집주인이 형제·부부 등 여러 명인데 한 사람이 '내 지분만큼만' 보증금을 주겠다거나 연락이 끊겼다면 — 공유 임대인 보증금이 불가분채무로 인정된 판결, 일부 공유자와만 맺은 계약의 효력, 지분 경매·채권양도가 얽힌 경우

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 형제·부부·지분 공유자 여러 명이 함께 집을 세놓고 전세보증금을 받았다면 공유자 한 사람이 "내 지분만큼만 돌려주겠다"고 해도 임차인은 그 사람에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결과 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결은 공유자들이 공동으로 임대한 경우 보증금 반환채무를 성질상 불가분채무로 보았기 때문입니다. 다만 계약을 공유자 일부와만 맺었고 나머지 공유자가 대리권을 준 사실이 증명되지 않으면 그 나머지 공유자에게는 청구할 수 없으므로, 계약서의 임대인란과 위임 관계부터 확인해야 결론이 나옵니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 21건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

등기부를 떼어 보니 집주인이 두 명, 세 명, 많게는 여섯 명인 집이 적지 않습니다. 부부가 반씩, 형제가 나누어, 부모와 자녀가 함께 가진 집입니다. 계약할 때는 한 사람이 나와서 도장을 찍고 보증금을 받아 갔는데, 막상 만기가 되자 한 공유자는 "나는 절반 지분이니 절반만 책임진다"고 하고, 다른 공유자는 전화를 받지 않고, 어느새 한 사람의 지분이 경매에 넘어가 있기도 합니다. 많은 임차인분들이 이때 공유자마다 지분 비율대로 나누어 받아야 한다고 생각하거나, 연락이 끊긴 공유자 몫은 포기해야 한다고 생각하십니다. 이 글은 공유 임대인 전원에게 보증금 전액 반환을 명한 판결, 계약서에 이름이 있었는데도 공유자 한 사람에 대한 청구가 기각된 판결, 공유자 한 사람과만 맺은 계약이 지분 경매에서 어떻게 취급되었는지, 낙찰자와 채권양수인이 끼어든 사건까지 실제 판결번호로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

공유자 한 사람이 자기 지분만큼만 보증금을 돌려주겠다고 하면 그 말을 따라야 합니까 — 공유자들이 함께 임대한 경우라면 따를 필요가 없습니다. 대법원 98다43137 판결은 공유자가 공동으로 임대하고 보증금을 받은 경우 각자 지분을 임대한 것이 아니라 목적물을 공동으로 임대한 것이고 보증금 반환채무는 불가분채무라고 했고, 민법 제411조·제414조에 따라 임차인은 공유자 누구에게든 전부의 이행을 청구할 수 있습니다. 다만 그 공유자가 실제로 계약 당사자였다는 점은 임차인이 증명해야 합니다.

공유자 한 사람과만 계약했는데 그 계약은 무효입니까 — 무효가 아닙니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다569 판결은 지분 과반수에 못 미치는 공유자의 임대가 '나머지 공유자에 대하여는' 무효라고 했을 뿐이고, 광주지방법원 2022. 5. 13. 선고 2021가합57686 판결은 그 계약이 채권계약으로서 유효하여 계약한 공유자의 지분 범위에서는 우선변제권까지 인정된다고 보았습니다. 대신 나머지 공유자에게 보증금을 청구하기는 어렵습니다.

공유자 한 사람의 지분이 경매로 넘어가면 보증금은 누가 돌려줍니까 — 대항력이 있는 임차인이라면 그 지분을 낙찰받은 사람이 공동임대인의 지위를 승계해 다른 공유자와 함께 전액을 책임집니다. 수원지방법원 2018. 8. 30. 선고 2018나3035 판결은 딸 지분을 경매로 낙찰받은 사람에게 배당받지 못한 전세금 잔액을 다른 공유자와 연대하여 지급할 의무가 있다고 보았고, 대법원 2024다312566 판결도 지분을 이전받은 새 공유자의 반환채무를 불가분채무로 보았습니다.

공유 임대인의 보증금 반환, 법리는 네 층으로 나뉩니다

첫째, 누가 임대인인가입니다. 공유자 전원이 계약서에 임대인으로 서명했거나, 한 공유자가 다른 공유자의 위임을 받아 대리인으로 계약했다면 공유자 전원이 공동임대인입니다. 반대로 한 공유자가 자기 이름으로만 계약했고 다른 공유자의 위임이나 추인이 없다면 계약 상대방은 그 공유자 한 사람뿐입니다. 민법 제265조는 공유물의 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 정하게 하고, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 공유물을 임대하는 행위와 그 임대차를 해지하는 행위를 관리행위로 보았습니다.

둘째, 공동임대인이라면 얼마를 책임지는가입니다. 대법원 98다43137 판결과 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결은 공동임대인의 보증금 반환채무를 성질상 불가분채무로 보았습니다. 민법 제411조는 불가분채무에 연대채무의 제413조부터 제415조까지를 준용하고, 제414조는 채권자가 어느 채무자에게든 동시나 순차로 전부의 이행을 청구할 수 있다고 정합니다. 지분 비율은 공유자들끼리의 정산 기준일 뿐 임차인에게 내세울 항변이 되지 못합니다.

