분양권 다운계약서를 썼다가 조사받는다면 — 실거래가 허위신고 과태료로 끝나는 경우와 양도세 포탈로 처벌되는 경우

분양권을 팔거나 산 지 몇 년이 지나 시청에서 부동산 거래신고 위반 조사 안내를 받거나, 세무서에서 양도소득세 해명 요청을 받고 상담을 오시는 분들이 있습니다. 프리미엄을 실제보다 낮춘 계약서를 따로 써서 신고했던 거래입니다. 상담에서 가장 많이 듣는 질문은 "과태료만 내면 끝나는 것 아니냐"와 "매수인이 하자고 해서 따랐을 뿐인데 제가 처벌받느냐"입니다. 결론부터 말씀드리면 다운계약서 자체는 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 과태료 대상이지만, 그 계약서의 금액으로 양도소득세를 신고했다면 조세범 처벌법의 조세포탈이 되고, 포탈세액이 연간 5억 원 이상이면 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률로 넘어가 법정형이 3년 이상의 징역으로 올라갑니다. 다운계약서란, 거래당사자가 실제 거래가격보다 낮은 금액을 적은 계약서를 따로 만들어 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의 실거래가 신고나 세무신고에 쓰는 것을 말하며, 그 신고는 같은 법 제28조 제3항에 따라 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료 대상입니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론은 세 군데서 갈립니다. 낮춘 금액으로 세금 신고까지 했는지, 포탈세액이 3억 원과 5억 원이라는 선의 어느 쪽에 있는지, 그리고 조사가 시작되기 전에 누가 먼저 움직였는지입니다. 같은 다운계약서를 쓴 공유자 두 사람 중 포탈세액이 700만여 원인 사람은 벌금 500만 원을, 매수인이 대납한 돈을 필요경비로 넣어 경정청구까지 하면서 2억 8,988만여 원을 포탈한 사람은 징역형 집행유예를 받았습니다. 아래에서는 과태료의 계산과 자진신고, 형사로 넘어가는 경계, 매도인과 매수인 각자의 책임, 분양권 전매에서 다운계약이 드러나는 경로, 가산세와 부과제척기간, 세무조사에서 고발까지의 대응 순서를 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 다운계약서를 쓰면 과태료만 나오나요 — 실거래가를 거짓으로 신고한 것만이라면 과태료입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제28조 제3항은 거짓 신고에 취득가액의 100분의 10 이하의 과태료를 정하고 있고, 다운계약 신고에는 같은 법의 형벌 조항이 적용되지 않습니다. 대구지방법원 2019. 5. 27.자 2019과107 결정은 거래가격을 거짓으로 신고한 개업공인중개사에게 과태료 3,647만 원(가산금 포함)을 정했습니다.

2. 언제 형사처벌로 넘어가나요 — 낮춘 금액으로 양도소득세를 신고해 세금을 덜 냈을 때입니다. 광주지방법원 목포지원 2019. 8. 9. 선고 2019고단350 판결은 48억 원 거래를 35억 5,000만 원으로 적은 다운계약서로 신고해 3억 997만여 원을 포탈한 매도인에게 조세범 처벌법 위반으로 징역 4월에 집행유예 1년을 선고했습니다.

3. 5억 원을 넘으면 무엇이 달라지나요 — 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제8조가 적용되어 3년 이상의 유기징역에 포탈세액 2배 이상 5배 이하의 벌금이 반드시 붙습니다. 울산지방법원 2023. 6. 9. 선고 2022고합359 판결은 6억 6,388만여 원을 포탈한 매도인에게 징역 2년에 집행유예 3년을 선고하면서, 세금의 상당 부분을 납부하거나 충당할 예정이라는 점을 들어 벌금 7억 원의 선고를 유예했습니다.

다운계약서 하나에 걸리는 책임은 세 갈래입니다

다운계약서 사건은 하나의 행위에 세 가지 제재가 따로 붙는 구조라서, 한쪽만 보고 대응하면 다른 쪽에서 크게 다칩니다. 첫째는 부동산 거래신고 등에 관한 법률의 과태료입니다. 분양권도 여기에 들어갑니다. 같은 법 제3조 제1항 제3호 가목은 주택법 등에 따른 공급계약으로 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약도 계약일부터 30일 안에 실제 거래가격을 신고하도록 하고 있습니다. 중개사가 계약서를 작성했다면 신고의무는 개업공인중개사에게 있고(같은 조 제3항), 중개사에게 거짓 신고를 요구한 당사자도 제28조 제2항 제2호의 과태료 대상입니다.

둘째는 세금입니다. 분양권은 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 부동산을 취득할 수 있는 권리여서 양도소득세 과세대상이고, 같은 법 제104조 제1항은 분양권 양도차익에 60퍼센트, 보유기간 1년 미만이면 70퍼센트의 세율을 적용합니다. 프리미엄을 낮춰 적을 유인이 큰 이유가 여기에 있습니다. 다운계약이 드러나면 줄어든 세금을 다시 내는 것은 물론이고 가산세와 긴 부과제척기간, 비과세·감면 배제가 따라옵니다.

셋째는 형사처벌입니다. 조세범 처벌법 제3조 제6항은 사기나 그 밖의 부정한 행위의 예로 거짓 증빙 또는 거짓 문서의 작성 및 수취를 들고 있습니다. 다운계약서는 바로 이 거짓 문서입니다. 그래서 다운계약서로 세금 신고까지 했다면, 과태료를 냈다고 형사 문제가 사라지지 않습니다. 반대로 형사 절차가 진행되더라도 과태료와 세금 추징은 별도로 진행됩니다.

