회사 부동산을 가족 법인에 싸게 넘겼다가 특경법 배임으로 기소됐다면 — 감정으로 이득액이 줄어든 판결과 특경법이 적용된 판결

회사 명의로 갖고 있던 토지나 건물을 배우자나 자녀가 대주주인 법인, 혹은 친척이 세운 법인에 넘겼는데, 몇 년 뒤 다른 주주나 채권자의 고소로 수사가 시작되고 결국 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반(배임)으로 공소장을 받았다는 대표님들의 상담이 꾸준히 이어집니다. 공소장에는 대개 검찰이 받은 감정평가액과 실제 매매대금의 차액이 이득액으로 적혀 있고, 그 숫자가 5억 원이나 50억 원을 넘는다는 이유로 법정형이 크게 올라가 있습니다. 결론부터 말씀드리면, 특경법 배임에서 이득액은 공소장에 적힌 감정가로 정해지지 않고 법원이 엄격하게 다시 산정하며, 1심에서 감정서의 오류를 짚고 법원 감정을 받아 내면 이득액이 줄어 특경법이 빠지거나 무죄가 되는 판결이 적지 않습니다. 업무상배임이란, 형법 제356조와 제355조 제2항에 따라 업무상 타인의 사무를 처리하는 사람이 임무에 위배해 재산상 이익을 얻거나 제3자에게 얻게 하고 본인에게 손해를 가한 경우를 말하고, 그 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항이 적용됩니다. 이런 사건을 맡아 보면 결론이 갈리는 지점은 네 곳입니다. 거래 자체가 임무위배인지, 이득액을 무엇에서 무엇을 빼서 계산하는지, 검찰 감정서가 어느 시점과 어떤 목적으로 작성되었는지, 그리고 이득액을 확정할 수 없을 때 형법상 업무상배임으로 내려가는지입니다. 아래에서는 특수관계 법인 거래가 배임이 되는 지점, 5억·50억 경계와 법정형, 이득액 계산법, 감정서를 깨는 방법과 법원 감정 신청, 이득액이 줄어든 판결과 특경법이 적용된 판결, 공소시효와 집행유예까지 실제 판결을 근거로 차례로 짚어 보겠습니다.

핵심만 먼저 정리하면

1. 가족 법인에 싸게 팔기만 하면 특경법 배임인가요 — 아닙니다. 거래목적물의 적정가치를 먼저 산정하고 그보다 현저히 낮게 판 경우에 임무위배가 되며(대법원 2013. 9. 26. 선고 2013도5214 판결), 이득액은 죄형균형과 책임주의에 따라 엄격하고 신중하게 산정해야 하고 구체적으로 산정할 수 없으면 특경법을 적용할 수 없습니다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2014도12619 판결, 서울고등법원 2017. 3. 2. 선고 2016노2773 판결에서 인용).

2. 검찰 감정서는 뒤집을 수 있나요 — 가능합니다. 대법원은 품등비교 이유도 없고 매매 6개월 뒤 다른 목적으로 작성된 감정서를 근거로 유죄를 인정하면서 피고인의 시가감정 신청을 받아들이지 않은 원심을 파기했고(대법원 2013도5214 판결), 대구지방법원 경주지원 2026. 4. 23. 선고 2024고단524 판결은 법원 감정촉탁 결과 실제 대금이 오히려 시가보다 높았다며 무죄를 선고했습니다.

3. 이득액이 5억 원을 넘는다고 증명되지 않으면 어떻게 되나요 — 특경법이 빠지고 형법상 업무상배임(10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금)으로 처벌됩니다(서울고등법원 2015. 11. 27. 선고 2015노2282 판결). 형법상 배임으로 내려가 공소시효가 이미 지났다며 면소가 유지된 판결도 있습니다(대전고등법원 2008. 9. 24. 선고 2008노373 판결).

