부동산 실장·팀장(중개보조원)에게 보낸 계약금·잔금·보증금을 들고 잠적했다면 — 공인중개사와 협회 공제금으로 받아낸 판결과 50%로 깎인 기준, 횡령·사기 고소까지

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 부동산 중개사무소의 실장·팀장 같은 중개보조원이 계약금·잔금·보증금을 받아 가로채고 잠적했더라도, 그 돈을 받은 일이 객관적으로 거래의 알선이나 그 이행을 돕는 업무로 보이면 공인중개사법 제15조 제2항에 따라 그를 고용한 개업공인중개사가 배상 책임을 지고, 공인중개사협회 공제에서도 지급받을 수 있습니다. 다만 가담하지 않은 공인중개사에 대해서는 돈을 건넨 쪽의 부주의만큼 책임이 줄어 50% 안팎으로 제한된 판결이 많고, 대법원 2018. 3. 22. 선고 2012다74236 전원합의체 판결은 보조원이 일부를 갚더라도 공인중개사가 물어낼 몫은 먼저 줄어들지 않는다고 정리했습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 21건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

집을 사거나 세를 놓으면서 중개사무소의 '실장님', '팀장님'과만 연락하는 경우가 많습니다. 사장인 공인중개사는 계약서에 도장만 찍고, 잔금 날짜 조율과 돈 심부름은 실장이 맡습니다. 그러다 실장에게 보낸 계약금이나 실장이 대신 받아 주기로 한 보증금이 사라지면, 사무소에서는 "실장 개인 일이다", "그 계좌는 사무실 계좌가 아니다"라고 선을 긋습니다. 피해자는 실장 한 사람만 쫓아야 하는지, 사장과 협회에도 청구할 수 있는지부터 막막해집니다. 이 글은 공인중개사와 협회가 책임을 진 판결과 책임이 부정되거나 크게 깎인 판결을 나란히 놓고, 돈이 사라진 날부터 무엇을 해야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

실장 개인 계좌로 보낸 돈도 공인중개사가 책임집니까 — 원칙적으로 책임집니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 서울고등법원 2012. 7. 5. 선고 2011나99728 판결은 보조원이 개인적 친분으로 잔금 수령을 위임받았다는 공인중개사의 주장을 배척했습니다. 다만 그 돈이 중개와 무관한 개인 차용이나 투자였다면 결론이 달라집니다.

얼마나 받을 수 있습니까 — 손해 전액이 아니라 피해자 과실을 뺀 금액입니다. 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결은 보조원이 고의로 돈을 가로챘더라도 가담하지 않은 중개업자에게는 과실상계를 할 수 있다고 보고 50% 제한을 유지했습니다. 반대로 공인중개사 본인이 가로챈 사건에서는 과실상계가 허용되지 않습니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결).

협회 공제금은 한도가 얼마입니까 — 현행 공인중개사법 시행령 제24조는 법인 4억 원 이상(분사무소마다 2억 원 이상 추가), 법인이 아닌 개업공인중개사 2억 원 이상의 보장을 요구합니다. 대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결은 당시 공제약관의 한도를 '공제사고 1건당' 한도로 해석해, 다른 피해자에게 이미 지급했다는 협회의 항변을 배척했습니다.

실장이 받은 돈을 법은 사장이 받은 돈으로 봅니다

첫째, 고용된 보조원의 행위입니다. 공인중개사법 제2조 제6호는 중개보조원을 공인중개사가 아닌 사람으로서 현장안내와 일반서무 등 단순한 업무를 보조하는 사람으로 정합니다. 그런데 같은 법 제15조 제2항은 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 합니다. 보조원이 '단순 업무'를 넘어 돈을 받았다고 해서 공인중개사가 빠지는 것이 아닙니다.

둘째, 자기 사무소를 남에게 내준 경우입니다. 같은 법 제30조 제2항은 개업공인중개사가 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에도 배상하도록 정합니다. 자격 없는 사람이 '소장'이나 '실장' 명함을 들고 실제로 사무소를 운영한 사건에서 이 조항이 쓰입니다.

셋째, 보조원 본인의 책임입니다. 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결과 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결은 제15조 제2항이 보조원을 면책하는 규정이 아니라 공인중개사에게도 책임을 지우는 규정이라고 했습니다. 피해자는 보조원과 공인중개사 모두에게 청구할 수 있습니다.

넷째, 공제입니다. 같은 법 제30조 제3항은 개업공인중개사에게 보증보험·공제 가입이나 공탁을 강제하고, 제42조는 공인중개사협회의 공제사업을 정합니다. 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결은 이 공제를 중개업자의 손해배상책임을 보증하는 보증보험적 성격의 제도로 보았습니다. 사장이 돈이 없어도 협회라는 지급 주체가 남는다는 뜻입니다.

