민간임대 아파트 협동조합·추진위원회에 낸 출자금과 업무추진비를 돌려받지 못하고 있다면 — 탈퇴해도 '지분'만 환급된다는 판결과 돌려받은 판결, 확인서의 효력과 업무대행사·사기 고소까지

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, '민간임대 아파트 입주자 모집' 광고를 보고 협동조합이나 추진위원회에 출자금·가입비·업무추진비를 낸 사람이 사업 지연이나 탈퇴를 이유로 돈을 돌려받으려 할 때는 '낸 돈 전액'이 아니라 '그 돈이 무엇이었고 누구에게 갔는가'에 따라 반환 범위와 상대방이 달라집니다. 협동조합 출자금은 협동조합 기본법 제26조에 따라 탈퇴한 회계연도 말의 순자산을 기준으로 한 지분만 환급되는 것이 원칙이고(대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209673 판결), 전액 반환을 받으려면 가입계약의 무효·취소나 별도의 유효한 반환 약정, 또는 민간임대주택법상 30일 청약 철회처럼 다른 근거가 있어야 합니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 16건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

"10년 임대 후 분양, 내 집 마련의 기회", "조합원 선착순 모집" 같은 현수막을 보고 홍보관에 들렀다가 그 자리에서 가입계약서에 서명하고 출자금과 업무추진비로 수천만 원을 보낸 분들이 많습니다. 몇 년이 지나도 착공 소식은 없고, 탈퇴하겠다고 하니 "정관상 출자금은 바로 못 돌려준다", "업무추진비는 이미 썼다"는 답이 돌아옵니다. 많은 분들이 '가입할 때 언제든 돌려준다고 했으니 소송만 하면 받는다'고 생각하시지만, 판결을 보면 협동조합 출자금을 그대로 돌려받지 못한 사건도 있고, 업무대행사 계좌로 보낸 돈까지 조합에 청구해 다시 심리하게 된 사건도 있습니다. 이 글은 민간임대협동조합 구조에서 돈의 성격별로 반환 경로를 나누고, 이긴 판결과 진 판결, 상급심에서 뒤집힌 판결을 함께 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

협동조합에서 탈퇴하면 낸 출자금을 다 돌려받습니까 — 원칙적으로 아닙니다. 협동조합 기본법 제26조는 탈퇴 조합원이 탈퇴 당시 회계연도의 다음 회계연도부터 정관에 따라 지분 환급을 청구할 수 있고, 그 지분은 탈퇴한 회계연도 말의 자산과 부채에 따라 정한다고 규정합니다. 대법원 2025다209673 판결은 순자산에서 그 조합원의 출자금이 차지하는 비율이 환급의 한도라고 보았습니다. 다만 가입계약 자체가 무효·취소되면 부당이득으로 전액 반환을 구할 길이 열립니다.

가입한 지 얼마 안 됐다면 바로 돌려받을 수 있습니까 — 민간임대주택법 제5조의5 제2항은 민간임대협동조합 가입 계약체결일부터 30일 이내 청약 철회를 허용하고, 모집주체는 계약 때 낸 돈 일체(가입비등)를 예치기관에 예치하게 해야 합니다. 이 기간 안의 철회에는 위약금도 청구할 수 없습니다(같은 조 제6항).

업무대행사 계좌로 보낸 돈은 업무대행사에 청구해야 합니까 — 반드시 그렇지는 않습니다. 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다288045 판결은 조합의 지시로 업무대행사 계좌에 입금한 1억 2,254만 원도 계약이 무효라면 계약상대방인 조합에 부당이득 반환을 구해야 한다고 판단했습니다.

먼저 낸 돈의 이름부터 나누어 보십시오

민간임대 아파트 협동조합에 낸 돈은 영수증 이름이 제각각입니다. 반환 여부를 가르는 출발점은 그 돈이 어떤 계약에 따라 누구에게 들어갔는지입니다.

첫째, 출자금입니다. 협동조합 기본법 제22조 제1항에 따라 조합원은 정관이 정한 1좌 이상을 출자하고, 같은 조 제5항에 따라 책임은 납입한 출자액을 한도로 합니다. 출자금은 조합의 자본이 되므로 탈퇴하면 '지분 환급'의 문제가 되고, 조합 재산이 바닥났다면 돌려받을 몫이 줄거나 없어질 수 있습니다. 같은 법 제26조 제3항은 지분환급청구권을 2년간 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다.

둘째, 가입비등입니다. 민간임대주택법 제5조의5 제1항은 가입 계약 체결 시 납부하여야 하는 일체의 금전을 '가입비등'으로 부르고, 이를 은행·체신관서·보험회사·신탁업자 등 예치기관에 예치하게 하도록 합니다(같은 법 시행령 제4조의5). 계약 체결일부터 30일이 지나야 모집주체가 예치기관에 지급을 요청할 수 있습니다(시행령 제4조의6 제2항).

셋째, 업무추진비·용역비·분담금처럼 업무대행사나 시행사 계좌로 들어간 돈입니다. 이 돈은 조합과 업무대행사 사이의 계약에 따라 이미 지출된 경우가 많아, 반환을 청구할 상대방과 근거를 따로 세워야 합니다. 대법원 2024다288045 판결의 '단축급부' 법리가 이 지점에서 쓰입니다.

민간임대주택법이 정한 조합원 모집 규칙 — 2026년 10월 현행

민간임대협동조합의 조합원 모집 신고 제도는 2019. 11. 26. 개정(법률 제16630호) 때 마련된 것으로, 2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행 조문은 다음과 같습니다. 2027. 3. 9. 시행 예정인 개정법에서도 제5조의3과 제5조의5의 내용은 바뀌지 않는 것으로 확인했습니다.

