전세사기 컨설팅 업체에서 리베이트를 받은 공인중개사가 사기 공범으로 조사받는다면 — 초과 금품과 공범의 경계, 등록취소까지

전세 계약을 몇 건 중개해 주고 부동산 컨설팅 업체로부터 법정 중개보수보다 훨씬 많은 돈을 받았던 공인중개사에게, 몇 년이 지나 경찰에서 사기 혐의로 출석하라는 연락이 옵니다. 임차인들이 보증금을 돌려받지 못했고, 수사기관은 그 빌라들이 매매가와 전세가가 같은 이른바 동시진행 거래였으며 임대인이 된 사람은 자기 돈 없이 수십 채를 사들인 무자본 갭투자자였다고 봅니다. 상담에서 가장 많이 듣는 말은 "저는 계약서만 썼고 수수료를 조금 더 받았을 뿐인데 제가 왜 사기꾼입니까"입니다. 결론부터 말씀드리면 컨설팅 리베이트를 받았다는 사실만으로 사기 공범이 되지는 않지만, 매매대금과 보증금이 같고 그 보증금에서 리베이트가 나간다는 구조를 알면서 임차인에게 알리지 않았다면 법원은 미필적 고의에 의한 사기 공동정범으로 봅니다. 이 경계를 넘지 않았더라도 공인중개사법 제33조 제1항 제3호의 초과 금품 수수는 따로 처벌되고, 벌금 액수에 따라 중개사무소 개설등록이 취소될 수 있습니다. 전세사기 공범이란, 형법 제347조의 사기죄를 임대인·컨설팅업자 등과 함께 저질렀다고 평가되는 사람을 말하며 형법 제30조의 공동정범 또는 제32조의 종범으로 처벌됩니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론은 세 군데서 갈립니다. 임차인을 모집하거나 계약을 중개할 때 매수인이 자력 없는 명의자라는 사정을 알았는지, 받은 돈이 통상의 보수로 설명되지 않을 만큼 컸는지, 그리고 계약 과정에서 임차인에게 어떤 말을 했는지입니다. 같은 사건에서 1심 무죄가 항소심에서 유죄로 뒤집힌 경우도, 공인중개사로서 실형을 받았다가 공탁 뒤 집행유예로 바뀐 경우도 있었습니다. 아래에서는 리베이트가 어떤 죄명으로 이어지는지, 고지의무와 미필적 고의가 인정된 판결과 부정된 판결, 초과 금품 수수의 형량, 방조와 공동정범의 차이, 자격취소·등록취소·업무정지 요건, 민사 배상 책임, 조사 전에 준비할 것까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 컨설팅 업체에서 리베이트를 받으면 사기 공범이 되나요 — 받은 사실만으로는 아닙니다. 의정부지방법원 남양주지원 2023고단898 판결은 무자본 갭투자 방식이 그 자체로 반드시 사기죄를 구성하지는 않는다고 보았고, 항소심인 의정부지방법원 2025. 2. 13. 선고 2024노3192 판결도 홍보 문자를 보내고 집을 보여 준 직원의 무죄를 유지했습니다. 다만 같은 판결에서 임차인에게 "등기부에 압류가 없다"며 안심시킨 분양대행업자와 그와 수익을 나눈 동업자는 1심 무죄가 뒤집혀 징역 1년에 집행유예 3년을 선고받았습니다.

2. 사기가 아니면 처벌을 피할 수 있나요 — 공인중개사법위반은 별도로 남습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법정 보수를 넘는 금품을 받지 못하게 하고, 제49조 제1항 제10호는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금으로 처벌합니다. 위 남양주지원 판결은 임대차 1건의 법정 수수료가 574,880원인데 리베이트로 6,769,000원을 받는 등 4회에 걸쳐 27,076,000원을 받은 공인중개사에게 벌금 1,200만 원을 선고했고, 항소는 기각되었습니다.

3. 형사 판결이 나오면 자격은 어떻게 되나요 — 형량에 따라 다릅니다. 공인중개사의 직무와 관련해 사기죄로 금고 이상의 형(집행유예 포함)을 선고받으면 공인중개사법 제35조 제1항 제4호에 따라 자격이 취소되고, 공인중개사법 위반으로 300만 원 이상의 벌금을 선고받으면 제10조 제1항 제11호의 결격사유가 되어 제38조 제1항 제3호에 따라 개설등록이 취소됩니다.

리베이트 한 번이 세 갈래 죄명으로 나뉩니다

수사기관이 문제 삼는 리베이트는 같아도 적용되는 죄명은 세 가지로 갈립니다. 첫째는 초과 금품 수수만 문제 되는 경우로, 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 위반입니다. 둘째는 사기 방조로, 임대인이나 컨설팅업자의 사기를 알면서 돕기만 했다고 평가되는 경우이며 형법 제32조 제2항에 따라 정범보다 감경됩니다. 셋째는 사기 공동정범으로, 임차인을 속이는 범행에 본질적으로 기여했다고 평가되는 경우입니다. 무등록 상태로 중개를 했거나 다른 사람의 공인중개사 명의로 사무소를 열었다면 공인중개사법 제48조의 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 더해집니다.

