토지거래허가가 난 뒤 집값이 오르자 매도인이 계약금 두 배를 주고 계약을 깨겠다고 한다면 — 허가만으로는 막을 수 없다는 판결, 중도금 조기 지급이 통한 판결과 막힌 판결, 허가 협력 거부 위약금

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 토지거래허가구역 안의 아파트나 토지를 사기로 하고 구청·시청의 토지거래허가까지 받았더라도, 계약금만 오간 상태라면 매도인은 민법 제565조에 따라 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결). 허가 신청이나 허가 취득은 '이행의 착수'가 아니기 때문입니다. 다만 매도인이 배액을 실제로 제공하기 전에 매수인이 허가 이후 중도금을 지급하는 등 이행에 착수했다면 해제는 막히고, 매도인이 허가 협력을 거부하고 발을 뺀 경우에는 계약금 반환과 별도로 위약금을 물게 한 판결도 있으므로, 허가 단계와 돈이 오간 순서를 날짜별로 확인해야 결론이 나옵니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 20건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

토지거래허가구역에서 집이나 땅을 사는 매수인은 보통 이렇게 생각합니다. "허가까지 받았으니 이제 계약은 확정됐다." 그런데 허가증이 나온 직후 주변 시세가 오르면 매도인 쪽에서 "계약금 두 배를 줄 테니 없던 일로 하자"는 연락이 오고, 공인중개사가 가격을 조금 올려 주면 어떻겠느냐고 중재에 나서기도 합니다. 매수인 입장에서는 허가를 받느라 들인 시간과 자금 계획이 한꺼번에 흔들립니다. 이 글은 토지거래허가 전과 후, 그리고 허가구역이 풀린 뒤에 매도인의 배액 해제가 인정된 판결과 막힌 판결을 나란히 놓고, 매수인이 중도금을 앞당겨 보내 해제를 막으려 할 때 통한 경우와 통하지 않은 경우, 매도인이 허가 협력을 거부했을 때 물게 되는 위약금까지 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

토지거래허가가 나면 매도인은 더 이상 계약금 배액으로 계약을 깰 수 없습니까 — 허가만으로는 막히지 않습니다. 대법원 2008다62427 판결은 계약금만 수수한 상태에서 허가 신청을 하고 허가를 받았더라도 그것은 신의칙상 협력의무를 이행한 것일 뿐 매매계약상 의무의 이행에 착수한 것이 아니라고 보았습니다. 다만 계약서에 해약금 해제를 배제하는 조항이 있으면 매도인은 배액 해제를 할 수 없습니다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다50615 판결).

허가 전에 중도금을 먼저 보내면 해제를 막을 수 있습니까 — 허가 전에는 대체로 막지 못합니다. 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결과 춘천지방법원 강릉지원 2022. 8. 9. 선고 2021가합31371 판결은 허가 전에는 중도금·잔금 지급의무가 생기지 않으므로 그 전에 돈을 보내도 이행의 착수가 아니라고 했습니다. 허가가 난 뒤의 중도금 지급은 이행의 착수가 될 수 있지만, 매도인이 이미 해제를 통지했거나 이행기 전 송금이 해제권을 방해하기 위한 것으로 보이면 효력이 없습니다(대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결, 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결).

매도인이 허가 신청 자체를 거부하면 계약금만 돌려받고 끝입니까 — 계약서 내용에 따라 다릅니다. 서울서부지방법원 2024. 3. 22. 선고 2023가단222478 판결은 계약 다음 날 발을 빼고 계약금만 공탁한 매도인에게 계약금과 별도로 손해배상 예정액 1억 3,800만 원을 지급하라고 했고, 서울고등법원 2024나2017050 판결로 확정되었습니다.

해약금 해제는 허가 단계에 따라 세 갈래로 나뉩니다

민법 제565조 제1항은 계약 당시 계약금을 교부한 경우 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 토지거래허가구역에서는 이 조문이 허가 단계와 맞물려 세 갈래로 작동합니다.

첫째, 허가 전입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조 제1항은 허가구역 안 토지의 소유권 이전 계약을 체결하려는 당사자가 공동으로 허가를 받도록 하고, 같은 조 제6항은 허가 없이 체결한 계약은 효력이 발생하지 않는다고 정합니다. 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결은 허가받을 것을 전제로 한 계약은 허가 전까지 채권적 효력도 없는 '유동적 무효' 상태라고 했습니다. 이 단계에서는 대금을 낼 의무 자체가 없으므로, 매수인이 돈을 보내도 이행의 착수가 되기 어렵습니다(대법원 97다9369). 반면 매도인의 배액 해제는 그대로 가능합니다.

둘째, 허가 후입니다. 허가를 받으면 계약은 소급하여 유효해지고(대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결), 그때부터 매수인의 대금지급의무가 생깁니다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결). 그러나 허가를 받았다는 사실만으로 해제권이 사라지지는 않습니다(대법원 2008다62427). 이 단계부터는 일반 매매와 같이 '누가 먼저 이행에 착수했는가'의 싸움이 됩니다.

