세입자 가족과 재계약하고 보증금을 돌려줬는데 계약서상 세입자가 전액을 달라고 한다면 — 가족에게 준 돈이 인정된 판결과 무효가 된 판결, 집주인의 이중지급 막는 법

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 집주인이 계약서상 세입자가 아니라 그 집에 실제로 살던 아들·배우자 같은 가족과 재계약을 하거나 보증금 일부를 그 가족에게 돌려준 경우, 계약서상 세입자가 동의하거나 나중에 추인하지 않았다면 그 재계약과 반환은 원칙적으로 세입자에게 효력이 없어 집주인이 보증금을 다시 내줘야 할 수 있습니다. 결론을 가르는 것은 가족에게 대리권이 있었는지, 없었다면 집주인이 세입자 본인에게 쉽게 확인할 수 있었는데도 확인하지 않았는지이며, 광주지방법원 2020. 4. 22. 선고 2019나58406 판결(대법원 2020. 8. 13. 선고 2020다229154 판결로 확정)은 남편과 문자로 맺은 월세 전환 재계약과 1,500만 원 반환을 모두 무효로 보았습니다. 다만 가족이 계약서 원본을 갖고 세입자 사망을 꾸며내는 등 집주인이 속을 수밖에 없었던 사건에서는 반환을 유효한 변제로 본 판결(수원지방법원 2015가단58064)도 있습니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 19건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

계약서에는 어머니 이름이 적혀 있는데 실제로 사는 사람은 아들이고, 월세를 보내는 것도, 고장 난 보일러를 말하는 것도, 재계약 이야기를 꺼내는 것도 모두 아들입니다. 부부 중 한 사람 이름으로 계약했지만 집주인과 연락하는 사람은 다른 배우자인 경우도 흔합니다. 그러다 보니 집주인은 "가족이니 괜찮겠지" 하며 실제로 사는 가족과 보증금을 줄이는 재계약서를 쓰고, 줄어든 보증금을 그 가족 계좌로 보냅니다. 몇 년 뒤 계약서상 세입자가 나타나 "나는 그런 계약을 한 적이 없다, 보증금 전액을 돌려 달라"고 하면 집주인은 이미 준 돈을 한 번 더 내야 하는 처지가 됩니다. 이 글은 가족에게 한 재계약·반환이 무효가 된 판결과 유효로 인정된 판결, 실제 거주자가 오히려 임차인으로 인정된 판결을 나란히 놓고, 집주인이 이중지급을 막으려면 무엇을 해야 하는지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

실제로 살던 가족이 임차인이 되는 것은 아닙니까 — 원칙적으로 아닙니다. 서울서부지방법원 2019. 7. 11. 선고 2019나16 판결은 할머니가 실제로 거주했더라도 계약서와 영수증에 임차인으로 적혀 있고 보증금과 월세를 보낸 손주가 임차인이라고 보았습니다. 다만 실제 거주자가 계약서상 명의자인 것처럼 행세해 집주인이 두 사람을 같은 사람으로 알고 계약했다면 실제 거주자가 임차인이 됩니다(서울중앙지방법원 2021. 1. 8. 선고 2020나16074 판결, 대법원 1974. 6. 11. 선고 74다165 판결).

부부 사이라면 배우자와 한 재계약도 유효하지 않습니까 — 보증금을 줄이거나 돌려받는 재계약은 원칙적으로 일상가사의 범위에 들어가지 않습니다. 광주지방법원 2019나58406 판결과 서울북부지방법원 2026. 7. 23. 선고 2024가단166388 판결은 배우자와 한 보증금 감액·월세 전환 계약을 계약서상 임차인에게 효력이 없다고 보았습니다.

이미 가족에게 돌려준 돈은 전부 날아갑니까 — 경우에 따라 다릅니다. 계약서상 세입자가 그 반환을 알고 받아들였다면(추인) 유효해지고, 가족이 채권을 행사할 정당한 권한이 있는 것처럼 보였고 집주인이 선의·무과실이었다면 민법 제470조에 따라 유효한 변제가 됩니다(수원지방법원 2016. 4. 8. 선고 2015가단58064 판결). 둘 다 아니라면 집주인은 세입자에게 다시 지급하고, 돈을 받아 간 가족에게 따로 돌려받아야 합니다.

이 분쟁은 세 가지 질문으로 나뉩니다

첫째, 누가 임차인인가입니다. 대법원 1998. 5. 12. 선고 97다36989 판결은 행위자가 타인 이름으로 계약한 경우 행위자와 상대방의 의사가 일치하면 그 의사대로, 일치하지 않으면 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등을 토대로 합리적인 사람이라면 누구를 당사자로 이해했을지를 기준으로 당사자를 정한다고 했습니다. 임대차에서는 대개 계약서에 서명하고 보증금을 낸 사람이 임차인이 되지만, 실제 거주자가 명의자 행세를 한 사건에서는 결론이 뒤집힙니다.

둘째, 가족에게 대리권이 있었는가입니다. 민법 제130조는 대리권 없는 사람이 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정합니다. 부부는 민법 제827조 제1항에 따라 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있지만, 대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카1621 판결은 이 대리권이 부부가 가정생활상 항상 하는 행위에 한정된다고 했습니다. 자녀나 형제에게는 이런 법정 대리권조차 없습니다. 대리권을 넘은 행위라도 상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 민법 제126조의 표현대리로 본인이 책임을 지지만, 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결은 배우자가 한 이례적인 행위에 대해서는 일상가사대리권이 있다는 것만으로 부족하고 본인이 그 권한을 주었다고 믿을 만한 객관적인 사정이 있어야 한다고 했습니다.