과태료의 크기 — 차액 비율로 정해지고, 자진신고는 조사 전이 결정적입니다

과태료는 실제 거래가격과 신고가격의 차이가 클수록 무거워집니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 3은 차액이 실제 거래가격의 10퍼센트 미만이면 취득가액의 100분의 2, 10퍼센트 이상 20퍼센트 미만이면 100분의 4, 20퍼센트 이상 30퍼센트 미만이면 100분의 5, 30퍼센트 이상 40퍼센트 미만이면 100분의 7, 40퍼센트 이상 50퍼센트 미만이면 100분의 9, 50퍼센트 이상이면 100분의 10으로 정하고, 신고관청이 사정에 따라 5분의 1 범위에서 늘리거나 줄일 수 있게 했습니다. 예를 들어 실제 5억 원 거래를 4억 원으로 신고했다면 차액이 20퍼센트여서 기준 과태료는 2,500만 원입니다. 여기서 취득가액은 신고한 금액이 아니라 실제 거래가격이라는 점을 놓치면 안 됩니다.

과태료를 줄이는 가장 확실한 길은 자진신고입니다. 같은 법 제29조와 시행령 제21조에 따르면 신고관청이나 국토교통부의 조사가 시작되기 전에 단독으로 신고한 최초의 사람이 조사에 성실히 협조하면 과태료가 면제되고, 조사가 시작된 뒤라도 증거가 충분히 확보되지 않은 단계에서 최초로 신고하고 협조하면 절반이 감경됩니다. 다만 그 거래와 관련해 국세기본법이나 지방세법 위반 사실이 관계기관에서 이미 통보된 경우에는 감경도 면제도 받을 수 없습니다. 세무서가 먼저 움직였다면 이 문은 닫힙니다.

자진신고를 했다고 면제가 당연히 따라오는 것도 아닙니다. 대전지방법원 2018. 11. 22. 선고 2018구합103067 판결은 자진신고에 대해 면제를 거부한 통지가 항고소송의 대상이 되는 처분이라고 인정하면서도, 신고용 매매계약서가 허위이고 다른 계약서가 실제 계약이라는 점이 입증되지 않았다며 청구를 기각했습니다. 자진신고는 실제 계약서, 대금이 오간 계좌와 현금 흐름을 함께 내야 효과가 있습니다. 그리고 자진신고로 제출한 자료는 세무서로 흘러가 양도소득세 경정의 근거가 되므로, 과태료만 보고 결정할 일이 아닙니다.

과태료에서 끝나지 않는 지점 — 낮춘 금액으로 양도세를 신고했을 때

형사처벌로 넘어가는 기준은 다운계약서를 썼는지가 아니라 그 계약서로 세금을 덜 냈는지입니다. 조세범 처벌법 제3조 제1항은 사기나 그 밖의 부정한 행위로 조세를 포탈한 사람을 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하의 벌금에 처하고, 포탈세액이 3억 원 이상이면서 신고·납부할 세액의 30퍼센트 이상이거나 포탈세액이 5억 원 이상이면 3년 이하의 징역 또는 3배 이하의 벌금으로 올립니다. 양도소득세 포탈은 신고기한이 지나면 기수가 됩니다(같은 조 제5항).

법원은 다운계약서를 세무서에 내는 행위를 단순한 과소신고보다 무겁게 봅니다. 서울고등법원 2014. 1. 24. 선고 2013노2048 판결은 25억 원에 판 부동산을 12억 원으로 적은 다운계약서를 제출한 사건에서, 다운계약서를 작성하고 이를 기초로 양도소득세를 신고한 행위는 단순히 과소신고한 정도를 넘어 조세를 포탈하려는 은닉 의도가 드러나는 적극적인 소득 은닉행위라고 보았습니다. 대법원 2009. 1. 15. 선고 2007도3680 판결도 이른바 다운계약서로 양도소득세를 신고해 포탈한 사건의 유죄를 유지했습니다. 실무에서 "사기나 그 밖의 부정한 행위"에 해당하지 않는다는 주장만으로 무죄를 받기는 어렵고, 싸움은 대개 포탈세액의 크기와 고의, 공모 여부에서 벌어집니다.

금액이 작아도 기소될 수 있습니다. 인천지방법원 2022. 8. 19. 선고 2021고합566 판결의 공유자 두 사람은 48억 3,923만여 원에 판 토지를 30억 원으로 적은 같은 다운계약서로 각자 양도소득세를 신고했습니다. 한 사람의 포탈세액은 700만여 원이었고 벌금 500만 원이 선고되었습니다. 다른 한 사람은 매수인이 대납한 체비지 청산금을 필요경비로 넣어 경정청구까지 한 결과 포탈세액이 2억 8,988만여 원이 되었고, 징역 8월에 집행유예 2년과 벌금 2,000만 원을 받았습니다. 이 판결은 항소와 상고가 기각되어 확정되었습니다.

5억 원과 10억 원 — 조세범 처벌법에서 특가법으로 넘어가는 선

다운계약서 형사사건에서 가장 치열한 다툼은 포탈세액이 연간 5억 원을 넘는지입니다. 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제8조는 포탈세액이 연간 5억 원 이상 10억 원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 10억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역에 처하고, 포탈세액의 2배 이상 5배 이하의 벌금을 반드시 함께 선고하게 합니다. 5억 원 바로 아래와 바로 위는 벌금의 하한부터 달라집니다.

인천지방법원 부천지원 2020. 8. 28. 선고 2019고합14 판결이 좋은 예입니다. 매도인은 36억 4,300만 원에 판 임야를 17억 2,000만 원으로 적은 다운계약서로 신고해 5억 9,228만 4,000원을 포탈했다는 공소사실로 기소되었습니다. 매도인은 잔금 일부를 끝내 받지 못해 실제 양도소득은 30억 1,300만 원이고, 이를 기준으로 하면 포탈세액이 5억 원 미만이라고 다투었습니다. 법원은 권리확정주의에 따라 신고 당시 매수인에게 자금력이 있었고 매도인 스스로 뒤에 그 잔금 채권을 제3자에게 양도하기도 했다는 점을 들어 회수불능 주장을 받아들이지 않았고, 징역 2년에 집행유예 3년, 벌금 8억 원을 선고했습니다. 이 판결은 항소심(서울고등법원 2020노1622)과 상고심(대법원 2021도12660 상고기각)을 거쳐 확정되었습니다.