셋째, 공유자가 바뀌면 어떻게 되는가입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항과 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정합니다. 대법원 2024다312566 판결은 지분 일부를 이전받은 새 공유자가 기존 임대인과 함께 반환의무를 지는 경우에도 불가분채무라고 했고, 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결은 임대인 지위를 공동으로 승계한 사람들의 채무도 불가분채무라고 했습니다. 다만 대항력이 없는 임대차라면 이 당연승계가 일어나지 않습니다.

넷째, 공유자들끼리는 어떻게 나누는가입니다. 한 공유자가 보증금 전액을 돌려주었다면 민법 제425조에 따라 다른 공유자의 부담부분을 구상할 수 있고, 제424조는 부담부분을 균등한 것으로 추정합니다. 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결은 공동상속인 사이의 구상을 법정상속분에 따라 인정했습니다. 이 정산은 공유자들의 문제이고, 임차인이 지분대로 쪼개어 받아야 할 이유가 되지 않습니다.

"건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다." — 대법원 98다43137

첫 번째 사례 — 1/2씩 가진 두 사람이 집을 팔고 남긴 보증금 6,737만 원

수원지방법원 평택지원 2026. 5. 14. 선고 2025가단53597 판결의 사건입니다. A씨는 2021. 3. 26. B씨와 C씨가 각 1/2 지분으로 소유한 평택의 아파트를 전세보증금 2억 4,000만 원, 기간 2021. 5. 28.부터 2년으로 정해 두 사람에게서 임차했고, 2023. 3. 27. 기간을 2025. 5. 28.까지로 다시 정했습니다. 그런데 두 공유자는 만기 전인 2025. 4. 5. 아파트를 다른 사람들에게 팔고 이틀 뒤 소유권이전등기를 넘겨주었습니다.

매매계약에는 매매대금으로 은행 대출금, 체납 세금, 전세보증금 순서로 갚되 보증금이 모자라면 매도인들과 임차인이 해결한다는 특약이 들어갔고, A씨도 이 특약에 서명했습니다. A씨는 2025. 5. 9.경 집을 비워 주었지만 보증금 가운데 67,377,225원을 돌려받지 못했습니다. 법원은 두 사람이 공동임대인이고 보증금 반환채무가 불가분채무이므로 임차인은 각자에게 전액을 청구할 수 있다고 보고, 두 사람이 공동하여 67,377,225원과 소장 송달 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 엘박스 기준으로 상급심 결과는 확인되지 않았습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 점은 두 가지입니다. 하나는 1/2 지분권자에게 남은 보증금의 절반이 아니라 남은 돈 전액을 '공동하여' 지급하라고 했다는 점이고, 다른 하나는 집을 판 뒤에도 매도인들의 책임이 남았다는 점입니다. 임차인이 매매 특약에 직접 서명해 매도인들이 부족분을 책임지는 구조가 확인되었기 때문입니다.

두 번째 사례 — 가족 여섯 명이 공유한 도시형생활주택, 대표 한 사람이 계약했어도

서울북부지방법원 2022. 10. 14. 선고 2022가단100957 판결의 사건입니다. 서울 성북구 도시형생활주택의 한 호실은 아들 J씨가 5/10, 며느리·딸 두 명·사위 두 명이 각 1/10 지분을 가진 공유였습니다. 땅은 원래 소유자 M씨가 2015년 아들·딸들과 그 배우자들에게 나누어 증여한 것이었고, 가족들은 J씨를 대표로 약 30세대를 신축해 임대하기로 했습니다. 나머지 공유자들은 2015. 11.경 J씨에게 신축·분양·임대·관리 업무 일체를 위임하는 위임장과 인감증명서를 건넸고, 2016. 1. 19. 공동사업자로 주거용 건물 임대업 사업자등록까지 마쳤습니다.

A씨는 2018. 1. 29. J씨와 보증금 1억 6,000만 원의 전세계약을 맺었는데, 계약서에는 공유자 전원이 공동명의 임대인으로 되어 있었습니다. 계약은 1년 연장된 뒤 2021. 2. 25. 끝났고, J씨는 2021. 8. 25.까지 돌려주겠다며 월 2%의 이자를 자신이 부담한다는 확인서를 써 주었습니다. 그 사이 다른 공유자 네 명은 2021. 5.과 10. 두 차례에 걸쳐 자기 지분을 J씨에게 팔아 넘겼고, 2021. 9. 27. 근저당권자의 임의경매도 시작되었습니다.

공유자들은 J씨가 권한 없이 자신들을 임대인으로 적었고, 지분을 넘겼으니 책임도 사라졌다고 다투었습니다. 법원은 위임장·인감증명서·공동사업자등록, 그리고 다른 세대의 계약도 모두 J씨가 체결해 온 사정을 들어 대리권을 인정했습니다. 지분 이전에 대해서는 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결을 따라, 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의하면 양도인의 반환채무가 소멸하지 않는다고 보았습니다. A씨는 2021. 10. 말 등기부를 떼어 지분 이전을 알고 2021. 11. 8. 그 공유자들까지 상대로 지급명령을 신청하면서 면책적 채무인수에 동의하지 않는다고 분명히 했고, 법원은 이를 적법한 이의로 보아 피고가 된 공유자 다섯 명이 공동하여 1억 6,000만 원을 지급하라고 했습니다.