무엇이 '중개행위'인지는 사무소 측의 속마음이 아니라 겉으로 드러난 행위로 판단합니다. 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결은 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 인정되는지로 결정한다고 했고, 대법원 2005다32197 판결은 계약 체결 뒤 계약금·중도금·잔금 지급에 관여한 것도 중개행위라고 보았습니다.

첫 번째 사례 — 잔금 1억 9,800만 원을 받아 자기 집 잔금으로 쓴 보조원

서울중앙지방법원 2011. 11. 15. 선고 2010가합36624 판결, 서울고등법원 2011나99728 판결, 대법원 2012다74236 전원합의체 판결로 이어진 사건입니다. 임대인 A씨는 분양받은 서울 관악구 아파트를 보증금 2억 2,000만 원에 세놓으면서, 그 보증금으로 분양대금 대출을 갚기로 했습니다. 임대인 측 중개사무소에는 공인중개사 B씨와 그의 중개보조원 C씨가 있었고, C씨는 A씨에게 아파트 분양을 알선해 준 사람이기도 했습니다.

A씨 측은 잔금일에 직접 돈을 받을 수 없는 사정이 있어 C씨에게 잔금 수령 권한을 위임한다는 위임장을 써 주었습니다. C씨는 2009. 10. 30. 임차인에게서 잔금 1억 9,800만 원을, A씨에게서 대출 상환수수료 540만 6,000원을 받았지만 대출을 갚지 않고 자신이 산 다른 아파트 잔금으로 썼습니다. 이후 9,722만여 원을 돌려주었고, A씨는 그사이 대출이자 1,502만여 원을 더 냈습니다.

공인중개사 B씨는 C씨가 친분 때문에 개인적으로 돈을 받은 것이지 업무상 행위가 아니라고 다투었습니다. 서울고등법원은 C씨가 계약 체결만 알선한 것이 아니라 계약상 의무가 원만히 이행되도록 잔금 수령과 대출 상환까지 관여했으므로 그 이행 대리도 중개행위로 보아야 한다며 B씨의 책임을 인정했습니다. 다만 수령 권한을 보조원에게 넘기면서 그가 중개업자의 지시·감독 아래 돈을 받을 수 있는 상태인지 확인하지 않은 A씨 측 과실을 50%로 보았고, 이 과실상계는 고의로 가로챈 C씨에게는 적용되지 않는다고 했습니다.

문제는 C씨가 이미 갚은 9,722만여 원이었습니다. 서울고등법원은 그 절반을 B씨의 채무에서도 빼 B씨의 배상액을 5,816만여 원으로 줄였습니다. 대법원 전원합의체는 이를 파기했습니다.

"중개보조원을 고용한 개업공인중개사의 공인중개사법 제30조 제1항에 따른 손해배상액이 과실상계를 한 결과 거래당사자에게 직접 손해를 가한 중개보조원 자신의 손해배상액과 달라졌는데 다액채무자인 중개보조원이 손해배상액의 일부를 변제한 경우에도 마찬가지이다." — 대법원 2012다74236 전원합의체

보조원이 갚은 돈은 보조원 혼자 부담하는 부분부터 소멸하므로, 이 사건에서 C씨의 변제로 B씨의 책임에서 소멸되는 부분은 없다는 것입니다. 보조원이 "조금씩 갚겠다"며 일부를 보내 오더라도, 그 돈은 공인중개사에게 받을 몫을 깎는 데 먼저 쓰이지 않습니다.

두 번째 사례 — 수년간 보증금을 맡겨 둔 건물주, 책임은 인정됐지만 방치가 참작되었습니다

대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결의 사건입니다. 건물주들은 공인중개사의 중개보조원에게 임대차계약 체결과 보증금 수령 등 건물 관리 업무 일체를 맡겼습니다. 보조원은 2003년 3월경부터 2008년 4월경까지 임차인에게서 받은 보증금을 건물주에게 넘기지 않고 횡령했고, 월세도 장기간 제대로 입금하지 않았습니다. 건물주들은 공인중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상을 청구했습니다.

원심인 서울고등법원 2011. 1. 27. 선고 2010나77318 판결은 공인중개사가 보조원의 사용자로서, 협회가 공제사업자로서 연대해 배상해야 한다고 보았고, 대법원도 이 책임 인정 부분은 정당하다고 했습니다. 그러나 건물주들이 월세가 제대로 들어오지 않는데도 임차인들에게 계약 내용을 전혀 확인하지 않은 채 보조원 말만 믿고 계약 진행을 계속 맡겨 횡령을 방치했으니, 원심은 이를 직권으로라도 참작했어야 한다며 파기했습니다.

