지역주택조합 조합원 지위를 웃돈 주고 샀는데 제명 통보를 받았다면 — 제명 무효와 대금 반환이 갈린 판결, 판 사람이 승계에 협조하지 않을 때의 해제와 대상청구

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 지역주택조합 조합원 지위를 웃돈(프리미엄)을 주고 산 사람이 조합의 제명·자격 상실 통보를 받았거나 판 사람이 대금을 받고도 승계 절차에 협조하지 않는다면, 다툴 길은 조합을 상대로 한 제명 무효 확인과 판 사람을 상대로 한 계약 해제·대금 반환 또는 대상청구로 나뉩니다. 제명은 조합의 이익을 위해 불가피한 경우의 최종 수단이어야 한다는 것이 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다21750 판결의 기준이고, 판 사람의 귀책사유로 승계가 불가능해졌다면 울산지방법원 2023. 4. 18. 선고 2021나15208 판결처럼 프리미엄을 포함한 대금 전액 반환이 인정됩니다. 다만 분담금 납부를 산 사람이 맡기로 한 계약이라면 결론이 반대가 될 수 있어 계약서의 부담 조항부터 확인해야 합니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 15건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

지역주택조합 아파트는 준공 전까지 '조합원 지위'라는 형태로 사고팔립니다. 프리미엄 몇천만 원에 기존 납입 분담금을 얹어 판 사람에게 보내고, 명의변경은 '조합에서 가능해지면' 하기로 미뤄 두는 거래가 흔합니다. 문제는 그 사이에 생깁니다. 판 사람 명의로 남아 있는 동안 중도금이나 추가분담금이 밀리면 조합은 명의자인 판 사람을 제명하고, 판 사람은 "제명됐으니 어쩔 수 없다"거나 "그 계약은 원래 무효"라며 손을 놓습니다. 많은 분들이 이때 조합을 상대로만 싸우거나, 반대로 판 사람에게 돈만 돌려달라고 하다가 더 큰 권리를 놓칩니다. 이 글은 제명이 무효로 된 판결과 유효로 된 판결, 판 사람에게서 프리미엄까지 돌려받은 판결과 산 사람이 진 판결, 그리고 집이 이미 다른 사람에게 넘어간 뒤 조합이 낸 돈을 대상청구로 가져온 판결을 실제 사건 기록 단위로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

판 사람이 조합에서 제명되면 산 사람은 낸 돈을 돌려받을 수 있습니까 — 제명의 원인이 판 사람에게 있으면 돌려받을 수 있습니다. 울산지방법원 2021나15208 판결은 판 사람의 세대주 변경으로 승계가 막힌 사건에서 프리미엄 300만 원을 포함한 5,900만 원 전액 반환을, 광주지방법원 2026. 2. 13. 선고 2024나80148 판결은 제명된 판 사람에게 계약금 4,000만 원 반환을 명했습니다. 다만 분담금을 산 사람이 내기로 했다면 부산지방법원 2022. 1. 26. 선고 2021가단303314 판결처럼 청구가 기각됩니다.

조합의 제명 결의는 다툴 수 있습니까 — 다툴 수 있습니다. 부산고등법원(울산) 2024. 1. 10. 선고 2022나10909 판결은 소명 기회가 실질적으로 주어지지 않았고 기한 뒤라도 분담금을 모두 낸 조합원을 곧바로 제명한 결의를 무효로 보았습니다. 그러나 대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결은 자격 다툼이 정리되지 않은 상황이라도 분담금 납부를 미룬 조합원에 대한 제명을 유효로 보았습니다.

판 사람이 승계에 협조하지 않는 사이 집을 받아 버리면 어떻게 됩니까 — 산 사람은 그 집의 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 대구고등법원 2021. 5. 28. 선고 2020나25148 판결은 판 사람 명의로 보존등기가 된 아파트를 산 사람에게 넘기라고 했고, 대법원 2021다245412 사건에서 상고가 기각되었습니다.

조합원 지위 전매는 어떤 계약인가 — 양도, 승계, 명의변경의 세 층위

첫째, 판 사람과 산 사람 사이의 양도계약입니다. 이 계약은 두 사람 사이에서 효력이 생깁니다. 대구고등법원 2020나25148 판결은 주택건설대지 소유권을 모두 확보하기 전에 맺은 양도계약도 사법상 무효가 아니라고 보았습니다. 주택법 시행령 제22조 제1항은 조합설립인가 뒤 조합원 교체를 원칙적으로 막으면서, 같은 항 제2호 나목으로 사업계획승인 이후(대지 소유권을 모두 확보하지 않고 승인받은 경우에는 대지 소유권 전부를 확보한 이후) 입주자로 선정된 지위가 양도된 경우의 충원을 허용합니다. 대구고등법원 2020나25148 판결은 이 조항이 교체 시기를 늦추는 불이익을 줄 뿐 그 전에 맺은 계약의 효력까지 부정하는 것은 아니라고 했습니다.

둘째, 조합에 대한 승계입니다. 조합 규약과 가입계약서는 대개 '권리의무 승계 확인서' 제출과 조합의 확인, 지정 계좌로의 본인 명의 입금을 요구합니다. 부산지방법원 2021가단303314 사건에서는 이 절차를 거치지 않아 조합 장부상 조합원은 끝까지 판 사람이었습니다.

셋째, 공법상 제한입니다. 주택법 제64조 제1항 제1호는 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매를 제한하고, 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 나목 단서도 이 경우를 제외합니다. 다만 대구고등법원 2020나25148 판결은 양도계약 뒤에 투기과열지구로 지정되었다는 사정만으로 그 계약이 위반이 되지는 않는다고 판단했습니다. 분양권 불법전매 일반론은 이 글에서 다루지 않고, 조합원 지위 거래에서 제명이 끼어들었을 때의 법률관계에 집중하겠습니다.