셋째, 대리권이 없었어도 그 변제가 유효한가입니다. 민법 제470조는 채권의 준점유자에 대한 변제는 변제자가 선의이며 과실 없는 때에 한해 효력이 있다고 정합니다. 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다24598 판결은 준점유자를 일반의 거래관념상 채권을 행사할 정당한 권한을 가진 것으로 믿을 만한 외관을 가진 사람이라고 했고, 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다5389 판결은 스스로 채권자라고 하는 경우뿐 아니라 채권자의 대리인이라고 하면서 돈을 받아 가는 경우도 이에 해당한다고 했습니다. 영수증을 가진 사람에게 한 변제도 민법 제471조에 따라 유효하지만, 변제자가 권한 없음을 알았거나 알 수 있었다면 효력이 없습니다.

이 세 질문 중 어느 하나에서라도 집주인이 이기면 이중지급을 피하고, 셋 모두에서 지면 보증금을 다시 내야 합니다. 아래 판결들은 이 세 질문이 실제 사건에서 어떻게 갈렸는지를 보여 줍니다.

첫 번째 사례 — 아들과 재계약하고 보증금을 돌려준 집주인이 이겼습니다

수원지방법원 2016. 4. 8. 선고 2015가단58064 판결의 사건입니다. 수원 권선구의 한 집을 보증금 4,200만 원, 기간 2013. 5. 4.부터 2년으로 빌리는 계약서에 70세의 A씨가 임차인으로 서명했습니다. 중개사는 집주인에게 "임차인은 엄마이고 아들이 거주할 것"이라고 말했고, 계약서의 전화번호로 전화하면 아들 H가 받았습니다. 보증금은 A씨 계좌에서 H의 형 계좌를 거쳐 상당 부분이 H 형제 명의로 입금되었고, H가 입주해 확정일자와 전입신고를 하고 관리비를 냈습니다.

2015. 4. 중순 H는 집주인의 아내에게 "어머니가 위독해 중환자실에 있어 병원비가 급하다"며 보증금 일부를 돌려주고 월세로 바꿔 달라고 했습니다. 집주인 측은 "계약서상 임차인이 어머니이니 어머니 계좌로 돌려주는 게 좋겠다"고 했지만, H는 통장을 찾을 수 없는 급박한 상황이라고 했습니다. 2015. 4. 28. H는 집주인을 찾아와 기존 계약서 원본을 건네고 "어머니가 돌아가셨다"고 말한 뒤, 보증금 2,200만 원·월 23만 원의 새 계약서를 썼습니다. 집주인은 2,000만 원을 H 계좌로 보냈고, 몇 달 뒤 H가 이사하겠다고 하자 새 임차인이 정해진 다음 약 2,110만 원을 다시 H 계좌로 보냈습니다. H는 그해 9월 사망했고, 살아 있던 A씨가 4,200만 원을 청구했습니다.

법원은 먼저 A씨가 계약서에 직접 서명했으므로 임차인은 A씨라고 했습니다. 그러나 H를 채권의 준점유자로 보았습니다. 전화번호가 H의 것이었고, 보증금 일부가 H 명의로 들어왔으며, H가 입주해 관리비를 내고 확정일자를 받은 계약서 원본을 갖고 있었고, A씨는 2년 동안 집주인에게 한 번도 연락하지 않았다는 점을 들었습니다. 여기에 H가 어머니가 사망했다고 집주인을 적극적으로 속여 연락을 포기하게 했으므로 집주인에게 과실이 있다고 보기 어렵다고 판단해 A씨의 청구를 기각했습니다.

"선의라 함은 준점유자에게 변제수령권한이 없음을 알지 못한다는 것뿐만 아니라 적극적으로 수령권한이 있다고 믿었어야 하고 그렇게 믿은 데 과실이 없어야 한다." — 수원지방법원 2015가단58064

이 판결은 집주인이 이긴 드문 사례이지만, 이긴 이유를 보면 일반화하기 어렵습니다. 집주인 측이 처음에는 어머니 계좌로 주겠다고 했다는 점, 아들이 계약서 원본을 가져왔고 사망까지 꾸며냈다는 점이 결정적이었습니다. 엘박스 상·하위 판결 목록에는 이 판결만 있어 상급심 결과는 확인되지 않습니다.

두 번째 사례 — 남편과 문자로 맺은 월세 전환 재계약은 무효였습니다

광주지방법원 2020. 4. 22. 선고 2019나58406 판결의 사건입니다. B씨는 2015. 5. 9. 보증금 2,000만 원, 기간 2년으로 집을 빌렸습니다. 계약 자리에 B씨가 직접 나갔고, 남편은 계약서에 "代"라고 적고 대리인으로 서명했으며, 잔금 1,800만 원은 B씨 명의로 입금되었습니다. 2017년 봄 남편이 집주인에게 보증금 일부를 돌려받고 월세로 바꾸자고 했고, 2017. 5. 31. 두 사람은 문자메시지로 보증금 500만 원, 연 차임 선지급 조건의 변경계약을 맺었습니다. 집주인은 다음 날 남편 계좌로 1,500만 원을 보냈습니다.

B씨는 2018. 1. 협의이혼을 하고도 남편이 계약 만료 때까지 그 집에 살도록 했는데, 변경계약 사실을 알게 된 뒤 해지를 통지하고 2,000만 원 전액을 청구했습니다. 집주인은 계약 상대방이 남편이고, 남편에게 임의대리권이나 일상가사대리권이 있었으며, 그렇지 않더라도 표현대리가 성립한다고 다퉜습니다.