• 모집 신고와 공개모집(제5조의3) — 민간건설임대주택을 포함해 30호(공동주택은 30세대, 시행령 제4조의3) 이상을 공급할 목적으로 설립된 협동조합이나 그 발기인은 건설대지 관할 시장·군수·구청장에게 신고하고 공개모집해야 합니다. 건설대지의 80퍼센트 이상 토지 사용권원을 확보하지 못하면 신고가 수리되지 않습니다(같은 조 제4항 제1호).

• 설명의무(제5조의4) — 모집주체는 가입 계약 때 탈퇴·제명과 출자금 등 납부한 금전의 반환 절차, 토지 확보 현황, 자금계획을 설명하고 확인받아야 합니다. 위반하면 500만 원 이하의 과태료 대상입니다(제67조 제3항 제2호).

• 예치와 30일 청약 철회(제5조의5) — 철회 서면은 발송한 날 효력이 생기고, 모집주체는 도달일부터 7일 이내에 예치기관에 반환을 요청하며, 예치기관은 요청일부터 10일 이내에 반환해야 합니다.

• 벌칙(제65조 제2항) — 신고 없이 모집하거나 공개모집하지 않은 자, 가입비등을 예치하게 하지 않은 자, 반환 요청을 하지 않은 자는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금에 처합니다.

이 규칙이 지켜졌는지는 반환 소송과 고소 모두의 출발점입니다. 예치증서를 받지 못했다면 처음부터 법이 정한 절차를 거치지 않은 모집일 가능성이 있습니다.

첫 번째 사례 — 출자금 2,500만 원을 내고 탈퇴했는데 '돌려줄 지분이 없다'고 본 판결

대구지방법원 서부지원 2024. 3. 5. 선고 2022가단69213 판결의 사건입니다. 주택 사업은 아니지만 협동조합 기본법상 협동조합의 출자금 반환이 정면으로 다투어진 사건이라 민간임대협동조합에도 그대로 참고가 됩니다. A씨는 2020. 3. 23. 택시협동조합에 조합원으로 가입하며 2,500만 원을 출자하기로 하고 2022. 4. 19.까지 전액을 냈습니다. 2022. 7. 14. 탈퇴 의사를 밝힌 A씨는 출자금 반환 소송을 내 2,500만 원과 연 12% 지연손해금을 지급하라는 이행권고결정을 받았고 그 결정은 확정되었습니다.

그런데 협동조합이 청구이의의 소를 냈고, 법원은 이행권고결정에 따른 강제집행을 불허했습니다. 정관 제16조는 탈퇴 조합원은 '지분에 해당하는 금액'을, 제명된 조합원은 '출자금에 해당하는 금액'을 환급받는다고 정하고 있었는데, 법원은 이 정관이 무효가 아니라고 보았습니다. 항소심인 대구지방법원 2025. 1. 15. 선고 2024나306736, 2024나324581 판결은 2022년 말 조합의 자산총계가 2,122,676,279원, 부채총계가 2,461,969,109원으로 자본총계가 마이너스 339,292,830원이었다는 재무상태표를 근거로 들었습니다. 1좌 100만 원의 지분 가액이 양수라는 증명이 없으니 환급받을 지분이 발생하지 않았다는 것입니다.

A씨는 가입 때 '탈퇴하면 출자금 전액을 돌려준다'고 약속받았다고 주장했지만, 금전출자계약서에는 납입금을 출자금으로 부르고 중도 해지 시 '정관에 따른다'고만 적혀 있었습니다. 법원은 전액 반환 약속을 인정하지 않았고, 기망·착오를 이유로 가입계약을 취소한다는 반소도 기각했습니다. 대법원 2025다209673 판결은 상고를 기각하면서 다음과 같이 판시했습니다.

"협동조합 기본법에 따라 설립된 협동조합의 탈퇴 조합원은 다른 특별한 사정이 없는 한 탈퇴한 회계연도 말의 협동조합의 자산과 부채를 반영하여 계산한 순자산에서 해당 조합원이 납입한 출자금이 차지하는 비율을 한도로 지분을 환급받을 수 있다고 보는 것이 타당하다." — 대법원 2025다209673

눈여겨볼 대목은 이 정관이 탈퇴와 제명을 다르게 취급했다는 점입니다. 제명된 조합원은 '출자금에 해당하는 금액'을 환급받도록 정해 두었는데, 법원은 사유와 절차가 다른 이상 이런 차등이 곧바로 무효는 아니라고 보았습니다. 정관마다 환급 기준이 다르므로, 탈퇴서를 내기 전에 내 조합 정관의 탈퇴·제명 환급 조항부터 확인해야 합니다. 제명에는 총회 10일 전 사유 통지와 의견진술 기회가 필요하다는 점(협동조합 기본법 제25조 제2항·제3항)도 함께 알아 두십시오.

민간임대협동조합은 착공 전까지 수익이 없고 토지 계약금과 용역비로 돈이 빠져나가는 구조이므로, 탈퇴 후 '지분 환급'만 구하면 이 사건처럼 받을 돈이 없다는 결론이 나올 위험이 큽니다. 2,500만 원을 내고도 집행권원까지 무력화된 이 사건은 출자금 반환을 탈퇴 하나로 해결하려 해서는 안 된다는 점을 보여 줍니다.