제명은 최후 수단입니다 — 제명 결의가 무효로 되는 기준

주택법 제11조 제7항은 조합원의 자격기준·제명·탈퇴를 대통령령으로 정하도록 하고, 제9항은 제명된 조합원도 규약에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다고 정합니다. 제명 자체의 요건은 대부분 규약에 있습니다. 판결에서 반복되는 규약 문언은 '부담금 등을 지정일까지 2회 이상 계속 납부하지 않을 경우 소명 기회를 부여한 후 제명할 수 있다'는 것입니다. 법원은 이 규약을 다음 원칙으로 읽습니다.

"조합원에 대한 제명처분이라는 것은 조합원의 의사에 반하여 그 조합원인 지위를 박탈하는 것이므로 조합의 이익을 위하여 불가피한 경우에 최종적인 수단으로서만 인정되어야 할 것이고" — 대법원 93다21750

같은 판결은 법원이 제명사유의 존부와 결의 내용의 당부를 심사할 수 있다고 했습니다. 이 기준을 지역주택조합에 적용한 판결들을 보면, 제명이 무효로 되는 지점은 세 가지로 정리됩니다. 첫째, 추가분담금의 액수·납부 시기·공급계약 체결 시기를 조합원에게 제대로 알리지 않은 경우입니다. 둘째, 규약이 정한 소명 기회를 실질적으로 주지 않은 경우입니다. 셋째, 연체이자 부과처럼 더 가벼운 수단이 있는데도 곧바로 제명한 경우입니다. 제명사유의 증명책임은 제명이 적법하다고 주장하는 조합에 있다는 것이 부산고등법원(울산) 2022나10909 판결의 설시입니다.

첫 번째 사례 — 판 사람이 제명되었지만 항소심에서 제명이 무효가 되었습니다

울산 남구의 지역주택조합 사건입니다. B씨는 2015. 7. 30. 84㎡ 아파트 1세대를 공급받기로 하고 조합에 가입했습니다. 2019. 8. 14. B씨는 집행부의 직무 위반 등을 이유로 탈퇴를 요청했지만 조합은 임의 탈퇴는 불가능하다고 회신했고, 그 무렵 B씨는 조합의 공식 온라인 모임에서 강제 탈퇴되었습니다. 조합은 2019. 8. 18. 임시총회에서 추가분담금과 공급계약 체결 기간을 정했지만, B씨에게 등기우편이나 내용증명으로 그 내용을 알렸다는 증거는 없었습니다.

조합은 2020. 5. 22. B씨에게 "2020. 5. 29.까지 공급계약서를 체결하지 않는 사유와 추가분담금을 내지 않은 사유를 소명하라, 소명이 없으면 제명하겠다"는 내용증명을 보냈습니다. B씨는 기한 안에 소명하지 못했습니다. 대신 B씨는 2020. 7. 7. A씨에게 분양권을 팔았고, A씨가 B씨 명의로 2020. 7. 6. 추가분담금 3,243만 3,000원, 2020. 7. 8. 1·2차 중도금 9,215만 8,000원을 조합 신탁사에 냈습니다. B씨는 공급계약 체결을 요청했습니다. 그런데 조합은 경위를 확인하지 않고 2020. 10. 22. 이사회에서 '분담금 미납 및 공급계약서 미작성'을 이유로 B씨를 제명했습니다.

1심인 울산지방법원 2022. 6. 16. 선고 2021가합10162 판결은 B씨의 청구를 기각했습니다. 내용증명으로 소명 기회를 주었는데 B씨가 아무 소명도 하지 않았고, 분담금을 제때 내지 않은 것은 규약상 제명사유라는 이유였습니다. 그러나 부산고등법원(울산) 2022나10909 판결은 1심을 취소하고 B씨가 조합원임을 확인했습니다. 조합이 추가분담금을 제대로 고지했다는 증거가 없고, 기한 뒤라도 분담금을 모두 냈으니 제명사유의 핵심이 사라졌으며, 그런 사정변경이 있었다면 조합은 납부 경위와 공급계약 체결 의사를 다시 확인했어야 한다는 것입니다. 규약상 연 15% 이내의 연체이자를 부과할 수 있었는데 그 조치 없이 곧바로 제명한 것도 최후성·보충성 원칙과 비례의 원칙에 어긋난다고 보았고, 추가분담금을 내지 않은 다른 조합원 일부는 제명을 보류한 점도 지적했습니다. 이 판결은 2024. 1. 26. 확정되었습니다. 같은 판결에서 함께 원고였던 다른 조합원도 제명결의에서 특정한 사유에 대한 소명 기회가 없었다는 이유로 조합원 지위를 확인받았습니다.

이 사례에서 눈여겨볼 점은 같은 사실관계에서 1심과 항소심이 갈렸다는 것입니다. 1심은 '기한 내 소명이 없었다'는 형식에, 항소심은 '기한 뒤의 납부와 공급계약 요청'이라는 실질에 무게를 두었습니다. 산 사람이 판 사람 명의로 대신 낸 돈이 제명 무효의 결정적 근거가 된 것입니다.

