기획부동산 회사에서 영업직원으로 일했는데 사기 공범으로 조사받는다면 — 텔레마케터·팀장의 고의가 인정된 판결과 부정된 판결

구인광고를 보고 들어간 회사에서 전화로 임야 지분을 권유하는 일을 했습니다. 회사가 준 대본대로 개발 호재를 설명했고, 계약이 되면 매매대금의 10% 남짓을 수당으로 받았습니다. 몇 해가 지나 경찰에서 연락이 옵니다. 회사 대표가 사기로 고소되었고, 영업직원들도 공범으로 조사한다는 것입니다. 상담에서 가장 많이 듣는 질문은 "저도 속아서 일했을 뿐인데 사기꾼이 되는 것이냐", 그리고 "팀장을 했으니 더 무겁게 처벌받느냐"입니다. 결론부터 말씀드리면 기획부동산 회사가 사기로 처벌되더라도 영업직원이 곧바로 공범이 되는 것은 아니고, 직원 자신이 설명한 내용이 거짓이라는 점을 알았거나 적어도 그럴 수 있다고 알면서 권유했다는 점이 증명되어야 합니다. 기획부동산 사기란, 싸게 사들인 임야나 농지를 지분으로 잘게 나누어 개발 가능성을 부풀려 비싸게 파는 과정에서 거래의 중요한 사항을 속여 매매대금을 받아 내는 것으로, 형법 제347조의 사기죄에 해당합니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론은 세 군데서 갈립니다. 회사의 설명이 과장을 넘어 거짓이었는지, 직원이 그 거짓을 알 수 있는 자리에 있었는지, 그리고 직원이 판매에서 어느 정도의 역할을 맡았는지입니다. 입사 한 달 만에 오래 알던 이웃에게 땅을 소개한 텔레마케터는 무죄가 되었고, 맹지인 줄 알면서 알리지 않고 계약 자리에 동석한 직원은 방조범으로 처벌되었습니다. 아래에서는 지분 쪼개기 판매가 언제 기망이 되는지, 텔레마케터의 고의가 인정되고 부정된 판결, 공동정범과 방조의 경계, 팀장·본부장의 형량, 범죄단체조직과 다단계 적용 문제, 수당 추징, 다수 피해자와의 합의까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 기획부동산에서 일했다는 것만으로 사기 공범이 되나요 — 되지 않습니다. 서울중앙지방법원 2013. 9. 13. 선고 2013노2518 판결은 판매수당으로 매매대금의 10%를 받은 텔레마케터에 대해, 입사한 지 한 달밖에 되지 않아 토지의 소유관계와 장래 가치를 파악할 위치에 있지 않았다는 등의 이유로 사기방조 무죄를 유지했습니다.

2. 텔레마케터는 공동정범인가요, 방조범인가요 — 역할에 따라 다릅니다. 수원지방법원 2020. 1. 30. 선고 2019노5865 판결은 피해자를 소개하고 계약 자리에 동석한 직원에 대해 검사의 공동정범 주장을 배척하고 방조범으로만 인정했으며, 형법 제32조 제2항에 따라 종범의 형은 정범보다 감경됩니다.

3. 지분을 비싸게 판 것 자체가 사기인가요 — 그렇지 않습니다. 인천지방법원 2023. 10. 26. 선고 2021고단1697 판결은 회사가 땅을 사들인 가격을 알리지 않고 개발 가능성을 다소 과장해 권유했더라도 기망행위로 보기 어렵다며 전무와 영업사원에게 무죄를 선고했습니다.

회사가 사기로 처벌되어도 직원이 곧바로 공범이 되지는 않습니다

직원의 형사책임은 두 단계로 따져야 합니다. 첫째, 회사가 매수인에게 한 설명이 법에서 말하는 기망행위에 해당하는지입니다. 여기서 부정되면 회사도 직원도 사기죄가 성립하지 않습니다. 둘째, 기망이 인정되더라도 그 직원이 거짓을 알았는지, 그리고 공동정범으로 볼 만큼 범행에 본질적으로 기여했는지입니다. 형법 제30조는 두 사람 이상이 공동하여 죄를 범한 때 각자를 정범으로 처벌하고, 제32조는 타인의 범죄를 방조한 사람을 종범으로 처벌하되 그 형을 정범보다 감경합니다.

수사 단계에서는 이 두 단계가 한꺼번에 뭉개지는 일이 많습니다. 대표의 사기가 인정될 것 같으니 영업직원 전원을 공모공동정범으로 묶어 조사하는 식입니다. 그러나 법원은 직원마다 따로 봅니다. 수원지방법원 안양지원 2019. 10. 10. 선고 2019고단1163 판결은 공모공동정범으로 기소된 텔레마케터에 대해 공소장변경 없이 더 가벼운 사기방조만 유죄로 인정했습니다. 직원 사건의 방어는 결국 "회사의 설명이 거짓이었는가"와 "나는 그것을 알았는가"를 분리해서 다투는 데서 출발합니다.

지분 쪼개기 판매 자체는 사기가 아닙니다 — 기망이 부정된 판결

저희가 먼저 확인하는 것은 회사의 설명이 과장광고의 범위에 머물렀는지입니다. 법원은 상품의 선전·광고에 다소의 과장이나 허위가 수반되었더라도 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망이 아니고, 거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지해야 사기죄의 기망이 된다고 봅니다(대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 대법원 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결). 이 법리를 기획부동산에 적용해 무죄가 난 판결이 여럿 있습니다.