셋째, 허가구역 지정이 풀린 경우입니다. 대법원 98다40459 전원합의체 판결은 허가 없이 체결된 계약이라도 그 전에 확정적으로 무효가 되지 않았다면 허가구역 지정 해제로 확정적으로 유효가 된다고 했습니다. 이때도 계약금만 오갔다면 매도인의 배액 해제 가능성은 남습니다. 뒤에서 보는 서울중앙지방법원 2024가단5290171 판결이 이 경우입니다.

여기에 공통으로 적용되는 기준이 있습니다. 대법원 97다9369 판결은 '이행의 착수'를 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로 보면서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다고 했습니다. 잔금 대출 승인을 받아 두었다거나 이사 날짜를 잡아 두었다는 사정만으로는 해제를 막지 못한다는 뜻입니다.

첫 번째 사례 — 허가를 받았는데도 매도인의 배액 해제가 인정되었습니다

대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결의 사건입니다. A씨는 2004. 3. 25. 토지거래허가구역 안에 있는 B씨 소유 토지를 41,538,000원에 사기로 하고 계약 당일 계약금 8,307,600원을 지급했습니다. 잔금은 소유권이전등기 신청 직후에 내기로 했습니다. A씨는 2004. 4. 21. 허가를 신청해 2004. 4. 27. 허가를 받았습니다. 그런데 그 무렵 토지 일부 지분에 제3자의 가처분등기가 마쳐지자 두 사람은 분쟁이 해결될 때까지 이전등기를 보류하기로 했고, 가처분이 말소된 뒤인 2005. 8. 30. B씨는 해제를 통지하고 2005. 9. 2. A씨 앞으로 2,000만 원을 공탁했습니다.

원심인 대전지방법원 2008. 7. 18. 선고 2007나6893 판결은 A씨가 해제 통지 전에 허가를 받음으로써 이행에 착수했다고 보아 A씨의 손을 들어 주었습니다. 대법원은 이 판단을 파기했습니다. 토지거래허가 신청은 신의칙상 협력의무에 기초한 것이어서 매도인의 재산권이전의무나 매수인의 대금지급의무를 이행한 것이 아니고, 이 단계에서 이행의 착수를 인정하면 쌍방의 해제권 행사 기한을 부당하게 단축하게 된다는 이유였습니다.

"계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다." — 대법원 2008다62427

이 사건에서 주목할 대목은 허가 후 1년 4개월 동안 잔금이 오가지 않았다는 점입니다. 허가증을 받은 뒤 등기 보류에 합의하고 기다리는 동안 매수인 쪽에서는 해제를 막을 수단을 하나도 쓰지 않았습니다. 허가를 받은 순간이 끝이 아니라 오히려 해제권 다툼이 시작되는 순간이라는 점을 보여 주는 판결입니다. 환송 후 판결의 결과는 확인하지 못했습니다.

두 번째 사례 — 허가 전에 중도금을 보내고 1심에서 이겨도 해제는 막히지 않았습니다

대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결의 사건입니다. C씨는 1994. 10. 11. 서울 도봉구의 토지를 6억 500만 원에 사기로 하고 계약금 2억 2,000만 원을 지급했습니다. 잔금 3억 8,500만 원은 허가 후 쌍방 합의하에 지급하기로 했고, 허가는 매도인 D씨가 책임지되 허가가 불가능하면 6,050만 원을 배상하기로 했습니다. D씨는 불과 한 달 뒤인 1994. 11. 10. 자기 쪽 사정으로 허가를 받을 수 없게 되었다며 계약금과 위약금을 받아 가라고 통지했습니다. C씨는 이를 거절하고 1995. 6. 26. 잔금을 변제공탁한 뒤 허가신청절차 이행을 구하는 소송을 내어 1심에서 이겼습니다.

그러나 D씨가 1996. 7. 11.자 준비서면으로 해제 의사를 밝히고 계약금의 배액인 4억 4,000만 원을 제공한 뒤 공탁하자, 원심인 서울고등법원 1996. 12. 20. 선고 96나18894 판결과 대법원은 해제를 인정했습니다. 허가 전에는 대금 지급의무가 없으므로 매수인이 서둘러 잔금을 공탁한 것은 적법한 이행의 착수가 아니고, 협력의무 이행을 촉구하거나 소송을 내어 1심에서 승소한 것만으로도 이행에 착수했다고 할 수 없으며, 배액 해제가 신의칙에 반하지도 않는다는 것입니다.