법원은 모두 배척했습니다. 임차인란에 B씨 이름이 있고 남편 이름 옆에는 "代"가 있으며 B씨가 직접 참석해 잔금을 냈으므로 당사자는 B씨라고 했습니다. 계약 체결을 대리했고 집을 관리할 권한이 있었더라도, 보증금의 4분의 3을 돌려주는 이례적인 변경계약을 맺고 돈을 받을 대리권까지 준 것으로 볼 수 없고, 이는 부부 공동생활의 통상적인 사무도 아니라고 했습니다. 표현대리에 관해서는 계약서에 B씨의 전화번호가 적혀 있어 조금만 주의했으면 B씨의 의사를 확인할 수 있었는데도 문자메시지로만 변경계약을 맺고 남편 계좌로 돈을 보냈다는 점을 들어 정당한 이유가 없다고 보았습니다.

결론은 집주인에게 무거웠습니다. 변경계약이 무효이므로 원래 계약이 2017년에 묵시적으로 갱신된 것으로 보고, 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 해지 통지 후 3개월이 지난 날 계약이 끝났다고 판단했습니다. 집주인은 남편에게 이미 준 1,500만 원과 별개로, 신발장 수리비 20만 원만 뺀 1,980만 원을 집을 돌려받음과 동시에 B씨에게 지급하라는 판결을 받았습니다. 이 판결은 대법원 2020. 8. 13. 선고 2020다229154 판결에서 소액사건 상고이유에 해당하지 않는다는 이유로 상고가 기각되어 확정되었습니다.

세 번째 사례 — 별거 중인 남편에게 5,500만 원 전액을 돌려준 매수인

서울남부지방법원 2016. 5. 24. 선고 2015가단57472 판결의 사건입니다. C씨는 2011년 서울 금천구의 방 두 칸을 보증금 5,500만 원에 빌렸습니다. 남편 쪽 자녀들과의 갈등으로 부부가 따로 살기로 하면서 남편과 그 자녀들이 지낼 곳으로 얻은 집이었고, 계약도 보증금 지급도 C씨가 직접 했습니다. 계약은 2013년 갱신되어 2015. 12. 2. 끝날 예정이었고, 2014. 10. 건물을 산 새 주인이 임대인 지위를 승계했습니다.

2015. 4. 2. 남편은 만기 8개월 전에 새 집주인과 계약을 중도에 해지하기로 하고 중개사를 통해 5,500만 원을 받은 뒤 보증금 1,000만 원짜리 집으로 이사했고, 차액은 얼마 지나지 않아 모두 써 버린 것으로 보였습니다. 부부는 그해 10월 협의이혼을 했고, C씨가 5,500만 원을 청구했습니다.

집주인은 일상가사대리, 표현대리, 무권대리 추인, 이혼 재산분할로 보증금이 남편 몫이 되었다는 주장을 모두 했지만 하나도 받아들여지지 않았습니다. 법원은 별거 중 남편 가족의 거처로 얻은 집이었고 부부가 각자 계좌를 따로 관리해 왔다는 점에서 일상가사가 아니라고 했습니다. 계약서에 남편 전화번호가 먼저 적혀 있었고 남편이 계약 자리에 동석했으며 같은 중개사가 남편의 새 집 계약까지 중개했다는 사정도, 남편이 계약 당사자나 대리인으로 관여한 것이 아니라는 점 앞에서는 힘을 쓰지 못했습니다. C씨의 주민등록이 남편의 새 주소로 옮겨진 사실만으로는 C씨가 반환을 알고 추인했다고 볼 수도 없다고 했습니다.

"임대차보증금은 통상의 경우 서민들의 전 재산에 가까운 거액이고 … 임차인이 아닌 자에게 보증금을 반환하고자 할 경우 임차인의 의사를 확인하는 것이 통상적일 뿐만 아니라 …" — 서울남부지방법원 2015가단57472

"중개사가 남편에게 줘도 문제없다고 했다"는 집주인의 주장도, 그런 말을 들었다는 증거가 없고 설령 들었더라도 중개인의 말만 믿었다는 사정으로는 정당한 이유가 되지 않는다며 배척되었습니다. 엘박스 목록상 상급심 결과는 확인되지 않습니다.

네 번째 사례 — 배우자와 세 번 재계약했더니 1억 5,000만 원 보증금이 0원이 되어 있었습니다

서울북부지방법원 2026. 7. 23. 선고 2024가단166388 판결은 가장 최근의 사례입니다. D씨는 2014. 11. 13. 보증금 1억 5,000만 원의 전세 계약을 직접 서명·날인해 맺었습니다. 그 뒤 집주인은 D씨의 배우자와 세 차례 계약서를 새로 썼습니다. 2017년 계약서는 보증금 1억 1,000만 원·월 100만 원에 "월세 미납시 월 10만 원씩 증액"이라는 문구가 있었고 D씨의 서명이나 날인은 없었습니다. 2020년 계약서는 보증금 8,600만 원·월 100만 원이었고, 2023년 계약서는 보증금 없이 월 100만 원에 "이 계약일이 지나면 이유 불문하고 집을 비워드리겠습니다"라는 문구까지 들어 있었습니다. 뒤의 두 계약서에는 D씨의 인감도장이 찍혀 있었습니다.

D씨는 2025년 이혼한 뒤 배우자를 사문서위조로 고소했고, 수사기관은 2017년 계약서 부분은 공소시효 완성으로 공소권 없음 결정을, 2020년·2023년 계약서 부분은 검찰 송치를 했습니다. 집주인은 인감도장이 찍혀 있으니 진정한 문서로 추정되고, 그렇지 않더라도 일상가사대리나 표현대리가 성립한다고 주장했습니다.