다만 월 2% 이자 약정은 J씨 단독 명의로 되어 있어 다른 공유자에게 미치지 않았고, A씨가 집을 비우지 않은 상태여서 동시이행 관계상 지연손해금도 인정되지 않았습니다. 이 사건은 항소심(서울북부지방법원 2022나42212)에서 강제조정으로 끝났으므로, 판결이 그대로 확정된 사례는 아니라는 점을 함께 적어 둡니다.

세 번째 사례 — 계약서에 공유자 이름이 다 있었는데도 진 사건

반대 방향의 판결입니다. 서울서부지방법원 2017. 4. 6. 선고 2016나33138 판결의 A씨는 1999. 9. 16. 서울 은평구의 다가구주택 1층 일부(약 14평)를 보증금 1,650만 원에 임차했습니다. 땅은 1984년 사망한 망인으로부터 배우자와 자녀들이 공동상속한 것이었고, 1993년경 망인의 배우자 E씨가 노후 자금을 마련하려고 사위의 도움을 받아 그 위에 건물을 지었습니다. 건물은 사용승인을 받지 못해 보존등기도 되지 않은 상태였습니다.

A씨는 2000. 3. 15. 약정 위반을 이유로 보증금 반환을 요구했고, 1999. 12.에는 토지를 가압류해 두기도 했습니다. 그로부터 15년이 지나 토지 1/18 지분을 가진 자녀 한 사람을 상대로, 공유자들이 공동으로 임대했으니 불가분채무자로서 1,650만 원 전액을 돌려 달라고 청구했습니다. 근거는 공유자 전원이 임대인으로 적힌 전세계약서와 보증금 영수증이었습니다.

법원은 청구를 받아들이지 않았습니다. 계약서와 영수증이 그 자녀의 의사로 작성되었다는 점이 증명되지 않아 증거로 쓸 수 없고, E씨의 노후 자금을 위해 땅을 대지로 내준 사정만으로 E씨에게 계약 체결 대리권을 준 것으로 볼 수 없으며, 건물은 E씨나 사위가 원시취득한 것으로 보여 그 자녀가 건물 공유자라고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 1심 서울서부지방법원 2015가소64374 판결도 같은 결론이었고, 항소기각으로 확정되었습니다.

불가분채무 법리는 '공유자들이 공동으로 임대했다'는 전제 위에서만 작동합니다. 계약서에 이름이 적혀 있어도 본인이 서명했거나 위임했다는 증거가 없으면 그 공유자에게는 청구가 막힙니다. 계약 당시 공유자 전원의 신분증 사본, 위임장, 인감증명서, 보증금 입금 계좌의 명의를 남겨 두셔야 하는 이유입니다.

네 번째 사례 — 1/4 지분 형제 한 사람과만 계약한 상가, 지분 경매에서 살아남은 보증금

광주지방법원 2021가합57686 판결의 사건입니다. 광주 동구의 5층 건물은 부모가 차례로 사망한 뒤 형제자매 네 명이 각 1/4 지분으로 상속했습니다. 그중 J씨는 다른 형제자매의 동의 없이 혼자 임대인이 되어, 2018. 8. 22. 한 회사에 1층 일부 30㎡와 2층 전체를 보증금 1억 2,000만 원·월 80만 원에, 2019. 3. 22. C씨에게 1층 일부를 보증금 1억 원·월 80만 원에 빌려주었습니다. 두 임차인은 사업자등록을 하고 계약서에 확정일자를 받았습니다.

그 뒤 다른 형제자매 한 사람이 상속재산분할 심판에서 받은 431,615,782원의 집행권원으로 J씨 지분에 강제경매를 신청했고, 경매법원은 실제 배당할 357,610,093원 가운데 두 임차인에게 계약서상 보증금 1억 2,000만 원과 1억 원을 우선 배당했습니다. 그 형제자매는 J씨가 지분 과반수 없이 단독으로 맺은 계약은 무효이니 임차인들에게 우선변제권이 없다며 배당이의 소를 냈습니다.

"다만, 이는 임대차계약 자체가 무효라는 것이 아니라 그 임대차계약의 효력이 나머지 공유자에게 미치지 않는다는 의미이다." — 광주지방법원 2021가합57686

법원은 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립하고, 계약한 J씨의 지분 범위에서는 상가건물 임대차보호법의 대항력과 우선변제권이 적용된다고 보았습니다. 그러나 결론은 임차인들에게 절반만 유리했습니다. 계약서와 영수증에는 보증금 전액을 받았다고 적혀 있었지만 실제로 목돈으로 들어간 돈은 회사 4,000만 원, C씨 3,500만 원뿐이었고, J씨 지분에 여러 기관의 압류가 이어지던 무렵 월 80만 원짜리 상가에 보증금을 과도하게 적은 점, 권리금 계약서도 허위로 작성된 점이 드러났습니다. 법원은 초과 부분을 허위의 가장채권으로 보아 배당액을 각 4,000만 원과 3,500만 원으로 줄였고, 이 판결은 확정되었습니다.

