생숙·분양형 호텔·오피스텔을 분양받아 환급받은 부가세를 세무서가 추징한다면 — 실거주·주거용 임대로 추징이 유지된 판결과 취소된 심판례, 가산세 '정당한 사유'와 30일·90일 불복 기한

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 생활형숙박시설(생숙)·분양형 호텔·오피스텔을 분양받아 일반과세자로 등록하고 건물분 부가가치세를 환급받은 사람이 그 호실에 직접 살거나 주거용으로 임대하면, 세무서는 환급받은 매입세액을 불공제하거나 부가가치세법 제10조 제1항의 면세전용(간주공급)으로 보아 추징하고 가산세까지 붙일 수 있습니다. 결론을 가르는 것은 계약서나 건축물대장의 용도가 아니라 그 호실이 실제로 어떻게 쓰였는지와 그 사실을 누가 증명하느냐이며, 대법원 1992. 7. 24. 선고 91누12707 판결은 실제 사용 용도를 기준으로 판단해야 한다고 했고, 조세심판원은 세무서가 주거 사용을 객관적으로 증명하지 못한 사건에서 추징을 취소하기도 했습니다(조심 2014중0566, 조심 2011중3071).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결·결정 28건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

분양 상담 때 "일반과세자로 사업자등록을 하면 건물분 부가세 10%를 돌려받는다"는 설명을 듣고 환급을 받으신 분이 많습니다. 그런데 몇 년 뒤 세무서에서 소명 요청이나 과세예고통지가 오고, 환급받은 돈에 가산세가 붙은 금액이 적혀 있습니다. 흔한 착각은 두 가지입니다. 하나는 "세무서가 환급해 줬으니 끝난 일"이라는 생각이고, 다른 하나는 "계약서에 업무용이라고 썼으니 문제없다"는 생각입니다. 이 글은 실거주·주거용 임대·공실·위탁운영·매매라는 장면별로 추징이 유지된 판결과 취소된 결정을 나란히 놓고, 고지서를 받기 전과 받은 뒤에 각각 무엇을 해야 하는지를 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

환급받은 생숙·오피스텔에 들어가 살면 환급분을 돌려줘야 합니까 — 원칙적으로 그렇습니다. 서울행정법원 2013. 8. 13. 선고 2013구합2563 판결은 분양받은 오피스텔을 임대하지 않고 회사 임원이 숙소로 쓴 사건에서 매입세액을 사업과 직접 관련 없는 지출로 보아 불공제한 처분을 적법하다고 했습니다. 다만 처음에는 과세사업에 쓰다가 나중에 살게 된 경우라면 면세전용 시점과 경과된 기간에 따라 추징액이 줄어들 수 있습니다(부가가치세법 시행령 제66조 제2항).

업무용으로 임대했는데 임차인이 살았다면 어떻게 됩니까 — 임차인의 실제 사용이 기준입니다. 서울행정법원 2017. 10. 27. 선고 2016구합85453 판결은 임차인이 가족과 함께 살았다는 증언과 근로소득 자료로 면세전용을 인정하고 가산세 감면도 부정했습니다. 반면 조세심판원은 임차인이 근로소득자라는 사정만으로 주거용이라 단정할 수 없다며 추징을 취소했습니다(조심 2011중3071).

추징 통지를 받으면 언제까지 다퉈야 합니까 — 세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면 30일 이내에 과세전적부심사를 청구할 수 있고(국세기본법 제81조의15 제2항), 납부고지를 받았다면 90일 이내에 이의신청이나 심판청구를 해야 합니다(국세기본법 제61조 제1항, 제66조 제6항, 제68조 제1항). 행정소송은 심사청구나 심판청구를 거쳐야 하고, 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다(제56조 제2항·제3항).

환급해 주고 다시 걷어 가는 구조 — 세 개의 조문

첫째, 환급의 근거입니다. 부가가치세법 제38조 제1항 제1호는 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화의 부가가치세액을 매입세액으로 공제한다고 정합니다. 생숙·오피스텔을 분양받아 일반과세자로 등록하면 아직 임대나 숙박업을 시작하기 전이라도 '사용할 목적'으로 건물분 매입세액을 공제받아 환급받는 구조가 여기서 나옵니다.

둘째, 처음부터 공제가 안 되는 경우입니다. 같은 법 제39조 제1항 제4호는 사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액을, 제7호는 면세사업에 관련된 매입세액을 공제하지 않는다고 정합니다. 그리고 제26조 제1항 제12호와 같은 법 시행령 제41조 제1항 제1호에 따라 상시주거용 건물의 임대는 부가가치세가 면제되는 면세사업입니다. 처음부터 살거나 주거용으로 임대할 목적이었다면 공제 자체가 부정되고, 세무서는 환급받은 과세기간으로 돌아가 '불공제' 경정을 합니다.

셋째, 공제받은 뒤 용도가 바뀌는 경우입니다. 부가가치세법 제10조 제1항은 매입세액을 공제받은 재화를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하면 재화의 공급으로 본다고 정합니다. 이것이 면세전용(간주공급)입니다. 대법원 2016. 7. 7. 선고 2014두1956 판결은 용도가 특정되지 않은 재화를 취득하면 매입세액은 공제되고, 그 이후 다른 용도로 사용하는 때에 비로소 재화의 공급으로 의제된다고 정리했습니다. 같은 판결은 상당한 기간 다른 용도로 사용했다면 이를 일시적·잠정적인 사용행위로 볼 수 없다고 했습니다.

