LH·SH 전세임대(청년·신혼부부·주거급여)로 사는 집의 계약이 끝나거나 집주인이 바뀌고 경매가 들어왔다면 — 공사의 대항력이 사라진 판결과 유지된 판결, 본인부담금 돌려받는 순서와 임차권등기·원상복구 책임

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, LH(한국토지주택공사)·SH 등 지방공사의 기존주택 전세임대(청년·신혼부부·주거급여 수급자 전세임대 등)에서 집주인과 임대차계약을 맺은 임차인은 공사이고 입주자는 공사로부터 집을 다시 빌린 전차인이므로, 계약 종료·집주인 변경·경매 때 보증금을 돌려받고 임차권등기를 하는 주체도 원칙적으로 공사이며 입주자 본인부담금은 그 정산을 거쳐 돌아옵니다. 다만 공사의 대항력과 우선변제권은 입주자의 거주와 주민등록에 기대어 있어서, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결처럼 입주자가 그 집을 사들이거나 정산 전에 먼저 이사하면 공사의 권리가 사라지고 그 손해가 입주자에게 돌아올 수 있습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 16건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

전세임대로 사시는 분들의 상담은 대개 이렇게 시작합니다. "집주인이 바뀌었다는데 저는 누구에게 연락해야 합니까", "계약이 끝났는데 집주인이 돈이 없다며 공사에도 저에게도 보증금을 안 줍니다", "경매 통지서가 왔는데 제 이름은 어디에도 없습니다", "새 집으로 빨리 옮기고 싶은데 지금 전입을 빼도 됩니까". 일반 전세처럼 생각해 혼자 집주인과 담판을 짓거나, 공사가 알아서 해 주겠거니 하고 먼저 이사하는 경우가 많습니다. 그런데 전세임대는 계약서가 두 장이고 당사자가 세 명입니다. 이 글은 전세임대 3자 구조에서 공사의 권리가 유지된 판결과 사라진 판결, 임차인이 직접 살지 않아도 대항력을 인정한 판결, 먼저 이사했다가 근저당보다 밀린 판결, 집주인 변경·하자·원상복구에 관한 판결을 실제 번호로 나란히 놓고, 입주자가 지금 무엇을 해야 하는지까지 적은 것입니다. 집주인 입장에서 볼 쟁점도 한 장에 따로 모았습니다.

핵심만 먼저 정리하면

전세임대에서 집주인에게 보증금을 돌려받을 사람은 누구입니까 — 원칙적으로 공사입니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항은 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 뒤 그 법인 등이 선정한 입주자가 인도받고 주민등록을 마치면 법인에 대항력을 인정하고, 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결도 한국토지주택공사를 임차인으로, 입주자를 전차인으로 보았습니다. 입주자 본인부담금은 계약서에 따라 공사와 정산하는 구조입니다.

입주자가 먼저 이사하거나 전입을 옮기면 어떻게 됩니까 — 공사의 대항력과 우선변제권이 흔들립니다. 대항요건은 계속 유지되어야 하고(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결), 이사한 뒤에 임차권등기를 해도 사라진 대항력은 돌아오지 않습니다(대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결). 다만 임차권등기가 먼저 마쳐졌다면 그 뒤 이사해도 권리가 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제5항).

집주인이 바뀌거나 경매가 들어오면 보증금은 어떻게 됩니까 — 대항력이 있으면 새 집주인이 보증금 반환의무를 이어받고 옛 집주인은 빠집니다(대법원 2025다211354, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결). 경매에서는 공사가 배당요구를 하고, 입주자의 거주와 주민등록이 배당요구 종기까지 유지되어야 우선변제를 받을 수 있습니다(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결).

전세임대는 세 사람의 계약입니다 — 집주인·공사·입주자

공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제7호는 기존주택전세임대주택을 국가·지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 기존주택을 임차하여 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 '전대(轉貸)'하는 공공임대주택으로 정합니다. 즉 집주인과 공사 사이에 임대차계약이 있고, 공사와 입주자 사이에 전대차계약이 따로 있습니다. 입주자가 집을 고르고 집주인과 조건을 맞추더라도, 법적으로 집주인의 상대방은 공사입니다.

법인은 원래 주민등록을 할 수 없어 주택임대차보호법의 대항력을 얻기 어렵습니다. 그래서 2007년 신설된 주택임대차보호법 제3조 제2항은 전세임대를 지원하는 법인에 한해 입주자의 인도와 주민등록으로 법인의 대항력이 생기게 했고, 같은 법 시행령 제2조는 그 법인을 한국토지주택공사와 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사로 정합니다. 우선변제권에 필요한 확정일자도 입주자의 전대차계약서가 아니라 '법인과 임대인 사이의 임대차계약증서'에 받아야 합니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항 괄호).