이 구조가 가장 잘 드러난 것이 인천지방법원 부천지원 2025. 7. 10. 선고 2024고단502 판결입니다. 건축주는 부동산중개업자들에게 "전세·매매 동시진행가능 / R(리베이트) 총 17개 / 전세 세입자를 구하는 측에는 7개, 매수자를 구하는 측에는 10개"라는 문자를 돌렸습니다. 이 한 건에서 건축주는 사기로 징역 1년 2월에 집행유예 2년을, 임차인을 모집해 리베이트 6,217,000원을 받은 중개보조원은 무등록 중개로 벌금 700만 원을, 매수인을 모집해 두 건에 150만 원씩 받은 소속 공인중개사는 초과 금품 수수로 벌금 400만 원을 선고받았습니다. 판결문에 적힌 법정 한도는 각각 916,000원과 1,048,000원이었습니다. 매수인을 소개한 무등록 중개인은 1심에서 사기 부분 무죄를 받았지만, 항소심에서 결론이 바뀌었습니다(뒤에서 다룹니다). 공인중개사의 항소는 인천지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025노3169 판결로 기각되었습니다.

이 판결은 양형 이유에서 실무자가 새겨야 할 문장을 남겼습니다. 사기에 이르지 않더라도 이에 편승하여 리베이트를 수수하고 공인중개사법을 위반하는 행위는 전세사기 범행의 수익을 분배받는 것이나 마찬가지여서 죄책이 중하다는 것입니다. 저희가 조사 초기에 "초과 보수만 인정하면 끝난다"고 쉽게 말씀드리지 않는 이유가 여기에 있습니다.

동시진행 거래에서 무엇을 숨기면 기망이 되는가

법원은 임차인에게 알려야 할 사실을 꽤 구체적으로 정해 두었습니다. 사기죄의 기망은 적극적인 거짓말뿐 아니라, 상대방이 알았다면 거래하지 않았을 사정을 알리지 않는 것도 포함합니다(대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결). 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험은 임차인이 계약 여부를 결정하는 중요한 요소라는 점도 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 이후 하급심이 반복해 인용하고 있습니다.

서울남부지방법원 2025. 6. 12. 선고 2024노2225 판결은 임차인이 고지받아야 할 사항을 네 가지로 정리했습니다. 임대차와 매매가 사실상 동시에 진행된다는 점, 매매대금과 보증금이 같아 매수인이 자기 돈 없이 매매대금 지급을 면한다는 점, 보증금에서 리베이트가 빠져 실질 매매대금보다 보증금이 커진다는 점, 그리고 매수인이 명의만 빌려준 사람이어서 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없다는 점입니다. 이 사건에서 보증금과 매매대금은 모두 2억 4,900만 원이었고, 건축주는 보증금을 받으면 분양대행업자에게 700만 원, 명의자를 모집한 공인중개사에게 300만 원, 임차인 측 중개보조원에게 1,200만 원을 나눠 주기로 되어 있었습니다.

변호인들이 자주 하는 주장, 즉 "보증금이 주변 시세보다 높지 않았으니 임차인이 속은 것이 아니다"라는 주장은 이 판결에서 받아들여지지 않았습니다. 시세를 알았다고 해서 보증금이 매매대금과 같다는 사실, 명의자에게 자력이 없다는 사실까지 알았다고 볼 수는 없다는 이유였습니다. 인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결도 건축주에게 적어도 목적물이 매도되어 임대인 지위가 승계된다는 점과 매매대금과 보증금이 같은 금액이라는 점은 고지할 의무가 있었다고 판단했습니다.

반대 방향의 판결도 있습니다. 서울서부지방법원 2026. 2. 10. 선고 2024가단311924 판결은 매도인 측이 임차인에게 "주인이 바뀐다", "보증보험 꼭 가입하라"고 말했고 같은 오피스텔의 실거래가가 1억 2,000만 원에서 1억 6,000만 원 사이로 형성되어 있어 보증금 1억 4,500만 원과 차이가 심하지 않았다는 점을 들어 고지의무 위반을 부정했습니다. 고지 여부는 결국 통화 녹음과 문자, 계약서 특약에서 증명됩니다.

"몰랐다"는 말이 통하지 않는 구조가 있습니다

공인중개사 사건에서 편취의 고의는 대부분 미필적 고의로 인정됩니다. 확정적으로 속이려 한 것이 아니어도, 명의자가 보증금을 돌려주지 못할 수 있다는 점을 알면서 용인했다면 충분하다는 것이 법원의 태도입니다(대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결). 그리고 법원은 그 인식을 피의자의 말이 아니라 돈의 크기와 거래의 모양에서 읽어 냅니다.

수원지방법원 안산지원 2024. 4. 16. 선고 2023고단3507 판결이 전형입니다. 중개보조원으로 일하던 컨설팅업자는 보증금 1억 1,000만 원인 집에서 3,000만 원을, 1억 5,000만 원인 집에서 2,300만 원을 수수료로 받았습니다. 법원은 이 금액이 어떤 명목으로도 매우 이례적으로 높고, 이런 구조라면 깡통전세가 발생한다는 것을 모를 수 없었다고 보았습니다. 명의자를 소개받으면서 "블랙리스트 매수인 아니냐"고 되물은 통화, 공인중개사란을 비워 둔 매매계약서도 근거가 되었습니다.

