담보신탁된 오피스텔·아파트에 모르는 사람이 살고 있다면 — 위탁자 대위 인도청구가 인정된 판결과 각하된 판결, 신탁회사 직접 청구와 '전 주인과 계약했다'는 점유자

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 대출을 받으며 담보신탁을 해 둔 오피스텔·아파트에 모르는 사람이 살고 있을 때 위탁자(실질 소유자)가 자기 이름으로 '내 집이니 나가라'는 소송을 내면 대부분 각하되거나 기각됩니다. 등기부상 소유자는 신탁회사이고, 위탁자가 신탁회사를 대위해 인도를 구하는 길은 신탁계약 문언과 수탁자의 협조 여부에 따라 인정된 판결(광주지방법원 장흥지원 2017가합818)과 부정된 판결(대구고등법원 2016나2155)로 갈려 있으므로, 수탁자 명의 소송이나 수탁자의 '대위 이의 없음' 확인을 먼저 확보하는 것이 원칙입니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 19건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

등기부를 떼어 보면 소유자 칸에 신탁회사 이름이 적혀 있지만, 대출이자도 내가 내고 관리비 고지서도 내 앞으로 오니 당연히 내 집이라고 생각하게 됩니다. 그러다 어느 날 집에 가 보니 처음 보는 사람이 살고 있고, 그 사람은 '전 주인과 계약했다'거나 '분양 대행하던 사람에게 보증금을 냈다'고 말합니다. 이때 많은 분들이 곧바로 내 이름으로 건물인도 소송을 냅니다. 그러나 법원은 등기부상 소유자가 누구인지부터 봅니다. 이 글은 위탁자가 직접 또는 신탁회사를 대위해 낸 인도 소송이 인정된 판결과 각하된 판결, 신탁회사가 직접 나서 이긴 판결, 그리고 점유자가 '전 위탁자와 임대차를 맺었다'고 주장할 때 그 주장이 어떻게 판단되었는지를 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

등기부상 소유자가 신탁회사인데 위탁자가 내 이름으로 인도를 청구할 수 있습니까 — 원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결은 신탁등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전된다고 했고, 이를 근거로 인천지방법원 2018가단228218, 서울남부지방법원 2016나59711 판결은 위탁자의 직접 인도청구를 기각했습니다. 위탁자가 그 점유자와 직접 임대차를 맺은 경우조차 의정부지방법원 2021나225020 판결은 같은 이유로 인도청구를 받아들이지 않았습니다.

신탁회사를 대위해서 청구하면 됩니까 — 경우에 따라 다릅니다. 신탁계약의 '위탁자가 사실상 계속 점유·사용한다'는 조항을 근거로 대위를 인정한 판결(광주지방법원 장흥지원 2017가합818, 광주고등법원 2018나24072)도 있지만, 같은 조항을 두고 '수탁자가 남이 점유한 부분까지 찾아 줄 의무는 없다'며 각하한 판결(대구고등법원 2016나2155, 인천지방법원 2018가단228218, 의정부지방법원 2020가단140404)이 더 많습니다.

가장 확실한 방법은 무엇입니까 — 신탁회사가 원고가 되거나, 적어도 신탁회사가 위탁자의 대위 행사에 이의가 없다는 확인서를 내주는 것입니다. 제주지방법원 2025가단7564 판결은 신탁회사가 직접 낸 인도청구를 받아들였고, 광주고등법원 2019나25126 판결은 신탁회사의 '대위 이의 없음' 의사를 피보전권리 인정의 근거 가운데 하나로 들었습니다. 다만 수탁자가 협조하지 않거나 이미 스스로 권리를 행사한 경우에는 구조가 달라집니다.

등기부에 신탁회사가 적혀 있다는 것의 의미

담보신탁은 대출 담보로 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고, 금융기관을 우선수익자로 정해 두는 구조입니다. 위탁자는 대출을 다 갚거나 신탁기간이 끝나면 소유권을 돌려받을 권리를 갖고, 그동안은 신탁계약이 정한 범위에서 부동산을 쓰고 관리합니다. 문제는 그 '쓰고 관리하는 권한'이 바깥 사람에게 주장할 수 있는 권리인가 하는 점입니다.

"부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며" — 대법원 2000다70460

신탁법 제4조 제1항은 등기할 수 있는 재산권은 신탁의 등기를 함으로써 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 부동산등기법 제81조는 등기관이 신탁등기를 할 때 신탁재산의 관리 방법 등을 기록한 신탁원부를 작성하고, 그 신탁원부를 등기기록의 일부로 본다고 정합니다. 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결은 신탁계약 내용이 신탁원부에 기재되면 이로써 제3자에게 대항할 수 있다고 했습니다. 정리하면, 바깥 사람과의 관계에서 소유자는 신탁회사이고, 신탁원부에 적힌 조항은 점유자에게도 효력이 미칩니다. 이 두 가지가 아래 판결들을 가르는 출발점입니다.

위탁자가 택할 수 있는 길은 세 갈래입니다

첫째, 위탁자가 실질 소유자라며 직접 인도를 청구하는 길입니다. 민법 제213조의 소유물반환청구권은 소유자에게 있으므로, 이 길은 앞의 대법원 2000다70460 판결 때문에 거의 막혀 있습니다. 이 글에서 본 판결 가운데 위탁자의 직접 청구가 받아들여진 것은 없었습니다.

