세 들어 사는 다가구주택(원룸 건물) 집주인이 파산·회생을 신청했다면 — 확정일자와 선순위 세입자 순서로 배당이 갈린 판결, 면책 뒤에도 남는 보증금 청구

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 다가구주택(원룸 건물)에 세 들어 사는 임차인은 집주인이 파산이나 개인회생을 신청했다는 이유만으로 집에서 나가야 하거나 보증금을 잃는 것이 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 채무자회생법 제415조에 따라 그 집을 판 돈에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있지만, 그 순위는 근저당과 다른 세입자들의 확정일자보다 늦으면 밀리고, 집주인이 파산 면책을 받으면 집주인 개인에게 보증금을 청구하는 길은 원칙적으로 막힌다는 것이 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결입니다. 다만 집주인이 개인회생으로 면책을 받은 경우나 채권자목록에서 보증금을 고의로 뺀 경우에는 결론이 달라집니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 16건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

원룸 건물에 사는 세입자에게 어느 날 법원 우편이 옵니다. 집주인이 파산을 신청했다는 통지이거나, 파산관재인이 선임되었으니 채권을 신고하라는 안내입니다. 같은 건물 세입자들 단체 대화방에는 "파산하면 보증금은 끝"이라는 말과 "확정일자 있으면 다 받는다"는 말이 동시에 올라옵니다. 판결을 보면 둘 다 틀렸습니다. 같은 4층 원룸 건물에서 최우선변제로 일부를 받은 세입자와 한 푼도 못 받은 세입자가 갈렸고, 집주인이 면책을 받은 뒤에도 보증금을 받아 낸 세입자와 소송 자체가 각하된 세입자가 갈렸습니다. 이 글은 그 갈림을 만든 기준을 파산 절차의 순서대로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

집주인이 파산하면 계약이 끝나고 집을 비워야 합니까 — 전입신고와 입주로 대항요건을 갖춘 세입자라면 아닙니다. 채무자회생법 제340조 제4항은 임대인이 파산선고를 받아도 대항요건을 갖춘 주택임차인에 대해서는 파산관재인이 계약을 해지할 수 있게 한 제335조를 적용하지 않는다고 정합니다. 계약기간 동안 계속 살 수 있고, 보증금 문제는 집이 팔릴 때 정리됩니다.

확정일자가 있으면 보증금을 전부 돌려받습니까 — 경우에 따라 다릅니다. 확정일자는 순위를 정해 줄 뿐이고, 그보다 앞선 근저당과 먼저 확정일자를 받은 세입자들의 보증금을 채우고 남는 돈이 있어야 합니다. 전주지방법원 2026. 7. 22. 선고 2025가단12210 판결의 4층 다가구주택에서는 매각대금 약 7.2억 원이 근저당권자와 앞 순위 세입자들에게 먼저 배당되어, 1억 2,000만 원을 낸 세입자는 한 푼도 받지 못했습니다.

집주인이 면책을 받으면 보증금 청구는 사라집니까 — 파산 면책이라면 집주인 개인에게 이행을 청구하는 것은 원칙적으로 막힙니다(대법원 2022다247378). 그러나 그 집이 나중에 팔릴 때의 우선변제권은 남고, 집주인이 채권자목록에서 보증금을 알면서 뺐다면 면책되지 않습니다(서울서부지방법원 2024. 6. 27. 선고 2023가합32580 판결). 개인회생 면책이라면 우선변제권 범위의 보증금은 면책되지 않는다는 것이 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결입니다.

집주인이 파산해도 세입자의 계약은 그대로 갑니다

파산선고가 내려지면 집주인의 재산은 파산재단이 되고, 그 관리와 처분은 법원이 선임한 파산관재인이 맡습니다. 세입자 입장에서 달라지는 것은 상대방이 집주인 개인에서 파산관재인으로 바뀐다는 점입니다. 월세가 있다면 그 뒤로는 파산관재인이 지정하는 계좌로 내야 하고, 수리 요청도 파산관재인에게 합니다.

그러나 계약 자체는 흔들리지 않습니다. 원래 파산관재인은 서로 의무를 다 이행하지 않은 계약을 해지할 수 있는데(채무자회생법 제335조), 같은 법 제340조 제4항은 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 임차인에게는 이 해지권을 쓰지 못하게 막아 두었습니다. 반대로 대항요건이 없는 세입자, 예컨대 전입신고를 하지 않고 사는 세입자는 이 보호를 받지 못할 수 있습니다. 파산 통지를 받으면 가장 먼저 주민등록등본에서 내 전입일을 확인해야 하는 이유입니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 한 다음 날부터 생깁니다. 다가구주택은 등기부상 한 채의 단독주택이므로 전입신고에 지번만 적으면 충분하고, 호수까지 적을 필요는 없습니다(대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결). 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결은 여기서 더 나아가, 다가구주택 안에서 계약서에 적힌 호실과 다른 호실을 인도받았거나 살던 호실이 바뀌었더라도 대항력의 공시방법으로 유효하다고 보았습니다.