법원은 2020년·2023년 계약서의 D씨 서명 필체가 2014년 계약서와 다르다는 점 등을 들어 문서의 진정성립 추정이 깨졌다고 보았습니다. 공동 주거를 위한 전세라도, 보증금을 돌려받을 것이 보장되던 계약을 월세와 상한 없는 증액 조건으로 바꾸는 것은 계약 당사자에게 현저히 불리한 변경이어서 일상가사가 아니라고 했습니다. 표현대리도 부정했습니다. 집주인은 전화 한 통으로 확인할 수 있었는데도 D씨에게 한 번도 연락하지 않았고, 2017년 계약에 따라 돌려줬어야 할 4,000만 원을 실제로 반환한 증거도 없었으며, 월세가 밀리자 수년간 독촉 없이 증액분을 보증금에서 계속 공제했다는 점이 지적되었습니다. 배우자가 D씨 측에는 보증금을 1억 7,000만 원으로 올린다는 별도의 위조 계약서를 보여 주어 D씨의 어머니가 집주인에게 2,000만 원을 보냈는데, 집주인이 받을 이유가 없는 그 돈을 받으면서도 경위를 묻지 않았다는 점도 판단의 근거가 되었습니다.

결과는 2014년 계약만 유효하다는 것이었고, 집주인은 집을 돌려받음과 동시에 1억 5,000만 원을 반환하라는 판결을 받았습니다. 선고된 지 얼마 되지 않은 판결이라 엘박스 목록상 상급심 결과는 확인되지 않습니다.

다섯 번째 사례 — 할머니가 살았어도 임차인은 계약서의 손주였습니다

서울서부지방법원 2019. 7. 11. 선고 2019나16 판결의 사건입니다. E씨는 2016. 6. 16. 서울 서대문구의 다가구주택 한 호실을 보증금 3,000만 원, 월 50만 원, 기간 2년으로 빌렸고, 잔금 2,700만 원과 매달 월세를 자기 계좌에서 보냈습니다. 실제로 그 집에 산 사람은 E씨의 할머니였습니다. E씨는 2018. 4. 30. 갱신 거절을 통지하고 5. 20. 집을 비웠는데, 집주인 측은 다음 날 보증금을 E씨의 큰아버지에게 돌려주었습니다. E씨가 집주인 측에 명백히 반대하고 이의했는데도 그렇게 한 것입니다.

집주인은 실제 거주자인 할머니가 임차인이므로 E씨에게는 청구할 권한이 없고, 큰아버지에게 돌려줬으니 면책된다고 주장했습니다. 1심과 항소심 모두 받아들이지 않았습니다. 계약서와 계약금 영수증 모두 E씨 이름이고, 보증금과 월세도 E씨 계좌에서 나갔으며, 할머니의 권리 주장에 집주인이 동조한 것은 계약 만료 무렵의 일일 뿐 당사자가 바뀐 것은 아니라고 했습니다.

"임대인인 피고 입장에서 실제 거주자가 누구인지 여부도 중요한 관심사항이겠지만, 그보다는 계약 체결에 따라 보증금과 차임을 지급할 법적 의무를 부담할 임대차계약서상 임차인 명의인이 누구인지가 더 중요한 관심사항이라 할 수 있는데 …" — 서울서부지방법원 2019나16

보증금을 할머니가 마련했고 월세 일부를 큰아버지가 냈다는 주장에 대해서도, 그것은 가족 내부의 문제일 뿐 집주인이 관여할 법률관계가 아니라고 했습니다. 큰아버지가 월세 일부를 냈다는 사정만으로 적법한 대리인이나 채권 양수인이 되지 않고, 임차인이 반대하는데 돌려준 이상 무과실도 인정되지 않는다며 민법 제470조 주장도 배척했습니다. 1심 서울서부지방법원 2018가소17393 판결의 2,900만 원 지급 결론이 그대로 유지되었습니다(엘박스 표시 '확정여부 미확인').

여섯 번째 사례 — 실제로 살던 사람이 임차인으로 인정되고, 집주인은 공탁으로 빠져나왔습니다

반대 방향의 판결도 있습니다. 서울중앙지방법원 2021. 1. 8. 선고 2020나16074, 2020나16081 판결의 사건에서 언니 F씨는 2013. 3. 12. 동생의 신분증을 이용해 동생인 것처럼 행세하며 서울 강남구의 반지층 한 호실을 보증금 6,000만 원에 빌렸고, 동생 명의 계좌로 보증금을 보낸 뒤 그 집에 살았습니다. 2015. 2. 동생이 집주인에게 사실을 알리며 보증금을 자기에게 달라고 했고, 만기 다음 날인 2015. 4. 11. 동생 이름으로 기존 보증금을 승계하는 두 번째 계약서까지 썼습니다. F씨는 재계약하지 않을 테니 보증금을 자기에게 돌려 달라고 계속 요구했습니다.

누구에게 줘야 할지 알 수 없게 된 집주인은 2018. 6. 11. 미지급 차임 등을 뺀 54,960,000원을 피공탁자를 'F씨 또는 동생'으로 하여 공탁했습니다. 법원은 계약 내용을 협의하고 실제로 거주하며 보증금을 마련한 사람이 F씨이고, 집주인은 F씨를 동생과 같은 사람으로 알았을 뿐이라며 첫 계약의 당사자를 F씨로 보았습니다. 동생과 맺은 두 번째 계약은 F씨가 동의하지 않았으므로 보증금 승계 효력이 없고, 공탁금 출급청구권은 F씨에게 있다고 판단했습니다. 대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다270049 판결의 법리대로, 공탁금이 누구 것인지는 집주인과의 본래 법률관계에서 누가 진정한 채권자인지로 정해진다는 것입니다. 이 판결은 항소기각으로 확정되었습니다.