가족 법인과의 거래가 배임이 되는 지점 — 이사회 승인과 적정가격

회사 재산을 가족 법인에 넘겼다는 사실만으로 배임이 되지는 않습니다. 문제는 거래 절차가 공정했는지, 그리고 가격이 적정가치보다 현저히 낮았는지입니다. 상법 제398조는 이사나 주요주주, 그 배우자와 직계존비속, 배우자의 직계존비속, 이들이 의결권 있는 주식의 50% 이상을 가진 회사가 회사와 거래하려면 미리 이사회에서 중요사실을 밝히고 이사 3분의 2 이상의 승인을 받아야 하며, 거래의 내용과 절차가 공정해야 한다고 정합니다. 대표이사의 자녀가 대주주인 법인에 회사 부동산을 파는 거래가 바로 여기에 해당합니다. 또 상법 제397조의2는 이사가 이사회 승인 없이 회사의 사업기회를 자기나 제3자의 이익을 위해 이용하는 것을 금지하고, 그로 인해 이사나 제3자가 얻은 이익을 회사의 손해로 추정합니다.

법원은 이 절차와 가격을 함께 봅니다. 대법원 2013도5214 판결은 여러 회사 사이에서 부동산을 저가로 매도하거나 고가로 매수한 사건에서, 거래목적물의 적정가치를 산정한 후 그보다 현저히 저가로 매도하거나 현저히 고가로 매수하는 것은 피해회사에 대한 임무위배행위에 해당한다는 원심의 판단을 정당하다고 보았습니다. 반대로 절차상 흠이 있다고 곧바로 배임이 되는 것도 아닙니다. 서울중앙지방법원 2012. 11. 16. 선고 2011고합1502 판결은 대표이사가 자기 소유 임야 지분을 회사에 판 사건에서, 소수주주에게 주주총회 소집통지를 하지 않은 점은 회사가 사실상 1인 회사로 운영되어 온 사정에 비추어 임무위배로 보기 어렵고, 이사 두 명이 실제로 이사회를 열었다는 증언과 인감증명서가 있다며 절차 위반 주장을 받아들이지 않았습니다. 같은 판결은 거래 전에 감정평가법인의 시가감정을 받는 것이 바람직하지만 그것이 적정 시세를 확인하는 유일한 방법은 아니고, 이를 필수로 요구하는 법률이나 회사 규정이 없는 이상 감정을 거치지 않았다는 것만으로 임무위배가 되지는 않는다고 했습니다.

민사 판결도 같은 방향입니다. 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021가합537802 판결은 사회복지법인이 전 대표이사 등을 상대로 토지 저가매도에 따른 배임 손해배상 2억 100만 원을 청구한 사건에서, 이사회 결의를 거쳤고 시장의 기본재산 처분허가를 받았으며 매매대금 합계 45억 원이 처분허가 조건에 따라 감정평가액 평균 43억 4,938만 원 이상으로 정해졌다는 점, 비교 토지와 용도지역·도로 분리·타인 건물 문제가 달랐다는 점을 들어 청구를 모두 기각했습니다. 거래 당시 이사회 승인과 독립된 감정평가를 받아 두었는지가 그대로 방어의 출발점이 된다는 점을 이 판결들이 보여 줍니다.

특경법은 '얼마'가 구성요건입니다 — 5억·50억 경계와 따라오는 처분

특경법 배임 사건에서 가장 먼저 확인할 숫자는 공소장의 이득액입니다. 형법상 업무상배임은 이득액이 얼마이든 범죄 성립에 영향이 없지만, 특경법 제3조 제1항은 이득액이 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역, 5억 원 이상 50억 원 미만이면 3년 이상의 유기징역으로 형을 올리고, 같은 조 제2항은 이득액 이하에 상당하는 벌금을 병과할 수 있게 합니다. 그래서 법원은 이득액이 구성요건의 일부이므로 엄격하고 신중하게 산정해 죄형균형 원칙과 책임주의 원칙이 훼손되지 않게 해야 하고, 재산상 이익이 있더라도 그 가액을 구체적으로 산정할 수 없으면 특경법 제3조를 적용할 수 없다고 봅니다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2014도12619 판결, 대법원 2012. 8. 30. 선고 2012도5220 판결, 서울고등법원 2016노2773 판결에서 인용). 인천지방법원 2013. 11. 28. 선고 2013고합97 판결도 대법원 2012. 9. 13. 선고 2012도3840 판결을 인용해 같은 법리를 적었습니다.