두 번째 사례 — 제명은 무효였지만 집은 이미 넘어갔고, 산 사람은 대상청구로 채권을 받아 왔습니다

첫 번째 사례의 뒷이야기인 울산지방법원 2025. 7. 8. 선고 2024가단121813 판결입니다. B씨가 항소심에서 이겼지만 조합은 이미 2023. 6. 30. 동별 사용검사를 받고 B씨에게 줄 아파트를 다른 사람에게 공급한 뒤였습니다. B씨는 조합을 상대로 조정을 신청했고, 울산지방법원 2024머16100 사건에서 조합이 B씨에게 3억 3,000만 원을 지급하라는 조정을 갈음하는 결정이 2024. 12. 6. 확정되었습니다. A씨는 미리 울산지방법원 2024카단13197 사건으로 B씨의 조합에 대한 채권을 가압류해 두었고, 조합은 2025. 1. 24. 3억 3,000만 원을 집행공탁했습니다.

A씨는 B씨에게 이 결정금 채권을 넘겨 달라고 청구했습니다. B씨는 조합의 잘못으로 이행불능이 되었으니 위험부담 법리에 따라 계약은 소멸하고 부당이득 반환만 남는다고 다투었습니다. 법원은 대상청구권이 이행불능의 귀책사유와 관계없이 성립하고, A씨의 금전지급의무는 여전히 이행 가능하므로 대상청구를 거부할 사유가 없다고 보았습니다. 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581 판결이 해석상 대상청구권을 인정하고, 대법원 1996. 6. 25. 선고 95다6601 판결이 반대급부가 상대방에게 아무 이익이 없는 경우에만 대상청구를 제한한 법리를 그대로 적용한 것입니다.

범위도 넓게 인정되었습니다. B씨는 결정금 중 납입 원금과 이자는 빼야 한다고 했지만, 법원은 결정금 채권 전부가 대상이익이라고 보았습니다. 다만 계약이 존속한다는 전제의 청구이므로 A씨가 아직 내지 않은 잔금 5,227만 5,000원과 계약서 특약에 따른 잔금 선납금 이자 2,548만 1,671원, 합계 7,775만 6,671원은 공제했습니다. 결국 B씨는 결정금 채권에서 7,775만 6,671원을 뺀 나머지를 A씨에게 양도하고 조합에 양도 통지를 하라는 판결을 받았습니다. 반면 A씨가 예비적으로 구한 4억 7,079만 원의 기망 손해배상은 기각되었습니다. 매매계약을 맺은 2020. 7. 7.에는 아직 제명 결의가 없었으므로 판 사람에게 고지할 의무가 있었다고 보기 어렵다는 이유였습니다. 이 판결은 엘박스 기준 확정 여부가 확인되지 않습니다.

이 사례의 교훈은 순서입니다. A씨는 B씨가 조합에서 돈을 받기 전에 그 채권을 가압류했습니다. 판 사람이 조합에서 받은 돈을 써 버렸다면 대상청구 판결을 받아도 회수가 어려웠을 것입니다.

세 번째 사례 — '완납된 조합권'이라던 투자조합원 지위, 1억 2,500만 원 반환과 중개보조원 책임

창원지방법원 2022. 4. 12. 선고 2021가단100048 판결과 그 항소심인 창원지방법원 2024. 2. 14. 선고 2022나55108 판결의 사건입니다. 창원시 의창구 1,034세대 지역주택조합의 업무대행사는 분양대금의 60%를 일시금으로 내면 나머지를 내지 않고도 아파트를 받는다는 '투자조합원'을 모집했습니다. C씨는 24평형 분양대금 1억 5,488만 원의 60%인 9,292만 8,000원을 냈는데, 그중 8,146만 4,300원은 조합 지정 계좌가 아니라 업무대행사 계좌로 들어갔습니다.

A씨는 중개보조원에게서 "부담금이 일시금으로 모두 납부된 물건"이라는 설명을 듣고 2014. 5. 26. 매매대금 1억 2,500만 원에 C씨의 조합원 지위를 샀습니다. 계약서에는 "본 물건은 일시납으로 완불된 조합권"이라는 특약이 들어갔고, 무주택 요건 때문에 조합원 명의는 A씨의 조카로 승계되었습니다. 그런데 공급계약상 분양대금은 1억 7,616만 원이었고, 업무대행사는 중도금 2회분만 대납한 뒤 납부를 멈췄습니다. 조합은 2020. 7. 10. 이사회에서 2회 이상 연체를 이유로 제명을 결의했고, 소유권확인 소송에서도 이겼습니다.

1심인 창원지방법원 2021가단100048 판결은 이 계약을 '부담금이 모두 납입되어 소유권 취득이 예정된 권리'의 양도로 보고, 판 사람의 귀책사유로 이행불능이 되었다며 1억 2,500만 원 반환을 명했습니다. 중개보조원에 대한 청구는 기각했습니다. 항소심인 창원지방법원 2022나55108 판결은 법률 구성을 바꾸었습니다. 판 사람과 중개보조원이 납부 여부를 조합에 확인하지 않은 채 일시납으로 지불했다고 말한 것은 기망이므로 계약은 취소되고, 판 사람은 1억 2,500만 원을 부당이득으로 반환해야 한다고 했습니다. 중개보조원에 대해서는 조합원 지위 매매의 중개가 공인중개사법 적용 대상이라고 단정할 수 없더라도 위임과 유사한 관계에서 설명의무를 위반했다며, 매매대금과 중개수수료 1,350만 원을 합한 1억 3,800만 원의 50%인 6,925만 원을 함께 배상하라고 했습니다. A씨가 조합에 직접 확인하지 않은 점이 책임 제한 사유였습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

네 번째 사례 — 판 사람의 세대주 변경으로 승계가 막혔고, 프리미엄까지 돌려받았습니다

울산지방법원 2021나15208 판결의 사건입니다. 망 D씨는 2015. 6. 25. 울산 북구 지역주택조합의 59㎡A 주택에 관해 조합원 가입계약을 맺었고, 조합은 2015. 10. 27. 설립인가를 받았습니다. D씨는 2015. 12. 10. 세대주 지위를 잃었습니다. 그 뒤인 2016. 6. 18. A씨는 D씨의 딸을 통해 분양권을 5,900만 원(기납 계약금·행정용역비 5,600만 원과 프리미엄 300만 원)에 사기로 하고 계약금 860만 원을 냈고, 2017. 9. 9. 조합원 지위 양도양수 계약을 맺으면서 잔금 5,040만 원을 냈습니다. 그러나 A씨는 끝내 조합원으로 등재되지 못했고 주택은 일반분양되었습니다.

