전세·월세 만기에 집주인이 보증금 일부만 주고 '새 세입자 들어오면 주겠다'는 각서를 써 줘서 이사했다면 — 이사로 대항력을 잃은 판결과 각서의 변제기·지연손해금, 지급명령·가압류로 나머지를 받아 내는 법

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 전세·월세 만기에 집주인이 보증금 일부만 돌려주고 나머지는 '새 세입자가 들어오면 주겠다'는 각서·지불각서·현금보관증을 써 주었더라도, 세입자가 임차권등기를 마치지 않은 채 그 말을 믿고 이사·전출하는 순간 대항력과 우선변제권은 사라지고 남은 보증금은 순위 없는 일반 채권이 됩니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 다만 각서의 '새 세입자 입주 시 지급'이라는 문구는 특별한 사정이 없는 한 이미 생긴 보증금 반환채무의 지급을 미룬 불확정기한으로 해석되므로, 새 세입자가 끝내 들어오지 않거나 합리적인 기간이 지나면 변제기가 도래한 것으로 보고 청구할 수 있습니다(대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결, 대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다205127 판결).

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 17건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

이삿날은 정해져 있고 새집 잔금일은 다가오는데, 집주인은 "지금은 이것밖에 없다, 나머지는 새 세입자 들어오면 바로 주겠다"며 각서 한 장을 내밉니다. 예를 들어 보증금 2억 원 중 1억 7,000만 원만 받고 3,000만 원은 '○월까지 또는 새 임차인 입주 시 지급'이라고 적힌 지불각서를 받는 식입니다. 많은 분이 집주인의 도장이 찍힌 각서가 있으니 돈은 받을 수 있다고 생각하고 짐을 빼고 전입신고를 옮깁니다. 그런데 몇 달이 지나도 새 세입자는 들어오지 않고, 집주인은 "아직 안 나갔다"는 말만 되풀이하며, 어느 날 등기부를 떼어 보니 그 사이 근저당이 잡혀 있거나 경매개시결정 등기가 올라와 있습니다. 각서는 돈을 받을 권리를 증명해 줄 뿐, 그 집에 대한 우선순위까지 지켜 주지는 못합니다. 이 글은 이사로 순위를 잃은 판결, 각서의 지급 시기를 법원이 어떻게 읽었는지, 이자 약정이 없는 각서의 지연손해금, 각서로 보증금이 '빌린 돈'으로 바뀌었는지에 대한 다툼, 그리고 이미 이사했다면 지금부터 쓸 수 있는 지급명령·가압류·임차권등기명령까지 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

각서를 받고 이사하면 남은 보증금의 순위는 어떻게 됩니까 — 이사로 점유를 넘기거나 주민등록을 옮긴 때 대항력이 소멸하고, 나중에 임차권등기를 하더라도 소급해서 살아나지 않습니다(대법원 2024다326398 판결). 우선변제를 받으려면 인도와 주민등록이 배당요구 종기까지 계속되어야 합니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결). 각서는 이 순위를 대신해 주지 못합니다.

새 세입자가 안 들어오면 나머지 보증금은 영영 못 받습니까 — 아닙니다. 이미 부담하는 채무의 변제에 붙인 '어떤 일이 생기면 갚는다'는 문구는 원칙적으로 변제기를 유예한 불확정기한이고, 그 일이 생기지 않는 것으로 확정된 때에도 기한이 도래합니다(대법원 2003다24215 판결). 그 일이 주로 갚을 사람의 노력에 달려 있다면 합리적인 기간이 지난 때에도 기한이 도래합니다(대법원 2017다205127 판결). 다만 각서 문구와 작성 경위에 따라 해석이 달라질 수 있습니다.

각서에 이자가 적혀 있지 않으면 늦게 받은 대가는 없습니까 — 약정이자와 지연손해금은 다릅니다. 변제기가 지나면 민법 제397조·제379조에 따라 연 5%의 지연손해금이 붙고, 소장이나 지급명령이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조의 이율이 적용됩니다. 이자율 기재가 없는 현금보관증에 대해 변제기 다음 날부터 법정이율을, 판결 선고 다음 날부터 연 12%를 적용한 판결이 있습니다(서울고등법원(인천) 2024. 5. 23. 선고 2022나14934 판결).

이 장면에는 서로 다른 세 가지 문제가 겹쳐 있습니다

첫째는 순위입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생긴다고 정하고, 확정일자까지 갖추면 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받습니다. 같은 법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보지만, 이것은 계약관계가 남는다는 뜻일 뿐 대항력의 요건까지 면제해 주지는 않습니다. 대법원은 인도와 주민등록이 대항력을 취득할 때뿐 아니라 유지하기 위해서도 계속 존속해야 한다고 반복해 왔습니다(대법원 2024다326398 판결, 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결).

둘째는 지급 시기입니다. 각서에 적힌 '새 세입자 입주 시', '집이 나가면', '○월까지'라는 말이 조건인지 기한인지에 따라 결론이 달라집니다. 조건이면 그 일이 생기지 않는 한 갚을 의무가 생기지 않고, 불확정기한이면 그 일이 생기지 않는 것으로 확정되거나 합리적인 기간이 지나면 갚아야 합니다. 민법 제387조 제1항은 불확정한 기한이 있는 채무는 채무자가 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임을 진다고 정합니다.