세무서가 '불공제'로 처분했는지 '면세전용'으로 처분했는지는 고지서 문구와 경정 대상 과세기간으로 확인합니다. 어느 쪽이냐에 따라 추징액, 가산세가 붙는 기간, 다툴 수 있는 쟁점이 모두 달라집니다.

추징액은 이렇게 계산됩니다

면세전용으로 처분하는 경우 공급가액은 부가가치세법 시행령 제66조 제2항 제1호의 산식으로 계산합니다. 건물은 '취득가액 × (1 − 5/100 × 경과된 과세기간의 수)'이고, 경과된 과세기간은 반기 단위로 세되 20을 넘으면 20으로 봅니다. 예를 들어 건물분 공급가액 2억 원을 매입세액 공제받고 네 과세기간 동안 업무용으로 임대하다가 주거용으로 바뀌었다면 공급가액은 2억 원 × (1 − 0.2) = 1억 6,000만 원이고 세액은 1,600만 원입니다. 서울행정법원 2016구합85453 사건에서도 세무서는 취득가액에 (1 − 5/100 × 4)를 곱한 금액을 공급가액으로 삼았습니다. 반대로 주거용으로 쓰던 호실을 다시 업무용으로 돌리면 공제받지 못한 매입세액 일부를 다시 공제받을 수 있습니다. 부가가치세법 제43조가 그 근거이고, 조심 2016서1371 결정(2016. 6. 21.)의 사건에서도 세무서는 주거용 임대기간의 매입세액을 불공제한 뒤 업무용으로 다시 쓰기 시작한 과세기간부터는 일부를 다시 공제했습니다.

문제는 경과된 기간을 어떻게 세느냐입니다. 조세심판원은 분양받은 오피스텔을 취득하자마자 주거용으로 임대한 사건에서 경과된 과세기간을 0으로 보아 취득가액 전부를 과세표준으로 삼은 처분을 유지했습니다(조심 2016중0139, 조심 2016서1718). 공실 기간도 마찬가지입니다. 광주지방법원 2021. 9. 3. 선고 2021구합10545 판결은 신축 후 공실로 두다가 요양원(면세사업)으로 쓰기 시작한 부분에 대해, 대법원 2014두1956 판결을 인용하면서 과세사업에 실제로 쓰이지 않은 기간은 경과된 과세기간에 넣을 수 없다고 보았습니다.

"과세사업에 활용되지 않고 매입세액만을 공제받은 채 공실로 남아있던 이 사건 전용부분을 실제 과세사업에 활용되어 감가상각된 자산과 동일하게 평가하는 것은 형평에 맞지 않는다." — 광주지방법원 2021구합10545

여기에 가산세가 더해집니다. 국세기본법 제47조의3 제1항 제2호는 부정행위가 아닌 과소신고·초과환급신고에 과소신고납부세액등의 100분의 10을, 제47조의4 제1항은 납부지연가산세를 정합니다. 납부지연가산세는 환급 자체를 부인하는 경우 환급받은 날의 다음 날부터(제2호), 면세전용으로 과세하는 경우 그 과세기간의 법정납부기한 다음 날부터(제1호) 납부고지일 전날까지의 기간에 대통령령으로 정하는 이자율을 곱해 계산합니다. 환급받은 지 오래될수록 이 부분이 커집니다.

첫 번째 사례 — 분양받은 오피스텔을 임원이 숙소로 쓰자 매입세액 전부가 불공제되었습니다

서울행정법원 2013. 8. 13. 선고 2013구합2563 판결의 사건입니다. A회사는 2005. 6. 29. 오피스텔 한 호실을 분양받고 2005. 7. 6. 부동산임대업으로 사업자등록을 한 뒤, 2005년 제1기부터 2008년 제2기까지 건물분 매입세액을 환급받았습니다. 소유권이전등기는 2008. 11. 7.에 마쳤습니다. 세무서는 이 호실이 임대되지 않고 주거용으로 쓰였다는 이유로 매입세액을 사업과 관련 없는 지출로 보아 불공제하고 2012. 1. 30. 부가가치세를 고지했습니다. A회사는 이의신청과 조세심판을 거쳐 소송을 냈습니다.

A회사는 완공 전에는 임대할 수 없었고, 완공 후에도 임대가 되지 않아 이사가 관리 목적으로 간혹 숙소로 썼을 뿐이라고 주장했습니다. 법원은 입주자카드에 대표이사와 이사가 입주자로 적혀 있고 두 사람의 차량에 주차카드가 발급된 점, 분양 당시 냉장고·세탁기·식기세척기·오븐 등이 설치되어 있었고 회사가 침대와 4인용 테이블, 오디오를 추가로 들인 점, 이사가 일주일에 2~3회 숙소로 쓴 점, 타인에게 임대한 적이 없어 매출이 전혀 없는 점을 들어 청구를 기각했습니다. '가끔 들르는 숙소'라는 설명이 오히려 주거 사용을 인정하는 근거가 된 것입니다. korean-law 검색상 이 판결의 상급심 판결은 확인되지 않았습니다.

개인 수분양자가 직접 들어가 사는 경우는 더 분명합니다. 처음부터 살 목적이었다면 제39조 제1항 제4호의 문제가 되고, 사업에 쓰다가 들어가 살면 제10조 제4항의 개인적 사용 등이 문제될 수 있습니다. "잠깐 머문 것"이라는 주장은 입주자카드, 주차 등록, 가구 반입 기록 앞에서 힘을 잃습니다.