이 구조에서 나오는 결론은 두 가지입니다. 첫째, 보증금 반환청구·임차권등기·배당요구처럼 '임차인'의 권리를 행사하는 주체는 원칙적으로 공사입니다. 둘째, 그 권리의 기초는 입주자가 실제로 살고 전입해 있다는 사실입니다. 한편 민법 제631조는 임대인의 동의를 얻은 전대에서는 임대인과 임차인이 합의로 계약을 끝내더라도 전차인의 권리가 소멸하지 않는다고 정하므로, 집주인과 공사가 입주자 모르게 계약을 합의해지했다는 사정만으로 입주자가 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 공사의 권리와 입주자의 행동이 한 줄로 묶여 있다는 점이 일반 전세와 가장 다른 지점이고, 아래 판결들은 모두 이 연결이 끊기거나 이어진 사건입니다.

입주자 본인부담금은 어떤 순서로 돌아옵니까

부산지방법원 서부지원 2024. 5. 9. 선고 2023가단114053 판결에는 한국토지주택공사의 2012년 전세임대 전대차계약서 조항이 그대로 인용되어 있습니다. 전세금 총액 6,000만 원은 공사가 내는 '전세자금대출분(임대인 지원분)' 4,750만 원과 입주자가 내는 '입주자부담액' 1,250만 원(기본보증금 250만 원, 추가보증금 1,000만 원)으로 나뉘었고, 입주자는 공사에 월 임대료 79,160원을 냈습니다. 임대차기간은 공사와 집주인 사이의 전세기간과 같게 정해졌습니다.

같은 계약서 제7조는 입주자가 공사가 잔금을 치르는 날까지 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고, 공사가 주택소유자로부터 전세금을 반환받을 때까지 실제 거주와 주민등록을 유지해야 하며, 대항력을 갖추지 못하거나 잃어 공사가 전세보증금을 돌려받지 못하면 입주자가 그 손해 전부를 배상한다고 정했습니다. 제9조는 임대차기간 중 다른 주택을 소유한 경우 등을 공사의 해지 사유로 두었습니다.

이 조항들을 순서대로 놓으면 정산의 흐름이 보입니다. 집주인이 보증금 전액을 공사에 돌려주고, 공사는 자기 지원분을 회수한 뒤 입주자부담액을 계약서에 정한 공제를 거쳐 입주자에게 돌려줍니다. 그 사이 입주자는 거주와 전입을 유지해야 합니다. 계약서 양식과 공제 항목은 사업 유형과 체결 시기마다 다를 수 있으므로, 실제 사건에서는 본인이 서명한 전대차계약서의 반환·공제·대항력 유지 조항부터 확인해야 합니다.

첫 번째 사례 — 입주자가 그 집을 사들이자 공사의 우선변제권이 사라졌습니다

앞의 부산지방법원 서부지원 2023가단114053 판결의 사건입니다. 한국토지주택공사는 2012. 1. 12. 부산의 한 아파트 소유자와 보증금 6,000만 원에 전세임대 계약을 맺고, 같은 날 입주자 A씨와 전대차계약을 맺었습니다. A씨는 입주해 전입하고 확정일자도 받았습니다. 계약이 갱신되어 이어지던 2017. 11. 22. A씨는 집주인에게서 그 아파트를 사들였고, 2017. 12. 8. 소유권이전등기와 함께 은행 앞으로 채권최고액 8,580만 원의 근저당권이 설정되었습니다.

공사는 다른 주택 소유를 해지 사유로 정한 전대차계약 제9조에 따라 계약을 해지하고, 2020. 8. 18. 그 아파트를 가압류한 뒤 이제 집주인이 된 A씨를 상대로 보증금에서 입주자부담액을 뺀 4,750만 원의 반환을 청구해 이겼습니다. 공사가 그 판결로 강제경매를 신청하자 집행법원은 공사를 확정일자부 임차인으로 보아 4,750만 원을 근저당권자보다 앞 순위로 배당했습니다. 근저당권을 넘겨받은 한국주택금융공사가 배당이의를 냈고, 1심은 공사의 배당액을 21,925,393원으로 줄이고 근저당권자의 배당액을 70,020,232원으로 늘렸습니다.

원심인 부산지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024나52151 판결도 공사의 대항력과 우선변제권이 상실되었다고 보았고, 대법원 2025다210305 판결은 상고를 기각하면서 다음과 같이 판시했습니다.

