고시원·셰어하우스·원룸텔에서 퇴실하는데 운영자가 보증금·남은 입실료를 안 돌려준다면 — 주택임대차보호법이 적용되는 방과 안 되는 방, '한 달 전 통보'·위약금 약관이 무효가 되는 기준과 소액소송

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 고시원·셰어하우스·하숙·원룸텔에서 퇴실하는 입주자가 운영자에게 예치금(보증금)과 남은 입실료를 돌려받을 수 있는지는 '고시원이니까 법이 없다'가 아니라, 그 방이 실제로 생활의 터전인 주거용 건물인지, 며칠·몇 주 쓰는 일시사용인지, 그리고 입실계약서의 위약금·환불 불가 조항이 약관으로서 효력이 있는지로 갈립니다. 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결은 주택임대차보호법의 주거용 건물 여부를 공부상 표시가 아니라 실지 용도로 정한다고 했고, 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475 판결은 임차인에게 부당하게 과중한 위약금 약관 조항은 감액이 아니라 무효라고 했습니다. 다만 공용 주방·화장실을 쓰는 전형적인 고시원 방을 짧게 쓴 경우에는 주택임대차보호법보다 민법·약관법과 소비자분쟁해결기준으로 다투게 되는 경우가 많습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 23건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

고시원이나 셰어하우스에서 나가겠다고 하면 운영자에게서 비슷한 답이 돌아옵니다. "퇴실은 한 달 전에 말해야 하니 한 달치는 내야 한다", "계약기간 중간에 나가면 남은 기간 입실료는 환불되지 않는다", "청소비와 시설 점검비를 예치금에서 뺀다". 금액이 수십만 원에서 수백만 원이라 그냥 포기하시는 분이 많고, 고시원은 주택이 아니라서 법의 보호를 받지 못한다고 생각하시는 분도 많습니다. 그러나 법원은 고시원으로 등록된 건물의 방을 원룸으로 본 적도 있고, 위약금 약관을 통째로 무효로 본 적도 있습니다. 이 글은 고시원·셰어하우스·하숙·원룸텔 입주자가 퇴실하면서 겪는 보증금·입실료 분쟁을 판결 단위로 나누고, 운영자가 건물주에게 다시 빌린 방인 경우의 문제와 소액사건·지급명령 절차까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

고시원·원룸텔 방에도 주택임대차보호법이 적용됩니까 — 경우에 따라 다릅니다. 주택임대차보호법 제2조의 주거용 건물인지는 건축물대장의 용도가 아니라 실지 용도와 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지로 정합니다(대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 대법원 94다52522 판결). 방마다 화장실·취사시설이 있고 전입신고를 하고 오래 산 방은 주택으로 볼 여지가 크고, 공용시설을 쓰며 짧게 머문 방은 같은 법 제11조의 일시사용 임대차로 판단될 가능성이 있습니다.

중도에 퇴실하면 남은 입실료를 한 푼도 못 돌려받습니까 — 원칙적으로 그렇지 않습니다. 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394 판결은 기간을 정한 전대차가 도중에 해지되면, 시설·장소를 이용하는 대가로 미리 받은 권리금을 경과기간과 잔존기간으로 나누어 잔존기간 부분을 돌려주는 것이 공평의 원칙에 맞다고 했습니다. 공정거래위원회 공정거래위원회 소비자분쟁해결기준(고시원운영업)도 일할 이용료와 잔여금액의 10%를 공제한 나머지를 환급하도록 정합니다. 다만 해결기준은 당사자 사이에 별도 약정이 없을 때의 합의·권고 기준입니다.

예치금에서 청소비를 빼겠다고 하면 따라야 합니까 — 운영자가 증명해야 합니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결은 보증금에서 무엇을 공제하려면 임대인이 그 채권의 발생원인을 주장·입증해야 한다고 했습니다. 계약서에 근거가 없거나 금액의 근거를 대지 못하는 청소비·위약금은 공제되지 않을 수 있습니다.

먼저 내 방이 어떤 계약인지 세 갈래로 나눠 보십시오

첫째, 주택 임대차입니다. 주택임대차보호법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 이 법을 적용하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 정합니다. 여기에 해당하면 주택의 인도와 주민등록(전입신고)으로 대항력이 생기고(제3조 제1항), 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보되 임차인은 더 짧은 기간을 주장할 수 있으며(제4조 제1항), 기간이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차가 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항).

둘째, 일시사용 임대차 또는 숙박계약입니다. 주택임대차보호법 제11조는 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 이 법을 적용하지 않는다고 정합니다. 대법원은 숙박계약을 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로 봅니다. 이 경우 민법의 임대차 규정과 계약서, 약관법이 기준이 됩니다.

셋째, 운영자가 건물주에게 빌린 공간을 다시 나눠 빌려준 전대차입니다. 셰어하우스와 상당수 고시원이 이 구조입니다. 입주자의 계약 상대방은 건물주가 아니라 운영자이고, 보증금도 운영자에게 받아야 합니다. 운영자와 건물주의 계약이 끝나면 입주자의 자리도 흔들립니다.