임대 관리를 맡긴 건물주라면 협회가 '관리대행 업무는 공제 대상이 아니다'라고 다툴 수도 있습니다. 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결은 오피스텔 소유자를 속여 '월세 전환에 따른 보증금 반환' 명목으로 돈을 받아 간 개업공인중개사 사건에서, 협회 공제약관의 관리대행 면책 조항은 중개행위에 해당하지 않는 순수한 관리대행에만 적용되고 관리대행과 중개행위가 함께 이루어진 경우에는 적용되지 않는다며 원심을 파기했습니다. 다만 임대차가 끝난 임차인에게 돌려줄 보증금을 횡령한 부분은 새 임대차의 알선을 위한 것인지 따로 심리하라고 했습니다.

세 번째 사례 — '소장' 명함을 쓴 무자격자에게 1억 3,695만 원을 건넸습니다

서울고등법원 2005. 9. 27. 선고 2004나93036 판결과 대법원 2006. 3. 10. 선고 2005다65562 판결의 사건입니다. 공인중개사 자격이 없는 D씨는 자격이 있는 E씨 명의로 중개사무소를 등록하고, 서류상으로는 E씨가 D씨를 중개보조원으로 고용한 것처럼 꾸몄지만 실제로는 명함에 '소장'이라고 쓰고 사장 행세를 했습니다. 원고는 D씨를 공인중개사로 믿고 10여 차례 거래해 온 단골이었습니다.

2002. 7. 28. D씨는 아파트 분양권 매도인이 계약서만 써 두고 먼저 갔으니 돈만 내면 된다고 했고, 원고 측은 도장과 계약금 일부 500만 원을 맡긴 데 이어 계약금 잔액과 잔금까지 합계 1억 3,695만 원을 D씨에게 건넸습니다. 매도인은 분양권을 판 적이 없었습니다. D씨는 다른 아파트 매수 때도 매매대금을 1,000만 원 부풀려 받아 챙긴 뒤 잠적했습니다.

1심인 서울남부지방법원 2003가합15465 판결은 원고 청구를 받아들이지 않았습니다. 항소심은 결론을 일부 바꾸었습니다. D씨가 실제 영업주였으므로 보조원 행위로 본 책임과 상법상 명의대여자 책임, E씨의 공모는 모두 인정하지 않았지만, 분양권 거래는 E씨 명의로 등록된 사무소에서 이루어졌으므로 E씨가 자기 사무소를 D씨의 중개행위 장소로 제공한 책임(현행 제30조 제2항)을 진다고 보았습니다. 1,000만 원 부분은 E씨가 당시 D씨와 이익을 나누는 동업 관계였다는 이유로 사용자책임을 인정했습니다. 그리고 D씨의 자격을 확인하지 않고, 매도인을 한 번도 만나지 않은 채 돈을 매도인이 아닌 D씨에게 건넨 원고 과실을 50%로 보아 7,347만 5,000원을 인정했습니다. 대법원 2005다65562 판결은 상고를 기각했습니다.

네 번째 사례 — 종전 세입자에게 전해 달라던 보증금 2,700만 원

대법원 2000다48098 판결의 사건입니다. 개업공인중개사 F씨는 자기 사무소를 G씨의 중개행위 장소로 내주고 있었습니다. 아파트 임대인인 원고는 G씨의 중개로 새 임차인과 보증금 5,500만 원에 임대차계약을 맺고, 새 임차인에게 받은 3,000만 원을 종전 임차인에게 전달해 달라며 G씨에게 맡겼습니다. G씨는 300만 원만 전달하고 2,700만 원을 횡령했습니다.

법원은 G씨가 F씨 사무소에서 중개행위를 하면서 거래당사자에게 손해를 입힌 경우라고 보아 F씨의 배상 책임을 인정했고, 대법원은 F씨의 상고를 기각했습니다. 새 계약의 보증금으로 옛 계약의 보증금을 돌려주는 '돈 심부름'도 거래의 알선·중개를 위한 행위에 포함된다는 것입니다. 이사 날 보증금 정산을 사무소 직원에게 맡기는 일이 흔한 만큼, 같은 구조의 사고가 반복됩니다.

다섯 번째 사례 — 위조한 전세계약서로 받은 5,000만 원, 협회의 '한도 소진' 항변은 배척되었습니다

서울중앙지방법원 2010. 4. 13. 선고 2009가단122126 판결, 서울중앙지방법원 2010. 10. 26. 선고 2010나19326 판결, 대법원 2010다93035 판결로 이어진 사건입니다. 부동산중개법인 대표 H씨는 서울 서초구 다세대주택 건물주에게서 월세 계약 체결과 월세 수령만 위임받았는데도, 건물주 명의의 전세계약서를 위조해 2007. 8. 21. 원고들과 보증금 5,000만 원에 전세계약을 맺고 계약금 300만 원과 잔금 4,700만 원을 받았습니다. 건물주에게는 종전 월세 38만 원만 계속 보냈습니다. H씨는 여러 세입자에게 같은 방법으로 보증금을 편취한 사기 등 혐의로 징역 7년을 선고받았습니다.