주택에서도 같은 판단이 있습니다. 부산지방법원 2023. 6. 1. 선고 2022가단305492 판결에서 B씨는 아버지 E씨와 자녀 D씨가 1/2씩 가진 주택 전부를, D씨의 위임을 받은 사람과 보증금 2,000만 원에 계약했습니다. 보증금은 D씨 자녀 명의 계좌로 계약금 200만 원, 중도금 300만 원, 잔금 1,500만 원을 나누어 보냈고, 2020. 2. 17. 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 실제로 살면서 공과금도 냈습니다. D씨의 채권자가 D씨 지분에 강제경매를 신청하고 B씨의 2,000만 원 우선배당에 이의했지만, 법원은 소수지분권자와 맺은 계약도 유효하고 그 지분 범위에서는 우선변제권이 인정된다며 청구를 기각했습니다. 이 판결도 확정되었습니다.

두 사건을 나란히 보면 공유자 한 사람과만 계약한 임차인이 기댈 수 있는 것은 계약한 공유자의 지분과 그 공유자 개인의 재산입니다. 대법원 2010다569 판결은 소수지분권자에게서 빌린 임차인이 다른 공유자에 대한 관계에서는 권원 없이 점유하는 것이 되어 부당이득 문제가 생길 수 있다고 했습니다. 다른 공유자의 몫까지 보증금으로 회수하기는 어렵고, 오히려 그들에게서 인도나 부당이득 반환을 요구받을 위험도 있다는 뜻입니다.

다섯 번째 사례 — 딸의 지분이 경매로 넘어가 낙찰자가 공동임대인이 된 아파트

수원지방법원 2018나3035 판결은 지분 경매가 얽힌 사건의 흐름을 처음부터 끝까지 보여 줍니다. A씨와 그 딸은 각 1/2 지분으로 수원지방법원 성남지원 관할의 아파트를 사면서, 등기를 넘겨받기 전인 2012. 4. 5. D씨에게 전세금 1억 3,000만 원에 세를 놓았습니다. 전세금은 두 사람의 요청에 따라 매도인에게 잔금으로 바로 송금되었고, D씨는 2012. 4. 13. 전입신고를 마쳤지만 그때는 확정일자를 받지 않았습니다.

2015. 1. 14. 딸 지분에 강제경매가 시작되자 D씨는 2015. 1. 26. 확정일자를 받고 배당요구를 했습니다. 딸 지분은 다른 사람이 낙찰받아 2015. 10. 15. 등기를 마쳤고, D씨는 그 경매에서 29,140,023원만 배당받아 100,859,977원이 남았습니다. A씨가 2016. 2. 28. 1,000만 원을 더 주어 잔액은 90,859,977원이 되었습니다. 낙찰자는 A씨를 상대로 공유물분할을 청구해 경매분할 판결을 받았고, 아파트가 2억 3,010만 원에 팔리자 A씨 몫 배당금 113,879,230원 가운데 90,859,977원이 D씨에게 배당되었습니다. 그 사이 D씨가 A씨와 낙찰자를 상대로 낸 소송(수원지방법원 성남지원 2016가단209718)도 인용되어 확정되었습니다.

결국 A씨 몫에서 전세금 잔액이 다 나갔고, A씨는 낙찰자에게 절반을 구상했습니다. 법원은 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결을 인용해, 대항력과 우선변제권을 함께 가진 임차인이 경매에서 전액을 배당받지 못하면 그 잔액에 관해 매수인이 임대인의 지위를 승계한다고 보았습니다. 딸의 지분을 낙찰받은 사람은 딸의 임대인 지위를 승계해 A씨와 연대하여 잔액 100,859,977원을 지급할 의무가 있었고, 부담부분은 균등하다고 추정되므로 그 절반인 50,429,989원의 구상을 인정했습니다. 낙찰자는 계약서에 딸의 날인이 없다고 다투었지만, 법원은 날인이 임대차 성립에 꼭 필요한 것은 아니고 딸이 1심에서 직접 계약 사실을 인정했다며 배척했습니다. 1심 수원지방법원 성남지원 2017가단14801 판결이 유지되어 확정되었습니다.

임차인 입장에서 이 사건이 주는 교훈은 분명합니다. 공유자 한 사람의 지분 경매에서 보증금을 다 받지 못했다면, 남은 돈은 그 지분의 낙찰자와 나머지 공유자 모두에게 청구할 수 있습니다. 다만 그 전제는 낙찰자에게 대항할 수 있는 대항력이고, 확정일자를 늦게 받으면 배당 순위에서 밀릴 수 있습니다.

여섯 번째 사례 — 보증금반환채권을 양도했는데 집주인 부부가 건물을 팔았습니다

서울남부지방법원 2023. 7. 12. 선고 2022가단5455 판결의 사건입니다. 임차인 E씨는 2020. 6. 26. 부부인 B씨·C씨에게서 서울 강동구 건물 지하 1층 호실을 보증금 8,000만 원에 빌렸습니다. E씨는 2020. 8. 12. 보증금반환채권 중 2,000만 원을, 2020. 10. 6. 4,000만 원을 원고에게 양도했고, 그때마다 내용증명으로 부부 두 사람 각각에게 양도 통지를 보냈습니다. 통지서에는 건물을 팔면 새 소유자에게 양도 사실을 알려 달라는 안내문도 붙였습니다.