D씨의 상속인들은 이 계약이 자격을 잃은 D씨를 대신할 조합원을 충원하는 계약(당시 주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 라목)이었으므로 양도 의무는 다했다고 주장했습니다. 법원은 받아들이지 않았습니다. 계약서에 조합원 자격과 모든 권리·의무를 양도한다고 명시되어 있고, 조합 직원도 조합이 교체 상대를 데려오거나 양도양수 계약을 쓰게 하지는 않는다고 증언했으며, 단순 충원이라면 A씨가 프리미엄 300만 원을 낼 이유가 없다는 것입니다. 결국 판 사람의 세대주 변경이라는 귀책사유로 이행불능이 되었다며 소장 송달로 계약이 해제되었다고 보고, 상속인들에게 5,900만 원을 상속분대로 반환하라고 했습니다. 1심인 울산지방법원 2021. 8. 26. 선고 2020가단102739 판결의 결론이 그대로 유지되어 확정되었습니다.

다섯 번째 사례 — 판 사람이 '전매 무효'를 내세워 버텼지만 아파트 소유권이전등기를 넘기게 되었습니다

대구고등법원 2020나25148 판결의 사건입니다. E씨는 2016. 1. 25. 대구 수성구 지역주택조합에 84㎡ 아파트를 5억 6,500만 원에 공급받기로 가입하고 계약금 5,650만 원을 냈습니다. 조합은 2017. 9. 14. 사업계획승인을 받았고, 2018. 10. 29. 대지 전부의 소유권을 확보했습니다. 그 사이 2017. 8. 4. E씨는 A씨에게 조합원 지위를 프리미엄 2,500만 원에 넘기기로 했고, A씨는 프리미엄과 기납 계약금 5,650만 원 등 6,650만 원을 E씨에게 주고 1차 중도금 8,480만 원도 E씨 명의로 조합에 냈습니다. 계약서 특약에는 "명의변경가능일은 11월~12월경(조합사무소 통화 확인), 매도인은 명의변경서류 일체를 제공한다"고 적혀 있었습니다.

수성구가 2017. 9. 6. 투기과열지구로 지정되자 E씨는 2018. 9. 17. 전매제한 위반으로 무효라는 내용증명을 보냈습니다. 그사이 설계 변경으로 공급 호수가 바뀌었고, E씨 명의로 공급계약이 체결된 뒤 2021. 2. 18. E씨 명의 보존등기까지 마쳐졌습니다. 법원은 E씨의 무효 주장을 모두 배척했습니다. 계약 당시는 투기과열지구 지정 전이었고, 주택법 시행령 제22조 제1항은 교체 시기를 늦출 뿐이며, 두 사람이 법령 위반을 통정했다고 볼 증거도 없다는 것입니다. A씨가 2차 이후 중도금 3억 5,270만 9,000원을 현금으로 주지 않았다는 해제 주장도, 조합 집단대출을 E씨 명의로 받은 뒤 승계하겠다는 의사를 A씨가 거듭 밝혔고 오히려 E씨가 "계약을 취소하겠다"는 태도로 일관했다는 이유로 배척되었습니다. 결론은 E씨가 A씨에게 아파트 소유권이전등기를 해 주라는 것이었습니다.

"매수인 앞으로 수분양권자 명의변경이 이루어지지 않고 있는 사이에 매도인이 스스로 분양권을 행사하여 이주택지에 관한 소유권을 취득한 경우에는 매수인 앞으로 이주택지에 관한 소유권이전등기를 넘겨주는 방법 외에는 매매 목적을 달성하는 방법이 없으므로" — 대법원 95다36671

대구고등법원 2020나25148 판결은 이 대법원 1996. 2. 13. 선고 95다36671 판결의 법리를 지역주택조합 조합원 지위에 그대로 적용했습니다. 호수가 바뀐 부분은 같은 원인으로 판 사람이 같은 주택형의 조합원 지위를 얻었으므로 대상청구로 해결했습니다. 1심 대구지방법원 2018가합210182 판결도 산 사람이 이겼고, 대법원 2021다245412 사건에서 상고가 기각되었습니다.

여섯 번째 사례 — 명의만 빌려준 판 사람이 제명되자 계약금 4,000만 원을 반환하게 되었습니다

광주지방법원 2024나80148 판결의 사건입니다. 실제 투자자 F씨는 1995년생 G씨 명의로 2020. 12. 13. 지역주택조합에 가입하고 계약금 4,000만 원을 대신 냈습니다. G씨는 분양권 매매계약서·이행각서·위임장에 매도인으로 인감을 찍고, 매수인란은 비워 둔 채 인감증명서와 신분증까지 F씨에게 건넸습니다. A씨는 2021. 8. 29. 공인중개사 사무소에서 F씨와 분양권을 6,000만 원(계약금 4,000만 원과 프리미엄 2,000만 원)에 사기로 하고, G씨 계좌 등으로 송금했습니다. G씨는 받은 돈을 100만 원씩 34회 인출해 F씨에게 전달했습니다. 조합은 2024. 1. 26. 부담금 미완납을 이유로 G씨를 제명했습니다.