파산 절차에서 보증금은 세 층으로 나뉩니다

집주인이 파산한 다가구주택의 세입자는 같은 건물에 살아도 법적 지위가 셋으로 갈립니다.

첫째, 최우선변제 대상인 소액임차인입니다. 채무자회생법 제415조 제2항은 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인이 보증금 중 일정액을 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 다른 담보물권자보다도 먼저 받을 수 있다고 정하면서, 파산신청일까지 대항요건을 갖추도록 요구합니다. 2026년 10월 7일 현재 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조의 기준은 수원·성남·안양 등 과밀억제권역과 용인·화성이 보증금 1억 4,500만 원 이하 세입자에게 4,800만 원까지, 안산·평택·광주·이천이 8,500만 원 이하 세입자에게 2,800만 원까지입니다. 다만 시행령 제10조 제2항과 제3항에 따라 세입자들의 최우선변제금 합계는 주택가액의 2분의 1을 넘을 수 없고, 넘으면 비율로 나눕니다. 방이 많은 원룸 건물일수록 이 상한에 걸리기 쉽습니다. 어느 시점의 기준이 적용되는지는 근저당 설정일 등에 따라 달라지므로 따로 확인해야 합니다.

둘째, 대항요건과 확정일자를 갖춘 우선변제권자입니다. 채무자회생법 제415조 제1항은 이들이 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 받는다고 정합니다. 대법원 2017. 11. 9. 선고 2016다223456 판결은 이런 임차인이 우선변제권의 한도 안에서는 파산절차에 의하지 않고 그 주택의 경매절차 등에서 만족을 받을 수 있다고 하여, 근저당권자 같은 별제권자(제411조, 제412조)에 준하는 지위로 보았습니다. 순위는 확정일자와 대항력이 모두 갖춰진 날을 기준으로 근저당 등기일, 다른 세입자들의 같은 날짜와 비교해 정해집니다.

셋째, 일반 파산채권자입니다. 확정일자가 없거나, 있더라도 앞 순위에서 매각대금이 바닥나 남은 보증금은 다른 채권자들과 똑같이 파산재단에서 비율로 나눠 받는 파산채권이 됩니다. 채무자회생법 제424조는 파산채권은 파산절차에 의하지 아니하고는 행사할 수 없다고 정합니다. 이 부분은 실제로 거의 받지 못하는 경우가 많습니다.

다가구주택에서 이 세 층이 특히 복잡해지는 이유는 다른 세입자들의 보증금과 확정일자가 등기부에 나오지 않기 때문입니다. 전입세대 열람과 확정일자 부여현황을 떼어 보기 전에는 내 앞에 얼마의 보증금이 있는지 알 수 없습니다. 아래 사례들은 그 계산이 실제로 어떻게 갈렸는지를 보여 줍니다.

첫 번째 사례 — 같은 4층 원룸 건물에서 1,700만 원과 0원으로 갈렸습니다

전주지방법원 2026. 7. 22. 선고 2025가단12210 판결의 사건입니다. 전주의 4층 다가구주택에는 채권최고액 5억 2,000만 원의 근저당권이 설정되어 있었습니다. A씨는 2023. 4. 22. 공인중개사의 중개로 이 건물의 한 호실을 보증금 1억 2,000만 원에 빌렸고, B씨는 다른 호실을 보증금 5,000만 원에 빌렸습니다. 계약 당시 집주인이 써 준 '선순위임차보증금 확인서'의 금액은 실제와 달랐습니다. A씨 계약 당시 실제로 앞서 있던 세입자들의 보증금은 5억 3,500만 원이었고, 근저당 채권최고액과 합하면 경매 감정가 952,319,700원을 넘는 수준이었습니다.

집주인은 2025. 1. 6. 파산선고를 받았고, 같은 해 5. 20. 근저당권자의 신청으로 임의경매가 시작되었습니다. 건물과 대지는 726,780,000원에 매각되었고, 2026. 4. 29. 배당기일에 집행비용을 뺀 719,857,685원이 근저당권자와 앞 순위 세입자들에게 배당되었습니다. B씨는 최우선변제를 받는 소액임차인으로서 보증금 중 1,700만 원을 받았지만 나머지 3,300만 원은 받지 못했고, A씨와 또 다른 세입자는 한 푼도 배당받지 못했습니다. 파산 절차가 진행 중이어도 근저당권자는 별제권자로서 파산절차와 관계없이 경매를 진행할 수 있고(채무자회생법 제412조), 세입자들의 순위는 그 경매의 배당표에서 정해진 것입니다.