협회는 네 가지로 다투었습니다. 건물 관리 업무일 뿐 중개가 아니다, H씨가 사기 의도를 숨기고 공제에 가입했으니 공제계약이 무효다, 다른 피해자들에게 공제가입금액 1억 원을 이미 다 지급했다, 원고들도 건물주에게 확인하지 않은 과실이 있다는 것이었습니다. 1심은 모두 배척하고, 원고들이 건물주에게서 돌려받은 230만 원을 뺀 4,770만 원의 지급을 명했습니다. 항소심은 항소를 기각했고, 대법원 2010다93035 판결은 공제약관의 한도를 공제사고 1건당 보상한도로 해석하고, 중개업자의 사기를 이유로 한 공제계약의 무효·취소는 원칙적으로 거래당사자에게 대항할 수 없다고 하며 상고를 기각했습니다. 비슷한 구조의 전세 사건에서 대법원 2010다101776 판결도 같은 결론을 냈습니다.

여섯 번째 사례 — 사장은 퇴근하고 보조원 혼자 가짜 집주인과 계약을 진행했습니다

대법원 2006다29945 판결의 사건입니다. 매수인들이 부동산 매매를 의뢰했는데, 공인중개사는 계약 진행을 중개보조원에게 맡긴 채 퇴근했습니다. 매도인을 자칭한 사람은 등기권리증이 없었고 등기부상 소유자 주소와 주민등록증 주소도 달랐지만, 보조원은 예전에 그 동네에 살았다는 말만 듣고 진짜 소유자로 믿었습니다.

법원은 주민등록초본이나 폐쇄등기부를 확인해 진정한 소유자인지 조사할 의무를 게을리했다며 보조원과 공인중개사의 책임을 인정했습니다. 나아가 매수인들에게 매물을 권하고 중개업자에게 연결하며 계약과 잔금 자리에 동석하고 수수료 400만 원을 받은 소개인도, 중개업자가 아니어도 민법 제681조의 선관주의의무를 위반했다며 배상하라고 했습니다. 손해에는 매매대금뿐 아니라 중개수수료와 취득세·등록세 등 등기비용이 포함되었습니다. 신분증과 위임장 같은 서류만 보고 진행한 계약에서 사무소 사람들 모두가 책임질 수 있다는 판결입니다.

공인중개사 책임이 부정되거나 크게 깎인 판결

이긴 판결만 보면 안 됩니다. 대법원 2008다22276 판결에서 원고 한 명은 보조원이 사 두었지만 아직 등기를 넘겨받지 않은 토지를 그 보조원에게서 직접 샀습니다. 계약서 중개업자란에 중개법인의 상호 도장이 찍혀 있었지만, 법원은 그 보조원이 중개인이 아니라 매도인에 불과하다며 중개사고를 전제로 한 청구를 배척했습니다. 보조원이 직접 거래 당사자가 된 거래라면 제15조 제2항으로 사장에게 넘어가기 어렵습니다. 같은 판결의 다른 원고는 보조원에게 매매대금을 편취당했는데, 중개법인의 책임은 50%로 제한되었습니다.

세 번째 사례의 서울고등법원 2004나93036 판결도 경계를 보여 줍니다. 피해자가 무자격자를 실제 영업주로 알고 거래했다면 명의를 빌려준 공인중개사에게 상법상 명의대여자 책임이나 보조원 행위로 본 책임을 묻기 어렵고, 사무소 장소 제공이나 동업 관계 같은 다른 연결고리를 찾아야 했습니다. 공인중개사가 가로채는 데 가담했다는 주장도 증거가 없어 배척되었습니다.

몇 퍼센트가 깎이는지 — 과실상계 판결 정리

보조원이 고의로 가로챈 사건에서 피해자는 "고의 범행인데 내 과실을 따지느냐"고 묻습니다. 대법원 2008다22276 판결과 2011다21143 판결의 답은 고의로 가로챈 보조원 본인에게는 과실상계를 주장할 수 없지만, 고용만 했을 뿐 가담하지 않은 공인중개사와 협회에게는 할 수 있다는 것입니다.

