부동산을 계약하고 중도금까지 받은 뒤 다른 사람에게 팔았다면 — 이중매매 배임의 실행 착수, 계약금 단계는 무죄

집이나 토지를 팔기로 하고 계약금과 중도금까지 받았는데, 더 좋은 값을 부르는 사람이 나타나 그쪽에 팔았다가 첫 매수인에게 배임으로 고소당했다는 상담이 꾸준히 들어옵니다. 반대로 "계약금만 받고 다른 사람한테 팔았는데 이것도 처벌되느냐", "매수인이 잔금을 안 줘서 해제 통보를 보내고 판 것인데 왜 내가 피의자냐"는 질문도 많습니다. 결론부터 말씀드리면 중도금을 받아 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 들어선 뒤 부동산을 제3자에게 넘기고 등기까지 마쳐 주면 배임죄가 되고, 계약금만 오간 단계에서는 계약금의 배액을 돌려주고 계약에서 벗어날 수 있으므로 배임죄가 되지 않습니다. 이중매매 배임이란, 형법 제355조 제2항에 따라 매수인의 소유권 취득에 협력할 신임관계에 있는 매도인이 그 임무를 저버리고 같은 부동산을 다른 사람에게 처분해 매수인에게 손해를 가하는 범죄를 말합니다. 대법원은 2018년 전원합의체 판결로 이 기준을 다시 확인했습니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론은 네 군데서 갈립니다. 첫 매수인에게서 받은 돈이 계약금에 그쳤는지, 두 번째 거래가 계약 체결에 머물렀는지 등기까지 나아갔는지, 처분 당시 첫 계약이 적법하게 해제되었거나 해제되었다고 믿을 만했는지, 그리고 이득액이 5억 원을 넘는지입니다. 같은 이중매매라도 대법원이 착수 자체를 부정해 파기한 사건, 가등기만으로 기수가 된 사건, 민사판결로 계약 해제가 인정되어 재심에서 무죄가 된 사건이 모두 있습니다. 아래에서는 중도금 기준의 의미, 계약금 단계의 처리, 실행의 착수와 기수, 근저당·신탁처럼 등기 이전이 아닌 처분, 해제를 믿었다는 주장, 민사판결과 재심, 이득액과 형량, 제2매수인의 책임, 민사 배상과 합의까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 계약금만 받고 다른 사람에게 팔았는데 배임인가요 — 원칙적으로 아닙니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결은 계약금만 지급된 단계에서는 어느 당사자나 계약금을 포기하거나 배액을 상환해 자유롭게 계약에서 벗어날 수 있고, 중도금이 지급되는 등 계약이 본격적으로 이행되는 단계에 이른 때부터 매도인이 '타인의 사무를 처리하는 자'가 된다고 했습니다.

2. 중도금을 받은 뒤 다른 사람과 매매계약서만 썼다면 어떤가요 — 아직 실행의 착수가 아닙니다. 대법원 2003. 3. 25. 선고 2002도7134 판결은 제2차 매수인에게서 계약금만 받고 중도금을 받지 않았다면 배임죄의 실행의 착수가 없다며 배임미수 유죄 판결을 파기했습니다. 다만 광주고등법원 2008. 4. 24. 선고 2007노373 판결은 제2매수인에게 가등기 서류를 건넨 것을 중도금 수령과 같은 착수로, 가등기를 마쳐 준 것을 기수로 보았습니다.

3. 계약이 해제되었다고 생각하고 판 경우도 처벌되나요 — 해제가 실제로 적법했거나, 적법하다고 믿은 데 정당한 이유가 있으면 처벌되지 않습니다. 대전지방법원 2025. 7. 10. 선고 2024재고단12 판결은 계약금만 받은 상태에서 처분해 집행유예가 확정되었던 매도인에 대해, 민사판결로 첫 계약의 해제·취소가 인정되자 재심에서 무죄를 선고했습니다.

이중매매 배임은 중도금에서 시작됩니다 — 전원합의체가 유지한 기준

부동산 매도인이 배임죄의 주체가 되는 시점은 중도금 수령입니다. 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결의 사안은 건물 지하층 한 호실을 13억 8,000만 원에 팔기로 하고 계약금 2억 원과 중도금 6억 원을 받은 매도인이, 임차인에게서 건물을 돌려받지 못해 잔금기일을 넘긴 뒤 다른 사람들에게 팔고 소유권이전등기를 마쳐 준 사건이었습니다. 원심은 무죄로 보았지만 대법원은 다수의견으로 파기했습니다. 매수인은 매도인이 등기를 넘겨 줄 것을 믿고 중도금을 지급하고, 매도인도 그 신뢰를 알고 돈을 받으므로, 이때부터 매수인의 재산보전에 협력하는 신임관계가 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 된다는 것입니다.

이 판결에는 대법관 5명의 반대의견이 붙었습니다. 매도인의 등기의무는 자기 계약상 의무일 뿐이라는 논리였고, 실제로 대법원은 동산 이중매매(대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결), 돈을 빌리면서 부동산으로 대물변제하기로 한 약정(대법원 2014. 8. 21. 선고 2014도3363 전원합의체 판결), 저당권을 설정해 주기로 하고 다른 사람에게 먼저 근저당을 설정한 이중저당(대법원 2020. 6. 18. 선고 2019도14340 전원합의체 판결)에서는 모두 배임죄를 부정했습니다. 그런데도 부동산 매매만은 예외로 남아 있습니다. 실무에서는 이 차이가 곧 첫 번째 방어 지점이 됩니다. 문제된 계약이 진짜 매매인지, 아니면 돈을 빌리면서 담보로 부동산을 넘기기로 한 약정인지에 따라 죄가 되느냐 자체가 갈리기 때문입니다.