"입주자의 주민등록은 주택에 관하여 입주자의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에는 주택임대차의 대항력 인정요건이 되는 유효한 공시방법이 될 수 없고, 대항력은 소유권 취득 시에 소멸한다." — 대법원 2025다210305

대법원은 그 집에 관해 이해관계를 맺으려는 제3자로서는 소유자가 된 입주자의 주민등록이 임차권을 매개로 한 점유인지 알 수 없다는 점을 이유로 들었습니다. 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결이 소유자였던 사람이 집을 팔고 그대로 세 들어 산 사건에서 매수인 앞으로 소유권이전등기가 되기 전의 주민등록은 공시방법이 되지 못한다고 본 것과 같은 논리입니다. 공사가 주택도시기금 부실을 들어 다투었지만, 대법원은 그것은 입법으로 해결할 문제라고 했습니다.

입주자에게 이 판결이 주는 메시지는 분명합니다. 살던 전세임대 집을 사는 일 자체는 막히지 않지만, 그 순간 공사의 권리가 사라지고 계약 해지와 지원금 반환 청구가 따라옵니다. 매수를 검토한다면 공사와의 정산을 먼저 마치는 순서를 짜야 합니다.

두 번째 사례 — 계약서와 다른 호실에 살았어도 대항력은 인정됐습니다

대법원 2025다211354 판결의 사건입니다. 한국토지주택공사는 2015. 3. 11. 전북의 한 다가구주택 소유자들과 305호를 보증금 4,000만 원, 차임 월 14만 원, 기간 2015. 3. 27.부터 2년으로 임차하고, 같은 날 입주자 B씨와 차임 월 45,620원의 전대차계약을 맺었습니다. 그런데 B씨는 실제로 305호가 아닌 205호를 인도받아 살았습니다. 소유자들은 2015. 10. 건물을 팔았고, 건물은 2017. 7. 개시된 근저당권자의 임의경매로 제3자에게 매각되었습니다.

공사는 옛 집주인을 상대로 보증금 3,632만 원을 청구했습니다. 원심인 전주지방법원 2025. 2. 12. 선고 2024나4875 판결은 입주자가 계약 목적물이 아닌 호실에 살았으므로 공사에 대항력이 없다고 보면서도, 옛 집주인의 반환의무는 상사소멸시효 5년이 지나 소멸했다며 청구를 기각했습니다. 대법원은 결론만 유지했습니다. 다가구용 단독주택은 지번만으로 전입신고를 해도 되고, 입주자가 건물 일부를 인도받아 계속 살았다면 계약서와 다른 호실이라도 '주택의 인도' 요건은 갖추어졌으므로, 공사는 대항력을 취득했고 건물 양도로 보증금 반환의무는 양수인에게 넘어가 옛 집주인은 채무를 면했다는 것입니다.

입주자 입장에서 보면 두 가지를 알 수 있습니다. 다가구주택에서 호실이 바뀌었다는 사정만으로 공사의 권리가 사라지지는 않습니다. 그러나 집이 팔리면 보증금을 돌려줄 사람은 새 집주인이 되므로, 매매 사실을 알게 되면 공사에 즉시 알리고 새 집주인을 상대로 한 회수 절차가 제때 움직이는지 확인해야 합니다. 이 사건에서 공사는 옛 집주인만 상대로 다투다 패소했습니다.

세 번째 사례 — 직접 살지 않는 임차인도 전차인의 전입으로 대항력을 얻습니다

전세임대 구조의 법리적 뿌리는 일반 전대차 판결에 있습니다. 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결의 C씨는 1990. 10. 보증금 1,500만 원에 집을 빌리면서, 자기 소유의 다른 집을 사 간 사람이 그 집이 비워지지 않아 살 곳이 없자 그 사람이 대신 살도록 임대인의 동의를 받았습니다. 그 사람이 1990. 10. 26. 전입해 살던 중 1991. 7. 집이 팔렸고, 원심은 C씨 자신이 살거나 전입하지 않았으니 대항력이 없다고 했습니다. 대법원은 임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 인도받아 주민등록을 마친 때부터 임차인이 대항력을 취득한다며 원심을 파기했습니다.

대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결은 한 걸음 더 나갔습니다. D씨는 임대주택법상 임대아파트의 임차인이었는데, 임대인 회사가 1997년경 부도로 연락이 끊겨 보증금을 받지 못했습니다. 생업 때문에 다른 도시로 가야 했던 D씨는 2000. 3. 지인에게 1,000만 원에 집을 전대하고 확정일자를 받은 뒤 전출했고, 지인이 전입해 살았습니다. 원심은 임대인의 동의가 없었다며 소액임차인 배당이의를 기각했지만, 대법원은 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 전대가 임대인에게도 유효하고 전차인의 점유와 주민등록으로 임차인의 대항요건이 유지된다며 원심을 파기했습니다(환송 후 결과는 미확인).

주택임대차보호법 제3조 제2항은 이 법리를 전세임대 법인에 맞추어 명문화한 것입니다. 거꾸로 말하면, 공사의 대항력은 입주자의 점유와 주민등록이 끊기는 순간 함께 끊깁니다. 다음 사례가 그 장면입니다.