이득액은 형량 말고도 많은 것을 바꿉니다.

• 법정형의 하한 — 형법상 업무상배임은 10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금으로 벌금형도 가능하지만(형법 제356조), 특경법이 적용되면 벌금형 선택이 없어지고 징역 3년 또는 5년이 하한이 됩니다.

• 취업제한과 인허가 제한 — 특경법 제3조로 유죄판결을 받으면 징역형 집행이 끝난 날부터 5년, 집행유예기간이 끝난 날부터 2년 동안 금융회사등과 유죄판결된 범죄행위와 밀접한 관련이 있는 기업체에 취업할 수 없고, 그 사람이나 그를 대표자·임원으로 하는 기업체는 대통령령으로 정한 관허업의 허가 등을 받을 수 없습니다(특경법 제14조 제1항·제2항). 가족 법인의 대표를 계속 맡아야 하는 분에게는 형량보다 더 아픈 결과가 될 수 있습니다.

• 공소시효 — 50억 원 이상이면 무기징역에 해당해 15년, 5억 원 이상이면 장기 30년의 유기징역에 해당해 10년이며(형사소송법 제249조 제1항 제2호·제3호, 형법 제42조), 형법상 업무상배임도 10년, 업무상 지위가 없는 단순 배임은 7년입니다(형사소송법 제249조 제1항 제3호·제4호). 2007. 12. 21. 개정 전의 범죄에는 종전의 더 짧은 기간이 적용됩니다.

이득액은 어떻게 계산되나 — 시가에서 무엇을 빼고 무엇을 더하는가

저가 양도 사건의 이득액은 원칙적으로 거래 당시의 적정 시가와 실제 매매대금의 차액입니다. 그러나 실제 사건에서는 그 두 숫자를 무엇으로 볼지, 그 사이에서 무엇을 빼야 하는지가 다툼의 대부분을 차지합니다. 판결에서 쟁점이 된 항목을 모아 보면 다음과 같습니다.

• 실제로 받은 대금 — 계약서상 대금과 실제 대금이 다르면 실제 대금을 기준으로 합니다. 대구지방법원 경주지원 2024고단524 판결은 계약서상 양도대금은 1억 원이었지만 실제 오간 돈을 따져 1억 6,000만 원을 양도대금으로 보았습니다.

• 선순위 담보와 부담 — 부동산의 교환가치는 아무 부담이 없는 상태의 시가에서 근저당권의 피담보채권액, 가압류의 피보전채권액 등을 뺀 금액입니다(대법원 2011. 6. 30. 선고 2011도1651 판결, 부산고등법원 2024. 8. 28. 선고 2023노630 판결에서 인용). 다만 대항력이 없는 임대차보증금은 빼지 않습니다(같은 판결).

• 공동담보의 안분 — 여러 필지가 함께 담보로 제공되었다면 피담보채무를 각 토지 가액 비율로 나누어 피해자 몫만 손해로 봅니다. 창원지방법원 2018. 9. 13. 선고 2017고합308 판결은 이 방식으로 계산한 금액이 3억 7,751만여 원이라며 특경법 적용을 배제했습니다.

• 거래 구조에 따른 이익의 실체 — 잔금을 받지 않고 명의만 넘긴 경우 이득은 목적물 가액 전체가 아니라 잔금에 대한 금융이익 상당에 그칠 수 있습니다. 인천지방법원 2013고합97 판결은 골프장 회원권 명의를 먼저 넘긴 행위의 이득액을 회원권 가격 29억 9,000만 원이 아니라 잔금 24억 500만 원에 대한 금융이익 상당이라고 보았고, 잔금 없이 이전등기 권원만 넘겨준 부동산도 그 시가 상당액을 이득액으로 볼 수 없다고 했습니다.