최근 하급심도 같습니다. 춘천지방법원 강릉지원 2022. 8. 9. 선고 2021가합31371, 2022가합30597 판결의 E씨는 2015. 7. 6. 허가구역 안 토지를 부동산 개발회사에 8억 7,600만 원에 팔기로 했고, 계약금 4,380만 원은 토지 매입 65% 완료 시, 잔금은 사업승인 시 받기로 했습니다. 6년이 지나도 잔금이 오지 않자 E씨는 2021. 9. 24. 계약금의 배액인 8,760만 원을 공탁했습니다. 회사는 2021. 10. 1. E씨와 상의 없이 E씨 계좌로 중도금 명목의 8,760만 원을 보냈지만, 법원은 허가 전에는 중도금을 포함한 잔금 지급의무가 생기지 않으므로 이를 이행의 착수로 볼 수 없다며 해제를 인정하고, 회사의 허가신청절차 이행 청구를 기각했습니다. 이 판결은 서울고등법원(춘천) 2023. 2. 10. 선고 2022나1706 판결로 항소가 기각되었고, 대법원 2023다226149 사건에서 심리불속행기각되었습니다.

세 번째 사례 — 허가구역이 풀린 뒤 측량비를 낸 것만으로는 부족했습니다

서울중앙지방법원 2026. 1. 27. 선고 2024가단5290171 판결의 사건입니다. F씨 등 매수인 두 사람은 2021. 8. 31. 용인시 처인구 임야 중 1,983㎡를 9억 원에 사기로 하고, 계약금 2억 원 중 1억 5,000만 원은 계약 당일, 5,000만 원은 2021. 10. 29. 지급했습니다. 잔금 7억 원은 토지거래허가를 받은 뒤 10일 이내에 내기로 했습니다. 그 사이 경기도지사가 2023. 3. 16. 이 일대의 허가구역 지정을 해제했습니다.

매도인들은 2022. 11. 2. 계약을 정상적으로 이행하겠다는 뜻을 밝혔고, 소송 중에도 같은 입장을 유지하며 경계 측량 후 조정으로 끝내자고 했습니다. 매수인들은 2025. 6. 10. 분할측량 감정을 신청하고 감정비용 1,243,000원을 혼자 냈습니다. 그런데 감정 결과가 2025. 8. 27. 법원에 나오자 매도인들은 2025. 10. 15. 계약금의 배액인 4억 원을 지급하고 해제한다고 통지했고, 매수인들이 수령을 거절하자 2025. 12. 12. 4억 원을 공탁했습니다.

법원은 해제를 인정했습니다. 분할측량은 매도인의 소유권이전등기의무를 위한 전제 절차일 뿐 매수인의 잔금 지급채무를 이행하거나 그 전제행위를 한 것이 아니라고 보았습니다. 허가구역 해제로 잔금 7억 원의 이행기가 이미 와 있었는데도 매수인들이 잔금을 준비해 수령을 최고하는 등 적어도 구두 제공을 했다는 주장과 증명이 없었다는 점도 지적했습니다. 매도인들이 이행하겠다고 해 놓고 측량 결과가 나오자 돌아선 것이 매수인들의 기대를 침해한 것으로 볼 여지는 있다고 하면서도, 해약금 해제는 정당한 권리라며 신의칙 위반 주장도 받아들이지 않았습니다. 이 판결의 상급심 결과는 확인하지 못했습니다.

이 판결이 매수인에게 주는 교훈은 분명합니다. 매도인이 "이행하겠다"고 말해 주는 동안에도 해제권은 살아 있습니다. 잔금 이행기가 왔다면 잔금을 마련했다는 증빙과 함께 수령을 최고하는 서면을 보내 두는 것이 측량비를 내는 것보다 훨씬 중요했습니다.

네 번째 사례 — 중도금을 기일 전에 들고 간 매수인이 이겼습니다

이번에는 매수인이 이긴 판결입니다. 토지거래허가 사건은 아니지만, 시세가 오르자 매도인이 값을 올려 달라고 한 장면이 그대로 겹치는 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결입니다. G회사 등은 성남시 수정구의 맹지를 아파트 사업 부지로 사기로 하고, 진입로 토지 매입에 26억 5,000만 원, 설계비에 6억 원 정도를 들였습니다. 그런데 고도제한 완화 방침이 발표되자 7일 뒤 매도인인 종중의 대표가 식사 자리에서 구체적인 금액도 없이 대금 증액을 요청했습니다.

매수인 측은 확답하지 않은 채 중도금 지급기일보다 1달 이상 앞선 2002. 2. 20. 40억 원이 넘는 중도금을 자기앞수표로 마련해 종중 사무실을 찾아갔고, 종중이 수령을 거절하자 같은 날 중도금을 수령하라는 내용증명을 보냈습니다. 종중은 2002. 2. 22. 이사회에서 해제를 결의하고 2002. 2. 25. 계약금의 배액을 공탁했지만, 원심인 서울고등법원 2004. 1. 16. 선고 2003나37862 판결과 대법원은 이미 매수인이 이행에 착수했으므로 해제할 수 없다고 판단했습니다. 시가 상승만으로는 계약의 기초가 바뀌었다고 할 수 없고, 종중은 매수인이 착수하기 전에 먼저 해제할 시간이 충분했는데도 하지 않았다는 점이 고려되었습니다. 종중은 해제 뒤 15억 원에서 20억 원을 올려 주면 재계약하겠다고 통보하기도 했습니다.