두 번째 사례 — '업무용' 계약서를 썼지만 임차인이 살고 있었습니다

서울행정법원 2017. 10. 27. 선고 2016구합85453 판결의 사건입니다. B씨 등 두 사람은 2009. 10. 25. 오피스텔을 매수해 각 1/2 지분으로 등기하고, 2009. 11. 10. 일반과세자로 등록한 뒤 건물분 매입세액을 두 과세기간에 걸쳐 환급받았습니다. 처음 임차인은 회사였지만, 두 번째 임차인은 전세로 들어온 개인이었고, 세 번째 임차인은 자신이 지분 50%를 가진 회사에 보증금·차임 0원으로 전대했습니다. 세무서는 현장조사 뒤 두 번째 임차인이 들어온 2012. 6. 20.부터 면세전용이 있었다고 보아 2012년 제1기 부가가치세와 과소신고가산세, 납부불성실가산세를 고지했고, 감사원 심사청구도 기각되었습니다.

법원은 두 번째 임차인이 법정에서 "배우자 및 자녀들과 함께 상시주거용으로 사용했고, 임대인이 전입신고를 하지 말라고 요구했다"는 취지로 증언하고 그 기간 근로소득이 있었던 점을 들어 주거 사용을 인정했습니다. 세 번째 임차인에 대해서도 현장에 전차인 회사의 직원이나 서류가 없고 컴퓨터 1대와 모니터 3대, 책상 1개뿐이었던 점, 임차인 본인이 증권회사 근로자였던 점, 전기 사용량, 주민등록을 옮기지 않기로 한 약정을 근거로 상시주거용이라고 보았습니다. 전입신고를 막은 약정이 오히려 불리한 사정으로 읽혔습니다.

조세심판원 결정에서도 같은 흐름이 보입니다. 조심 2012서2622 결정은 계약서상 용도가 업무용이었지만 임차인이 근로소득자이고 주택월세 소득공제를 받은 사건에서, 조심 2015중5857 결정은 임차인의 사업자등록과 사업 내역이 없고 계약서에 전세권 설정 조건과 '월세 소득공제를 받지 않는다'는 특약이 있던 사건에서 면세전용을 인정했습니다. 조심 2017부2200 결정은 과거 임차인들 중 누구도 그 호실을 사업장으로 사업자등록한 사실이 없다는 점을 근거로 들었습니다. 임대인이 주거 사용을 막으려고 넣은 특약이 거꾸로 '주거용인 줄 알았다'는 증거가 된 셈입니다.

세 번째 사례 — 근로소득자라는 이유만으로는 주거용이라 단정할 수 없었습니다

반대 방향의 결정입니다. 조심 2011중3071 결정(2011. 11. 9.)의 C씨는 2006. 4. 7. 오피스텔을 임대사업 목적으로 취득해 사업자등록을 하고 2006년 제1기에 매입세액을 환급받았습니다. 2007. 4. 16.부터 2009. 8. 31.까지 사업용 조건으로 임대하면서 간주임대료에 대한 부가가치세를 신고했고, 이후 포괄양도했습니다. 세무서는 임차인에게 사업소득 없이 근로소득만 있다는 이유로 주거용으로 보아 2007년 제1기 부가가치세를 고지했습니다.

조세심판원은 임대차계약서에 사업용 조건이 적혀 있는 점, 주민등록상 임차인이 그 호실에 거주하지 않은 점, 임차인이 사업용 외 다른 용도로 쓴 사실이 없다고 확인한 점을 들고, 세무서가 전기·수도 사용 내역이나 관리실·인근 주민 탐문 같은 객관적 증빙을 내지 못했다며 처분을 취소했습니다. 조심 2011중3331 결정(2011. 11. 23.)도 임차인 한 명의 전입신고만 근거로 한 처분에 대해, 실제 세입자였는지 주소만 옮긴 것인지 확인되지 않았다며 재조사를 명했습니다.

두 번째 사례와 세 번째 사례를 가른 것은 증거의 방향입니다. 임차인이 직접 "살았다"고 진술하거나 월세 소득공제를 받았다면 임대인이 이를 뒤집기 어렵고, 세무서가 근로소득이나 전입 기록 한 가지만으로 추정했다면 다툴 여지가 생깁니다. 세무서의 소명 요청에 답하기 전에 세무서가 무엇을 근거로 삼았는지부터 확인해야 하는 이유입니다.

네 번째 사례 — 공실로 두다가 창고로 쓴 오피스텔, 추징이 취소되었습니다

조심 2014중0566 결정(2014. 7. 17.)의 D씨는 2006년 오피스텔을 분양받아 2008. 4. 1.을 개업일로 부동산임대업 등록을 하고 2008년 제1기까지 매입세액을 환급받았습니다. 국세청 업무감사에서 지적이 나오자 세무서는 2013. 5. 1. 이 호실이 처음부터 주거용으로 쓰였다며 2008년 제1기 부가가치세를 고지했습니다. 세무서가 든 근거는 2012년 10월 관리비의 주거용 전기요금 코드, 전체 세대 평균과 비슷한 전기·난방·온수 요금, 분양사 홈페이지의 '주거용 오피스텔' 소개, 포털의 전세 매물 정보였습니다.

D씨는 2008년 6월 완공 뒤 경기 부진으로 공실로 두다가 배우자가 운영하는 의류업체의 보관창고로 썼고, 이후 건축자재 업체와 이벤트 업체 등에 업무용으로 임대했다고 주장했습니다. 임대차계약서와 '사무창고'로 표시된 차임 출금 기록, 물품 인수증, 다른 임차인의 사업자등록증, 박스와 서류가 쌓인 내부 사진, 가족의 주민등록에 변동이 없다는 자료를 냈습니다. 조세심판원은 2012년의 요금 자료만으로 2008년 당시 주거 사용을 판단하기 어렵고, 주민등록 등 주거 사용을 증명할 객관적 자료가 없다며 처분을 취소했습니다. 국세기본법 제80조에 따라 심판청구 결정은 관계 행정청을 기속하므로, 세무서는 이 결정의 취지에 따라 처분을 취소해야 합니다.