셋째는 채권의 이름입니다. 각서에 '차용금', '빌린 돈'이라고 적었거나 차용증 형식을 썼다면 집주인은 나중에 "보증금은 이미 정산했고 이것은 별도의 대여금"이라고 주장하기도 합니다. 민법 제605조의 준소비대차인지, 제500조의 경개인지에 따라 기존 보증금 채권의 성질과 항변이 이어지는지가 달라집니다.

이 세 문제는 따로 움직입니다. 각서로 지급 시기를 잘 정해 두어도 이사로 잃은 순위는 돌아오지 않고, 반대로 순위를 잃었더라도 각서가 있으면 채권의 존재와 액수는 다툼 없이 증명됩니다. 아래 사례들은 이 세 갈래가 실제 판결에서 어떻게 갈렸는지 보여 줍니다.

첫 번째 사례 — 다른 세입자가 안 들어오면 줄 돈이 없다는 집주인의 문자

대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결의 사건입니다. A씨는 보증금 3억 2,000만 원, 기간 2021. 1. 21.부터 2023. 1. 20.까지로 아파트를 빌렸습니다. 만기를 두 달쯤 앞둔 2022. 11. 25. A씨는 집주인에게 만기가 되면 연장하지 않고 이사하겠다는 문자를 보냈고, 같은 날 새로 이사 갈 아파트를 보증금 2억 4,000만 원에 계약하면서 계약금 2,400만 원을 냈습니다. 2023. 1. 12. A씨가 1. 25. 이사에 차질 없이 보증금을 달라고 보내자 집주인은 손님이 이렇게 없을 줄 몰랐다며 잘 될 것이라는 취지로 답했고, 1. 15.에는 다른 세입자가 안 들어오면 내어 줄 돈이 없다는 문자를 보냈습니다. 결국 A씨는 보증금을 받지 못해 새집 잔금 2억 1,600만 원을 치르지 못했고, 새집 임대인은 계약금 2,400만 원을 몰취하고 계약을 해제했습니다.

원심은 A씨가 아파트를 비워 주는 이행의 제공을 하지 않았으니 집주인이 지체에 빠지지 않았다고 보았습니다. 대법원은 이를 파기했습니다. 집주인이 새로운 임차인이 들어오지 않는 이상 보증금을 줄 수 없다는 뜻을 명백히 했으므로, A씨가 인도의무 이행을 제공하더라도 집주인이 상당한 기간 안에 보증금을 돌려줄 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에 해당하고, 따라서 A씨는 자기 의무의 이행을 제공하지 않고도 집주인의 이행지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다고 판단했습니다.

이 판결에서 눈여겨볼 점은 두 가지입니다. 하나는 '새 세입자가 들어와야 준다'는 집주인의 말이 법적으로는 이행할 수 없다는 뜻을 밝힌 것으로 평가될 수 있다는 점이고, 다른 하나는 그 말이 문자로 남아 있었기 때문에 판단이 가능했다는 점입니다. 같은 말을 각서 형태로 받았다면, 그 각서는 지급 약속이면서 동시에 집주인이 만기에 보증금을 주지 못한다는 사실을 스스로 인정한 기록이 됩니다.

두 번째 사례 — 이사 나간 뒤에 된 임차권등기는 순위를 되살리지 못했습니다

대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결의 사건입니다. B씨는 2017. 2. 8. 보증금 9,500만 원, 기간 2017. 2. 27.부터 2019. 2. 26.까지로 주택을 빌려 2017. 2. 27. 입주와 전입신고를 마치고 3. 20. 확정일자를 받았습니다. 그 뒤인 2018. 1. 5. 채권최고액 6,600만 원의 근저당이 설정되었으니, 원래는 B씨가 근저당보다 앞선 세입자였습니다. 만기에 보증금을 받지 못한 B씨는 보증보험회사에서 보험금을 받고 채권을 넘겼고, 보험회사가 B씨를 대위해 2019. 3. 12. 임차권등기명령을 신청해 3. 20. 결정이 났습니다. 그런데 B씨는 2019. 4. 5.까지 보험금을 받은 뒤 이사했고, 임차권등기는 그 뒤인 4. 8.에야 마쳐졌습니다. 이후 강제경매에서 보험회사는 1,272만 3,446원만 배당받았고, 남은 8,227만 6,554원을 경매로 집을 산 사람에게 청구했습니다.

원심은 경매개시 전에 임차권등기명령 신청과 등기가 이루어졌으니 대항력이 유지된다고 보았지만, 대법원은 파기했습니다.

"대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다." — 대법원 2024다326398

그 결과 2018. 1. 5.자 근저당이 B씨의 새 순위보다 앞서게 되어 경매로 근저당이 소멸할 때 임차권도 함께 소멸하고, 낙찰자는 임대인 지위를 승계하지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다. 등기명령 결정이 나와 있었는데도 등기 기입 전 3일 사이의 이사가 순위를 뒤집은 것입니다. 각서를 믿고 이사한 세입자는 대개 임차권등기명령을 신청하지도 않은 상태이므로, 이사한 날과 그 뒤 설정된 근저당·가압류의 날짜를 비교하는 것이 회수 가능성 판단의 출발점이 됩니다.