이 판결의 핵심은 순서입니다. 매도인이 '값을 올려 달라'는 말만 하고 해제 의사표시나 배액 제공을 하지 않은 사이에 매수인이 먼저 움직였습니다. 토지거래허가구역 매매라면 이 판결의 논리는 허가가 난 뒤의 단계에서 의미를 가집니다. 허가 전에는 앞의 두 번째 사례처럼 돈을 보내도 이행의 착수가 되기 어렵기 때문입니다.

다섯 번째 사례 — 서둘러 보낸 돈이 해제를 막지 못한 판결들

중도금을 앞당기면 언제나 이기는 것은 아닙니다. 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결에서 매도인인 한국토지개발공사는 1990. 6. 22. 토지를 약 34억 원에 팔고 계약금 3억 5,000만 원을 받은 뒤, 1990. 7. 13. 매수인들에게 민법 제565조에 따라 해제한다고 통지하면서 7. 18.까지 해약금을 받아 가고 기한을 넘기면 공탁하겠다고 했습니다. 매수인들은 그 사이인 7. 16. 중도금 13억 6,732만 9,000원의 6분의 1에도 못 미치는 2억 원을 매도인 계좌에 일방적으로 입금했습니다. 대법원은 매도인이 해제 의사를 표시하고 해약금 수령을 최고한 이상 중도금 지급기일은 매도인에게도 기한의 이익이 있어 매수인이 그 의사에 반해 이행할 수 없다며, 이 입금은 해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다고 보고 원심을 파기했습니다. 앞의 2004다11599 판결이 이 판결과 결론이 달라진 이유로 든 것이 바로 '해제 통지가 먼저 있었는가'였습니다.

해제 통지가 없었더라도 막힌 사례가 있습니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결의 H씨는 2020. 11. 3. 아파트 분양권을 4억 140만 원에 사면서 계약금 2,000만 원을 냈습니다. 잔금일은 2021. 1. 4.로 정하되 시공사 일정과 상호 협의하에 앞당길 수 있다는 특약이 있었습니다. H씨는 6일 뒤인 11. 9. 매도인에게 알리지 않고 거래 명목을 '축 생신'으로 적어 4회에 걸쳐 2,000만 원을 보냈습니다. 남은 금액의 약 5.2%였습니다. 매도인은 이를 알고 여러 차례 돌려주겠다고 했고, H씨가 거부하자 11. 23. 해제 의사를 표시한 뒤 12. 1. 6,000만 원을 공탁했습니다. 대법원은 해제가 적법하다고 했습니다.

"부동산 매매계약에서 중도금 또는 잔금 지급기일은 일반적으로 계약금에 의한 해제권의 유보기간의 의미를 가진다고 이해되고 있으므로, 계약에서 정한 매매대금의 이행기가 매도인을 위해서도 기한의 이익을 부여하는 것이라고 볼 수 있다면, 채무자가 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 할 수 있다." — 대법원 2022다256624

대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656, 286663 판결도 같은 기준으로 매도인이 7,000만 원을 공탁하고 해제한 것을 적법하다고 보았습니다. 이 판결들이 보는 요소는 송금 액수와 명목, 사전 고지 여부, 이행기까지 남은 기간, 앞당겨 지급할 수 있다는 특약의 내용, 그리고 그 송금이 통상적인 이행인지 상대방의 해제권 행사를 방해하기 위한 것인지입니다. 소액을 몰래 보내 놓고 "이미 이행에 착수했다"고 주장하는 방식은 통하지 않을 가능성이 큽니다.

여섯 번째 사례 — 허가 협력을 거부하고 하루 만에 발을 뺀 매도인은 위약금을 물었습니다

이번에는 매도인이 배액 해제의 요건을 갖추지 못한 사건입니다. 서울서부지방법원 2024. 3. 22. 선고 2023가단222478 판결의 매수인 두 사람은 2023. 3. 22. 용인시 처인구 답 837㎡를 11억 3,800만 원에 사기로 하고 같은 날 계약금 1억 3,800만 원을 지급했습니다. 이 일대는 2023. 3. 15. 2023. 3. 20.부터 2026. 3. 19.까지 토지거래허가구역으로 지정된 상태였고, 계약서에도 허가와 관련한 특약이 들어갔습니다.

매도인 I씨는 계약 다음 날인 2023. 3. 23. 해제 의사를 밝혔고, 2023. 3. 27. "허가를 받지 않은 계약이라 처음부터 효력이 없고, 그렇지 않더라도 해제되었으니 계약금을 돌려주겠다"는 내용증명을 보낸 뒤 2023. 4. 7. 계약금 1억 3,800만 원만 공탁했습니다. 매수인들은 계약대로 이행하거나 그렇지 않으면 계약금의 배액을 달라고 요구하다가 소송을 냈습니다.