다만 공실이 길었다는 사정은 양날의 칼입니다. 공실 자체가 면세전용은 아니지만, 그 사이 누가 살았다고 인정되면 앞의 광주지방법원 2021구합10545 판결처럼 경과된 기간이 인정되지 않아 취득가액에 가까운 금액이 과세될 수 있습니다. 그리고 임대를 위해 무엇을 했는지 보여 줄 기록이 없으면 '사업에 사용할 목적'이었다는 주장도 약해집니다.

다섯 번째 사례 — 레지던스를 사 놓고 가족이 살다가 뒤늦게 위탁운영을 맡겼습니다

생숙에 직접 해당하는 최근 결정입니다. 조심 2026부1397 결정(2026. 5. 21.)의 E법인은 1988년부터 호텔업을 해 온 회사로, 2024. 10. 16. 대표이사로부터 부산 해운대구의 생활숙박시설(레지던스) 한 호실을 사들이고 건물분 매입세액을 공제해 환급을 신고했습니다. 세무서는 환급 현장확인에서 대표이사와 가족이 매매 뒤에도 그 호실에 계속 살고 있는 것을 확인했고, 2025. 7. 1. 매입세액을 사업과 직접 관련 없는 매입세액으로 보아 불공제했습니다. E법인은 이의신청을 거쳐 심판청구를 했습니다.

E법인은 취득 직후부터 위탁운영을 타진했고 2025. 4. 5. 위탁운영 계약을 맺어 2025. 5. 10.부터 정산금을 받고 세금계산서를 발행하고 있으며, 숙박업 외 용도로 쓰면 건축법상 불이익을 받으므로 업무와 무관하게 쓸 이유가 없다고 주장했습니다. 조세심판원은 매입세액의 범위는 과세기간이 끝난 때를 기준으로 지출의 목적과 경위, 사업 내용으로 정해지고 그 이후의 사정변경은 원칙적으로 소급하지 않는다고 보았습니다. 취득 당시 그 호실을 기존 호텔 사업장에 편입하거나 독립된 숙박업 사업장으로 등록할 수 없었던 점, 임차해 쓰던 기간에도 호텔업과 직접 관련된 용도로 쓴 정황이 없는 점, 취득 후에도 대표이사가 계속 거주한 점을 들어 청구를 기각했습니다.

반대로 위탁운영이 호텔처럼 이루어졌다면 그것은 수분양자에게 유리한 사정입니다. 조심 2011서3292 결정(2011. 11. 16.)은 운영 법인이 수분양자들로부터 객실을 빌려 서비스드 레지던스를 운영한 사건에서, 호텔식 서비스가 제공되고 위탁계약이 끝나도 소유자가 입주하거나 다른 사람에게 임대할 수 없었던 점을 들어 운영 법인의 용역을 과세대상으로 보고, 수분양자들도 과세대상인 임대사업자로 보았습니다. 서울행정법원 2011. 12. 23. 선고 2011구합8864 판결도 택배·모닝콜·청소·시트 교환 등 호텔식 서비스가 붙은 월세 임대는 숙박업에 가까워 면세 주택임대가 아니라고 했고, 서울행정법원 2021. 12. 17. 선고 2020구합78070 판결은 실제 거주기간이 최대 1개월 미만인 호실은 상시주거용 주택으로 보기 어렵다고 했습니다. 운영사가 단기 숙박 위주로 호텔식 운영을 했다는 기록은 '과세사업에 사용했다'는 주장의 직접 증거가 됩니다. 두 판결 모두 korean-law 검색상 상급심 판결은 확인되지 않았습니다.

여섯 번째 사례 — 산 사람도, 판 사람도 피하지 못했습니다

환급받은 호실을 중간에 사들인 사람도 안전하지 않습니다. 서울행정법원 2014. 7. 17. 선고 2013구합31530 판결의 F씨는 2010. 4. 12. 전 소유자로부터 매입세액을 공제받은 오피스텔을 임대사업 포괄양수 조건으로 사들이고 2010. 6. 1. 사업자등록을 했습니다. 2011. 2.부터 근로소득자에게 임대했고, 2011. 6. 30. 폐업신고를 하면서 폐업 시 잔존재화에 대한 부가가치세를 신고하지 않았습니다. 세무서는 2011. 2.부터의 면세전용분을 포함해 가산세 1,633,126원을 더한 7,367,423원을 고지했습니다. F씨는 전 소유자 때부터 이미 주거용이었으니 전 소유자에게 책임을 물어야 한다고 했지만, 법원은 전 소유자 시절 계약서의 용도가 '업무'였고 관리사무소장이 사무실 사용을 목격했다는 확인서가 있다며 청구를 기각했습니다. 부가가치세법 제10조 제6항은 폐업할 때 남아 있는 재화를 자기에게 공급한 것으로 봅니다. korean-law 검색상 이 판결의 상급심 판결은 확인되지 않았습니다.

