552만여 원의 반소 청구를 기각했습니다. 위약금이 정해져 있지 않다면 통상손해는 시가 차액이고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 매도인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상받습니다(민법 제393조). 해약금 해제가 유효라면 손해배상 청구 자체가 막힌다는 점(민법 제565조 제2항)도 청구 구성의 전제로 두어야 합니다.

이 경우는 선임 실익이 없습니다

솔직하게 말씀드리면 공탁금을 찾고 정리하는 편이 나은 사건도 있습니다. 첫째, 계약금만 오갔고 매수인이 어떤 이행도 하지 않았으며, 매도인이 배액을 정확히 공탁하면서 계좌번호를 먼저 물었는데 답하지 않은 경우입니다. 위 판결들에 비추어 해제가 유효로 판단될 가능성이 높고, 소송비용과 시간만 들 수 있습니다. 둘째, 계약 뒤 시세가 거의 오르지 않아 다툴 이익이 배액을 넘지 않는 경우입니다. 셋째, 매수인 자신이 잔금을 마련할 수 없는 상황인 경우입니다. 이전등기 판결을 받아도 잔금을 내지 못하면 집행할 수 없습니다.

선임을 검토할 사건은 해제 통보 전에 매수인이 중도금이나 잔금 일부를 낸 경우, 매도인이 배액 없이 통보만 하거나 금액이 모자란 공탁을 한 경우, 공탁금을 이미 찾았는데 유보 방식이 문제 되는 경우, 시세 상승분이 수억 원에 이르러 가처분과 본안이 필요한 경우입니다. 이런 사건은 공탁금을 찾는 방식, 가처분 시점, 청구취지의 구성이 결과를 바꿉니다.

배액 공탁을 받은 매수인이 피해야 할 대응

1. 공탁금을 아무 이의 없이 찾는 것 — 공탁원인인 해제를 승낙한 것이 됩니다(대법원 80다629 판결).

2. 매도인에게만 유보 통지를 보내고 공탁금을 찾는 것 — 공탁공무원에 대한 유보가 아니면 효과가 없었습니다(대법원 72다1777 판결).

3. 계좌번호 요청에 답하지 않고 가처분만 하는 것 — 수령거절이 명백하다는 근거가 되어 매도인의 공탁이 적법해질 수 있습니다(서울서부지방법원 2023나42826 판결, 대전고등법원 2023나15392 판결).

4. 해제 통보 직후 일방적으로 돈을 보내는 것 — 해제권을 막으려는 송금은 이행의 착수로 인정되지 않았습니다(수원지방법원 안양지원 2021가단103769 판결).

5. 가처분을 미루는 것 — 등기가 제3자에게 넘어가면 이전등기 청구는 이행불능이 되고 시가 배상만 남습니다(대구고등법원 2016나20894 판결).

6. 이행불능 뒤 계약금 배액만 청구하는 것 — 위약금 약정이 없으면 기각될 수 있습니다(수원지방법원 평택지원 2021가합10977 판결).

자주 묻는 질문

매도인이 계약금 배액을 공탁했는데 공탁금을 찾으면 계약이 끝나나요

이의를 유보하지 않고 찾으면 그렇게 될 가능성이 큽니다. 공탁물을 이의 없이 수령하면 공탁서에 적힌 공탁원인을 승낙한 효과가 생깁니다(대법원 80다629 판결). 해제를 다툴 생각이라면 공탁금은 그대로 두거나, 찾더라도 출급청구서에 무엇을 다투는지 구체적으로 적어야 합니다.

공탁금 출급청구서에 '이의유보'라고만 쓰면 되나요

그것만으로는 부족할 수 있습니다. 무엇을 유보하는지 적지 않고 '이의를 유보하고 출금함'이라고만 쓴 매수인들의 유보가 해제 효과를 막지 못한 판결이 있습니다(대구고등법원 2016나20894 판결). 해약금 해제의 효력을 다툰다는 취지와 손해배상금 일부로 받는다는 취지를 구체적으로 적고, 같은 내용을 내용증명으로 남기십시오.