세입자들은 집주인의 파산관재인과 공인중개사들, 공제사업자를 함께 상대로 소송을 냈습니다. 법원은 파산관재인에 대한 소를 각하했습니다. 세입자들이 주장한 보증금반환채권이나 손해배상채권은 모두 파산선고 전의 원인으로 생긴 파산채권이어서 파산절차에 의하지 아니하고는 행사할 수 없다는 이유입니다. 반면 공인중개사들에 대해서는, 다가구주택을 중개하면서 다른 세입자들의 보증금과 계약 기간을 확인해 설명할 의무를 어기고 그릇된 정보를 전달했다며 배상책임을 인정했습니다. 다만 세입자들도 확정일자 부여현황이나 전입세대 열람으로 직접 확인하지 않은 책임이 있다며 책임을 50%로 제한해, A씨 6,000만 원, B씨 1,650만 원 등을 인정했습니다. 이 판결은 광주고등법원(전주) 2026나197로 항소심이 진행 중이며 결과는 확인되지 않았습니다.

이 사건이 보여 주는 것은 두 가지입니다. 집주인이 파산한 다가구주택에서 보증금을 지키는 힘은 확정일자의 날짜와 앞선 보증금의 총액에서 나오고, 파산관재인을 상대로 보증금을 돌려 달라고 소송을 내는 것은 길이 아니라는 점입니다.

두 번째 사례 — 파산신청 뒤에 전입했지만 최우선변제 3,400만 원을 지켰습니다

수원지방법원 2019. 5. 7. 선고 2018가단33301 판결의 사건입니다. 여러 호실로 된 건물의 한 호실에 대해 남편 명의로 보증금 8,000만 원의 임대차가 있었는데, 건물주 C가 2016. 9. 23. 건물을 G에게 넘기자 부부는 같은 날 G와 임차인을 아내로 바꾸는 계약을 새로 맺고 2016. 10. 17. 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다. 그런데 그 직전인 2016. 10. 10. 원래 건물주 C가 파산신청을 했고, C의 파산관재인은 G에게 넘어간 소유권이전을 부인해 2018. 3. 26. 부인의 등기까지 마쳤습니다.

그 사이 근저당권자의 신청으로 2017. 8. 9. 경매가 시작되었고, 실제 배당할 금액은 817,016,311원이었습니다. 집행법원은 아내가 받을 최우선변제금 3,400만 원을 파산관재인에게 배당했습니다. 채무자회생법 제415조 제2항은 파산신청일까지 대항요건을 갖춘 소액임차인만 보호하는데, 아내의 전입은 파산신청일보다 7일 늦었기 때문입니다.

법원은 배당표를 고쳐 3,400만 원을 아내에게 돌렸습니다. 파산관재인의 부인권 행사는 파산재단과 상대방 사이에서만 효력이 있으므로, G와 계약한 임차인은 그 효력이 미치지 않는 제3자라고 보았습니다. 또 이 경매는 근저당권자가 별제권에 기해 진행한 경매여서 파산신청일 요건을 정한 제415조 제2항이 아니라 주택임대차보호법 제8조 제1항이 적용되고, 경매신청 등기(2017. 8. 9.) 전에 대항요건을 갖추었으면 충분하다고 판단했습니다. 엘박스상 이 판결의 상급심 판결은 확인되지 않았습니다.

집주인의 파산신청 날짜만 보고 포기할 일이 아니라는 뜻입니다. 경매를 누가 어떤 권리로 신청했는지, 내 대항요건이 어느 기준일보다 앞서는지를 따로 맞춰 봐야 합니다.

세 번째 사례 — 집주인 부탁으로 먼저 이사 나간 세입자는 순위를 잃었습니다

수원지방법원 2016. 6. 2. 선고 2015가단49558 판결은 구분소유권이 없는 다가구주택의 원룸 세입자들 사이의 배당 다툼입니다. 203호 세입자는 2013. 4. 13. 보증금 5,200만 원에 입주해 4. 15. 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 이듬해 5,400만 원으로 증액해 재계약했습니다. 301호 세입자는 보증금 1억 2,000만 원으로 2013. 11. 11. 확정일자, 12. 5. 전입신고를 했습니다. 날짜로만 보면 203호가 앞 순위입니다.

그런데 집주인은 2014년 9월 곧 경매가 진행될 것이라며 203호 세입자에게 계약 해지를 요청했고, 세입자는 이에 응해 2014. 9. 12. 방을 넘겨주었습니다. 돌려받은 돈은 1,800만 원뿐이었고, 나머지 3,600만 원 때문에 2014. 11. 12.에야 임차권등기를 마쳤습니다. 경매법원은 203호에 6순위로 3,400만 원, 301호에 10순위로 85,320,381원을 배당했지만, 법원은 203호의 배당액을 0원으로, 301호의 배당액을 119,320,381원으로 고쳤습니다.

법원은 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결을 들어 대항요건은 취득할 때만이 아니라 배당요구의 종기까지 계속 유지되어야 한다고 보았습니다. 203호 세입자가 방을 넘겨준 날 처음의 대항력과 우선변제권은 사라졌고, 두 달 뒤 임차권등기를 마친 때부터 새로 순위를 얻었을 뿐이어서 301호보다 뒤가 되었습니다. 점유를 빼앗겼다는 주장은 증거가 부족하다며 받아들이지 않았습니다. 엘박스상 상급심 판결은 확인되지 않았습니다.