이 사건에서 집주인은 소송의 결론과 무관하게 보증금 채무를 공탁으로 정리했습니다. 누가 진짜 임차인인지 다툼이 생긴 시점에 어느 한쪽 가족에게 돈을 보냈다면, 다섯 번째 사례처럼 이중지급의 위험을 안았을 것입니다.

일곱 번째 사례 — 명의 임차인이 공사인 전세임대, 집을 산 사람이 거주자에게 준 5,000만 원

부산지방법원 2025. 4. 9. 선고 2024가단348691 판결은 명의 임차인이 공공기관인 경우입니다. 부산도시공사는 2013년 저소득층 전세임대 사업으로 보증금 5,000만 원에 집을 빌려 G씨에게 전대했는데, G씨는 당시 집주인의 아들이었습니다. 2016년 건물을 산 새 주인은 G씨가 임차인인 줄 알고 매매대금에서 보증금 5,000만 원을 공제했으며, 2016. 5. 18. G씨에게 5,000만 원을 돌려줬다고 주장했습니다. 은행 대출로 인출한 수표를 G씨의 어머니인 전 집주인이 출금한 사실도 확인되었습니다.

그러나 법원은 새 주인이 임차인을 누구로 알았든 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 공사가 임차인인 계약의 임대인 지위를 승계했다고 보았습니다. G씨가 2020. 9.분까지 공사에 전대 차임을 낸 사실은 2016년에 퇴거했다는 주장과 맞지 않았고, 매수인이라면 매도인이나 거주자의 말만 들을 것이 아니라 적어도 임대차계약서를 받아 보증금 액수와 반환할 상대방을 확인하는 것이 통상적인 거래라며 무과실을 부정했습니다. 새 주인은 5,000만 원과 지연손해금을 공사에 지급하라는 판결을 받았습니다(엘박스 목록상 상급심 결과 미확인).

재계약을 꼭 해야 한다면 — 가족 명의로 제대로 바꾼 경우

대전지방법원 2017. 4. 21. 선고 2016가단218437 판결은 가족 명의로 재계약한 것이 오히려 세입자 쪽을 지켜 준 사례입니다. 누나가 보증금 9,000만 원에 집을 빌려 동생과 함께 전입했다가 2013. 7. 직장과 결혼 문제로 먼저 이사했고, 동생은 계속 살면서 같은 보증금으로 자기 이름의 새 계약서를 썼습니다. 새 돈은 내지 않고 기존 보증금으로 갈음했습니다. 경매에서 근저당권자가 동생의 우선변제권을 다퉜지만, 법원은 가족의 주민등록이 유지되는 한 대항력이 이어지고, 이 계약은 임차인 명의만 실제로 거주를 계속하는 가족으로 바꾼 것으로 종전 계약을 연장한 것에 불과하다며 처음 계약의 대항력과 우선변제권이 유지된다고 판단했습니다. 대전지방법원 2017나105850 판결로 항소가 기각되어 확정되었습니다.

다만 이 사건은 채권자와 동생 사이의 배당 다툼이었고, 누나가 집주인에게 보증금을 청구한 사건이 아니었습니다. 집주인 입장에서 명의를 가족으로 바꾸는 재계약은 원래 명의자의 동의가 서면으로 남아 있을 때에만 안전합니다.

판결을 가른 기준 — 집주인이 '확인할 수 있었는가'

위 판결들을 나란히 놓으면 결론을 가른 질문은 하나로 모입니다. 집주인이 계약서상 세입자 본인에게 쉽게 확인할 수 있었는가, 그리고 실제로 확인했는가입니다. 대법원 1992. 11. 27. 선고 92다31842 판결은 대리권 수여 여부를 본인에게 쉽게 확인할 수 있었는데도 확인하지 않았다면 표현대리의 정당한 이유가 없다고 했습니다. 광주지방법원 2019나58406 판결은 계약서에 적힌 세입자 전화번호를, 서울북부지방법원 2024가단166388 판결은 '전화 한 통'을, 부산지방법원 2024가단348691 판결은 임대차계약서 확인을 각각 집주인이 하지 않은 일로 지적했습니다.

인감도장과 인감증명서도 만능이 아닙니다. 대법원 98다18988 판결은 배우자가 남편의 인감도장을 비교적 쉽게 손에 넣을 수 있는 지위에 있어 남용의 위험이 크고, 용도란이 비어 있고 대리 방식으로 발급받은 인감증명서로는 대리권에 대한 신뢰를 인정하기 어렵다고 보았습니다. 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95861 판결도 부동산 처분처럼 일상가사를 넘는 행위에서는 배우자라는 사정만으로 표현대리가 성립하지 않는다고 했습니다. 서울북부지방법원 2024가단166388 판결의 계약서에도 인감도장이 찍혀 있었습니다.

반대로 집주인이 이긴 수원지방법원 2015가단58064 판결에서는 세입자 본인이 연락처도 계좌도 남기지 않고 2년 동안 한 번도 연락하지 않았으며, 가족이 계약서 원본을 들고 와 세입자가 사망했다고 속였습니다. 확인을 시도했는데 그 길이 가족의 기망으로 막힌 사건이었습니다. 이 차이를 보지 않고 "가족에게 줘도 이긴 판결이 있다"고만 기억하면 위험합니다.