네 번째 사례 — 먼저 이사하고 나중에 임차권등기를 하면 근저당보다 밀립니다

대법원 2024다326398 판결의 E씨는 2017. 2. 27. 보증금 9,500만 원에 집을 빌려 입주·전입했고 확정일자도 받았습니다. 그 뒤인 2018. 1. 5. 집에 채권최고액 6,600만 원의 근저당권이 설정되었습니다. 계약이 끝나도 보증금을 받지 못하자 E씨는 보증보험사에서 보험금을 받으며 보증금반환채권을 넘겼고, 보험사가 E씨를 대위해 임차권등기명령을 신청했는데, 등기가 마쳐진 것은 E씨가 이미 이사한 뒤였습니다. 원심은 보험사의 권리를 인정했지만, 대법원은 원심을 파기했습니다.

"대항력이 상실된 이후에 임차권등기가 마쳐졌더라도 이로써 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 등기가 마쳐진 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생한다." — 대법원 2024다326398

새 대항력은 근저당권보다 뒤이므로, 근저당권과 함께 소멸하고 경매 매수인에게 주장할 수 없게 되었습니다. 대법원 97다43468 판결도 근저당 설정 뒤 가족과 함께 한 달 남짓 주민등록을 옮겼다가 재전입한 임차인이 근저당권자보다 후순위가 된다고 보았습니다.

전세임대에 옮기면 이렇습니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않는 상태에서 입주자가 새 집으로 먼저 전입하면, 그 집에 공사보다 뒤에 설정된 근저당권이 있더라도 공사의 순위가 그 근저당권 뒤로 밀릴 수 있습니다. 앞서 본 계약서 제7조처럼 그 손해를 입주자가 배상한다는 조항이 있다면, 입주자부담액을 돌려받기는커녕 배상 문제가 생길 수 있습니다. 반대로 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서에 따라 임차권등기가 먼저 마쳐졌다면 그 뒤 이사해도 공사의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 순서가 결과를 가릅니다.

다섯 번째 사례 — 집주인이 바뀌었을 때 보증금은 누가 돌려줍니까

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 대법원 2021다251929 판결은 이를 법률상 당연승계로 보아 양수인은 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 빠진다고 하면서, 다만 임차인이 승계를 원하지 않으면 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해 옛 집주인에게 청구할 수 있다고 했습니다. 이의 법리의 출발점은 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결입니다.

그러나 두 판결 모두 이의가 쉽게 인정되지 않았습니다. 2001다64615 판결의 F씨는 보증금 5,500만 원 중 500만 원만 받고 나머지 5,000만 원은 한 달 뒤 받기로 합의해지했는데, 그 사이 집이 팔렸습니다. 대법원은 F씨가 양수인의 승계를 전제로 행동했다며 옛 집주인의 책임을 인정한 원심을 파기했습니다. 2021다251929 판결의 G씨(보증금 1억 8,000만 원)는 경매 중 옛 집주인에게 해지 통지를 했지만 배당요구를 하지 않았고, 낙찰 뒤에는 매수인을 상대로 임차권등기명령까지 신청했습니다. 대법원은 이를 이의로 보기 어렵다며 수원지방법원 2020나92045 판결을 파기했습니다.

전세임대에서 이의를 제기할 수 있는 '임차인'은 공사입니다. 입주자가 집주인에게 "나는 새 집주인 싫다"고 말해도 법적 효과가 생긴다고 보기는 어렵습니다. 새 집주인의 재산 상태가 의심스럽다면 매매 사실을 안 즉시 공사에 알리고 공사가 이의 여부와 회수 방법을 정하도록 요청하는 것이 입주자가 할 수 있는 가장 빠른 일입니다. 두 번째 사례처럼 승계가 인정되면 옛 집주인을 상대로 한 청구는 막힙니다.

여섯 번째 사례 — 하자 수리와 원상복구는 누구 몫입니까

민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결은 노후한 배관이 터지고 보일러가 작동하지 않아 여관을 운영할 수 없게 된 사건에서, 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임차인 몫이지만 사용·수익을 할 수 없게 될 정도의 파손은 임대인이 고쳐야 하고, 수선의무를 임차인에게 넘기는 특약도 범위를 명시하지 않았다면 소규모 수선에 한정된다고 했습니다. 대파손 수리나 기본 설비 교체는 여전히 임대인의 의무입니다.