세 갈래 어디에 속하든 공통으로 적용되는 규칙이 있습니다. 운영자가 미리 인쇄해 여러 입주자에게 똑같이 쓰는 입실계약서와 이용규칙은 약관의 규제에 관한 법률 제2조 제1호의 약관에 해당할 수 있고, 그렇다면 같은 법 제6조(신의성실 원칙에 반하여 공정성을 잃은 조항), 제8조(부당하게 과중한 손해배상 의무), 제9조(해지권 제한·원상회복 의무 과중 부담) 심사를 받습니다.

첫 번째 사례 — 고시원으로 등록된 방이 원룸으로 판단되었습니다

서울행정법원 2021. 11. 26. 선고 2021구단56889 판결의 사건입니다. 세금 사건이지만, 법원이 '고시원'이라는 간판을 어떻게 보는지가 잘 드러납니다. 지하 1층·지상 8층 건물 중 2층부터 7층까지는 건축물대장상 제2종 근린생활시설(학원, 고시원)이었습니다. 건물주는 양도소득세를 신고하면서 이 부분을 사업용 고시원으로 보았지만, 세무서는 42개 호실을 각각 주택으로 보아 중과세했습니다.

법원은 세무서의 손을 들어 주었습니다. 다중이용업소법 시행령 등이 정하는 고시원은 각 실에 취사시설과 욕조를 두지 않고 세탁실·취사시설 등을 공용으로 두는 형태인데, 이 건물은 호실마다 화장실·세탁기·싱크대·인덕션이 있었고 전기도 따로 관리되었습니다. 부동산 중개 사이트에서는 방과 주방이 분리된 원룸 전세 매물로 소개되었고, 신축 이후 약 170명의 임차인이 호실별로 전입신고를 하고 살았으며, 양도 당시 보증금이 약 30억 원에 달했습니다. 법원은 이를 실질상 공동주택으로 보았습니다. 같은 취지로 청주지방법원 2024. 2. 8. 선고 2023구합51491 판결도 공부상 고시원인 2~6층을 실제 용도에 따라 호실별 주택으로 본 과세처분을 유지했습니다. 두 판결 모두 상급심 결과는 이번 조사에서 확인하지 못했습니다.

세법상 주택 판단과 주택임대차보호법의 주거용 건물 판단은 근거 법률이 다릅니다. 그러나 대법원 94다52522 판결이 말하는 '공부상 표시가 아니라 실지 용도'라는 기준은 같은 방향을 가리킵니다. 내 방에 독립된 화장실과 취사시설이 있고, 전입신고를 했고, 몇 달이 아니라 해 단위로 살았다면 "고시원이라 주택임대차보호법이 없다"는 운영자의 말을 그대로 받아들일 이유는 없습니다.

두 번째 사례 — 하숙을 치던 고시원 건물은 주택이 아니었습니다

반대 방향의 판결도 있습니다. 서울고등법원 2015. 8. 19. 선고 2015누34078 판결(1심 서울행정법원 2014구단52902)의 건물주는 2층에 임차인 가족이 오래 살았고 아래층에서는 대학생 하숙을 쳤으니 건물이 주택이라고 주장했습니다. 법원은 2층이 임차인의 주거로 쓰였더라도 그것은 주된 용도인 고시원업에 부수한 사용에 불과하다고 보았고, 하숙생들의 식사 장소로 쓰인 거실·주방과 하숙용 방 등을 빼면 주택 부분이 전체 연면적의 절반에 못 미친다고 덧붙였습니다. 항소는 기각되었고, 대법원 2015. 12. 24. 선고 2015두51446 판결이 심리불속행으로 상고를 기각해 그대로 확정되었습니다.

민사 사건에서도 같은 구조의 판결이 있습니다. 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결은 상가건물 지하의 다방(영업장 약 21평, 주방 약 3평, 2~3평짜리 방 2개)을 임차한 사람이 방과 주방을 주거에 썼더라도 그것은 다방 영업에 부수적인 것이라며 주택임대차보호법상 주거용 건물이 아니라고 보았습니다. 그 임차인은 따로 연립주택을 사서 그곳에서 살고 있었습니다. 서울고등법원 2000. 5. 10. 선고 99누12931 판결은 고시 준비생에게 학습·취침 장소와 식사를 제공하는 고시원 영업을 부가가치세법상 숙박업으로 보았습니다(상고 여부 미확인).

입주자 입장에서 이 판결들이 주는 신호는 분명합니다. 공용 주방과 공용 화장실을 쓰는 전형적인 고시원 방, 식사가 딸린 하숙방은 '숙박 또는 숙식을 제공하는 영업'의 일부로 보일 가능성이 있고, 그 경우 주택임대차보호법의 대항력·2년 보장을 기대하기 어렵습니다. 다툼의 중심은 민법과 약관법으로 옮겨 갑니다.