이미 판례가 굳어진 이상 "부동산 이중매매는 원래 민사 문제"라는 주장은 통하지 않습니다. 전원합의체 판결이 나오기 전인 울산지방법원 2017. 9. 7. 선고 2016고단754 판결은 중도금을 받은 매도인도 타인의 사무를 처리하는 자가 아니라며 배임 부분에 무죄를 선고했지만, 울산지방법원 2019. 9. 6. 선고 2017노1159 판결은 이를 파기하고 유죄로 판단했으며 상고도 기각되었습니다(대법원 2019도14099). 방어는 기준을 부정하는 데서가 아니라 기준에 사실관계를 대입하는 데서 시작해야 합니다.

계약금만 받은 단계라면 배액을 돌려주고 벗어날 수 있습니다

계약금만 받은 매도인은 배임죄의 주체가 아닙니다. 민법 제565조 제1항은 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 전원합의체 판결도 바로 이 조문을 근거로 계약금 단계와 중도금 단계를 나누었습니다. 따라서 계약금만 받은 뒤 더 좋은 조건의 매수인이 나타났다면, 먼저 첫 매수인에게 배액을 제공하며 해제를 통지하고 그다음에 새 계약을 하는 것이 형사상으로도 민사상으로도 가장 안전한 순서입니다.

민사 판결도 같은 선에서 판단합니다. 서울중앙지방법원 2024. 4. 4. 선고 2022가합543392 판결은 부지를 102억 원에 사기로 하고 계약금만 낸 매수 회사의 권리를 대위해 용역회사가 이중매매를 이유로 손해배상을 구한 사건에서, 두 번째 계약 전에 첫 계약을 끝내기로 당사자 사이에 뜻이 모였다고 보면서, 첫 계약에는 중도금이 따로 없었고 잔금 전까지 매도인은 배액을 배상하고 해제할 수 있다고 정해져 있었으며 잔금 일부도 지급되지 않았다는 점을 들어 청구를 기각했습니다(항소심 서울고등법원 2024나2021424에서도 원고 패소). 같은 부지를 둘러싼 서울중앙지방법원 2024. 9. 5. 선고 2022가단5234146 판결에는 이 이중매매에 대한 업무상배임 고소가 경찰의 불송치와 검찰의 혐의없음 처분으로 끝났다는 경위가 적혀 있습니다.

이중매매가 제2매수인에 대한 사기로 번지는 경우도 계약금 단계라면 다르게 봅니다. 의정부지방법원 2019. 10. 18. 선고 2018노2776 판결은 분양회사가 먼저 한 사람에게 땅 일부를 팔고 계약금만 받은 상태에서 기존 수분양자들에게 그 사실을 알리지 않고 잔금을 받은 사건에서, 당시에는 계약금 배액을 상환하고 먼저 한 계약에서 벗어날 수 있었다는 이유 등을 들어 사기 부분에 무죄를 선고했습니다. 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011도15179 판결도 제1매매를 일방적으로 해제할 수 없는 처지라는 사정만으로는 제2매수인에게 고지할 의무가 없다고 보았습니다.

다만 계약금만 받았다고 늘 안심할 수는 없습니다. 대전지방법원 2024. 1. 18. 선고 2023고단2598 판결은 계약금 1,127만 원만 받은 매도인이 제3자에게 팔지 않기로 한 특약을 어기고 다른 회사에 1억 3,234만 원에 팔아 넘긴 사건에서 징역 6월에 집행유예 1년을 선고했고, 이 판결은 그대로 확정되었다가 뒤에서 보는 것처럼 재심을 거쳐서야 무죄가 되었습니다. 계약금 외에 서류 교부나 특약으로 이행에 착수한 것처럼 보이는 사정이 있으면 수사기관은 중도금 단계와 같이 다루려 한다는 점을 염두에 두어야 합니다.

두 번째 매수인과 계약서만 썼다면 아직 착수가 아닙니다 — 실행의 착수와 기수

이중매매 배임의 실행의 착수는 두 번째 매수인에게서 중도금을 받거나 그와 같이 평가할 행위를 한 때입니다. 대법원 2003. 3. 25. 선고 2002도7134 판결의 매도인은 첫 매수인에게서 계약금과 중도금 명목으로 5억 7,000만 원을 받은 뒤 다른 사람에게 7억 원에 팔기로 하고 계약금 2,000만 원을 받았다가 그 계약이 해제되었습니다. 원심은 배임미수로 처벌했지만 대법원은 제2차 매수인에게서 계약금만 받고 중도금을 받지 않았다면 실행의 착수가 없다며 파기했습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009도14427 판결도 제2매수인에게서 계약금 20억 원을 받았을 뿐 중도금을 받지 않은 부분은 배임미수에도 해당하지 않는다는 원심을 유지했습니다. 서울중앙지방법원 2014. 9. 26. 선고 2014노1033 판결 역시 첫 매수인에게 대금을 모두 받은 매도인이 다른 사람과 교환계약을 체결한 것만으로는 착수에 이르지 않았다는 1심의 무죄를 유지했습니다.

