근생을 원룸으로 개조한 건물·방 쪼갠 다가구·베란다 확장 집을 산 뒤 위반건축물 시정명령·이행강제금을 받았다면 — 양성화 비용과 철거비를 가른 대법원 판결, 6개월 기산점과 매도인·중개사 책임

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 근린생활시설을 원룸·주택으로 바꾸거나 방을 쪼개 가구 수를 늘린 건물, 베란다를 막아 넓히거나 옥탑방을 올린 집을 산 매수인이 위반건축물 시정명령과 이행강제금을 받았다면, 매도인에게 민법 제580조의 하자담보책임이나 채무불이행책임으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 배상액의 기준은 '하자를 없애는 데 객관적으로 필요한 비용'이어서, 양성화가 가능한 부분은 양성화 비용으로 계산한 원심을 수긍한 판결(대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결)과 매수인이 새 용도로 쓰려고 택한 양성화 비용은 배척하고 철거비 평가액을 청구할 수 있다고 한 판결(대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다219455 판결)이 함께 있으며, 매수인이 위반 사실을 알았거나 알 수 있었던 경우와 하자를 안 날부터 6개월이 지난 경우에는 하자담보책임 청구가 막힙니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 15건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

다가구주택이나 상가주택을 사서 세를 놓다 보면 1~2년 뒤 구청에서 '위반건축물 시정명령 사전통지'가 날아오는 경우가 있습니다. 1층 근린생활시설을 원룸으로 바꿔 임대하고 있었거나, 한 가구를 둘로 나눠 현관문을 따로 낸 '방 쪼개기', 아래층 지붕 위 베란다에 샤시와 지붕을 씌운 확장, 옥상의 조립식 옥탑방이 대표적입니다. 매수인들은 "내가 고친 것도 아닌데 왜 나에게 이행강제금이 나오느냐", "양성화하면 그 비용은 누가 내느냐"를 가장 먼저 묻습니다. 실제 판결은 매도인이 그 공사를 했는지, 매수인이 계약 전에 대장과 현장을 보고 알 수 있었는지, 양성화가 가능한 위반인지, 언제 처음 문제를 제기했는지에 따라 10억 원대 배상부터 전부 기각까지 갈렸습니다. 이 글은 같은 건물을 두고 1심과 항소심의 배상액이 다섯 배 넘게 달라진 사건, 양성화 비용을 두고 결론이 갈린 두 대법원 판결, 매수인이 알 수 있었다는 이유로 진 판결을 나란히 놓고 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

내가 개조하지 않았는데도 이행강제금이 나에게 나옵니까 — 나올 수 있습니다. 건축법 제79조 제1항은 시정명령의 상대방에 건축주뿐 아니라 소유자·관리자·점유자를 포함하고, 대법원 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결은 소유자가 위법상태를 직접 초래하거나 관여하지 않았더라도 소유자에게 시정명령을 할 수 있다고 했습니다. 다만 이행강제금을 내야 하는지와 그 돈을 매도인에게 물어내라고 할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

매도인에게 무엇을 받을 수 있습니까 — 원칙은 위반 부분을 적법한 상태로 만드는 데 드는 객관적 비용입니다. 광주고등법원(전주) 2020. 11. 12. 선고 2018나10468 판결은 양성화가 가능한 불법 용도변경 부분은 양성화 비용으로, 나머지 불법 증축은 철거·원상복구 비용으로 계산했고, 대법원 2020다290804 판결은 그 손해액 산정을 수긍했습니다. 반면 대법원 2025다219455 판결은 매수인이 새 용도로 활용하려고 택한 양성화 비용은 배척하고, 실제로 철거하지 않았더라도 철거비 평가액은 청구할 수 있다고 했습니다.

언제까지 청구해야 합니까 — 하자담보책임은 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조). 인도일이 아니라 위반 사실과 그 원인을 안 날이 기준이고(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결), 소송이 아니어도 하자를 알리고 배상을 구하는 뜻을 표시하면 기간이 지켜집니다. 다만 인도일부터 10년이 지나면 소멸시효로 막힙니다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결).

근생 원룸 개조·방 쪼개기·베란다 확장은 왜 위반건축물이 됩니까

건축법 제19조 제2항은 사용승인을 받은 건축물의 용도를 다른 시설군으로 바꾸려면 허가를 받거나 신고를 하도록 하고, 같은 조 제4항은 근린생활시설군과 주거업무시설군을 서로 다른 시설군으로 나눕니다. 근린생활시설로 사용승인을 받은 층을 원룸이나 주택으로 쓰려면 이 절차를 거쳐야 하는데, 사용승인 뒤 내부만 고쳐 원룸으로 임대하면 위반이 됩니다. 반대로 같은 시설군 안의 변경은 같은 조 제3항의 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상이어서, 대법원 2017. 8. 23. 선고 2017두42453 판결은 그런 경우까지 지구단위계획에 맞지 않는다는 이유만으로 건축법상 시정명령과 이행강제금을 부과할 수는 없다고 보았습니다. 어떤 용도에서 어떤 용도로 바뀌었는지가 첫 번째 확인 사항인 이유입니다.