세 번째 사례 — 가게에 딸린 방이라도 유일한 생활 터전이면 주택입니다

대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결의 건물은 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설이었습니다. 임차인 두 사람은 각각 주거와 인쇄소, 주거와 슈퍼마켓을 위해 한 칸씩 빌려 가족과 함께 살면서 영업을 했습니다. 한 사람은 주거 부분이 더 넓었고, 다른 사람은 영업 부분이 더 넓었지만 주거 부분도 상당한 면적이었으며, 두 곳 모두 임차인의 유일한 주거였습니다. 대법원은 두 곳 모두 주택임대차보호법 제2조 후문의 주거용 건물이라고 보았고, 은행의 건물명도 청구는 받아들여지지 않았습니다.

대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결도 공부상 소매점이지만 건축 당시부터 절반은 방 두 칸, 절반은 영업용 홀로 지어진 1층에서 4인 가족이 살며 음식점을 한 사건에서, 그 가족에게 다른 주택이 없다는 점을 들어 주거용 건물로 인정했습니다. 대법원 87다카2024 판결은 제2조 후문이 반드시 주된 목적이 주거인 건물만을 대상으로 하는 것은 아니라고 했습니다.

"주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 … 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다" — 대법원 94다52522

원룸텔이나 장기 체류형 셰어하우스에서 다른 집 없이 1년 넘게 살면서 전입신고를 하고 우편물을 받아 온 입주자라면, 이 기준으로 주거용 건물을 주장할 근거가 생깁니다. 판단 자료는 방의 구조 사진, 전입신고 내역(주민등록초본), 거주 기간, 다른 주거가 없다는 사정입니다.

네 번째 사례 — 며칠·몇 주 머무는 방은 숙박에 가깝습니다

대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결은 여관 투숙객이 복도 화재로 숨진 사건에서 숙박계약의 성격을 이렇게 정리했습니다.

"공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로서" — 대법원 93다43590

같은 판결은 숙박업자가 객실을 사용하게 할 의무에서 더 나아가 고객의 안전을 배려할 보호의무를 진다고 보았습니다. 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023도9350 판결은 숙박계약이 통상의 임대차와 달리 다수 고객에게 반복적으로 객실을 제공하고, 객실 안의 시설·서비스를 함께 제공해 필요하면 객실에 출입하기도 하며, 대실기간을 단기간으로 정해 퇴실과 객실 정비를 예정한다는 특수성을 들었습니다. 이 사건에서는 1일 숙박요금 4만 원을 내고 투숙한 고객이 퇴실시간이 지나도 나가지 않아 퇴거불응죄가 인정되었습니다.

서울행정법원 2021. 12. 17. 선고 2020구합78070 판결은 공동주택 호실을 빌려주면서 실제 거주기간이 며칠, 길어야 1개월 미만이었던 부분은 지속적이고 안정적으로 거주하는 상시주거용 주택으로 보기 어렵고 사실상 숙박업이라고 판단했습니다(상급심 결과 미확인). 일주일·한 달 단위로 결제하고, 침구·청소·비품을 운영자가 제공하며, 입주자가 계속 바뀌는 원룸텔·게스트하우스형 셰어하우스는 이 쪽에 가깝습니다. 이 경우 주택임대차보호법보다 계약서와 약관법, 민법의 임대차 규정이 분쟁의 기준이 됩니다.

다섯 번째 사례 — 위약금 약관은 깎이는 것이 아니라 통째로 무효가 됩니다

대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결의 임대차계약서에는 월 차임을 연체하면 월 5%(연 60%)의 연체료를 내고, 차임 2개월 이상 연체 등으로 계약이 해지되면 임차인이 보증금의 10%를 위약금으로 내며, 그와 별도로 실손해도 배상한다는 조항이 있었습니다. 반면 임대인의 귀책사유로 해지되는 경우의 위약금 조항은 전혀 없었고, 보증금은 명도와 원상복구를 마친 뒤에 돌려준다는 등 임대인 편의 조항이 여럿이었습니다.

원심은 연체료를 연 20%로 깎아 주고 위약금은 위약벌이라 약관법 심사 대상이 아니라고 보았지만, 대법원은 이를 파기했습니다. 위약벌이라도 약관 조항이면 약관법 제6조·제8조 심사를 받고, 보증금 10% 위약금 조항은 임차인에게 부당하게 불리하여 공정을 잃은 것으로 추정되어 무효라고 볼 수 있다는 것입니다. 무엇보다 중요한 판시는 다음 부분입니다.

"약관의 규제에 관한 법률에 의하여 약관조항이 무효인 경우 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항을 적용하여 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나, 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지시킬 수는 없다." — 대법원 2009다20475

고시원·셰어하우스 입실계약서의 "중도 퇴실 시 잔여기간 입실료 전액 미환급", "중도 퇴실 시 예치금 몰수", "계약기간 미달 시 위약금 ○○만 원"이 바로 이 심사 대상입니다. 같은 서식을 모든 입주자에게 쓰고, 운영자의 귀책으로 계약이 끝나는 경우에 대해서는 아무 조항이 없다면 2009다20475 사건과 구조가 같습니다. 약관 조항이 무효가 되면 그 조항이 없는 상태, 즉 민법과 실제 손해를 기준으로 정산하게 됩니다.