10억 원을 넘으면 형의 무게가 또 달라집니다. 서울중앙지방법원 2022. 1. 21. 선고 2020고합979 판결은 40억 원에 판 부동산을 12억 원으로 적은 다운계약서로 양도소득세 10억 6,400만 원을 포탈한 매도인에게 징역 4년과 벌금 11억 원을 선고했습니다. 항소심인 서울고등법원 2022. 8. 26. 선고 2022노244 판결은 공소장 변경을 이유로 원심을 파기한 뒤 징역 3년과 벌금 11억 원을 선고했고, 다운계약서 제출이 사기 기타 부정한 행위라는 판단은 그대로 유지했습니다. 상고는 기각되었습니다(대법원 2022도11402).

특가법 사건에서 세금 납부가 형을 어떻게 바꾸는지는 울산 사건이 잘 보여 줍니다. 울산지방법원 2022고합359 판결의 매도인은 1세대 3주택 중과 대상으로 13억 3,000만 원에 판 아파트를 4억 1,000만 원으로 적고 차액 9억 2,000만 원을 현금으로 받았습니다. 그런데 본세와 가산세 9억 7,578만여 원 가운데 6억 5,000만 원 상당을 다른 부동산 매각대금, 공매 배당, 국가가 제기한 사해행위취소 소송의 화해로 납부하거나 충당할 예정이었고, 법원은 양형기준의 감경영역을 적용했습니다. 포탈세액을 다투는 일과 세금을 실제로 채워 넣는 일은 동시에 진행해야 합니다.

'매수인이 원했다', '양도세는 매수인이 내기로 했다'는 말이 통하지 않는 이유

매도인에게서 가장 많이 듣는 해명은 매수인이 다운계약서를 요구했고 세금도 매수인이 부담하기로 했다는 것입니다. 법원은 이 사정을 유죄 여부가 아니라 양형에서만 봅니다. 서울고등법원 2013노2048 판결은 매수 회사의 요구로 다운계약서에 동의했을 뿐 적극적 기망을 하지 않았다는 매도인의 주장에 대해, 양도소득세를 매수인이 부담하기로 약정했더라도 이는 당사자 사이의 내부적·채권적 약정에 불과하고 신고·납부의무는 매도인에게 있으며, 설령 매수인이 다운계약서 내용을 작성했더라도 매도인이 그 계약서로 신고한 이상 포탈의 책임을 진다고 보았습니다. 항소심은 원심을 파기했지만 징역 1년 6월에 집행유예 2년은 그대로 두고 벌금만 6억 5,000만 원에서 6억 2,000만 원으로 조정했으며, 상고는 기각되었습니다(대법원 2014도2054).

서울중앙지방법원 2006. 3. 31. 선고 2005고합1072 판결도 같은 취지입니다. 양도소득세를 매수인이 부담하기로 한 약정이 있었다고 하더라도 이는 매각 협상 과정의 부수적 약정이어서 그 이익을 매수인만 누린다고 보기 어렵고, 허위의 매매계약서를 작성해 이를 근거로 양도소득세를 신고한 것은 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 적극적 행위라고 했습니다. 이 사건은 대법원 2007도3680 판결로 끝났습니다. 인천지방법원 부천지원 2019고합14 판결에서도 매수인 측이 낮춘 금액으로 신고하자고 해서 동의했을 뿐이라는 매도인의 말은 조세포탈의 고의를 부정하는 사유가 되지 못했고, 오히려 매수인은 매도인이 먼저 다운계약서를 요청했다고 진술했습니다. 다운계약서 사건에서 양쪽의 진술은 거의 언제나 엇갈립니다.

매수인은 안전한가 — 공범이 되는 경우와 되지 않는 경우

양도소득세의 납세의무자는 매도인이지만, 매수인도 다운계약서를 먼저 제안하고 이끌었다면 공동정범이 됩니다. 인천지방법원 부천지원 2024. 1. 17. 선고 2023고단2858 판결의 매수인은 양도소득세 때문에 팔기를 꺼리는 토지 소유자에게 "다운계약서를 작성해 양도소득세를 줄이자, 양도소득세는 내가 부담하겠다"고 제안했습니다. 실제 매매대금 13억 9,725만 원을 4억 3,470만 원으로 적은 계약서가 만들어졌고 매도인은 그 금액으로 신고했습니다. 법원은 매수인을 매도인과 공모해 양도소득세 3억 4,504만여 원을 포탈한 공동정범으로 보아 징역 6월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 실질 매수인의 부탁으로 명의만 빌려주었고 직접 이득이 없으며 매도인을 통해 세금 대부분이 납부되었다는 점은 형을 낮추는 사정으로만 쓰였습니다.

반대로 매수인 측의 공모가 엄격하게 증명되지 않으면 무죄가 나옵니다. 춘천지방법원 2012. 12. 26. 선고 2012노67 판결은 다운계약서가 아니라 위조한 영수증으로 필요경비를 부풀린 사건이지만, 매수인이 매도인의 양도소득세를 부담하기로 한 구조는 같습니다. 법원은 대법원 2007도3680 판결을 인용해 세금 부담 약정만으로 매수 회사가 납세의무자가 되지 않는다고 보았고, 관련자들의 진술만으로는 매수 회사 대표가 부정한 방법의 신고를 공모했다고 인정하기 어렵다며 양도소득세 포탈 부분에 무죄를 선고했습니다(대법원 2013도865 상고기각). 매수인 사건에서는 누가 먼저 다운계약을 꺼냈는지, 세무신고에 어떻게 관여했는지가 유무죄를 가릅니다.