베란다를 막아 방으로 쓰거나 옥상에 방을 올리는 것은 바닥면적이 늘어나는 증축이 될 수 있습니다. 허가나 신고 없이 건축된 부분은 건축법 제80조 제1항 제1호에 따라 시가표준액의 100분의 50에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서, 용도변경 같은 그 밖의 위반은 같은 항 제2호에 따라 시가표준액의 100분의 10 범위에서 이행강제금이 정해지고, 연면적 60㎡ 이하 주거용 건축물 등은 2분의 1 범위로 줄어듭니다. 같은 조 제5항에 따라 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과되고, 제6항에 따라 시정하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 것은 징수됩니다. 제79조 제4항에 따라 시정명령과 함께 건축물대장에 위반 내용이 적히므로 매매·대출·임대에도 영향이 갑니다.

매도인에게 물을 수 있는 책임은 세 갈래입니다

첫째, 하자담보책임입니다. 민법 제580조 제1항은 매매 목적물에 하자가 있으면 제575조 제1항을 준용해 손해배상을, 계약 목적을 달성할 수 없으면 해제를 청구할 수 있게 합니다. 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결은 건축법상 제한 같은 법률적 제한 내지 장애도 매매 목적물의 하자가 되고, 하자의 존부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단한다고 했습니다. 계약 당시 이미 원룸으로 개조되어 있었다면 시정명령이 계약 뒤에 나왔더라도 하자는 계약 당시부터 있었던 것입니다. 이 책임은 매도인의 잘못을 묻지 않습니다. 전주지방법원 군산지원 2018. 2. 9. 선고 2014가합1494 판결도 하자담보책임은 매도인의 귀책사유 유무와 관계없이 부담하는 무과실 책임이라고 적었습니다.

둘째, 채무불이행책임입니다. 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결은 매매 목적물에 하자가 있으면 하자담보책임과 채무불이행책임이 별개의 권원으로 경합하고, 하자를 보수하기 위한 비용은 두 책임 모두에서 손해에 해당한다고 했습니다. 채무불이행책임(민법 제390조)은 매도인의 귀책사유가 필요하지만 민법 제582조의 6개월 기간이 적용되지 않으므로, 기간이 문제되는 사건에서는 함께 구성해 둡니다.

셋째, 고지의무 위반에 따른 불법행위책임입니다. 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결은 상대방이 알았다면 계약을 체결하지 않았을 것이 경험칙상 명백한 사정은 신의칙상 미리 알려야 하지만, 상대방이 이미 알고 있거나 스스로 확인할 의무가 있는 사항이라면 고지의무 위반이 아니라고 했습니다. 원룸 공사를 직접 한 건축주 매도인이라면 이 책임이 인정될 여지가 커집니다. 여기에 민법 제584조는 담보책임을 면하는 특약이 있어도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에는 책임을 면하지 못한다고 정합니다.

첫 번째 사례 — 근생을 원룸 6가구로 바꾼 성남 다가구, 산 사람에게 이행강제금 2,859만 원

대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두23316 판결의 사건입니다. 건축주 B씨는 성남시의 철근콘크리트구조 4층 주택 및 근린생활시설을 지어 2004. 9. 16. 사용승인을 받은 뒤, 1층과 지하 1층의 제2종 근린생활시설 부분을 원룸 6가구로 바꾸고, 2~4층 다가구주택 부분도 10가구에서 16가구로 늘려 임대했습니다. A씨는 남편, 시아버지와 함께 2005. 9. 16. 이 건물을 사서 각 3분의 1 지분으로 이전등기를 마쳤습니다.

구청은 2007년 12월과 2008년 1월 두 차례 A씨에게 시정명령을 하고, 2008. 2. 21. 계고를 거쳐 2008. 5. 6. 이행강제금 2,859만 원(용도변경 1,830만 원, 가구 수 변경 공사 1,029만 원)을 부과했습니다. A씨는 사용승인 뒤에 따로 용도변경을 한 사실이 없다고 다퉜지만, 대법원은 건축주가 사용승인 후 근린생활시설 부분을 원룸으로 바꾼 사실을 인정한 원심을 유지했습니다. 다만 가구 수를 늘린 부분은, 출입문을 내려고 해체한 경계벽이 내력벽인지 심리하지 않은 채 대수선이라고 본 것은 잘못이라며 그 부분만 파기했습니다. 방을 쪼갠 공사가 언제나 같은 위반이 되는 것은 아니고, 헐어 낸 벽이 내력벽인지 같은 구조 사실에 따라 결론이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

이 사건은 행정소송이어서 매도인에 대한 청구까지 다루지는 않았습니다. 그러나 개조는 전 소유자가 하고 부담은 산 사람에게 돌아온다는 점을 그대로 보여 줍니다. 대법원 2012두20137 판결이 말한 대로 건축법 제79조·제80조는 건축물의 안전과 기능, 미관을 위한 규정이어서, 위법상태를 만든 사람이 누구인지보다 지금의 소유자에게 시정을 요구합니다. 매수인이 기댈 곳은 행정소송이 아니라 매도인에 대한 민사 청구인 경우가 대부분입니다.