파는 사람도 마찬가지입니다. 조심 2016서1718 결정(2016. 9. 13.)의 G씨는 분양받은 오피스텔의 매입세액을 환급받은 뒤 매도하면서 '일반사업자 지위를 매수인에게 승계한다'는 특약을 넣고 포괄양도로 폐업신고를 했습니다. 조세심판원은 면세전용이 매도 전에 이미 일어났으므로 그 납세의무가 특약으로 매수인에게 넘어가지 않고, 취득과 동시에 주거용으로 썼으므로 경과된 과세기간이 0이라며 취득가액 전부를 과세표준으로 한 처분을 유지했습니다. 잔금 전에 분양권을 넘긴 경우에 대해서는 조심 2010서1273 결정(2010. 6. 29.)이 분양사업자가 마이너스 수정세금계산서를 발행한 이상 계약금·중도금 단계에서 공제받은 매입세액 6,018,000원에 가산세를 더한 추징을 유지했습니다.

생숙을 팔 때의 부가가치세도 확인해야 합니다. 조심 2023중0249 결정(2023. 10. 25.)은 생활숙박시설은 공부상 숙박시설이고 주택법상 주택으로 변경된 증빙이 없다며, 주거용으로 임대하다 양도했더라도 그 양도를 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급으로 볼 수 없다고 했습니다. 일반과세자로 환급받은 생숙을 팔 때 건물분 부가가치세를 어떻게 처리할지는 매매계약서 작성 전에 정해야 합니다.

분양사업자 사건에서 갈린 '일시적·잠정적' 기준

미분양 호실을 임대한 시행사 사건에서는 '분양할 때까지 잠깐 빌려준 것'이냐가 쟁점이 되었고, 그 기준은 수분양자에게도 참고가 됩니다. 조심 2023중7296 결정(2024. 4. 23.)은 경기도 화성의 오피스텔 72실 중 48실을 주거용으로 임대한 사업자에 대해, 분양을 포기하지 않았고 임대기간 2년을 기준으로 일률적으로 판단할 근거가 없다며 처분을 취소했습니다. 반대로 조심 2025부0597 결정(2025. 5. 1.)은 임차인 대부분이 전입신고 후 4년 이상 살았고 분양 활동이 불분명하며 호실을 재고자산이 아닌 유형자산으로 계상했고 임대차계약서에 분양 예정 특약도 없다며 기각했습니다. 서울행정법원 2020. 2. 14. 선고 2019구합56760 판결도 2년 단위 계약과 전입신고, 가정용 수도·가스 공급, 수년 뒤에야 체결한 분양대행 계약을 근거로 면세전용을 인정하고, 주거용 임대가 시작된 과세기간을 공급시기로 보았습니다. 이 판결은 서울고등법원 2021. 4. 22. 선고 2020누36023 판결로 항소가 기각되었습니다.

가산세는 따로 다툴 수 있습니까 — '정당한 사유'의 문턱

국세기본법 제48조 제1항 제2호는 의무를 이행하지 않은 데 정당한 사유가 있으면 가산세를 부과하지 않는다고 정합니다. 그러나 법원의 기준은 엄격합니다. 대법원 1993. 11. 23. 선고 93누15939 판결과 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010두16622 판결은 가산세가 납세자의 고의·과실을 묻지 않는 행정상 제재이고, 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었거나 이행을 기대하는 것이 무리라고 할 사정이 있을 때에만 면제된다고 했습니다. 93누15939 판결은 취득세 사건에서 담당 공무원의 설명을 믿고 신고·납부한 경우에도 정당한 사유를 인정한 원심을 파기했습니다.

오피스텔 면세전용 사건에서도 같습니다. 앞의 서울행정법원 2016구합85453 판결은 임차인 측이 "한국에 취직해 입국한다"고 알렸고 계약서에 사업용으로 특정하는 문구가 없었다며, 임대인이 주거 사용을 인식할 수 있었다고 보았습니다. 인천지방법원 2022. 8. 11. 선고 2022구합50940 판결은 세법 해석상 견해 대립이 없는데 자기 나름의 해석으로 의무가 없다고 판단한 것은 단순한 법률의 부지라고 했습니다. 조심 2011서3292 결정은 세무서가 면세사업자로 사업자등록증을 내준 것도 등록 사실을 증명하는 증서의 교부에 불과하다며 신의성실 원칙 위반 주장을 받아들이지 않았습니다. "세무서가 환급해 줬다"는 사정만으로는 가산세를 지우기 어렵다는 뜻입니다.

현실적인 방법은 고지 전에 움직이는 것입니다. 국세기본법 제48조 제2항 제1호는 법정신고기한이 지난 후 2년 이내에 수정신고하면 기간에 따라 과소신고가산세의 100분의 90부터 100분의 10까지를 감면하되, 경정할 것을 미리 알고 수정신고한 경우는 제외합니다. 이미 실거주로 바뀌었다면 세무서의 소명 요청이 오기 전에 수정신고를 검토할 이유가 여기에 있습니다.

위탁운영 계약과 숙박업 신고는 무엇을 증명합니까

생숙·분양형 호텔의 수분양자는 대개 직접 숙박업을 하지 않고 위탁운영사에 객실을 맡깁니다. 이때 세법상 수분양자는 운영사에 객실을 빌려주고 정산금을 받는 임대사업자이고, 그 임대가 과세인지 면세인지는 운영사가 객실을 어떻게 쓰느냐에 달려 있습니다. 조심 2011서3292 결정처럼 운영사가 호텔식으로 숙박업을 하고 소유자는 입주도 임대도 할 수 없는 구조라면 과세 임대로 인정되기 쉽습니다.