법원은 G씨가 F씨에게 분양권 처분의 포괄적 대리권을 주었으므로 계약 효과가 G씨에게 미친다고 보았습니다. 흥미로운 것은 해제 사유의 판단입니다. A씨가 주장한 이행지체 해제는 받아들여지지 않았습니다. 남은 프리미엄 2,000만 원을 이행하거나 이행 제공을 한 증거가 없어 G씨를 지체에 빠뜨리지 못했다는 것입니다. 반면 제명으로 분양권 이전이 사실상 불가능해진 것은 G씨의 책임 있는 이행불능이므로 해제가 적법하다고 보았고, 명의신탁자가 분담금을 낼 것으로 믿었다는 사정은 내부 사유에 불과하다고 했습니다. 1심인 광주지방법원 2023가단517703 판결의 지급 명령은 지연손해금 기산점만 조정되어 유지되었고, 확정되었습니다.

산 사람이 진 판결 — 추가분담금은 누가 내기로 했는가

반대 방향의 판결도 분명히 있습니다. 부산지방법원 2021가단303314 판결의 사건에서 A씨는 2018. 7. 16. 부산 연제구 지역주택조합 조합원인 H씨에게 3,550만 원을 보냈습니다. 그 뒤 H씨는 2020. 9. 3.경 분담금과 업무추진비 미납으로 제명되었습니다. A씨는 H씨가 조합원 지위를 유지해 줄 의무를 어겼다며 돈을 돌려달라고 했지만 청구는 기각되었고 확정되었습니다.

법원은 이 계약을 아파트 매매가 아니라 조합원 지위를 3,550만 원에 넘기는 양도계약으로 보았습니다. 그리고 양도대금이 H씨가 이미 낸 분담금 상당액으로 정해진 이상 앞으로의 추가분담금까지 H씨가 부담한다면 산 사람은 아무 부담 없이 아파트를 얻고 판 사람은 대가 없이 비용만 지게 되어 불합리하다고 했습니다. H씨가 양도 뒤 2020년 7월 세 차례 합계 729만 8,600원의 추가분담금을 냈다는 사정도, 가입계약은 H씨와 조합 사이의 관계일 뿐이라는 이유로 결론을 바꾸지 못했습니다. 승계확인서 절차를 밟지 않은 점, A씨가 계약 뒤 보낸 문자메시지도 불리하게 작용했습니다.

제명 자체가 유효로 판단된 대법원 판결도 있습니다. 대법원 2024다326541 판결의 원고는 세대주 자격을 일시적으로 잃은 상태에서 관할 구청장의 판단을 기다리느라 변경계약 체결과 2차 분담금 납부를 미뤘습니다. 조합은 2018. 7. 16.부터 여러 차례 최고하고 2018. 10. 10.까지 소명 기회를 주었는데, 원고는 그 직전인 2018. 10. 8. 자격 유지 통보를 받고도 기한까지 이행하지 않았습니다. 대법원은 구청장의 인정이 없어도 자격은 유지된다는 법리를 밝히면서도, 의무 불이행을 이유로 한 제명은 유효하다는 원심의 결론을 유지했습니다. 환급금은 납입 분담금에서 2차 분담금 납부기한 다음 날부터의 연체료 등을 공제한 금액이었습니다. 다툼이 있어도 일단 내고 나중에 돌려받는 쪽이 안전하다는 뜻입니다.

해제인가, 대상청구인가 — 판 사람에게 무엇을 청구할지 먼저 정해야 합니다

판 사람이 제명되어 승계가 불가능해졌을 때 산 사람이 고를 수 있는 길은 크게 둘입니다. 하나는 민법 제546조에 따라 이행불능을 이유로 계약을 해제하고 민법 제548조에 따라 낸 돈과 받은 날부터의 이자를 돌려받는 길입니다. 울산지방법원 2021나15208, 광주지방법원 2024나80148 판결이 이 길입니다. 판 사람이 기망했다면 민법 제110조에 따른 취소도 가능하며, 창원지방법원 2022나55108 판결이 그 예입니다.

다른 하나는 계약을 유지한 채 판 사람이 이행불능의 대가로 얻은 것을 넘겨받는 대상청구입니다. 제명이 무효로 확인되었는데 집이 이미 팔려 판 사람이 조합에서 손해배상금을 받게 된 경우(울산지방법원 2024가단121813), 판 사람이 스스로 집을 받은 경우(대구고등법원 2020나25148)가 그렇습니다. 시세가 크게 올랐다면 대상청구가 해제보다 유리할 수 있습니다. 다만 대상청구는 본래의 급부청구권이 살아 있어야 하므로 해제와 함께 주장하기 어렵다는 것이 부산고등법원 2025. 5. 28. 선고 2024나54525 판결의 지적입니다. 해제와 대상청구를 한 소송에서 모두 다루려면 주위적·예비적으로 나누어 구성해야 하고, 대상청구를 택하면 남은 잔금 등은 공제됩니다.