세 번째 사례 — 일주일간 주민등록을 옮겼다가 3억 7,000만 원 중 1억 7,116만 원만 배당받았습니다

수원지방법원 2020가단549663 배당이의 판결(국세법령정보시스템 공개본, 선고일 2020. 12. 17.로 표시)의 사건입니다. C씨는 2016. 12. 24. 보증금 3억 7,000만 원에 주택을 임차해 12. 30. 확정일자를 받고 2017. 2. 28. 전입신고를 했습니다. 그 뒤 2018. 3. 9. 채권최고액 3억 2,500만 원의 근저당이 설정되었고, 2019년에는 가압류와 구청·세무서의 압류가 이어졌습니다. C씨는 2019. 9. 19. 다른 주소로 전입신고를 했다가 9. 26. 다시 이 집으로 전입했고, 9. 24. 임차권등기명령을 신청해 11. 7. 등기가 마쳐졌습니다. 이후 C씨가 신청한 강제경매에서 법원은 근저당권자와 세무서 등을 앞 순위로, C씨를 4순위로 하여 C씨에게 1억 7,116만 173원을 배당했습니다.

C씨는 계속 그 집에 살았고 배우자의 잘못된 지시로 일주일간 주민등록만 옮겨졌을 뿐이라며 3억 7,000만 원 전액의 우선 배당을 구했습니다. 법원은 어떤 이유에서든 일시적이나마 주민등록을 이전했다면 그 전출 당시 대항력이 소멸하고, 재전입한 때부터 동일성 없는 새로운 대항력이 생길 뿐이라고 보아 청구를 기각했습니다. 주민등록이 본인 의사와 무관하게 제3자에 의해 이전되고 본인에게 책임을 물을 수 없는 경우에만 예외가 인정되는데, 이 사건은 그에 해당하지 않는다고 했습니다. 이 판결의 상급심 결과는 법제처 판례 데이터베이스에서 확인되지 않았습니다.

이 사건은 각서 사건은 아니지만, 각서를 믿고 전출한 세입자에게 그대로 적용되는 계산을 보여 줍니다. 보증금이 고액이고 집에 근저당이 여러 건 쌓여 있을수록 전출 하루가 수억 원의 배당 순위를 가릅니다.

네 번째 사례 — 열쇠를 보내고 나온 세입자가 잔액 5,820만 원과 지연손해금을 받았습니다

광주지방법원 2017. 4. 26. 선고 2016나3450 판결의 사건입니다. D씨는 보증금 1억 원에 상가건물 1·2층 일부를 빌려 커피전문점을 운영했습니다. 마지막으로 작성된 계약서상 기간은 2011. 1. 1.부터 5년이었는데, 집주인은 8년 계약이라며 보증금 2억 원·월 1,400만 원으로 올리겠다고 했습니다. D씨는 2015. 10. 2. 재계약 거절을 통지하고, 2015. 12. 31.부터 2016. 1. 5.까지 시설을 철거한 뒤, 2016. 1. 26. "원상회복하고 명도하고자 하였으나 수령을 거절하여 열쇠를 보낸다"는 내용증명과 함께 열쇠를 보냈습니다. 집주인은 기간이 남았다며 열쇠를 돌려보냈습니다.

1심(광주지방법원 2015가단50922)은 D씨의 청구를 기각했지만, 항소심은 마지막 계약서대로 2015. 12. 31. 기간이 끝났고, 시설 철거와 퇴거, 열쇠 반환으로 점포에 대한 사실상 지배가 집주인에게 넘어갔다고 보아 인도를 인정했습니다. 그리고 보증금 1억 원에서 미지급 차임 4,180만 원을 뺀 5,820만 원과 인도일 다음 날인 2016. 1. 27.부터의 지연손해금 지급을 명했습니다. 대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결은 이를 그대로 유지했습니다.

세입자가 먼저 집을 비워 준 경우, 보증금 반환과 인도의 동시이행 관계는 세입자 쪽에서 이미 이행된 상태가 됩니다. 이 판결은 인도가 언제 끝났는지가 지연손해금의 출발점이 된다는 점을 보여 줍니다. 각서를 받고 이사한 세입자라면 이삿날, 열쇠·비밀번호를 넘긴 날, 관리비 정산일을 기록으로 남겨 두어야 하는 이유입니다. 다만 각서에 별도의 지급 기일을 정했다면 그 약정이 우선 문제되므로, 지체의 기산점은 각서 문구와 함께 따져야 합니다.