두 번째 사례 — 익산 예식장의 불법 용도변경과 주방 증축, 1심은 10억 원대 손해를 인정했습니다

전주지방법원 군산지원 2018. 2. 9. 선고 2014가합1494 판결의 사건입니다. 예식장을 함께 운영하던 동업자 2명(매도인)은 2013. 12. 11. 익산시의 예식장 토지·건물과 사업경영권을 70억 원에 넘기는 계약을 맺었고, 2013. 12. 30. 매수인 측 회사 앞으로 이전등기를 마치고 건물을 인도했습니다. 남은 잔금 16억여 원을 둘러싼 소송에서 매수인 측은 건물의 불법 건축을 이유로 한 손해배상채권으로 상계를 주장했습니다.

건물에는 1층 주방 증축과 덤웨이터(소형 화물용 승강기) 불법 설치, 공부상 일반음식점인 1층 일부를 사무실·폐백실·예식장으로 바꾼 용도변경, 공부상 예식장인 2층 부분을 일반음식점으로 바꾼 용도변경이 있었습니다. 주방 증축으로 인접 대지 경계선과의 이격거리 1.5m를 지키지 못했고, 대지 분할로 건폐율이 20.34%가 되어 자연녹지지역 한도 20%를 넘었습니다. 법원은 예식장 직원 등의 진술을 근거로 그 공사를 한 사람이 매도인들이라고 보았습니다.

매도인들은 매수인이 현장을 보고 현황대로 인수했으니 알았거나 알 수 있었다고 맞섰지만, 법원은 받아들이지 않았습니다.

"피고들이 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 건물에 관한 등기부등본과 건축물대장의 기재를 확인하고 이 사건 건물을 직접 방문하여 확인하였다고 하더라도 이 사건 건물에 이 사건 불법 건축 부분이 존재한다는 사실을 당연히 알았거나 알 수 있었다고 단정하기 어렵다." — 전주지방법원 군산지원 2014가합1494

근거는 관할관청의 시정명령이 없었고 건축물대장에도 위반 사항이 등재되어 있지 않았으며, 주방 증축이나 2층 용도변경, 이격거리 위반은 공부만으로 외관상 쉽게 확인하기 어렵다는 점이었습니다. 매수인은 2015년 6월경 건축사에게 의뢰해 받은 확인서로 비로소 위반 사항을 알았던 것으로 보았습니다. 1심은 감정에 따른 철거·원상복구 비용 10억 7,769만 원과 공사 기간 6개월의 영업손실 3억 8,449만여 원을 손해로 인정하되, 매수인도 공부와 현황을 비교해 확인했어야 했고 실제 행정처분이나 영업 중단이 없었다는 등의 사정으로 책임을 70%로 제한해 10억 2,000여만 원의 상계를 인정했습니다.

세 번째 사례 — 같은 건물, 항소심은 '양성화가 되는 부분은 양성화 비용'으로 다시 계산했습니다

항소심인 광주고등법원(전주) 2020. 11. 12. 선고 2018나10468 판결도 매도인의 하자담보책임 자체는 그대로 인정했습니다. 매도인들은 매수인이 2013. 12. 30. 건물을 인도받을 때 위반 부분을 분명히 알게 되었으니 그때부터 6개월이 지났다고도 주장했지만, 항소심은 그런 사정만으로 매수인이 하자담보책임을 주장할 수 없게 되는 것은 아니라고 보았습니다.

달라진 것은 손해액입니다. 항소심이 익산시에 사실조회를 해 보니, 익산시는 시정명령을 하더라도 고발과 이행강제금 1회 부과 등 절차를 거친 뒤 철거 없이 용도변경 허가로 양성화할 수 있다는 입장이었습니다. 익산시가 2020. 2. 25. 매수인 회사에 시정명령 사전예고를 통지한 사실은 있었지만 철거를 명한 처분은 없었습니다. 항소심 감정인은 1·2층 불법 용도변경 부분은 설계변경과 용도변경 허가로 양성화가 가능하다고 보아 그 비용 3,448만 1,560원을, 주방 증축과 덤웨이터는 철거·원상복구비 3,464만 원을 산정했고, 이격거리와 건폐율 문제는 주방 증축 부분을 철거하면 함께 해소된다고 보았습니다. 항소심은 위반 부분이 반드시 모두 철거·원상복구되어야 한다고 볼 수 없다며 이 감정을 채택했습니다.

공사 기간도 6개월이 아니라 2개월로 보아 영업손실을 1억 2,816만 4,919원으로 줄였습니다. 결국 하자로 인한 손해배상채권은 1억 9,724만 6,479원이 되어 1심의 10억 원대에서 5분의 1 이하로 줄었습니다. 매수인 측은 철거·원상복구 비용이 기준이라며 상고했지만, 대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결은 이 부분을 이렇게 판단했습니다.

"원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 손해액 산정에 관해 상고이유 주장과 같이 불법건축 하자로 인한 손해액에 관한 법리오해, 심리미진, 채증법칙 위반 등의 잘못이 없다." — 대법원 2020다290804

다만 대법원은 계약 해제 뒤 매수인이 돌려줄 사용이익을 영업이익이 아니라 임료 상당액으로 봐야 한다는 등 다른 쟁점에서 원심 중 매수인 측 패소 부분을 파기해 광주고등법원으로 돌려보냈고, 환송 후 결과는 확인하지 못했습니다. 이 사건에서 읽어야 할 것은 하나입니다. 행정청이 받아 주는 양성화가 있다면 법원은 비싼 철거비가 아니라 양성화 비용을 손해로 볼 수 있습니다.