대법원 2018. 2. 13. 선고 2015다242429 판결은 한 걸음 더 나아갔습니다. 다른 사람의 고의 범행에 과실로 가담한 중개보조원의 책임은 70%로, 그 보조원을 고용했을 뿐인 개업공인중개사와 협회의 책임은 60%로, 고의 범행자의 사용자로 볼 수 있는 다른 개업공인중개사와 협회의 책임은 90%로 각각 달리 정한 원심을 유지했습니다. 같은 사건에서도 누구에게 청구하느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다.

정리하면, 이 글의 판결들에서 가담하지 않은 공인중개사의 책임은 50%(대법원 2008다22276, 서울고등법원 2011나99728, 서울고등법원 2004나93036)부터 60~90%(대법원 2015다242429)까지 나뉘었습니다. 반대로 공인중개사 본인이 잔금 일부 3,000만 원을 자기 통장으로 받아 도피한 사건에서는 과실상계 자체가 허용되지 않았습니다(대법원 2005다32197, 대법원 2010다101776). 비율을 가른 사정은 피해자가 매도인이나 임대인을 직접 만났는지, 돈을 당사자 명의 계좌로 보냈는지, 위임장을 보조원에게 써 주면서 사장에게 확인했는지, 이상 징후가 보였는데도 방치했는지였습니다.

협회 공제금은 얼마까지, 언제까지 청구할 수 있습니까

보장 금액은 현행 공인중개사법 시행령 제24조 제1항에 따라 법인인 개업공인중개사 4억 원 이상(분사무소마다 2억 원 이상 추가), 법인이 아닌 개업공인중개사 2억 원 이상입니다. 개업공인중개사는 중개가 완성되면 보장금액, 공제사업자와 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서 사본을 교부해야 하므로(공인중개사법 제30조 제5항), 계약서 철에 공제증서 사본이 있는지부터 확인하십시오. 한도가 사고 1건당인지는 대법원 2010다93035 판결 당시 약관 문구를 해석한 결과이므로, 사고 시점 약관을 함께 확인해야 합니다.

공제금청구권의 소멸시효는 원칙적으로 공제사고가 발생한 때부터 진행하지만, 사고 발생이 객관적으로 분명하지 않으면 청구권자가 사고를 알았거나 알 수 있었던 때부터 진행합니다(대법원 2011다77870). 그 사건에서는 분양 아파트의 소유권이전등기 소송에서 패소가 확정된 때가 기준이 되었습니다. 같은 판결은 당시 공제규정상 협회가 소장 부본 송달로 공제금 지급 청구를 받고 60일이 지나면 지연손해금을 부담한다고 보았습니다. 협회는 보조원이나 공인중개사와 함께 피고로 삼을 수 있습니다.

보조원을 횡령·사기로 고소할 때 갈리는 지점

민사와 별개로 형사 고소를 할 수 있습니다. 죄명은 돈을 건넨 경위로 갈립니다. 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002도2939 판결은 목적과 용도를 정해 위탁한 금전은 그 용도에 쓸 때까지 소유권이 위탁자에게 남아 있어, 수탁자가 다른 용도로 소비하면 횡령이 된다고 했습니다. 이 사건에서는 토지를 사 주겠다는 명목으로 받은 돈을 건축비와 주식 매입에 쓴 피고인에게 횡령과 사기로 징역 2년 6월이 확정되었습니다. 잔금을 매도인에게 전달하라고 보조원에게 맡긴 돈이 이 구조입니다. 업무로 맡은 돈이면 형법 제356조의 업무상횡령(10년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금)이 됩니다.

반대로 대법원 2014. 1. 16. 선고 2013도11014 판결은 계약상 채무의 변제로 건넨 돈은 상대방에게 소유권이 넘어가므로 상대방이 임의로 써도 횡령이 되지 않는다며 유죄 판결을 파기했습니다. 보조원이 직접 매도인으로 나선 거래에서 대금을 주었다면 횡령보다 처음부터 속였는지를 묻는 사기(형법 제347조, 20년 이하의 징역 또는 5,000만 원 이하의 벌금)로 구성해야 합니다. 위임장이나 계약서를 위조했다면 사문서위조·행사(형법 제231조)가 더해지고, 가로챈 금액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄법 제3조로 가중됩니다. 자격 없는 사람이 중개업을 했다면 공인중개사법 제48조 제1호, 자격증이나 성명을 빌려준 공인중개사는 같은 법 제49조로 처벌될 수 있습니다.