다섯 번째 사례 — '사업 재기 시 지급' 확인서와 '명도될 때 반환' 현금보관증, 기한 문구가 결론을 갈랐습니다

각서의 지급 시기 문구를 법원이 어떻게 읽는지는 보증금 사건 밖의 판결에서 더 분명하게 드러납니다. 대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다205127 판결에서 E씨는 지인에게서 받은 투자금 4억 5,000만 원에 관해 2004. 12. 29. 그 상속인들에게 "주상복합공사 대금을 받으면 받은 금액의 1/3을 지급하고, 부족분은 사업 재기 시에 지급한다"는 확인서를 써 주었습니다. 원심은 공사대금을 받지 못한 이상 2005. 6. 1.경 이행기가 도래했다고 보고 소멸시효를 이유로 청구를 배척했습니다. 대법원은 파기하면서, '사업 재기 시'는 재기하지 않으면 언제까지나 안 갚아도 된다는 뜻이 아니라 재기가 확정적으로 불가능하게 되었거나 합리적으로 예상되는 기간이 지났는데도 재기가 없으면 그때 변제기가 도래한다는 뜻이라고 했습니다. 아울러 이 채권은 민사채권으로 10년의 시효가 적용되고, 2007. 1. 5. 1,000만 원을 지급하고 2015. 8. 21. 통화에서 "여유가 없어서 주지 못하고 있다"고 말한 것은 채무 승인으로 볼 여지가 있다고 했습니다.

대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다16643 판결도 같은 방향입니다. 재건축사업에 4,200만 원을 출자했다가 빠지면서 "스폰서가 영입되거나 사업권을 넘길 경우나 사업을 진행할 때" 돌려받기로 한 약정을, 원심은 정지조건으로 보아 청구를 기각했지만 대법원은 불확정기한으로 보아 그 사유가 상당한 기간 안에 생기지 않는 때에도 반환의무가 성립한다며 파기했습니다.

반대로 기한 문구 때문에 청구가 막힌 사건도 있습니다. 대법원 2001. 11. 27. 선고 2001다62688 판결에서 울산의 건물 2층 임차권을 넘긴 F씨는 보증금 4,000만 원 중 계약서에는 1,000만 원만 적고, 나머지 3,000만 원은 집주인이 현금보관증을 써 주며 "건물이 명도될 때" 현금보관증 소지인에게 돌려주기로 했습니다. 원심은 3,000만 원과 지연손해금을 인정했지만, 대법원은 새 임차인이 집주인 동의를 얻어 전대했으므로 건물은 여전히 임차인 측이 점유하고 있어 '명도'가 이루어진 것으로 볼 수 없다며 파기했습니다. 현금보관증의 지급 시기를 다른 사람의 점유 이전에 묶어 둔 결과, 그 일이 생기기 전까지는 돈을 받을 수 없게 된 것입니다.

세 판결을 겹쳐 보면 각서의 문구가 어떤 사건에 지급을 묶어 두었는지, 그 사건이 누구의 노력에 달려 있는지가 결론을 가릅니다. '새 세입자 입주 시'라는 문구는 집주인이 호가를 낮추거나 중개를 맡기는 노력에 크게 좌우되므로 2017다205127 판결의 '합리적인 기간' 법리가 적용될 여지가 큽니다.

'새 세입자가 들어오면'은 원칙적으로 조건이 아니라 기한입니다

대법원은 부관이 조건인지 불확정기한인지를 이렇게 나눕니다. 부관에 표시된 사실이 발생하지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 상당하면 조건이고, 사실이 발생한 때는 물론 발생하지 않는 것이 확정된 때에도 이행해야 한다고 보는 것이 상당하면 불확정기한입니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다89036 판결, 대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다26128 판결). 보증금 각서에 더 직접 들어맞는 기준은 다음 판시입니다.

"이미 부담하고 있는 채무의 변제에 관하여 일정한 사실이 부관으로 붙여진 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그것은 변제기를 유예한 것으로서 그 사실이 발생한 때 또는 발생하지 아니하는 것으로 확정된 때에 기한이 도래한다." — 대법원 2003다24215

임대차가 끝나면 집주인의 보증금 반환채무는 이미 성립해 있습니다. 각서는 새로 돈을 줄 의무를 만드는 것이 아니라 이미 있는 채무의 지급을 미루는 약속이므로, 2003다24215 판결의 법리에 따라 '새 세입자 입주'는 변제기 유예로 해석될 가능성이 높습니다. 반면 2010다89036 판결은 시행사가 이미 지출한 선투입비를 일정 분양률 달성 때 받기로 한 약정을, 2013다26128 판결은 조정조항상 채무 변제 후 이전등기 의무를 각각 정지조건으로 보았습니다. 사업 실패의 위험을 누가 지기로 했는지, 그 사실이 생기지 않으면 아예 안 받기로 한 것인지가 판단 기준이 된 것입니다. 보증금은 세입자가 위험을 지기로 한 돈이 아니므로 조건으로 볼 근거가 약하지만, 각서에 "새 세입자가 들어오지 않으면 지급하지 않는다"처럼 명시적으로 적혀 있다면 다툼의 여지가 생깁니다.

실무적으로는 기한이 언제 도래했는지가 다툼의 중심이 됩니다. 집주인이 매물을 내놓지 않았거나 시세보다 높은 보증금을 고집하는 사정, 그 집에 이미 새 사람이 들어왔는데 알리지 않은 사정, 경매가 개시되어 새 임대차가 사실상 불가능해진 사정은 모두 기한 도래를 뒷받침하는 자료가 됩니다. 각서에 '○월까지'라는 날짜가 함께 적혀 있다면 그 날짜가 지나면 확정기한으로서 바로 지체가 시작됩니다(민법 제387조 제1항 전단).