그러나 부부는 2021. 3. 20. 건물 전체를 D씨에게 팔면서 임대차를 D씨가 승계하고 보증금을 매매대금에서 빼기로 하고는 양도 사실을 알리지 않았습니다. E씨는 계약을 중도 해지하고 2021. 8. D씨에게서 보증금 잔액 7,985만 원을 받아 나갔습니다. 양수인은 부부와 D씨를 상대로 6,000만 원을 청구했습니다.

법원은 E씨에게 대항력이 있었다는 증거가 없어 D씨가 임대인 지위를 당연히 승계했다고 볼 수 없고, 보증금을 매매대금에서 공제하기로 한 약정은 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결에 따라 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 한다고 했습니다. 또 민법 제451조 제2항에 따라 채무자는 양도 통지를 받은 때까지 생긴 사유로만 양수인에게 대항할 수 있는데, 매매와 승계 약정은 통지 이후의 일이었습니다. 결국 부부가 공동하여 6,000만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결이 나왔고, D씨에 대한 청구는 기각되었습니다. 항소심(서울남부지방법원 2023나61682)에서 항소가 기각되어 확정되었습니다.

양도 통지를 공유자 한 사람에게만 보낸 경우는 서울중앙지방법원 2012. 5. 17. 선고 2011가단393891 판결이 다루었습니다. 서울 강남구 빌딩 한 층을 2/3, 1/3 지분 공유자 두 사람이 임대했는데, 임차회사의 보증금반환채권을 두고 저축은행과 주류회사가 각각 양수인이라고 주장하고 국가가 체납 세금으로 압류해 공유자들이 공탁한 사건입니다. 법원은 공동임대인 한 사람이 보증금 전부의 반환의무를 진다고 하면서도, 불가분채무에서는 변제·공탁 등 일부 사유만 다른 채무자에게 효력이 있으므로 채무자 중 한 사람에게만 양도 통지를 했다면 양수인은 통지받은 채무자에게만 전액을 청구할 수 있다는 법리를 밝혔습니다. 그리고 공유자 한 사람에게만 통지를 보낸 주류회사의 양수와 통지는 증명되지 않았다고 보아, 국가와 공유자 두 사람 모두에게 통지한 저축은행의 출급청구권을 인정했습니다. 이 판결은 항소가 취하된 것으로 간주되어 확정되었습니다. 보증금반환채권을 양도하거나 담보로 잡힐 때는 공유자 전원에게 확정일자 있는 증서로 통지해야 안전합니다.

공유자 한 사람과 연락이 끊겼다면 — 공시송달 판결과 시효

공유자 한 사람이 전화를 받지 않거나 주소를 알 수 없어도 소송은 진행됩니다. 민사소송법 제194조는 당사자의 주소 등을 알 수 없으면 공시송달을 할 수 있다고 정합니다. 춘천지방법원 2017. 8. 17. 선고 2017가단51613 판결의 임차인은 2014. 3. 28. C씨 명의 부동산을 보증금 1억 8,000만 원에 빌렸습니다. 그 전인 2013. 10. 4. C씨와 배우자 A씨 사이에 이혼 조정이 성립해 A씨가 재산분할로 1/2 지분을 받고 보증금 반환채무의 1/2을 인수하기로 되어 있었고, A씨는 2014. 11. 19. 지분 이전등기를 마쳤습니다. 임차인은 만기 무렵 두 사람에게 내용증명을 보낸 뒤 소송을 냈고, 공시송달로 진행된 재판에서 두 사람이 공동하여 1억 8,000만 원을 지급하라는 판결이 확정되었습니다.

A씨는 자신의 동의 없이 맺은 계약이라며 강제집행을 막으려 청구이의 소를 냈지만, 법원은 그 사유가 확정판결 변론종결 전의 사정이라 청구이의 사유가 되지 않고, 계약 당시 A씨는 아직 등기를 마치지 않아 공유자가 아니었다며 청구를 기각했습니다. 이 판결도 확정되었습니다. 연락이 끊긴 공유자가 있어도 판결을 받아 두면 그 공유자의 지분과 재산에 집행할 길이 열립니다.

반대로 시간을 끌면 잃을 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025나5262 판결은 보증금 1억 원짜리 상가 임대차에서 미지급 차임과 이미 받은 돈을 뺀 잔액 2,200만 원 사건입니다. 임대차는 2017. 2. 22. 끝났고, 임차인은 열쇠를 돌려주지 않는 방식으로 2018. 1. 18.까지 점유했습니다. 그 뒤 건물 지분 4/10, 3/10을 넘겨받은 새 공유자들까지 임대인 지위를 승계했다는 점은 인정되었지만, 임차인이 앞선 경매에서 배당포기서를 낸 탓에 배당요구로 인한 시효중단 효력이 사라졌고, 소송은 점유를 잃은 지 5년이 지난 2023. 8. 16.에야 제기되었습니다. 1심은 임차인 승소였으나 항소심은 소멸시효 완성을 이유로 청구를 모두 기각했습니다(엘박스 기준 확정 여부 미확인).

대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받으려고 집을 계속 점유하는 동안에는 보증금반환채권의 소멸시효가 진행하지 않는다고 했습니다. 거꾸로 말하면 집을 비워 준 뒤에는 시효가 진행합니다. 공유자 한 사람의 연락이 끊겼다고 회수를 미루기보다, 집을 비우기 전에 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지켜 두고 공유자 전원을 상대로 소송을 진행하는 편이 안전합니다.