둘째, 위탁자가 신탁회사를 대위하는 길입니다. 민법 제404조 제1항은 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 위탁자를 채권자, 신탁회사를 채무자로 보고 신탁회사의 소유물반환청구권을 대신 행사하는 구조입니다. 대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700, 82717 판결은 보전하려는 권리와 대위하려는 권리가 밀접하게 관련되어 있고 대위하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없는 경우라면 특정채권이나 물권적 청구권에 대해서도 대위를 인정할 수 있다고 했습니다. 문제는 위탁자가 신탁회사에 대해 '그 집을 내가 쓰게 해 달라'는 채권을 갖고 있느냐이고, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다3234 판결에 따라 이 피보전채권의 존재는 법원이 직권으로 조사합니다. 피보전채권이 없으면 본안 판단 없이 각하됩니다.

셋째, 신탁회사가 소유자로서 직접 소송을 내는 길입니다. 이 길은 법리상 가장 단단하지만, 신탁회사는 대개 소송 비용과 책임을 떠안지 않으려 하고, 대출이 정상적으로 상환되는 동안에는 움직일 이유가 적습니다. 그래서 실무에서는 위탁자가 비용을 부담하는 조건으로 신탁회사 명의 소송을 설득하거나, 신탁회사로부터 대위 행사에 이의가 없다는 확인서를 받아 두는 방법을 함께 검토합니다.

첫 번째 사례 — 연립주택 6세대 점유자에게 대위 인도청구가 인정되었습니다

광주지방법원 장흥지원 2018. 6. 26. 선고 2017가합818 판결의 사건입니다. A씨와 B씨는 2016. 12. 16. 전남 장흥군에 있는 연립주택 두 동(15세대, 13세대)의 소유권보존등기를 마치고, 같은 날 신탁회사와 부동산담보신탁계약을 맺어 신탁등기를 해 주었습니다. 그 뒤 6세대에 각각 다른 사람이 들어와 살기 시작했습니다. 이 가운데 소송에서 다툰 3명은 2017년 8월부터 10월 사이에 N이라는 사람과 임대차계약을 맺었다고 했고, 그중 한 사람은 배우자 명의로 계약했습니다. N은 2017. 8. 12. A씨·B씨와 연립주택을 인수하기로 하는 약정을 맺었던 사람이고, A씨는 분양광고를 보고 연락해 온 사람들 일부에게 N의 휴대전화 번호를 알려 준 일이 있었습니다.

A씨·B씨는 신탁회사를 대위해 점유자 6명을 상대로 인도를 청구했습니다. 법원은 신탁계약 제9조 제1항이 '위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유·사용하고 보존·유지·수선 등 실질적인 관리행위와 그 비용을 부담한다'고 정하고 있으므로, 위탁자는 신탁회사에 대하여 건물의 인도를 구할 특정채권을 갖고 있다고 보았습니다. 점유자가 권원 없이 살고 있는데 신탁회사가 인도를 청구하지 않으면 위탁자의 점유·사용권은 만족을 얻을 수 없으므로, 대위의 필요성도 인정했습니다.

이 3명은 '위탁자로부터 분양·매매 권한을 받은 N과 임대차계약을 맺었고, 전입과 확정일자까지 갖춘 대항력 있는 임차인'이라고 다투었습니다. 법원은 이 주장을 두 단계로 배척했습니다. 신탁계약 제10조 제2항상 위탁자는 신탁회사의 사전 승낙 없이 자기 이름으로 임대할 권한이 없고, 이 계약서는 신탁원부의 일부로 등기되어 있어 점유자에게도 대항할 수 있다는 것이 첫째입니다. 설령 위탁자에게 임대 권한이 있었더라도 인수 약정은 본계약을 위한 준비 단계의 협력 약정에 불과해 N에게 임대 권한을 준 것으로 볼 수 없다는 것이 둘째입니다. 결과는 6세대 전부 인도, 가집행이었습니다.

이 판결에는 후일담이 있습니다. 점유자 3명이 항소했고, 광주고등법원 2019. 3. 20. 선고 2018나24072 판결은 대위의 적법성에 관한 1심 판단을 그대로 유지하면서도 청구는 기각했습니다. 2명은 2018년 8월경 퇴거했고, 나머지 1명도 변론종결 당시 점유하고 있다는 증거가 부족했기 때문입니다. 다투지 않아 자백간주로 패소하고 항소하지 않은 나머지 3명에 대한 부분은 1심대로 확정되었습니다. 대위가 인정된 대표 사례이지만, 이 사건의 신탁계약 문언과 점유자의 권원 흠결이 함께 맞아떨어진 결과라는 점을 기억해야 합니다.

두 번째 사례 — 신탁회사의 '이의 없음' 확인으로 대위는 인정되었지만, 위탁자 스스로 한 승낙에 막혔습니다

광주고등법원 2021. 6. 30. 선고 2019나25126 판결의 사건입니다. 부동산 투자·개발회사인 A사는 여수시로부터 선수분양받은 토지 두 필지를 2018. 2. 28. 넘겨받고 같은 날 신탁회사 앞으로 신탁등기를 마쳤습니다. 분양대행회사인 B사는 이 토지를 각각 52억 9,472만 원과 약 50억 2,595만 원에 사기로 계약했고, 거래종결일을 두 차례 미루는 사이 2018년 3월부터 토지 위에 철골 5층 주차전용건축물 8,408.84㎡와 펜스를 세웠습니다. 잔금이 들어오지 않자 A사는 매매계약 해제와 함께 신탁회사를 대위해 건물 철거와 토지 인도를 청구했습니다.