조합이 집을 팔아 버렸다면 — 조합을 상대로 한 손해배상

조합원 지위를 판 쪽에서 부적격 통보를 받은 사건도 참고할 만합니다. 부산고등법원 2024나54525 판결의 원고는 부산 동래구 지역주택조합과 2021. 2. 25. 분양대금 3억 1,763만 8,000원의 공급계약을 맺었고, 2022. 7. 4. 분양권을 다른 사람에게 넘겼습니다. 그런데 관할 구청이 1가구 2주택을 이유로 자격 상실을 통지하자 조합은 2022. 11. 4. 제명을 통보했고, 그 때문에 분양권을 산 사람과의 계약은 해제되었습니다. 조합은 소송 중이던 2023. 12. 16. 아파트를 5억 880만 원에 다른 사람에게 팔았습니다.

법원은 원고가 보유했던 분양권이 미분양 세대의 선착순 분양권이어서 주택 소유로 보지 않는 경우에 해당하고, 구청의 통지는 법원을 구속하지 않는다며 부적격이 아니라고 판단했습니다. 그리고 조합의 처분으로 공급계약이 이행불능이 되었다며 원상회복 8,698만 7,800원과 시세 차액 1억 9,116만 2,000원의 85%인 1억 6,248만 7,700원을 합한 2억 4,947만 5,500원을 지급하라고 했습니다. 분담금 전액 반환 약정이 있더라도 민법 제390조의 손해배상을 배제하지 않는다는 판단도 있었습니다. 1심 부산지방법원 2022가합48017 판결은 조합원 지위를 확인했고, 사건은 대법원 2025다213565로 상고되었으나 상고심 결과는 미확인입니다.

판결을 나란히 놓으면 보이는 기준

• 제명의 원인을 누가 만들었는가 — 판 사람의 세대주 변경(울산지방법원 2021나15208), 판 사람이 맡은 대납의 중단(창원지방법원 2021가단100048), 판 사람 명의 분담금 미납(광주지방법원 2024나80148)이면 산 사람이 이겼습니다. 산 사람이 분담금을 내기로 한 구조라면 졌습니다(부산지방법원 2021가단303314).

• 계약서가 무엇을 팔았다고 적었는가 — '완불된 조합권'(창원지방법원 2022나55108), '모든 권리·의무 양도'(울산지방법원 2021나15208) 같은 문언이 판 사람의 의무 범위를 넓혔습니다.

• 조합이 고지와 소명 절차를 지켰는가 — 고지·소명 없이 곧바로 한 제명은 무효(부산고등법원(울산) 2022나10909), 최고와 소명 기회를 준 뒤의 제명은 유효(대법원 2024다326541)였습니다.

• 집이 아직 남아 있는가 — 판 사람이 집을 받았다면 소유권이전등기(대구고등법원 2020나25148), 집이 팔렸다면 대상청구나 손해배상(울산지방법원 2024가단121813, 부산고등법원 2024나54525)으로 넘어갑니다.

소명 요구서나 제명 통보를 받은 날부터 할 일

1. 통지서의 제명사유, 소명 기한, 근거 규약 조항을 확인합니다. 판 사람 명의로 온 통지라면 판 사람에게 즉시 사본을 요구합니다.

2. 소명 기한 안에 서면으로 소명하고, 가능하면 미납 분담금을 조합 지정 계좌에 판 사람 명의로 납부하면서 공급계약 체결 의사를 함께 밝힙니다. 부산고등법원(울산) 2022나10909 사건에서 이 납부가 결론을 바꾸었고, 대법원 2024다326541 사건에서는 미룬 것이 패소 사유가 되었습니다.

3. 판 사람에게 내용증명으로 승계 협조와 제명 대응을 요구합니다. 판 사람이 응하지 않는 사실 자체가 나중에 귀책사유의 증거가 됩니다.

4. 판 사람이 조합에서 받을 환급금·손해배상금 채권을 가압류합니다. 울산지방법원 2024가단121813 사건의 회수는 이 가압류에서 시작했습니다.

5. 제명 무효 확인, 해제·대금 반환, 대상청구 중 무엇을 주위적으로 할지 정합니다. 아파트 시세와 조합 사업의 진행 단계, 판 사람의 재산 상태가 기준입니다.

기억이 아니라 기록으로 — 미리 모아 둘 자료

이 유형의 소송은 누가 무엇을 내기로 했는지에서 결론이 납니다. 첫째, 양도계약서와 특약입니다. 분담금·중도금·추가분담금의 부담자, 명의변경 시기, '완불', '모든 권리·의무' 같은 문언을 확인합니다. 둘째, 송금 기록입니다. 판 사람 계좌로 간 돈, 조합 신탁계좌로 판 사람 명의로 낸 돈, 업무대행사 계좌로 간 돈을 구분해야 합니다. 창원지방법원 2022나55108 사건에서는 업무대행사 계좌로 들어간 돈이 문제의 출발점이었습니다. 셋째, 조합의 납부 내역서와 조합 규약, 가입계약서, 권리의무 승계 신청 서류입니다. 넷째, 조합이 보낸 안내문·내용증명과 판 사람·중개사와 주고받은 문자입니다. 부산지방법원 2021가단303314 사건에서는 산 사람이 보낸 문자 한 통이 불리한 증거가 되었습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

조합원 지위 거래 분쟁은 조합, 판 사람, 산 사람, 때로는 중개사와 업무대행사까지 네다섯 당사자가 얽힙니다. 제명 무효를 다투는 소송은 명의자인 판 사람이 원고가 되는 구조여서 판 사람의 협조가 필요하고, 판 사람을 상대로 한 소송은 그 판 사람과 대립합니다. 두 소송의 순서와 주장을 맞추지 않으면 한쪽에서 한 말이 다른 쪽에서 불리하게 쓰입니다.