내 계약서로 직접 점검해 보기

1. 등기부의 공유자와 지분을 확인합니다. 계약 당시와 지금의 공유자 명단, 지분 비율, 지분 이전 날짜, 지분에 걸린 압류·가압류·경매개시결정을 적어 둡니다.

2. 계약서의 임대인란을 확인합니다. 공유자 전원이 서명했는지, 한 사람이 '대리인'으로 서명했다면 위임장과 인감증명서가 있는지 봅니다. 서울서부지방법원 2016나33138 판결처럼 이름만 적힌 계약서는 증거가 되지 못할 수 있습니다.

3. 보증금이 누구 계좌로 갔는지 확인합니다. 공유자 전원에게 나누어 보냈는지, 대표 한 사람 계좌로 보냈는지, 매도인 잔금으로 바로 보냈는지에 따라 증명 방법이 달라집니다.

4. 대항력과 확정일자 날짜를 확인합니다. 전입신고(상가는 사업자등록)와 확정일자의 날짜가 지분 경매나 지분 이전보다 앞서는지가 낙찰자·새 공유자에게 청구할 수 있는지를 가릅니다.

5. 공유자가 바뀌었다면 이의 여부를 정합니다. 새 공유자가 자력이 부족해 보이면 대법원 2001다64615 판결에 따라 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의해 기존 공유자의 책임을 남겨 둘 수 있습니다.

6. 채권양도나 질권이 있었는지 확인합니다. 전세대출 등으로 보증금반환채권을 양도했다면 통지가 공유자 전원에게 갔는지 확인합니다.

보증금 만기부터 이렇게 움직이십시오

• 만기 2~6개월 전 — 공유자 전원에게 각각 갱신 거절이나 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 한 사람에게만 보내면 나머지 공유자와의 관계가 불분명해집니다.

• 만기 직후 — 등기부를 다시 떼어 지분 변동과 경매 진행 여부를 확인합니다. 지분이 넘어갔다면 바로 이의 의사를 서면으로 남깁니다.

• 이사를 해야 한다면 — 집을 비우기 전에 임차권등기명령을 신청해 등기까지 마친 뒤 이사합니다. 점유를 잃으면 대항력과 시효 진행 문제가 함께 생깁니다.

• 반환이 되지 않으면 — 공유자 전원을 피고로 '공동하여' 보증금 전액의 지급을 구하는 소를 냅니다. 연락이 끊긴 공유자는 공시송달로 진행할 수 있습니다.

• 판결 후 — 자력이 있는 공유자의 지분이나 다른 재산부터 집행하고, 다른 채권자가 지분 경매를 신청했다면 배당요구 종기 안에 배당요구를 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

공유자 전원이 계약서에 서명했고 연락도 닿는다면, 내용증명과 소송만으로 정리되는 경우가 많습니다. 그러나 대표 한 사람만 서명했거나, 계약서에 이름은 있는데 서명이 본인 것인지 다툼이 예상되거나, 이미 지분 일부가 경매나 매매로 넘어갔거나, 보증금반환채권을 대출기관에 양도해 둔 사건은 다릅니다. 앞의 판결들에서 보듯 같은 '공유 임대인' 사건이라도 누가 계약 당사자였는지, 대항력이 언제 생겼는지, 이의를 언제 했는지에 따라 청구할 수 있는 상대와 금액이 달라졌습니다.

특히 지분 경매가 진행 중이라면 배당 기일까지 시간이 짧습니다. 광주지방법원 2021가합57686 판결처럼 다른 공유자가 배당이의를 하면 실제로 보증금을 냈다는 이체 내역이 결론을 좌우하고, 수원지방법원 2018나3035 판결처럼 배당받지 못한 잔액을 낙찰자에게 청구할 수 있는지는 대항력의 선후로 갈립니다. 경매 서류를 받으셨다면 그날부터 대응을 준비하셔야 합니다.

공유자들끼리의 정산은 임차인의 몫이 아닙니다

공유자 한 사람이 "나는 보증금을 한 푼도 받지 않았다"고 말하는 경우가 있습니다. 수원지방법원 2018나3035 판결의 낙찰자도 A씨가 전세금을 모두 받았으니 자신의 부담부분은 없다고 주장했지만, 법원은 그 사실을 인정할 증거가 없고 오히려 전세금이 두 사람의 매수대금으로 쓰였다며 배척했습니다. 누가 보증금을 썼는지는 공유자들 사이의 구상에서 다툴 문제이고, 임차인에 대한 불가분채무를 줄이지 못합니다.

공유자 사이에 보증금을 지분대로 나누어 돌려주기로 약정했더라도 그 약정에 임차인이 동의하지 않았다면 임차인에게는 효력이 없습니다. 반대로 임차인이 매매 특약이나 합의서에 서명할 때는 그 문구가 공유자 일부를 면책시키는 내용인지 꼼꼼히 보셔야 합니다. 대법원 2012다84370 판결은 임차인의 면책 승낙을 쉽게 단정해서는 안 된다고 했지만, 명시적으로 서명한 문서는 다른 문제가 됩니다. 공동상속으로 공유자가 된 경우의 구상 관계는 대법원 2023다318857 판결과 대법원 2015다59801 판결이 정리하고 있습니다.