여섯 번째 사례 — 운영자가 건물주에게 밀려나면 입주자도 흔들립니다

고시원 운영자는 대개 건물주에게서 층을 통째로 빌린 상가 임차인입니다. 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결의 운영자는 서울 마포구 건물 5·6층을 빌려 고시텔을 운영했고, 재계약 때 보증금은 2억 3,500만 원, 월 차임은 770만 원(부가가치세·관리비 포함)이었습니다. 계약 때 "기간 만료일에 보증금을 받으면서 점포를 인도한다"는 제소전 화해조서를 작성했습니다. 운영자는 만료 전 갱신을 요구했지만, 1심인 서울서부지방법원 2019. 7. 5. 선고 2018가단239274 판결과 원심은 화해조서의 효력을 이유로 운영자의 청구를 받아들이지 않았습니다. 대법원은 갱신요구권은 화해 당시 다툼의 대상이 아니었으므로 화해의 창설적 효력이 미치지 않는다며 원심을 파기했습니다. 1심의 판단은 결국 뒤집힌 것입니다.

반대로 수원지방법원 성남지원 2017. 6. 14. 선고 2016가단214710 판결의 고시텔 운영자는 보증금 7,000만 원, 월 650만 원(뒤에 900만 원)으로 8년간 영업했고, 건물주가 갱신거절 내용증명을 보내자 권리금 회수 방해를 주장했습니다. 법원은 전체 임대차기간이 이미 갱신요구권 행사 기간을 넘었다며 이를 배척하고, 보증금에서 차임 상당액을 공제한 잔액과 상환으로 건물을 인도하라고 판결했습니다. 이 판결은 항소심인 수원지방법원 2018. 5. 30. 선고 2017나68141 판결을 거쳐 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결로 상고가 기각되어 확정되었습니다.

다만 대법원은 갱신요구권을 행사할 수 없으면 건물주에게 권리금 회수기회 보호의무도 없다고 본 하급심의 이유는 잘못이라고 지적했습니다. 전체 임대차기간이 5년을 넘어 갱신요구를 할 수 없는 경우에도 건물주는 그 보호의무를 진다는 것이 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결의 법리이기 때문입니다. 그럼에도 결론이 유지된 것은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무와 임차인의 건물 반환의무가 발생 원인이 달라 동시이행관계가 아니므로, 운영자가 권리금을 이유로 건물 인도를 거절할 수 없었기 때문입니다. 운영자가 건물을 비워야 하면 그 안의 입주자도 머물 근거를 잃습니다. 퇴실을 앞둔 입주자가 운영자의 건물 계약 상황을 묻고 확인해야 하는 이유입니다.

운영자가 바뀌는 과정에서 입주자가 피해를 보는 일도 있습니다. 서울북부지방법원 2025. 11. 6. 선고 2024고단3486 판결은 서울 관악구 고시텔을 9개월가량 운영하면서 빈대 때문에 두 차례 방역까지 한 운영자가 이를 숨기고 권리금 1억 원에 고시텔을 넘긴 행위를 사기로 보아 벌금 1,000만 원을 선고했습니다(피고인 항소, 항소심 결과 미확인). 인수 다음 날 입주자들은 빈대가 너무 많아 잠을 잘 수 없다고 호소했습니다. 민법 제623조는 임대인에게 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지우므로, 방을 정상적으로 쓰기 어려운 상태였다면 입주자는 그 기간의 입실료 감액이나 즉시 퇴실을 다툴 수 있습니다.

셰어하우스 운영자가 집주인 몰래 다시 빌려준 방이라면

셰어하우스는 운영자가 아파트나 주택을 집주인에게서 빌려 방마다 다시 빌려주는 전대 구조가 흔합니다. 민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고, 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 집주인의 동의를 얻은 전대라면 민법 제630조 제1항에 따라 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다.

동의 없는 전대라도 운영자와 입주자 사이의 계약 자체가 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 집주인이 운영자와의 계약을 해지하면 입주자는 집주인에게 자기 입주계약을 내세우기 어렵습니다. 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결은 임차인이 동의 없이 전대한 경우에도 임대차계약이 존속하는 한 임대인이 제3자에게 불법점유를 이유로 차임 상당 부당이득이나 손해배상을 청구할 수 없다고 했는데, 거꾸로 말하면 계약이 해지된 뒤에는 사정이 달라진다는 뜻입니다.

입주자의 보증금 반환 상대방은 끝까지 운영자입니다. 운영자가 돈이 없다고 버티면, 운영자를 상대로 판결이나 지급명령을 받은 뒤 운영자가 집주인에게서 돌려받을 보증금반환채권을 압류하는 방법을 검토합니다(민사집행법 제223조). 운영자가 잠적할 조짐이 있으면 판결 전에 그 채권을 가압류하는 방법도 있습니다(민사집행법 제276조). 이를 위해서는 집주인과 건물 주소, 운영자 명의를 미리 확보해 두어야 합니다.