착수 뒤에는 등기가 기준입니다. 제2매수인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주면 기수가 됩니다. 쟁점은 가등기입니다. 광주고등법원 2008. 4. 24. 선고 2007노373 판결은 임야 지분을 11억 5,000만 원에 팔고 계약금·중도금 2억 3,000만 원과 잔금 일부 4억 6,000만 원까지 받은 뒤 다른 사람에게 20억 원에 팔아 계약금 2억 원을 받고 소유권이전청구권 가등기를 마쳐 준 사건에서, 1심이 배임미수로 본 것을 파기했습니다. 가등기 서류를 건넨 것은 중도금 수령과 같은 착수이고, 가등기만으로도 본등기가 이루어질 위험이 생겨 첫 매수인은 재산상 실해 발생의 위험에 놓이므로 기수라는 판단이었고, 특정경제범죄법 위반(배임)으로 두 피고인에게 각 징역 1년 6월에 집행유예 2년이 선고되어 상고기각으로 확정되었습니다(대법원 2008도3766).

반대로 공시의 효력이 없는 명의 변경은 미수에 머뭅니다. 부산고등법원 2021. 5. 6. 선고 2019노470 판결은 환지 전 체비지를 11억 3,000만 원에 팔아 대금을 모두 받고도 다른 사람에게 이중으로 팔아 잔금까지 받은 사건에서, 체비지대장상 명의를 바꿔 준 것은 가등기 같은 순위보전 효력이 없어 첫 매수인이 소유권을 얻지 못할 구체적·현실적 위험이 생겼다고 보기 어렵다며 1심의 징역 3년을 파기하고 배임미수로 징역 2년을 선고했습니다. 대법원 2022. 10. 27. 선고 2021도6089 판결은 이 판단을 정당하다고 보았습니다. 미수는 형법 제359조로 처벌되지만 형법 제25조에 따라 형을 감경할 수 있으므로, 처분이 어디까지 나아갔는지는 형량을 좌우합니다.

팔지 않고 근저당·담보신탁만 설정해도 배임이 됩니다

중도금을 받은 매도인이 부동산을 담보로 돈을 빌려도 배임입니다. 울산지방법원 2019. 9. 6. 선고 2017노1159 판결은 신축 빌라를 분양하고 계약금 2,300만 원과 중도금 1억 5,000만 원을 받은 건축주가 준공 뒤 아내 명의로 보존등기를 하고 채권최고액 1억 8,000만 원의 근저당을 설정해 대출받은 사건에서, 매수인과의 신임관계를 저버린 임무위배행위라며 1심의 무죄를 뒤집고 함께 기소된 사기와 묶어 징역 1년 6월을 선고했습니다. 이 판결은 상고기각으로 확정되었습니다.

분양대금을 받은 뒤 건물 전체를 담보신탁한 경우는 더 무겁게 평가되었습니다. 인천지방법원 2025. 6. 18. 선고 2024고단2848 판결은 빌라 두 호실을 4억 5,000만 원과 4억 3,100만 원에 분양하고 각 3억 원이 넘는 계약금·중도금을 받은 건축주가 건물 전체를 수탁은행 앞으로 담보신탁하고 45억 원을 대출받아 호실 소유권이 수탁자에게 넘어간 사건에서, 집 한 채가 재산의 대부분인 서민들의 피해를 전혀 변상하지 않았다며 징역 4년을 선고했습니다. 항소심(인천지방법원 2025노2377)에서 징역 2년 6월로 형이 줄었고 상고는 기각되었습니다(대법원 2026도190). 함께 기소된 공동사업자는 매도인이라는 증거가 부족해 1심에서 무죄가 선고되었습니다.

근저당이나 양도담보는 손해액 산정이 소유권 이전과 다릅니다. 대법원 2011도15179 판결은 매도 후 양도담보를 설정하고 돈을 빌린 경우 매수인의 손해액은 부동산 전체 가액이 아니라 양도담보로 담보되는 피담보채무 상당액이라고 하면서, 손해액을 잘못 산정한 원심을 파기했습니다. 공소장이 채권최고액이나 매매대금 전액을 이득액으로 적었다면 그대로 받아들이지 말고 실제 피담보채무를 확인해야 하는 이유입니다. 한편 매도인이 첫 매수인에게 가등기를 마쳐 주었더라도 책임을 벗지는 못합니다. 서울고등법원 2020. 7. 23. 선고 2020노888 판결은 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019도16228 판결을 따라, 순위보전 가등기는 매수인에게 손해 회복의 길을 열어 준 것일 뿐 소유권 이전의무에서 벗어나게 하지 않는다고 했습니다.

계약이 해제되었다고 믿었다면 — 범의가 부정되는 조건

처분 당시 첫 계약이 적법하게 해제되었다면 매도인은 더 이상 타인의 사무를 처리하는 자가 아니고, 해제가 부적법했더라도 적법하다고 믿은 데 정당한 이유가 있으면 배임의 범의가 없습니다. 서울중앙지방법원 2014노1033 판결은 이 법리를 그대로 적용해, 매도인과 첫 매수인 측 사이에 차용금 정산과 기존 서류를 무효로 하는 합의가 여러 차례 있었던 사정을 들어 매도인이 분양계약이 합의해제된 것으로 믿었다고 보고 무죄를 유지했습니다.

그러나 법원은 매도인의 일방적인 해석을 쉽게 받아 주지 않습니다. 대법원 2017도4027 전원합의체 판결은 매수인 측이 보낸 통고서가 요구조건을 받아들이지 않으면 해제하겠다는 예고일 뿐 해제의 의사표시가 아니라고 보았고, 매도인이 해제되었다고 믿었더라도 정당한 사유가 없다고 했습니다. 환송 후 서울고등법원 2018. 9. 14. 선고 2018노1383 판결은 징역 10월을 선고했고 이 판결은 상고기각으로 확정되었습니다. 서울고등법원 2020노888 판결의 매도인도 매수 회사가 대출 이자를 내지 않아 경매가 개시되었다며 계약불이행 책임을 묻겠다는 내용증명을 보낸 뒤 다른 사람에게 팔았지만, 법원은 해제 주장을 받아들이지 않았습니다.