• 매입가를 알리지 않은 것. 서울동부지방법원 2014. 8. 14. 선고 2013고단1576 판결은 평당 2만 원에 산 원주 임야를 쪼개 판 사건에서, 거래가격은 등기부로 확인할 수 있고 매도인이 자기 취득가격을 알려 주는 관행도 없다며 고지 의무를 부정하고 대표·상무·영업직원 모두에게 무죄를 선고했습니다. 혁신도시 지정 같은 실제 추진 중인 개발계획을 언급하며 지가 상승을 예상한 것도 기망으로 보지 않았고, 항소심(서울동부지방법원 2014노1130)에서 항소가 기각되었습니다.

• 공시지가보다 훨씬 비싸게 판 것. 인천지방법원 2021고단1697 판결은 기획부동산은 싸게 사서 개발 가능성을 홍보해 비싸게 파는 것이 일반적이고, 매도인의 전매차익은 계약의 중요한 요소가 아니며 거래가격이 개별공시지가를 현저히 넘어도 마찬가지라고 했습니다. 매수인들이 현장을 답사했고 지분 형태라는 설명을 들었다는 점도 무죄 사유가 되었습니다. 항소심(인천지방법원 2023노4587)에서도 항소가 기각되었습니다.

• 검사가 매입가의 3배 이상 부풀렸다고 본 것. 수원지방법원 2022. 11. 10. 선고 2022노412 판결은 5개 법인 명의로 1,331억 원이 넘는 토지 공유지분을 판 사건에서, 인근에 개발계획이 실제로 있었고 지목·공유관계·개발제한 여부는 등기부와 토지이용계획확인원으로 쉽게 알 수 있다며 사기 무죄를 유지했습니다. 이 판결은 대법원 2022도15300 사건에서 상고가 기각되어 확정되었습니다.

이 판결들이 직원에게 중요한 이유는 분명합니다. 회사의 판매 방식이 과장광고 수준이라면 그 대본을 전달한 직원에게 사기죄가 성립할 여지 자체가 없습니다. 조사에서 "회사가 사기인 줄 몰랐다"는 말보다 먼저 준비해야 할 것은, 회사가 실제로 소유권을 취득했는지, 매수인에게 지분이전등기가 되었는지, 언급한 개발계획이 실재했는지에 관한 객관적 자료입니다.

어디서부터 기망이 되는가 — 유죄가 된 설명의 공통점

반대로 유죄가 된 사건들을 나란히 놓으면, 과장이 아니라 사실 자체를 속인 경우라는 공통점이 보입니다. 건축할 수 없는 땅을 건축할 수 있다고 하거나, 분할할 수 없는 땅을 분할해 준다고 하거나, 회사 소유도 아닌 땅을 판 경우입니다.

• 수원지방법원 안양지원 2019고단1163 판결 — 진입도로를 확보하지 못해 건축허가를 받을 수 없는 양평 임야를 전원주택 부지로 소개하면서 도로가 개설된 것처럼 보이는 허위 지적도를 보냈습니다. 매매대금은 3억 6,800만 원이었습니다.

• 서울중앙지방법원 2021. 7. 13. 선고 2020재고단5 판결 — 제2경부고속도로 분기점과 나들목이 생겨 상업지구가 된다며 용인 토지 지분을 팔았지만, 분기점은 정해진 바 없었고 채권최고액 14억 원의 근저당권이 설정되어 있었으며, 자연녹지지역이어서 화해·조정 결정문만으로는 분할이 불가능하고 관할 관청의 허가가 필요했습니다.

• 수원지방법원 안양지원 2020. 11. 6. 선고 2018고단1965 판결 — 개발제한구역 임야에 바둑판 모양의 가상 분할도를 그려 개별 소유권이전이 가능한 것처럼 속였고, 근저당권을 풀어 주겠다고 하거나 뒤 매수인의 돈으로 앞 투자자의 수익금을 주었습니다.

• 서울북부지방법원 2016. 2. 19. 선고 2014고단2034 판결 — 회사가 매입하지 않은 여주 땅을 회사 소유인 것처럼 팔았습니다.

직원 입장에서 이 구분은 곧 방어의 방향입니다. 본인이 한 설명이 "주변이 개발될 것이다" 수준이었는지, "건축이 된다, 분할등기가 된다, 도로가 난다"처럼 확인 가능한 사실을 단정한 것이었는지를 통화 대본과 문자로 가려야 합니다. 후자라면 다음 질문은 그 사실이 거짓인 줄 알았느냐로 넘어갑니다.

텔레마케터의 고의가 부정된 판결 — 알 수 있는 자리에 있었는가

직원 사건에서 가장 중요한 판결은 서울중앙지방법원 2013노2518 판결입니다. 대표이사 아래 부사장과 전무가 있고, 팀장 7~8명이 각각 텔레마케터 7~8명을 거느린 직원 70~80명 규모의 회사였습니다. 피고인은 입사 한 달쯤 뒤 이웃에게 임야를 소개해 8,000만 원 상당의 매매가 이루어지게 했고, 판매수당으로 800만 원을 받았습니다. 검사는 소유관계도 확인하지 않고 10% 수당을 받았으니 적어도 미필적 방조 고의가 있다고 주장했습니다.

법원은 방조범의 정범 고의는 미필적 인식이나 예견으로 족하다는 대법원 법리(대법원 2005. 4. 29. 선고 2003도6056 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009도9963 판결)를 전제로 하면서도, 다음 사정을 들어 무죄를 유지했습니다.