네 번째 사례 — 기숙사로 쓰려고 한 양성화 비용은 안 되고, 철거비 평가액은 된다는 2026년 대법원 판결

대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다219455 판결의 사건입니다. A회사는 2021년 10월 화성시의 공장용지와 건물을 50억 원에 샀는데, 건물 2층에 공부상 면적에 포함되지 않은 불법 증축 부분 318㎡가 있었습니다. A회사는 철거 대신 양성화를 택해 관할청에 자인서를 내고 증축허가를 받아 이행강제금을 낸 뒤, 그 부분을 기숙사로 바꾸는 공사를 마치고 사용승인까지 받았습니다. 그리고 매도인에게 주위적으로 설계비·감리비·이행강제금 등 양성화 비용 8,917만 9,000원을, 예비적으로 감정에 따른 철거비 5,695만 2,910원을 청구했습니다.

하급심은 양성화 비용은 매수인이 그 공간을 활용하려고 스스로 택한 지출이고, 실제로 철거하지 않았으니 철거비 손해도 없다고 보아 모두 받아들이지 않았습니다. 대법원은 양성화 비용 부분은 그대로 두면서, 매수인의 손해는 특별한 사정이 없는 한 목적물 인도 시점에 발생하므로 실제로 비용을 지출하기 전이라도 하자보수비용에 관한 객관적이고 합리적인 평가가 있으면 그 평가액을 청구할 수 있다며 철거비 부분을 파기해 돌려보냈습니다.

세 번째 사례와 겹쳐 보면 기준이 보입니다. 법원이 보는 손해는 '하자를 없애는 데 객관적으로 필요한 합리적 비용'입니다. 익산 사건에서는 철거보다 양성화가 적은 비용으로 하자를 없애는 방법이고 행정청도 받아 주는 길이어서 양성화 비용이 기준이 되었고, 화성 사건에서는 매수인이 공부상 상태로 되돌리는 대신 그 공간을 새 용도로 쓰려고 더 많은 돈을 들였기 때문에 그 지출이 매수인 자신의 선택으로 평가되었습니다. 근생 원룸 건물에 대입하면, 근린생활시설로 되돌리는 공사비와 주택으로 용도변경하는 비용 가운데 무엇이 객관적·합리적인 시정 방법인지부터 감정과 사실조회로 다투게 됩니다.

다섯 번째 사례 — 마당의 무허가 창고, 알 수 있었다며 매도인도 중개사도 배상하지 않았습니다

전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결(확정)의 사건입니다. A씨는 중개사를 통해 2022. 2. 12. 익산시의 단독주택(83.64㎡)과 토지를 1억 8,000만 원에 샀습니다. 마당에는 미등기 무허가 창고 2채(21.6㎡, 9.14㎡)가 증축되어 있었는데, 중개대상물 확인·설명서의 건축물대장상 위반건축물 여부 칸에는 '적법'이라고 적혀 있었고, 계약서 특약은 "현 시설 상태에서의 매매계약이며, 등기사항증명서를 확인하고 계약을 체결함"이었습니다. A씨는 잔금일에 취득세를 내면서 창고에 주택과 다른 세율이 적용돼 49만 4,610원을 더 냈고, 매도인 부부와 중개사, 공인중개사협회를 상대로 창고 철거비·신축비와 취득세 차액 합계 1,211만 1,080원을 청구했습니다.

법원은 모두 기각했습니다. A씨는 계약 전에 창고가 증축된 상태임을 확인하고 창고까지 포함해 거래했으므로 현황과 등기부를 대조하면 미등기 무허가 건물이라는 점을 충분히 알 수 있었고, 몰랐다면 확인하지 못한 과실이 있다고 보았습니다. 미등기 무허가 건물도 통상 거래 대상이 되므로 그 사실만으로 하자라고 보기도 어렵다고 했습니다. 중개사에 대해서는 창고가 대장상 주택과 용도·면적이 다르고 세율도 달라진다는 점을 설명하지 않은 설명의무 위반은 인정했습니다. 그러나 구청의 철거 명령이나 이행강제금이 없어 철거·신축비 손해가 실제로 발생했다고 볼 수 없고, 취득세 차액은 정확한 세액을 들었더라도 계약하지 않았을 것이라고 보기 어려워 인과관계가 없다고 했습니다.

이 판결은 두 가지를 알려 줍니다. 눈에 보이는 증축을 보고 산 경우에는 매수인의 과실이 쉽게 인정된다는 것, 그리고 중개사의 잘못이 인정되더라도 시정명령·이행강제금·철거 공사 같은 손해가 현실로 생기지 않았으면 배상까지 이어지지 않는다는 것입니다.