전문가에게 물어보았다는 사정도 그것만으로는 부족합니다. 전주지방법원 2013. 7. 26. 선고 2012노737 판결은 법무사와 상담한 뒤 취소 통지를 보내고 땅을 이중으로 사들인 제2매수인 측의 주장을 형법 제16조의 정당한 이유로 보지 않았습니다. 광주고등법원 2007노373 판결의 사건에서도 매도인 측은 잔금기일 전에 계약금과 중도금 2억 3,000만 원을 돌려주겠다고 제안했지만 매수인이 거절했고, 법원은 이 사정에도 불구하고 배임죄를 인정했습니다. 민법 제565조의 해약금 해제는 이행에 착수하기 전까지만 가능하기 때문입니다. 부산고등법원 2019노470 판결은 이행지체 상태의 매도인에게 대금 반환과 소유권 이전 중 하나를 고를 권리가 유보되었다는 주장을 배척했습니다. 해제를 주장하려면 해제 사유가 계약서와 법률상 실제로 있었는지, 해제 통지가 상대방에게 도달했는지, 그 뒤에 처분했는지를 시간 순서로 증명해야 합니다.

민사판결이 형사 결론을 뒤집은 사건들 — 특약 해석과 재심

이중매매 배임의 전제는 처분 당시 첫 계약이 유효하게 살아 있었다는 것이므로, 민사소송에서 계약의 해제나 취소가 확정되면 형사 결론도 바뀔 수 있습니다. 대전 지역 도시개발사업을 둘러싼 판결들이 이를 잘 보여 줍니다. 시행사들이 사업구역 안의 주택 소유자들과 매매계약을 맺으면서 "차질 없이 1세대 1주택을 공급하기로 한다"는 취지의 특약을 넣었는데, 일부 소유자들이 이 특약이 지켜지지 않는다며 해제를 통지하고 다른 회사에 팔았다가 배임으로 기소되었습니다.

결론은 특약의 해석에 따라 오갔습니다. 대전지방법원 2024. 6. 26. 선고 2021고합364 판결은 특약을 주택을 공급받을 기회를 주겠다는 뜻으로 보고 해제가 부적법하다며 징역 1년 6월에 집행유예 3년을 선고했지만, 대전고등법원 2024. 9. 27. 선고 2024노357 판결은 이 특약을 확정적인 공급의무로 해석해 해제가 적법했다고 보고 원심을 파기해 무죄를 선고했습니다. 앞에서 본 대전지방법원 2023고단2598 사건의 매도인은 유죄가 확정되었지만, 관련 민사 항소심에서 시행사의 기망 또는 착오로 계약을 체결했다는 판단이 나오고 그 판결이 대법원의 심리불속행 기각으로 확정되자 형사소송법 제420조 제4호의 재심사유가 인정되어 대전지방법원 2024재고단12 판결로 무죄를 선고받았습니다. 대전지방법원 2026. 7. 9. 선고 2024고단3059 판결은 같은 취지의 특약을 맺은 주택 소유자들에게 이중매도를 부추겼다는 경쟁 시행사 대표 등에 대해, 정범들의 배임죄가 재심에서 무죄로 확정되었고 나머지 한 명에 대해서도 적극 가담이 증명되지 않았다며 무죄를 선고했습니다.

반대로 비슷한 사업 부지의 매매에서도 잔금 1억 9,980만 원까지 모두 받은 뒤 다른 회사에 판 매도인에게는 대전지방법원 2022. 5. 19. 선고 2021고단3339 판결이 징역 6월에 집행유예 1년을 선고했고 항소도 기각되었습니다(대전지방법원 2022노1404). 이 사건들에서 얻는 교훈은 분명합니다. 해제 사유가 있는 사건이라면 형사 조사와 별도로 민사에서 계약 해제·취소 여부를 확정 짓는 것이 가장 강력한 방어가 될 수 있고, 이미 유죄가 확정되었더라도 재심의 길이 남아 있을 수 있습니다.

통상의 매매가 아니면 타인의 사무가 아닐 수 있습니다

부동산을 넘겨 주기로 한 모든 약정이 이중매매 배임의 대상이 되는 것은 아닙니다. 수원지방법원 여주지원 2025. 7. 22. 선고 2024고단260 판결은 주택단지 개발회사가 분할도 되지 않은 토지 200평을 2억 원에 분양하면서 토목·주차장 공사계약까지 함께 맺고 대금을 받은 뒤 다른 사람 명의로 소유권을 넘긴 사건에서, 회사의 의무는 인허가와 단지 조성, 공동담보 근저당 말소까지 마친 뒤 소유권을 넘기는 것이어서 통상의 등기협력의무와 크게 다르고, 문제된 이전등기는 대표이사 명의로 명의신탁해 두었던 사업부지를 정리하는 과정이었다며 피고인 3명 모두에게 무죄를 선고했습니다(항소기각, 수원지방법원 2025노4993).

앞에서 본 것처럼 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 넘기기로 한 약정이나 이중저당도 대법원 전원합의체가 배임죄를 부정한 영역입니다. 계약서 제목이 매매계약서나 분양계약서라도 실질이 차용금 담보라면 결론이 달라질 수 있으므로, 돈이 오간 경위와 당사자들의 진짜 목적을 먼저 따져야 합니다.