인천지방법원 부천지원 2025. 2. 6. 선고 2024고단1836 판결은 공인중개사사무소를 운영하면서 컨설팅업체에 소속된 공인중개사의 사건입니다. 매도인은 1억 8,500만 원을 원했는데 보증금과 매매대금은 모두 2억 500만 원으로 정해졌습니다. 공인중개사는 매수인이 무자력자인지 몰랐다고 했지만, 법원은 보증금이 실질 매매대금보다 높았던 점, 일반 매매라면 매도인 측 중개인이 매수인 측 중개인에게 리베이트를 줄 이유가 없다는 점을 들어 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했습니다. 반면 같은 판결에서 매도인은 공인중개사로부터 "2년 뒤에는 매매가가 올라간다", 차액은 양도소득세·광고비·복비 등이라는 설명을 듣고 이행확약서까지 받았다는 이유로 무죄를 받았습니다.

서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2024노1781 판결은 한 걸음 더 나아갑니다. 중개보조원이 한 명의자에게 전세가와 매매가가 같은 빌라를 무작위로 계속 소개했다면, 수십 채를 가진 명의자에게 종합부동산세가 부과되고 이를 내지 못하면 모든 집이 압류되어 보증금을 돌려줄 수 없다는 사정을 알았거나 충분히 알 수 있었다고 보았습니다. 경매 감정가가 뒤늦게 보증금을 1,000만 원에서 3,000만 원 웃돈 것은 사후적 사정이라며 받아들이지 않았습니다. 이 중개보조원은 6명으로부터 13억 5,300만 원을 편취한 부분까지 공동정범으로 인정되어 징역 4년 6개월을 선고받았습니다.

매수인만 소개했는데 항소심에서 유죄가 된 판결

"임대차에는 관여하지 않았다"는 방어는 1심에서 통하다가 항소심에서 무너지는 일이 적지 않습니다. 인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결은 무자본 갭투자자를 건축주에게 소개하고 250만 원을 받은 사람에 대해, 임대차에 관여하지 않았고 매수인 소개자에 불과해 임차인에게 무엇을 고지할 지위에 있지 않았다며 사기 부분을 무죄로 보았습니다.

그러나 항소심인 인천지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025노3169 판결은 이를 파기하고 징역 6월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 그 사람이 임대차 이전부터 건축주에게 무자본 갭투자자를 구해 준다는 광고 문자를 보냈고, 업계에서는 "1,000만 원 갭", "500만 원 갭"처럼 차이를 밝히지 않으면 곧 무자본 갭투자를 뜻하는 것으로 통했으며, 받은 250만 원을 소개자들과 나눠 가졌다는 점이 근거였습니다. 법원은 직접 고지의무를 지지 않더라도 순차적·암묵적으로 공모하여 기망에 본질적으로 기여했다면 공동정범이라고 보았습니다(대법원 2018. 4. 19. 선고 2017도14322 전원합의체 판결).

의정부지방법원 2024노3192 판결에서도 1심에서 무죄를 받은 분양대행업자 두 명이 유죄가 되었습니다. 그중 한 명은 임차인에게 "가진 집이 많다, 임대사업자라 관리하는 집만 몇십 채다, 등기부에 압류 같은 것도 전혀 없다"고 말하고 이사비 약 200만 원을 지원했습니다. 법원은 무자본 갭투자의 위험을 아는 사람이 오히려 보유 주택 수를 자력의 근거로 설명한 것은 반환 능력이 없다는 것을 알면서 리베이트를 위해 외면한 것이라고 보았습니다. 공인중개사가 임차인을 안심시키려고 한 한마디가 가장 불리한 증거가 되는 이유입니다.

공범이 아니라는 판단을 받은 경우

무죄나 불송치가 나온 사건에는 공통점이 있습니다. 그 사람이 명의자의 무자력을 알았다는 객관적 자료가 없거나, 관여한 시점이 임대차 이후였거나, 유죄를 뒷받침할 증거가 증거능력을 잃은 경우입니다.

• 역할이 잡무에 그친 경우 — 의정부지방법원 2024노3192 판결은 사무실에서 임차인에게 집을 보여 주고 홍보 문자를 보낸 직원에 대해, 무자본 갭투자 방식이라는 것을 알았다는 것만으로는 보증금 반환 의사나 능력이 없다는 점까지 용인했다고 단정할 수 없다며 무죄를 유지했습니다.

• 임대차가 끝난 뒤 매매에만 관여한 경우 — 수원지방법원 안산지원 2023고단3507 판결은 같은 피고인의 한 건에 대해 임대차계약이 이미 체결된 뒤 매매계약만 중개했다며 무죄를 선고했고, 대전지방법원 2025. 6. 25. 선고 2025노374 판결도 피해자가 잔금을 낸 뒤에 명의를 넘겨받은 것은 사후 방조에 불과하다고 보았습니다.

• 피해자 진술이 증거능력을 잃은 경우 — 서울중앙지방법원 2026. 1. 14. 선고 2024고단2623 판결은 분양대행업자들의 다른 범행은 유죄로 보면서도, 한 피해자가 증인으로 끝내 출석하지 않아 경찰 진술조서의 증거능력이 부정되자 그 피해자에 대한 부분은 무죄로 판단했습니다.