1. 회사의 규모와 피고인의 지위·경력에 비추어 토지의 소유관계와 장래 가치를 구체적으로 파악할 위치에 있지 않았습니다.

2. 회사는 실제로 임야 매수계약을 맺었고 이후 소유권이전등기를 마친 뒤 일부 매수인에게 지분이전등기까지 해 주었으며, 예전에 판 다른 토지도 문제없이 이전되었습니다.

3. 피해자는 30년 넘게 한동네에 살던 미용실 손님이어서, 사기인 줄 알면서 권유하기는 어려웠다고 보았습니다. 수당을 고려해도 마찬가지라고 했습니다.

4. 소유관계를 확인하지 않은 것은 인정되지만 일개 텔레마케터에게 그런 확인 의무가 있다고 보기 어렵고, 설령 잘못이나 과실이라 해도 그것만으로 사기를 인식했다고 볼 수 없다고 했습니다.

이 판결의 네 가지 사정은 그대로 직원 사건의 점검표가 됩니다. 입사 시기와 교육 내용, 회사가 실제로 등기를 넘겨 준 이력, 피해자와의 관계, 확인할 수 있었던 정보의 범위를 조사 전에 정리해 두어야 합니다. 광주지방법원 2010. 5. 11. 선고 2009고단3221 판결에서도 회사가 근저당권을 말소하고 모든 매수인에게 지분이전등기를 해 준 사정이 인정되어 함께 기소된 직원이 무죄를 받았습니다.

고의가 인정된 판결 — 알면서 알리지 않은 직원

반대로 직원이 알 수 있었던 사정이 쌓이면 결론이 바뀝니다. 수원지방법원 안양지원 2019고단1163 판결과 그 항소심인 수원지방법원 2019노5865 판결의 텔레마케터는 2010년부터 2년 남짓 근무하면서 딸들을 통해 미국에 사는 딸의 친구에게 양평 임야를 소개했고, 적어도 3,680만 원을 받았습니다. 항소심은 방조의 고의를 인정하면서 다음을 들었습니다.

• 그 회사에 오기 전에도 기획부동산에서 일한 경험이 있었고, 회사가 기획부동산이라는 사실을 알았습니다.

• 대표에게서 진입로를 연장해야 전원주택을 지을 수 있다는 설명을 들어 맹지라는 사실을 알았는데도 피해자에게 알리지 않았고, 계약 때까지 진입로가 확보되었는지 확인하지 않았습니다.

• 계약서 작성 자리에 동석하고도 진입로 문제를 묻지 않아 범행이 순조롭게 진행되게 했습니다.

• 대표를 교회에서 알게 된 사람이라고만 소개하고 기획부동산 운영자라는 사실은 숨겼습니다.

앞의 무죄 판결과 비교하면 차이가 선명합니다. 무죄 사건의 직원은 몰랐고 알 수 있는 자리에 있지도 않았지만, 유죄 사건의 직원은 토지의 결정적 결함을 들어서 알고 있었고 그것을 감췄습니다. 수당의 액수나 비율은 두 사건 모두 10% 안팎이었으므로, 수당을 받았다는 사실보다 무엇을 알고 있었는지가 결론을 갈랐습니다.

공동정범인가 방조범인가 — 형이 달라지는 지점

고의가 인정되더라도 공동정범이냐 방조범이냐에 따라 형의 무게가 달라집니다. 수원지방법원 2019노5865 판결에서 검사는 피해자를 소개하고 계약에 동석하고 10%가 넘는 수수료를 받았으니 공동정범이라고 주장했습니다. 법원은 공모자라도 범죄에 대한 본질적 기여를 통한 기능적 행위지배가 있어야 공동정범이 된다는 대법원 2007. 10. 26. 선고 2007도4702 판결을 인용하고, 계약 체결을 위한 적극적 행위를 한 자료가 없으며 수수료도 보수 약정에 따른 것이라는 이유로 방조범에 그친다고 보았습니다. 1심의 징역 6월은 항소심에서 징역 4월로 줄었습니다.

반면 수원지방법원 2021. 5. 28. 선고 2020노6609 판결은 영업을 총괄한 전무이사의 공모 부인 주장을 배척했습니다. 영업사원들이 분양 업무 중 의문이 생기면 전무이사와도 처리 방안을 논의했는데, 이것이 범행의 핵심적 부분에 해당한다고 보았습니다. 이 판결은 공모는 순차적·암묵적으로도 이루어질 수 있고 실행행위에 직접 관여하지 않아도 공동정범이 될 수 있으며, 기망 방법을 구체적으로 몰랐어도 공모를 부정할 수 없다는 대법원 2013. 8. 23. 선고 2013도5080 판결을 인용했습니다. 다만 타인의 범행을 인식하면서 제지하지 않고 용인하는 것만으로는 공동가공의 의사가 부족하다는 법리도 함께 적었습니다. 대법원 2021도7620 사건에서 상고가 기각되어 확정되었습니다.

정리하면 평직원은 방조와 무죄 사이에서, 영업을 총괄하거나 판매 방침을 정하는 간부는 공동정범 여부에서 다툼이 벌어집니다. 조사에서 본인의 업무 범위를 과장하지도 축소하지도 말고, 실제 권한이 무엇이었는지를 조직도와 수당 구조로 보여 주는 것이 중요합니다.