반대로 돌려줄 때의 원상회복은 임차인 쪽 의무입니다(민법 제654조, 제615조). 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 커피전문점 임차인이 전 임차인이 설치한 인테리어 시설까지 철거하지 않고 나가자 임대인이 철거비를 들인 사건에서, 계약서에 원상회복 의무가 있고 그 시설이 특정 용도에만 쓰이는 것이라면 전 임차인이 설치한 것이라도 철거 의무가 있다며 철거비를 보증금에서 공제한 원심을 유지했습니다. 원상회복의 범위는 계약 경위, 임대 당시 상태, 변경 내용을 보아 개별적으로 정해진다는 것이 이 판결의 기준입니다.

전세임대에서는 이 관계가 이중으로 걸립니다. 집주인에게 수선을 요구할 권리와 원상회복 의무를 지는 당사자는 계약상 공사이고, 입주자는 전대차계약에 따라 공사에 대해 같은 의무를 집니다. 민법 제630조는 동의를 받은 전대에서 전차인이 임대인에게 직접 '의무'를 부담한다고만 정할 뿐 직접 권리를 주지는 않으므로, 누수·보일러 고장은 공사에 서면으로 알리고 공사가 집주인에게 요구하게 하는 것이 원칙적인 경로입니다. 퇴거 때 집주인이 수리비를 공제하겠다고 하면, 그것이 대파손·노후 설비인지(94다34692), 입주자가 새로 설치하거나 바꾼 부분인지(2017다268142)를 사진과 수리 요청 기록으로 나누어 공사에 제출해야 합니다.

임차권등기는 누구 이름으로 합니까

주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 '임차인'이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 같은 조 제2항 제3호와 제5항은 같은 법 제3조 제2항에 따른 대항력을 명시해 전세임대 법인이 신청인이 되는 경우를 예정하고 있습니다. 집주인과의 임대차계약 당사자가 공사이므로, 임차권등기의 신청인도 원칙적으로 공사입니다. 입주자 이름으로 등기하는 구조가 아니라는 점을 먼저 아셔야 합니다.

임차권등기가 마쳐지면 그 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(제3조의3 제5항). 그래서 입주자에게 가장 안전한 순서는 '공사의 임차권등기 완료 확인 → 이사·전출'입니다. 대법원 2025. 4. 15.자 2024마8598 결정은 점유를 잃은 뒤에도 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 했지만, 네 번째 사례에서 보았듯 그렇게 생긴 대항력은 등기 시점부터의 새 대항력일 뿐입니다.

등기 후의 정산 순서도 정해져 있습니다. 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 했습니다. 집주인이 "등기부터 지워 주면 돈을 주겠다"고 해도 공사가 이에 응할 의무는 없습니다. 등기 비용도 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.

경매가 들어왔다면 — 배당요구 종기까지 집을 지켜야 하는 이유

전세임대 집에 경매가 개시되면 우선변제권을 행사할 사람은 확정일자를 받은 임대차계약의 당사자인 공사입니다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 대법원 2007다17475 판결은 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건이 배당요구 종기까지 계속 존속해야 한다고 했고, 첫 번째 사례의 1심도 이 판결을 인용했습니다. 입주자가 그 전에 짐을 빼거나 전출하면 공사의 배당 순위가 무너질 수 있습니다.

배당을 받으려면 집을 비워 주어야 한다는 점도 함께 기억하셔야 합니다. 같은 법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 결국 입주자는 배당요구 종기까지는 거주와 전입을 유지하고, 배당 단계에서는 공사와 맞추어 인도하는 두 단계를 밟게 됩니다. 공사의 권리보다 앞선 근저당권이 있었다면, 대법원 98다32939 판결의 법리에 따라 공사의 임차권도 경매로 소멸해 매수인에게 대항하지 못하므로 남은 보증금은 결국 옛 집주인을 상대로 받아야 합니다.

집주인 입장에서 보는 전세임대 — 반환 상대와 매도 후 책임

전세임대 주택을 내준 집주인이 가장 먼저 확인할 것은 보증금을 돌려줄 상대가 공사라는 점입니다. 계약 당사자가 공사이므로, 입주자에게 직접 보증금 일부를 건네면 공사와의 정산에서 다툼이 생길 수 있습니다. 갱신 거절이나 계약 종료 통지도 임대차계약의 상대방인 공사에 해야 합니다. 입주자가 계약 종료 뒤에도 나가지 않을 때에는, 민법 제630조 제1항에 따라 동의를 얻은 전대의 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하므로 공사와 함께 입주자의 인도 문제를 정리하는 것이 순서입니다.

집을 팔 때는 두 번째 사례가 기준이 됩니다. 입주자가 실제로 살면서 전입해 있었다면 공사의 대항력이 인정되어 보증금 반환의무는 매수인에게 넘어가고 매도인은 빠집니다(대법원 2025다211354). 그 원심이 임대사업을 하는 집주인의 보증금 반환의무에 상사소멸시효 5년을 적용한 부분은 대법원이 판단하지 않은 채 결론만 유지했으므로, 시효 문제는 사건마다 따로 따져야 합니다. 경매 매수인이나 근저당권자 입장에서는 첫 번째 사례가 보여 주듯 입주자가 소유자가 된 이후 공사의 우선변제권은 인정되지 않는다는 점이 배당이의의 근거가 될 수 있습니다(대법원 2025다210305).