반대로 위탁운영 계약서가 있어도 실제로는 장기 월세 위주로 운영되었거나, 위탁을 해지하고 직접 세입자를 들였거나, 조심 2026부1397 결정처럼 계약 체결 전까지 가족이 살았다면 계약서는 힘을 잃습니다. 같은 결정은 생숙 한 호실만으로는 기존 호텔 사업장에 편입하거나 독립된 숙박업 사업장으로 등록할 수 없었다는 점도 근거로 들었습니다. 숙박업 신고 주체가 누구인지, 내 호실이 그 신고 범위에 들어가 있는지, 정산서에 단기 투숙 매출이 잡혀 있는지를 운영사 자료로 확인해 두어야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 세무서가 쓴 처분 방식부터 확인하십시오. 고지서나 과세예고통지서에 '매입세액 불공제'라고 적혀 있는지 '면세전용(간주공급)'이라고 적혀 있는지, 경정 대상이 환급받은 과세기간인지 그 이후 과세기간인지를 표시해 둡니다.

2. 세무서가 든 근거 자료의 목록을 받으십시오. 전입세대 기록, 전기요금 구분, 임차인 근로소득, 월세 소득공제, 현장확인 결과 중 무엇인지 확인합니다. 조심 2011중3071·2014중0566 결정은 근거가 한 가지 추정에 그친 사건이었습니다.

3. 호실의 사용 이력을 과세기간별로 적어 보십시오. 분양·잔금·등기·사업자등록일, 각 임차인과 기간, 공실 기간, 위탁운영 개시일을 반기 단위로 나열하면 면세전용 시점과 경과된 과세기간 수가 드러납니다.

4. 임차인과 운영사 자료를 지금 확보하십시오. 임대차계약서와 특약, 임차인의 사업자등록 여부, 위탁운영 계약서와 월별 정산서, 운영사의 숙박업 신고 범위를 모읍니다. 시간이 지나면 임차인 연락처와 관리사무소 기록이 사라집니다.

5. 직접 살고 있다면 수정신고 여부를 먼저 판단하십시오. 세무서가 알기 전에 수정신고하면 과소신고가산세 감면 여지가 있습니다(국세기본법 제48조 제2항 제1호).

6. 매도·폐업 계획이 있다면 계약서 쓰기 전에 멈추십시오. 포괄양도 특약으로 이미 성립한 납세의무가 넘어가지 않고(조심 2016서1718), 폐업 시 잔존재화 과세(부가가치세법 제10조 제6항)가 따라옵니다.

소명 요청·과세예고통지·고지서를 받은 날부터 할 일

• 소명 요청을 받은 날 — 바로 답하지 마십시오. 세무서가 묻는 기간과 호실, 근거 자료를 먼저 확인하고, "가끔 머물렀다", "임차인이 살았을 수도 있다" 같은 문장은 쓰지 않습니다. 첫 번째 사례에서는 '간혹 숙소로 사용'했다는 설명이 주거 사용 인정의 출발점이 되었습니다.

• 세무조사 결과통지·과세예고통지를 받은 날부터 30일 — 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다(국세기본법 제81조의15 제2항). 고지 전에 세무서 단계에서 사실관계를 바로잡을 수 있는 기회이고, 다툴 실익이 없다면 같은 조 제8항의 조기 결정 신청으로 납부지연가산세가 늘어나는 것을 막는 선택도 있습니다.

• 납부고지서를 받은 날부터 90일 — 이의신청(선택), 심사청구 또는 조세심판원 심판청구를 합니다(국세기본법 제61조 제1항, 제66조 제6항, 제68조 제1항). 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 합니다(제68조 제2항, 제61조 제2항). 증가된 세액에 대해서는 처분이 있음을 안 날부터 3개월 이내에 경정청구를 하는 길도 있습니다(제45조의2 제1항 단서).

• 심판청구 결정 통지를 받은 날부터 90일 — 행정소송을 제기합니다. 이 기간은 불변기간입니다(국세기본법 제56조 제3항·제6항).

불복 과정에서 이기는 쪽은 기록을 가진 쪽입니다. 네 번째 사례의 D씨는 차임 출금 기록, 물품 인수증, 내부 사진, 가족의 주민등록 자료를 냈고, 두 번째 사례의 B씨 등은 임차인의 법정 증언 앞에서 반대 자료를 내지 못했습니다. "그때 사무실로 쓴다고 했다"는 기억은 계약서·사업자등록·관리비 고지서·사진으로 바꿔 두어야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

세무서의 근거가 분명하고 금액이 크지 않다면 수정신고나 조기 결정으로 가산세를 줄이는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 세무서가 전입 기록이나 근로소득 한 가지로 주거 사용을 추정했거나, 위탁운영·공실·임대가 섞여 면세전용 시점이 불분명하거나, 불공제와 면세전용 중 어느 방식이냐에 따라 추징액이 크게 달라지는 사건은 다릅니다.

또 이 문제는 부가가치세에서 끝나지 않습니다. 생숙에 실제로 거주하는 경우의 건축법상 용도 문제, 매도 시 건물분 부가가치세와 매매대금 정산, 임차인과의 계약 관계가 함께 얽힙니다. 과세전적부심사 단계에서 사실관계를 어떻게 정리하느냐가 이후 심판청구와 소송의 범위를 정합니다.

자주 묻는 질문

생숙을 분양받아 부가세를 환급받았는데 제가 들어가 살면 환급받은 돈을 돌려줘야 합니까?