법원은 대위의 피보전권리를 인정했습니다. 이 사건 신탁계약 본문 제9조는 앞의 사례와 같은 문언이었지만, 특약사항 제2조가 '신탁부동산의 현실적 점유, 유지관리, 임대업무 등 실질적 관리는 위탁자 또는 수익자가 처리한다'고 정하고 있었고, 특약이 본문에 우선한다는 조항도 있었습니다. 여기에 신탁회사가 A사의 대위 행사에 이의가 없다는 입장을 밝힌 자료(갑 제37호증)가 제출되었습니다. 그러나 결론은 A사의 패소였습니다. A사가 매매계약의 변경계약 무렵 B사의 토지 점유·사용에 동의했다고 인정되었기 때문입니다. 위탁자 자신이 허락한 점유라면 신탁회사를 대위하든 점유권에 기하든 정당한 점유가 됩니다. 1심(광주지방법원 순천지원 2018가합12415)도 원고 패소였고, 엘박스 상·하위 판결 표시에 따르면 상고는 대법원 2021다256443 심리불속행기각으로 끝났습니다.

이 판결이 주는 교훈은 둘입니다. 대위를 인정받으려면 신탁계약 특약과 신탁회사의 협조 의사가 결정적이라는 것, 그리고 점유자가 들어오게 된 경위에 위탁자 본인의 승낙이나 묵인이 섞여 있다면 대위 여부와 상관없이 본안에서 질 수 있다는 것입니다.

세 번째 사례 — 같은 조항인데 '남이 점유한 부분까지 찾아 줄 의무는 없다'며 각하되었습니다

대구고등법원 2017. 10. 18. 선고 2016나2155, 2016나2162 판결의 사건입니다. A씨는 2011. 5. 24. E에게 76억 7,852만 원을 빌려주면서 토지 소유권과 신축 중인 건물의 건축주 명의를 담보로 넘겨받았습니다. 건물이 완공되자 A씨는 2012. 12. 24. 자기 명의로 보존등기를 하고, 2014. 3. 24. 신탁회사 D에 담보신탁했습니다. 그런데 E의 동업자로 공사에 관여한 B가 2014년경부터 건물 9층과 10층을 점유하면서 출입문 등에 시정장치를 설치했습니다.

A씨는 D를 대위해 시정장치 철거와 9·10층 인도를 구했습니다. 신탁계약 제9조 제1항에는 첫 번째 사례와 똑같이 '위탁자가 사실상 계속 점유·사용한다'는 문언이 있었습니다. 그러나 법원은 이 조항을 정반대로 읽었습니다.

"위 약정은 원고가 이 사건 건물 중 이미 사용하고 있는 부분이 있는 경우 이를 그대로 사용할 수 있도록 D이 허용한다는 것일 뿐 … 다른 사람들이 점유·사용하고 있는 부분 … 까지 원고가 사용할 수 있도록 해줄 적극적인 의무를 D이 부담한다는 의미로 볼 수는 없다." — 대구고등법원 2016나2155

법원은 같은 신탁계약에 위탁자는 수탁자의 사전 승낙 없이 임대차 등 권리를 설정하지 못하고(제9조 제2항), 수탁자의 재산관리 행위를 용인·협조해야 하며(제9조 제4항), 신탁 후 신규 임대차는 원칙적으로 수탁자 명의로 체결한다(제10조 제2항)는 조항이 있다는 점도 들었습니다. 위탁자에게 독자적인 점유·사용·관리권이 부여되었다고 볼 수 없으니 피보전채권이 없고, 대위 청구는 각하되었습니다. 실질적 소유자 또는 양도담보권자라는 직접 청구도 기각되었고, 점유를 침탈당했다는 주장은 A씨 측 관리부사장과 관리 위임인의 진술서만으로는 A씨가 그 층을 점유하고 있었다는 사실이 인정되지 않아 배척되었습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

네 번째 사례 — '전 소유자와 계약했다'는 점유자를 상대로 위탁자가 낸 소송이 각하·기각되었습니다

인천지방법원 2020. 1. 14. 선고 2018가단228218 판결의 사건입니다. 이 집은 2009년 보존등기 이후 가등기와 이전등기가 여러 번 오갔습니다. 점유자 B씨는 2010. 8. 3. 당시 소유자이던 C와 보증금 3,000만 원, 기간 2010. 8. 11.부터 2012. 8. 10.까지로 임대차계약을 맺고 전입했는데, 2010. 12. 20. 다른 곳으로 전출했다가 2011. 1. 17. 다시 전입했습니다. A사는 2015. 9. 23. 소유권을 취득했다가 신탁과 귀속을 거쳐 2016. 8. 12. 신탁회사 H 앞으로 다시 신탁등기를 해 주었습니다. C는 한때 A사의 공동대표이사였던 사람입니다.

A사는 B씨가 대항력 없는 임차인이라며 인도와 함께 소유권 취득일인 2015. 9. 23.부터 월 486,400원의 부당이득을 청구했습니다. 근거로는 신탁계약 제9조 제1항과, 신탁 전 임대차의 임대인 명의를 수탁자로 바꾸되 월 차임은 위탁자가 계속 받는다는 제10조 제1·2항을 들었습니다. 법원은 직접 청구를 기각하면서, 위 조항들은 위탁자와 수탁자의 내부관계를 정한 것에 불과하고 제27조가 신탁재산에 관한 소송은 수탁자가 수행한다고 정하고 있다는 점을 지적했습니다. 대위 청구도 대구고등법원 2016나2155 판결과 같은 논리로, 특약 제10조 제2항(신탁 후 임대차는 수탁자와 우선수익자의 동의 필요)까지 들어 피보전채권이 없다며 각하했습니다. 항소는 인천지방법원 2020나52910 항소장각하명령으로 끝나 1심이 확정되었습니다.