집주인이 파산이나 경매를 앞두고 "보증금은 곧 줄 테니 먼저 나가 달라"고 할 때 그대로 따르면 순위를 스스로 내려놓는 결과가 됩니다. 이사를 나가야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기를 먼저 마치고 등기부에 기재된 것을 확인한 다음 나가야 합니다. 같은 조 제5항은 임차권등기 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지된다고 정합니다.

네 번째 사례 — 집주인이 개인회생으로 면책받아도 우선변제권 부분은 남았습니다

부산지방법원 2014. 4. 30. 선고 2013나18469 판결의 사건입니다. 세입자는 2002년 보증금 5,500만 원에 주택 2층 전부를 빌려 2002. 7. 31. 전입신고와 확정일자를 마쳤고, 2007. 8. 29. 보증금 5,500만 원을 돌려주라는 판결을 받아 확정시킨 뒤 임차권등기를 하고 집을 넘겨주었습니다. 집주인은 2005. 10. 20. 개인회생을 신청해 채권자목록에 이 보증금을 적었고, 변제계획에 따라 변제를 마친 뒤 2012. 6. 25. 면책결정을 받았습니다. 집에는 세입자보다 앞선 농업협동조합의 근저당권(채권최고액 7,000만 원, 뒤에 3,640만 원으로 변경)이 있었지만 경매가 실행되지 않아, 세입자는 개인회생 기간 동안 한 푼도 받지 못했습니다.

면책이 확정되자 집주인은 세입자의 확정판결에 기한 강제집행을 막아 달라는 청구이의의 소를 냈습니다. 법원은 확정일자를 갖춘 세입자의 보증금반환채권은 별제권에 준하여 취급되어야 하므로 면책의 효력이 미치지 않는다고 보면서, 다만 강제집행은 우선변제권이 미치는 그 주택과 대지에 대해서만 허용되고 다른 재산에는 허용되지 않는다고 판단했습니다. 개인회생절차가 진행되는 동안에는 채무자회생법 제600조 제1항 제2호에 따라 세입자가 스스로 강제집행을 할 수 없었던 사정도 지적했습니다.

대법원 2014다32014 판결은 이 결론을 유지하면서, 개인회생채권자목록에 보증금 전액이 적혀 있었더라도 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지만 변제계획의 대상이 되고, 우선변제권 한도 안의 보증금은 '개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권'으로서 면책되지 않는다고 판시했습니다. 이 판결은 옛 개인채무자회생법이 적용된 사건이지만, 현행 채무자회생법 제586조는 제415조를 개인회생절차에 준용하고 제625조 제2항 제1호도 목록에 기재되지 않은 청구권을 면책에서 제외하므로 같은 구조로 이해됩니다.

다섯 번째 사례 — 파산 면책에서는 2심 승소가 대법원에서 뒤집혔습니다

이제 파산 면책입니다. 서울 강서구 주택의 세입자는 2018. 4. 26. 보증금 2억 원에 계약하고 5. 8. 확정일자, 5. 31. 입주, 6. 4. 전입신고를 마쳤으며 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증에 가입했습니다. 집주인은 2019. 8. 20. 파산과 면책을 신청해 2019. 9. 23. 파산선고를 받았고, 집이 팔리지 않은 채 2020. 1. 17. 파산폐지, 2020. 1. 21. 면책결정을 받아 2. 6. 확정되었습니다. 세입자는 임차권등기를 마치고 보증공사에서 2억 원을 받았고, 보증공사가 집주인에게 그 돈을 청구했습니다.

1심인 서울남부지방법원 2021가단231578 판결은 소를 각하했지만, 항소심인 서울남부지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021나72404 판결은 보증공사의 손을 들어 집주인에게 2억 원과 지연손해금을 지급하라고 했습니다. 우선변제권이 인정되는 부분은 파산절차 밖에서 만족을 받을 수 있으므로 면책되지 않는다는 이유였고, 개인회생에 관한 앞의 대법원 2014다32014 판결을 근거로 들었습니다.

대법원 2022다247378 판결은 이를 파기했습니다. 채무자회생법 제566조는 면책되지 않는 청구권을 열거하면서 확정일자 임차인의 보증금반환채권을 넣지 않았고, 우선변제권 부분도 마찬가지이므로 면책의 효력은 보증금반환채권 전부에 미친다는 것입니다. 채권자목록에 보증금이 적혀 있었으니 '악의로 기재하지 아니한 청구권'(제566조 제7호)도 아니라고 보았고, 2014다32014 판결은 개인회생에 관한 것이어서 파산 사건에 원용하기 적절하지 않다고 구분했습니다.