두 번째 사례 — 출자금을 돌려받은 뒤 '조합 재산 몫'을 더 달라고 했다가 파기된 판결

반대 방향의 사건도 있습니다. 대법원 2026. 1. 15. 선고 2024다275070 판결은 중소기업협동조합법에 따른 협동조합 사건입니다. B회사는 1995년부터 조합원이었다가 2017. 10. 25. 탈퇴했고, 조합은 출자금 5,520만 원에서 미납회비 2만 원을 뺀 5,518만 원을 돌려주었습니다. B회사는 조합이 그동안 쌓아 둔 이익잉여금 중 자기 지분 몫을 더 달라고 소송을 냈고, 원심인 서울고등법원 2024. 7. 18. 선고 2021나2006424 판결은 일부를 받아들였습니다.

대법원은 지분 환불이 원칙적으로 조합재산의 실질적 가치를 기준으로 하지만 구체적인 내용은 정관에 따라 달라질 수 있다고 보고, 정관상 준비금 등이 탈퇴 조합원의 지분에 포함되려면 총회에서 지분으로 확정하는 절차가 필요하다며 원심의 피고 패소 부분을 파기했습니다. 근거 법률은 다르지만, 두 대법원 판결이 함께 말하는 것은 하나입니다. 협동조합 출자금 반환은 '낸 돈'이 아니라 '정관과 회계연도 말 재무제표로 계산한 지분'으로 결정된다는 것입니다. 그래서 탈퇴서를 내기 전에 정관의 환급 조항과 최근 결산서를 먼저 확보해야 합니다.

세 번째 사례 — 신고 없이 조합원을 모은 민간임대협동조합과 대표가 처벌된 판결

대법원 2025. 8. 28. 선고 2024도2871 판결은 민간임대협동조합의 조합원 모집 신고의무를 직접 다룬 사건입니다. 대표자와 협동조합이 함께 기소되었는데, 피고인들은 조합 스스로 임대사업자가 아니라 별도의 임대사업자가 있으므로 신고의무가 없다고 다투었습니다.

대법원은 정관상 목적, 가입계약과 모집공고의 내용, 별도 임대사업자와 맺은 계약의 내용 등을 종합해 조합이 30호 이상 주택 공급을 실질적인 목적으로 설립되었다면, 조합 스스로가 직접적인 임대 당사자인지와 관계없이 신고의무를 진다고 판단했습니다. 원심인 부산지방법원 2024. 1. 26. 선고 2022노2321 판결의 유죄 판단이 그대로 확정되었습니다. '우리는 협동조합일 뿐이고 임대는 시행사가 한다'는 설명이 신고 회피의 이유가 되지 못한다는 뜻입니다.

반대로 무죄가 유지된 판결도 있습니다. 대구지방법원 2024. 4. 5. 선고 2023노1883 판결은 원심인 대구지방법원 2023. 5. 12. 선고 2023고단19 판결의 무죄를 유지하며, 검사가 낸 증거만으로는 그 협동조합이 신고의무를 지는 민간임대협동조합에 해당한다고 인정하기 부족하다고 보았습니다. 이 판결의 상고 여부는 법제처 판례 데이터베이스에서 확인되지 않았습니다. 두 판결을 나란히 보면, 고소나 진정을 할 때는 '주택 공급이 실질적인 목적'이라는 점을 모집공고·가입계약서·홍보물로 입증하는 것이 관건입니다.

네 번째 사례 — '배액 반환'·'전액 환불' 보장 증서, 언제 다투느냐가 결론을 갈랐습니다

조합이 설립되기 전, 추진위원회나 창립위원회 이름으로 '사업이 무산되면 전액 환불', '납입금 배액 반환' 같은 확인서를 받은 분들이 많습니다. 아래 두 사건은 지역주택조합 사건이지만, 조합 설립 전 추진 단체가 환불을 약속한 구조는 민간임대 협동조합 추진 단계와 같아 참고가 됩니다.

대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결의 C씨는 2018. 2. 11. 양주의 지역주택조합 추진위원회와 가입계약을 맺고 분담금 2,000만 원을 내면서 '토지 및 사업 인허가 문제로 사업이 무산될 경우 납입금 배액을 반환할 것을 보장한다'는 증서를 받았습니다. 대법원은 비법인사단인 추진위원회가 총회 결의 없이 맺은 환불보장약정은 총유물 처분행위로서 무효이고 이는 가입계약의 무효 원인이 될 수 있다고 하면서도, 조합이 2023. 1. 15. 임시총회에서 그 약정을 추인하는 결의를 했다면 조합원 C씨의 추인까지 필요하지 않다고 보았습니다. C씨에게 유리했던 원심인 의정부지방법원 2024. 7. 4. 선고 2024나202646 판결은 파기되었습니다.

부산지방법원 2025. 5. 22. 선고 2024나54706 판결은 항소심에서 조합원이 이겼다가 대법원에서 뒤집힌 사건입니다. D씨는 2019. 12. 10. 계약금 5,000만 원을 내고 2020. 1. 29. 분담금 3억 9,840만 원의 가입계약을 맺으면서 '2020. 6.까지 사업계획승인 미접수 시 분담금 전액 환불'이라는 안심보장증서를 받았습니다. 조합은 그 기한을 넘겨 2022. 4. 20.에야 사업계획승인을 신청했고 2023. 5. 30. 승인을 받았으며, D씨는 그 한 달 뒤인 2023. 6. 26. 소송을 냈습니다. 항소심은 총회 결의가 없어 환불약정이 무효이고, 광고까지 하며 내세운 그 약정이 가입 결정의 중요한 요소였다며 가입계약도 무효로 보았습니다. 1심 부산지방법원 동부지원 2024. 5. 28. 선고 2023가단116664 판결을 일부 변경해 5,000만 원과 지연손해금을 인정했습니다.