• 동시진행 사실을 알았다는 증거가 없는 경우 — 서울서부지방법원 2024가단311924 판결에서 대표 공인중개사와 중개보조원은 매매가 동시에 진행된다는 사실을 알았다는 증거가 없다는 이유로 민사 책임을 면했고, 판결문에 따르면 수사기관도 이들을 증거불충분으로 불송치했습니다.

이 목록에서 알 수 있듯 무죄의 근거는 대개 "나는 몰랐다"는 진술이 아니라 시간 순서와 돈의 흐름입니다. 임대차계약일, 매매계약일, 잔금일, 소유권이전등기일, 리베이트 입금일을 한 줄로 세워 보는 것이 방어의 출발점입니다.

초과 금품 수수만 인정될 때의 형량과 그 뒤

사기 공범에서 벗어나더라도 초과 금품 수수는 대부분 인정됩니다. 판결에서 확인되는 형량은 벌금형이 중심이지만, 액수가 그 뒤의 행정처분을 결정합니다.

• 인천지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025고단347 판결(확정) — 중개보조원이 임차인을 모집하고 컨설팅업자로부터 400만 원을 받아 법정 상한 60만 원을 넘긴 사건입니다. 이 중개보조원은 사기 공동정범으로도 인정되어 징역 8개월에 집행유예 2년을 받았습니다.

• 인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결 — 매수인을 모집한 소속 공인중개사가 두 건에 150만 원씩 받아 벌금 400만 원, 항소기각.

• 의정부지방법원 남양주지원 2023고단898 판결 — 공인중개사사무소를 운영하던 공인중개사가 4회에 걸쳐 27,076,000원을 받아 벌금 1,200만 원. 항소심 의정부지방법원 2024노3192 판결은 다른 공인중개사들의 벌금을 350만 원, 350만 원, 300만 원으로 정했습니다.

의정부지방법원 2024노3192 판결은 공인중개사들이 중개보수를 넘는 분양수수료를 받으려다 결과적으로 사기 범행을 용이하게 한 측면이 있다고 하면서, 형사처벌에 따라 예상되는 행정처분, 즉 공인중개사법 제10조 제1항 제11호에 따라 3년간 개설등록이 금지된다는 점까지 고려해 엄벌할 필요가 있다고 밝혔습니다. "업계 관행이었다"는 주장은 그런 관행이 있다거나 있다고 믿을 정당한 이유를 찾을 수 없다며 배척되었습니다. 반면 임차인이 먼저 매물을 찾아와 중개를 요청했고 중개 과정에서 깡통전세일 수 있다는 점을 알려 준 중개인은 그 경위가 양형에서 참작되었습니다. 임차인에게 위험을 알린 기록은 사기 공범 여부뿐 아니라 초과 금품 사건의 양형에서도 쓰입니다.

방조와 공동정범, 형량은 이렇게 갈렸습니다

공인중개사와 중개보조원에게 사기가 인정된 사건들을 나란히 놓으면, 형량은 편취액보다 역할과 피해 회복에서 크게 갈렸습니다.

• 서울남부지방법원 2024. 11. 27. 선고 2024고단1657 판결은 명의자를 모집한 공인중개사에게 징역 1년 실형을 선고하면서, 공인중개사이므로 전세사기를 적극적으로 막아야 할 직업적·사회적 책임이 있음에도 가담했다는 점을 불리하게 보았습니다. 항소심인 서울남부지방법원 2024노2225 판결은 3,000만 원 공탁 등을 참작해 징역 1년에 집행유예 2년으로 바꾸었습니다.

• 수원지방법원 안산지원 2023고단3507 판결의 징역 2년 6월은 항소심인 수원지방법원 2024. 7. 22. 선고 2024노2778 판결에서 징역 2년에 집행유예 3년이 되었습니다. 원심 뒤 두 피해자에게 3,000만 원과 2,300만 원을 지급해 합의했고, 약 9개월 구금되어 있었다는 점이 반영되었습니다.

• 서울북부지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024고단2402 판결(확정)은 무등록 컨설팅업체 대표가 매매가 1억 1,700만 원에 리베이트 1,800만 원을 얹은 1억 3,500만 원을 보증금으로 정하는 방식으로 3회 4억 5,500만 원을 편취한 사건에서, 피해자들과 합의한 점 등을 들어 징역 1년 6월에 집행유예 3년을 선고했습니다.

• 서울북부지방법원 2024. 10. 24. 선고 2024고단2996 판결은 공인중개사 명의로 사무소를 부정하게 개설등록하고 동시진행 거래를 설계한 컨설팅업자 두 명에게 각 징역 1년 6월의 실형을 선고했습니다(항소심 서울북부지방법원 2024노1987 항소기각).

방조가 인정되면 형법 제32조 제2항에 따라 형이 감경됩니다. 명의를 빌려준 사람의 사건이기는 하지만, 부산지방법원 서부지원 2025. 10. 1. 선고 2025고단1736 판결은 범행의 실체와 전모를 확정적으로 인식하지 못했고 얻은 이익이 50만 원이었다는 점을 들어 방조범에게 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했고, 대구지방법원 의성지원 2024. 11. 28. 선고 2024고단183 판결은 증액된 보증금 500만 원 부분에 대한 방조로 벌금 500만 원을 선고했습니다. 반대로 부산지방법원 서부지원 2025. 6. 17. 선고 2025고단632 판결은 방조에 불과하다는 주장을 배척하고 공동정범으로 보았습니다. 사기의 공모공동정범은 기망 방법을 구체적으로 몰랐어도 공모관계가 부정되지 않는다는 것이 근거였습니다(대법원 2013. 8. 13. 선고 2013도5080 판결).