'한 달 전 통보'와 '중도 퇴실 위약금' 조항, 어디까지 따라야 합니까

'한 달 전 통보' 조항은 모두 무효인 것은 아닙니다. 민법 제635조는 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자가 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 건물의 경우 임차인이 해지를 통고하면 1개월이 지나야 해지의 효력이 생긴다고 정합니다. 기간을 정하지 않고 매달 입실료를 내며 사는 구조라면, 퇴실 1개월 전에 알리라는 조항은 법이 정한 기간과 같은 수준이어서 무효라고 보기 어렵습니다. 이때는 통보한 날부터 1개월분의 입실료를 정산하는 것이 원칙입니다.

기간을 정한 계약은 다릅니다. 민법 제636조는 기간의 약정이 있어도 해지권을 보류한 때에만 제635조를 준용하므로, 해지권 유보가 없는 3개월·6개월 계약에서 입주자가 중도에 나가는 것은 원칙적으로 계약 위반이 됩니다. 그렇다고 남은 입실료 전부를 운영자가 가져갈 수 있는 것은 아닙니다. 운영자는 빈 방을 곧바로 다른 입주자에게 다시 줄 수 있고, 실제 손해는 다음 입주자를 구할 때까지의 공실 기간 정도인 경우가 많습니다. 잔여기간 전액 몰수나 예치금 전액 몰수 조항이 약관이라면, 약관법 제8조의 부당하게 과중한 손해배상, 제9조 제4호·제5호의 원상회복 의무 과중 부담·사업자 원상회복 의무 경감 조항에 해당하는지를 다투게 됩니다(대법원 2009다20475).

주택임대차보호법이 적용되는 방이라면 계산이 다시 달라집니다. 같은 법 제4조 제1항 단서에 따라 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로, 약정한 기간이 끝나면 그 기간을 근거로 퇴실하고 보증금을 청구할 수 있습니다. 그리고 보증금을 받을 때까지 임대차는 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항).

소비자분쟁해결기준으로 남은 입실료를 계산해 보십시오

공정거래위원회 고시인 소비자분쟁해결기준(2025. 12. 18. 개정본 기준)은 서비스업 품목에 '고시원 운영업'을 두고, 소비자의 계약 해지에 관해 다음 기준을 정합니다. 개시일 이전 해지는 총 이용요금의 10%를 공제한 금액을 환급하고, 개시일 이후 해지는 총 이용금액에서 해지일까지 일할 계산한 이용료와 잔여 이용금액(잔여기간이 1년을 넘으면 1년분)의 10%를 공제한 나머지를 환급합니다. 총 이용요금에는 계약금·부대시설 이용료가 포함되지만 보증금은 포함되지 않습니다. 보증금은 이 계산과 별도로 돌려받을 돈이라는 뜻입니다. 운영자의 귀책사유로 해지되는 경우에는 반대로 일할 이용료를 공제한 금액에 총 이용요금의 10%를 더해 지급하도록 정합니다.

예를 들어 월 45만 원씩 3개월분 135만 원을 선납하고 40일째에 퇴실한다면, 일할 이용료는 60만 원(45만 원×40/30), 잔여 이용금액은 75만 원, 그 10%는 7만 5,000원이므로 환급액은 67만 5,000원이고 예치금은 따로 전액이 반환 대상입니다. 운영자가 "중도 퇴실은 환불 불가"라며 0원을 제시했다면 차이는 그대로 다툼의 대상이 됩니다.

이 기준에는 한계도 있습니다. 소비자기본법 제16조 제3항은 해결기준이 분쟁당사자 사이에 분쟁해결방법에 관한 별도의 의사표시가 없는 경우에 한하여 합의 또는 권고의 기준이 된다고 정합니다. 법원을 구속하는 법률이 아니라는 뜻입니다. 다만 계약서의 환불 조항이 이 기준보다 소비자에게 훨씬 불리하다면, 그 차이 자체가 약관법 제6조의 '고객에게 부당하게 불리한 조항'을 주장하는 자료가 됩니다. 셰어하우스나 하숙은 해결기준에 품목이 따로 없지만, 소비자기본법 시행령 제9조 제2항은 유사품목에 대한 해결기준을 준용할 수 있다고 정합니다.

청소비·관리비 공제는 운영자가 증명해야 합니다

보증금은 임대차가 끝나 목적물을 돌려줄 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하고, 그 채무는 별도의 의사표시 없이 보증금에서 공제됩니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결). 그러나 무엇을 얼마나 공제할지는 운영자가 증명해야 합니다. 대법원 2005다8323 판결은 임대인이 연체차임·관리비 등을 공제하려면 그 채권의 발생원인을 주장·입증해야 하고, 그 채권이 변제 등으로 소멸했다는 점은 임차인이 증명해야 한다고 정리했습니다.