매도인이 해제한다며 계좌번호만 물어 왔는데 알려 줘야 하나요

신중하게 답해야 합니다. 계좌번호 요청만으로는 배액 제공이 아니어서 해제가 무효가 된 판결도 있지만(서울중앙지방법원 2021가합581137 판결), 답하지 않은 태도가 수령거절이 명백한 근거가 되어 바로 한 공탁이 유효로 인정된 판결도 있습니다(대전고등법원 2023나15392 판결, 대법원 2024다263824 판결로 확정). 침묵보다는 해제가 무효인 이유를 밝히는 서면 답변이 낫습니다.

해제 통보를 받은 날 중도금을 보내면 해제를 막을 수 있나요

대개 막지 못합니다. 해제 통보 2시간 뒤 '중도금'이라며 1,000만 원을 보낸 매수인에 대해 해제권을 봉쇄하려는 송금이라 적법한 이행이 아니라고 본 판결이 있습니다(수원지방법원 안양지원 2021가단103769 판결). 다만 매도인이 해제 의사를 전하기 전에 이미 착수한 것이라면 다르게 판단된 사례도 있습니다(울산지방법원 2020가단126780 판결).

잔금 대출 승인을 받아 두었으면 이행에 착수한 건가요

그것만으로는 어렵습니다. 대출 신청과 승인은 이행의 준비라고 본 판결(부산지방법원 동부지원 2020가단226515 판결)이 있고, 실거래 신고나 이사 계약도 마찬가지로 보았습니다. 반면 잔금을 마련하려고 살던 집을 팔아 대금 일부를 받은 매수인은 이행에 착수했다고 인정되었습니다(부산지방법원 서부지원 2018가단100487 판결).

처분금지가처분은 공탁통지서를 받고 언제까지 해야 하나요

법정 기한은 없지만 매도인이 등기를 넘기기 전이어야 의미가 있습니다. 공탁 나흘 만에 제3자 앞으로 등기가 넘어간 사건(부산지방법원 동부지원 2020가단226515 판결)도 있으니, 해제를 다투기로 했다면 며칠 안에 신청서를 내야 합니다. 신청서에는 해제가 무효인 이유를 구체적으로 소명해야 하고, 매도인의 가처분이의로 취소된 사례도 있습니다(대전지방법원 2021카합50393 결정).

매도인이 집을 남에게 팔아 버렸으면 얼마를 받을 수 있나요

해제가 무효였다면 이행불능 당시 시가를 기준으로 배상을 구할 수 있습니다. 계약을 해제하면 시가에서 매매대금을 뺀 금액과 이미 낸 돈의 반환을 구하는 구조입니다(민법 제548조, 제551조). 위약금 약정 없이 계약금 배액만 청구했다가 전부 기각된 판결(수원지방법원 평택지원 2021가합10977 판결)이 있으니 시가 감정을 준비하십시오.

이전등기 판결을 받으면 바로 등기를 넘겨받을 수 있나요

상환이행 판결이라면 잔금을 지급하거나 공탁해 그 사실을 증명하고 집행문을 받아야 등기 신청의 효력이 생깁니다(민사집행법 제263조 제2항, 제30조 제2항). 집행문이 붙은 판결로 단독 등기신청이 가능하고(부동산등기법 제23조 제4항), 가처분 뒤 제3자 등기도 이때 단독으로 말소 신청할 수 있습니다(같은 법 제94조).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결 — 매도인의 배액 해제는 통고만으로 효력이 없고 배액 상환 또는 적어도 이행제공이 필요

• 대법원 1980. 8. 26. 선고 80다629 판결 — 공탁물을 이의 없이 수령하면 공탁원인 사실을 승낙하는 효과(합의해제)

• 대법원 1973. 11. 13. 선고 72다1777 판결 — 배액 공탁금 수령 시 공탁공무원에 대한 유보가 없으면 공탁원인대로 효과 발생, 상대방에 대한 별도 유보 통지는 무관

• 대법원 2024. 11. 14. 선고 2024다263824 판결 — 수령거절이 명백한 경우 이행제공 없는 배액 변제공탁을 적법한 해약금 상환으로 본 원심 유지(상고기각)

• 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결, 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결, 2025. 5. 1. 선고 2022다286656 판결 — 해제 의사표시 뒤 이행기 전 이행 제한, 공탁통지 도달 시 해제 의사표시, 판단 요소