법원은 계약서 제5조가 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있다고 정하고 있는데 I씨가 배액을 제공하지 않았으므로 해제의 효력이 없다고 했습니다. 이어 I씨가 허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 않을 의사를 분명히 하고 허가 신청 전에 계약을 철회함으로써 계약은 확정적으로 무효가 되었고, 계약서 제6조의 '계약금을 손해배상의 기준으로 본다'는 조항은 이런 협력의무 불이행에도 적용된다고 보았습니다. 그 결과 I씨는 이미 공탁한 계약금과 별도로 1억 3,800만 원과 연 12%의 지연손해금을 지급해야 했습니다. 시세를 잘 몰랐다는 불공정 주장, 묵시적 합의해제 주장, 대금의 약 12%인 예정액이 과다하다는 감액 주장은 모두 배척되었습니다.

I씨는 항소하면서 매수인들이 서울에서 음식점을 하는 사람들이라 애초에 허가를 받을 수 없는 계약이었다고 주장했습니다. 서울고등법원 2024. 12. 19. 선고 2024나2017050 판결은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조의 다른 허가 기준으로 허가를 받을 가능성을 배제할 수 없고, 처인구청도 해당 토지가 생산녹지지역으로 일정 규모의 근린생활시설 입지가 가능하다고 회신한 점을 들어 이 주장을 받아들이지 않고 항소를 기각했습니다. 판결은 확정되었습니다.

이 법리는 대법원 판결에서 나온 것입니다. 대법원 93다26397 판결은 협력의무를 이행하지 않고 계약을 일방적으로 철회해 상대방에게 손해를 입힌 당사자는 인과관계 있는 손해를 배상해야 한다고 했고, 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결과 대법원 1997. 2. 28. 선고 96다49933 판결, 대법원 2007. 11. 30. 선고 2007다30393 판결은 협력의무 불이행이나 일방적 철회에 대비한 손해배상액 약정이 유효하다고 했습니다. 다만 96다49933 판결은 그 사건의 구체적 사정에 비추어 약정에 기한 청구가 신의칙에 반한다고 보았으므로, 위약금 조항이 있다고 해서 언제나 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

배액을 말로만 돌려주겠다는 해제는 효력이 없습니다

매도인의 해제가 효력을 가지려면 배액을 실제로 제공해야 합니다. 대법원 91다33612 판결은 매도인의 배액 해제는 통고만으로 즉시 효력이 생기고 나중에 배액 상환의무만 지는 것이 아니라, 수령한 계약금의 배액을 상환하거나 적어도 그 이행제공을 하지 않으면 계약을 해제할 수 없다고 했습니다. 앞의 서울서부지방법원 2023가단222478 판결에서 I씨의 해제가 무효가 된 이유도 이것이었습니다. 대법원 92다31323 판결은 공탁의 방법으로 배액을 제공하는 경우 상대방에게 공탁통지가 도달한 때 해제 의사표시가 있었다고 봅니다. 따라서 매도인이 "두 배 줄게"라고 전화한 날이 아니라, 돈이 실제로 제공되거나 공탁통지가 도달한 날이 기준점이 됩니다. 그 전까지 매수인에게는 이행에 착수할 시간이 남아 있을 수 있습니다.

얼마를 돌려줘야 하는지도 따져야 합니다. 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결의 매도인은 서울 서초구 아파트를 11억 원에 팔기로 하고 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 받은 다음 날 계좌를 폐쇄하고 2,000만 원을 공탁했습니다. 대법원은 해약금의 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이므로 2,000만 원으로는 해제할 수 없다고 했고, 매도인은 이행거절로 인한 위약금 7,700만 원을 물게 되었습니다. 계약금 일부만 낸 상태에서는 계약금계약이 성립하지 않아 임의로 해제할 수 없다는 것이 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결입니다. 토지거래허가구역 매매에서 가계약금 형식으로 일부만 먼저 보낸 경우라면 이 두 판결이 출발점이 됩니다.

계약서에 해약금 해제를 배제하는 조항이 있다면 문제는 더 간단해집니다. 대법원 2008다50615 판결은 화성시 팔탄면 토지 매매에서 해제권을 배제하는 취지로 볼 수 있는 조항이 있는데도 이를 심리하지 않고 매도인의 배액 해제를 인정한 서울고등법원 2008. 6. 13. 선고 2007나9858 판결을 파기했습니다.

허가 단계별로 지금 확인할 것

매도인의 해제 연락을 받았거나 받을 것 같다면 다음 순서로 자기 계약의 위치를 확인해 보시기 바랍니다.

1. 지금이 허가 전인지, 허가 후인지, 허가구역 해제 후인지 확인합니다. 허가증의 발급일, 허가구역 지정·해제 공고일을 확인합니다. 허가 전이라면 중도금을 보내도 이행의 착수가 되기 어렵습니다(대법원 97다9369, 춘천지방법원 강릉지원 2021가합31371).

2. 계약서의 해제 조항을 읽습니다. 배액 해제가 '중도금 지급 전까지'인지 '잔금 지급 전까지'인지, 해약권을 배제하는 조항이 있는지(대법원 2008다50615), 허가 협력 불이행이나 철회에 대한 손해배상 조항이 있는지(서울서부지방법원 2023가단222478)를 확인합니다.