팀장·본부장·상무는 어떻게 처벌되었나

직급이 올라갈수록 "알 수 있는 자리"에 있었다는 판단이 쉬워지고 형도 무거워집니다. 부산지방법원 2016. 1. 14. 선고 2013고단8242 등 판결이 대표적입니다. 회장·사장·대표가 형제였고, 부사장이 텔레마케터 채용과 관리를, 전무가 재테크 교육과 브리핑을 맡았으며, 각 영업부서의 본부장은 소속 직원 100여 명의 영업을 관리했고 상무가 이를 보좌했습니다. 개발계획 인근의 싼 임야를 계약금만 주고 확보한 뒤 1~2개월 안에 매입가의 3~4배로 100평 단위 공유지분을 팔았고, 알선한 직원 10%, 부장 2%, 상무 1.1%, 본부장 1.2% 식으로 수당이 층층이 나뉘었습니다. 피해액은 40억 원을 넘었습니다.

1심은 부사장과 전무에게 징역 2년의 실형을, 본부장 5명에게 징역 1년 6월에 집행유예 3년을, 상무 6명에게 징역 1년 2월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 항소심인 부산지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016노257 등 판결은 병합된 사건과 함께 일부 피고인의 형을 다시 정했지만, 본부장과 상무는 모두 집행유예였고 대법원 2017도1858 사건에서 상고가 기각되었습니다. 양형에서는 피해자들에게도 책임이 있는 점, 실제로 소유권이전등기를 해 준 점, 일반적인 기획부동산보다 매입가 대비 판매가의 차이가 크지 않은 점이 참작되었습니다.

임원이라도 주도하지 않았다면 그 점이 양형에 반영됩니다. 서울중앙지방법원 2020재고단5 판결은 이사·본부장 직함으로 현장 답사와 직원 교육을 맡은 피고인에게 징역 1년 6월에 집행유예 2년을 선고하면서, 전체 범행을 주도하는 위치가 아니었고 개인적으로 얻은 이익이 크지 않았으며 실태를 확인하지 않은 피해자들도 피해 확대에 기여했다는 점을 들었습니다. 서울동부지방법원 2014. 2. 19. 선고 2012고단3222 등 판결도 텔레마케터 교육과 계약 실무를 맡다가 실장을 거쳐 대표이사가 된 피고인의 수당이 판매가의 1.5%에 그쳐 얻은 이익이 많지 않다는 점을 유리한 정상으로 보았습니다.

범죄단체조직죄와 다단계까지 적용될 수 있을까

최근 조사에서 직원들이 가장 놀라는 대목이 범죄단체 혐의입니다. 형법 제114조는 사형, 무기 또는 장기 4년 이상의 징역에 해당하는 범죄를 목적으로 하는 단체나 집단을 조직하거나 가입하거나 그 구성원으로 활동한 사람을 목적한 죄에 정한 형으로 처벌하고, 형을 감경할 수 있게 합니다. 사기죄는 장기 20년이므로 요건상으로는 대상이 됩니다. 범죄단체란 특정 다수인이 일정한 범죄를 수행한다는 공동목적 아래 구성한 계속적 결합체로서 최소한의 통솔체계를 갖춘 것을 말하고, 명칭이나 강령, 가입식이 따로 있을 필요는 없습니다(대법원 2016. 5. 12. 선고 2016도1221 판결).

광주지방법원 해남지원 2024. 2. 14. 선고 2023고합1 등 판결은 텔레마케터와 영업사원으로 역할을 나눠 태양광 발전시설 설치계약금을 가로챈 조직을 범죄단체로 인정했습니다. "회사가 사기에 이용되었을 뿐 회사 자체는 범죄단체가 아니다"라는 주장도 받아들이지 않았습니다. 전화상담과 상담원 관리를 맡은 팀장에게는 징역 3년에 집행유예 4년이 선고되었고, 다른 조직원들에게는 최고 징역 10년까지 선고되었습니다. 이 판결은 광주고등법원 2024노135 판결로 항소가 기각되고 대법원 2024도14458 사건에서 상고가 기각되었습니다. 기획부동산 사건은 앞에서 본 판결들처럼 대부분 사기로 처벌되었지만, 전화 영업 조직의 구조가 같다는 점에서 이 판결은 수사기관이 범죄단체 혐의를 검토하는 근거가 될 수 있습니다.

다단계 혐의도 있습니다. 방문판매 등에 관한 법률 제58조 제1항 제1호는 등록 없이 다단계판매조직을 개설·관리·운영한 사람을 7년 이하의 징역 또는 2억 원(판매대금 총액의 3배가 2억 원을 넘으면 그 3배) 이하의 벌금에 처합니다. 수원지방법원 2022노412 판결의 1심은 상담사-팀장-본부장-상무-전무-부대표-대표의 직급과 판매액에 따른 층층 수당을 근거로 다단계라고 보았지만, 항소심은 같은 법 제2조 제5호 가목의 모집방식, 즉 판매원이 특정인을 자기 하위 판매원으로 가입시키는 구조가 없으면 다른 요건을 갖춰도 다단계가 아니라며 무죄를 선고했습니다. 직원은 회사 구인광고와 임원 면접으로 채용되었고, 추천 수수료는 일회적이고 적었다는 점이 근거였습니다.

받은 수당이 추징될 수 있을까 — 부패재산몰수법

범죄단체나 다단계로 구성되면 형량보다 더 아픈 것이 추징입니다. 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제2조 제3호 가목은 범죄단체를 조직하여 범행하거나 다단계판매의 방법으로 기망한 사기를 특정사기범죄로 정해 그 피해재산을 범죄피해재산으로 보고, 제6조는 피해자가 범인에게 반환이나 손해배상을 청구하기 어려운 경우 이를 몰수·추징해 피해자에게 돌려주도록 합니다. 2025. 12. 16. 신설된 제6조 제2항은 특정사기범죄의 경우 요건을 갖추면 몰수·추징한다고 규정합니다.