주목할 점은 법원이 B씨의 임대차가 유효한지, 대항력이 있는지를 판단하지 않았다는 것입니다. 점유자의 권원이 약해 보여도 원고 자격이 없으면 그 문제까지 가지 못합니다. 전 소유자 시절의 임대차가 얽힌 사건일수록 먼저 소송의 주체를 맞춰야 하는 이유입니다.

다섯 번째 사례 — 아는 사람에게 살게 한 아파트, 임대차도 대위도 인정되지 않았습니다

의정부지방법원 2021. 11. 26. 선고 2020가단140404 판결의 사건입니다. A씨는 2017. 5. 11. 아파트를 2억 1,000만 원에 사서 2017. 8. 18. 이전등기를 마쳤고, 매매대금 가운데 1억 5,400만 원은 같은 날 조합에서 빌린 1억 6,000만 원으로 마련하면서 그 조합을 우선수익자로 한 담보신탁을 해 주었습니다. 매매대금 일부는 B씨가 매도인에게 직접 냈습니다. 비어 있던 아파트에 2018년 6월경 B씨가 들어와 살기 시작했고, 그 전에 밀린 관리비 981,080원을 B씨가 모두 냈습니다. B씨는 2018년 6월부터 2019년 6월까지 매달 50만 원을 A씨 계좌로 보냈고, 2020년 9월부터는 A씨가 갚아야 할 대출 원리금과 맞아떨어지는 80만 원 안팎을 입금했습니다.

A씨는 2020년 8월 하순 '차임 11개월 이상 연체'를 이유로 임대차 해지와 인도를 통지했고, B씨는 2020. 9. 3. '공동 투자를 했을 뿐 임대차계약을 맺은 적이 없다'는 내용증명으로 맞섰습니다. 법원은 신탁회사를 대위한 인도청구를 각하했습니다. 신탁 종료 시 받을 소유권이전등기청구권은 신탁회사의 인도청구권과 밀접한 관련이 없고, 담보신탁이라도 소유권은 신탁회사에 완전히 이전되므로 A씨가 신탁회사에 대해 인도청구권이나 차임청구권을 갖는다고 볼 수 없다는 것입니다. 임대차 해지에 따른 인도청구도 기각했습니다. 계약서가 없고, A씨가 '월세'가 아니라 '이자'를 요구했으며, B씨의 입금액이 대출 원리금과 정확히 맞았던 점 등을 들어 임대차가 아니라 명의신탁 내지 공동투자 관계로 보았습니다.

항소심인 의정부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나225020 판결은 항소를 기각하면서, 신탁으로 수탁자가 대내외적 관리권을 갖게 된 이상 위탁자는 임대차 해지를 원인으로 한 인도청구를 할 권원도 없다는 판단을 덧붙였습니다.

여섯 번째 사례 — 신탁회사가 직접 나서자 보증금 2억 원의 임차인도 집을 비워야 했습니다

제주지방법원 2025. 11. 14. 선고 2025가단7564 판결의 사건입니다. 신탁회사 A사는 2020. 5. 12. 위탁자 D사와 담보신탁계약을 맺고 다음 날 신탁등기를 마쳤습니다. 신탁계약은 위탁자가 대출을 갚지 못하면 우선수익자의 요청으로 신탁부동산을 처분할 수 있고(제18조), 처분절차가 시작되면 위탁자가 스스로 명도하고 대항력 있는 임차인 이외의 점유자 명도에 협조한다(제23조)고 정했습니다. D사가 채무를 갚지 못하자 우선수익자들은 2023년 10월 공매를 요청했고, A사는 2023. 10. 20. 처분 예정을 통지했습니다.

그 집에는 B씨와 사실혼 배우자 C씨가 살고 있었습니다. B씨는 2022. 9. 15. 위탁자 D사와 보증금 2억 원, 기간 2022. 9. 22.부터 2024. 9. 21.까지로 임대차계약을 맺었고(C씨가 대리), 두 사람은 2022. 9. 22. 전입했습니다. 이들은 담보신탁에서 사용·수익 권능은 위탁자에게 남아 있으므로 수탁자는 직접 인도를 구할 수 없고 위탁자를 대위해야 한다, 자신들은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이다, 전세사기피해자법 등에 따른 권리 행사 기회를 빼앗는 인도청구는 권리남용이라고 다투었습니다.

법원은 모두 받아들이지 않았습니다. 신탁원부에 기재된 신탁계약은 위탁자가 임대하려면 수탁자의 사전 동의를 받도록 정하고 있었고(제9조, 제10조, 특약사항 제6조), B씨 측도 동의가 없었다는 점은 다투지 않았습니다. 법원은 대법원 2019다300095 판결을 인용해 신탁원부 기재로 제3자에게 대항할 수 있으므로 B씨는 수탁자에게 대항력과 우선변제권을 주장할 수 없다고 했고, 수탁자가 직접 인도를 청구하는 것은 담보신탁의 목적을 벗어난다는 주장은 독자적 견해라며 배척했습니다. C씨도 계약을 대리하고 함께 전입해 사는 이상 점유보조자가 아니라 공동점유자라고 보았습니다. 제주지방법원 2026. 6. 8. 선고 2025나1391 판결은 항소를 기각했습니다(상고 여부는 확인하지 못했습니다).