• 전매 차익 — 반대로 가족이나 지인의 법인이 싸게 산 부동산을 곧바로 비싸게 되팔았다면 그 차익이 회사의 손해로 평가될 수 있습니다. 서울고등법원 2014. 4. 24. 선고 2013노3877 판결이 그 예이고, 아래에서 자세히 봅니다.

부산고등법원 2023노630 판결은 공제 항목 하나가 법정형을 가른다는 점을 잘 보여 줍니다. 매매대금 23억 5,000만 원에 부동산을 팔기로 하고 계약금과 중도금을 받은 매도인이 그 뒤 여덟 차례 합계 51억 1,900만 원의 근저당권을 설정한 사건에서, 원심은 시가에서 선순위 피담보채권 16억 6,000만 원과 임대차보증금 3억 원을 빼 이득액을 3억 9,000만 원으로 보고 특경법 부분을 이유무죄로 판단했습니다. 항소심은 그 건물이 숙박시설이라 전입신고가 불가능해 임대차에 대항력이 없었다며 보증금을 빼지 않고 이득액을 6억 9,000만 원으로 계산해 특경법을 적용했습니다. 형은 징역 3년에 집행유예 4년에서 징역 3년에 집행유예 5년과 사회봉사로 바뀌었습니다.

검찰 감정서는 출발점일 뿐입니다 — 감정서를 깨는 다섯 가지 지점

공소장의 시가는 대부분 수사 단계에서 검찰이나 고소인이 받은 감정평가서에서 나옵니다. 이 감정서는 법원이 반드시 따라야 하는 숫자가 아니고, 실제로 여러 판결에서 그 신빙성이 부정되었습니다. 1심에서 먼저 확인할 지점은 다섯 가지입니다.

1. 평가 이유가 적혀 있는가 — 부동산 시가 감정은 관계 법령의 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작해야 하고, 감정서에는 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득할 수 있게 설명해야 합니다. 비교표준지와의 품등비교에서 비준치의 적정함을 인정할 구체적 이유 없이 숫자만 나열한 감정평가는 위법하고, 인근 평가선례를 참작할 때도 마찬가지입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17360 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2013두2587 판결, 대법원 2013도5214 판결에서 인용).

2. 기준시점이 거래 시점과 맞는가 — 서울고등법원 2015노2282 판결에서 검사가 시가로 내세운 금액은 기계 구입 당시나 처분 1년여 전 감정평가 당시의 시가였고, 처분까지 1년에서 3년이 지나 감가가 있었으며 처분 당시 시가를 알 수 있는 객관적 자료가 없었습니다. 법원은 이득액을 5억 원 이상으로 확정할 수 없다고 보았습니다.

3. 무엇을 위해 작성된 감정인가 — 대법원 2013도5214 판결에서 원심이 기초로 삼은 감정은 매매 당시의 시가를 알기 위한 것이 아니라 매매 6개월 뒤 매수회사를 물적분할해 세운 신설회사의 자산재평가를 위한 것이어서, 대법원은 고평가되었을 가능성을 배제하기 어렵다고 했습니다.

4. 적용한 공시지가와 자료가 맞는가 — 같은 판결에서 수사 중 검사가 의뢰한 탁상감정은 토지 시가를 약 674억 원으로 산출했지만, 거래 연도가 아닌 4년 뒤 기준 공시지가를 적용한 오류가 있었고, 이를 바로잡으면 약 448억 원에 불과해 오히려 피고인 주장에 부합했습니다.

5. 평가한 사람이 그 시장을 아는가 — 대구지방법원 경주지원 2024고단524 판결에서 검사는 공인중개사 세 명의 시세의견 확인서를 근거로 권리금 시가를 5억 원으로 보고 기소했지만, 확인서를 쓴 중개사 가운데 한 사람은 법정에서 그 지역에서 중개업을 한 적도, 권리금이 붙은 거래를 중개한 경험도 없다고 진술했습니다.