광주지방법원 해남지원 2023고합1 등 판결은 이 조항을 근거로 피고인별로 검찰에서 인정한 범죄수익을 추징했습니다. 집행유예를 받은 팀장에게도 9,757만여 원, 민원 처리를 맡은 직원에게도 1억 1,681만여 원의 추징이 선고되었습니다. 형은 집행유예로 끝나도 수당으로 받은 돈은 그대로 돌려놓아야 할 수 있다는 뜻입니다. 조사 단계에서 수당 액수를 어떻게 확정하느냐가 곧 추징액이 되므로, 급여 성격의 기본급과 판매수당, 회사에 다시 투자했거나 스스로 땅을 산 금액을 구분해 자료로 남겨야 합니다.

같은 판결은 인식 시점도 분명히 갈랐습니다. 민원 처리를 맡은 직원은 일정 시점에야 범죄단체 활동을 인식한 것으로 인정되어, 그 전 기간의 사기 부분은 무죄가 되었습니다. 언제 알게 되었는가는 유무죄뿐 아니라 책임지는 기간과 금액을 줄이는 문제이기도 합니다.

특경법과 구속 — 피해 규모가 클 때

회사 전체 피해액이 수십억 원이면 직원들은 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률을 걱정합니다. 같은 법 제3조 제1항은 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 가중하고, 제2항은 이득액 이하의 벌금을 병과할 수 있게 합니다. 다만 피해자가 여러 명이면 원칙적으로 피해자별로 이득액을 따지고, 단일한 범의로 같은 피해자를 여러 번 속인 경우처럼 한 죄로 묶이는 경우에만 합산됩니다. 서울고등법원 2018. 1. 17. 선고 2016노4168 판결에서는 항소심에서 검사가 죄명을 특정경제범죄법위반(사기)에서 사기로 바꾸는 공소장변경을 했고, 원심인 의정부지방법원 2014고합274 판결의 징역 3년 6월 등 실형이 징역 2년과 1년 6월의 집행유예로 바뀌었습니다.

구속은 형사소송법 제70조에 따라 죄를 범했다고 의심할 상당한 이유와 함께 주거 부정, 증거인멸이나 도망의 염려가 있어야 하고, 범죄의 중대성과 피해자 위해 우려 등을 함께 고려합니다. 운영진에게는 실형이 선고되기도 합니다. 춘천지방법원 2021. 7. 16. 선고 2021노48 판결은 범행 후 10여 년 동안 피해를 갚지 않다가 1심에 이르러서야 일부를 변제한 운영진에게 징역 1년 3월과 1년 6월의 실형을 유지하거나 선고했습니다. 평직원이라도 회사 자료를 지우거나 다른 직원과 진술을 맞추는 모습은 증거인멸 염려로 비칠 수 있으므로 조사 전 행동을 조심해야 합니다.

다수 피해자와의 합의 — 양형에서 실제로 참작된 것

기획부동산 사건은 피해자가 여러 명이고 직원이 직접 권유한 사람은 그중 일부입니다. 합의는 자신이 연결한 피해자부터, 그리고 가능한 범위에서 구체적으로 하는 것이 현실적입니다. 판결에서 실제로 참작된 사정은 다음과 같습니다.

• 항소심에서라도 한 변제. 수원지방법원 2019노5865 판결은 피고인이 항소심에서 3,700만 원을 지급한 점, 초범인 점, 주범이 징역 1년 6월로 확정된 점을 들어 형을 줄였습니다.

• 매수인이 토지를 보유하고 있다는 점. 서울고등법원 2016노4168 판결은 피해자들이 산 토지를 보유하고 있으므로 매매대금 전부를 실질적인 피해액으로 볼 수 없다고 했습니다. 합의금을 산정할 때도 등기가 넘어갔는지, 토지의 현재 가치가 얼마인지가 출발점이 됩니다.

• 등기 이전. 광주지방법원 2009고단3221 판결의 사건에서는 검찰 형사조정을 거쳐 고소인들에게 지분이전등기가 이루어졌고, 결국 무죄가 선고되었습니다. 돈을 돌려주는 것만이 피해회복은 아닙니다.

• 늦은 변제의 한계. 춘천지방법원 2021노48 판결은 고령 피해자의 1억 2,500만 원 피해 중 2,500만 원만 변제된 점을 무겁게 보았습니다.

앞에서 본 판결들에서는 배상명령 신청이 받아들여지지 않았습니다. 인천지방법원 2021고단1697 판결과 춘천지방법원 2020고단642 등 판결, 수원지방법원 안양지원 2018고단1965 등 판결 모두 배상신청을 각하했습니다. 피해자로서는 형사 절차 안에서 직접 돈을 받기 어렵기 때문에, 합의에 응할 유인이 생깁니다. 직원 쪽에서는 이 점을 알고 합의 시점을 잡아야 합니다.