집주인이 이중지급을 막는 방법

실제로 사는 가족이 재계약이나 보증금 반환을 요청해 오면 다음 순서로 처리하시기 바랍니다.

1. 보증금을 돌려받을 사람은 계약서상 임차인이라는 전제에서 출발합니다. 실제로 누가 살든, 월세를 누가 보내든 원칙은 같습니다(서울서부지방법원 2019나16). 가족의 요청은 계약서상 임차인의 의사로 확인되기 전까지 '요청'일 뿐입니다.

2. 계약서상 임차인 본인에게 직접 확인합니다. 계약서에 적힌 번호로 통화하고 그 내용을 문자로 남기거나, 가능하면 본인을 직접 만납니다. 가족이 "연락이 안 된다", "아프다"고 하면 그 자체가 경계 신호입니다.

3. 위임은 서면으로, 범위를 특정해 받습니다. 가족이 대리하는 경우 '보증금 감액 및 반환금 수령'이라는 구체적인 위임 내용이 적힌 위임장과, 용도를 적어 본인이 발급받은 인감증명서 또는 본인서명사실확인서를 받습니다. 용도가 빈 인감증명서와 도장만으로는 부족하다는 것이 대법원 98다18988 판결입니다.

4. 돈은 계약서상 임차인 본인 명의 계좌로 보냅니다. 가족 계좌로 보내 달라는 요청에는 응하지 않는 것이 원칙입니다. 수원지방법원 2015가단58064 사건의 집주인 측도 처음에는 이 원칙을 말했습니다.

5. 명의를 가족으로 바꾸는 재계약이라면 세 사람이 함께 서명합니다. 원래 임차인이 임차인 지위와 보증금반환채권을 가족에게 넘긴다는 합의서를 쓰고, 원래 임차인이 집주인에게 채권양도를 통지하게 합니다. 민법 제450조는 지명채권 양도는 양도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙해야 채무자에게 대항할 수 있다고 정합니다.

6. 누가 진짜 임차인인지 다툼이 생기면 어느 쪽에도 보내지 말고 공탁합니다. 민법 제487조는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우 공탁으로 채무를 면할 수 있게 합니다. 서울중앙지방법원 2020나16074 사건의 집주인이 이 방법으로 이중지급을 피했습니다.

7. 세입자가 있는 집을 산다면 임대차계약서 원본을 받아 봅니다. 매도인이나 거주자의 말만 믿고 거주자에게 보증금을 돌려준 매수인은 부산지방법원 2024가단348691 판결과 서울남부지방법원 2015가단57472 판결에서 모두 다시 지급하라는 판결을 받았습니다.

이미 가족에게 돈을 보냈다면 — 지금 할 일

• 추가 송금부터 멈춥니다 — 남은 보증금이나 재계약에 따른 정산금을 같은 가족에게 더 보내지 않습니다. 서울북부지방법원 2024가단166388 사건처럼 계약서가 여러 번 바뀌면 바뀔수록 집주인의 위험은 커졌습니다.

• 계약서상 임차인의 의사를 확인하고 추인을 받습니다 — 민법 제133조에 따라 추인은 다른 의사표시가 없으면 계약 시로 소급해 효력이 생깁니다. 다만 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다59217 판결은 추인이 무권대리행위가 있음을 알고 그 효과를 자기에게 귀속시키려는 의사표시라고 했으므로, 세입자가 알고도 받아들였다는 점이 서면이나 문자로 분명히 남아야 합니다. 주민등록이 옮겨졌다는 정도로는 추인으로 인정되지 않았습니다(서울남부지방법원 2015가단57472).

• 준점유자 변제가 될 수 있는 자료를 모읍니다 — 가족이 계약서 원본이나 영수증을 갖고 있었는지, 보증금이 가족 명의로 들어왔는지, 세입자가 연락처·계좌를 남기지 않았는지, 확인을 시도한 기록이 있는지가 민법 제470조 판단의 재료입니다.

• 돈을 받아 간 가족에 대한 청구를 함께 검토합니다 — 세입자에게 다시 지급해야 하는 결론이 나면, 권한 없이 돈을 받아 간 가족에게 돌려받는 절차를 따로 밟아야 합니다. 세입자와 그 가족이 이혼·별거 중이라면 가족의 재산 상태가 빨리 나빠질 수 있으므로 보전처분까지 함께 판단합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결에서 집주인의 운명을 가른 것은 모두 기록이었습니다. 광주 사건의 재계약은 문자메시지가 전부였고, 그 문자에는 세입자 본인의 동의가 없었습니다. 서울북부 사건에서는 필체가 다른 서명과, 받을 이유가 없는 2,000만 원 송금 내역이 집주인에게 불리하게 쓰였습니다. 반대로 수원 사건의 집주인은 아들이 계약서 원본을 건넸고 어머니가 사망했다고 말했다는 사정을 증인과 사실조회로 입증했습니다. 세입자 가족과 통화했다면 날짜와 내용을 메모하고, 가족이 보낸 문자는 지우지 말고, 세입자 본인에게 확인을 시도한 흔적은 문자나 내용증명으로 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

세입자가 아직 아무 말도 하지 않았고 가족과의 관계도 원만하다면, 지금이라도 세입자 본인의 서면 동의를 받아 두는 것으로 정리되는 경우가 많습니다. 그러나 세입자가 이미 보증금 전액을 요구하는 내용증명을 보냈거나, 세입자와 그 가족이 이혼·별거·상속 문제로 다투고 있거나, 같은 보증금을 두고 두 사람이 서로 자기에게 달라고 하는 상황이라면 다릅니다. 어느 한쪽에 돈을 보내는 순간 다른 쪽에 대한 이중지급 위험이 확정될 수 있고, 반대로 아무 조치 없이 버티면 지연손해금이 쌓입니다.