그러므로 계약서에 청소비 항목이 없는데 퇴실 때 갑자기 청소비 10만 원을 빼겠다고 하거나, 금액의 근거(업체 영수증, 손상 부위 사진)를 대지 못한다면 공제를 거부할 수 있습니다. 반대로 계약서에 퇴실 청소비 금액이 명시되어 있고 입주자가 서명했다면, 그 금액이 실제 청소 비용에 비해 지나치게 크지 않은 한 공제가 인정될 가능성이 큽니다. 입주자 쪽에서는 입실 첫날과 퇴실 당일의 방 상태를 사진·영상으로 남기는 것이 가장 강한 반박 자료입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 계약서와 이용규칙을 지금 사진으로 찍어 두십시오. 퇴실 통보 조항, 중도 퇴실 환불 조항, 위약금, 청소비, 예치금 반환 시기가 적힌 부분이 핵심입니다. 벽에 붙은 이용규칙도 찍습니다.

2. 방의 구조를 기록하십시오. 독립된 화장실·샤워실·취사시설이 있는지, 공용 주방·화장실을 쓰는지 사진으로 남깁니다. 주택임대차보호법 적용 여부를 가르는 자료입니다(대법원 94다52522, 95다51953).

3. 전입신고 여부와 거주 기간을 확인하십시오. 주민등록초본을 떼어 두고, 다른 주거가 없었다는 사정도 정리합니다.

4. 낸 돈을 항목별로 나누십시오. 예치금(보증금), 선납 입실료, 관리비·공과금을 이체 내역 기준으로 나눕니다. 보증금은 소비자분쟁해결기준의 공제 계산에도 들어가지 않습니다.

5. 계약 기간의 정함이 있었는지 확인하십시오. 기간 없이 월 단위로 냈다면 민법 제635조의 1개월, 기간을 정했다면 중도 해지 조항과 약관법 심사가 쟁점입니다.

6. 운영자와 건물주가 같은 사람인지 확인하십시오. 건물 등기부의 소유자와 계약서의 운영자 이름이 다르면 전대 구조입니다. 운영자의 사업자등록 상호와 연락처도 확보합니다.

퇴실 통보한 날부터 할 일

• 통보 당일 — 퇴실 의사와 퇴실 예정일, 예치금·잔여 입실료 반환을 요청하는 내용을 문자나 메신저로 남깁니다. 말로만 통보하면 '한 달 전 통보'의 기산일이 다툼거리가 됩니다. 반환받을 계좌번호도 함께 적습니다.

• 퇴실 당일 — 짐을 뺀 뒤 방 전체를 영상으로 찍고, 열쇠·카드키 반납 사실을 문자로 확인받습니다. 운영자가 그 자리에서 청소비·파손비를 말하면 항목과 금액을 문자로 달라고 요청합니다.

• 퇴실 후 1~2주 — 반환이 없으면 내용증명으로 반환 금액의 계산 근거(예치금 전액, 소비자분쟁해결기준에 따른 잔여 입실료)와 기한을 적어 보냅니다. 같은 시기에 한국소비자원 피해구제 신청을 검토할 수 있습니다.

• 그다음 — 금액이 3,000만 원 이하이면 소액사건입니다(소액사건심판규칙 제1조의2). 소를 제기하면 법원이 결정으로 이행을 권고할 수 있고(소액사건심판법 제5조의3), 상대방이 다투지 않을 것으로 보이면 지급명령(민사소송법 제462조)도 방법입니다. 지급명령은 상대방이 송달받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하면 효력을 잃고 소송으로 넘어갑니다(제470조).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

몇십만 원의 예치금이라면 내용증명과 소비자원 절차로 끝나는 경우도 적지 않습니다. 그러나 다음 경우는 다릅니다. 원룸형 고시원이나 셰어하우스에서 보증금 수백만 원 이상을 걸고 1년 넘게 살아 주택임대차보호법 적용을 주장해야 하는 경우, 운영자가 건물주와의 계약 종료로 고시원을 접으면서 여러 입주자의 보증금을 동시에 돌려주지 않는 경우, 운영자가 바뀌면서 새 운영자가 "전 운영자에게 받으라"고 하는 경우, 셰어하우스가 무단 전대여서 집주인이 퇴거를 요구하는 경우입니다.

이런 사건은 누구를 상대로 무엇을 청구할지, 운영자의 재산 중 무엇을 먼저 묶어 둘지가 결과를 정합니다. 앞의 2019다299058 사건처럼 운영자와 건물주 사이의 계약이 언제 끝나는지에 따라 입주자의 시간표가 바뀌고, 운영자의 보증금반환채권은 다른 채권자도 노리는 재산입니다.

자주 묻는 질문

고시원에서 퇴실하는데 운영자가 '한 달 전에 말하지 않았으니 한 달치 입실료를 내라'고 하면 내야 합니까?

기간을 정하지 않고 매달 입실료를 낸 경우라면 원칙적으로 통보일부터 1개월분은 부담할 수 있습니다. 민법 제635조는 기간 약정 없는 건물 임대차에서 임차인의 해지 통고 후 1개월이 지나야 해지 효력이 생긴다고 정하기 때문입니다. 다만 운영자가 그 기간에 방을 다른 사람에게 다시 줬다면 겹치는 기간까지 이중으로 받을 근거는 약하고, 이미 낸 예치금을 통째로 몰수하는 것은 별개의 문제입니다.