청구의 법률 구성도 결과를 바꿉니다. 창원지방법원 2021가단100048 사건은 1심의 해제가 항소심에서 기망 취소로 바뀌었고, 광주지방법원 2024나80148 사건은 이행지체 해제가 배척되고 이행불능 해제만 인정되었습니다. 대상청구와 해제는 양립하기 어렵다는 지적(부산고등법원 2024나54525)도 있습니다. 가압류처럼 시기를 놓치면 되돌릴 수 없는 절차도 있어 초기 설계가 중요합니다.

자주 묻는 질문

지역주택조합 조합원 지위를 프리미엄 주고 샀는데 판 사람이 조합에서 제명되면 프리미엄까지 돌려받을 수 있습니까?

판 사람에게 제명의 책임이 있으면 돌려받을 수 있습니다. 울산지방법원 2021나15208 판결은 판 사람의 세대주 변경으로 승계가 막힌 사건에서 프리미엄 300만 원을 포함한 5,900만 원 전액 반환을 명했습니다. 다만 분담금 납부를 산 사람이 맡기로 한 계약이라면 부산지방법원 2021가단303314 판결처럼 청구가 기각될 수 있습니다.

조합원 지위를 산 뒤 명의변경 전에 조합이 판 사람을 제명했다면 제명 무효를 다툴 수 있습니까?

다툴 수 있지만 고지와 소명 절차, 분담금 납부 여부에 따라 결론이 갈립니다. 부산고등법원(울산) 2022나10909 판결은 기한 뒤라도 분담금을 모두 낸 조합원을 경위 확인 없이 제명한 결의를 무효로 보았고, 대법원 2024다326541 판결은 최고와 소명 기회를 받고도 납부를 미룬 조합원의 제명을 유효로 보았습니다. 이 소송은 조합원 명의자인 판 사람이 원고가 된 예가 많아 판 사람의 협조를 먼저 확보해야 합니다.

판 사람이 대금을 다 받고도 지역주택조합 명의변경에 협조하지 않으면 어떤 소송을 제기합니까?

명의변경 절차 이행을 구하는 소송이 기본이고, 판 사람이 이미 아파트를 받았다면 소유권이전등기를 청구합니다. 대구고등법원 2020나25148 판결은 판 사람 명의로 보존등기가 된 아파트를 산 사람에게 넘기라고 했고, 대법원 2021다245412 사건에서 상고가 기각되었습니다. 승계가 영영 불가능해졌다면 해제와 대금 반환으로 방향을 바꿉니다.

사업계획승인 전에 맺은 지역주택조합 조합원 지위 양도계약은 무효입니까?

그 이유만으로 무효가 되지는 않는다는 판결이 있습니다. 대구고등법원 2020나25148 판결은 주택법 시행령 제22조 제1항이 조합원 교체 시기를 늦출 뿐 그 전에 맺은 계약의 사법상 효력까지 부정하지는 않는다고 했습니다. 다만 투기과열지구에서 전매가 제한되는 경우(주택법 제64조 제1항 제1호)에는 별도로 따져야 합니다.

조합원 지위 양도 뒤 추가분담금 고지서가 오면 판 사람과 산 사람 중 누가 내야 합니까?

계약서에 정한 대로이며, 정함이 없으면 대금 구조로 판단합니다. 부산지방법원 2021가단303314 판결은 양도대금이 기납 분담금 상당액이면 추가분담금은 산 사람이 부담하는 것으로 보았고, 창원지방법원 2021가단100048 판결은 '일시납으로 완불된 조합권'이라는 특약이 있으면 추가 부담 없이 소유권을 취득시킬 의무가 판 사람에게 있다고 보았습니다.

제명이 무효로 확인되었는데 아파트가 이미 일반분양됐다면 조합원 지위를 산 사람은 무엇을 청구할 수 있습니까?

판 사람이 조합에서 받을 손해배상금을 대상청구로 넘겨받을 수 있습니다. 울산지방법원 2024가단121813 판결은 3억 3,000만 원의 조정 결정금 채권에서 산 사람의 미지급 잔금 등 7,775만 6,671원을 뺀 나머지를 산 사람에게 양도하라고 했습니다. 판 사람이 돈을 받아 가기 전에 그 채권을 가압류해 두어야 실익이 있고, 이 판결은 확정 여부가 확인되지 않았습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1994. 5. 10. 선고 93다21750 판결 — 조합원 제명은 조합의 이익을 위해 불가피한 경우의 최종 수단, 법원이 제명사유와 결의 당부를 심사

• 대법원 2025. 6. 26. 선고 2024다326541 판결 — 세대주 자격 일시 상실 중 분담금 미납, 최고·소명 기회 뒤 제명 유효 (원심 대구고등법원 2023나18271, 상고기각)

• 대법원 1992. 5. 12. 선고 92다4581, 92다4598 판결 — 이행불능의 효과로 대상청구권 인정

• 대법원 1996. 6. 25. 선고 95다6601 판결 — 반대급부가 상대방에게 아무 이익이 없으면 대상청구 불가

• 대법원 1996. 2. 13. 선고 95다36671 판결 — 수분양권 매도인이 스스로 소유권을 취득하면 매수인에게 소유권이전등기 의무

• 울산지방법원 2022. 6. 16. 선고 2021가합10162 판결 — 판 사람에 대한 제명 유효(청구 기각) → 부산고등법원(울산) 2024. 1. 10. 선고 2022나10909 판결로 취소, 제명 무효·조합원 확인 (확정)

• 울산지방법원 2025. 7. 8. 선고 2024가단121813 판결 — 조합 결정금 3억 3,000만 원 채권에 대한 대상청구 인정, 잔금 등 7,775만 6,671원 공제, 기망 손해배상 기각 (확정 여부 미확인)