"주택임차인으로서는 이후 주택이 환가되는 경우 그 환가대금에 관하여 자신의 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 채무자를 상대로 보증금반환채권의 이행을 소구할 수 없다." — 대법원 2022다247378

이 판결 전에는 하급심이 반대로 판단하기도 했습니다. 부산지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024가단313763 판결은 보증금 1억 6,000만 원의 세입자에 대해, 집주인이 2022. 8. 24. 파산 면책을 받았고 채권자목록에 보증금이 적혀 있었는데도 우선변제권 한도 안에서는 면책되지 않는다며 집을 넘겨받음과 동시에 1억 6,000만 원을 지급하라고 했습니다. 이 판결의 상급심 결과는 확인되지 않았지만, 같은 쟁점은 이제 대법원 2022다247378 판결의 기준으로 판단될 가능성이 큽니다. 파산 면책 뒤에 집주인 개인을 상대로 보증금 반환 소송을 내기 전에 반드시 따져 볼 대목입니다.

여섯 번째 사례 — 채권자목록에서 보증금을 뺀 집주인은 면책되지 않았습니다

서울서부지방법원 2024. 6. 27. 선고 2023가합32580 판결은 세입자가 이긴 사건입니다. 세입자는 2009. 10. 6. 마포구 아파트를 보증금 2억 5,000만 원에 빌렸고, 계약이 끝나자 2011. 8. 23. 반환을 요구하는 내용증명을 보낸 뒤 2013. 1. 24. 2억 5,000만 원 지급 판결을 받았습니다. 그 판결로 경매에서 133,984,965원을 배당받았지만 나머지는 남았습니다. 집주인은 2016. 3. 9. 파산과 면책을 신청해 2016. 12. 27. 면책결정을 받았는데, 채권자목록에 이 보증금은 없었습니다.

집주인은 재산 관리를 배우자에게 맡겨 계약 사실도 몰랐다며 청구이의의 소를 냈습니다. 법원은 계약서에 집주인 본인의 이름과 도장만 있고 대리인 표시나 위임장·인감증명서가 없다는 점, 계약 당시 집주인이 동석해 자녀의 유치원 이야기를 했다는 세입자 배우자의 사실확인서, 중개보조인의 증언, 반송되지 않은 내용증명을 들어 집주인이 면책 전에 이 채무를 알고 있었다고 보았습니다. 그 결과 남은 보증금은 채무자회생법 제566조 제7호의 '채무자가 악의로 채권자목록에 기재하지 아니한 청구권'으로서 면책되지 않는다고 판단했고, 이미 배당받은 부분은 소의 이익이 없다며 각하, 나머지 청구는 기각했습니다. 집주인의 항소는 서울고등법원 2024나2039043 사건에서 항소취하간주로 끝나 이 판결은 확정되었습니다.

세입자가 보낸 내용증명 한 통, 계약 자리에 집주인이 있었다는 기억을 뒷받침하는 진술이 면책 뒤에도 보증금을 살린 셈입니다. 다만 같은 조 제7호 단서는 채권자가 파산선고가 있음을 안 때에는 면책된다고 정하므로, 파산 통지를 받았는데도 아무것도 하지 않은 세입자라면 이 길이 막힐 수 있습니다.

파산관재인에게서 집을 사거나 소송을 걸 때 조심할 점

집주인이 파산하면 세입자에게 "보증금을 빼고 이 방을 사라"는 제안이 오기도 합니다. 대법원 2016다223456 판결은 임대사업자 파산 후 임대아파트 2차 1,579세대 중 일부 세입자들이 파산관재인과 분양전환 합의를 하면서 보증금을 계약금으로 대체하기로 한 사건입니다. 대법원은 보증금반환채권은 파산채권이고 매매대금 채무는 파산선고 후에 진 채무이므로, 파산채권자가 파산선고 후 부담한 채무와의 상계를 금지한 채무자회생법 제422조 제1호에 따라 공제할 수 없고 그 합의도 효력이 없다고 판단했습니다(원심 서울고등법원 2015나2022821 판결 유지). 다만 대법원 2023. 6. 15. 선고 2020다277481 판결은 파산관재인이 제415조 제1항의 임차인에게 그 주택을 팔면서 파산법원으로부터 제492조 제14호의 '별제권 목적의 환수' 허가를 얻은 경우에는 보증금 상당 환수대금과 매매대금을 상계할 수 있다고 보았습니다. 같은 '보증금 공제'라도 법원 허가 절차를 밟았는지에 따라 효력이 갈립니다.

소송도 방향이 중요합니다. 서울중앙지방법원 2026. 1. 22. 선고 2024가합107455 판결은 우선변제권 있는 세입자들의 보증금을 대신 갚은 주택도시보증공사가 2023. 3. 13. 파산선고를 받은 집주인에게 6건 합계 9억 600만 원의 구상금을 청구한 사건에서 소를 각하했습니다. 우선변제권 있는 임차인이 별제권자에 준해 보호된다는 것은 그 주택의 환가대금에서 먼저 받는다는 뜻일 뿐, 파산관재인을 상대로 보증금 이행소송을 낼 수 있다는 뜻은 아니라는 이유입니다. 이 판결은 별제권도 파산재단 전체가 아니라 특정 재산에서만 우선 변제받는 권리라는 대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다34126 판결을 근거로 들었고, 엘박스상 확정되었습니다. 파산선고 뒤에는 채권신고, 경매절차의 배당요구, 배당이의가 세입자의 주된 무대입니다.