셰어하우스에서 계약기간 중간에 나가면 남은 기간 월세를 전부 내야 합니까?

그렇지 않은 경우가 많습니다. 해지권 유보가 없는 기간 계약이면 중도 퇴실은 계약 위반이 될 수 있지만, 배상 범위는 실제 손해(대개 다음 입주자를 구할 때까지의 공실)이고, 잔여기간 전액을 내게 하는 약관 조항은 약관법 제8조·제9조로 무효가 될 수 있습니다. 대법원 2009다20475 판결은 이런 조항이 무효이면 감액이 아니라 효력 자체가 없어진다고 했습니다.

고시원·원룸텔에도 주택임대차보호법이 적용돼 전입신고로 보증금을 지킬 수 있습니까?

방의 구조와 사용 실태에 따라 다릅니다. 주거용 건물 여부는 공부상 용도가 아니라 실지 용도로 판단하므로(대법원 94다52522), 독립된 화장실·취사시설이 있고 전입신고를 하고 오래 산 방은 주택으로 인정될 여지가 있습니다. 반대로 공용시설을 쓰며 짧게 머문 방은 같은 법 제11조의 일시사용 임대차로 보아 적용이 배제될 수 있습니다.

고시원 운영자가 예치금에서 청소비를 일방적으로 빼면 다툴 수 있습니까?

다툴 수 있습니다. 대법원 2005다8323 판결은 보증금에서 공제하려는 채권의 발생원인을 임대인이 주장·입증해야 한다고 했습니다. 계약서에 청소비 근거가 없거나 실제 비용을 보여 주지 못하면 공제는 인정되기 어렵고, 퇴실 당일 방 영상이 입주자 쪽의 핵심 증거가 됩니다.

고시원 보증금·입실료 수십만 원을 돌려받으려면 소송까지 해야 합니까?

반드시 그렇지는 않습니다. 내용증명과 한국소비자원 피해구제로 해결되기도 하고, 소송이 필요하더라도 3,000만 원 이하라면 소액사건으로 진행되며 법원이 이행권고결정을 할 수 있습니다(소액사건심판법 제5조의3). 상대방이 다투지 않을 것 같으면 민사소송법 제462조의 지급명령이 더 간단합니다.

셰어하우스 운영자가 집주인 몰래 방을 빌려준 것이면 보증금은 누구에게 받아야 합니까?

운영자에게 받아야 합니다. 입주자의 계약 상대방은 운영자이고, 집주인의 동의 없는 전대라면 집주인은 민법 제629조로 운영자와의 계약을 해지할 수 있을 뿐 입주자에게 보증금 반환 의무를 지지 않습니다. 운영자가 돈이 없다면 운영자가 집주인에게서 받을 보증금반환채권을 가압류·압류하는 방법을 검토합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결, 대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결 — 주거용 건물은 실지 용도로 판단, 영업 겸용 주거 인정

• 대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결 — 다방에 딸린 방 2개는 영업에 부수, 주거용 건물 부정

• 대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결 — 숙박계약은 일종의 일시사용 임대차, 숙박업자의 보호의무

• 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023도9350 판결 — 숙박계약의 특수성, 퇴실시간 경과 후 퇴거불응

• 대법원 2009. 8. 20. 선고 2009다20475, 20482 판결 — 연 60% 연체료·보증금 10% 위약금 약관 무효, 감액 불가 (원심 창원지방법원 2008나12228 파기)

• 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 — 보증금 당연공제, 공제채권 발생원인은 임대인이 증명

• 대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결 — 기간 중 해지 시 선지급 대가의 잔존기간 부분 반환

• 대법원 2008. 2. 28. 선고 2006다10323 판결 — 무단 전대와 임대차 존속 중 임대인의 부당이득 청구 제한

• 대법원 2022. 1. 27. 선고 2019다299058 판결 — 고시원 운영자의 갱신요구권과 제소전 화해 (1심 서울서부지방법원 2019. 7. 5. 선고 2018가단239274 판결, 원심 서울서부지방법원 2019나36831 판결 파기환송)

• 수원지방법원 성남지원 2017. 6. 14. 선고 2016가단214710 판결 — 고시텔 운영자 8년 영업 후 인도, 권리금 방해 주장 배척 (항소심 수원지방법원 2017나68141 판결을 거쳐 대법원 2018다242727 판결로 상고기각, 확정)

• 대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다242727 판결 — 권리금 회수 방해 손해배상의무와 임차목적물 반환의무는 동시이행관계 아님, 갱신요구권이 없어도 권리금 회수기회 보호의무는 있다는 점 지적

• 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결 — 전체 임대차기간 5년 초과로 갱신요구권이 없어도 임대인은 권리금 회수기회 보호의무 부담

• 서울북부지방법원 2025. 11. 6. 선고 2024고단3486 판결 — 고시텔 빈대 은폐 권리금 1억 원 사기, 벌금 1,000만 원 (피고인 항소, 항소심 결과 미확인)