원칙적으로 돌려줘야 합니다. 처음부터 살 목적이었다면 부가가치세법 제39조 제1항 제4호의 사업무관 매입세액으로 불공제될 수 있고, 서울행정법원 2013구합2563 판결은 임원이 숙소로 쓴 오피스텔의 매입세액 불공제를 적법하다고 했습니다. 다만 일정 기간 숙박업 위탁 등 과세사업에 쓴 뒤 들어간 경우라면 시행령 제66조에 따라 경과된 과세기간만큼 추징액이 줄어들 수 있습니다.

오피스텔을 업무용으로 임대했는데 임차인이 전입신고를 했다면 부가세가 추징됩니까?

경우에 따라 다릅니다. 대법원 91누12707 판결에 따라 실제 사용 용도가 기준이므로 임차인이 실제로 살았다면 면세전용이 됩니다(서울행정법원 2016구합85453). 그러나 조세심판원은 전입신고 한 가지만으로는 실제 거주인지 확인되지 않는다며 재조사를 명했고(조심 2011중3331), 근로소득만을 근거로 한 처분은 취소했습니다(조심 2011중3071).

분양형 호텔·생숙을 위탁운영사에 맡겼는데 공실이 길면 부가세 환급이 취소됩니까?

공실만으로 곧바로 추징되지는 않습니다. 조심 2014중0566 결정은 공실 후 창고·업무용으로 쓴 오피스텔에 대한 추징을 취소했습니다. 다만 그 사이 누가 거주했다고 인정되면 광주지방법원 2021구합10545 판결처럼 공실 기간이 경과된 과세기간에서 빠져 추징액이 커지고, 조심 2026부1397 결정처럼 위탁계약을 뒤늦게 맺은 사정은 소급해 인정되지 않을 수 있습니다.

세무서가 환급해 줬는데 몇 년 뒤 추징하면서 가산세까지 붙이는 것은 부당하지 않습니까?

대부분 가산세까지 유지됩니다. 대법원 93누15939 판결은 담당 공무원의 설명을 믿은 경우에도 정당한 사유를 부정했고, 조심 2011서3292 결정은 사업자등록증 교부를 공적 견해표명으로 보지 않았습니다. 다만 임차인의 거짓 고지 등으로 임대인이 주거 사용을 알 수 없었던 사정이 증명되면 국세기본법 제48조 제1항 제2호의 정당한 사유를 주장해 볼 수 있습니다.

오피스텔·생숙 부가세 추징 과세예고통지를 받았는데 언제까지 다퉈야 합니까?

과세예고통지를 받은 날부터 30일 이내에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다(국세기본법 제81조의15 제2항). 이 단계를 놓쳐도 납부고지서를 받은 날부터 90일 이내에 이의신청이나 심판청구를 할 수 있고(제61조 제1항, 제68조 제1항), 행정소송은 심판청구 등의 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내입니다(제56조 제3항).

환급받은 생숙·오피스텔을 팔거나 폐업하면 부가세를 또 내야 합니까?

그럴 수 있습니다. 폐업할 때 남아 있는 재화는 자기에게 공급한 것으로 보고(부가가치세법 제10조 제6항, 서울행정법원 2013구합31530), 생숙의 양도는 국민주택 공급 면세가 적용되지 않습니다(조심 2023중0249). 포괄양도 특약을 넣어도 매도 전에 이미 성립한 면세전용 납세의무는 매수인에게 넘어가지 않습니다(조심 2016서1718).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2016. 7. 7. 선고 2014두1956 판결 — 용도 미특정 재화의 매입세액 공제와 이후 전용 시 공급의제, 상당 기간 사용은 일시적·잠정적 사용 아님, 과세사업에 사용되지 않은 재화는 체감 산식 적용 불가

• 대법원 1992. 7. 24. 선고 91누12707 판결 — 면세 주택임대 여부는 실제 사용 용도 기준

• 대법원 1993. 11. 23. 선고 93누15939 판결, 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010두16622 판결 — 가산세의 성질과 정당한 사유의 기준

• 서울행정법원 2013. 8. 13. 선고 2013구합2563 판결 — 임원 숙소로 쓴 오피스텔 매입세액 불공제 적법 (상급심 결과 미확인)

• 서울행정법원 2017. 10. 27. 선고 2016구합85453 판결 — 임차인 주거 사용으로 면세전용, 가산세 정당한 사유 부정 (상급심 결과 미확인)

• 서울행정법원 2014. 7. 17. 선고 2013구합31530 판결 — 포괄양수인의 면세전용과 폐업 시 잔존재화 과세 (상급심 결과 미확인)

• 광주지방법원 2021. 9. 3. 선고 2021구합10545 판결 — 공실 기간은 경과된 과세기간에 불산입 (상급심 결과 미확인)

• 서울행정법원 2011. 12. 23. 선고 2011구합8864 판결, 서울행정법원 2021. 12. 17. 선고 2020구합78070 판결 — 호텔식 서비스·단기 거주는 숙박업, 면세 주택임대 아님 (각 상급심 결과 미확인)

• 서울행정법원 2020. 2. 14. 선고 2019구합56760 판결 — 미분양 오피스텔 주거 임대의 면세전용과 공급시기 (서울고등법원 2021. 4. 22. 선고 2020누36023 판결로 항소기각)

• 인천지방법원 2022. 8. 11. 선고 2022구합50940 판결 — 법률의 부지는 가산세 정당한 사유 아님 (상급심 결과 미확인)

• 조심 2014중0566 결정(2014. 7. 17.) — 공실·창고 사용 오피스텔 추징 취소

• 조심 2011중3071 결정(2011. 11. 9.) — 근로소득만으로 주거용 단정 불가, 취소 / 조심 2011중3331 결정(2011. 11. 23.) — 전입신고만으로 판단 불가, 재조사