입주자가 몰래 다른 사람에게 다시 빌려주는 경우도 있습니다. 대법원 2005다64255 판결은 동의 없는 전대라도 배신적 행위가 아닌 특별한 사정이 있으면 해지할 수 없다고 했지만, 이는 예외적인 사정이 증명될 때의 이야기입니다. 전세임대에서는 공사와 입주자 사이 계약의 해지 사유도 함께 보아야 하므로, 집주인은 공사에 사실을 알리고 공사의 조치를 기다리는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 계약서 두 장을 모두 꺼냅니다. 집주인과 공사의 임대차계약서 사본과 본인이 공사와 맺은 전대차계약서입니다. 확정일자가 공사-집주인 계약서에 찍혀 있는지, 본인부담금 금액과 반환·공제 조항, 대항력 유지 조항을 표시합니다.

2. 등기부를 오늘 날짜로 뗍니다. 소유자가 바뀌었는지, 공사 입주일 이후 근저당권·가압류·경매개시결정 기입등기가 생겼는지, 공사의 임차권등기가 있는지 확인합니다.

3. 주민등록초본으로 전입일을 확인합니다. 공사가 잔금을 치른 날까지 전입했는지, 중간에 가족 전원이 전출한 적은 없는지 봅니다(대법원 97다43468).

4. 실제로 사는 호실과 계약서 호실을 대조합니다. 다가구주택이라면 호실이 달라도 대항력이 인정될 수 있지만(대법원 2025다211354), 다세대·아파트처럼 구분등기된 집이라면 문제가 될 수 있습니다.

5. 이사 계획을 공사 일정에 맞춥니다. 공사가 보증금을 받았는지, 받지 못했다면 임차권등기가 완료되었는지 공사에 서면으로 확인한 뒤에 전출 날짜를 정합니다(대법원 2024다326398).

6. 하자는 사진과 날짜로 남깁니다. 수리 요청을 공사와 집주인에게 언제 했는지 문자·민원 기록을 모으고, 입주 당시 사진이 있으면 퇴거 정산 때 원상복구 범위를 다툴 자료가 됩니다(대법원 2017다268142).

계약 종료·경매 통지를 받은 날부터 할 일

• 통지를 받은 날 — 통지서와 봉투를 보관하고, 등기부와 주민등록초본을 뗍니다. 집주인에게 감정적인 문자를 보내거나 "알아서 나가겠다"는 답을 하지 마십시오. 전입은 그대로 둡니다.

• 3일 안 — 계약을 관리하는 공사 담당 부서에 통지 사실을 서면이나 기록이 남는 방법으로 알리고, 공사가 보증금 반환청구·임차권등기·배당요구 중 무엇을 언제 할 계획인지 묻습니다. 집주인이 바뀐 경우라면 매매 사실을 언제 알았는지도 함께 기록합니다(대법원 2021다251929).

• 2주 안 — 이사할 집을 계약해야 한다면 잔금일과 전입일을 공사의 임차권등기 예정일 뒤로 잡습니다. 하자·원상복구 쟁점이 있다면 사진과 수리 기록을 정리해 공사에 제출합니다.

• 경매 배당요구 종기 전 — 공사의 배당요구 여부를 확인하고, 그날까지 거주와 전입을 유지합니다(대법원 2007다17475). 공사와 입주자 사이에 공제액이나 책임을 두고 다툼이 생기면 이 단계에서 변호사와 계약서를 함께 검토하는 편이 안전합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

계약이 무난히 끝나고 집주인이 공사에 보증금을 제때 돌려주는 사건이라면 공사의 안내대로 진행하면 됩니다. 그러나 집주인이 반환을 미루면서 집이 팔리거나 경매가 들어온 사건, 입주자가 이미 전출했거나 다른 호실에 살아 대항력이 문제된 사건, 공사가 입주자에게 계약 위반을 이유로 손해배상이나 지원금 반환을 요구하는 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 3자 구조에서도 입주자의 한 번의 행동으로 공사의 권리가 유지되기도 하고(2025다211354), 사라지기도 했습니다(2025다210305).

이런 사건에서 입주자의 이해관계는 공사와 늘 같지 않습니다. 공사는 지원분 회수가 목적이고, 입주자는 본인부담금과 주거 안정, 그리고 계약 위반 책임을 지지 않는 것이 목적입니다. 공사의 회수 절차에 협조하면서도 입주자에게 돌아올 책임의 범위를 계약서와 판결로 미리 정리해 두어야 합니다.