이자 약정이 없는 각서, 지연손해금은 언제부터 얼마나 붙습니까

각서에 이자 약정이 없으면 변제기까지의 약정이자를 청구하기는 어렵습니다. 그러나 변제기가 지난 뒤의 손해는 다릅니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무 불이행의 손해배상액을 법정이율로 정하고, 제2항은 채권자가 손해를 증명할 필요가 없다고 정합니다. 민법 제379조의 법정이율은 연 5%입니다. 서울고등법원(인천) 2022나14934 판결은 이자율 기재가 없는 현금보관증에 대해 별도 이자 약정을 인정하지 않으면서도, 현금보관증에 정한 변제기 다음 날부터 민법상 연 5%(상인인 회사에는 상법상 연 6%)의 지연손해금을, 판결 선고 다음 날부터는 연 12%를 붙였습니다. 이 판결은 대법원 2025. 9. 25. 선고 2024다254387 판결에서 대여금 부분에 대한 상고가 기각되었고, 별개 피고의 사해행위 부분만 파기되었습니다.

기산점은 각서의 형태에 따라 다릅니다. 확정된 날짜가 있으면 그 다음 날부터, '새 세입자 입주 시'처럼 불확정기한이면 민법 제387조 제1항 후단에 따라 집주인이 기한 도래를 안 때부터 지체가 시작됩니다. 그래서 새 세입자가 들어온 사실을 알게 되었거나 합리적인 기간이 지났다고 판단되면, 내용증명으로 기한이 도래했다는 점과 지급을 요구하는 뜻을 분명히 남겨 두는 것이 지연손해금 계산에 직접 영향을 줍니다. 각서 없이 이사한 경우라면 앞의 광주지방법원 2016나3450 판결처럼 인도 다음 날이 출발점으로 다투어질 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 소장이나 이에 준하는 서면이 송달된 다음 날부터 대통령령이 정하는 높은 이율을 적용하도록 하므로, 받지 못하는 기간이 길어질수록 일찍 청구하는 쪽이 유리합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 집주인이 다툴 만한 이유가 있었던 기간에는 높은 이율이 배제될 수 있습니다.

각서로 남은 보증금이 '빌린 돈'으로 바뀌었습니까

집주인이 지불각서 대신 차용증을 써 주거나, 각서에 "잔액 ○○원을 차용한 것으로 한다"고 적는 경우가 있습니다. 이때 집주인은 보증금 반환 문제는 끝났고 이제는 개인 간 대여금일 뿐이라고 주장하기도 합니다. 대법원은 기존 채무를 소비대차의 목적으로 하기로 한 약정이 준소비대차인지 경개인지는 당사자 의사로 정하되, 의사가 분명하지 않으면 채권자가 담보를 잃고 채무자가 항변권을 잃는 불이익을 스스로 택했다고 볼 수 없으므로 일반적으로 준소비대차로 보아야 한다고 했습니다(대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카2957 판결, 대법원 2016. 6. 9. 선고 2014다64752 판결). 준소비대차는 기존 채무와 새 채무 사이에 원칙적으로 동일성이 유지됩니다.

따라서 각서나 차용증 한 장으로 보증금 반환채권이 전혀 다른 채권으로 바뀌었다고 쉽게 단정할 것은 아닙니다. 다만 동일성이 유지된다는 것과 순위가 유지된다는 것은 별개입니다. 주택임대차보호법상 우선변제권은 인도와 주민등록이라는 사실관계에 달려 있으므로, 채권의 이름을 무엇으로 보든 이사로 잃은 순위는 돌아오지 않습니다. 또 89다카2957 판결은 상인 사이의 정산금을 대여금으로 돌린 약정에 5년의 상사시효를 적용했으므로, 상가 임대차에서 각서를 받은 경우에는 시효기간도 따로 확인해야 합니다.

이미 이사했다면 — 지금 쓸 수 있는 회수 수단

임차권등기명령. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 제5항은 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다고 정합니다. 이미 이사한 세입자는 옛 순위를 되찾지 못하지만(대법원 2024다326398 판결), 등기를 마친 때부터 새 순위가 생기므로 그 뒤에 들어오는 근저당·가압류보다는 앞설 수 있습니다. 신청과 등기에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 집주인에게 청구할 수 있습니다. 하루라도 빨리 신청할수록 의미가 있습니다.

가압류. 민사집행법 제276조 제2항은 기한이 차지 않은 채권도 가압류할 수 있다고 정합니다. 각서의 지급 기일이 아직 오지 않았더라도 그 집이나 집주인의 다른 부동산·예금을 가압류해 둘 수 있다는 뜻입니다. 세 번째 사례에서도 가압류권자들은 4순위로 배당을 받았습니다. 순위를 잃은 세입자에게 가압류는 다른 일반 채권자들과 같은 줄에라도 서는 수단입니다.

지급명령과 소송. 민사소송법 제462조의 지급명령은 금전 지급 청구에 대해 서면 심리로 빠르게 집행권원을 얻는 절차이고, 집주인이 송달받은 날부터 2주 안에 이의하지 않으면 확정됩니다(제470조). 각서가 있어 채무의 존재와 액수에 다툼이 없는 사건에 잘 맞습니다. 집주인이 "아직 새 세입자가 안 들어왔으니 기한이 안 됐다"고 다툴 것이 예상되면 처음부터 소송으로 가면서 기한 도래 사정을 주장하고, 필요하면 민사소송법 제251조의 장래이행 청구를 함께 검토합니다.