• 대법원 1994. 8. 26. 선고 93다42276 판결, 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결, 2005. 2. 25. 선고 2004다52392 판결, 1991. 12. 27. 선고 91다35670 판결, 2002. 12. 6. 선고 2001다2846 판결, 1993. 5. 27. 선고 92다20163 판결 — 수령거절 명백 시 바로 공탁, 이행 착수의 의미와 주체, 추가 공탁에 의한 목적 변경, 조건부 공탁, 이행불능 손해의 시가 기준(하급심 판결 인용)

• 서울중앙지방법원 2023. 9. 15. 선고 2021가합581137 판결(확정 여부 미확인) — 계좌번호 요청 내용증명만으로 배액 8억 4,000만 원 이행제공 부정, 해제 무효, '이의유보'만 적은 중도금 출급, 가처분 뒤 상환이행 판결

• 울산지방법원 2021. 10. 20. 선고 2020가단126780 판결(확정 여부 미확인) — 배액 이행제공 없는 해제 통보 부적법, 매수인 7,000만 원 송금의 이행 착수, 이후 공탁 무효

• 부산지방법원 서부지원 2018. 6. 29. 선고 2018가단100487 판결과 항소심 부산지방법원 2018. 12. 20. 선고 2018나52983 판결(항소기각) — 거주 주택 매도와 지분 정리로 쌍방 이행 착수, 배액 공탁 무효, 이의유보 수령 뒤 반환 재공탁, 가처분(2017카단903)

• 부산지방법원 동부지원 2022. 4. 26. 선고 2020가단226515 판결 — 계좌번호 미제공으로 수령거절 명백, 바로 한 배액 공탁 유효, 대출 승인은 이행 준비, 대상청구·전보배상 기각

• 대전고등법원 2024. 6. 27. 선고 2023나15392 판결(1심 대전지방법원 2023. 10. 17. 선고 2022가단134486 판결, 상고기각으로 확정) — 수령거절 명백에 따른 공탁 유효, 공탁통지 도달 시 해제, 가처분이의 취소(대전지방법원 2021카합50393, 항고기각 대전고등법원 2021라288)

• 서울서부지방법원 2023. 8. 24. 선고 2023나42826 판결(1심 같은 법원 2022가단240240) — 계좌 요청 뒤 처분금지가처분이 수령거절의 근거, 잔금 일부 송금 시도로 해제 저지 불가, 신의칙 위반 부정

• 대구고등법원 2017. 1. 18. 선고 2016나20894(본소), 2016나25011(반소) 판결(1심 대구지방법원 2015가합18) — 추가 공탁으로 해약금 목적 변경, 조건부 공탁 주장 배척, 구체적 내용 없는 이의유보 출금, 제3취득자 상대 가처분 기각과 이행불능

• 수원지방법원 안양지원 2022. 3. 31. 선고 2021가단103769(본소), 2021가단103882(반소) 판결 — 해제 통보 2시간 뒤 송금의 이행 착수 부정, 가처분·대출 신청·이사 계약은 착수 아님, 계약금 기준 손해배상 조항

• 부산지방법원 동부지원 2022. 7. 7. 선고 2021가단206600 판결과 항소심 부산지방법원 2022. 12. 14. 선고 2022나58872 판결(항소기각) — 계약 13일 만의 일방적 중도금 지급은 적법한 착수 아님, 배액 공탁 해제 유효

• 수원지방법원 평택지원 2022. 9. 29. 선고 2021가합10977 판결, 창원지방법원 진주지원 2020. 3. 17. 선고 2019가단7071 판결 — 이행불능 손해는 시가 기준이고 위약금 약정 없는 배액 청구 기각, 계약금 원금만 공탁한 경우 해약금 청구 기각

• 법령 — 민법 제393조, 제487조, 제489조, 제546조, 제548조, 제551조, 제565조 / 공탁법 제9조 / 민사집행법 제30조, 제32조, 제263조, 제280조, 제287조, 제300조, 제301조 / 부동산등기법 제23조, 제94조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