내 순위, 직접 점검해 보기

1. 전입일과 확정일자를 확인합니다. 주민등록등본의 전입일 다음 날과 계약서의 확정일자 중 늦은 날이 내 우선변제 순위의 기준일입니다. 다가구주택은 지번만 맞으면 됩니다(대법원 97다29530, 2025다211354).

2. 등기부에서 근저당 설정일과 채권최고액을 봅니다. 내 기준일보다 앞선 근저당은 모두 내 앞 순위입니다. 전주지방법원 2025가단12210 사건의 건물에는 5억 2,000만 원의 근저당이 앞서 있었습니다.

3. 앞선 세입자들의 보증금 합계를 구합니다. 주민센터의 전입세대 열람과 확정일자 부여현황으로 내 기준일보다 앞선 세대와 보증금을 확인합니다. 집주인이 써 준 확인서는 실제와 다를 수 있습니다.

4. 최우선변제 대상인지 따져 봅니다. 보증금이 지역 기준 이하인지, 경매신청 등기 전(채무자회생법 제415조 제2항이 적용되는 경우에는 파산신청일까지) 대항요건을 갖췄는지 확인합니다(수원지방법원 2018가단33301). 세입자 수가 많으면 주택가액 2분의 1 상한도 계산합니다.

5. 예상 매각가에서 차례로 빼 봅니다. 감정가가 아니라 실제 매각가로 계산해야 합니다. 전주 사건의 감정가는 약 9.5억 원이었지만 실제 매각가는 약 7.3억 원이었습니다.

파산·회생 통지를 받은 날부터 할 일

• 통지를 받은 날 — 사건번호(하단·하면·개회 등)와 파산관재인 연락처를 기록하고, 계약서·확정일자·주민등록등본·보증금 이체 내역을 한곳에 모읍니다. 이사 계획이 있다면 멈춥니다(수원지방법원 2015가단49558).

• 1~2주 안 — 채권신고 기한 안에 보증금 전액을 우선변제권과 함께 신고합니다. 집주인의 채권자목록에 내 보증금이 빠져 있는지, 금액이 맞는지도 확인합니다(서울서부지방법원 2023가합32580).

• 계약이 끝났는데 돌려받지 못했다면 — 임차권등기명령을 신청합니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 보증사고를 접수합니다. 대법원 2022다247378 사건에서도 세입자는 임차권등기를 마치고 보증공사에서 2억 원을 받았습니다.

• 경매가 시작되면 — 배당요구의 종기 전에 배당요구를 하고, 그때까지 점유와 전입을 유지합니다(대법원 2007다17475). 배당표를 받으면 앞선 세입자 중 가장임차인이나 대항요건을 잃은 세입자가 있는지 확인하고, 이의가 있으면 배당기일에 이의한 뒤 민사집행법 제154조 제3항에 따라 1주 안에 배당이의의 소를 내고 그 증명을 집행법원에 제출합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

세입자가 혼자 판단하기 어려운 지점은 세 가지입니다. 하나는 순위 계산입니다. 원룸 건물에서는 근저당, 소액임차인들의 최우선변제금과 그 2분의 1 상한, 확정일자 순서가 한꺼번에 얽혀, 배당표가 나오기 전에는 내가 얼마를 받을지 가늠하기 어렵습니다. 수원지방법원 2015가단49558 판결처럼 앞 순위 세입자의 대항력이 이미 사라진 경우라면 배당이의로 순위를 끌어올릴 수 있습니다.

다른 하나는 절차의 종류입니다. 파산인지 개인회생인지, 경매가 근저당권자의 별제권 실행인지 파산관재인의 환가인지에 따라 적용 조문이 달라지고(수원지방법원 2018가단33301), 면책 뒤에 남는 청구도 달라집니다(대법원 2014다32014, 2022다247378). 마지막은 상대방입니다. 파산관재인을 상대로 낸 이행소송은 각하되었고(전주지방법원 2025가단12210, 서울중앙지방법원 2024가합107455), 같은 사건에서 중개사와 공제사업자를 상대로 한 청구는 일부 받아들여졌습니다. 누구를 상대로 어떤 절차를 밟을지는 처음에 정해야 합니다.

면책 뒤에도 남는 청구들

집주인이 면책을 받았다고 모든 길이 닫히는 것은 아닙니다. 첫째, 그 집이 나중에 경매 등으로 팔리면 우선변제권은 그대로 주장할 수 있습니다(대법원 2022다247378). 대항력이 근저당보다 앞선 세입자라면 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 따라 보증금을 다 받지 못한 임차권은 경매로 소멸하지 않고, 같은 법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 승계하므로 새 소유자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 지위가 남습니다. 둘째, 채무자회생법 제567조는 면책이 보증인 등에 대한 권리에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 전세보증보험에 가입한 세입자는 집주인의 면책과 관계없이 보증기관에 청구할 수 있습니다. 셋째, 집주인이 보증금을 알고도 채권자목록에서 뺐다면 면책되지 않습니다(서울서부지방법원 2023가합32580). 넷째, 개인회생 면책이라면 우선변제권 한도의 보증금은 면책되지 않고 그 주택과 대지에 집행할 수 있습니다(부산지방법원 2013나18469, 대법원 2014다32014). 다섯째, 중개 과정에서 선순위 보증금을 잘못 설명받았다면 공인중개사와 공제사업자에 대한 손해배상이 별도로 남습니다(전주지방법원 2025가단12210, 항소심 진행 중).