• 조심 2012서2622 결정(2012. 12. 5.), 조심 2015중5857 결정(2016. 6. 8.), 조심 2017부2200 결정(2017. 11. 16.) — 월세 소득공제·특약·사업자등록 부재로 면세전용 인정

• 조심 2016중0139 결정(2016. 3. 30.), 조심 2016서1718 결정(2016. 9. 13.) — 취득 즉시 면세 사용 시 경과 과세기간 0, 포괄양도 특약으로 납세의무 승계 불가

• 조심 2016서1371 결정(2016. 6. 21.) — 주거용 임대기간 불공제 후 과세사업 재사용분 일부 재공제

• 조심 2026부1397 결정(2026. 5. 21.) — 가족 거주 레지던스, 사후 위탁운영은 소급 인정 불가

• 조심 2011서3292 결정(2011. 11. 16.) — 호텔식 서비스드 레지던스 수분양자는 과세 임대사업자, 사업자등록증 교부는 공적 견해표명 아님

• 조심 2023중0249 결정(2023. 10. 25.) — 생활숙박시설 양도는 국민주택 면세 대상 아님

• 조심 2023중7296 결정(2024. 4. 23.) — 분양 전 일시적·잠정적 임대, 취소 / 조심 2025부0597 결정(2025. 5. 1.) — 장기 주거 임대, 기각

• 조심 2010서1273 결정(2010. 6. 29.) — 잔금 전 분양권 명의변경 시 공제 매입세액 추징

• 법령 — 부가가치세법 제10조, 제26조, 제38조, 제39조, 제43조; 부가가치세법 시행령 제41조, 제66조; 국세기본법 제45조의2, 제47조의3, 제47조의4, 제48조, 제55조, 제56조, 제61조, 제66조, 제68조, 제80조, 제81조의15 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 받은 문서가 소명 요청인지, 세무조사 결과통지나 과세예고통지인지, 납부고지서인지부터 확인합니다. 그에 따라 30일과 90일 중 어느 기한이 진행 중인지가 정해지기 때문입니다. 그다음 분양계약서와 세금계산서, 사업자등록일, 환급받은 과세기간을 대조해 세무서가 불공제와 면세전용 중 어느 방식을 택했는지, 경정 대상 과세기간이 언제인지를 확인합니다. 이어서 호실의 사용 이력을 반기 단위로 정리하고, 세무서가 든 근거 자료와 의뢰인이 가진 반대 자료를 한 장에 대비합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 사실과 계산의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 사실입니다. 세무서가 주거 사용을 무엇으로 추정했는지를 하나씩 떼어 보고, 그 추정이 해당 과세기간의 자료인지, 임차인 본인의 진술인지, 단순한 전입 기록이나 소득 유형인지를 구분합니다. 위탁운영 사건이라면 운영사의 숙박업 신고 범위, 정산서의 단기 투숙 매출, 객실 운영 방식을 확보해 과세사업에 사용했다는 점을 직접 증명합니다. 둘째, 계산입니다. 면세전용이 인정되더라도 전용 시점이 언제인지, 그 전까지 실제 과세사업에 쓴 기간이 몇 과세기간인지에 따라 공급가액이 달라지므로, 불공제 방식과 면세전용 방식 중 어느 것이 법에 맞는지와 경과된 과세기간 수를 다시 셉니다. 가산세는 본세와 별도로 정당한 사유와 감면 요건을 검토합니다. 다툴 실익이 작은 부분은 조기 결정이나 수정신고로 정리해 납부지연가산세가 쌓이는 것을 막고, 다툴 부분은 과세전적부심사 단계부터 증거를 제출해 심판청구까지 같은 논리로 이어 가도록 설계합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 서류 몇 장과 과세기간 몇 개로 결론이 갈립니다. 같은 '업무용 계약서'를 쓴 오피스텔이 임차인의 증언이 있던 사건에서는 추징이 유지되었고, 세무서가 근로소득만 근거로 삼은 사건에서는 취소되었습니다. 법무법인 도모도 분양형 숙박시설과 오피스텔의 부가가치세 추징 쟁점을 검토하고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 세무서의 근거 자료와 의뢰인의 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 소명서를 내기 전에, 과세예고통지의 30일이 지나기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

분양 때 "부가세는 돌려받는다"는 설명만 듣고 시작한 투자가 몇 년 뒤 가산세가 붙은 고지서로 돌아오는 경우가 적지 않습니다. 이 글에 적은 판결과 결정은 같은 오피스텔·생숙 사건에서도 추징이 유지되기도 하고 취소되기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 호실이 실제로 어떻게 쓰였는지와 그것을 보여 주는 기록에서 만들어졌습니다.

소명 요청에 답하기 전에, 과세예고통지의 기한이 지나기 전에, 호실을 팔거나 폐업신고를 하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 사용 이력과 세무서의 근거를 함께 정리하고, 다툴 부분과 정리할 부분을 나누어 다음 단계를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산·임대 관련 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할 지역에서 생숙·분양형 호텔·오피스텔의 부가가치세 추징 소명 요청이나 과세예고통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 분양계약서와 건물분 세금계산서, 사업자등록증, 부가가치세 신고서와 환급 내역, 임대차계약서 또는 위탁운영 계약서와 월별 정산서, 관리비·전기요금 고지서, 그리고 세무서에서 받은 소명 요청서·과세예고통지서·납부고지서를 가져오시면 첫 상담에서 처분 방식과 다툴 쟁점을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.