고소장은 경찰에 내고, 경찰 수사 뒤 송치되면 2026. 10. 2.부터는 공소청 검사가 기소 여부를 정합니다. 사기·횡령 사건은 경찰이 불송치할 수도 있으므로, 그때는 이의신청으로 다툽니다. 형사 절차에서 보조원과 합의가 되더라도, 그 합의금이 공인중개사와 협회에 대한 청구에 어떻게 반영되는지는 첫 번째 사례의 전원합의체 법리에 따라 따져야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 돈을 받은 사람이 사무소 소속이었는지 확인합니다. 명함·문자 서명·사무소 홈페이지에서 직함을 캡처하고, 시·군·구청에 중개보조원 고용 신고(공인중개사법 제15조 제1항) 여부를 확인합니다. 보조원은 자신이 중개보조원이라는 사실을 미리 알려야 하고(제18조의4), 이를 어기면 본인과 소속 개업공인중개사에게 500만 원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다(제51조 제2항 제1호의4).

2. 돈이 계약과 연결되어 있는지 정리합니다. 계약금·잔금·보증금 반환금·대출 상환금처럼 거래 이행을 위한 돈인지, 개인적으로 빌려준 돈인지 송금 메모와 대화로 구분합니다. 앞의 것이어야 중개행위로 연결됩니다(서울고등법원 2011나99728, 대법원 2000다48098).

3. 사무소 등록 명의자와 실제 운영자를 확인합니다. 등록증 게시 사진과 계약서 중개업자란의 도장을 대조합니다. 무자격자가 운영했다면 장소 제공 책임(제30조 제2항)으로 청구를 구성합니다(대법원 2005다65562).

4. 공제증서 사본과 가입 금액을 찾습니다. 없으면 협회에 공제 가입 여부를 조회하고, 사고 시점이 공제기간 안인지 봅니다.

5. 내 과실로 지적될 사정을 미리 정리합니다. 매도인·임대인과 직접 통화했는지, 왜 당사자 계좌가 아닌 계좌로 보냈는지, 사장에게 알렸는지를 시간순으로 적습니다. 법원은 이 사정으로 10~50%를 깎았습니다.

돈이 사라진 것을 안 날부터 할 일

• 당일 — 보조원에게 보낸 송금 내역, 계약서, 위임장 사본, 문자와 카카오톡 대화를 전부 백업합니다. 보조원에게 추궁하는 문자를 보내기 전에, 지금까지 받은 메시지부터 보존하십시오. 매도인·임대인에게 실제로 돈을 받았는지 직접 확인합니다.

• 3일 안 — 개업공인중개사에게 사고 사실과 손해액을 적은 내용증명을 보내고, 협회에 공제사고를 접수합니다. 보조원 명의 재산이나 계좌가 확인되면 가압류를 검토합니다.

• 1주 안 — 경찰에 업무상횡령·사기 고소장을 냅니다. 보조원이 연락을 끊었다면 고소가 소재 파악의 수단이 됩니다.

• 1개월 안 — 협회 심사 결과를 기다리되, 거절되거나 금액이 맞지 않으면 개업공인중개사·협회·보조원을 함께 피고로 손해배상과 공제금 청구 소송을 제기합니다. 보조원이 일부를 갚겠다고 하면, 받은 돈을 영수증으로 남기고 나머지 청구권을 포기한다는 문구가 들어간 합의서에는 서명하지 마십시오.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

금액이 크지 않고 사무소가 책임을 인정한다면 협회 공제 접수만으로 정리되기도 합니다. 그러나 사무소가 "실장 개인 거래"라고 부인하거나, 무자격자가 명의를 빌려 운영했거나, 보조원이 직접 매도인으로 나섰거나, 이미 일부를 돌려받았다면 다릅니다. 앞의 판결들처럼 같은 피해도 중개행위로 묶이느냐, 누구를 피고로 세우느냐, 피해자 과실을 어떻게 설명하느냐에 따라 받을 수 있는 금액이 0원에서 손해의 90%까지 갈렸습니다.

형사 고소와 민사 청구의 순서도 중요한 판단입니다. 고소장에 쓴 사실관계가 민사에서 '개인 거래였다'는 사무소 측 주장의 근거로 쓰이지 않도록, 돈의 성격을 처음부터 일관되게 정리해야 합니다.

자주 묻는 질문

중개사무소 실장에게 계약금을 보냈는데 잠적했다면 사장인 공인중개사에게 돌려받을 수 있습니까?

대부분 청구할 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 서울고등법원 2011나99728 판결은 잔금 수령과 대출 상환까지 맡은 보조원의 횡령을 공인중개사 책임으로 인정했습니다. 다만 돈이 거래와 무관한 개인 차용이었다면 인정되기 어렵고, 피해자 과실만큼 감액될 수 있습니다.

실장 개인 계좌로 보낸 돈도 공인중개사협회 공제금으로 받을 수 있습니까?