경매가 이미 진행 중이라면. 우선변제권이 없는 세입자는 집행권원이나 가압류를 근거로 배당에 참가하는 일반 채권자의 지위가 됩니다. 배당요구 종기가 정해져 있으므로 경매 사건번호와 종기를 먼저 확인해야 합니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 이사·전출한 날짜를 확정합니다. 주민등록초본으로 전출일을, 이사업체 계약서·관리비 정산서·열쇠나 비밀번호를 넘긴 문자로 점유를 넘긴 날을 확인합니다. 대항력은 이 둘 중 먼저 사라진 날 소멸합니다.

2. 등기부를 오늘 날짜로 다시 뗍니다. 이사한 날 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 들어왔는지, 각각 언제인지 확인합니다. 이사 전부터 있던 권리와 이사 후 생긴 권리를 나누어 적습니다.

3. 각서의 지급 시기 문구를 그대로 옮겨 적습니다. 날짜가 있는지, '새 세입자 입주 시'처럼 사건에 묶여 있는지, '지급하지 않는다'는 표현이 있는지, 이자·지연손해금 약정이 있는지 확인합니다. 작성자가 등기부상 소유자 본인인지, 공유자 전원이 서명했는지도 봅니다.

4. 새 세입자 사정을 확인합니다. 그 집에 이미 누가 들어왔는지, 매물이 어떤 보증금으로 나와 있는지, 집주인이 중개를 맡겼는지 확인할 수 있는 자료를 모읍니다. 합리적인 기간이 지났는지 판단하는 근거가 됩니다.

5. 받은 돈과 남은 돈을 계산합니다. 일부 반환 이체내역과 공제된 관리비·수리비를 정리해 잔액을 확정하고, 각서 금액과 맞는지 대조합니다.

6. 집주인의 다른 재산과 연락 기록을 정리합니다. "새 세입자 안 들어오면 줄 돈이 없다"는 문자, 지급을 미루는 통화 녹음은 기한 도래와 채무 승인의 자료가 됩니다(대법원 2024다321973 판결, 2017다205127 판결).

각서를 받은 날부터 할 일 — 이사 전과 이사 후로 나누어 움직이십시오

• 아직 이사하지 않았다면 — 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 다음 이사하십시오. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서는 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다고 정합니다. 두 번째 사례처럼 결정이 나왔어도 기입 전에 이사하면 늦습니다. 각서를 받는다면 '새 세입자 입주 여부와 관계없이 ○년 ○월 ○일까지', '지체 시 연 ○%의 지연손해금', 작성자 전원의 서명을 넣어 받으십시오.

• 이사한 날 또는 알게 된 날 — 주민등록초본, 등기부, 각서 원본, 일부 반환 이체내역, 집주인과의 문자를 한곳에 모읍니다. 각서는 원본을 보관하고 사본으로만 주고받습니다.

• 1주 안 — 임차권등기명령을 신청합니다. 동시에 등기부상 새로 생긴 권리를 확인하고, 경매개시결정이 있다면 배당요구 종기를 확인합니다.

• 2주 안 — 집주인 재산을 확인해 가압류를 신청합니다(민사집행법 제276조 제2항). 각서상 기한이 아직 도래하지 않았어도 가능합니다.

• 기한이 도래했다고 판단되는 때 — 내용증명으로 기한 도래와 지급을 요구하고, 이의가 예상되지 않으면 지급명령을, 다툼이 예상되면 소송을 제기합니다. 새집 계약금 몰취처럼 보증금 지연으로 생긴 손해가 있다면 이 단계에서 함께 청구할지 정합니다(대법원 2024다321973 판결).

여기서부터는 변호인이 필요합니다

각서 금액이 크지 않고 집주인이 연락을 이어 가는 사건이라면 내용증명과 지급명령으로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 이사 뒤에 근저당이나 가압류가 들어왔거나, 경매가 이미 개시되었거나, 각서 문구가 '새 세입자 입주 시'처럼 기한이 불분명한 사건은 다릅니다. 순위를 얼마나 회복할 수 있는지, 기한이 언제 도래했다고 주장할지, 가압류 대상을 무엇으로 할지가 한꺼번에 얽혀 있고, 판단이 늦어질수록 다른 채권자가 앞 순위를 차지합니다.

전세자금대출을 끼고 있었다면 부수 문제도 생깁니다. 대법원 2025다213466 판결의 사건에서 주택도시보증공사 대출보증 약관은 임차인이 보증회사에 알리지 않고 거주나 주민등록을 이전해 대항력과 우선변제권을 상실한 때를 면책사유로 정하고 있었고, 대법원은 그 사건에서 보증공사의 면책을 인정한 원심을 유지했습니다. 각서를 믿고 전출하기 전에 대출 약정과 보증서의 조건도 함께 확인해야 하는 이유입니다.