직원이 피해자가 되는 경우도 있습니다

기획부동산 사건의 직원은 가해자이면서 피해자인 경우가 흔합니다. 서울북부지방법원 2014고단2034 판결에서는 회사 텔레마케터들이 피해자였습니다. 대표이사와 전무가 회사 소유도 아닌 땅을 직원에게 팔고 회사 일비 명목으로 돈을 빌렸으며, 1심은 이들에게 징역 8월과 6월의 집행유예를 선고했고 항소심(서울북부지방법원 2016노435)에서 형이 다시 정해졌습니다. 부산지방법원 2013고단8242 등 판결도 500여 명의 텔레마케터들과 그들을 통해 모집한 사람들을 피해자로 적었고, 서울동부지방법원 2012고단3222 등 판결은 피해자 중 일부가 그 회사 직원이었다는 점을 양형에 반영했습니다.

본인이나 가족 명의로 지분을 샀다면 그 사실은 방어의 중요한 자료입니다. 사기인 줄 알았다면 자기 돈으로 같은 땅을 사지 않았을 것이기 때문입니다. 동시에 직원도 피해자로서 회사 운영진을 상대로 고소하거나 손해배상을 청구할 수 있으므로, 방어와 피해 회복을 함께 설계해야 합니다.

공인중개사법 위반이 함께 붙는 경우

영업직원에게 무등록 중개 혐의가 함께 적히는 경우가 있습니다. 공인중개사법 제48조 제1호는 중개사무소 개설등록 없이 중개업을 한 사람을 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처하고, 제2조 제3호는 중개업을 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것이라고 정의합니다. 광주지방법원 2009고단3221 판결은 회사의 감사이자 실질적 경영자와 회사 직원이 회사 소유 토지를 판 것은 자기 물건을 매도한 것이지 남의 의뢰를 받아 중개한 것이 아니라며 이 부분도 무죄로 보았고, 항소심(광주지방법원 2010노1086)에서 항소가 기각되었습니다. 다만 회사가 제3자 소유 토지를 알선하는 구조라면 판단이 달라질 수 있으므로 매도인이 누구였는지를 먼저 확인합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

혼자 대응할 수 있는 구간과 그렇지 않은 구간을 나누어 말씀드리겠습니다. 참고인으로 출석해 회사 구조와 본인의 업무를 설명하는 정도이고, 직접 계약을 연결한 피해자가 없으며 수당도 거의 없었다면 자료를 정리해 사실대로 진술하는 것으로 충분한 경우가 있습니다.

다음에 해당하면 첫 조사 전에 변호인과 상의해야 합니다. 첫째, 피의자로 출석요구를 받았고 죄명에 사기 외에 범죄단체조직·가입·활동이나 방문판매법위반이 적혀 있는 경우입니다. 추징과 형량이 함께 커집니다. 둘째, 팀장·본부장·실장처럼 팀원을 관리했거나 교육·브리핑·현장 답사를 맡은 경우입니다. 공동정범과 방조의 경계에서 결론이 갈립니다. 셋째, 토지의 결함(맹지, 분할 불가, 근저당, 회사 미소유)을 들어서 알았을 가능성이 있는 경우입니다. 무엇을 언제 알았는지를 진술 한마디로 확정해 버리면 뒤집기 어렵습니다. 넷째, 본인이 연결한 피해자가 여러 명이거나 수당 합계가 큰 경우입니다. 다섯째, 본인이나 가족도 지분을 사서 피해를 본 경우입니다.

조사 전에 하면 불리해지는 대응

• "회사가 시키는 대로 했을 뿐"이라는 말만 반복하는 것. 대본대로 했다는 사실은 방조 고의를 부정하는 근거가 되지 않습니다. 대본의 내용이 과장이었는지 거짓이었는지, 본인이 그 거짓을 알 수 있었는지를 자료로 보여 주어야 합니다.

• 업무 범위를 과장하거나 축소하는 것. 수원지방법원 2020노6609 판결처럼 영업사원들이 의문을 상의했다는 동료의 진술 하나가 공동정범 판단의 근거가 됩니다. 반대로 실제보다 역할을 부풀리면 방조로 끝날 사건이 공동정범이 됩니다.

• 휴대전화와 업무 자료를 정리해 버리는 것. 고객 명단, 대본, 수당 명세, 단체대화방은 불리한 증거이기도 하지만 입사 시기와 교육 내용, 수당 구조를 증명할 유일한 자료이기도 합니다.

• 피해자에게 먼저 연락해 진술을 부탁하는 것. 합의 시도와 진술 회유는 전혀 다르게 평가됩니다. 합의는 변호인을 통해 조건과 문구를 정리해 진행합니다.

자주 묻는 질문

기획부동산 텔레마케터로 일했는데 사기죄로 처벌받나요?

일했다는 사실만으로는 처벌되지 않습니다. 회사의 설명이 기망에 해당하고, 본인이 그 거짓을 알았거나 적어도 알 수 있었다는 점이 증명되어야 합니다. 서울중앙지방법원 2013노2518 판결은 입사 한 달 된 텔레마케터에게 사기방조 무죄를 유지했습니다. 반대로 맹지라는 사실을 알고 숨긴 직원은 수원지방법원 2019노5865 판결에서 방조범으로 처벌되었습니다.

회사가 준 대본대로 설명했을 뿐인데도 공범인가요?

대본의 내용에 따라 다릅니다. 인근 개발계획을 언급하며 지가 상승을 예상하는 정도라면 과장광고로 보아 기망 자체가 부정된 판결이 많습니다. 건축이 된다, 분할등기가 된다처럼 사실을 단정했고 그것이 거짓이었다면, 그 거짓을 알았는지가 다음 쟁점이 됩니다. 대본과 교육 자료를 보관해 두는 것이 좋습니다.

판매수당 10%를 받았으면 고의가 인정되나요?