자주 묻는 질문

전세 집주인이 부부 공동명의인데 남편만 연락이 되면 남편에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니까?

네, 부부가 함께 임대한 것이라면 청구할 수 있습니다. 대법원 98다43137 판결에 따라 공동임대인의 보증금 반환채무는 불가분채무이고, 민법 제414조에 따라 어느 한 사람에게 전부를 청구할 수 있습니다. 수원지방법원 평택지원 2025가단53597 판결도 1/2 지분권자 두 사람에게 공동하여 잔액 전부를 지급하라고 했습니다. 다만 아내가 계약에 관여하지 않았다면 아내에 대한 청구는 따로 증명이 필요합니다.

형제 공유 집에서 형 혼자 계약하고 보증금을 받았다면 동생에게도 보증금을 청구할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 동생이 형에게 임대 권한을 위임했다면 청구할 수 있고(서울북부지방법원 2022가단100957), 위임이나 추인을 증명하지 못하면 청구가 기각될 수 있습니다(서울서부지방법원 2016나33138). 형과만 계약한 것이면 계약 자체는 유효하므로 형과 형의 지분에서 회수하는 것이 기본입니다(광주지방법원 2021가합57686).

공유자 한 사람의 지분만 경매로 팔렸는데 배당받지 못한 보증금은 어떻게 됩니까?

대항력이 있었다면 그 지분 낙찰자와 나머지 공유자에게 잔액을 청구할 수 있습니다. 수원지방법원 2018나3035 판결은 딸 지분 낙찰자가 임대인 지위를 승계해 다른 공유자와 연대하여 잔액 100,859,977원을 책임진다고 보았습니다(대법원 96다53628 참조). 대항력이 경매의 기준이 되는 권리보다 늦으면 결론이 달라질 수 있습니다.

공유자가 자기 지분을 다른 공유자에게 팔면 보증금 책임이 없어집니까?

원칙적으로는 매수한 공유자가 임대인 지위를 승계하지만, 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의하면 원래 공유자의 책임이 남습니다(대법원 2001다64615). 서울북부지방법원 2022가단100957 판결은 지분 이전을 안 직후 그 공유자들까지 상대로 지급명령을 신청한 것을 적법한 이의로 보았습니다.

전세대출 때문에 보증금반환채권을 은행에 양도했는데 공유자 한 명에게만 통지가 갔으면 문제가 됩니까?

문제가 될 수 있습니다. 서울중앙지방법원 2011가단393891 판결은 공동임대인 중 한 사람에게만 양도 통지가 된 경우 통지의 효력이 상대적이어서 양수인은 통지받은 사람에게만 전액을 청구할 수 있다고 보았습니다. 공유자 전원에게 확정일자 있는 통지가 갔는지 확인하셔야 합니다.

공유자 한 사람과 연락이 끊겼는데 보증금 소송을 할 수 있습니까?

네, 할 수 있습니다. 주소를 알 수 없으면 민사소송법 제194조의 공시송달로 재판이 진행되고, 춘천지방법원 2017가단51613 판결처럼 공시송달로 받은 '공동하여 지급하라'는 판결도 확정되면 집행할 수 있습니다. 다만 집을 비운 뒤 오래 미루면 시효가 문제될 수 있으니(서울중앙지방법원 2025나5262) 임차권등기명령과 소 제기를 서두르셔야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결 — 공유자의 공동임대, 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무

• 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결, 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다312566 판결 — 공동임대인·지분 승계 공유자의 불가분채무, 지분 처분 시 우선변제 보증금 전액 공제(각 원심 파기환송)

• 대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결, 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결 — 임대인 지위 공동승계와 불가분채무, 공동면책 후 구상

• 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결, 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다569 판결 — 공유물 임대·해지는 관리행위, 소수지분권자의 임대는 나머지 공유자에게 무효(2010다569는 원심 파기환송)

• 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 — 임차인이 상당 기간 내 이의하면 양도인의 보증금 반환채무 존속

• 대법원 1997. 8. 22. 선고 96다53628 판결 — 배당받지 못한 잔액에 관한 매수인의 임대인 지위 승계

• 대법원 2015. 5. 29. 선고 2012다84370 판결 — 보증금 공제 매매는 원칙적으로 이행인수

• 대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 — 점유 중 보증금반환채권 소멸시효 불진행

• 수원지방법원 평택지원 2026. 5. 14. 선고 2025가단53597 판결 — 1/2 공유자 두 사람에게 잔액 67,377,225원 공동 지급 명령(상급심 결과 미확인)

• 서울북부지방법원 2022. 10. 14. 선고 2022가단100957 판결 — 가족 공유자 대리권 인정, 지분 이전에도 1억 6,000만 원 공동 지급(항소심 2022나42212 강제조정)

• 서울서부지방법원 2017. 4. 6. 선고 2016나33138 판결 — 계약서 성립의 진정 불인정, 공유자 1인에 대한 청구 기각(1심 2015가소64374 유지, 확정)