법정형도 확인해 두어야 합니다. 형법 제347조의 사기죄는 2025. 12. 23. 개정으로 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 되었습니다. 다만 형은 행위 당시 법을 따르므로 그 전에 끝난 거래에는 종전의 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금이 적용되고, 인천지방법원 2025고단347 판결도 개정 전 조항을 적용했습니다.

형사 판결 뒤에 오는 자격취소·등록취소·업무정지

공인중개사에게 이 사건의 무게는 형량보다 자격에서 먼저 옵니다. 공인중개사법은 형사 결과와 행정처분을 조문으로 연결해 두었고, 대부분 기속 규정이어서 처분청에 재량이 거의 없습니다.

1. 자격취소 — 공인중개사의 직무와 관련해 형법 제347조(사기) 등을 위반하여 금고 이상의 형을 선고받으면, 집행유예라도 시·도지사는 자격을 취소해야 합니다(제35조 제1항 제4호). 자격증을 다른 사람에게 대여한 경우도 같습니다(같은 항 제2호). 자격이 취소되면 3년간 개설등록을 할 수 없습니다(제10조 제1항 제6호).

2. 필요적 등록취소 — 금고 이상의 실형을 선고받고 집행이 끝난 뒤 3년, 집행유예 기간이 끝난 뒤 2년, 공인중개사법 위반으로 300만 원 이상의 벌금을 선고받은 뒤 3년 동안은 결격사유에 해당하고(제10조 제1항 제4호·제5호·제11호), 개업공인중개사가 이 결격사유에 해당하게 되면 등록관청은 개설등록을 취소해야 합니다(제38조 제1항 제3호). 결격자는 소속공인중개사나 중개보조원도 될 수 없습니다(제10조 제2항).

3. 임의적 등록취소·업무정지 — 제33조 제1항의 금지행위를 한 경우 등록관청은 개설등록을 취소할 수 있고(제38조 제2항 제9호), 6개월 범위의 업무정지를 명할 수도 있습니다(제39조 제1항 제11호). 소속공인중개사라면 6개월 범위의 자격정지 대상입니다(제36조 제1항 제7호).

4. 명의 대여 — 다른 사람에게 자기 성명이나 상호를 사용하여 중개업무를 하게 한 경우는 필요적 등록취소 사유입니다(제38조 제1항 제6호).

실무에서 가장 중요한 숫자는 300만 원입니다. 초과 금품 수수로 벌금 290만 원을 받는 것과 300만 원을 받는 것은 형사적으로는 10만 원 차이지만, 개업공인중개사에게는 사무소를 닫느냐 마느냐의 차이가 됩니다. 사기죄로 벌금형만 선고되면 제35조 제1항 제4호의 '금고 이상의 형'에는 해당하지 않는다는 점도 양형 변론의 방향을 정할 때 함께 따집니다.

처분 절차에서는 청문이 먼저 열립니다(제35조 제2항, 제38조 제3항). 의견제출 기한을 놓치지 말아야 하고, 업무정지처분을 받았다면 그 단계에서 다투어야 합니다. 대법원 2019. 1. 31. 선고 2017두40372 판결은 업무정지처분에 불가쟁력이 생긴 뒤에는 그 하자를 이유로 후행 등록취소처분을 다툴 수 없는 것이 원칙이라고 했습니다. 업무정지는 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 할 수 없다는 제39조 제3항도 처분 시점을 따질 때 확인합니다.

형사와 별도로 민사 배상 책임이 따라옵니다

보증금을 돌려받지 못한 임차인은 공인중개사에게 공인중개사법 제30조의 손해배상을 청구합니다. 형사에서 공모가 부정되어도 민사 책임은 남을 수 있습니다. 서울고등법원 2025. 11. 28. 선고 2024나2047556 판결(확정)에서 공인중개사는 경찰에서 사기 혐의에 대해 불송치 결정을 받았지만, 자격과 명의를 사실상의 운영자에게 빌려주고 매월 보수를 받았다는 이유로 사용자책임을 졌습니다. 법원은 임차인이 중개인의 신원을 확인하지 않은 점 등을 고려해 책임을 30퍼센트로 제한했고, 배상액은 89,977,500원이었습니다.

반대로 서울서부지방법원 2024가단311924 판결은 대표 공인중개사가 매매가 동시에 진행된다는 사실을 알았다는 증거가 없다는 이유로 공인중개사와 보증보험사에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 민사에서도 결론을 가른 것은 무엇을 알았는지였습니다. 형사 조사에서 한 진술이 민사 재판에 그대로 제출되므로, 두 절차의 진술을 처음부터 같은 방향으로 맞춰야 합니다.