자주 묻는 질문

LH 전세임대 집주인이 보증금을 안 주면 입주자가 직접 소송을 할 수 있습니까?

원칙적으로 어렵습니다. 집주인과의 임대차계약 당사자는 공사이고 입주자는 전차인이므로, 보증금 반환청구와 임차권등기·배당요구는 공사가 하는 구조입니다(주택임대차보호법 제3조 제2항, 대법원 2025다211354). 다만 입주자부담액 반환이나 공사가 청구하는 손해배상을 두고 입주자와 공사 사이에 다툼이 생기면 그 부분은 입주자가 당사자가 됩니다.

전세임대 계약이 끝났는데 공사가 보증금을 돌려받기 전에 이사하고 전입을 옮겨도 됩니까?

공사의 임차권등기가 끝나기 전이라면 권하지 않습니다. 대항요건은 계속 유지되어야 하고(대법원 97다43468), 이사한 뒤 마친 임차권등기로는 사라진 대항력이 돌아오지 않습니다(대법원 2024다326398). 전대차계약서에 대항력 유지 의무와 손해배상 조항이 있다면 그 손해가 입주자에게 돌아올 수도 있습니다.

살고 있는 LH 전세임대 집을 집주인에게서 사도 됩니까?

살 수는 있지만 공사와의 관계를 먼저 정리해야 합니다. 대법원 2025다210305 판결은 입주자가 소유권을 취득하는 순간 공사의 대항력이 소멸한다고 했고, 그 사건에서 공사는 전대차계약을 해지하고 집주인이 된 입주자에게서 4,750만 원을 받는 판결을 얻었습니다.

전세임대 집주인이 바뀌었는데 옛 집주인에게 보증금을 받을 수 있습니까?

대항력이 있으면 원칙적으로 받을 수 없습니다. 새 집주인이 보증금 반환의무를 이어받고 옛 집주인은 빠집니다(대법원 2025다211354, 2021다251929). 승계를 원하지 않으면 매매 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기해야 하는데, 그 이의를 할 임차인은 공사이므로 입주자는 공사에 바로 알려야 합니다.

다가구주택 전세임대에서 계약서와 다른 호실에 살고 있으면 보호를 못 받습니까?

다가구주택이라면 보호받을 수 있습니다. 대법원 2025다211354 판결은 입주자가 305호 대신 205호를 인도받아 살았어도 다가구용 단독주택은 지번으로 전입하면 충분하고 주택의 인도 요건도 갖추었다고 보았습니다. 구분등기된 다세대주택·아파트는 사정이 다를 수 있습니다.

주거급여 수급자 전세임대 신청이 거부되면 다툴 수 있습니까?

경우에 따라 다툴 수 있습니다. 서울행정법원 2021. 11. 23. 선고 2020구합78100 판결은 난민으로 인정되어 주거급여 등을 받던 신청인의 기존주택 전세임대 신청을 외국인이라는 이유로 거부한 구청장의 처분을 취소했고 이 판결은 확정되었습니다. 거부 사유가 법령상 입주자 요건과 맞는지가 기준입니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결 — 입주자가 전세임대주택 소유권 취득 시 공사의 대항력·우선변제권 소멸 (원심 부산지방법원 2025. 1. 23. 선고 2024나52151 판결, 1심 부산지방법원 서부지원 2024. 5. 9. 선고 2023가단114053 판결, 상고기각으로 확정)

• 부산지방법원 서부지원 2024. 5. 9. 선고 2023가단114053 판결 — 전세임대 전대차계약서 조항(입주자부담액·대항력 유지·해지 사유), 공사 배당액 4,750만 원을 21,925,393원으로 경정

• 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결 — 다가구주택 다른 호실 거주에도 공사의 대항력 인정, 양도인 보증금 반환채무 면책 (원심 전주지방법원 2025. 2. 12. 선고 2024나4875 판결, 결론 유지)

• 대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결 — 승낙받은 전대에서 전차인의 인도·주민등록으로 임차인 대항력 취득 (원심 파기환송)

• 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 — 배신적 행위가 아닌 무단 전대에서 전차인 점유로 임차인 대항요건 유지 (원심 파기환송, 환송 후 결과 미확인)

• 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결 — 점유 상실 후 임차권등기는 새 대항력, 선순위 근저당과 함께 소멸 (원심 서울중앙지방법원 2024나3298 판결 파기환송)

• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결 — 일시 전출 후 재전입 시 대항력 소급 회복 불가

• 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다32939 판결 — 소유자였던 사람의 주민등록 공시 효력, 선순위 저당권 소멸 시 임차권 소멸