• 광주지방법원 2022. 5. 13. 선고 2021가합57686 판결 — 1/4 지분권자 단독 임대 유효, 지분 범위 우선변제, 실제 지급액만 인정(확정)

• 부산지방법원 2023. 6. 1. 선고 2022가단305492 판결 — 소수지분권자 임대 주택 임차인의 지분 경매 우선변제(확정)

• 수원지방법원 2018. 8. 30. 선고 2018나3035 판결 — 지분 낙찰자의 임대인 지위 승계와 구상 50,429,989원(1심 수원지방법원 성남지원 2017가단14801 유지, 확정)

• 서울남부지방법원 2023. 7. 12. 선고 2022가단5455 판결 — 부부 공동임대인에 대한 채권양수금 6,000만 원(항소심 2023나61682 항소기각, 확정)

• 서울중앙지방법원 2012. 5. 17. 선고 2011가단393891 판결 — 공동임대인 1인에게만 한 양도 통지의 상대적 효력(항소취하간주, 확정)

• 춘천지방법원 2017. 8. 17. 선고 2017가단51613 판결 — 공시송달 판결에 대한 공유자의 청구이의 기각(확정)

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 23. 선고 2025나5262 판결 — 지분 승계 공유자 책임은 인정되나 소멸시효 완성으로 청구 기각(1심 2023가단5307423 취소, 확정 여부 미확인)

• 법령 — 민법 제265조, 제410조, 제411조, 제414조, 제424조, 제425조, 제451조, 제454조, 제618조; 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제4조; 상가건물 임대차보호법 제3조; 민사소송법 제194조 (2026년 10월 7일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 계약 당시와 현재의 등기부를 나란히 놓고 공유자 명단, 지분, 지분 이전과 경매 진행 여부부터 확인합니다. 그다음 계약서의 임대인란과 서명 방식, 위임장·인감증명서 유무, 보증금을 보낸 계좌 명의, 전입신고(상가는 사업자등록)와 확정일자 날짜를 확인합니다. 공유자들과 주고받은 문자, 갱신이나 반환 요구 내용증명, 보증금반환채권 양도나 질권 설정 서류가 있는지도 이 단계에서 봅니다. 이미 집을 비우셨다면 비운 날짜와 임차권등기 여부를 먼저 확인합니다. 시효와 대항력이 그날을 기준으로 움직이기 때문입니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 공유 임대인 사건을 '누구에게'와 '무엇으로'의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 누구에게 청구할 것인가입니다. 계약서와 위임 자료, 보증금 흐름을 근거로 공유자 한 사람 한 사람이 공동임대인인지, 지분을 넘겨받은 사람이 임대인 지위를 승계했는지, 지분을 넘긴 사람의 책임을 이의로 남겨 둘 수 있는지를 따져 피고 명단을 정합니다. 서명이 다투어질 사람은 대리권과 추인 자료를 따로 묶고, 계약 당사자로 보기 어려운 사람은 무리하게 넣지 않습니다. 둘째, 무엇으로 회수할 것인가입니다. 공유자별 재산과 지분에 걸린 담보·압류를 확인하고, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤, 지분 경매가 진행 중이면 배당요구와 배당이의를, 판결 후에는 자력이 있는 공유자의 재산부터 집행합니다. 지분 경매에서 남은 잔액은 낙찰자에게 청구할 수 있는지까지 검토합니다. 법무법인 도모도 공유 부동산의 보증금 반환 사건을 다루고 있지만, 결과는 계약 서류와 대항력의 선후에 따라 사건마다 다르므로 등기부와 계약서를 함께 맞춰 보는 것에서 출발합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

공유 임대인 사건은 법리 자체보다 사실관계의 조각에서 결론이 갈립니다. 같은 '공유자 전원이 적힌 계약서'가 서울북부지방법원 사건에서는 위임장과 공동사업자등록 덕분에 청구의 근거가 되었고, 서울서부지방법원 사건에서는 서명의 진정이 증명되지 않아 힘을 잃었습니다. 같은 지분 경매라도 확정일자의 날짜와 실제 송금액에 따라 배당액이 수천만 원씩 달라졌습니다. 내용증명을 누구에게 보낼지, 이의를 언제 할지, 집을 언제 비울지를 처음부터 함께 정하면 놓치는 상대방과 시기를 줄일 수 있습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집주인이 여러 명이라는 사실은 계약할 때는 든든해 보이지만, 돌려받을 때는 서로 책임을 미루는 이유가 되기 쉽습니다. 이 글에 적은 판결들은 공유자 전원에게 전액을 물린 사건과 공유자 한 사람에 대한 청구가 기각된 사건, 지분 경매와 채권양도로 상대방이 바뀐 사건을 모두 담고 있고, 그 갈림점은 계약 서류와 날짜에서 만들어졌습니다.

공유자 한 사람이 "내 지분만큼만"이라고 말하거나 연락이 끊겼다면, 집을 비우거나 합의서에 서명하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 계약서를 함께 보고, 누구에게 얼마를 청구할 수 있는지와 보증금을 지키는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·안산·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 반환 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 집에서 공유 임대인을 상대로 보증금 반환을 준비하고 계시거나, 공유자 한 사람의 지분 경매 통지를 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 등기부와 계약서, 보증금 이체 내역을 가져오시면 첫 상담에서 청구할 상대와 순서를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.