그러나 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결은 조합이 진 부분을 파기환송했습니다. 환불보장약정이 무효이고 그것이 가입계약의 무효 원인이 된다는 판단은 그대로 두면서도, 환불보장약정의 주된 목적은 사업계획승인이 이루어지도록 하는 데 있는데 기한은 넘겼어도 승인이 결국 이루어져 사업이 정상적으로 진행되고 있고, D씨가 2020. 6. 이후 상당한 기간 반환을 요구하지 않았다면 뒤늦게 무효를 주장하며 분담금 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다고 보았습니다. 사업계획승인 후에는 조합이 대체 조합원을 모집할 수 없어 그 부담이 나머지 조합원에게 돌아간다는 점도 이유로 들었습니다. 같은 날 선고된 대법원 2025다209886 판결도 같은 기한·같은 문구의 증서를 받고 같은 날 사업계획승인이 난 부산 남구 지역주택조합 조합원 3명의 승소 판결을 같은 이유로 파기했습니다.

이 사건이 주는 교훈은 분명합니다. 환불 조건이 걸린 확인서를 받았다면, 약속한 기한이 지난 직후 그 조건인 사업계획승인 등이 이루어지기 전에 서면으로 반환을 요구하거나 계약의 무효·취소를 주장해야 합니다. 기한이 지났는데도 기다리다가 승인이 난 뒤에 다투면 확인서가 무효라는 사정이 오히려 신의칙 항변에 막힐 수 있습니다. 환불 여부와 관계없이 계약을 유지하겠다는 뜻으로 읽힐 행동을 한 뒤에 다투는 것도 같은 이유로 받아들여지지 않을 수 있습니다(대법원 2025다209886).

민간임대협동조합에 이 법리를 옮길 때는 조심해야 합니다. 협동조합 기본법 제19조에 따라 협동조합은 설립등기를 함으로써 성립하는 법인이므로, 설립 후 협동조합이 한 약속에는 비법인사단의 '총유물 처분' 법리가 그대로 들어맞지 않을 수 있습니다. 반대로 설립등기 전 추진위원회나 창립위원회가 써 준 확인서라면 위 판결들의 구조가 쓰일 여지가 큽니다. 확인서를 '누가, 언제, 어떤 결의를 거쳐' 써 주었는지가 결론을 가릅니다.

다섯 번째 사례 — 업무대행사 계좌로 1억 2,254만 원을 보냈다면 누구에게 청구하는가

대법원 2024다288045 판결의 E씨는 2016. 4. 11. 지역주택조합과 가입계약을 맺고 계약금과 업무추진비로 총 1억 4,000만 원을 냈습니다. 이 중 1,745만 7,000원은 계약서상 지정계좌로, 1억 2,254만 3,000원은 조합의 지시에 따라 컨설팅·PM 계약을 맺은 업무대행 회사 계좌로 보냈습니다. 원심인 수원지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023나78798 판결은 계약을 무효로 보면서도 조합은 지정계좌 입금분만, 업무대행 회사는 자기 계좌 입금분을 돌려주라고 나누어 판단했습니다.

대법원은 이를 파기했습니다. 조합의 지시에 따라 제3자 계좌로 낸 것은 이른바 단축급부로서 조합에 대한 적법한 이행이고, 계약이 무효라면 E씨는 업무대행 회사가 아니라 계약상대방인 조합에 전액의 부당이득 반환을 구해야 한다는 것입니다. 한편 조합장 개인을 상대로 한 손해배상 청구는 기각이 그대로 유지되었습니다.

민간임대협동조합에서도 업무추진비를 시행사나 업무대행사 계좌로 보내는 경우가 많습니다. 누구 지시로 그 계좌에 보냈는지, 계약서와 입금 안내문에 그 계좌가 적혀 있는지가 반환 상대방을 정합니다. 조합에는 남은 돈이 없고 업무대행사에 돈이 있다면, 업무대행사를 계약 당사자로 볼 사정이나 업무대행사 자신의 기망 같은 별도 근거를 찾아 주관적·예비적으로 함께 청구하는 방법을 검토합니다.

여섯 번째 사례 — '광고와 다르다', '사업이 늦어진다'만으로는 계약이 풀리지 않은 판결

사업이 지연되었다는 사정만으로 가입계약을 해제하기는 어렵습니다. 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결의 사천 지역주택조합은 988세대를 지으려다 분담금 미납 조합원이 많아 470세대로 사업계획을 줄였고, 원심인 부산고등법원(창원) 2021. 7. 15. 선고 2021나10381 판결은 조합원들의 해제와 기망 취소를 받아들였습니다. 대법원은 계약서와 규약에 사업계획 변경 가능성이 적혀 있고 총회 승인까지 있었다면 해제할 수 없고, '조합원 모집 마감 임박' 홍보도 과장에 불과하다며 원심을 파기했습니다.

수원지방법원 2025. 4. 24. 선고 2024나65751 판결도 같은 흐름입니다. F씨는 2021. 6. 12. 평택의 지역주택조합과 분담금 3억 3,920만 원의 계약을 맺고 7,500만 원을 냈습니다. 홍보물에는 '시세대비 저렴한 900만원대 분담금'이 적혀 있었고 2,000만 원 상당 가전 무상제공 확약서도 받았지만, 계약서 특약에 추가 분담금 발생 가능성이 반복해 적혀 있었고 F씨가 체크리스트에 '설명을 들었다'고 표시한 점 때문에 기망은 인정되지 않았습니다. 1심 수원지방법원 평택지원 2024. 3. 20. 선고 2023가단52626 판결의 F씨 승소 부분이 취소되고 청구가 모두 기각되었습니다. 상고 여부는 확인하지 못했습니다.