자주 묻는 질문

원룸 건물 집주인이 파산선고를 받으면 세입자는 바로 이사 나가야 합니까?

아니요, 전입신고와 입주로 대항요건을 갖춘 세입자라면 계약기간 동안 계속 살 수 있습니다. 채무자회생법 제340조 제4항은 대항요건을 갖춘 주택임차인에게는 파산관재인의 계약 해지권(제335조)을 적용하지 않습니다. 다만 집이 경매로 팔리면 순위에 따라 배당을 받고 집을 비워야 할 수 있습니다.

다가구주택 집주인이 파산하면 확정일자 있는 세입자는 보증금을 전부 받습니까?

경우에 따라 다릅니다. 확정일자는 순위를 정할 뿐이어서 앞선 근저당과 앞선 세입자들의 보증금을 채우고 남는 돈이 있어야 받습니다. 전주지방법원 2025가단12210 판결에서는 매각대금 약 7.2억 원이 앞 순위에 먼저 배당되어 보증금 1억 2,000만 원의 세입자가 한 푼도 받지 못했습니다.

집주인의 파산신청 뒤에 전입신고를 한 세입자도 최우선변제를 받을 수 있습니까?

받을 수 있는 경우가 있습니다. 채무자회생법 제415조 제2항은 파산신청일까지 대항요건을 요구하지만, 수원지방법원 2018가단33301 판결은 근저당권자가 별제권에 기해 진행한 경매에서는 주택임대차보호법 제8조 제1항에 따라 경매신청 등기 전에만 대항요건을 갖추면 된다며 3,400만 원을 세입자에게 배당했습니다. 상급심 판단은 확인되지 않았습니다.

집주인이 파산 면책을 받은 뒤에도 보증금 반환 소송을 낼 수 있습니까?

원칙적으로 낼 수 없습니다. 대법원 2022다247378 판결은 파산 면책의 효력이 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미치므로, 집이 나중에 팔릴 때 우선변제권을 주장할 수 있을 뿐 집주인을 상대로 이행을 구할 수 없다고 했습니다. 다만 집주인이 보증금을 알면서 채권자목록에서 뺐다면 면책되지 않습니다(서울서부지방법원 2023가합32580).

집주인이 개인회생을 신청한 경우에도 파산과 결론이 같습니까?

같지 않습니다. 대법원 2014다32014 판결은 개인회생 면책 뒤에도 확정일자 임차인의 보증금 중 우선변제권 한도 부분은 면책되지 않는다고 했고, 원심인 부산지방법원 2013나18469 판결은 그 주택과 대지에 대한 강제집행을 허용했습니다. 대법원 2022다247378 판결도 이 판결은 개인회생 사안이라며 파산과 구분했습니다.

집주인이 경매 전에 먼저 이사 나가 달라고 하면 나가도 됩니까?

임차권등기를 마치기 전에는 나가지 않는 것이 안전합니다. 수원지방법원 2015가단49558 판결에서 집주인 부탁으로 먼저 방을 넘겨준 원룸 세입자는 대항력과 우선변제권을 잃어 배당액이 3,400만 원에서 0원이 되었습니다. 대항요건은 배당요구의 종기까지 유지되어야 합니다(대법원 2007다17475).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2025. 6. 12. 선고 2022다247378 판결 — 파산 면책은 우선변제권 부분을 포함한 보증금반환채권 전부에 미침, 환가대금 우선변제권만 남음 (원심 서울남부지방법원 2022. 6. 9. 선고 2021나72404 판결 파기, 1심 서울남부지방법원 2021가단231578)

• 대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결, 부산지방법원 2014. 4. 30. 선고 2013나18469 판결 — 개인회생 면책 뒤에도 우선변제권 한도의 보증금은 면책되지 않음, 주택·대지에 한해 집행 허용 (상고기각으로 확정)

• 부산지방법원 2025. 1. 16. 선고 2024가단313763 판결 — 파산 면책 뒤 우선변제권 한도 비면책으로 보아 1억 6,000만 원 지급 명령 (대법원 2022다247378 이전 판결, 상급심 결과 미확인)

• 서울서부지방법원 2024. 6. 27. 선고 2023가합32580 판결 — 채권자목록에서 보증금을 악의로 누락하면 면책되지 않음 (서울고등법원 2024나2039043 항소취하간주로 확정)

• 전주지방법원 2026. 7. 22. 선고 2025가단12210 판결 — 4층 다가구주택 임대인 파산, 최우선변제 1,700만 원 외 미배당, 파산관재인 상대 소 각하, 중개사 책임 50% (광주고등법원(전주) 2026나197 항소심 결과 미확인)