매수인에게는 또 하나의 문제가 있습니다. 매수인 쪽 취득 관련 신고도 낮춘 금액으로 이루어졌다면 지방세기본법 제102조의 지방세 포탈이 따로 문제될 수 있고, 무엇보다 뒤에서 보듯 나중에 그 분양권이나 주택을 팔 때 취득가액이 낮게 잡혀 세금을 더 내게 됩니다.

분양권 전매에서 다운계약이 드러나는 경로 — 프리미엄 현금과 다음 매수인의 신고

분양권 다운계약은 시간이 지나도 묻히지 않는 경우가 많습니다. 가장 흔한 경로는 다음 거래입니다. 수원지방법원 2015. 4. 17. 선고 2014구단1875 판결의 원고는 2002년 조합원입주권을 2억 6,000만 원에 양도했다고 신고했습니다. 9년 뒤 그 매수인이 입주권을 다시 팔면서 자기 취득가액을 4억 2,000만 원이라고 다투자, 세무서는 매수인의 취득가액을 경정한 뒤 원고에게 과세자료를 통보했고, 원고에게 2002년 귀속 양도소득세가 가산세와 함께 부과되었습니다. 법원은 다운계약서에 기초한 신고가 부정행위에 해당해 10년의 부과제척기간이 적용된다고 보아 청구를 기각했습니다. 매수인은 자기 세금을 줄이려고 실제 금액을 밝히는 순간 매도인의 다운계약을 드러내게 됩니다.

프리미엄이 오간 방식도 흔적을 남깁니다. 인천지방법원 2018. 4. 17. 선고 2017구단50574 판결에서 매도인은 분양권 프리미엄을 5,000만 원으로 신고했지만, 매수인은 계좌이체 3,000만 원과 수표 9,000만 원으로 1억 2,000만 원을 지급했다고 증언했습니다. 법원은 지급 금액과 날짜가 계약서와 전혀 다르고, 당시 같은 아파트의 권리금 시세가 1억 400만 원에서 1억 5,400만 원이었다는 점까지 들어 1억 2,000만 원을 실제 프리미엄으로 인정했고, 가산세를 포함한 4,810만여 원의 부과는 유지되었습니다(서울고등법원 2018누44526 항소기각). 수표와 계좌 기록, 중개사의 진술, 당시 시세 자료가 모이면 계약서 한 장으로 버티기는 어렵습니다.

'양도세는 내가 책임진다'는 확약서는 법정에서 효력이 없습니다

분양권 매도인이 다운계약서에 응하면서 매수인에게 받아 두는 것이 "세금이 나오면 매수인이 부담한다"는 확약서입니다. 그러나 이 확약서로 매수인에게 세금을 받아 내기는 어렵습니다. 서울중앙지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단95956 판결의 매도인은 분양권 프리미엄을 1억 7,000만 원으로 합의하고도 6,000만 원으로 적은 분양권매매계약서를 썼고, 매수인은 같은 날 "매수인의 요구로 프리미엄 6,000만 원에 이전하며 양도세 및 각종 가산세를 매수인이 부담한다"는 확약서를 써 주었습니다. 세무조사로 매도인에게 양도소득세 6,893만여 원과 지방소득세·가산세 550만여 원이 부과되자 매도인은 확약서에 따라 7,444만여 원을 청구했습니다.

법원은 다운계약서를 썼다고 매매계약 자체가 무효가 되지는 않지만, 다운계약서의 작성과 발각 시 양도소득세 부담에 관한 합의는 세금을 포탈하려고 하는 별개의 합의이고, 양도소득세 포탈은 조세범 처벌법으로 처벌되는 범죄여서 그 불법의 정도가 매우 크다며 민법 제103조의 반사회적 법률행위로 무효라고 보았습니다. 청구는 전부 기각되었습니다. 이 판결의 확정 여부는 확인하지 못했지만, 매도인이 믿었던 안전장치가 어떻게 무너지는지 잘 보여 줍니다. 세금과 가산세, 형사책임은 결국 신고한 사람에게 남습니다.

세금 쪽 후속 — 40퍼센트 가산세, 10년 제척기간, 비과세·감면 배제

다운계약이 확인되면 추징되는 세금은 줄인 본세에서 끝나지 않습니다. 국세기본법 제47조의3 제1항 제1호는 부정행위로 과소신고한 부분에 40퍼센트의 과소신고가산세를 매기고, 여기에 납부지연가산세가 더해집니다. 서울행정법원 2016구단61757 사건에서 다툼이 된 처분은 본세 8,000만 원에 가산세가 8,528만 원이었습니다.

부과제척기간도 길어집니다. 국세기본법 제26조의2는 원칙적으로 5년, 무신고는 7년이지만 부정행위로 포탈한 경우에는 10년 동안 세금을 부과할 수 있게 했습니다. 수원지방법원 2013. 11. 1. 선고 2013구단1038 판결은 양도소득세를 신고하지 않고 있다가 세무서가 과세한 뒤에 다운계약서를 내면서 세액을 줄여 달라고 감액경정청구를 한 것도 부정행위라며 10년을 적용했고, 이 판결은 항소와 상고가 기각되어 확정되었습니다(서울고등법원 2013누31372, 대법원 2015두1717).

반대로 부정행위의 증명이 모자라 10년이 부정된 판결도 있습니다. 서울행정법원 2017. 11. 14. 선고 2016구단61757 판결은 신고한 매매계약서가 허위라는 의심은 들지만 실제 거래가를 적은 이중계약서 같은 직접적인 증거가 없다면서, 부정행위를 이유로 10년의 제척기간을 적용할 수 없고 5년이 지난 뒤의 처분은 무효라고 판단했습니다. 부정행위의 증명책임은 과세관청에 있다는 것입니다. 항소심도 같은 결론이었고(서울고등법원 2018. 6. 15. 선고 2017누86288 판결), 상고심에서 소가 취하되어 끝났습니다. 오래된 거래라면 세무서가 무엇으로 다운계약을 증명하려 하는지부터 확인해야 합니다.