피해 회복과 보증보험은 어떻게 평가되는가

임차인이 주택도시보증공사의 반환보증으로 보증금을 돌려받았다면 피해가 없어진 것 아니냐는 질문을 자주 받습니다. 법원의 평가는 엇갈립니다. 서울북부지방법원 2024고단2996 판결과 부산지방법원 서부지원 2025고단632 판결은 보증기관이 대신 갚았다고 피해가 없어지는 것이 아니라 공적 부담으로 옮겨 간 것일 뿐이라고 보았고, 앞의 판결은 이를 크게 유리한 사정으로 고려하기 어렵다고 했습니다. 반면 인천지방법원 2025고단347 판결과 인천지방법원 부천지원 2024고단502 판결은 반환보증으로 보증금이 돌아간 점을 집행유예나 가벌성 판단에 유리하게 반영했고, 인천지방법원 2025고단347 판결은 중개보조원이 임차인의 보증보험 가입을 도운 사정도 참작했습니다.

결국 피해 회복은 보증보험에 기대기보다 직접 해야 효과가 확실합니다. 수원지방법원 2024노2778 판결과 서울남부지방법원 2024노2225 판결에서 실형이 집행유예로 바뀐 계기도 피고인이 스스로 한 지급과 공탁이었습니다. 받은 리베이트 상당액을 기준으로 반환이나 공탁을 검토하는 것이 현실적인 출발점입니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

초과 보수 한두 건을 받았고 사기 혐의는 적혀 있지 않으며, 받은 금액이 법정 한도를 조금 넘는 수준이라면 사실관계를 인정하고 차액을 정리하는 것으로 절차가 끝나는 경우도 있습니다. 이런 사건까지 변호사가 필요하다고 말씀드리지는 않습니다.

그러나 출석요구서의 죄명에 사기나 사기방조가 적혀 있다면 사정이 다릅니다. 같은 건물, 같은 명의자, 같은 컨설팅업체가 여러 건에 걸쳐 등장하는 사건은 한 건의 진술이 다른 모든 건의 공모 인정으로 이어집니다. 앞서 본 판결들처럼 1심 무죄가 항소심에서 뒤집히기도 하고, 공인중개사라는 신분 자체가 양형에서 불리하게 쓰이기도 합니다. 여기에 벌금 300만 원 기준과 금고 이상의 형 기준이 자격과 사무소의 존폐를 좌우하므로, 형사 변론과 행정처분 대응을 처음부터 함께 설계해야 합니다. 임대차일과 매매일의 선후, 리베이트 입금 시점과 분배 경로, 임차인에게 한 말을 조사 전에 정리하지 못하면 이후 재판에서 바로잡기가 어렵습니다.

조사 전에 하면 오히려 불리해지는 대응

• "관행이었다"는 설명 — 의정부지방법원 2024노3192 판결은 관행 주장을 배척했습니다. 관행이라는 말은 구조를 알고 있었다는 자백으로 읽힐 수 있습니다.

• 명의자의 재력을 보증하는 말 — 임차인에게 "집이 많은 임대사업자다", "압류가 없다"고 한 사실은 미필적 고의의 결정적 근거가 되었습니다. 당시 대화를 기억나는 대로 먼저 정리해 두셔야 합니다.

• 컨설팅업자와 진술을 맞추는 것 — 공범들과 연락해 진술을 맞추면 증거인멸 우려로 평가될 수 있고, 각자의 이해가 달라 결국 서로에게 불리한 진술이 나옵니다.

• 문자·카카오톡 삭제 — 리베이트 광고 문자, 컨설팅 계약서, 입금 내역은 수사기관이 상대방 휴대전화와 계좌에서 이미 확보한 경우가 많습니다. 지우면 불리한 것만 남습니다.

• 행정처분 사전통지를 방치하는 것 — 청문과 의견제출을 놓치면 형사 결과가 나오기 전에 처분이 확정될 수 있습니다.

자주 묻는 질문

컨설팅 업체에서 리베이트를 받고 중개만 했는데 사기 공범이 되나요?

리베이트를 받았다는 사실만으로는 공범이 되지 않습니다. 법원은 매매대금과 보증금이 같고 매수인이 자력 없는 명의자라는 사정을 알면서 임차인에게 알리지 않았는지를 봅니다. 의정부지방법원 2024노3192 판결은 무자본 갭투자 방식을 알았다는 것만으로는 반환 능력이 없다는 점까지 용인했다고 볼 수 없다며 직원 한 명의 무죄를 유지했습니다.

공인중개사 초과 수수료 처벌은 어느 정도인가요?

공인중개사법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금입니다. 판결에서는 벌금 300만 원에서 1,200만 원이 확인됩니다. 벌금이 300만 원 이상이면 3년간 개설등록을 할 수 없는 결격사유가 된다는 점이 더 중요합니다.

사기죄로 집행유예를 받으면 공인중개사 자격이 취소되나요?

공인중개사의 직무와 관련된 사기라면 취소됩니다. 공인중개사법 제35조 제1항 제4호는 집행유예를 포함한 금고 이상의 형을 자격취소 사유로 정하고 있고, 자격이 취소되면 3년간 개설등록을 할 수 없습니다. 벌금형이라면 이 조항의 요건에는 해당하지 않습니다.

중개보조원이 받은 리베이트 때문에 대표 공인중개사도 처벌받나요?

그럴 수 있습니다. 공인중개사법 제15조 제2항은 중개보조원의 업무상 행위를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보고, 제50조는 중개보조원이 초과 금품을 받으면 개업공인중개사에게도 벌금형을 과하되 상당한 주의와 감독을 다했다면 면책합니다. 민사에서도 사용자책임이 인정될 수 있습니다.