반대로 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결은 추진위원회가 토지 확보 비율을 광고하고, 계약서에 붙은 사업계획 동의서의 '매입대지면적'에 공동주택용지 면적을 그대로 적은 사건에서, 가입자가 이를 이미 확보된 토지로 이해했을 여지가 충분하다며 기망 주장을 배척한 원심(서울남부지방법원 2022. 10. 13. 선고 2021나72558 판결)을 파기했습니다. 광고는 보통의 주의력을 가진 일반인이 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 판단합니다. 민간임대협동조합에서도 '토지 확보율', '사업승인 임박', '확정 분양가'처럼 구체적 사실을 내세운 광고는 기망의 근거가 될 수 있습니다.

일곱 번째 사례 — '철회는 불가능하다'며 30일 철회를 막은 추진위원회, 계약금 3,500만 원을 돌려준 판결

조합원이 이겨 그대로 확정된 사건도 있습니다. 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결(확정)의 G씨는 2021. 12. 22. 대전의 지역주택조합 홍보관에서 설명을 듣고 1차 계약금 1,500만 원을 냈습니다. 다음 날 G씨의 아들이 계약을 무르겠다고 하자 업무대행사 팀장은 이미 가입계약이 체결되어 철회가 불가능하다고 거듭 말했고, G씨는 그 말을 믿고 정식 계약서를 쓴 뒤 2022. 1. 7. 2차 계약금 2,000만 원을 더 냈습니다. 중도금 대출이 거절된 뒤에는 포기하면 업무추진비 3,300만 원이 공제된다는 말과 함께 계약 유지를 권유받았습니다.

법원은 주택법 제11조의6이 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내 청약 철회를 허용하고 철회를 이유로 한 위약금·손해배상 청구를 금지하는데도, 모집주체 측이 철회권과 철회기간을 설명하지 않았을 뿐 아니라 일부러 반대로 설명했다고 보았습니다. 계약서에 딸린 설명 확인서의 '가입철회, 조합탈퇴 및 환급에 관한 사항' 칸에 G씨가 V 표시를 했어도, 구두 설명이 없었다면 설명의무(주택법 제11조의4 제1항)를 이행한 것이 아니라고 했습니다. 이런 반복된 법령 위반은 사소한 위반이 아니라 적극적 기망이라며 민법 제110조에 따른 취소를 인정하고, 추진위원회에 3,500만 원과 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다. 다만 계약 당사자가 아닌 업무대행사에 대한 청구는 기각되었습니다.

민간임대주택법 제5조의4(설명의무)와 제5조의5(30일 청약 철회·위약금 청구 금지)는 주택법의 이 조항들과 같은 구조입니다. 홍보관에서 '철회는 안 된다', '빼면 위약금이 나간다'는 말을 들었다면 그 통화와 문자를 남겨 두십시오. 30일이 지난 뒤에도 계약을 취소할 근거가 될 수 있습니다.

조합 설립 전 단계라면 상대방이 누구인지부터 확인합니다

민간임대 협동조합 사업은 발기인이 '추진위원회'나 '창립위원회'를 꾸려 먼저 가입자를 모으고, 창립총회와 설립신고(협동조합 기본법 제15조), 설립등기(제19조)를 거쳐 협동조합이 생기는 순서로 진행됩니다. 그 사이 가입계약서의 상대방 칸에는 추진위원회, 발기인 개인, 업무대행사가 제각각 적혀 있습니다.

지역주택조합 사건인 대법원 2024다272835 판결과 2024다288045 판결에서는 추진위원회의 권리·의무를 설립된 조합이 승계했다는 사실이 전제되어 있었습니다. 민간임대 협동조합에서도 설립 후 협동조합이 추진 단계의 계약을 승계했는지는 창립총회 의결 내용과 정관, 실제 돈의 흐름으로 확인해야 합니다. 협동조합이 끝내 설립되지 못했다면 추진위원회 자체나 발기인, 돈을 받은 업무대행사를 상대방으로 세워야 하므로, 상대방을 잘못 고르면 이긴 판결도 집행할 곳이 없게 됩니다.

추진위원장이나 대표 개인에게 바로 청구하는 것은 쉽지 않습니다. 대법원 2024다288045 판결에서 조합장 개인에 대한 손해배상 청구가 기각된 것처럼, 대표가 단체를 대표해 한 계약의 책임은 원칙적으로 단체에 돌아갑니다. 개인 책임을 묻기 위해서는 그 사람이 직접 허위 사실을 고지했거나 돈을 다른 곳에 썼다는 불법행위의 증거가 따로 있어야 합니다.

사기 고소는 언제 의미가 있습니까

사업이 무산되었다고 모두 사기가 되지는 않습니다. 형사상 사기는 처음부터 주택을 공급하거나 돈을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 중요한 사실을 속여 돈을 받았을 때 성립합니다. 첫 번째 사례의 대구지방법원 2024나306736 판결이 기망 주장을 배척한 것처럼, '전액 돌려준다고 했다'는 말만으로는 민사에서도 기망이 인정되지 않는 경우가 많고, 형사는 그보다 증명의 문턱이 높습니다.