비과세와 감면도 잃습니다. 소득세법 제91조 제2항은 토지·건물이나 분양권 같은 부동산에 관한 권리를 매매하면서 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세나 감면을 적용할 때 받을 세액에서 산출세액이나 감면세액과 계약서상 거래가액·실지거래가액의 차액 중 적은 금액을 빼도록 합니다. 이 조항은 매도인만이 아니라 거래당사자 모두에게 적용되므로, 매수인이 나중에 1세대 1주택 비과세를 기대하고 있었다면 그 계산도 달라집니다.

매수인이 나중에 팔 때 치르는 값 — 실제 취득가액은 스스로 증명해야 합니다

다운계약서로 싸게 산 것처럼 해 둔 매수인은 나중에 팔 때 대가를 치릅니다. 취득가액이 계약서 금액으로 잡혀 양도차익이 커지기 때문입니다. 이때 실제로는 더 주고 샀다고 주장하려면 그 사실을 매수인이 증명해야 합니다. 의정부지방법원 2025. 2. 11. 선고 2023구합13406 판결은 16년 전 다운계약서로 토지를 취득했다며 실제 취득가액으로 양도소득세를 줄여 달라는 경정청구를 거부한 처분이 적법하다고 보았습니다. 거래를 중개한 사람이 법정에서 다운계약서를 썼다고 증언했지만, 16년 전 일을 정확히 기억하는 것이 이례적이고 뒷받침할 객관적 자료가 없어 처분문서인 매매계약서의 증명력을 넘을 수 없다고 했습니다.

대전고등법원 2022. 10. 20. 선고 2022누10434 판결도 같은 결론입니다. 매수인이 실제 취득가액은 7억 5,000만 원이라고 주장하며 송금 내역을 냈지만, 매매대금으로 보낸 돈을 모두 합쳐도 2억 1,500만 원이어서 주장하는 취득가액과 세무서가 인정한 4억 8,000만 원의 차이인 2억 7,000만 원에도 미치지 못한다며 항소를 기각했습니다. 현금으로 준 프리미엄은 그 순간에는 세금을 줄여 주는 것처럼 보이지만, 몇 년 뒤 매수인 자신의 양도소득세를 늘리는 부담으로 돌아옵니다.

과태료에 불복하는 방법 — 취소소송이 아니라 이의제기입니다

부동산 거래신고 위반 과태료는 행정소송으로 다투는 것이 아니라 질서위반행위규제법의 절차를 밟습니다. 대전지방법원 2015. 8. 27. 선고 2015구합983 판결은 분양받은 건물의 공급계약 가격을 거짓으로 신고했다며 부과된 과태료의 취소를 구한 소를 각하했습니다. 과태료 부과에 불복하려면 행정청에 이의를 제기하고 법원의 과태료 재판을 받아야 한다는 이유입니다. 질서위반행위규제법 제20조는 부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 서면으로 이의를 제기하도록 하고, 이의가 제기되면 행정청의 부과처분은 효력을 잃습니다.

과태료 재판에서는 금액이 조정될 수 있습니다. 제주지방법원 2026. 2. 19.자 2024과310 결정은 선납할인 특약을 이유로 실제 지급한 20억 원이 아니라 62억 원으로 신고한 거래당사자들의 거짓신고를 인정하면서, 실제 거래가격을 오해했다거나 고의·과실이 없었다는 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만 위반의 내용과 경위를 고려해 행정청이 부과한 금액을 일부 줄여 각 7,000만 원으로 정했습니다. 다운계약이든 반대로 높여 적은 계약이든 거짓신고라는 점은 같습니다. 반면 의견제출 기한 안에 자진납부하면 질서위반행위규제법 제18조에 따라 감경된 금액으로 절차가 끝나므로, 다툴 실익이 있는지 먼저 따져야 합니다. 2026년 12월 17일부터는 개정 법률에 따라 국토교통부장관도 이 과태료를 부과·징수할 수 있게 됩니다.

세무조사에서 고발까지 — 이 순서로 움직입니다

다운계약서 형사사건은 경찰 출석요구서가 아니라 세무서에서 시작되는 경우가 대부분이고, 세무서의 고발이 있어야 기소할 수 있습니다(조세범 처벌법 제21조). 그래서 대응의 무게중심은 수사가 아니라 세무조사 단계에 있습니다. 실제 흐름은 대략 다음과 같습니다.

1. 신고관청의 거래 조사나 세무서의 해명 요청, 또는 다음 매수인의 신고·경정청구로 실제 거래가격이 드러납니다.

2. 세무조사 과정에서 부정행위 혐의가 보이면 조세범칙조사로 전환될 수 있습니다. 조세범 처벌절차법 제7조와 시행령 제6조는 연간 조세포탈 예상세액이 5억 원 이상이면 조세범칙조사를 실시하도록 하고 있습니다.

3. 범칙 혐의가 확인되면 세무서는 벌금상당액을 납부하라는 통고처분을 하거나 고발합니다. 통고대로 이행하면 같은 사건으로 다시 처벌받지 않지만(조세범 처벌절차법 제15조 제3항), 징역형에 처할 것으로 판단되면 통고처분 없이 바로 고발합니다(같은 법 제17조 제1항).

4. 고발 뒤에는 수사와 기소, 재판으로 이어집니다. 조세범 처벌법 위반의 공소시효는 7년입니다(같은 법 제22조). 특가법이 적용되는 사건은 법정형이 무거운 만큼 형사소송법 제249조에 따라 공소시효도 길어집니다.