수당만으로 고의가 인정되지는 않습니다. 무죄가 난 서울중앙지방법원 2013노2518 판결과 유죄가 난 수원지방법원 2019노5865 판결 모두 수당은 10% 안팎이었습니다. 결론을 가른 것은 토지의 결함을 알고 있었는지였습니다. 다만 범죄단체나 다단계가 인정되면 받은 수당이 추징될 수 있습니다.

팀장으로 팀원을 관리했다면 처벌이 더 무거운가요?

대체로 무거워집니다. 부산지방법원 2013고단8242 등 판결에서 본부장과 상무는 1심에서 징역 1년 2월에서 1년 6월의 집행유예를 받았고, 채용·교육을 총괄한 부사장과 전무는 1심에서 실형을 받았습니다. 다만 팀장이라도 판매 방침을 정하지 않았고 개인 이익이 적었다면 그 점이 참작됩니다.

기획부동산 직원도 구속되나요?

평직원이라는 이유만으로 구속되지는 않지만 가능성이 없지는 않습니다. 형사소송법 제70조는 증거인멸이나 도망의 염려와 함께 범죄의 중대성과 피해자 위해 우려를 고려하게 합니다. 피해 규모가 크거나 범죄단체 혐의가 붙은 사건, 자료를 없앤 정황이 있는 사건에서는 위험이 커집니다.

피해자들과 합의하려면 전액을 물어줘야 하나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 서울고등법원 2016노4168 판결은 피해자들이 토지를 보유하고 있어 매매대금 전부를 실질 피해로 볼 수 없다고 했습니다. 본인이 연결한 피해자, 받은 수당, 이전된 지분의 현재 가치를 기준으로 현실적인 범위를 정합니다.

받은 수당을 추징당할 수 있나요?

범죄단체나 다단계 방식의 사기로 인정되면 가능합니다. 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제6조에 따라 광주지방법원 해남지원 2023고합1 등 판결은 집행유예를 받은 팀장에게도 9,757만여 원을 추징했습니다. 수당 액수를 조사 단계에서 정확히 정리해야 하는 이유입니다.

퇴사한 지 오래되었는데 지금 조사받을 수도 있나요?

있습니다. 사기죄는 법정형의 장기가 10년 이상이어서 형사소송법 제249조 제1항 제3호에 따라 공소시효가 10년입니다. 수원지방법원 안양지원 2019고단1163 판결의 텔레마케터는 2010년부터 2012년까지 일했는데 2019년에 판결을 받았습니다. 2025. 12. 23. 형법 개정으로 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 되었지만, 그 전의 행위에는 종전 형(10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금)이 적용됩니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

본문에서 언급한 판결과 조문입니다.

• 대법원 2004. 1. 15. 선고 2003도5728 판결, 2007. 1. 25. 선고 2004도45 판결 — 과장광고와 기망의 한계

• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2003도6056 판결, 2010. 1. 14. 선고 2009도9963 판결 — 방조범의 정범 고의는 미필적 인식으로 족함

• 대법원 2007. 10. 26. 선고 2007도4702 판결, 2013. 8. 23. 선고 2013도5080 판결 — 기능적 행위지배, 순차·암묵 공모

• 대법원 2016. 5. 12. 선고 2016도1221 판결 — 범죄단체의 개념

• 서울중앙지방법원 2013. 9. 13. 선고 2013노2518 판결(원심 서울중앙지방법원 2013. 7. 16. 선고 2012고정6918 판결) — 텔레마케터 사기방조 무죄 유지

• 수원지방법원 안양지원 2019. 10. 10. 선고 2019고단1163 판결, 수원지방법원 2020. 1. 30. 선고 2019노5865 판결 — 맹지 은폐 텔레마케터 사기방조, 징역 6월에서 징역 4월로

• 서울동부지방법원 2014. 8. 14. 선고 2013고단1576 판결(서울동부지방법원 2014노1130 항소기각) — 대표·상무·영업직원 무죄, 매입가 고지 의무 부정

• 인천지방법원 2023. 10. 26. 선고 2021고단1697 판결(인천지방법원 2023노4587 항소기각) — 전무·영업사원 무죄, 전매차익은 계약의 중요 요소 아님

• 수원지방법원 2022. 11. 10. 선고 2022노412 판결(원심 수원지방법원 성남지원 2021고단2215 판결, 대법원 2022도15300 상고기각) — 사기 무죄 유지, 방문판매법위반 무죄

• 서울중앙지방법원 2021. 7. 13. 선고 2020재고단5 판결 — 이사·본부장 징역 1년 6월 집행유예 2년, 일부 무죄·면소

• 수원지방법원 안양지원 2020. 11. 6. 선고 2018고단1965 등 판결, 수원지방법원 2021. 5. 28. 선고 2020노6609 판결(대법원 2021도7620 상고기각) — 가상 분할도, 영업 총괄 전무이사 공동정범

• 서울동부지방법원 2014. 2. 19. 선고 2012고단3222 등 판결(대법원 2015도11372 파기환송, 서울동부지방법원 2016. 2. 16. 선고 2015노1189 판결) — 실장을 거친 대표이사 수당 1.5%, 피해자 중 직원

• 부산지방법원 2016. 1. 14. 선고 2013고단8242 등 판결, 부산지방법원 2017. 1. 13. 선고 2016노257 등 판결(대법원 2017도1858 상고기각) — 부사장·전무 실형, 본부장·상무 집행유예