다만 모집 신고 위반으로 처벌받았다고 사기가 끝나는 것도 아닙니다. 대법원 2011. 6. 30. 선고 2011도1651 판결은 주택조합 설립인가 없이 조합아파트 청약권 870장, 80억 3,750만 원어치를 판 행위로 구 주택건설촉진법위반 벌금 700만 원이 확정된 피고인에 대해, '아파트를 건축·분양할 의사나 능력 없이 분양대금을 편취했다'는 특정경제범죄법위반(사기) 공소사실은 별개의 범죄이므로 면소할 수 없다고 본 원심을 유지했습니다. 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조로 가중처벌됩니다.

사기 고소는 경찰이 수사한 뒤 혐의가 있으면 공소청 검사에게 송치하고, 그렇지 않으면 불송치 이유서와 기록을 공소청 검사에게 보냅니다(형사소송법 제245조의5). 불송치 통지를 받은 고소인은 통지를 받은 날부터 3개월 이내에 이의를 신청할 수 있습니다(제245조의7 제1항·제3항). 고소는 민사 반환의 대체 수단이 아니라, 토지 계약 실재 여부와 자금 흐름을 수사기관을 통해 드러내는 수단으로 쓰일 때 의미가 있습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 영수증과 이체 내역을 '이름'별로 나눕니다. 출자금, 가입비, 업무추진비, 분담금 중 무엇인지, 받은 계좌의 명의가 협동조합·추진위원회·업무대행사·개인 중 누구인지 표로 적습니다.

2. 예치증서가 있는지 찾습니다. 민간임대주택법 시행령 제4조의5 제5항에 따라 예치기관은 조합가입신청자에게 증서를 내주어야 합니다. 증서가 없다면 예치 의무 위반 여부를 따져 봅니다.

3. 계약서 첫 장의 상대방과 날짜를 확인합니다. 협동조합 설립등기 전인지 후인지, 계약 체결일부터 30일이 지났는지 확인합니다.

4. 확인서·안심보장증서의 작성 명의를 확인합니다. 추진위원회 명의인지, 협동조합 이사장 명의인지, 업무대행사 명의인지에 따라 효력 판단이 달라집니다(대법원 2024다272835). 약속한 기한이 이미 지났다면 승인이 나기 전에 바로 서면으로 반환을 요구합니다(대법원 2025다213846).

5. 정관과 결산서를 요청합니다. 탈퇴 조합원의 환급 기준과 회계연도 말 자산·부채가 지분 환급액을 정합니다(대법원 2025다209673).

6. 광고물과 설명 내용을 보존합니다. 토지 확보율, 사업승인 시점, 분양가 확정을 단정한 문구가 있는지 확인합니다(대법원 2022다293395).

반환을 거절당한 날부터 할 일

• 당일 — 거절 문자·녹음·공지문을 저장하고, 단체 대화방에서 나가지 마십시오. 이후 총회 공지와 결산 자료가 그 방으로 옵니다.

• 1주 안 — 가입 30일 이내라면 즉시 서면으로 청약을 철회합니다. 발송한 날 효력이 생기므로 내용증명으로 보내고 발송 기록을 남깁니다(민간임대주택법 제5조의5 제3항).

• 2주 안 — 정관·결산서·총회 회의록과 모집 신고 수리 여부를 확인합니다. 신고 여부는 건설대지 관할 시·군·구청에 문의할 수 있습니다.

• 1개월 안 — 탈퇴로 갈지, 계약 무효·취소로 갈지 방향을 정합니다. 탈퇴서를 먼저 내면 협동조합 기본법 제26조의 지분 환급 구조로 들어가고 2년 소멸시효(같은 조 제3항)도 문제되므로, 무효·취소 주장을 먼저 정리한 뒤 탈퇴 여부를 결정하는 편이 안전합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

가입 후 30일이 지나지 않았고 예치증서가 있다면 철회 서면만으로 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 이미 몇 년이 지나 탈퇴를 거절당했거나, 돈이 협동조합과 업무대행사로 나뉘어 들어갔거나, 추진위원회 시절 확인서를 받았다면 사정이 다릅니다. 앞의 판결들처럼 같은 '환불 약속'이 누구 명의였는지, 총회 추인이 있었는지, 언제 다투기 시작했는지에 따라 1심과 상급심의 결론이 갈렸습니다.

청구원인을 하나만 고르면 위험합니다. 탈퇴에 따른 지분 환급, 가입계약 무효에 따른 부당이득 반환, 기망을 이유로 한 취소와 손해배상, 업무대행사에 대한 예비적 청구는 요건과 상대방이 서로 다릅니다. 첫 번째 사례처럼 지분 환급으로만 집행권원을 받았다가 청구이의로 무력화될 수도 있으므로, 처음부터 청구를 겹겹이 설계해야 합니다.

소송에서 이겨도 남는 문제 — 받을 재산이 있는가

민간임대협동조합은 사업이 멈추면 남은 재산이 거의 없는 경우가 많습니다. 승소 판결을 받더라도 조합 계좌가 비어 있다면 집행할 곳이 없습니다. 그래서 소송 전에 조합 명의 토지 계약금, 예치기관에 남아 있는 가입비등, 업무대행사에 대한 조합의 반환채권 같은 집행 대상을 먼저 찾아 가압류를 검토합니다. 대법원 2024다288045 판결처럼 조합과 업무대행사를 주관적·예비적 공동소송으로 함께 상대하는 것도 한쪽이 비어 있을 때를 대비한 방법입니다.

자주 묻는 질문

민간임대 아파트 협동조합에서 탈퇴하면 낸 출자금을 전부 돌려받을 수 있습니까?