이 흐름에서 쓸 수 있는 카드는 시점마다 다릅니다. 법정신고기한이 지난 뒤 2년 안에 수정신고를 하면 조세범 처벌법 제3조 제3항에 따라 형을 감경할 수 있고, 조사 전이라면 과태료 자진신고의 면제 요건도 살아 있습니다. 조사가 시작된 뒤에는 포탈세액의 산정 근거를 다투는 일, 실제 거래가격을 확정하는 자료를 먼저 정리해 내는 일, 세금을 납부하거나 담보를 제공하는 일이 형을 좌우합니다. 울산지방법원 2022고합359 판결과 인천지방법원 부천지원 2023고단2858 판결은 포탈세액이 상당 부분 납부되었다는 사정을 유리한 정상으로 명시했고, 인천지방법원 부천지원 2019고합14 판결은 극히 일부만 납부했다는 점을 불리한 정상으로 들었습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

솔직하게 말씀드리면, 모든 다운계약서 사건에 변호인이 필요한 것은 아닙니다. 양도소득세 신고 대상이 아니었거나 세액에 영향이 없는 거래에서 거래가격만 다르게 신고했고 조사가 시작되기 전이라면, 자진신고와 과태료 절차는 스스로 처리할 수 있는 영역입니다. 이미 과태료가 부과되었고 금액만의 문제라면 세무사나 행정청 안내만으로도 정리되는 경우가 있습니다.

그러나 다음 중 하나라도 해당하면 그때부터는 형사사건으로 보고 준비해야 합니다.

• 낮춘 금액으로 양도소득세를 이미 신고했고 세무서에서 해명 요청이나 세무조사 통지가 온 경우

• 포탈세액이 3억 원이나 5억 원 근처여서 금액 산정 하나로 적용 법률이 바뀌는 경우

• 조세범칙조사로 전환되었거나, 심문조서를 작성하자는 연락을 받은 경우

• 매수인인데 다운계약서를 먼저 제안했다거나 세무신고에 관여했다는 진술이 나오는 경우

• 다음 매수인의 경정청구나 소송으로 실제 거래가격이 드러나기 시작한 경우

• 자진신고를 할지, 수정신고를 할지, 둘 다 할지를 정해야 하는 경우

이 단계에서 변호인이 하는 일은 세 가지입니다. 포탈세액의 산정 근거를 따져 경계선의 어느 쪽에 설지를 다투고, 매수인과 매도인 중 누가 어떤 역할을 했는지에 대한 진술을 자료로 정리하며, 세금 납부와 형사 대응의 순서를 맞춥니다. 세무 대리인과 변호인이 따로 움직이면 세무조사에서 한 설명이 형사 절차에서 불리한 진술로 쓰일 수 있으므로, 조사 초기부터 함께 보는 것이 안전합니다.

조사받게 된 뒤 오히려 불리해지는 대응

• 상대방과 입을 맞추는 것 — 매수인과 매도인이 뒤늦게 진술을 맞추려 연락을 주고받으면 그 기록이 공모의 증거가 됩니다. 판결들에서 양쪽 진술은 거의 언제나 엇갈렸습니다.

• 새 계약서나 영수증을 만들어 내는 것 — 뒤늦게 작성한 서류는 곧바로 드러나고, 거짓 문서의 작성이라는 부정행위를 하나 더 보탭니다.

• 확약서만 믿고 세금 납부를 미루는 것 — 매수인에게 받은 세금 부담 확약은 무효로 판단될 수 있고, 그사이 납부지연가산세는 계속 붙습니다.

• 과태료만 내면 끝난다고 보고 세무서 연락을 방치하는 것 — 과태료와 조세포탈은 별개의 절차입니다.

• 자료 없이 "기억이 나지 않는다"로 일관하는 것 — 실제 거래가격의 증명이 필요한 쪽이 누구인지에 따라 같은 진술이 유리할 수도, 치명적일 수도 있습니다.

자주 묻는 질문

다운계약서 처벌은 매도인만 받나요, 매수인도 받나요?

매수인도 받을 수 있습니다. 과태료는 거래당사자 모두에게 부과될 수 있고, 형사처벌도 매수인이 다운계약서를 제안하고 이끌었다면 공동정범이 됩니다. 인천지방법원 부천지원 2023고단2858 판결은 다운계약서 작성을 제안한 매수인에게 징역 6월에 집행유예 2년을 선고했습니다. 다만 공모가 엄격하게 증명되지 않으면 무죄가 나온 판결도 있습니다(춘천지방법원 2012노67).

다운계약 조사를 받으면 과태료는 얼마나 나오나요?

실제 거래가격과 신고가격의 차액 비율에 따라 취득가액의 100분의 2에서 100분의 10까지입니다. 여기서 취득가액은 실제 거래가격입니다. 조사 전에 최초로 자진신고하고 협조하면 면제, 조사 뒤 최초로 신고하고 협조하면 절반 감경이 가능하지만, 세무 위반이 이미 통보된 거래는 감면 대상에서 빠집니다.

분양권 프리미엄을 낮춰 신고했는데 몇 년이 지났습니다. 이제 괜찮은가요?

그렇지 않을 가능성이 큽니다. 부정행위로 포탈한 양도소득세는 10년 동안 부과할 수 있고, 조세범 처벌법 위반의 공소시효는 7년입니다. 수원지방법원 2014구단1875 판결에서는 9년 뒤 매수인의 재양도로 다운계약이 드러나 과세되었습니다. 다만 세무서가 부정행위를 직접적인 증거로 증명하지 못해 10년이 적용되지 않은 판결도 있습니다(서울행정법원 2016구단61757).

포탈세액이 얼마부터 실형이 나오나요?

금액만으로 정해지지 않습니다. 인용한 판결들에서는 포탈세액이 5억 원을 넘은 사건에서도 집행유예가 선고된 예가 있고(울산지방법원 2022고합359, 인천지방법원 부천지원 2019고합14), 10억 6,400만 원을 포탈한 사건에서는 집행유예 없이 징역 3년이 선고되었습니다(서울고등법원 2022노244). 5억 원 이상이면 특가법이 적용되어 3년 이상의 징역이 법정형이 되므로, 금액 산정과 납부 상황이 함께 결론을 좌우합니다.