• 서울행정법원 2021. 11. 26. 선고 2021구단56889 판결, 청주지방법원 2024. 2. 8. 선고 2023구합51491 판결 — 공부상 고시원이지만 실제 원룸형 주택 (세법 사건, 상급심 결과 미확인)

• 서울고등법원 2015. 8. 19. 선고 2015누34078 판결(1심 서울행정법원 2014구단52902), 서울고등법원 2000. 5. 10. 선고 99누12931 판결 — 고시원업에 부수한 주거·하숙, 고시원 영업은 숙박업 (세법 사건. 2015누34078은 대법원 2015. 12. 24. 선고 2015두51446 판결로 심리불속행 상고기각·확정, 99누12931은 상고 여부 미확인)

• 서울행정법원 2021. 12. 17. 선고 2020구합78070 판결 — 실제 거주 1개월 미만 단기 임대는 사실상 숙박업 (세법 사건, 상급심 결과 미확인)

• 법령 — 주택임대차보호법 제2조, 제3조, 제4조, 제11조; 민법 제398조, 제618조, 제623조, 제629조, 제630조, 제635조, 제636조; 약관의 규제에 관한 법률 제2조, 제6조, 제8조, 제9조; 소비자기본법 제16조, 같은 법 시행령 제9조; 소비자분쟁해결기준(공정거래위원회 고시, 고시원운영업); 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제2조; 소액사건심판법 제2조, 제5조의3, 소액사건심판규칙 제1조의2; 민사소송법 제462조, 제470조; 민사집행법 제223조, 제276조 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 먼저 계약의 성격을 확인합니다. 입실계약서와 이용규칙, 방의 구조 사진, 전입신고 여부와 거주 기간을 보고 주택임대차보호법을 주장할 수 있는 방인지, 일시사용·숙박에 가까운 방인지를 가립니다. 그다음 낸 돈을 예치금, 선납 입실료, 관리비로 나누고, 계약에 기간의 정함과 해지권 유보가 있었는지, 퇴실 통보를 언제 어떤 방법으로 했는지를 정리합니다. 등기부로 건물주를 확인해 운영자와 같은 사람인지, 전대라면 운영자의 건물 계약이 언제 끝나는지도 살핍니다. 운영자가 고시원을 정리하거나 잠적할 조짐이 있는지도 이 단계에서 묻습니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '어떤 법이 적용되는가'와 '누구의 무엇에서 받아 낼 것인가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 방의 구조와 사용 실태로 주택임대차보호법을 주장할지 결정하고, 그렇지 않더라도 입실계약서의 환불 불가·예치금 몰수·위약금 조항을 약관법 제6조·제8조·제9조로 하나씩 다툽니다. 소비자분쟁해결기준의 계산식을 그대로 적용한 금액과 운영자가 제시한 금액의 차이를 표로 만들어, 그 차이가 왜 부당한지를 보여 주는 방식입니다. 청소비·수리비 공제는 운영자에게 발생원인과 금액의 증명을 요구합니다. 둘째 축에서는 상대방을 운영자로 특정하고, 운영자가 건물주에게서 돌려받을 보증금반환채권처럼 집행할 수 있는 재산을 미리 찾습니다. 금액과 상대방의 태도에 따라 내용증명, 지급명령, 소액사건 중 가장 빠른 길을 고르고, 여러 입주자가 같은 운영자에게 피해를 입었다면 함께 대응하는 방법도 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

고시원·셰어하우스 분쟁은 금액이 작다는 이유로 계약서도 사진도 없이 시작되는 경우가 많습니다. 그러나 앞의 판결들에서 결론을 가른 것은 방에 싱크대가 있었는지, 전입신고를 했는지, 계약서에 귀책사유별 위약금 조항이 균형 있게 있었는지 같은 구체적인 사실이었습니다. 법무법인 도모도 임대차보증금 반환과 불공정 약관 조항이 얽힌 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 이체 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 예치금을 포기하는 문자를 보내기 전에, 운영자가 고시원을 넘기기 전에 상담하시는 것이 돌려받을 수 있는 돈을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

고시원과 셰어하우스는 보증금이 작고 계약서가 짧아 법의 바깥에 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이 글의 판결들은 고시원 간판을 단 방이 원룸으로 판단되고, 입주자에게 불리한 위약금 조항이 통째로 무효가 되며, 운영자와 건물주 사이의 계약이 입주자의 자리를 좌우한다는 것을 보여 줍니다.

퇴실을 앞두고 있거나 이미 퇴실했는데 예치금과 남은 입실료를 받지 못하셨다면 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 이체 내역을 함께 정리하고, 어떤 법을 근거로 얼마를 누구에게서 받을 수 있는지 순서대로 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 반환 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 고시원·셰어하우스·하숙·원룸텔 보증금 반환을 준비하고 계시다면 초기 기록이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 입실계약서와 이용규칙 사진, 예치금·입실료 이체 내역, 퇴실 통보 문자나 메신저 대화, 퇴실 당일 방 사진·영상, 주민등록초본(전입신고 여부), 운영자 상호·연락처와 건물 주소를 가져오시면 첫 상담에서 돌려받을 금액과 절차를 함께 계산해 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.