• 창원지방법원 2022. 4. 12. 선고 2021가단100048 판결 — 투자조합원 지위 이행불능 해제 1억 2,500만 원 → 창원지방법원 2024. 2. 14. 선고 2022나55108 판결로 변경, 기망 취소 1억 2,500만 원 및 중개보조원 6,925만 원 공동 배상 (확정)

• 울산지방법원 2023. 4. 18. 선고 2021나15208 판결 — 판 사람의 세대주 변경으로 이행불능, 프리미엄 포함 5,900만 원 반환 (1심 울산지방법원 2020가단102739, 항소기각, 확정)

• 대구고등법원 2021. 5. 28. 선고 2020나25148 판결 — 대지 확보 전 양도계약 유효, 판 사람 명의 아파트 소유권이전등기 (1심 대구지방법원 2018가합210182, 대법원 2021다245412 상고기각)

• 광주지방법원 2026. 2. 13. 선고 2024나80148 판결 — 명의수탁자 제명, 이행지체 해제 배척·이행불능 해제 인정, 계약금 4,000만 원 반환 (1심 광주지방법원 2023가단517703, 확정)

• 부산지방법원 2022. 1. 26. 선고 2021가단303314 판결 — 기납 분담금 상당 양도대금이면 추가분담금은 산 사람 부담, 반환 청구 기각 (확정)

• 부산고등법원 2025. 5. 28. 선고 2024나54525 판결 — 부적격 제명 후 조합의 제3자 매각, 원상회복과 시세 차액 85% 배상, 대상청구와 해제는 양립 곤란 (1심 부산지방법원 2022가합48017, 상고심 대법원 2025다213565 결과 미확인)

• 법령 — 주택법 제11조 제7항·제9항, 제64조 제1항; 주택법 시행령 제22조; 민법 제110조, 제390조, 제546조, 제548조 (2026년 10월 7일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 양도계약서와 특약부터 봅니다. 무엇을 얼마에 샀는지, 프리미엄과 기납 분담금이 어떻게 나뉘었는지, 이후 분담금과 중도금을 누가 내기로 했는지, 명의변경 시기를 어떻게 정했는지를 확인합니다. 이어 송금 내역을 판 사람 계좌, 조합 신탁계좌, 업무대행사 계좌로 나누어 정리하고, 조합의 사업 단계(설립인가·사업계획승인·대지 확보·사용검사)와 투기과열지구 지정 여부를 확인합니다. 제명 통지서나 소명 요구서가 있다면 그 사유, 기한, 근거 규약 조항, 판 사람에게 도달한 날을 확인하고, 판 사람의 재산과 조합에 대한 환급금 채권이 있는지도 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '조합'과 '판 사람'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 조합 축입니다. 제명 결의가 고지·소명 절차를 지켰는지, 연체이자 같은 가벼운 수단이 있었는데도 곧바로 제명했는지, 같은 처지의 다른 조합원과 달리 취급했는지를 부산고등법원(울산) 2022나10909 판결의 기준으로 점검합니다. 다툴 여지가 있으면 판 사람과 협조 관계를 먼저 정리해 제명 무효 확인으로 지위를 살리는 쪽을 검토합니다. 둘째, 판 사람 축입니다. 제명의 책임이 판 사람에게 있으면 해제와 대금 반환을, 집이나 대가가 판 사람에게 남아 있으면 소유권이전등기나 대상청구를 주위적으로 구성하고, 판 사람이 조합에서 돈을 받기 전에 가압류부터 진행합니다. 집을 지키는 것이 목표인지, 낸 돈을 확실히 돌려받는 것이 목표인지에 따라 두 축의 순서를 정합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

같은 사실관계에서 울산지방법원 2021가합10162 판결은 제명을 유효로, 부산고등법원(울산) 2022나10909 판결은 무효로 보았습니다. 창원 사건은 1심과 항소심의 법률 구성이 달랐고, 광주 사건은 해제 사유 하나가 배척되었습니다. 이 유형은 어떤 청구를 어떤 순서로 하느냐가 결과를 바꿉니다. 법무법인 도모도 지역주택조합 조합원 지위 거래와 제명이 얽힌 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 송금 기록, 조합 서류를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

조합원 지위를 산 분들은 대개 수천만 원에서 억대의 돈을 판 사람과 조합에 나누어 냈는데, 정작 조합 장부에는 자기 이름이 없습니다. 이 글의 판결들은 그런 상황에서 산 사람이 프리미엄까지 돌려받기도 하고, 아파트 소유권을 받아 오기도 하고, 아무것도 돌려받지 못하기도 한 실제 기록입니다. 그 차이는 계약서 한 줄과 송금 기록, 그리고 제명 통보를 받은 뒤 몇 달 동안의 대응에서 생겼습니다.

소명 기한이 지나기 전에, 판 사람이 조합에서 환급금이나 배상금을 받아 가기 전에, 조합이 집을 다른 사람에게 분양하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 조합과 판 사람 중 누구를 상대로 무엇을 먼저 할지, 집을 지킬 수 있는지와 돈을 확실히 돌려받을 수 있는지를 함께 따져 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·평택·안산·안양·성남 등 지역주택조합 사업장이 많은 경기 남부 전역의 부동산·민사 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 조합원 지위 확인이나 대금 반환 소송을 준비하고 계시거나, 조합의 소명 요구서·제명 통지서를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 양도계약서와 송금 내역, 조합 납부 내역서, 조합이 보낸 통지서를 가져오시면 첫 상담에서 제명 다툼과 판 사람에 대한 청구의 순서를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.