원칙적으로 전부는 아닙니다. 협동조합 기본법 제26조와 대법원 2025다209673 판결에 따라 탈퇴한 회계연도 말 순자산 중 내 출자금 비율만큼이 환급 한도이고, 조합 순자산이 마이너스라면 받을 지분이 없을 수 있습니다. 다만 가입계약이 무효·취소되거나 유효한 전액 반환 약정이 있으면 전액 반환을 구할 수 있습니다.

민간임대 협동조합에 가입한 지 30일이 안 됐다면 가입비를 돌려받을 수 있습니까?

민간임대주택법이 적용되는 민간임대협동조합이라면 네, 청약 철회로 돌려받을 수 있습니다. 같은 법 제5조의5 제2항은 가입 계약체결일부터 30일 이내 철회를 허용하고, 이 경우 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 서면 철회는 발송한 날 효력이 생기므로 내용증명으로 보내는 것이 좋습니다.

추진위원회가 써 준 환불 확인서가 있으면 출자금을 돌려받을 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 지역주택조합 추진위원회 사건인 대법원 2024다272835 판결은 총회 결의 없는 환불보장약정을 무효로 보면서 가입계약의 무효 원인이 될 수 있다고 했지만, 나중에 총회가 추인하면 유효해질 수 있다고 했습니다. 민간임대 협동조합에서는 확인서가 설립등기 전 추진 단체 명의인지, 설립된 협동조합 명의인지부터 확인해야 합니다. 또한 대법원 2025다213846 판결처럼 환불 조건이던 사업계획승인이 나중에 이루어져 사업이 정상 진행 중이라면 뒤늦은 무효 주장은 신의칙 위반이 될 수 있으므로, 약속한 기한이 지나면 승인 전에 서둘러 다투어야 합니다.

업무추진비를 업무대행사 계좌로 보냈다면 업무대행사를 상대로 소송해야 합니까?

반드시 그렇지는 않습니다. 대법원 2024다288045 판결은 조합의 지시로 업무대행사 계좌에 보낸 돈도 계약이 무효라면 계약상대방인 조합에 반환을 구해야 한다고 보았습니다. 업무대행사에 직접 청구하려면 업무대행사가 계약 당사자이거나 스스로 기망했다는 등 별도 근거가 있어야 합니다.

조합원 모집 신고를 하지 않은 민간임대 협동조합은 처벌됩니까?

네, 처벌 대상입니다. 민간임대주택법 제65조 제2항 제1호는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금을 정하고, 대법원 2024도2871 판결은 조합이 직접 임대 당사자가 아니어도 주택 공급이 실질적 목적이면 신고의무가 있다고 보았습니다. 다만 처벌과 별개로 내 돈의 반환은 민사 청구로 따로 구해야 합니다.

민간임대 협동조합 추진위원장을 사기로 고소하면 출자금을 돌려받을 수 있습니까?

고소만으로 돈이 돌아오지는 않습니다. 사업이 늦어지거나 무산된 것만으로는 사기가 되지 않고, 처음부터 공급 의사나 능력이 없으면서 중요한 사실을 속였다는 증거가 있어야 합니다. 대법원 2011도1651 판결처럼 모집 절차 위반과 사기는 별개로 판단되므로, 민사 반환 청구와 함께 진행할지 사건별로 정해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 6. 26. 선고 2025다209673, 209674 판결 — 협동조합 기본법상 탈퇴 조합원은 순자산 중 출자금 비율 한도로 지분 환급, 상고기각 (원심 대구지방법원 2025. 1. 15. 선고 2024나306736, 2024나324581 판결, 1심 대구지방법원 서부지원 2024. 3. 5. 선고 2022가단69213 판결)

• 대법원 2026. 1. 15. 선고 2024다275070 판결 — 중소기업협동조합 탈퇴 조합원 추가 환불 부정, 원심 서울고등법원 2024. 7. 18. 선고 2021나2006424 판결 피고 패소 부분 파기

• 대법원 2025. 8. 28. 선고 2024도2871 판결 — 직접 임대 당사자가 아니어도 민간임대협동조합 모집 신고의무, 유죄 확정 (원심 부산지방법원 2024. 1. 26. 선고 2022노2321 판결)

• 대구지방법원 2024. 4. 5. 선고 2023노1883 판결 — 신고의무 대상 협동조합 증명 부족, 무죄 유지 (원심 대구지방법원 2023. 5. 12. 선고 2023고단19 판결, 상고 여부 미확인)

• 대법원 2025. 11. 6. 선고 2024다272835 판결 — 추진위원회 환불보장약정 무효와 총회 추인 결의, 원심 의정부지방법원 2024. 7. 4. 선고 2024나202646 판결 파기

• 부산지방법원 2025. 5. 22. 선고 2024나54706 판결 — 안심보장증서 무효로 가입계약 무효, 5,000만 원 반환 (1심 부산지방법원 동부지원 2024. 5. 28. 선고 2023가단116664 판결 일부 변경, 대법원 2025다213846 판결로 조합 패소 부분 파기환송)

• 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결 — 환불 조건이던 사업계획승인이 이후 이루어져 사업이 정상 진행 중이면 뒤늦은 무효 주장은 신의칙 위반, 원심 부산지방법원 2024나54706 판결 파기

• 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다209886 판결 — 같은 문구의 증서·같은 승인일의 조합원 3명 사건, 같은 이유로 원심 부산고등법원 2025. 1. 16. 선고 2024나53355 판결 파기