위탁자 쪽에서 이 판결을 읽으면, 신탁회사가 원고가 되는 순간 '신탁원부의 동의 조항'이라는 무기가 그대로 살아난다는 뜻입니다. 같은 조항을 위탁자가 내세우면 원고 자격 단계에서 막히는 경우가 많았던 것과 대조됩니다.

신탁회사와 금융기관이 함께 원고가 된 사건

울산지방법원 2024. 11. 26. 선고 2023가단113280 판결은 수탁자 명의 소송의 또 다른 형태를 보여 줍니다. 위탁자 회사와 그 대표는 2021. 9. 10. 금융기관들에서 합계 340억 원을 빌리고, 2021. 9. 16. 신탁회사에 담보신탁을 해 주었습니다. 이 신탁계약은 위탁자가 신탁 후에도 임대할 수 있되 수탁자와 수익자의 사전 서면 동의를 받도록 하고, 보증금과 임대료는 위탁자가 직접 받도록 정했습니다(제10조 제2항, 제3항). 위탁자는 2022. 5. 23. 점유자와 보증금 1,000만 원, 월 250만 원(부가가치세 별도)으로 임대차계약을 맺었고, 2022년 8월경 신탁회사의 동의를 받았습니다.

점유자가 월세를 내지 않자 신탁회사와 우선수익자인 저축은행이 함께 소를 제기했습니다. 저축은행은 위탁자에 대한 대출채권을 피보전채권으로 위탁자를 대위해 소장 송달(2023. 6. 1.)로 3기 차임 연체를 이유로 계약을 해지했습니다. 위탁자가 채무초과 상태여서 대위 요건도 인정되었습니다. 결과는 신탁회사에 건물 인도와 해지 이후 1년분 임료 상당액 35,245,000원 및 인도 시까지 월 2,963,340원, 저축은행에 3,300만 원 지급이었습니다. 점유자는 인테리어비 1억 원을 이유로 유치권을, 보증금 1,000만 원을 이유로 동시이행을 주장했지만, 법원은 필요비·유익비 지출이 증명되지 않았고 원상회복 특약으로 상환청구권을 포기한 것으로 보이며, 보증금 반환의 동시이행은 임대인이 아닌 신탁회사에 주장할 수 없다고 했습니다. 이 판결은 확정되었습니다.

같은 결론에 이른 다른 판결들

오피스텔 사건도 마찬가지였습니다. 서울남부지방법원 2017. 3. 31. 선고 2016나59711 판결은 2005. 4. 25. 보존등기와 같은 날 처분신탁된 오피스텔에서 위탁자가 점유자를 상대로 낸 대위 인도청구를 각하하고 직접 청구를 기각했습니다. 신탁계약을 해지하지 않은 이상 피보전채권이 없고, 신탁계약서 제17조 제1항이 소송수속을 수탁자에게 맡기고 있다는 이유였습니다. 언젠가 신탁을 해지할 때를 대비한 보존행위로서 대위할 수 있다는 주장(민법 제404조 제2항 단서)도 피보전채권 자체가 없다며 받아들이지 않았습니다. 1심(서울남부지방법원 2015가단230864)도 원고 패소였고 확정되었습니다.

경매로 낙찰받은 날 바로 담보신탁을 한 사건도 있습니다. 수원지방법원 여주지원 2017. 1. 12. 선고 2016가단52977 판결의 A씨는 2016. 1. 22. 낙찰대금을 내고 같은 날 신용협동조합을 우선수익자로 담보신탁을 했는데, 공사대금 유치권을 신고한 B씨가 계속 점유하고 있었습니다. A씨가 낸 유치권부존재확인과 신탁회사를 대위한 인도·부당이득 청구는 각하되었고, 자기 권리에 기한 인도와 월 220만 원의 부당이득 청구는 기각되었습니다. 신탁 이후 소유자는 수탁자이므로 위탁자의 법적 지위에 불안이 없고, 위탁자의 점유·사용 약정에는 대세효가 없다는 이유였습니다. 항소가 취하되어 확정되었습니다.

임시 처분도 어렵습니다. 서울중앙지방법원 2025. 6. 24.자 2025카합20202 결정은 2024. 8. 5. 신탁등기를 마친 건물의 위탁자가 유치권을 내세워 컨테이너와 현수막을 설치한 공사업체 등 24명을 상대로 낸 인도단행·방해금지 가처분을 기각했습니다. 위탁자가 근거로 든 신탁계약 제10조 제1항, 제13조 제3항, 제15조 제1항은 위탁자가 수탁자에게 지는 관리 '의무'일 뿐 피보전채권이 될 수 없다고 했습니다. 수원지방법원 2018. 1. 18. 선고 2017가단502091 판결은 수원시 영통구 건물의 위탁자가 낸 주위토지통행권 확인 소송을 각하하면서, 신탁회사가 이미 같은 상대방에게 방해금지 가처분(수원지방법원 2017카합10134)을 신청한 이상 채무자가 스스로 권리를 행사한 것이어서 위탁자는 대위할 수 없다고 판단했습니다.

점유자가 '전 위탁자와 계약했다'고 주장한다면

모르는 점유자가 가장 흔히 내놓는 말은 '전 주인(또는 분양하던 회사)과 정식으로 계약하고 보증금을 냈다'는 것입니다. 이 주장의 무게는 그 계약이 신탁등기 전인지 후인지, 후라면 수탁자의 동의가 있었는지에 따라 완전히 달라집니다.