양성화 비용인가 철거비인가 — 청구액을 정하는 순서

판결들을 겹쳐 보면 청구액은 세 단계로 정리됩니다. 먼저 위반 부분별로 양성화가 가능한지 확인합니다. 익산 사건의 결론을 바꾼 것은 시청에 대한 사실조회 회신이었습니다(광주고등법원(전주) 2018나10468). 다음으로 양성화가 되는 부분은 설계비·허가 수수료 등 양성화에 필요한 비용을, 안 되는 부분은 철거·원상복구비를 감정으로 산정합니다. 마지막으로 시정 공사 기간에 임대나 영업을 못 해 생기는 손실을 붙입니다. 익산 사건에서는 공사 기간 2개월의 영업손실이 인정되었습니다.

주의할 점도 있습니다. 매수인이 위반 부분을 넓히거나 새 용도로 바꾸려고 들인 비용은 대법원 2025다219455 판결처럼 매수인 자신의 편익을 위한 지출로 평가될 수 있고, 같은 판결에서는 매수인이 양성화 과정에서 낸 이행강제금도 양성화 비용에 묶여 함께 받아들여지지 않았습니다. 이행강제금을 청구할 때는 그것이 매도인이 만든 위반 상태 때문에 피할 수 없이 부과된 것인지, 매수인이 양성화 절차를 밟으며 스스로 선택한 것인지를 구분해 주장해야 합니다. 또 철거를 하지 않았더라도 객관적으로 평가된 철거비는 청구할 수 있으므로(대법원 2025다219455), 철거·양성화 여부를 결정하기 전에 감정이나 견적부터 확보하는 편이 안전합니다.

'알았거나 알 수 있었던 경우' — 매수인 과실이 갈린 지점

민법 제580조 제1항 단서는 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못한 때에는 하자담보책임을 물을 수 없다고 정합니다. 익산 예식장 사건(전주지방법원 군산지원 2014가합1494)과 마당 창고 사건(같은 지원 2022가단53691)은 결론이 반대였는데, 갈린 지점은 세 가지였습니다.

• 대장·등기부에 드러나는가 — 예식장은 대장에 위반 등재가 없었고 증축·용도변경이 공부만으로 드러나지 않았습니다. 창고는 등기부에 없는 건물이 마당에 서 있어 대조만 하면 알 수 있었습니다.

• 계약 대상에 그 부분을 넣었는가 — 창고 사건의 매수인은 창고까지 포함해 가격을 협의했습니다. 위반 부분을 알고 값을 매긴 것으로 평가될 수 있습니다.

• 누가 공사했는가 — 예식장 사건은 매도인이 직접 공사한 사실이 인정되었고, 이런 매도인에게는 민법 제584조와 고지의무 위반 책임이 함께 걸립니다.

근생 원룸 건물이라면 대장상 '제2종 근린생활시설'인 층에 주방과 욕실을 갖춘 원룸이 줄지어 있다는 사실을 매수인이 현장에서 알아볼 수 있었는지가 쟁점이 될 수 있습니다. 과실이 부정되더라도 익산 사건 1심처럼 매수인의 확인 소홀 등을 이유로 배상액이 깎일 수 있다는 점도 염두에 두셔야 합니다.

6개월은 언제부터 셉니까 — 기산점과 10년 소멸시효

민법 제582조는 하자담보책임에 따른 권리를 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 행사하도록 합니다. 대법원 2003다20190 판결은 결함의 현상을 안 것만으로는 부족하고 그 원인이 목적물의 하자라는 것까지 알아야 '안 날'이라고 했습니다. 위반건축물에서는 시정명령 사전통지가 도달한 날이나 건축사 확인서 등으로 위반 내용을 구체적으로 확인한 날이 기준으로 다투어질 수 있습니다. 익산 사건에서도 매도인들은 인도일부터 계산하자고 했지만 받아들여지지 않았고, 1심은 매수인이 2015년 6월경 건축사 확인서로 위반을 알았다고 보았으며, 매수인은 2015. 8. 18.자 준비서면으로 손해배상채권에 의한 상계 의사를 밝혔습니다.

권리 행사 방법에 정해진 형식은 없습니다. 대법원 2003다20190 판결은 재판 외에서 적당한 방법으로 하자를 통지하고 해제나 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 충분하다고 했습니다. 내용증명으로 위반 내용과 배상 요구를 분명히 적어 보내는 것이 가장 확실한 기록입니다. 한편 대법원 2011다10266 판결은 하자담보에 따른 손해배상청구권도 매수인이 목적물을 인도받은 때부터 10년의 소멸시효에 걸린다고 했습니다. 오래전에 산 건물이라면 6개월보다 10년이 먼저 문제가 됩니다.

중개사에게도 함께 물을 수 있습니까

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령에 따른 거래·이용제한사항을 확인해 성실·정확하게 설명하고 건축물대장 등본 등 근거자료를 제시하도록 하고, 제30조 제1항은 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상하도록 합니다. 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결은 중개사가 스스로 조사할 의무가 없는 사항이라도 계약 여부를 결정하는 데 중요한 사항에 관해 그릇된 정보를 진실인 것처럼 전달해 의뢰인이 믿고 계약하게 했다면 선관주의의무 위반이라고 했습니다. 매도인이 "불법 개조는 없다"고 한 말을 중개사가 확인 없이 '적법'이라고 옮겨 적었다면 이 법리가 문제됩니다.