세무서에서 조세범칙조사 심문을 받으라고 합니다. 혼자 가도 되나요?

권하지 않습니다. 조세범칙조사는 형사 고발 여부를 정하는 절차이고, 여기서 작성된 심문조서와 제출 자료는 고발 뒤 수사와 재판의 기초가 됩니다. 포탈세액 산정, 누가 먼저 다운계약을 제안했는지, 차액을 어떻게 받았는지에 대한 설명이 한 번에 굳어지므로 조사 전에 자료와 진술 방향을 정리해야 합니다.

매수인이 양도세를 대신 내준다고 각서를 썼는데 받을 수 있나요?

받기 어렵습니다. 서울중앙지방법원 2025가단95956 판결은 분양권 다운계약서와 함께 작성한 매수인의 양도세·가산세 부담 확약을 민법 제103조 위반으로 무효라고 보아 매도인의 7,444만여 원 청구를 기각했습니다. 세금과 형사책임은 신고한 매도인에게 남는다고 보고 대응해야 합니다.

다운계약서로 산 집을 팔 때 실제 산 가격으로 신고할 수 있나요?

실제 취득가액을 객관적 자료로 증명할 수 있을 때만 가능합니다. 계좌이체 내역, 수표 사본, 실제 계약서 같은 자료가 없으면 계약서상 금액이 취득가액이 됩니다(의정부지방법원 2023구합13406, 대전고등법원 2022누10434). 또 실제 금액을 밝히는 순간 매도인의 다운계약과 당시 자신의 거짓 신고도 함께 드러난다는 점을 고려해야 합니다.

과태료가 너무 많이 나왔습니다. 행정소송으로 취소할 수 있나요?

행정소송이 아니라 이의제기로 다툽니다. 부과 통지를 받은 날부터 60일 안에 행정청에 서면으로 이의를 제기하면 법원의 과태료 재판으로 넘어가고, 그 재판에서 금액이 줄어든 사례도 있습니다(제주지방법원 2024과310). 취소소송을 내면 각하됩니다(대전지방법원 2015구합983).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 인천지방법원 부천지원 2020. 8. 28. 선고 2019고합14 판결(서울고등법원 2020노1622, 대법원 2021도12660 상고기각) — 포탈세액 5억 원 미만 주장 배척, 특가법 징역 2년 집행유예 3년·벌금 8억 원

• 울산지방법원 2023. 6. 9. 선고 2022고합359 판결 — 6억 6,388만여 원 포탈, 징역 2년 집행유예 3년, 벌금 7억 원 선고유예(확정)

• 서울중앙지방법원 2022. 1. 21. 선고 2020고합979 판결 — 10억 6,400만 원 포탈, 징역 4년·벌금 11억 원

• 서울고등법원 2022. 8. 26. 선고 2022노244 판결(대법원 2022도11402 상고기각) — 원심 파기, 징역 3년·벌금 11억 원, 다운계약서 제출은 부정한 행위

• 서울중앙지방법원 2013. 6. 13. 선고 2012고합1827 판결 — 매수인 요구에 따른 다운계약서, 특가법 유죄

• 서울고등법원 2014. 1. 24. 선고 2013노2048 판결(대법원 2014도2054 상고기각) — 양도세 매수인 부담 약정은 내부적 약정, 적극적 소득 은닉행위

• 광주지방법원 목포지원 2019. 8. 9. 선고 2019고단350 판결 — 3억 997만여 원 포탈, 징역 4월 집행유예 1년(확정)

• 인천지방법원 부천지원 2024. 1. 17. 선고 2023고단2858 판결 — 다운계약서를 제안한 매수인 공동정범, 징역 6월 집행유예 2년(확정)

• 인천지방법원 2022. 8. 19. 선고 2021고합566 판결(서울고등법원 2022노2260 항소기각, 대법원 2023도183) — 같은 다운계약서, 포탈세액에 따라 벌금 500만 원과 징역형 집행유예로 갈림

• 서울중앙지방법원 2006. 3. 31. 선고 2005고합1072 판결(대법원 2009. 1. 15. 선고 2007도3680 판결로 확정) — 양도세 부담 약정이 있어도 허위 계약서 신고는 부정한 행위

• 춘천지방법원 2012. 12. 26. 선고 2012노67 판결(대법원 2013도865 상고기각) — 매수 회사 대표의 양도세 포탈 공모 증명 부족, 무죄

• 서울중앙지방법원 2026. 5. 26. 선고 2025가단95956 판결 — 분양권 다운계약서와 양도세 부담 확약은 민법 제103조 위반 무효, 청구 기각

• 수원지방법원 2015. 4. 17. 선고 2014구단1875 판결 — 조합원입주권 다운계약, 매수인 재양도로 드러나 10년 제척기간 적용(확정)

• 인천지방법원 2018. 4. 17. 선고 2017구단50574 판결(서울고등법원 2018누44526 항소기각) — 분양권 프리미엄 5,000만 원 신고, 실제 1억 2,000만 원 인정

• 수원지방법원 2013. 11. 1. 선고 2013구단1038 판결(서울고등법원 2013누31372, 대법원 2015두1717) — 무신고 후 다운계약서 제출은 부정행위, 10년

• 서울행정법원 2017. 11. 14. 선고 2016구단61757 판결(서울고등법원 2018. 6. 15. 선고 2017누86288 판결 항소기각) — 직접 증거 없는 다운계약 의심만으로 10년 제척기간 불가, 무효

• 의정부지방법원 2025. 2. 11. 선고 2023구합13406 판결 — 다운계약서로 취득한 매수인의 실제 취득가액 경정청구 거부 적법

• 대전고등법원 2022. 10. 20. 선고 2022누10434 판결(대전지방법원 2021구단101330) — 실제 취득가액 증명 부족, 항소기각