신탁등기 전에 위탁자와 계약하고 전입까지 마친 임차인이라면, 대법원 2000다70460 판결에 따라 신탁회사가 임대인 지위를 승계하므로 위탁자든 신탁회사든 보증금 반환 없이 내보내기 어렵습니다. 신탁등기 후에 수탁자의 동의를 받아 위탁자 명의로 계약한 경우에는, 대법원 2019다300095 판결이 신탁원부에 기재된 대로 보증금 반환채무는 위탁자에게 있고 수탁자나 공매로 소유권을 취득한 사람에게는 보증금 반환을 구할 수 없다고 했습니다. 이 사건 임차인은 보증금을 위탁자에게서만 받을 수 있었습니다.

신탁등기 후에 수탁자 동의 없이 위탁자나 그 측 사람과 계약한 경우가 위탁자에게 가장 유리해 보이지만, 함정이 하나 있습니다. 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대한 뒤 신탁재산의 귀속으로 소유권을 회복하면 그 즉시 임차인이 대항력을 취득한다고 했습니다.

"위탁자가 수탁자의 동의 없이 임대차계약을 체결한 후 수탁자로부터 소유권을 회복한 때에는 위 임대차계약에 대하여 위 조항이 적용될 수 있음이 분명하다." — 대법원 2018다44879

그러니 '대출을 갚고 신탁을 풀어 내 명의로 돌린 다음 소송하겠다'는 계획은, 그 점유자가 위탁자 본인과 계약한 사람이라면 오히려 점유자에게 대항력을 안겨 줄 수 있습니다. 반대로 점유자가 위탁자로부터 임대 권한을 받지 않은 제3자(첫 번째 사례의 N과 같은 사람)와 계약했다면, 적법한 임대 권한을 가진 사람과의 임대차가 아니어서 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력이 인정되지 않습니다(광주지방법원 장흥지원 2017가합818). 점유자가 내미는 계약서의 임대인이 누구인지, 그 사람이 언제 어떤 권한을 가졌는지가 출발점입니다.

내 사건 직접 점검해 보기

1. 등기부와 신탁원부를 함께 뗍니다. 신탁등기 일자, 수탁자, 우선수익자를 확인하고, 신탁원부에서 '위탁자의 점유·사용' 조항(흔히 제9조), 임대차 동의 조항(흔히 제10조), 소송수행 조항, 특약사항을 찾습니다. 광주고등법원 2019나25126 판결처럼 특약에 '현실적 점유·관리는 위탁자'라는 문언이 있는지가 대위 성패를 가릅니다.

2. 점유자가 언제부터 무슨 근거로 사는지 확인합니다. 전입세대열람으로 전입일을, 점유자에게서 계약서 사본을 받을 수 있으면 임대인 명의와 계약일을 확인합니다. 신탁등기 전인지 후인지에 따라 대법원 2000다70460, 2019다300095, 2018다44879 판결 가운데 어느 구조에 들어가는지가 정해집니다.

3. 내가 승낙한 적이 있는지 돌아봅니다. 분양대행자나 매수 예정자에게 열쇠나 비밀번호를 준 적, 입주를 허락하는 문자를 보낸 적이 있다면 광주고등법원 2019나25126 판결처럼 본안에서 질 수 있습니다.

4. 신탁회사의 입장을 서면으로 받습니다. 직접 소송을 낼지, 위탁자 비용 부담 조건이면 낼지, 최소한 위탁자의 대위 행사에 이의가 없다는 확인서를 줄지 묻습니다. 신탁회사가 이미 가처분 등으로 권리를 행사했다면 수원지방법원 2017가단502091 판결처럼 대위가 막힐 수 있으므로 그 경과도 확인합니다.

5. 대출 만기와 처분 가능성을 함께 봅니다. 연체로 공매 절차에 들어가면 제주지방법원 2025가단7564 판결처럼 신탁회사가 스스로 명도에 나서는 경우가 많지만, 그때는 위탁자도 명도 의무를 지는 쪽에 서게 됩니다.

기억이 아니라 기록으로 준비합니다

이 글의 판결들에서 결론을 가른 것은 거의 예외 없이 서류였습니다. 대위가 인정된 광주고등법원 2019나25126 사건에는 신탁계약 특약과 신탁회사의 이의 없음 자료가 있었고, 각하된 대구고등법원 2016나2155 사건에서는 위탁자가 그 층을 점유하고 있었다는 사실을 회사 임원과 관리인의 진술서만으로 증명하려다 실패했습니다. 의정부지방법원 2020가단140404 사건에서는 '월세'가 아니라 '이자'라는 단어가 적힌 메시지와 대출 원리금과 일치하는 입금 내역이 임대차를 부정하는 근거가 되었습니다. 점유자를 발견한 날부터 사진, 우편물(점유자 명의 고지서 등), 관리사무소의 출입·주차 기록, 점유자와 주고받은 문자, 내용증명과 반송 기록을 날짜별로 모아 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

점유자가 스스로 나가겠다고 하고 신탁회사도 협조적이라면 소송 없이 정리되는 경우도 있습니다. 그러나 점유자가 '전 주인과 계약했다', '보증금을 냈다', '공사대금을 못 받아 유치권이 있다'고 버티거나, 신탁회사가 소송에 나서지 않겠다고 하면 사정이 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 '사실상 계속 점유·사용' 조항을 두고도 인정과 각하가 갈렸고, 원고 자격을 잘못 잡으면 점유자의 권원은 판단받지도 못한 채 시간과 비용만 잃습니다.