3. 계약금이 전부 지급되었는지 확인합니다. 일부만 냈다면 해약금 기준은 약정 계약금입니다(대법원 2014다231378).

4. 매도인이 무엇을 했는지 날짜별로 적습니다. 가격 인상 요청만 했는지, 해제 의사표시를 했는지, 배액을 실제로 제공하거나 공탁했는지에 따라 매수인이 움직일 수 있는 범위가 달라집니다(대법원 2004다11599, 92다31323).

5. 허가 후라면 중도금 이행기와 앞당김 특약을 확인합니다. 이행기 전 지급이 허용되는 계약인지, 지급할 금액과 방식이 통상적인 이행으로 보일 수 있는지를 따집니다(대법원 2022다256624).

가격 인상 연락을 받은 날부터 — 이 순서로 움직이십시오

• 연락을 받은 당일 — 통화나 문자로 매도인이 무엇을 말했는지 기록합니다. 구체적인 인상 금액, 해제한다는 표현, 배액을 언제 어떻게 주겠다는 말이 있었는지가 핵심입니다. 이 단계에서 "생각해 보겠다"며 협상에 응하는 답을 길게 보내는 것은 미루십시오.

• 2~3일 안 — 허가 단계와 계약서 조항을 확인하고, 허가 후라면 중도금을 바로 지급할 수 있는 자금과 방식을 정합니다. 매도인이 해제 통지나 배액 제공을 하기 전이라면 시간이 결정적입니다.

• 1주 안 — 허가 전이라면 허가 신청 협력을 서면으로 요구하고, 매도인이 거부하면 협력의무 이행 청구와 위약금 조항에 따른 손해배상을 함께 검토합니다. 허가 후라면 중도금 지급 또는 잔금 이행 제공과 수령 최고를 내용증명으로 남깁니다.

• 매도인이 배액을 공탁했다면 — 공탁금을 바로 찾지 마십시오. 공탁금을 이의 없이 수령하면 해제를 받아들인 것으로 해석될 수 있습니다. 해제의 효력을 다툴지, 배액을 받고 정리할지 먼저 정한 뒤 움직여야 합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들은 모두 날짜 싸움이었습니다. 성남 토지 사건의 매수인은 자기앞수표를 들고 간 날 내용증명을 보내 제공 사실을 남겼고, 그래서 이겼습니다. 반대로 용인 임야 사건의 매수인은 4년 넘게 계약을 유지하려 애썼지만 잔금을 제공했다는 기록이 없어 해제를 막지 못했습니다. 용인 답 사건의 매수인들은 매도인의 해제 문자와 내용증명, 계약금만 공탁된 공탁서를 그대로 증거로 내어 위약금까지 받았습니다. 허가 신청서 접수일과 허가증 발급일, 계약금과 중도금 이체 내역, 매도인과 공인중개사가 보낸 문자, 통화 녹음은 모두 한곳에 모아 두시기 바랍니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

매도인이 아직 가격 이야기만 꺼낸 단계라면 대화로 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 허가가 났고 중도금 기일이 남아 있으며 매도인의 해제 통지가 임박한 사건, 허가 신청에 매도인이 협조하지 않는 사건, 매도인이 이미 배액을 공탁한 사건은 다릅니다. 같은 송금이라도 해제 통지보다 하루 빨랐는지, 이행기 전 지급이 허용되는 계약이었는지, 액수와 명목이 통상적인 이행으로 보이는지에 따라 2004다11599 판결과 2022다256624 판결처럼 결론이 정반대로 갈렸습니다.

매수인이 이행에 착수했다고 판단되면 다음 단계는 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분입니다. 매도인이 다른 사람에게 더 비싸게 팔아 버리면 소송에서 이겨도 등기를 받기 어려워지기 때문입니다. 반대로 해제가 유효하다고 판단되면 배액을 받고 정리할지, 위약금 조항에 따른 추가 손해배상을 청구할지를 정해야 합니다. 어느 쪽이든 첫 판단을 잘못하면 되돌리기 어렵습니다.

매도인 쪽에서 보면 — 해제가 정당해도 남는 위험

이 글을 매도인 입장에서 읽으시는 분도 있을 것입니다. 허가 전이든 후이든 매수인이 이행에 착수하기 전이라면 배액 해제는 법이 인정한 권리입니다. 다만 세 가지를 조심해야 합니다. 첫째, 배액을 실제로 제공하지 않은 해제 통지는 효력이 없고(대법원 91다33612), 일부만 받은 계약금의 배액으로는 부족합니다(대법원 2014다231378). 둘째, 해제가 무효가 된 상태에서 허가 협력을 거부하면 계약이 확정적으로 무효가 되더라도 위약금 책임이 남습니다(서울서부지방법원 2023가단222478). 셋째, 허가 전이라는 이유로 매수인의 채무불이행을 들어 해제하거나 손해배상을 청구할 수는 없고(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357 판결), 상대방이 협력하지 않는다는 이유만으로 유동적 무효 상태의 계약을 일방적으로 해제할 수도 없습니다(대법원 98다40459). 해제 사유를 잘못 고르면 정당한 배액 해제의 기회도 놓칠 수 있습니다.