자주 묻는 질문

집주인이 전세 보증금 일부만 주고 나머지는 각서를 써 줬는데, 각서를 받고 이사해도 됩니까?

원칙적으로 권하지 않습니다. 이사로 점유를 넘기거나 전출하면 그때 대항력이 소멸하고 나중에 임차권등기를 해도 소급하지 않습니다(대법원 2024다326398 판결). 꼭 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하면 주택임대차보호법 제3조의3 제5항에 따라 기존 순위가 유지됩니다.

각서에 '새 세입자가 들어오면 지급'이라고만 적혀 있는데, 집주인이 새 세입자를 안 구하면 나머지 보증금을 영영 안 줘도 됩니까?

아닙니다. 이미 있는 채무의 변제에 붙인 이런 문구는 특별한 사정이 없는 한 변제기를 미룬 불확정기한으로 보고, 그 일이 생기지 않는 것으로 확정된 때에도 기한이 도래합니다(대법원 2003다24215 판결). 그 일이 주로 집주인의 노력에 달려 있다면 합리적인 기간이 지난 때에도 기한이 도래한다고 본 판결이 있습니다(대법원 2017다205127 판결). 다만 각서에 지급하지 않는다는 취지가 명시되어 있다면 다툼이 생길 수 있습니다.

이자 약정이 없는 지불각서나 현금보관증으로 남은 보증금을 늦게 받으면 지연이자를 청구할 수 있습니까?

청구할 수 있습니다. 변제기가 지나면 민법 제397조·제379조에 따라 연 5%의 지연손해금이 붙고, 소장이나 지급명령이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조의 이율이 적용됩니다. 불확정기한이면 집주인이 기한 도래를 안 때부터 지체가 시작되므로(민법 제387조 제1항), 내용증명으로 그 시점을 남겨 두는 것이 좋습니다(서울고등법원(인천) 2022나14934 판결 참조).

집주인이 써 준 차용증 때문에 남은 전세보증금이 대여금으로 바뀐 것입니까?

경우에 따라 다르지만, 당사자 의사가 분명하지 않으면 일반적으로 동일성이 유지되는 준소비대차로 봅니다(대법원 89다카2957 판결, 대법원 2014다64752 판결). 다만 채권의 이름과 관계없이 이사로 잃은 우선변제권은 돌아오지 않고, 상인 간 거래라면 시효기간이 달라질 수 있습니다.

각서를 받고 이미 전출했는데 그 집이 경매에 넘어갔다면 남은 보증금을 배당받을 수 있습니까?

우선변제권으로 받기는 어렵습니다. 대법원 2007다17475 판결은 인도와 주민등록이 배당요구 종기까지 유지되어야 한다고 했고, 수원지방법원 2020가단549663 판결은 일주일간의 전출만으로도 앞선 순위를 잃었다고 보았습니다. 다만 집행권원이나 가압류를 근거로 일반 채권자로서 배당에 참가할 수 있으므로, 배당요구 종기 전에 서둘러야 합니다.

집주인이 새 세입자가 안 들어와서 보증금을 못 준다고 해 새집 계약금을 날렸다면 배상받을 수 있습니까?

경우에 따라 가능합니다. 대법원 2024다321973 판결은 집주인이 다른 세입자가 안 들어오면 내어 줄 돈이 없다고 밝힌 사건에서, 세입자가 인도의무 이행을 제공하지 않았더라도 집주인의 이행지체를 이유로 손해배상을 청구할 수 있다며 원심을 파기했습니다. 손해액과 집주인이 그 손해를 알 수 있었는지는 사건마다 따로 증명해야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 — 이사로 점유 상실 시 대항력 소멸, 이후 임차권등기는 소급하지 않고 새 대항력 발생 (원심 서울중앙지방법원 2024나3298 판결 파기환송)

• 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결 — 새 세입자가 안 들어오면 보증금을 줄 수 없다는 집주인, 이행 제공 없이도 이행지체 손해배상 청구 가능 (원심 서울고등법원(인천) 2024나10813 판결 중 손해배상 부분 파기환송)

• 수원지방법원 2020가단549663 판결 — 일주일간 주민등록 이전으로 대항력 소멸, 배당이의 기각 (상급심 결과 미확인)

• 광주지방법원 2017. 4. 26. 선고 2016나3450 판결, 대법원 2020. 12. 30. 선고 2017다17603 판결 — 열쇠 반환으로 인도 인정, 보증금 잔액 5,820만 원과 인도 다음 날부터의 지연손해금 (상고기각)

• 대법원 2018. 4. 24. 선고 2017다205127 판결 — '사업 재기 시 지급'은 불확정기한, 합리적 기간 경과 시 변제기 도래, 채무 승인 (원심 파기환송)

• 대법원 2009. 5. 14. 선고 2009다16643 판결 — '스폰서 영입·사업 진행 시 반환'은 불확정기한 (원심 파기환송)

• 대법원 2003. 8. 19. 선고 2003다24215 판결 — 기존 채무 변제에 붙인 부관은 변제기 유예, 사실 불발생 확정 시 기한 도래

• 대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다89036 판결, 대법원 2013. 8. 22. 선고 2013다26128 판결 — 조건과 불확정기한의 구별 기준, 정지조건으로 본 사례