• 수원지방법원 2019. 5. 7. 선고 2018가단33301 판결 — 별제권 경매에서는 파산신청일 요건 대신 경매신청 등기 전 대항요건으로 최우선변제 3,400만 원 인정 (상급심 확인되지 않음)

• 수원지방법원 2016. 6. 2. 선고 2015가단49558 판결, 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 — 다가구 원룸에서 먼저 이사 나간 세입자의 대항력·우선변제권 상실 (2015가단49558 상급심 확인되지 않음)

• 대법원 2017. 11. 9. 선고 2016다223456 판결 — 파산관재인과의 분양전환 매매에서 보증금 공제 합의 무효 (원심 서울고등법원 2015나2022821 판결 유지)

• 대법원 2023. 6. 15. 선고 2020다277481 판결 — 별제권 목적 환수 허가를 얻으면 임차인의 보증금 상당 환수대금과 매매대금 상계 가능

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 22. 선고 2024가합107455 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2014다34126 판결 — 파산관재인 상대 파산채권 이행소송 부적법 (2024가합107455 확정)

• 대법원 1997. 11. 14. 선고 97다29530 판결, 대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다211354 판결 — 다가구주택 전입신고는 지번만으로 충분, 다른 호실을 인도받아도 공시방법 유효

• 법령 — 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조, 제340조, 제411조, 제412조, 제415조, 제422조, 제424조, 제492조, 제566조, 제567조, 제586조, 제600조, 제625조; 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3, 제3조의5, 제8조; 주택임대차보호법 시행령 제10조, 제11조; 민사집행법 제154조 (2026년 10월 7일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 집주인의 절차가 파산인지 개인회생인지, 사건번호와 진행 단계(신청·선고·개시·면책)부터 확인합니다. 그다음 세입자의 전입일과 확정일자, 계약 기간과 종료 여부, 임차권등기와 전세보증보험 가입 여부를 정리합니다. 건물 등기부로 근저당 설정일과 채권최고액, 경매 개시 여부를 보고, 전입세대 열람과 확정일자 부여현황으로 앞선 세입자들의 보증금 합계를 추정합니다. 집주인의 채권자목록에 내 보증금이 어떻게 적혀 있는지, 파산 통지를 언제 받았는지도 이 단계에서 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 순위와 절차의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 순위입니다. 건물 전체의 매각 예상가에서 근저당, 소액임차인들의 최우선변제금과 2분의 1 상한, 확정일자 순서를 차례로 빼 의뢰인이 받을 수 있는 금액을 미리 계산하고, 배당표가 나오면 앞선 세입자 중 대항요건을 잃었거나 실제로 살지 않은 세입자가 있는지, 최우선변제 요건의 기준일이 바르게 적용되었는지를 확인해 배당이의를 검토합니다. 둘째, 절차입니다. 파산이라면 채권신고와 배당요구로 우선변제권을 지키고, 파산관재인이 집을 팔거나 세입자에게 매수를 제안하면 별제권 목적 환수 허가 절차를 밟는지 확인합니다. 개인회생이라면 면책 뒤 그 주택과 대지에 대한 집행 가능성을, 면책이 끝난 사건이라면 채권자목록 누락 여부와 보증기관·중개사에 대한 청구를 검토합니다. 파산관재인을 상대로 각하될 소송을 내는 대신, 받을 수 있는 자리에 먼저 서는 것이 목표입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 사건은 날짜 하나로 결론이 바뀝니다. 파산신청일보다 7일 늦은 전입이 경매 종류 때문에 문제되지 않았고, 두 달 먼저 이사 나간 세입자는 앞 순위를 잃었습니다. 같은 우선변제권도 개인회생 면책에서는 남았고 파산 면책에서는 이행청구가 막혔습니다. 법무법인 도모도 임대인의 파산·경매로 보증금이 문제된 임차인 사건을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 등기부와 확정일자, 배당표를 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 이사를 나가기 전에, 집주인이나 파산관재인과 합의서를 쓰기 전에, 배당기일이 지나기 전에 상담하시는 것이 보증금을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

집주인의 파산 통지는 세입자에게 보증금 전부가 사라질 것 같은 공포를 줍니다. 그러나 이 글의 판결들이 보여 주듯 결과는 파산이라는 사실보다 전입일과 확정일자, 앞선 보증금의 합계, 그리고 통지를 받은 뒤 무엇을 했는지에서 갈렸습니다.

원룸 건물 집주인의 파산이나 개인회생 통지를 받으셨다면, 이사를 결정하거나 합의서에 서명하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 등기부와 확정일자 현황으로 순위를 먼저 계산하고, 채권신고와 배당이의, 면책 뒤 남는 청구까지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 다가구주택 경매에서 배당요구나 배당이의를 앞두고 계시거나, 집주인의 파산·개인회생 절차에서 보증금을 어떻게 지켜야 할지 고민하고 계시다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 주민등록등본, 건물 등기부를 가져오시면 첫 상담에서 순위와 예상 배당액을 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.