위탁자에게는 시간도 비용입니다. 점유자가 사는 동안에도 대출이자와 관리비는 위탁자가 내는 경우가 대부분이고, 연체가 쌓여 공매로 넘어가면 위탁자는 명도를 '요구하는' 쪽에서 '협조해야 하는' 쪽으로 바뀝니다. 신탁기간 만료와 대출 만기를 거꾸로 계산해 소송 주체와 순서를 정하는 일이 사건의 절반입니다.

자주 묻는 질문

담보신탁된 오피스텔에 모르는 사람이 살고 있으면 위탁자인 제가 바로 명도소송을 낼 수 있습니까?

내 이름으로 직접 내면 대부분 받아들여지지 않습니다. 신탁등기 후 소유자는 신탁회사이기 때문에(대법원 2000다70460), 서울남부지방법원 2016나59711 판결은 오피스텔 위탁자의 직접 인도청구를 기각했습니다. 신탁회사 명의 소송이나 신탁회사를 대위하는 방법을 먼저 검토해야 합니다.

신탁계약서에 '위탁자가 사실상 계속 점유·사용한다'고 적혀 있으면 신탁회사를 대위해 인도를 청구할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 광주지방법원 장흥지원 2017가합818 판결은 이 조항으로 대위를 인정했지만, 대구고등법원 2016나2155 판결과 인천지방법원 2018가단228218 판결은 같은 조항이 '이미 쓰고 있는 부분을 계속 쓰게 해 준다'는 뜻일 뿐이라며 각하했습니다. 특약사항과 신탁회사의 이의 없음 확인이 함께 있으면 인정 가능성이 높아집니다(광주고등법원 2019나25126).

담보신탁된 집 점유자가 전 주인과 임대차계약을 했다고 하면 보증금을 돌려줘야 내보낼 수 있습니까?

계약 시점과 수탁자 동의 여부에 따라 다릅니다. 신탁등기 전 계약에 전입까지 마쳤다면 신탁회사가 임대인 지위를 승계합니다(대법원 2000다70460). 신탁등기 후 수탁자 동의 없이 맺은 계약이라면 신탁회사에 대항하지 못하는 것이 원칙이지만(제주지방법원 2025가단7564), 위탁자가 나중에 소유권을 회복하면 그때 대항력이 생길 수 있습니다(대법원 2018다44879).

신탁회사가 직접 소송을 내 주지 않으면 위탁자는 아무것도 할 수 없습니까?

그렇지는 않지만 길이 좁아집니다. 신탁회사가 위탁자의 대위 행사에 이의가 없다는 확인서를 주는 것만으로도 대위가 인정된 판결이 있습니다(광주고등법원 2019나25126). 다만 신탁회사가 이미 가처분 등으로 스스로 권리를 행사했다면 위탁자의 대위는 허용되지 않을 수 있습니다(수원지방법원 2017가단502091).

대출을 갚고 신탁을 해지해서 제 명의로 돌린 다음 소송하면 더 쉽지 않습니까?

점유자가 누구와 계약했느냐에 따라 오히려 불리해질 수 있습니다. 대법원 2018다44879 판결은 위탁자가 수탁자 동의 없이 임대한 뒤 소유권을 회복하면 임차인이 즉시 대항력을 취득한다고 했습니다. 점유자가 위탁자 본인이나 위탁자가 권한을 준 사람과 계약했다면 해지 전에 판단을 받는 편이 나을 수 있습니다.

담보신탁된 아파트에 지인을 살게 하고 돈을 받았는데 나중에 내보낼 수 있습니까?

그 돈의 성격과 신탁 상태에 따라 어렵습니다. 의정부지방법원 2020가단140404 판결은 계약서 없이 '이자' 명목으로 대출 원리금과 같은 돈을 받은 관계를 임대차가 아니라고 보았고, 항소심(2021나225020)은 신탁 중인 위탁자에게는 임대차 해지를 원인으로 한 인도청구 권원도 없다고 덧붙였습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 — 신탁등기 시 대내외적 소유권 수탁자 이전, 담보신탁 수탁자의 임대인 지위 승계

• 대법원 2022. 2. 17. 선고 2019다300095, 300101 판결 — 신탁원부 기재의 대항력, 수탁자 동의 아래 위탁자 명의 임대 시 보증금 반환채무는 위탁자

• 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 — 동의 없는 위탁자 임대 후 소유권 회복 시 임차인 대항력 취득

• 대법원 2007. 5. 10. 선고 2006다82700, 82717 판결 — 특정채권·물권적 청구권 보전을 위한 채권자대위의 요건

• 대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다3234 판결 — 피보전채권 존부는 직권조사사항

• 광주지방법원 장흥지원 2018. 6. 26. 선고 2017가합818 판결, 광주고등법원 2019. 3. 20. 선고 2018나24072 판결 — 위탁자 대위 인도청구 인정, 인수약정자와의 임대차 대항력 부정 (항소심은 점유자 퇴거로 항소인들에 대한 청구 기각, 대위 적법성 판단은 유지)

• 광주고등법원 2021. 6. 30. 선고 2019나25126 판결 — 특약과 수탁자 이의 없음으로 피보전권리 인정, 위탁자의 점유 동의로 청구 기각 (1심 광주지방법원 순천지원 2018가합12415, 상고 대법원 2021다256443 심리불속행기각)

• 대구고등법원 2017. 10. 18. 선고 2016나2155, 2016나2162 판결 — 같은 점유·사용 조항으로도 피보전채권 부정, 대위 각하 (확정)