이미 보낸 돈을 지키는 주장도 하나로 끝나지 않습니다. 당사자가 누구인지, 일상가사대리인지, 표현대리인지, 추인이 있었는지, 준점유자 변제인지는 서로 요건이 다르고, 위 판결들처럼 집주인이 여러 주장을 한꺼번에 해도 한 번의 확인 소홀이 모든 주장을 무너뜨리기도 했습니다. 공탁할지, 가족을 상대로 한 청구를 함께 진행할지도 사건 초기에 정해야 합니다.

자주 묻는 질문

집주인이 세입자 아들에게 보증금을 돌려줬으면 계약서상 세입자에게 또 줘야 합니까?

원칙적으로 다시 지급해야 할 수 있습니다. 아들에게 대리권이 없었고 세입자가 추인하지 않았다면 그 반환은 세입자에게 효력이 없습니다. 다만 아들이 계약서 원본을 갖고 세입자 사망을 꾸며내는 등 집주인이 선의·무과실로 속은 경우 민법 제470조의 준점유자 변제로 유효하다고 본 판결(수원지방법원 2015가단58064)이 있습니다.

세입자의 남편이나 아내와 보증금을 줄이는 재계약을 했는데 부부니까 유효하지 않습니까?

대부분 유효하지 않습니다. 보증금을 줄이고 월세로 바꾸거나 반환금을 받는 행위는 일상가사의 범위를 넘는다는 것이 광주지방법원 2019나58406 판결(대법원 2020다229154로 확정)과 서울북부지방법원 2024가단166388 판결입니다. 세입자 본인의 서면 동의나 추인이 있어야 안전합니다.

계약서에 없는 가족이 실제로 살았다면 그 가족이 임차인이 되는 것 아닙니까?

원칙적으로 아닙니다. 서울서부지방법원 2019나16 판결은 실제 거주자가 할머니여도 계약서에 서명하고 보증금을 낸 손주가 임차인이라고 했습니다. 다만 실제 거주자가 명의자 행세를 해 집주인이 같은 사람으로 알고 계약한 경우에는 실제 거주자가 임차인입니다(서울중앙지방법원 2020나16074).

세입자 가족이 인감도장과 인감증명서를 가져왔으면 믿고 보증금을 줘도 됩니까?

그것만으로는 부족할 수 있습니다. 대법원 98다18988 판결은 배우자가 남편의 인감도장과 용도란이 빈 인감증명서로 연대보증을 한 사건에서 표현대리를 부정했고, 서울북부지방법원 2024가단166388 사건의 계약서에도 인감도장이 찍혀 있었습니다. 세입자 본인에게 직접 확인하고 본인 계좌로 보내는 것이 안전합니다.

세입자와 그 가족이 서로 자기에게 보증금을 달라고 하면 집주인은 어떻게 해야 합니까?

어느 쪽에도 바로 보내지 말고 공탁을 검토하시기 바랍니다. 민법 제487조는 과실 없이 채권자를 알 수 없으면 공탁으로 채무를 면하게 하고, 대법원 2016다270049 판결에 따라 공탁금의 주인은 두 사람 사이의 소송에서 가려집니다. 서울중앙지방법원 2020나16074 사건의 집주인이 이 방법을 썼습니다.

세입자가 사는 집을 사면서 전 집주인 말만 믿고 거주자에게 보증금을 돌려줬다면 어떻게 됩니까?

계약서상 임차인에게 다시 지급하라는 판결이 나올 가능성이 큽니다. 부산지방법원 2024가단348691 판결은 매수인이라면 적어도 임대차계약서를 받아 반환 상대방을 확인하는 것이 통상적이라며 거주자에게 준 5,000만 원을 변제로 인정하지 않았습니다. 서울남부지방법원 2015가단57472 판결의 집주인도 건물을 산 매수인이었습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 수원지방법원 2016. 4. 8. 선고 2015가단58064 판결 — 아들과 재계약·보증금 반환, 준점유자 변제 인정, 명의 임차인 청구 기각 (엘박스 상·하위 목록상 상급심 미확인)

• 광주지방법원 2020. 4. 22. 선고 2019나58406 판결 — 남편과의 문자 변경계약·1,500만 원 반환 무효, 일상가사·표현대리 부정 (대법원 2020. 8. 13. 선고 2020다229154 판결 상고기각으로 확정)

• 서울남부지방법원 2016. 5. 24. 선고 2015가단57472 판결 — 별거 중 남편에 대한 5,500만 원 반환 무효, 추인·재산분할 주장 배척 (상급심 미확인)

• 서울북부지방법원 2026. 7. 23. 선고 2024가단166388 판결 — 배우자와의 재계약 3회 무효, 진정성립 추정 번복, 1억 5,000만 원 반환 (상급심 미확인)

• 서울서부지방법원 2019. 7. 11. 선고 2019나16 판결 — 실거주 할머니 아닌 계약서상 손주가 임차인, 큰아버지에 대한 반환 무효 (1심 서울서부지방법원 2018가소17393 판결 유지, 확정여부 미확인)

• 서울중앙지방법원 2021. 1. 8. 선고 2020나16074, 2020나16081 판결 — 명의자 행세한 실거주자가 임차인, 동생과의 재계약 승계 무효, 상대적 불확지 공탁 (확정)

• 부산지방법원 2025. 4. 9. 선고 2024가단348691 판결 — 전세임대 거주자에게 한 5,000만 원 반환, 매수인 과실로 준점유자 변제 부정 (상급심 미확인)