받을 수 있는 경우가 많습니다. 공제는 개업공인중개사의 제30조 책임을 보장하는 제도이므로, 보조원의 행위로 공인중개사 책임이 성립하면 협회도 함께 책임집니다(대법원 2011다21143). 다만 공제가입금액 한도와 피해자 과실 비율이 적용되고, 관리대행 면책 조항은 중개행위가 함께 이루어진 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 2025다217842).

중개보조원이 보증금을 횡령했을 때 공인중개사 책임은 몇 퍼센트로 줄어듭니까?

사건마다 다르지만 이 글의 판결에서는 50~90%였습니다. 대법원 2008다22276 판결은 50%, 대법원 2015다242429 판결은 고용 중개사 60%와 다른 중개사 90%를 유지했고, 대법원 2011다21143 판결은 수년간 방치한 건물주의 과실을 참작하지 않은 원심을 파기했습니다. 공인중개사 본인이 가로챘다면 과실상계가 허용되지 않습니다(대법원 2005다32197).

보조원이 일부를 갚았다면 공인중개사에게 청구할 금액도 그만큼 줄어듭니까?

원칙적으로 줄지 않습니다. 대법원 2012다74236 전원합의체 판결은 보조원이 갚은 돈은 보조원 혼자 부담하는 부분부터 소멸한다고 보고, 그 사건에서 공인중개사 책임에서 소멸된 부분은 없다고 했습니다. 다만 보조원이 갚은 돈이 보조원 혼자 부담하는 부분을 넘어서면, 넘는 금액만큼은 공인중개사 몫에서도 빠집니다.

자격 없는 사람이 '소장'으로 사무실을 운영했다면 누구에게 청구합니까?

무자격자 본인과 명의를 빌려준 공인중개사에게 청구할 수 있습니다. 서울고등법원 2004나93036 판결(대법원 2005다65562로 확정)은 명의대여자 책임은 부정했지만, 자기 사무소를 중개 장소로 제공한 책임(공인중개사법 제30조 제2항)으로 50%를 인정했습니다. 소개만 한 사람도 거래를 알선한 정도면 배상 책임을 질 수 있습니다(대법원 2006다29945).

중개보조원을 횡령으로 고소하면 경찰에서 끝날 수도 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 사기·횡령은 성범죄와 달리 경찰이 불송치 결정을 할 수 있고, 그때는 이의신청으로 공소청 검사의 판단을 받을 수 있습니다. 거래 상대방에게 대금으로 준 돈은 횡령이 되지 않을 수 있으므로(대법원 2013도11014), 돈을 맡긴 것인지 대금으로 준 것인지에 맞추어 죄명을 정해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2018. 3. 22. 선고 2012다74236 전원합의체 판결 — 보조원의 일부 변제는 보조원 단독 부담 부분부터 소멸 (원심 서울고등법원 2012. 7. 5. 선고 2011나99728 판결 중 원고승계참가인 패소 부분 파기, 1심 서울중앙지방법원 2011. 11. 15. 선고 2010가합36624 판결)

• 서울고등법원 2011나99728 판결 — 잔금 수령 대리도 중개행위, 피해자 과실 50% (변제 처리 부분은 위 전원합의체 판결로 파기)

• 대법원 2011. 7. 14. 선고 2011다21143 판결 — 보조원 수년간 보증금 횡령, 중개사·협회 책임 인정하되 건물주 방치 미참작으로 파기 (원심 서울고등법원 2011. 1. 27. 선고 2010나77318 판결)

• 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다217842 판결 — 공제약관 관리대행 면책 조항의 적용 범위, 원심 파기

• 서울고등법원 2005. 9. 27. 선고 2004나93036 판결, 대법원 2006. 3. 10. 선고 2005다65562 판결 — 무자격 '소장'의 편취, 장소 제공·동업자 사용자책임 50% (1심 서울남부지방법원 2003가합15465 판결 일부 취소, 상고기각)

• 대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결 — 사무소 제공, 보증금 반환금 2,700만 원 횡령

• 서울중앙지방법원 2010. 4. 13. 선고 2009가단122126 판결, 서울중앙지방법원 2010. 10. 26. 선고 2010나19326 판결, 대법원 2012. 8. 17. 선고 2010다93035 판결 — 위조 전세계약서, 공제 1건당 한도, 과실상계 불허 (항소기각·상고기각)

• 대법원 2012. 9. 27. 선고 2010다101776 판결 — 공제의 보증보험적 성격, 1건당 한도, 공제금 시효 기산점

• 대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다29945 판결 — 보조원 단독 진행·소유자 사칭, 보조원·중개사·소개인 책임

• 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 — 가담하지 않은 중개업자에 대한 과실상계 50%, 보조원이 매도인인 거래는 중개행위 아님