여기에 목적물의 특정이라는 쟁점이 더해지기도 합니다. 서울중앙지방법원 2011고합1502 판결의 공소사실은 임야 '2분의 1 지분'의 감정가 약 70억 원을 기준으로 회사가 129억 8,400만 원에 사들여 최소 59억 180만여 원의 손해를 입었다는 것이었습니다. 그러나 법원은 당사자들이 실제로 매매 대상으로 삼은 것은 택지개발 사업부지로 예정된 임야 하단 부분이었을 개연성이 충분하고, 그 부분의 감정평가액은 131억 6,909만여 원이었다는 점을 들었습니다. 감정 대상을 무엇으로 잡느냐에 따라 손해 자체가 사라질 수 있다는 뜻입니다.

1심에서 법원 감정을 신청하는 방법과 시점

감정서의 흠을 지적하는 것만으로는 부족하고, 결국 법원이 신뢰할 수 있는 다른 숫자를 기록에 올려야 합니다. 형사소송법 제169조는 법원이 학식과 경험이 있는 사람에게 감정을 명할 수 있다고 정하고 있고, 피고인과 변호인은 증거신청으로 법원 감정이나 감정촉탁을 구할 수 있습니다. 대법원 2013도5214 판결은 원심이 피고인들의 시가 감정신청을 받아들이지 않은 채 위법한 감정평가를 기초로 손해액을 단정한 것을 심리미진으로 보아 파기하면서, 새로운 감정절차를 거쳐 적정가치를 산정한 뒤 손해 발생 여부와 액수, 나아가 그 손해 규모에 비추어 배임의 고의가 인정되는지까지 심리해야 한다고 했습니다. 감정신청이 기각되더라도 그 경위와 이유를 기록에 남겨 두어야 항소심에서 다툴 수 있다는 점에서, 신청 자체가 중요한 변론입니다.

실무에서 감정신청서를 낼 때 저희가 특히 신경 쓰는 부분은 다음과 같습니다.

1. 기준시점의 특정 — 감정 기준일을 계약일이나 대금 지급일 등 배임행위 시점으로 정확히 지정합니다. 기소 시점이나 감정 시점의 시세로 평가하면 그 사이의 개발 호재나 시장 변동이 이득액에 섞입니다.

2. 목적물의 현황 — 맹지 여부, 도로 분리, 지상의 타인 소유 건물과 지상권 문제, 용도지역, 임대차 현황처럼 거래 당시 가격을 끌어내린 사정을 감정사항에 명시합니다. 서울중앙지방법원 2021가합537802 판결도 이런 사정 때문에 비교 거래사례를 그대로 적용할 수 없다고 보았습니다.

3. 평가방법의 지정 요청 — 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 가운데 해당 부동산에 맞는 방법과 그 이유를 감정인이 밝히게 하고, 비교표준지와의 품등비교 내용을 구체적으로 기재해 달라고 요청합니다.

4. 감정인 신문과 보완 감정 — 결과가 나오면 검찰 감정서와 무엇이 달라졌는지를 비교표로 정리하고, 필요하면 감정인 신문이나 사실조회로 차이의 원인을 기록에 남깁니다.

법원 감정 결과가 공소사실과 크게 다르면 검사는 공소장을 바꾸는 경우가 많습니다(형사소송법 제298조). 대구지방법원 경주지원 2024고단524 판결에서도 감정평가서가 제출되자 검사는 권리금 시가와 손해액을 모두 '불상액'으로 바꾸는 공소장변경을 했고, 법원은 결국 무죄를 선고했습니다. 공소장변경이 이루어지면 피고인의 방어 준비를 위해 공판절차 정지를 신청할 수 있다는 점도 기억해 둘 만합니다(같은 조 제4항).

감정으로 이득액이 줄어든 판결

법원 감정이나 재산정으로 이득액이 줄어들면, 공소사실 일부가 이유무죄로 정리되거나 적용 법조가 한 단계 내려갑니다. 확인한 판결을 결과별로 보면 다음과 같습니다.