• 인천지방법원 2020. 1. 14. 선고 2018가단228218 판결 — 전 소유자와 임대차한 점유자에 대한 위탁자 직접청구 기각·대위 각하 (항소 인천지방법원 2020나52910 항소장각하명령, 확정)

• 의정부지방법원 2021. 11. 26. 선고 2020가단140404 판결, 의정부지방법원 2022. 7. 5. 선고 2021나225020 판결 — 아파트 위탁자 대위 각하, 임대차 불성립, 항소기각 (확정)

• 제주지방법원 2025. 11. 14. 선고 2025가단7564 판결, 제주지방법원 2026. 6. 8. 선고 2025나1391 판결 — 수탁자 직접 인도청구 인용, 동의 없는 위탁자 임차인의 대항력 부정 (상고 여부 미확인)

• 울산지방법원 2024. 11. 26. 선고 2023가단113280 판결 — 수탁자·우선수익자 공동 원고, 3기 연체 해지, 인도와 부당이득 인용 (확정)

• 서울남부지방법원 2017. 3. 31. 선고 2016나59711 판결 — 처분신탁 오피스텔 위탁자 대위 각하·직접청구 기각 (확정)

• 수원지방법원 여주지원 2017. 1. 12. 선고 2016가단52977 판결 — 낙찰 직후 담보신탁, 유치권자 상대 위탁자 청구 각하·기각 (항소취하로 확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 6. 24.자 2025카합20202 결정 — 위탁자의 인도단행·방해금지 가처분 기각 (확정 여부 미확인)

• 수원지방법원 2018. 1. 18. 선고 2017가단502091 판결 — 수탁자가 이미 권리를 행사한 경우 위탁자 대위 불가 (확정)

• 법령 — 신탁법 제4조; 민법 제213조, 제404조; 주택임대차보호법 제3조; 부동산등기법 제81조 (2026년 10월 7일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 등기부와 신탁원부부터 함께 봅니다. 신탁등기 일자, 수탁자와 우선수익자, 신탁기간과 대출 만기, 위탁자의 점유·사용 조항과 임대차 동의 조항, 소송수행 조항, 특약사항을 표시합니다. 그다음 점유자가 들어온 시점과 경위를 확인합니다. 전입세대열람 결과, 점유자 명의 우편물, 점유자가 내세우는 계약서의 임대인 명의와 계약일, 위탁자 본인이나 대리인이 열쇠·비밀번호를 건넨 적이 있는지, 매수 예정자나 분양대행자와의 약정이 있었는지를 묻습니다. 신탁회사와 지금까지 어떤 연락을 했는지, 신탁회사가 이미 내용증명이나 가처분을 보낸 일이 있는지도 이 단계에서 정리합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 '누가 원고가 되는가'와 '점유자의 권원이 무엇인가'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 원고의 축입니다. 신탁회사 명의 소송이 가능한지부터 타진하고, 신탁회사가 부담을 우려하면 비용과 책임을 위탁자가 지는 조건을 서면으로 제안합니다. 그것이 어렵다면 최소한 위탁자의 대위 행사에 이의가 없다는 확인서를 받고, 신탁원부의 특약 문언을 근거로 피보전채권을 구성합니다. 이 축이 서지 않은 채 위탁자 이름만으로 소를 내지는 않습니다. 둘째, 권원의 축입니다. 점유자의 계약이 신탁등기 전인지 후인지, 계약 상대방이 적법한 임대 권한을 가진 사람이었는지, 수탁자 동의가 있었는지를 대법원 2000다70460, 2019다300095, 2018다44879 판결의 구조에 맞춰 분류합니다. 신탁 해지나 대출 상환을 서두르기 전에 그 선택이 점유자의 대항력에 어떤 영향을 주는지 먼저 따집니다. 소 제기와 동시에 점유이전금지가처분으로 점유자를 고정하고, 소송 중 점유자가 바뀌어 판결이 무력해지는 일을 막습니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 사건은 같은 조항, 같은 법리를 두고도 판결이 갈렸습니다. 장흥 연립주택 사건은 대위가 인정되었고, 대구 건물 사건은 같은 문언으로 각하되었으며, 여수 토지 사건은 대위를 인정받고도 위탁자 본인의 승낙 때문에 졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 신탁계약의 어느 조항, 어느 서류에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 담보신탁 부동산의 점유자 문제를 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 신탁원부와 점유 경위를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 내 이름으로 소장을 내기 전에, 신탁을 풀기 전에, 점유자와 합의서를 쓰기 전에 상담하시는 것이 시간과 비용을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

등기부에는 신탁회사가, 집 안에는 모르는 사람이 있고, 대출이자와 관리비는 내가 내는 상황은 위탁자에게 가장 답답한 상황입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 담보신탁 구조에서 대위가 인정되기도 하고 각하되기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 신탁계약의 문언과 신탁회사의 협조, 그리고 점유자가 들어온 경위에서 만들어졌습니다.

점유자에게 내용증명을 보내기 전에, 신탁회사에 소송을 부탁하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 신탁원부를 함께 읽고, 누구의 이름으로 어떤 순서로 집을 되찾을지 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 부동산·명도 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할에 있는 오피스텔·아파트를 담보신탁해 두었는데 모르는 사람이 살고 있거나, 신탁회사로부터 처분 예정 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 등기부와 신탁원부, 점유자 관련 자료를 가져오시면 첫 상담에서 소송의 주체와 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.