• 대전지방법원 2018. 11. 22. 선고 2018구합103067 판결 — 자진신고 면제 거부의 처분성 인정, 허위 계약서 입증 부족으로 기각

• 제주지방법원 2026. 2. 19.자 2024과310 결정 — 거래가격 거짓신고 과태료 재판, 각 7,000만 원으로 감액

• 대구지방법원 2019. 5. 27.자 2019과107 결정 — 개업공인중개사 거래가격 거짓신고 과태료 3,647만 원

• 대전지방법원 2015. 8. 27. 선고 2015구합983 판결 — 거짓신고 과태료 취소소송 각하, 이의제기와 과태료 재판으로 다툴 것

• 법령 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조 제1항·제3항, 제4조, 제26조 제1항, 제28조 제2항·제3항·제6항(2026. 12. 17. 개정 시행), 제29조 / 같은 법 시행령 제21조, 별표 3 / 질서위반행위규제법 제18조, 제20조 / 조세범 처벌법 제3조 제1항·제3항·제5항·제6항, 제21조, 제22조 / 조세범 처벌절차법 제7조, 제15조, 제17조, 같은 법 시행령 제6조 / 특정범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제8조 / 국세기본법 제26조의2, 제47조의3 / 소득세법 제91조 제2항, 제94조 제1항 제2호, 제104조 제1항 / 지방세기본법 제102조 / 민법 제103조 / 형사소송법 제249조

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

다운계약서 사건은 과태료, 세금, 형사가 서로 다른 속도로 움직이는 사건입니다. 저희는 먼저 세 절차가 각각 어디까지 와 있는지를 확인하고, 한쪽에서 한 행동이 다른 쪽에 어떤 결과를 낳는지를 계산한 뒤 움직입니다.

첫 상담에서 확인하는 것

가장 먼저 어떤 연락을 받았는지 봅니다. 시청이나 구청의 거래 조사 안내인지, 세무서의 해명 요청이나 세무조사 통지인지, 조세범칙조사 심문 연락인지에 따라 남은 시간과 쓸 수 있는 수단이 다릅니다. 다음으로 거래 자체를 복원합니다. 분양권의 분양가와 납입한 계약금·중도금, 실제로 합의한 프리미엄, 계약서가 몇 장이었는지, 차액을 현금이나 수표, 다른 명의 계좌로 받았는지를 날짜별로 정리합니다. 세 번째로 신고 내역을 확인합니다. 부동산 거래신고, 양도소득세 예정신고와 확정신고, 경정청구가 각각 어떤 금액으로 이루어졌는지, 누가 신고를 맡았는지를 봅니다. 네 번째로 상대방과의 관계를 묻습니다. 다운계약을 누가 먼저 꺼냈는지, 세금 부담 확약서가 있는지, 다음 매수인이 이미 실제 금액을 밝혔는지가 매도인과 매수인 모두의 책임 범위를 정합니다. 불리한 사정도 있는 그대로 말씀해 주셔야 경계선의 어느 쪽에 서 있는지 정확하게 판단할 수 있습니다.

김강희 변호사의 대응 방식

저희는 사건을 세 단계로 나누어 봅니다. 첫째, 조사 전 단계입니다. 자진신고와 수정신고를 할지, 한다면 어떤 순서와 범위로 할지를 정하고, 그 자료가 세무서로 넘어갔을 때의 결과까지 미리 계산합니다. 둘째, 세무조사와 조세범칙조사 단계입니다. 실제 거래가격을 확정하는 자료를 먼저 정리해 내고, 포탈세액 산정에서 빠져야 할 금액이나 다툴 수 있는 부분을 짚어 3억 원과 5억 원이라는 선의 어느 쪽에 설지를 다툽니다. 심문에는 함께 출석해 진술이 한 방향으로 굳지 않도록 합니다. 셋째, 고발 이후 단계입니다. 공모와 고의를 다툴 부분과 인정할 부분을 나누고, 세금 납부와 담보 제공의 계획을 세워 양형 자료로 만듭니다. 매수인 사건이라면 세무신고에 관여하지 않았다는 점을 객관적 자료로 보여 주는 데 집중합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

다운계약서 판결들을 나란히 놓으면 결론은 계약서의 금액 차이보다 그 뒤의 선택에서 갈렸습니다. 같은 다운계약서를 쓴 공유자라도 경정청구로 필요경비까지 늘린 사람은 징역형을 받았고, 특가법이 적용된 매도인도 세금 대부분을 채워 넣은 사람은 집행유예와 벌금 선고유예를 받았습니다. 매수인의 세금 부담 확약을 믿은 매도인은 세금을 고스란히 떠안았고, 오래된 거래라도 세무서가 직접적인 증거를 내지 못하면 과세 자체가 무효가 되었습니다. 저희는 첫 상담에서 사건이 어느 쪽에 가까운지를 있는 그대로 말씀드리고, 과태료와 세금, 형사 절차가 서로 발목을 잡지 않도록 순서를 설계해 움직입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

분양권 다운계약서는 거래 당시에는 흔한 관행처럼 보였더라도, 몇 년 뒤 과태료와 가산세, 그리고 형사처벌로 한꺼번에 돌아올 수 있습니다. 매도인은 세금 부담 확약서가 있어도 책임을 벗기 어렵고, 매수인은 다운계약을 이끌었다면 공범이 되며 나중에 팔 때 세금을 더 치르게 됩니다. 가장 위험한 것은 과태료만 보고 세무 쪽 연락을 가볍게 넘기는 것입니다.

실제 계약서와 신고용 계약서, 프리미엄이 오간 계좌와 수표 내역, 부동산 거래신고와 양도소득세 신고서, 세무서나 신고관청에서 받은 안내문을 모아 두시고, 조사 일정이 잡혔다면 그 전에 상담을 받으시기 바랍니다. 비슷한 상황에 계시다면 자료를 정리해 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.