자주 묻는 질문

토지거래허가를 받은 아파트인데 매도인이 계약금 두 배를 주고 계약을 해제할 수 있습니까?

계약금만 오간 상태라면 원칙적으로 할 수 있습니다. 대법원 2008다62427 판결은 허가 신청과 허가 취득은 이행의 착수가 아니라고 보았습니다. 다만 매도인이 배액을 실제로 제공하기 전에 매수인이 중도금 지급 등으로 이행에 착수했거나, 계약서에 해약권 배제 조항이 있으면 해제할 수 없습니다(대법원 2008다50615).

토지거래허가 신청 중에 중도금을 먼저 보내면 매도인의 해제를 막을 수 있습니까?

대체로 막지 못합니다. 허가 전에는 대금 지급의무가 없어 그 지급을 이행의 착수로 보지 않기 때문입니다(대법원 97다9369). 춘천지방법원 강릉지원 2021가합31371 판결도 허가 전 중도금 명목 8,760만 원 송금을 이행의 착수로 보지 않았습니다.

허가가 난 뒤 매도인이 값을 올려 달라고 하면 중도금을 앞당겨 보내도 됩니까?

경우에 따라 다릅니다. 매도인이 해제 통지나 배액 제공을 하기 전에 약정 중도금을 제공한 매수인이 이긴 판결이 있습니다(대법원 2004다11599). 그러나 해제 통지 뒤의 입금(대법원 92다31323)이나 알리지 않은 소액 송금(대법원 2022다256624)은 해제를 막지 못했으므로, 액수·방식·특약을 먼저 확인해야 합니다.

토지거래허가구역 매도인이 허가 신청에 협조하지 않으면 손해배상을 받을 수 있습니까?

받을 수 있는 경우가 있습니다. 서울서부지방법원 2023가단222478 판결은 계약 다음 날 철회하고 계약금만 공탁한 매도인에게 계약금과 별도로 손해배상 예정액 1억 3,800만 원을 지급하라고 했고, 서울고등법원 2024나2017050 판결로 확정되었습니다. 다만 계약서의 손해배상 조항과 구체적 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다(대법원 96다49933).

계약금을 일부만 보낸 상태에서 매도인이 받은 돈의 두 배만 돌려주면 계약이 해제됩니까?

아니요. 대법원 2014다231378 판결은 해약금의 기준이 실제 받은 돈이 아니라 약정한 계약금이라고 했습니다. 서초구 아파트 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 받은 매도인이 2,000만 원을 공탁한 해제는 인정되지 않았습니다.

토지거래허가구역 지정이 풀리면 매도인은 더 이상 계약을 해제할 수 없습니까?

그렇지 않습니다. 허가구역 해제로 계약은 확정적으로 유효해지지만(대법원 98다40459), 매수인이 이행에 착수하기 전이라면 배액 해제는 여전히 가능합니다. 서울중앙지방법원 2024가단5290171 판결은 허가구역 해제 후 매수인이 측량비만 낸 상태에서 매도인의 4억 원 배액 해제를 인정했습니다(상급심 결과 미확인).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결 — 계약금만 수수하고 허가를 받은 상태에서 매도인의 배액 해제 인정 (원심 대전지방법원 2008. 7. 18. 선고 2007나6893 판결 파기환송)

• 대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결 — 유동적 무효 상태의 배액 해제, 허가 전 잔금 공탁·협력의무 소송은 이행 착수 아님 (원심 서울고등법원 1996. 12. 20. 선고 96나18894 판결 유지)

• 춘천지방법원 강릉지원 2022. 8. 9. 선고 2021가합31371, 2022가합30597 판결 — 허가 전 중도금 명목 송금은 이행 착수 아님, 배액 공탁 해제 인정 (서울고등법원(춘천) 2023. 2. 10. 선고 2022나1706 판결 항소기각, 대법원 2023다226149 심리불속행기각)

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 27. 선고 2024가단5290171 판결 — 허가구역 해제 후 측량비 부담은 이행 착수 아님, 4억 원 배액 해제 인정 (상급심 결과 미확인)

• 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 — 시가 상승 후 이행기 전 중도금 제공으로 이행 착수, 매도인 해제 불가 (원심 서울고등법원 2004. 1. 16. 선고 2003나37862 판결 유지)

• 대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결 — 해제 통지·해약금 수령 최고 후 매수인의 이행기 전 입금은 해제에 영향 없음, 공탁통지 도달 시 해제 의사표시

• 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결, 대법원 2025. 5. 1. 선고 2022다286656, 286663 판결 — 이행기가 매도인에게도 기한의 이익이 되는 경우 이행기 전 착수 불가