5억 원을 넘으면 특정경제범죄법 — 이득액은 이렇게 계산됩니다

배임죄의 법정형은 형법 제355조 제2항에 따라 5년 이하의 징역 또는 1,500만 원 이하의 벌금입니다. 그러나 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항에 따라 5억 원 이상 50억 원 미만은 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상은 무기 또는 5년 이상의 징역으로 올라가고, 같은 조 제2항에 따라 이득액 이하의 벌금을 병과할 수도 있습니다. 부동산은 값이 커서 매매대금만 보면 쉽게 5억 원을 넘으므로 이득액 계산이 곧 죄명 싸움이 됩니다.

이득액은 부동산 시가에서 이미 설정된 부담을 뺀 실제 교환가치로 계산될 수 있습니다. 서울고등법원 2020노888 판결은 토지 시가를 52억 원으로 보되, 가압류 청구금액 합계 6억 5,104만여 원과 근저당권의 실제 피담보채권 42억 원을 빼 이득액을 3억 4,895만여 원으로 산정했습니다. 그 결과 특정경제범죄법위반(배임)으로 기소된 사건이 형법상 배임으로 인정되었고, 피해가 상당 부분 회복된 점 등이 참작되어 징역 1년 6월에 집행유예 3년이 선고되어 확정되었습니다(대법원 2020도10546). 이 사건은 1심 유죄, 항소심(서울고등법원 2019. 10. 30. 선고 2019노1025 판결) 무죄, 대법원 파기환송을 거쳐 이 결론에 이르렀습니다.

양형은 피해 회복이 가장 크게 좌우합니다. 서울고등법원 2016. 6. 24. 선고 2016노624 판결은 매매대금 5억 8,000만 원 중 2억 9,000만 원을 받은 뒤 다른 사람 앞으로 가등기를 마쳐 준 사건에서 1심의 징역 2년에 집행유예 3년을 유지했고, 광주고등법원 2007노373 판결은 피해자와 합의한 점을 참작해 집행유예를 선고했습니다. 반면 피해를 전혀 변상하지 않은 인천지방법원 2024고단2848 사건은 항소심에서도 실형이 유지되었습니다. 공소시효는 형법상 배임이면 형사소송법 제249조 제1항 제4호에 따라 7년, 특정경제범죄법의 5억 원 이상 50억 원 미만 구간이면 같은 항 제3호에 따라 10년입니다.

두 번째 매수인과 중개인도 처벌되는 경우

이중매매인 줄 알고 산 것만으로는 제2매수인이 처벌되지 않지만, 매도인의 배임행위를 부추기거나 전 과정에 관여하면 공범이 됩니다. 전주지방법원 2012노737 판결은 매도인이 영농조합법인에 임야를 팔고 잔금까지 받은 사실을 알면서 양돈축사 신축을 막으려고 그 땅을 5,200만 원에 다시 사들이고 가등기를 한 제2매수인 측에 대해, 1심의 무죄를 파기하고 각 벌금 100만 원을 선고했습니다. 매도인의 배임행위에 적극 가담했다는 판단이었습니다.

반면 적극 가담이 증명되지 않으면 무죄입니다. 대전지방법원 2024고단3059 판결은 대법원 2007도1033 판결 등을 인용해, 배임행위로 이익을 얻는 사람을 공범으로 처벌하려면 배임이라는 점을 알면서 소극적으로 편승한 것으로는 부족하고 교사하거나 전 과정에 관여하는 등 적극 가담이 있어야 한다고 했습니다. 제2매수인 입장에서 고소를 당했다면 매도인과 언제부터 어떤 대화를 했는지, 첫 계약의 존재와 진행 단계를 알았는지, 대금과 조건을 누가 정했는지가 쟁점이 됩니다.

민사에서는 무엇을 돌려받고 무엇을 물어 주게 되나

형사 사건과 별도로 매도인은 민사상 손해배상 책임을 집니다. 계약금 단계에서 해제했다면 계약금의 배액을 상환하면 끝나지만, 중도금 이후 이중매매로 이행이 불가능해졌다면 채무불이행이나 불법행위로 손해를 배상해야 합니다. 계약서에 위약금 조항이 있으면 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있습니다.

회사가 매도인이면 대표이사 개인도 함께 책임질 수 있습니다. 서울남부지방법원 2025. 1. 24. 선고 2024나53169 판결은 계약금과 중도금을 받아 본격적인 이행단계에 들어간 뒤 임야 지분을 제3자에게 이중으로 판 행위는 민법상 불법행위이고 대표이사도 회사와 공동으로 책임진다고 하면서, 손해액을 매매부분 시가 1억 2,000만 원을 한도로 실제 지급한 대금 9,300만 원으로 정했습니다. 이중매매 사실을 안 때부터 3년이 지났다는 소멸시효 항변은, 민법 제766조 제1항의 '안 날'은 불법행위의 요건사실을 현실적이고 구체적으로 인식한 때라는 이유로 배척했고, 이 판결은 심리불속행 기각으로 확정되었습니다(대법원 2025다210252).

피해자인 첫 매수인은 제2매수인 앞으로 등기가 넘어가기 전에 민사집행법 제300조의 처분금지가처분으로 현상을 묶어 두는 것이 먼저이고, 형사재판에서 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조의 배상명령을 신청할 수도 있습니다. 다만 같은 조 제3항은 피해 금액이 특정되지 않거나 배상책임의 범위가 명백하지 않으면 배상명령을 할 수 없다고 정하고 있어, 인천지방법원 2024고단2848 판결처럼 배상신청이 각하되는 경우도 있습니다. 매도인 입장에서는 이 모든 절차가 동시에 움직인다는 점을 알고 합의 시점과 액수를 정해야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

혼자 대응할 수 있는 구간부터 솔직하게 말씀드리겠습니다. 계약금만 받은 상태에서 첫 매수인에게 배액을 제공하고 해제를 통지한 뒤 새 계약을 했고, 그 통지와 입금 기록이 남아 있다면 자료를 시간순으로 정리해 조사에 임하는 것으로 충분한 경우가 많습니다. 제2매수인과 계약서만 쓰고 더 나아가지 않은 채 계약을 정리한 경우도 비슷합니다.