배액 공탁 사건은 시간과 문서의 싸움입니다. 해제 통보가 도착한 시각, 매수인이 돈을 보낸 시각, 공탁일과 공탁통지 도달일, 매도인이 다른 사람과 계약하거나 등기를 넘긴 날을 한 줄로 세우면 누가 먼저 움직였는지가 드러납니다. 그래서 첫 작업은 공탁서와 내용증명, 문자, 송금 내역을 날짜와 시각순으로 다시 배열하는 일입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 매매계약서 제5조와 특약을 읽어 해약금 조항이 어떻게 적혀 있는지, 해약금을 배제하거나 손해배상을 계약금 기준으로 정한 조항이 있는지 봅니다. 다음으로 공탁서 사본을 받아 공탁 금액이 정확히 배액인지, 공탁원인에 해제 의사가 어떻게 적혔는지, 피공탁자가 누구인지 확인합니다. 세 번째로 해제 통보 전에 매수인이 중도금이나 잔금 일부를 냈는지, 잔금을 마련하려고 다른 집을 팔거나 계약을 맺었는지처럼 이행 착수로 볼 사정을 찾습니다. 네 번째로 매도인이 계좌번호를 물었을 때 어떻게 답했는지, 공탁금을 이미 찾았다면 출급청구서에 무엇을 적었는지 확인합니다. 마지막으로 현재 등기부를 떼어 제3자 앞으로 가등기나 이전등기가 되었는지, 계약 뒤 시세가 얼마나 올랐는지를 봅니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 공탁금 출급, 가처분, 본안을 한 묶음으로 설계합니다. 해제가 무효라고 볼 근거가 있으면 공탁금은 그대로 두도록 하고, 매도인에게 해제가 무효인 이유와 잔금 준비 상황을 적은 회신을 보내 수령거절로 몰리지 않게 한 뒤, 등기가 넘어가기 전에 처분금지가처분을 신청합니다. 본안에서는 이전등기를 주위적 청구로, 이행불능에 대비한 시가 기준 손해배상을 예비적 청구로 나누어 구성하고, 판결 뒤에는 잔금 공탁과 집행문 부여, 단독 등기와 가처분 이후 등기 말소까지 이어 갑니다. 해제가 유효로 판단될 가능성이 높은 사건이라면 그 사실을 먼저 말씀드리고, 공탁금을 찾아 정리하는 방법을 안내합니다. 매도인을 대리할 때는 반대로 배액을 실제로 마련해 수령 방법을 구체적으로 묻고, 공탁원인에 해제 의사를 분명히 적어 해제를 굳히는 데 집중합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

위에서 본 판결들에서 배액이 공탁되었다는 사실 자체는 대부분 다툼이 없었습니다. 결론을 가른 것은 매도인이 돈을 실제로 내밀었는지, 매수인이 계좌번호 요청에 어떻게 답했는지, 해제 통보 전후로 언제 무엇을 보냈는지, 공탁금 출급청구서에 어떤 문구를 적었는지, 가처분이 등기 이전보다 빨랐는지였습니다. 같은 배액 공탁이라도 첫 일주일의 대응에 따라 상환이행 판결로 이어지기도 하고, 공탁금만 남기고 끝나기도 했습니다. 변호사는 첫 상담에서 이 사건이 공탁금을 그대로 두고 다툴 사건인지, 찾아서 정리할 사건인지를 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집값이 오른 뒤의 배액 공탁은 매수인에게 이사와 대출, 다음 계획까지 한꺼번에 흔드는 일입니다. 법은 매도인에게 해약금 해제의 길을 열어 두었지만, 그 길에는 배액의 제공과 이행 착수 전이라는 조건이 있고, 매수인에게도 공탁금 수령 방식과 가처분, 이전등기 소송이라는 대응 수단이 있습니다. 어느 쪽이든 공탁통지서를 받은 뒤 첫 며칠이 결과의 방향을 정합니다.

매매계약서와 특약, 공탁통지서와 공탁서 사본, 해제 통보 내용증명과 주고받은 문자, 송금 내역, 현재 등기부를 모아 두시기 바랍니다. 아직 공탁금을 찾지 않았다면 찾기 전에, 이미 찾았다면 출급청구서 사본을 들고 상담을 받으셔야 합니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도·분양·재개발 등 부동산 분쟁을 맡고 있습니다. 부동산분쟁연구소를 운영하며 보전처분부터 본안 소송, 집행까지 한 흐름으로 진행합니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원에 소송을 제기하시거나 소장을 받으셨다면 첫 서면이 사건의 틀을 정합니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.