• 대법원 2001. 11. 27. 선고 2001다62688 판결 — '건물 명도 시 반환' 현금보관증, 전대로 명도 미도래 (원심 파기환송)

• 서울고등법원(인천) 2024. 5. 23. 선고 2022나14934 판결 — 이자율 기재 없는 현금보관증, 변제기 다음 날부터 법정이율 (대법원 2025. 9. 25. 선고 2024다254387 판결로 대여금 부분 상고기각, 사해행위 수익자 부분만 파기환송)

• 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카2957 판결, 대법원 2016. 6. 9. 선고 2014다64752 판결 — 준소비대차와 경개의 구별, 원칙적으로 준소비대차

• 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 — 우선변제 요건은 배당요구 종기까지 존속

• 대법원 2026. 1. 8. 선고 2025다213466 판결 — 대항요건의 존속, 대출보증 약관상 대항력 상실 면책 (상고기각)

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제3조의3, 제4조; 민법 제152조, 제379조, 제387조, 제397조, 제500조, 제605조; 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조; 민사소송법 제251조, 제462조, 제470조; 민사집행법 제276조 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 이사·전출한 날짜부터 확인합니다. 그날을 기준으로 등기부의 권리들이 앞뒤로 나뉘기 때문입니다. 그다음 각서·지불각서·현금보관증 원본에서 작성자, 금액, 지급 시기 문구, 이자·지연손해금 약정을 확인하고, 일부 반환 이체내역과 공제 내역으로 잔액을 확정합니다. 집주인과 주고받은 문자와 통화 기록에서 지급을 미룬 이유와 새 세입자에 관한 말이 어떻게 남아 있는지 보고, 현재 등기부로 근저당·가압류·경매 진행 여부와 배당요구 종기를 확인합니다. 전세자금대출이나 보증보험이 걸려 있다면 그 약정서도 함께 봅니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '순위'와 '기한'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축은 순위입니다. 이사 전이라면 각서를 받기보다 임차권등기를 먼저 마치도록 순서를 바꾸고, 이미 이사했다면 잃은 순위를 아쉬워하기보다 지금 확보할 수 있는 순위를 하루라도 앞당기는 데 집중합니다. 임차권등기명령과 가압류를 같은 주에 신청해 이후 들어올 권리보다 앞서고, 경매가 진행 중이면 배당요구 종기에 맞춰 배당 참가 방법을 정합니다. 둘째 축은 기한입니다. 각서 문구가 확정기한인지 불확정기한인지, 불확정기한이라면 새 세입자 사정과 집주인의 노력 정도로 보아 언제 기한이 도래했다고 주장할 수 있는지를 자료로 세웁니다. 그 시점에 맞춰 내용증명을 보내 지체의 출발점을 고정하고, 다툼이 적으면 지급명령으로, 다툼이 예상되면 기한 도래 주장과 장래이행 청구를 묶은 소송으로 진행합니다. 새집 계약금처럼 지연으로 생긴 손해가 있다면 이행지체 손해배상으로 함께 청구할지 검토합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 날짜 몇 개로 결론이 갈립니다. 임차권등기명령 결정이 나와 있었는데도 등기 기입 전 3일 사이의 이사가 순위를 뒤집었고, 일주일의 전출이 3억 7,000만 원 중 절반 이상의 배당 순위를 바꾸었습니다. 같은 '언젠가 갚겠다'는 문구도 불확정기한으로 읽힌 사건에서는 청구가 열렸고, 다른 사람의 명도에 묶인 현금보관증은 청구가 막혔습니다. 법무법인 도모도 보증금 일부를 받지 못한 채 이사한 세입자의 회수 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 전출일과 등기부, 각서 문구를 날짜 순서로 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 각서에 서명받기 전에, 짐을 빼기 전에, 다른 채권자가 가압류를 하기 전에 상담하시는 것이 남은 보증금을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증금 일부를 받지 못한 채 이사한 세입자는 새집 생활을 시작하면서도 옛집 집주인의 연락을 기다리는 불안한 시간을 보냅니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 미반환 상황에서 이사 날짜와 등기 날짜, 각서 문구 한 줄에 따라 배당 순위와 청구 가능 여부가 갈린 실제 기록입니다.

각서를 받고 이사하기 전에, 또는 이미 이사했다면 다른 채권자보다 늦기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 지금 확보할 수 있는 순위와 각서의 기한 도래 시점을 함께 판단하고, 임차권등기명령·가압류·지급명령의 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 분쟁을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 보증금 일부만 받고 각서를 믿고 이사하셨거나, 지금 집주인이 각서를 내밀며 이사를 재촉하고 있다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 임대차계약서, 각서·지불각서·현금보관증 원본, 보증금 일부를 받은 이체내역, 주민등록초본(전출·전입일이 나오는 것), 이사업체 계약서나 열쇠·비밀번호를 넘긴 문자, 오늘 날짜 등기부등본, 집주인과 주고받은 문자·통화 녹음, 새 세입자 입주나 매물 광고를 확인한 자료, 경매 관련 통지서, 전세자금대출 약정서를 가져오시면 첫 상담에서 지금 확보할 수 있는 순위와 각서상 청구 시점을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.