다음에 해당하면 첫 조사 전에 변호인과 상의해야 합니다. 첫째, 중도금이나 잔금 일부를 받은 뒤 다른 사람에게 등기나 가등기를 넘겼거나 근저당·신탁을 설정한 경우입니다. 이때는 무죄보다 이득액과 피해 회복이 결과를 가르므로 공소장의 금액 계산을 처음부터 다투어야 합니다. 둘째, 매수인의 잔금 미지급이나 특약 위반을 이유로 해제를 통지하고 처분한 경우입니다. 해제의 적법성은 민사 쟁점이어서 형사 조사에서 한 진술이 민사에도 그대로 쓰이고, 대전 사건들처럼 민사 결과가 형사를 뒤집기도 합니다. 셋째, 매매대금이 5억 원을 넘어 특정경제범죄법이 적용될 수 있는 경우입니다. 넷째, 계약의 실질이 차용금 담보였거나 개발사업의 분양이었던 경우처럼 타인의 사무 자체를 다툴 수 있는 경우입니다. 다섯째, 이미 유죄가 확정되었지만 그 뒤 민사판결에서 계약 해제나 취소가 인정된 경우입니다. 재심 청구는 사유와 증거를 엄격하게 따지므로 혼자 준비하기 어렵습니다.

고소당한 뒤 하면 오히려 불리해지는 대응

• 해제 통지서를 뒤늦게 만드는 것. 처분 뒤에 날짜를 거슬러 적은 통지서는 문서 위조 문제로 번지고, 해제를 믿었다는 주장 전체의 신빙성을 무너뜨립니다. 서울고등법원 2020노888 판결처럼 실제로 보낸 내용증명도 문언에 따라 해제로 인정되지 않을 수 있습니다.

• 받은 돈을 돌려주겠다고 통보하면 끝났다고 생각하는 것. 중도금을 받은 뒤에는 매수인이 받아들이지 않는 한 그것만으로 계약에서 벗어날 수 없습니다. 광주고등법원 2007노373 판결의 사건에서도 반환 제안은 결론을 바꾸지 못했습니다.

• 제2매수인에게 서둘러 등기나 가등기를 넘기는 것. 착수나 미수 단계에 머물던 사건이 기수가 되고, 첫 매수인의 소유권 회복이 어려워져 피해 회복과 합의도 멀어집니다.

• "원래 민사 문제"라고만 되풀이하는 것. 부동산 이중매매는 전원합의체가 배임을 인정한 영역입니다. 계약금 단계였는지, 계약이 해제되었는지, 실질이 담보였는지처럼 구체적인 사실로 다투어야 합니다.

자주 묻는 질문

계약금 받고 다른 사람한테 팔았는데 배임죄로 고소하겠다고 합니다

계약금만 받은 단계라면 원칙적으로 배임죄가 되지 않습니다. 대법원 2017도4027 전원합의체 판결은 계약금 단계에서는 배액을 상환하고 계약에서 벗어날 수 있다고 했습니다. 다만 민법 제565조에 따라 배액을 상환해야 해제가 되므로, 배액을 제공하지 않은 채 처분했다면 민사상 책임은 남습니다. 서류 교부나 특약 때문에 이행에 착수한 것으로 볼 여지가 있다면 조사 전에 상담을 받으시기 바랍니다.

이중매매 배임으로 고소하면 첫 매수인이 부동산을 되찾을 수 있나요

형사 고소만으로는 등기가 돌아오지 않습니다. 제2매수인이 이미 소유권이전등기를 마쳤다면 첫 매수인은 주로 매도인에게 손해배상을 구하게 되고, 등기 자체를 되돌리는 것은 제2매수인이 어디까지 관여했는지를 따로 다투어야 하는 어려운 싸움입니다. 등기가 넘어가기 전이라면 민사집행법 제300조의 처분금지가처분이 가장 먼저입니다.

잔금을 안 줘서 해제 통보하고 팔았는데도 배임인가요

해제가 적법했다면 배임이 아닙니다. 민법 제544조는 상대방이 이행하지 않을 때 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고 그 기간 안에 이행하지 않으면 해제할 수 있다고 정하므로, 이 과정을 거쳐 해제 통지가 상대방에게 도달한 뒤 처분했는지가 관건입니다. 대법원 2017도4027 판결은 해제를 예고하는 통고만으로는 해제가 아니라고 보았으므로 통지서의 문언과 날짜를 먼저 확인해야 합니다.

중도금을 받은 뒤 근저당만 설정했는데 이것도 이중매매인가요

배임이 됩니다. 울산지방법원 2017노1159 판결은 중도금을 받은 뒤 채권최고액 1억 8,000만 원의 근저당을 설정한 건축주를 유죄로 판단했습니다. 다만 손해액은 매매대금 전액이 아니라 피담보채무를 기준으로 따질 수 있으므로 대출 실행액과 상환 내역을 정리해 두어야 합니다.

매매대금이 10억 원이면 바로 특경법이 적용되나요

그렇지 않습니다. 이득액은 매매대금이 아니라 처분 당시 부동산의 시가와 부담을 따져 정해질 수 있고, 서울고등법원 2020노888 판결은 시가 52억 원의 토지에서 가압류와 근저당 피담보채권을 빼 이득액을 5억 원 미만으로 보고 형법상 배임만 인정했습니다.