• 서울서부지방법원 2024. 3. 22. 선고 2023가단222478 판결, 서울고등법원 2024. 12. 19. 선고 2024나2017050 판결 — 배액 미제공 해제 무효, 협력 거부·철회로 확정 무효, 손해배상 예정액 1억 3,800만 원 인용 (항소기각, 확정)

• 대법원 1995. 4. 28. 선고 93다26397 판결, 대법원 1995. 12. 26. 선고 93다59526 판결, 대법원 1997. 2. 28. 선고 96다49933 판결, 대법원 2007. 11. 30. 선고 2007다30393 판결 — 협력의무 불이행 손해배상과 손해배상액 약정의 효력

• 대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결 — 허가 후 대금지급의무 발생, 배액 제공 없는 해제 통고는 효력 없음

• 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결, 대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결 — 해약금 기준은 약정 계약금, 계약금 일부 지급 시 임의 해제 불가

• 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다50615 판결 — 해약권 배제 약정이 있으면 배액 해제 불가 (원심 서울고등법원 2008. 6. 13. 선고 2007나9858 판결 파기환송)

• 대법원 1999. 6. 17. 선고 98다40459 전원합의체 판결, 대법원 1997. 7. 25. 선고 97다4357 판결 — 허가구역 해제 시 확정적 유효, 허가 전 채무불이행·협력의무 불이행을 이유로 한 해제 불가

• 법령 — 민법 제398조, 제565조; 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조, 제12조 (2026년 10월 7일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 지금 계약이 허가 전인지, 허가 후인지, 허가구역 해제 후인지부터 확인합니다. 허가 신청서 접수일과 허가증 발급일, 허가구역 지정·해제 공고일을 놓고 계약서의 해제 조항, 중도금·잔금 이행기, 이행기를 앞당길 수 있다는 특약, 손해배상 조항을 함께 읽습니다. 그다음 계약금이 약정대로 다 지급되었는지, 매도인이 언제 어떤 말로 가격 인상이나 해제를 언급했는지, 배액을 실제로 제공하거나 공탁했는지를 문자와 통화 기록으로 하루 단위까지 정리합니다. 공인중개사가 어느 쪽 입장에서 무엇을 전달했는지도 이 단계에서 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 시점과 방식의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 시점입니다. 매도인의 해제가 효력을 갖는 순간은 배액이 실제로 제공되거나 공탁통지가 도달한 때이므로, 그 전까지 매수인에게 남은 시간이 얼마인지 계산합니다. 허가가 나서 대금지급의무가 생긴 계약이라면 그 시간 안에 이행에 착수할 수 있는지를 먼저 판단합니다. 둘째, 방식입니다. 이행기 전 지급이 허용되는 계약인지, 약정 중도금 전액을 지급하거나 제공할 수 있는지, 그 사실을 어떤 서면으로 남길지를 정해 2022다256624 판결이 문제 삼은 '해제권을 방해하기 위한 일방적 송금'으로 보이지 않도록 설계합니다. 이행 착수가 인정될 수 있다고 판단되면 소유권이전등기 청구와 처분금지가처분을 함께 준비하고, 허가 전 단계에서 매도인이 협력을 거부하면 협력의무 이행 청구와 위약금 청구를 검토합니다. 매도인 측 상담이라면 배액 제공의 방식과 금액, 해약권 배제 조항 여부를 점검해 해제가 무효로 돌아가지 않도록 합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 며칠 차이로 결론이 갈립니다. 성남 토지 사건의 매수인은 매도인보다 닷새 먼저 중도금을 들고 가서 이겼고, 한국토지개발공사 사건의 매수인은 해제 통지 사흘 뒤에 돈을 넣어서 졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜, 어느 행동에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 토지거래허가와 계약금 해제가 얽힌 매매 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 허가 서류, 송금 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 매도인에게 답장을 보내기 전에, 중도금을 보내기 전에, 공탁금을 찾기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

토지거래허가를 받기까지 매수인은 자금조달계획서를 내고 실거주나 이용 계획을 세우며 몇 주에서 몇 달을 기다립니다. 그 끝에 매도인이 계약금 두 배를 내밀며 돌아서면 허가증 한 장이 아무 소용이 없는 것처럼 느껴집니다. 이 글의 판결들은 같은 장면에서 매수인이 집을 지킨 경우와 지키지 못한 경우가 모두 있었다는 실제 기록이고, 그 갈림점은 허가 단계와 돈이 오간 순서, 그리고 남겨 둔 서면에서 만들어졌습니다.

매도인의 연락에 답하기 전에, 중도금을 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 허가 서류를 함께 보고, 해제를 막을 수 있는지와 막을 수 없다면 무엇을 받아 낼 수 있는지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산 매매·임대차 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

용인·화성처럼 토지거래허가구역 지정과 해제가 반복되는 지역에서 매매계약을 맺으셨거나, 수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 소유권이전등기 청구나 계약금 반환 소송을 준비하고 계신다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 허가증, 송금 내역을 가져오시면 첫 상담에서 해제의 효력과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.