중개보조원이 실제로 중개를 했다면 그 보조원도 중개사와 함께 공동불법행위 책임을 지고, 중개사가 가입한 공인중개사협회는 공제사업자로서 보상합니다. 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결은 협회가 소장 부본 송달로 공제금 청구를 받은 날부터 60일이 지나면 지연손해금을 부담한다고 했습니다. 다만 중개사 책임은 손해와 인과관계가 증명되어야 합니다. 마당 창고 사건(2022가단53691)처럼 설명의무 위반이 인정되어도 손해가 현실화되지 않았으면 기각되므로, 시정명령서·이행강제금 고지서·철거비 감정처럼 손해를 보여 줄 서류가 갖춰진 뒤 매도인과 함께 피고로 삼는 것이 효율적입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 지금 건축물대장을 발급해 층별 용도, 위반건축물 표시와 등재일을 확인합니다. 매수 후 등재되었다면 계약 당시 대장에 표시가 없었다는 사정이 매수인 과실을 부정하는 근거가 됩니다(전주지방법원 군산지원 2014가합1494).

2. 대장상 용도·가구 수와 실제 쓰임을 층별로 적어 봅니다. 근린생활시설 층의 원룸, 대장보다 많은 현관문, 대장 면적에 없는 베란다·옥탑 공간은 각각 다른 위반이 될 수 있습니다(대법원 2010두23316).

3. 매매계약서 특약과 중개대상물 확인·설명서의 위반건축물 칸을 다시 읽습니다. '현 시설 상태' 문구만으로 매도인이 알고 숨긴 하자까지 면책되지는 않지만(민법 제584조), 위반 부분을 계약 대상으로 넣어 값을 정했다면 불리하게 쓰일 수 있습니다(2022가단53691).

4. 매도인이 건축주인지, 개조 공사를 직접 했는지 보여 줄 자료(공사업체, 기존 세입자 진술, 과거 임대 광고)를 찾아 둡니다.

5. 시정명령 사전통지서·계고서의 도달일을 확인해 6개월 마감일을 달력에 적습니다(민법 제582조).

6. 철거와 양성화 중 무엇을 할지 정하기 전에 구청에 양성화 가능성을 묻고 두 방법의 견적을 받아 둡니다(대법원 2020다290804, 2025다219455).

시정명령 사전통지를 받은 날부터 할 일

• 당일 — 통지서와 봉투를 보관하고 도달일을 기록합니다. 위반 부분을 사진·영상으로 남기고 의견제출 기한을 적어 둡니다.

• 1주 안 — 건축물대장, 건축물현황도, 등기사항전부증명서, 매매계약서, 중개대상물 확인·설명서를 모읍니다. 구청 건축과에 위반 내용, 양성화 가능 여부, 예상 이행강제금을 문의하고 답변을 메모합니다.

• 2주 안 — 매도인에게 위반 내용과 손해배상 요구를 적은 내용증명을 보냅니다. 중개사와 공인중개사협회에도 사고 사실을 통지합니다.

• 1개월 안 — 구청 의견제출과 민사 청구의 방향(양성화 또는 철거)을 하나로 맞춥니다. 행정 절차에서 낸 서면은 민사에서도 증거로 쓰입니다.

• 6개월 안 — 내용증명으로 기간은 지켜지지만, 협상이 길어지면 증거가 흩어지고 이행강제금이 쌓이므로 소 제기와 가압류를 검토합니다. 세입자가 있는 원룸이라면 시정 공사 일정과 임대차 관계도 함께 정리합니다.

여기서부터는 변호사가 필요합니다

매도인이 위반을 인정하고 공사비를 부담하겠다고 하면 합의서로 끝낼 수 있습니다. 그러나 매도인이 "보고 산 것 아니냐"고 맞서거나, 여러 종류의 위반이 섞여 있거나, 이미 세입자가 원룸에 살고 있거나, 매도인이 매각대금을 처분하려는 기미가 보인다면 다릅니다. 익산 사건에서 1심과 항소심의 배상액이 10억 원대와 2억 원 미만으로 갈린 것은 행정청 사실조회와 감정을 어떻게 구성했느냐의 차이였습니다. 어떤 위반을 양성화로, 어떤 위반을 철거로 감정받을지, 하자담보·채무불이행·불법행위 중 무엇을 앞세울지에 따라 청구할 수 있는 금액이 달라집니다.

원룸 개조 건물에는 부수 문제도 따라옵니다. 시정명령을 이행하지 않으면 건축법 제79조 제2항에 따라 그 건물에서 하는 영업의 허가 등이 제한될 수 있고, 근린생활시설로 되돌리면 임대 수입이 줄어듭니다. 공사 기간의 임대 손실을 손해로 주장하려면 임대차계약서와 차임 입금 내역을 처음부터 정리해 두어야 합니다. 매도인의 재산이 빠져나갈 우려가 있다면 가압류도 함께 검토합니다.

자주 묻는 질문

근린생활시설을 원룸으로 개조한 건물을 샀는데 이행강제금이 나왔습니다. 제가 개조하지 않았는데도 내야 합니까?