이중매매를 알고 산 두 번째 매수인도 처벌되나요

알고 산 것만으로는 처벌되지 않지만 적극 가담하면 공범이 됩니다. 전주지방법원 2012노737 판결은 첫 매매를 알면서 이를 막으려고 땅을 다시 사들인 제2매수인 측에 벌금형을 선고했고, 대전지방법원 2024고단3059 판결은 정범의 재심 무죄와 적극 가담이 증명되지 않은 점을 들어 무죄를 선고했습니다.

이중매매 배임은 합의하면 처벌받지 않나요

배임죄는 원칙적으로 피해자가 처벌을 원하지 않아도 공소를 제기할 수 있는 죄여서 합의로 사건이 끝나지는 않습니다. 다만 서울고등법원 2020노888 판결과 광주고등법원 2007노373 판결처럼 피해 회복과 합의는 집행유예를 가르는 핵심 사정으로 참작됩니다.

배임 유죄가 확정됐는데 민사에서 계약 해제가 인정됐습니다, 방법이 있나요

재심을 검토할 수 있습니다. 대전지방법원 2024재고단12 판결은 민사판결로 첫 계약의 해제·취소가 확정되자 형사소송법 제420조 제4호의 재심사유를 인정해 무죄를 선고했습니다. 다만 다른 재심청구가 기각된 사례도 있어 민사판결의 내용이 형사 판단의 전제를 어떻게 바꾸는지 구체적으로 따져야 합니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문입니다.

• 대법원 2018. 5. 17. 선고 2017도4027 전원합의체 판결 — 중도금 지급 단계부터 매도인은 타인의 사무를 처리하는 자, 계약금 단계는 자유 해제, 해제 예고 통고는 해제 아님(원심 서울고등법원 2016노2860 파기환송)

• 대법원 2011. 1. 20. 선고 2008도10479 전원합의체 판결, 2014. 8. 21. 선고 2014도3363 전원합의체 판결, 2020. 6. 18. 선고 2019도14340 전원합의체 판결 — 동산 이중매매, 대물변제예약, 이중저당·양도담보에서 배임죄 부정

• 대법원 2003. 3. 25. 선고 2002도7134 판결, 2010. 4. 29. 선고 2009도14427 판결 — 제2매수인에게서 계약금만 받으면 실행의 착수 없음, 선매수인에게 이전하면 후매수인에 대한 배임 불성립

• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011도15179 판결 — 제2매수인에 대한 고지의무 부정, 양도담보 설정 시 손해액은 피담보채무 상당액

• 대법원 2022. 10. 27. 선고 2021도6089 판결 — 체비지대장 명의변경은 기수 아님, 배임미수 원심 정당

• 대법원 2020. 5. 14. 선고 2019도16228 판결 — 첫 매수인에게 가등기를 마쳐 주어도 신임관계 유지

• 서울고등법원 2018. 9. 14. 선고 2018노1383 판결(대법원 2018도15248 상고기각) — 전원합의체 환송 후 징역 10월

• 서울고등법원 2019. 10. 30. 선고 2019노1025 판결, 서울고등법원 2020. 7. 23. 선고 2020노888 판결(대법원 2020도10546 상고기각) — 해제 주장 배척, 이득액 3억 4,895만여 원으로 형법상 배임, 징역 1년 6월 집행유예 3년

• 광주고등법원 2008. 4. 24. 선고 2007노373 판결(대법원 2008도3766 상고기각) — 가등기 서류 교부는 착수, 가등기로 기수, 각 징역 1년 6월 집행유예 2년

• 부산고등법원 2021. 5. 6. 선고 2019노470 판결 — 체비지 이중매도 배임미수, 징역 2년

• 울산지방법원 2017. 9. 7. 선고 2016고단754, 2016고단2200 판결, 울산지방법원 2019. 9. 6. 선고 2017노1159 판결(대법원 2019도14099 상고기각) — 중도금 후 근저당 설정, 1심 배임 무죄를 파기해 유죄, 징역 1년 6월

• 인천지방법원 2025. 6. 18. 선고 2024고단2848 판결(인천지방법원 2025노2377 징역 2년 6월, 대법원 2026도190 상고기각) — 분양 호실 담보신탁, 공동사업자 무죄, 배상신청 각하

• 서울중앙지방법원 2014. 9. 26. 선고 2014노1033 판결 — 교환계약 체결만으로는 착수 아님, 합의해제 믿음, 무죄 유지

• 전주지방법원 2013. 7. 26. 선고 2012노737 판결 — 적극 가담한 제2매수인 측 각 벌금 100만 원, 법무사 상담은 정당한 이유 아님

• 서울고등법원 2016. 6. 24. 선고 2016노624 판결(대법원 2016도11421 상고기각) — 재계약·해제조건 주장 배척, 징역 2년 집행유예 3년 유지

• 대전지방법원 2024. 1. 18. 선고 2023고단2598 판결, 대전지방법원 2025. 7. 10. 선고 2024재고단12 판결 — 계약금 단계 처분 유죄 확정 뒤 민사판결로 재심 무죄

• 대전지방법원 2024. 6. 26. 선고 2021고합364 판결, 대전고등법원 2024. 9. 27. 선고 2024노357 판결 — 1세대 1주택 특약 해석, 해제 적법으로 무죄