• 광주지방법원 해남지원 2024. 2. 14. 선고 2023고합1 등 판결(광주고등법원 2024노135 항소기각, 대법원 2024도14458 상고기각) — 텔레마케팅 조직 범죄단체 인정, 부패재산몰수법 추징, 인식 전 기간 무죄

• 서울고등법원 2018. 1. 17. 선고 2016노4168 판결(원심 의정부지방법원 2014고합274 판결) — 특정경제범죄법위반에서 사기로 공소장변경, 토지 보유 참작

• 춘천지방법원 2021. 1. 12. 선고 2020고단642 등 판결, 춘천지방법원 2021. 7. 16. 선고 2021노48 판결 — 운영진 실형, 늦은 변제

• 광주지방법원 2010. 5. 11. 선고 2009고단3221 등 판결(광주지방법원 2010노1086 항소기각) — 직원 무죄, 지분이전등기, 공인중개사법위반 무죄

• 서울북부지방법원 2016. 2. 19. 선고 2014고단2034 판결(서울북부지방법원 2016노435) — 텔레마케터가 피해자인 사건

• 법령 — 형법 제30조, 제32조, 제62조 제1항, 제114조, 제347조(2025. 12. 23. 개정) / 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 / 방문판매 등에 관한 법률 제2조 제5호, 제13조 제1항, 제58조 / 부패재산의 몰수 및 회복에 관한 특례법 제2조 제3호, 제6조 / 공인중개사법 제2조 제3호, 제48조 제1호 / 형사소송법 제70조, 제249조 제1항 제3호

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

기획부동산 직원 사건은 회사 전체의 사기 사건 안에서 한 사람의 몫을 떼어 내는 일입니다. 저희는 회사의 판매 방식이 기망에 해당하는지와 의뢰인이 그 기망을 알았는지를 분리해 검토하고, 두 단계 각각에서 다툴 수 있는 지점과 인정해야 할 지점을 가른 뒤 조사에 임합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 출석요구서나 고소장에 적힌 죄명과 신분을 봅니다. 참고인인지 피의자인지, 사기 하나인지 범죄단체나 방문판매법위반이 함께 적혀 있는지에 따라 준비가 달라집니다. 다음으로 입사 경위와 시기, 직급과 호칭의 변화, 받은 교육과 대본, 수당 구조를 시간순으로 정리합니다. 세 번째로 의뢰인이 직접 연결한 매수인이 누구인지, 그 사람과 어떤 관계였는지, 계약 자리에 동석했는지, 지분이전등기가 이루어졌는지를 확인합니다. 네 번째로 토지의 결함, 즉 맹지인지, 분할이 가능한지, 근저당권이 있었는지, 회사가 소유권을 취득했는지를 의뢰인이 언제 어떤 경로로 알았는지를 묻습니다. 불리한 내용이라도 있는 그대로 말씀해 주셔야 방어의 방향을 정할 수 있습니다. 마지막으로 본인이나 가족이 지분을 샀는지, 받은 수당이 얼마인지를 계좌 내역으로 확인합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 사건을 세 갈래로 나누어 봅니다. 첫째, 회사의 설명이 과장광고 수준이었던 사건입니다. 등기부, 토지이용계획확인원, 실제 개발계획 자료, 지분이전등기 내역을 모아 기망행위 자체가 없었다는 점을 먼저 다툽니다. 둘째, 회사의 기망은 인정되지만 의뢰인이 몰랐던 사건입니다. 입사 시기, 교육 내용, 알 수 있었던 정보의 범위, 피해자와의 관계, 본인도 지분을 산 사정을 들어 고의를 다투고, 적어도 공동정범이 아니라 방조에 그친다는 점을 보입니다. 셋째, 인식을 다투기 어려운 사건입니다. 이때는 역할과 이익의 범위를 정확히 확정해 형과 추징액을 줄이고, 본인이 연결한 피해자부터 합의와 등기 정리를 추진합니다. 어느 경우든 조사 전에 진술할 내용을 정리하고 조사에 동석합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 유형의 판결을 나란히 놓으면 결론은 직함이나 수당 비율보다 무엇을 언제 알았는지에서 갈렸습니다. 같은 10% 수당을 받은 텔레마케터 중 한 사람은 무죄가, 다른 한 사람은 방조 유죄가 되었고, 같은 조직 안에서도 인식 시점 전의 기간은 무죄가 되었습니다. 저희는 첫 상담에서 사건이 어느 쪽에 가까운지를 있는 그대로 말씀드립니다. 다툴 수 있는 사건이라면 수사 단계에서 객관 자료를 먼저 제출해 불필요한 혐의가 붙지 않도록 하고, 다투기 어려운 부분이 있다면 인정하는 범위와 시점을 정해 형과 추징을 줄이는 방향으로 움직입니다. 회사 운영진과 이해관계가 엇갈리는 만큼 의뢰인 한 사람의 입장에서 진술과 합의를 관리합니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

기획부동산에서 일했던 분들은 대부분 구인광고를 보고 들어가 회사가 준 설명을 믿고 일했습니다. 법원도 그 점을 알기에 회사가 사기였다는 이유만으로 직원을 처벌하지 않고, 직원 한 사람 한 사람이 무엇을 알았는지를 따로 묻습니다. 그 질문에 답할 자료는 대부분 조사 전에만 모을 수 있습니다.

출석요구서, 근로계약서나 위촉계약서, 대본과 교육 자료, 수당 명세와 계좌 내역, 고객과 주고받은 문자, 본인이 산 지분의 등기부를 모아 두시고, 조사 일정이 잡혔다면 그 전에 상담을 받으시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.