임차인이 전세보증보험으로 보증금을 돌려받았으면 처벌이 가벼워지나요?

유리하게 본 판결과 그렇지 않은 판결이 모두 있습니다. 보증기관이 대신 갚은 것은 피해가 공적 부담으로 옮겨 간 것이라고 본 판결도 있으므로, 직접 반환하거나 공탁하는 것이 양형에서 더 확실하게 반영됩니다.

몇 년 전 거래인데 지금 조사를 받아도 되나요?

사기죄는 장기 10년 이상의 징역에 해당해 형사소송법 제249조 제1항 제3호에 따라 공소시효가 10년입니다. 공인중개사법 제49조 위반은 장기 5년 미만이어서 5년입니다. 다만 업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 지나면 할 수 없습니다(공인중개사법 제39조 제3항).

매수인만 소개했고 전세 계약에는 관여하지 않았는데도 공범인가요?

그렇게 판단된 사례가 있습니다. 인천지방법원 2025노3169 판결은 매수인만 소개한 사람에 대한 1심 무죄를 파기하고 징역 6월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 사전에 무자본 갭투자자를 구해 준다는 광고를 했고 받은 돈을 나눠 가졌다는 점이 근거였습니다. 반대로 임대차가 이미 끝난 뒤 매매에만 관여한 부분은 무죄가 된 판결도 있어, 계약 순서가 핵심입니다.

업계 관행이라서 받은 수수료라고 설명하면 참작되나요?

참작되기 어렵습니다. 의정부지방법원 2024노3192 판결은 그런 관행이 있다거나 있다고 믿을 정당한 이유가 없다며 배척했습니다. 오히려 임차인에게 깡통전세일 수 있다는 점을 알린 사실처럼 구체적인 경위가 참작 사유로 받아들여졌습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 의정부지방법원 남양주지원 2024. 10. 2. 선고 2023고단898 등 판결, 의정부지방법원 2025. 2. 13. 선고 2024노3192 판결(대법원 2025도3979 상고기각) — 무자본 갭투자 자체만으로 사기 아님, 분양대행 직원 무죄 유지·2명 유죄로 변경, 공인중개사 초과 금품 벌금 1,200만 원 유지

• 인천지방법원 부천지원 2025. 7. 10. 선고 2024고단502 판결, 인천지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025노3169 판결 — 매매대금과 보증금 동일 고지의무, 매수인 소개자 무죄 파기 징역 6월 집행유예 2년, 소속 공인중개사 벌금 400만 원 항소기각

• 인천지방법원 2026. 6. 11. 선고 2025고단347 판결 — 중개보조원 400만 원 수령(법정 상한 60만 원), 사기 공동정범 징역 8개월 집행유예 2년(확정)

• 서울남부지방법원 2024. 11. 27. 선고 2024고단1657 판결, 서울남부지방법원 2025. 6. 12. 선고 2024노2225 판결 — 동시진행 거래의 고지 사항, 공인중개사 징역 1년 실형에서 집행유예로

• 수원지방법원 안산지원 2024. 4. 16. 선고 2023고단3507 판결, 수원지방법원 2024. 7. 22. 선고 2024노2778 판결 — 이례적 고액 수수료와 미필적 고의, 임대차 후 매매만 관여한 부분 무죄, 합의 후 집행유예

• 인천지방법원 부천지원 2025. 2. 6. 선고 2024고단1836 판결 — 컨설팅 소속 공인중개사 징역 1년 집행유예 2년, 매도인 무죄(항소심 인천지방법원 2025노633)

• 서울중앙지방법원 2024. 12. 12. 선고 2024노1781 판결 — 중개보조원 공동정범 징역 4년 6개월, 사후 감정가는 사후적 사정

• 서울중앙지방법원 2026. 1. 14. 선고 2024고단2623 판결 — 피해자 진술조서 증거능력 부정으로 일부 무죄(항소심 서울중앙지방법원 2026노142)

• 서울북부지방법원 2024. 10. 24. 선고 2024고단2996 판결 — 부정 개설등록 컨설팅업자 징역 1년 6월(항소심 서울북부지방법원 2024노1987 항소기각)

• 서울북부지방법원 2024. 11. 14. 선고 2024고단2402 판결 — 무등록 컨설팅 대표 징역 1년 6월 집행유예 3년(확정)

• 부산지방법원 서부지원 2025. 10. 1. 선고 2025고단1736 판결 — 방조범 징역 1년 집행유예 2년

• 부산지방법원 서부지원 2025. 6. 17. 선고 2025고단632 판결 — 방조 주장 배척, 공동정범(항소심 부산지방법원 2025노2529 항소기각)

• 대구지방법원 의성지원 2024. 11. 28. 선고 2024고단183 판결 — 증액 보증금 방조 벌금 500만 원

• 대전지방법원 2025. 6. 25. 선고 2025노374 판결 — 잔금 지급 뒤 가담은 사후 방조, 무죄 유지

• 서울고등법원 2025. 11. 28. 선고 2024나2047556 판결 — 명의 대여 공인중개사 사용자책임 30퍼센트, 89,977,500원(확정)