• 대법원 2018. 2. 13. 선고 2015다242429 판결 — 보조원 70%·고용 중개사 60%·다른 중개사 90% 개별 제한

• 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 — 보조원 본인 책임, 공제금 시효 기산, 청구 후 60일 지연손해금

• 대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결 — 중개업자 본인의 잔금 3,000만 원 횡령, 과실상계 불허

• 대법원 2002. 10. 11. 선고 2002도2939 판결, 대법원 2014. 1. 16. 선고 2013도11014 판결 — 용도를 정해 맡긴 돈의 횡령과 변제금의 구별 (2013도11014는 원심 유죄 파기)

• 법령 — 공인중개사법 제2조, 제7조, 제15조, 제18조의4, 제30조, 제31조, 제33조, 제42조, 제48조, 제49조, 제50조, 제51조; 공인중개사법 시행령 제24조; 형법 제231조, 제347조, 제355조, 제356조; 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조; 민법 제681조, 제756조 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 돈이 어떤 명목으로, 누구 명의 계좌로, 언제 건너갔는지부터 확인합니다. 계약금·잔금·보증금 반환금처럼 거래 이행을 위한 돈이었는지, 위임장이 있다면 누가 누구에게 무엇을 위임했는지, 돈을 받은 사람이 고용 신고된 중개보조원인지 무자격 실제 운영자인지, 계약서 중개업자란의 도장과 사무소 등록 명의가 일치하는지 봅니다. 공제증서 사본과 공제기간, 이미 돌려받은 돈과 그 영수증, 매도인·임대인과 직접 연락한 기록도 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 연결과 배분의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 연결입니다. 사라진 돈을 보조원 개인의 일탈이 아니라 중개사무소의 업무로 묶어야 공인중개사와 협회에 닿습니다. 송금 메모, 잔금일 일정 문자, 사무소에서 작성한 계약서와 영수증으로 그 돈이 거래 이행을 위한 것이었음을 세우고, 보조원 고용 관계가 약하면 장소 제공 책임이나 동업 관계로 연결고리를 바꿉니다. 둘째, 배분입니다. 보조원·공인중개사·협회는 책임 비율이 서로 다를 수 있으므로, 고의로 가로챈 보조원에게는 전액을, 공인중개사와 협회에게는 과실상계를 최소화하는 주장을 각각 구성합니다. 피해자가 매도인을 직접 만나지 않았거나 위임장을 써 준 사정이 있다면, 그것이 사무소의 관행과 안내 때문이었다는 점을 기록으로 보여 비율을 다툽니다. 보조원이 일부를 갚겠다고 나서면 그 돈을 받되, 전원합의체 법리에 따라 공인중개사 몫이 줄지 않도록 합의 문구를 정리합니다. 형사 고소는 민사 구성과 같은 사실관계로 맞추어 진행합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 같은 피해가 누구의 책임으로 묶이느냐에서 결론이 갈립니다. 보조원이 매도인으로 나선 거래는 청구가 배척되었고, 사무소를 내준 공인중개사는 명의대여 책임이 부정되고도 장소 제공 책임으로 절반을 물었으며, 보조원이 갚은 돈을 어떻게 처리하느냐로 대법원 전원합의체 판결까지 나왔습니다. 법무법인 도모도 중개사고와 공제금 청구 쟁점의 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 돈의 흐름과 사무소 관계를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 보조원과 합의서를 쓰기 전에, 사무소에 해명을 듣기 전에, 공제금 청구 기간이 지나기 전에 상담하시는 것이 받을 돈을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

믿고 맡긴 계약금이나 보증금이 사라지면 계약 자체가 흔들리고, 잔금 날짜와 이사 일정까지 한꺼번에 무너집니다. 이 글의 판결들은 같은 중개사고에서도 공인중개사와 협회에게 받아낸 사건과 청구가 배척되거나 절반으로 깎인 사건이 실제로 갈렸다는 기록이고, 그 갈림점은 돈의 명목과 계좌, 사무소와의 관계를 보여 주는 기록에서 만들어졌습니다.

실장에게 더 기다려 달라는 말을 듣기 전에, 사무소의 해명만 믿고 시간을 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 송금 내역과 대화 기록을 함께 정리하고, 보조원·공인중개사·협회 중 누구에게 무엇을 청구할지와 고소 시점을 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 중개사고·임대차 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 중개사무소 직원에게 건넨 계약금·잔금·보증금이 사라졌거나, 협회에서 공제금 지급을 거절당하셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 공제증서 사본, 송금 내역(받는 계좌 명의가 보이는 화면), 위임장, 실장·팀장의 명함과 문자·카카오톡 대화, 사무소 등록증 사진, 등기부, 이미 돌려받은 돈의 영수증을 가져오시면 첫 상담에서 청구 상대와 금액, 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.