• 대전지방법원 2017. 4. 21. 선고 2016가단218437 판결 — 가족 명의로 바꾼 재계약의 대항력·우선변제권 유지 (대전지방법원 2017나105850 항소기각, 확정)

• 대법원 1998. 5. 12. 선고 97다36989 판결, 대법원 1974. 6. 11. 선고 74다165 판결 — 타인 명의 계약의 당사자 확정

• 대법원 1985. 3. 26. 선고 84다카1621 판결, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95861 판결 — 일상가사의 범위와 배우자 표현대리

• 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결, 대법원 1992. 11. 27. 선고 92다31842 판결 — 인감증명서의 신뢰성, 본인 확인 없이 한 계약의 정당한 이유 부정

• 대법원 2003. 7. 22. 선고 2003다24598 판결, 대법원 2004. 4. 23. 선고 2004다5389 판결 — 채권의 준점유자의 의미

• 대법원 2002. 10. 11. 선고 2001다59217 판결 — 무권대리 추인의 의미

• 대법원 2017. 5. 17. 선고 2016다270049 판결 — 상대적 불확지 공탁금 출급청구권의 귀속

• 법령 — 민법 제126조, 제130조, 제133조, 제450조, 제470조, 제471조, 제487조, 제827조; 주택임대차보호법 제3조, 제6조, 제6조의2 (2026년 10월 7일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 최초 계약서와 그 뒤에 쓴 모든 계약서를 순서대로 놓고, 각 계약서의 임차인란에 누가 어떤 방식으로 서명·날인했는지부터 확인합니다. 그다음 보증금이 처음 누구 계좌에서 들어왔는지, 월세와 관리비는 누가 보냈는지, 실제 거주자와 전입 세대원은 누구였는지를 봅니다. 가족에게 돈을 보낸 경위는 날짜별로 정리합니다. 누가 먼저 요청했는지, 세입자 본인에게 확인을 시도했는지, 가족이 계약서 원본·위임장·인감증명서를 갖고 있었는지, 그 문자와 통화 기록이 남아 있는지가 여기에 들어갑니다. 세입자와 그 가족 사이에 이혼·별거·상속 같은 사정이 있는지, 세입자가 이미 내용증명이나 소장을 보냈는지도 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '누구에게 갚아야 하는가'와 '이미 갚은 것이 유효한가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째 축에서는 계약 당사자가 정말 계약서상 명의자인지를 다시 따집니다. 실제 거주자가 명의자 행세를 하며 계약을 주도했다면 서울중앙지방법원 2020나16074 판결처럼 실제 거주자가 임차인이 될 수 있고, 그 경우 명의자의 청구는 처음부터 근거를 잃습니다. 둘째 축에서는 가족에게 한 재계약과 반환을 살리는 주장을 요건별로 세웁니다. 위임의 흔적이 있으면 임의대리를, 부부라면 일상가사대리와 표현대리를, 세입자가 나중에 알고도 이의하지 않은 사정이 있으면 추인을, 가족이 계약서 원본을 들고 세입자처럼 행동했다면 준점유자 변제를 주장하되, 각 주장마다 집주인이 확인을 시도한 기록을 중심에 둡니다. 두 축 모두 쉽지 않은 사건이라면 다툼이 커지기 전에 공탁으로 지연손해금을 끊고, 돈을 받아 간 가족에 대한 반환 청구와 보전처분을 함께 설계해 집주인이 실제로 잃는 금액을 줄이는 방향으로 전환합니다. 반대로 계약서상 세입자의 입장에서 상담을 받는 경우에는 같은 판결들을 근거로 재계약과 반환이 무효라는 점을 정리하고, 보증금 전액과 지연손해금을 청구하는 방향으로 진행합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 분쟁은 같은 '가족에게 준 돈'이라도 누가 계약서 원본을 갖고 있었는지, 전화 한 통을 했는지, 돈을 누구 계좌로 보냈는지에 따라 결론이 정반대로 갈렸습니다. 저희가 판결을 사건번호 단위로 읽는 이유는 집주인이 이긴 한 건과 진 여러 건 사이의 차이가 어느 사실에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 실거주 가족과의 재계약과 보증금 반환을 둘러싼 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 송금 내역, 문자 기록을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 가족에게 돈을 더 보내기 전에, 세입자의 내용증명에 답하기 전에, 어느 한쪽에 보증금을 정산하기 전에 상담하시는 것이 이중지급을 막는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

세입자 가족과의 재계약은 대부분 선의에서 시작합니다. 사정이 딱해 보여서, 늘 연락하던 사람이라서, 가족이니 괜찮을 것 같아서 한 일이 몇 년 뒤 보증금을 두 번 내야 하는 소송으로 돌아옵니다. 이 글에 적은 판결들은 그 갈림길에서 집주인이 이기기도 하고 지기도 한 실제 기록이고, 그 차이는 확인과 기록에서 만들어졌습니다.

세입자 가족에게 보증금을 보내기 전에, 명의를 바꾸는 재계약서를 쓰기 전에, 세입자의 보증금 청구에 답하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 송금 내역을 함께 정리하고, 이미 한 지급을 지킬 수 있는지와 앞으로의 이중지급을 막는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 반환 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 보증금반환 소장이 접수되어 답변서를 준비하고 계시거나, 계약서상 세입자에게서 보증금 전액을 요구하는 내용증명을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 송금 내역, 가족과 주고받은 문자를 가져오시면 첫 상담에서 누구에게 얼마를 갚아야 하는지와 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.