• 서울서부지방법원 2026. 2. 10. 선고 2024가단311924 판결 — 동시매매 인식 증거 없어 공인중개사·보증보험사 청구 기각

• 대법원 2018. 8. 1. 선고 2017도20682 판결 / 대법원 2018. 4. 19. 선고 2017도14322 전원합의체 판결 / 대법원 2013. 8. 13. 선고 2013도5080 판결 / 대법원 2008. 2. 28. 선고 2007도10416 판결 / 대법원 2023. 8. 31. 선고 2023다224327 판결 / 대법원 2019. 1. 31. 선고 2017두40372 판결

• 법령 — 공인중개사법 제10조 제1항 제4호·제5호·제6호·제11호, 제2항, 제15조 제2항, 제25조, 제30조, 제32조, 제33조 제1항, 제35조, 제36조 제1항 제7호, 제38조, 제39조, 제48조, 제49조 제1항 제10호, 제50조 / 형법 제30조, 제32조, 제347조(2025. 12. 23. 개정) / 형사소송법 제249조 제1항

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

리베이트를 받은 공인중개사 사건은 형사 사건이면서 동시에 자격과 사무소가 걸린 행정 사건이고, 임차인의 배상 청구가 뒤따르는 민사 사건입니다. 저희는 세 절차가 서로 어떤 영향을 주는지를 먼저 그려 놓고, 조사에서 할 말과 인정할 범위, 처분 단계에서 낼 의견을 한 방향으로 맞춥니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 출석요구서에 적힌 죄명과 피해자 수를 봅니다. 공인중개사법위반만 적혀 있는지, 사기나 사기방조가 함께 적혀 있는지에 따라 준비의 무게가 달라집니다. 다음으로 문제 된 거래마다 임대차계약일, 매매계약일, 잔금일, 소유권이전등기일, 리베이트 입금일을 날짜순으로 적어 달라고 요청드립니다. 이 순서가 공모 여부를 가르는 경우가 많기 때문입니다. 세 번째로 리베이트를 누가 얼마를 어떤 명목으로 보냈는지, 그 돈을 다른 사람과 나눴는지를 계좌 내역으로 확인합니다. 네 번째로 컨설팅업체의 홍보 문자, 매수인 명의자에 관해 들은 설명, 임차인과 주고받은 문자와 통화 내용을 모읍니다. 불리해 보이는 대화도 빠짐없이 말씀해 주셔야 방어선을 정확히 그을 수 있습니다. 마지막으로 개업공인중개사인지 소속공인중개사인지, 이미 행정처분 사전통지를 받았는지, 임차인이 보증보험으로 보증금을 돌려받았는지를 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 사건을 세 갈래로 나누어 봅니다. 첫째, 명의자의 무자력이나 동시진행 구조를 알았다는 객관적 자료가 없는 사건입니다. 이때는 거래 순서와 역할의 한계를 자료로 보여 주고, 임차인에게 위험을 알렸던 기록을 찾아 사기 부분의 무혐의를 목표로 합니다. 둘째, 구조는 알았지만 관여가 제한적인 사건입니다. 공동정범이 아니라 방조에 그친다는 점, 받은 돈이 통상 보수와 크게 다르지 않았다는 점을 다투고 피해 회복을 병행합니다. 셋째, 다투기 어려운 사건입니다. 인정할 범위와 시점을 정하고 리베이트 상당액의 반환이나 공탁을 준비하며, 형량이 자격취소와 결격 기준에 미치는 영향을 계산해 양형 자료를 구성합니다. 어느 경우든 조사 전에 진술할 내용을 문장 단위로 정리하고 조사에 동석하며, 청문과 의견제출은 형사 절차와 같은 논리로 대응합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결을 나란히 놓으면 결론은 받은 돈의 크기만으로 갈리지 않았습니다. 같은 사건 안에서 역할이 잡무에 그친 직원은 무죄를 유지했고, 임차인을 안심시키는 말을 한 사람은 1심 무죄가 뒤집혔습니다. 공인중개사가 실형을 받았다가 공탁 뒤 집행유예로 바뀐 사건도 있었습니다. 저희는 첫 상담에서 사건이 어느 쪽에 가까운지를 있는 그대로 말씀드리고, 다툴 수 있는 부분은 수사 단계에서 자료로 정리해 제출하며, 다투기 어려운 부분은 자격과 생계에 미치는 영향을 줄이는 방향으로 움직입니다. 형사 진술과 행정 의견서, 민사 답변서가 서로 어긋나지 않게 관리하는 것이 이 사건에서 가장 중요한 일입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

전세 계약 몇 건의 중개가 사기 사건으로 돌아오면 억울함과 함께 자격을 잃을지 모른다는 불안이 먼저 옵니다. 그러나 법원은 리베이트를 받았다는 사실만으로 공범을 인정하지 않고, 무엇을 알았고 임차인에게 무엇을 말했는지를 따로 증명하도록 요구합니다. 사건 초기에 거래 순서와 돈의 흐름을 정리하는 것이 결과를 바꾸는 가장 확실한 방법입니다.

출석요구서나 행정처분 사전통지서, 문제 된 임대차·매매계약서, 리베이트 입금 내역, 컨설팅업체와 주고받은 문자, 임차인과의 대화 기록을 모아 두시고, 조사 일정이 잡혔다면 그 전에 상담을 받으시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.