• 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 — 우선변제 요건은 배당요구 종기까지 존속

• 대법원 2025. 4. 15.자 2024마8598 결정 — 점유 상실 후에도 임차권등기명령 신청 가능 (원심 파기환송)

• 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 — 보증금 반환의무가 임차권등기 말소의무보다 선이행

• 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결, 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결 — 임대인 지위 당연승계와 임차인의 이의 (각 원심 파기환송)

• 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결 — 임대인 수선의무 범위, 수선의무 면제 특약의 한계

• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 원상회복 범위, 전 임차인 설치 시설 철거비 보증금 공제

• 서울행정법원 2021. 11. 23. 선고 2020구합78100 판결 — 난민 수급자의 기존주택 전세임대 신청 거부처분 취소 (확정)

• 법령 — 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조; 주택임대차보호법 시행령 제2조; 공공주택 특별법 시행령 제2조 제1항 제7호; 민법 제615조, 제623조, 제630조, 제631조, 제654조 (2026년 10월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약서 두 장과 등기부를 나란히 놓고 시작합니다. 공사와 집주인의 계약일·확정일자, 본인 전입일과 실제 거주 호실, 그 사이 등기부에 생긴 근저당권·가압류·소유자 변경을 날짜순으로 줄 세웁니다. 그다음 계약이 끝났는지, 집주인이 공사에 반환을 거부한 이유가 무엇인지, 공사가 임차권등기나 소송을 시작했는지, 입주자가 이미 이사했거나 이사 계약을 했는지를 묻습니다. 이 순서로 보아야 지금 입주자가 지켜야 할 것이 거주와 전입인지, 공사와의 정산인지, 공사가 청구하는 책임에 대한 방어인지가 갈립니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 전세임대 사건을 '공사의 권리 지키기'와 '입주자의 몫 지키기'라는 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 2024다326398 판결과 2007다17475 판결이 말하는 대항요건 유지 기간을 기준으로 입주자의 이사·전출 일정을 공사의 임차권등기·배당요구 일정 뒤에 맞추고, 집주인이 바뀌었다면 2025다211354 판결과 2021다251929 판결에 따라 누구를 상대로 회수할지를 공사와 함께 정리합니다. 둘째 축에서는 전대차계약서의 입주자부담액 반환·공제·손해배상 조항을 하나씩 읽고, 공사가 원상복구비나 손해를 공제하려 하면 94다34692 판결과 2017다268142 판결의 기준으로 입주자가 책임질 부분과 그렇지 않은 부분을 나누어 서면으로 다툽니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

전세임대 분쟁은 공사가 처리해 줄 것이라는 기대와, 혼자 집주인과 담판 짓겠다는 조급함 사이에서 틀어지는 경우가 많습니다. 판결이 본 것은 결국 날짜였습니다. 소유권이전등기일, 전출일, 임차권등기일, 배당요구 종기가 어떤 순서였는지에 따라 공사의 권리와 입주자의 책임이 정해졌습니다. 법무법인 도모도 전세임대를 포함한 보증금 반환 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 첫 상담에서 기록을 보고 현실적인 목표를 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

전세임대로 얻은 집은 대부분 어렵게 자격을 갖추고 기다려 얻은 집입니다. 그 집의 계약이 끝나거나 집주인이 바뀌고 경매가 들어오면, 입주자는 자신이 계약의 주인공이 아니라는 사실 앞에서 무엇을 해야 할지 막막해지십니다. 그러나 판결들은 입주자의 거주와 전입이 공사의 권리 전체를 떠받치고 있다는 점을 거듭 확인했고, 그만큼 입주자가 지금 하는 선택이 결과를 바꿉니다.

전입을 옮기기 전에, 집주인과 따로 합의하기 전에, 공사가 보낸 해지·배상 통지에 답하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서 두 장과 등기부를 함께 읽고, 공사의 회수 절차와 입주자의 본인부담금·책임 범위를 한 일정표 위에 정리해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·평택·이천·여주 등 경기 남부 전역의 임대차보증금 반환과 부동산 분쟁 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에서 LH·지방공사 전세임대 집의 계약 종료, 집주인 변경, 경매, 원상복구 문제로 고민하고 계시다면 초기 정리가 결과를 가릅니다. 상담 때에는 공사와 맺은 전대차계약서와 공사-집주인 임대차계약서 사본, 본인부담금 납부 영수증과 월 임대료 납부 내역, 주민등록초본(전입일이 나오는 것), 최근 등기부등본, 공사·집주인·법원에서 받은 계약 종료·해지·경매·배당 관련 통지서, 집주인과 주고받은 문자, 하자 사진과 수리 요청 기록, 이사할 집의 계약서가 있다면 그 잔금일과 전입 예정일을 가져오시면 첫 상담에서 지켜야 할 날짜와 다음 단계를 함께 정리해 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.