네, 원칙적으로 소유자에게도 부과될 수 있습니다. 건축법 제79조 제1항과 제80조 제1항은 소유자를 시정명령과 이행강제금의 상대방에 포함하고, 대법원 2012두20137 판결은 위법상태에 관여하지 않은 소유자에게도 시정명령을 할 수 있다고 했습니다. 다만 그 부담을 매도인에게 손해배상으로 돌릴 수 있는지는 매수인의 인식 여부와 6개월 기간에 따라 따로 판단됩니다.

산 건물의 위반 부분을 양성화했다면 매도인에게 양성화 비용을 청구할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 행정청이 받아 주는 양성화가 철거보다 합리적인 시정 방법이라면 양성화 비용이 손해로 계산될 수 있고(광주고등법원(전주) 2018나10468, 대법원 2020다290804가 산정을 수긍), 매수인이 공간을 새 용도로 활용하려고 택한 양성화라면 그 비용은 배척되고 철거비 평가액만 청구할 수 있습니다(대법원 2025다219455).

베란다 확장이나 옥탑방이 있는 것을 보고 집을 샀다면 매도인에게 청구할 수 없습니까?

하자담보책임으로는 어려운 경우가 많지만 예외가 있습니다. 매수인이 알았거나 과실로 몰랐으면 민법 제580조 제1항 단서로 청구가 막히고, 전주지방법원 군산지원 2022가단53691 판결도 현황을 보고 산 무허가 창고에 대해 매도인 책임을 부정했습니다. 다만 매도인이 위반이 아니라고 말했거나 위반 문제를 매도인이 책임지기로 하는 특약을 받았다면 고지의무 위반이나 약정 책임으로 다툴 여지가 있습니다.

건물을 산 지 2년 뒤 시정명령 사전통지를 받았다면 6개월 제척기간은 이미 지났습니까?

대개 지나지 않았습니다. 6개월은 계약일이나 인도일이 아니라 매수인이 하자와 그 원인을 안 날부터 계산하고(민법 제582조, 대법원 2003다20190), 익산 예식장 사건의 항소심도 인도일부터 계산하자는 매도인 주장을 받아들이지 않았습니다(광주고등법원(전주) 2018나10468). 다만 그 전에 위반 사실을 구체적으로 들은 기록이 있으면 그때부터 계산될 수 있고, 인도일부터 10년이 지나면 소멸시효로 막힙니다(대법원 2011다10266).

중개대상물 확인·설명서에 위반건축물 여부가 '적법'으로 적혀 있었다면 공인중개사도 배상합니까?

경우에 따라 다릅니다. 전주지방법원 군산지원 2022가단53691 판결은 중개사의 설명의무 위반을 인정하면서도 철거 명령이나 이행강제금 같은 손해가 실제로 생기지 않았다며 배상을 부정했습니다. 매도인의 말을 확인 없이 진실처럼 전달한 경우에는 대법원 2022다212594 판결의 법리에 따라 책임이 인정될 수 있으므로, 손해가 현실화된 시점에 매도인과 함께 청구하는 것이 좋습니다.

방을 쪼개 가구 수를 늘린 다가구주택은 언제나 위반건축물로 이행강제금 대상이 됩니까?

아니요, 구조와 공사 내용에 따라 다를 수 있습니다. 대법원 2010두23316 판결은 가구 수를 늘리며 헐어 낸 경계벽이 내력벽인지 심리하지 않은 채 대수선이라고 본 원심을 파기했습니다. 다만 같은 판결에서 근린생활시설을 원룸으로 바꾼 용도변경 부분의 이행강제금은 유지되었으므로, 어느 부분이 어떤 위반인지 나누어 보아야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 4. 16. 선고 2025다219455 판결 — 매수인이 활용 목적으로 택한 양성화 비용은 배척, 실제 철거 전이라도 철거비 평가액 청구 가능(철거비 부분 파기환송, 환송 후 결과 미확인)

• 대법원 2021. 7. 8. 선고 2020다290804 판결 — 양성화 가능 부분은 양성화 비용, 나머지는 철거·원상복구비로 본 원심의 손해액 산정 수긍(사용이익 등 다른 쟁점으로 매수인 측 패소 부분 파기환송, 환송 후 결과 미확인)

• 광주고등법원(전주) 2020. 11. 12. 선고 2018나10468 판결 — 익산 예식장 불법 용도변경·증축, 하자 손해 1억 9,724만여 원(대법원 2020다290804로 매수인 측 패소 부분 파기환송)

• 전주지방법원 군산지원 2018. 2. 9. 선고 2014가합1494 판결 — 같은 사건 1심, 매수인 과실 부정·책임 70%·10억 원대 상계(항소심에서 변경)

• 전주지방법원 군산지원 2023. 12. 7. 선고 2022가단53691 판결 — 마당 무허가 창고, 매수인 과실로 매도인 책임 부정, 중개사 설명의무 위반은 인정되나 손해 부정(확정)

• 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두23316 판결 — 근생 원룸 용도변경 이행강제금 유지, 가구 수 변경 부분은 내력벽 여부 미심리로 파기환송