• 대전지방법원 2026. 7. 9. 선고 2024고단3059 판결 — 이중매도 교사 혐의, 정범 재심 무죄와 적극 가담 부정으로 무죄

• 대전지방법원 2022. 5. 19. 선고 2021고단3339 판결(대전지방법원 2022노1404 항소기각) — 잔금 수령 후 처분, 징역 6월 집행유예 1년

• 수원지방법원 여주지원 2025. 7. 22. 선고 2024고단260 판결(수원지방법원 2025노4993 항소기각) — 개발사업 분양과 명의신탁 정리, 타인의 사무 부정

• 의정부지방법원 2019. 10. 18. 선고 2018노2776 판결(대법원 2019도16486 상고기각) — 계약금 단계에서는 수분양자에 대한 고지의무 부정, 사기 무죄

• 서울남부지방법원 2025. 1. 24. 선고 2024나53169 판결(대법원 2025다210252 심리불속행기각) — 대표이사 공동 불법행위책임, 손해액 9,300만 원, 소멸시효 항변 배척

• 서울중앙지방법원 2024. 4. 4. 선고 2022가합543392 판결, 서울중앙지방법원 2024. 9. 5. 선고 2022가단5234146 판결 — 계약금 단계 해제로 이중매매 손해 부정, 배임 고소 불송치·불기소 경위

• 법령 — 형법 제16조, 제25조, 제355조 제2항, 제356조, 제359조 / 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 / 형사소송법 제249조 제1항, 제420조 / 민법 제398조, 제544조, 제565조, 제766조 / 민사집행법 제300조 / 소송촉진 등에 관한 특례법 제25조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

이중매매 배임 사건은 형사 사건의 옷을 입은 계약 분쟁입니다. 저희는 계약서와 돈이 오간 기록, 등기부를 한 줄의 시간표로 만든 뒤, 그 시간표 위에서 중도금 수령 시점과 두 번째 거래의 진행 단계, 해제 통지의 도달 시점을 표시하는 것부터 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 고소장이나 출석요구서에 적힌 죄명이 형법상 배임인지, 특정경제범죄법위반(배임)인지를 봅니다. 다음으로 첫 매매계약서의 계약금·중도금·잔금 약정과 특약, 실제로 돈이 들어온 날짜와 금액을 통장 내역으로 확인합니다. 명목이 계약금이었더라도 액수와 시기에 따라 중도금으로 평가될 수 있기 때문입니다. 세 번째로 두 번째 거래가 어디까지 나아갔는지, 곧 계약서만 썼는지, 중도금을 받았는지, 가등기나 소유권이전등기, 근저당이나 신탁등기가 되었는지를 등기부로 확인합니다. 네 번째로 해제 통지나 합의해제가 있었다면 그 문서와 발송·도달 기록, 앞뒤로 주고받은 문자를 받습니다. 마지막으로 처분 당시 부동산의 시가와 근저당·가압류 같은 부담, 민사소송이 진행 중인지와 피해 회복의 여력을 묻습니다. 불리한 사정도 있는 그대로 말씀해 주셔야 방어의 방향을 정할 수 있습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 사건을 세 갈래로 나누어 봅니다. 첫째, 계약금 단계였거나 두 번째 거래가 착수에 이르지 않은 사건입니다. 이때는 대법원 판결의 기준을 사실관계에 그대로 대입해 배임죄가 성립하지 않는다는 의견서를 수사 단계에서 제출합니다. 둘째, 해제나 특약 위반을 다툴 수 있는 사건입니다. 해제 사유와 통지 과정을 증거로 정리하고, 필요하면 민사소송에서 계약의 해제·취소를 먼저 확정 짓는 전략을 함께 세웁니다. 셋째, 중도금 이후 처분 사실 자체는 다투기 어려운 사건입니다. 이때는 시가와 부담을 따져 이득액을 다투어 특정경제범죄법 적용을 피하는 데 힘을 쏟고, 피해 회복과 합의의 시점과 방법을 설계해 집행유예를 목표로 움직입니다. 어느 경우든 조사 전에 진술할 내용을 문장 단위로 정리하고 조사에 동석합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결을 나란히 놓으면 같은 이중매매라도 결론은 날짜와 문서에서 갈렸습니다. 두 번째 매수인에게서 중도금을 받았는지 여부로 착수가 갈렸고, 가등기가 되었는지로 기수와 미수가 갈렸으며, 해제 통지의 문언과 민사판결의 결론으로 유죄와 무죄가 갈렸습니다. 이득액을 다시 계산해 특정경제범죄법위반이 형법상 배임으로 바뀐 사건도 있었습니다. 저희는 첫 상담에서 사건이 어느 쪽에 가까운지 있는 그대로 말씀드리고, 다툴 수 있는 부분은 수사 단계에서부터 판결의 기준에 맞추어 다투며, 다투기 어려운 부분은 피해 회복과 합의로 형을 줄이는 쪽으로 방향을 정합니다. 형사와 민사의 주장이 서로 어긋나지 않게 관리하는 것도 저희가 맡습니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

부동산을 두 번 판 사건은 사정을 들어 보면 매수인의 잔금 지체, 지켜지지 않은 특약, 급한 자금 사정처럼 나름의 이유가 있는 경우가 많습니다. 그러나 법원은 그 사정을 계약서와 날짜, 통지 문언으로만 확인합니다. 처분이 어디까지 나아갔는지와 첫 계약이 살아 있었는지를 정확히 짚는 것이 방어의 출발점입니다.

고소장이나 출석요구서, 두 건의 매매계약서, 계약금과 중도금 입금 내역, 등기사항전부증명서, 해제 통지서와 주고받은 문자를 모아 두시고, 조사 일정이 잡혔다면 그 전에 상담을 받으시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.