• 대전지방법원 2023. 12. 7. 선고 2022가단114635 판결 — 30일 청약 철회를 막은 거짓 설명은 적극적 기망, 가입계약 취소·계약금 3,500만 원 반환 (확정)

• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다288045 판결 — 업무대행사 계좌 입금분도 계약상대방인 조합에 부당이득 청구, 원심 수원지방법원 2024. 8. 22. 선고 2023나78798 판결 일부 파기

• 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021다257743 판결 — 사업계획 축소·모집 과장 홍보만으로 해제·취소 불가, 원심 부산고등법원(창원) 2021. 7. 15. 선고 2021나10381 판결 파기

• 수원지방법원 2025. 4. 24. 선고 2024나65751 판결 — 분담금 홍보·가전 확약서 기망 부정, 청구 기각 (1심 수원지방법원 평택지원 2024. 3. 20. 선고 2023가단52626 판결 변경, 상고 여부 미확인)

• 대법원 2023. 7. 27. 선고 2022다293395 판결 — 토지 확보 비율 광고의 기망 판단 기준, 원심 서울남부지방법원 2022. 10. 13. 선고 2021나72558 판결 파기

• 대법원 2011. 6. 30. 선고 2011도1651 판결 — 주택조합 인가 없는 청약권 판매죄와 분양대금 편취 사기는 별개

• 법령 — 협동조합 기본법 제4조, 제14조, 제15조, 제19조, 제22조, 제24조, 제25조, 제26조, 제27조; 주택법 제11조의4, 제11조의6; 민간임대주택에 관한 특별법 제5조의3, 제5조의4, 제5조의5, 제65조, 제67조; 같은 법 시행령 제4조의3, 제4조의5, 제4조의6; 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조; 형사소송법 제245조의5, 제245조의7 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 가입계약서의 상대방과 체결일부터 확인합니다. 30일 철회가 가능한지, 협동조합 설립등기 전 계약인지가 여기서 갈립니다. 그다음 출자금·가입비·업무추진비의 이체 내역을 받은 계좌 명의별로 정리하고, 예치증서와 설명 확인서, 정관과 최근 결산서, 총회 회의록, 모집 신고 수리 여부를 확인합니다. 홍보관 상담 녹음이나 광고물, 단체 대화방 공지에서 토지 확보율이나 사업승인 시점, 분양가를 단정한 문구가 있었는지도 이 단계에서 찾습니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '돈의 성격'과 '상대방'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 돈의 성격입니다. 출자금은 지분 환급, 가입비등은 철회와 예치기관 반환, 업무추진비는 계약 무효에 따른 부당이득이나 손해배상으로 각각 경로가 다르므로, 한 사건 안에서도 금액별로 청구원인을 나누어 세웁니다. 탈퇴 지분 환급만으로 가면 대법원 2025다209673 판결처럼 순자산이 마이너스인 조합에서는 받을 돈이 없으므로, 가입 당시의 설명과 광고, 확인서의 명의와 결의 여부를 근거로 계약 무효·취소를 먼저 검토합니다. 둘째, 상대방입니다. 추진위원회의 권리·의무를 협동조합이 승계했는지, 돈이 실제로 누구 계좌에 남아 있는지, 업무대행사를 함께 피고로 세울 근거가 있는지를 확인해 주위적·예비적 피고를 정하고, 집행할 재산이 남아 있을 때 가압류를 먼저 검토합니다. 모집 신고나 예치 의무를 지키지 않았다면 그 사실을 민사 소송의 기망 정황으로 쓰고, 처음부터 공급 의사가 없었다는 자료가 모이면 고소를 병행합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 같은 '환불 약속'이 누구 명의였고 총회 추인이 있었는지, 같은 1억 원이 어느 계좌로 갔는지에 따라 결론이 바뀝니다. 2,500만 원 출자금 사건에서는 확정된 이행권고결정까지 청구이의로 무력화되었고, 업무대행사 계좌로 보낸 1억 2,254만 원 사건은 대법원에서 청구 상대방 판단이 뒤집혔습니다. 법무법인 도모도 조합가입계약과 출자금 반환 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 이체 내역을 한 장씩 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 탈퇴서를 내기 전에, 확인서를 근거로 소송하기 전에 상담하시는 것이 반환 가능성을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

민간임대 아파트 협동조합에 낸 돈은 '내 집 마련'을 위한 목돈인 경우가 많고, 사업이 멈춘 뒤에는 조합 재산이 빠르게 줄어듭니다. 이 글의 판결들은 같은 출자금과 같은 환불 약속을 두고도 돈의 이름과 받은 사람, 서류의 명의에 따라 반환 여부가 갈린 실제 기록입니다.

탈퇴서를 보내기 전에, 업무대행사와 따로 합의하기 전에, 고소장을 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 낸 돈을 성격별로 나누고 상대방과 청구원인, 가압류 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 조합가입계약·출자금 반환·부동산 분쟁 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 민간임대 협동조합 출자금이나 업무추진비 반환을 준비하고 계시거나, 이미 받은 지급명령·이행권고결정을 두고 조합이 청구이의로 다투고 있다면, 상담 때 가입계약서와 금전출자계약서, 출자금 납입증서와 예치증서, 설명 확인서와 환불 확인서, 정관과 결산서·총회 자료, 모든 이체 내역(받은 계좌 명의가 보이도록), 홍보물·광고 문자·상담 녹음, 탈퇴서나 내용증명 사본을 가져와 주십시오. 첫 상담에서 돈을 성격별로 나누어 돌려받을 경로와 상대방을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.