• 대법원 2013. 9. 13. 선고 2012두20137 판결 — 위법상태에 관여하지 않은 소유자에게도 시정명령 가능

• 대법원 2017. 8. 23. 선고 2017두42453 판결 — 같은 시설군 안의 용도변경과 건축법상 이행강제금 부과 범위

• 대법원 2000. 1. 18. 선고 98다18506 판결 — 법률적 제한도 하자, 하자 존부는 계약 성립 시 기준

• 대법원 2021. 4. 8. 선고 2017다202050 판결 — 하자담보책임과 채무불이행책임 경합, 하자보수비용은 손해

• 대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 — 신의칙상 고지의무와 그 한계

• 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 — '안 날'은 하자 원인까지 안 때, 재판 외 행사로 기간 보존

• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다10266 판결 — 하자담보 손해배상청구권의 10년 소멸시효, 인도 시 기산

• 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 — 중개사의 그릇된 정보 전달과 선관주의의무 위반

• 대법원 2012. 2. 23. 선고 2011다77870 판결 — 중개보조원의 공동불법행위 책임, 협회 공제금 지연손해금

• 법령 — 민법 제390조, 제575조, 제580조, 제582조, 제584조, 건축법 제19조, 제79조, 제80조, 공인중개사법 제25조, 제30조 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 시정명령 사전통지·시정명령·계고서가 언제 도달했는지부터 확인해 6개월 기간이 얼마나 남았는지 계산합니다. 그다음 건축물대장의 층별 용도와 위반 표시 등재일, 실제 쓰임(원룸 수, 현관문 수, 베란다·옥탑 면적)을 대조하고, 매매계약서 특약과 중개대상물 확인·설명서의 위반건축물 칸을 봅니다. 매도인이 건축주였는지, 언제 개조했는지, 계약 과정에서 위반 부분에 관해 어떤 말이 오갔는지도 묻습니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '손해를 어떤 방법으로 계산할 것인가'와 '누구에게 어떤 근거로 물을 것인가' 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 계산 방법입니다. 구청에 위반 부분별 양성화 가능 여부를 먼저 확인하고, 소송에서는 사실조회와 감정을 통해 양성화가 되는 부분과 철거해야 하는 부분을 나눠 산정합니다. 의뢰인이 이미 양성화를 했다면 그 비용 가운데 하자를 없애는 데 필요한 부분과 새 용도를 위한 부분을 갈라 주장하고, 예비적으로 철거비 평가액을 함께 청구합니다(대법원 2025다219455). 둘째, 책임 근거입니다. 하자담보책임 하나에만 기대면 매수인 과실과 6개월 기간에서 무너질 수 있으므로, 개조를 직접 한 매도인에게는 채무불이행과 고지의무 위반을 함께 구성하고, 중개 과정에서 '적법'으로 잘못 전달된 정보가 있으면 중개사와 공인중개사협회를 함께 피고로 삼습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 예식장 건물을 두고 1심은 10억 원대, 항소심은 2억 원 미만의 손해를 인정했습니다. 차이를 만든 것은 법률 논리보다 행정청 회신과 감정 결과였습니다. 위반건축물 매매 분쟁은 구청 절차와 민사 소송이 함께 진행되고, 한쪽에서 낸 서면이 다른 쪽의 증거가 됩니다. 법무법인 도모도 부동산 매매 하자와 위반건축물 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 통지서 도달일과 대장·현황의 차이를 정확히 맞추는 데서 출발합니다. 철거 공사나 양성화 설계를 맡기기 전에, 세입자를 내보내기 전에 상담하시는 것이 청구할 수 있는 금액을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

산 건물에 날아온 시정명령은 이행강제금, 임대 수입 감소, 시정 공사비, 매각·대출 제약을 한꺼번에 안깁니다. 직접 개조하지 않았는데 책임을 떠안게 된 매수인에게는 억울한 일이지만, 법은 행정상 책임과 매도인에 대한 민사 청구를 따로 다룹니다. 앞의 것은 피하기 어려워도 뒤의 것은 준비한 만큼 되찾을 수 있습니다.

법무법인 도모는 대장과 현황의 차이, 양성화 가능성, 6개월 기간을 함께 점검해 의뢰인에게 맞는 청구 방법을 설계하겠습니다. 시정명령 사전통지서를 받으셨다면 기간이 흐르기 전에 연락 주십시오.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원 사무소는 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 부동산 매매·임대차 분쟁을 맡고 있습니다. 수원, 용인, 화성, 성남, 안양, 안산, 평택, 오산 등 경기 남부에서 다가구주택·상가주택을 사신 분이라면 가까운 곳에서 상담을 받으실 수 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

상담 때는 건축물대장(층별 용도와 위반 표시가 보이는 것), 건축물현황도, 등기사항전부증명서, 매매계약서와 특약, 중개대상물 확인·설명서, 시정명령 사전통지서·시정명령서·계고서와 그 봉투, 이행강제금 고지서와 납부 영수증, 구청과 주고받은 문서나 통화 메모, 위반 부분 사진, 철거·양성화 견적서, 임대차계약서와 차임 입금 내역, 매도인·중개사와 나눈 문자를 가져오시면 첫 상담에서 청구 가능 범위와 기간을 바로 계산해 드릴 수 있습니다.