먼저 감정 결과 손해 자체가 사라진 사건입니다. 대구지방법원 경주지원 2024고단524 판결의 피고인은 음식점을 운영하던 법인의 대표이사로, 다른 주주나 이사의 승인 없이 제3자를 내세워 매장을 양도한 뒤 다시 자신이 넘겨받았다는 이유로 기소되었습니다. 법원이 감정촉탁을 한 결과, 감정인은 그 매장의 권리금을 거래 1년 전 기준 1억 323만 원, 거래 시점 기준 1억 2,329만 원으로 평가하면서 지역의 권리금 수준이 감소하거나 보합세라는 의견을 냈습니다. 법원은 실제 대금 1억 6,000만 원이 시가보다 현저히 낮기는커녕 오히려 높았다고 보았고, 피고인이 그 전에 권리금 2억 원으로 새 임차인을 구하려 했으나 아무도 관심을 보이지 않았다는 중개사의 진술까지 더해 무죄를 선고했습니다.

다음은 대법원 2013도5214 판결에 함께 담긴 두 부분입니다. 원심은 군산 소재 부동산에 대해 원심에서 이루어진 시가 감정결과에 따라 적정가액을 44억 4,041만 원으로 평가한 뒤, 실제 매도가격과의 차이가 현저히 크지 않다는 이유로 배임의 고의를 인정하기 어렵다며 무죄를 선고했고, 대법원은 검사의 상고를 받아들이지 않았습니다. 화성과 울주 소재 부동산에 대해서도 원심은 시가 감정결과로 적정가액을 808억 3,449만 원으로 평가한 뒤 유죄로 인정한 부분을 넘는 공소사실을 이유무죄로 판단했고, 대법원은 이 판단을 정당하다고 했습니다.

50억 원 경계에서 줄어든 사건도 있습니다. 서울고등법원 2016노2773 판결은 회사 제품을 정상 판매가격보다 낮게 판매한 업무상배임 사건에서, 원심처럼 로컬업체 대상 단가를 기준으로 이득액을 계산할 수는 없고 실제 판매업체 단가를 기준으로 하되 확인되는 최저판매단가를 정상가격으로 보아야 한다고 했습니다. 공소장의 이득액은 59억 6,648만여 원이었습니다. 그 결과 이득액이 5억 원은 넘지만 50억 원을 넘는다고 인정하기에는 부족하다며 특경법 제3조 제1항 제1호 대신 제2호를 적용했고, 형은 징역 6년에서 징역 4년으로 줄었습니다. 피해회사의 전산 시스템이 바뀌어 다른 유형의 거래 자료를 확인할 수 없다는 진술이 나왔다는 점도 판결에 적혀 있습니다. 입증 자료가 없어 산정이 불가능한 부분의 불이익은 검사에게 돌아간다는 점을 보여 주는 대목입니다.

감정을 거쳐도 특경법이 적용된 판결 — 1심 무죄가 뒤집힌 경우

감정을 다투는 것이 언제나 피고인에게 유리하게 끝나지는 않습니다. 특히 가족이나 지인의 법인이 싸게 사들인 직후 큰 차익을 남기고 되판 사건에서는 감정가 다툼과 별개로 차익 자체가 손해로 평가될 수 있습니다.

인천지방법원 2013고합97 판결과 그 항소심인 서울고등법원 2013노3877 판결이 대표적입니다. 자금난에 빠진 회사의 대표이사였던 피고인은 사촌동생에게 회사가 부동산을 파는데 괜찮은 물건이 있으니 자금을 지원해 줄 테니 사 보라고 권했고, 사촌동생은 친구 명의로 법인을 세워 피고인이 미리 정해 준 50억 원에 회사 사옥을 사겠다는 매수의향서를 냈습니다. 회사 담당 부서가 예상한 매도가는 60억 원이었습니다. 계약금 5억 원은 사촌동생이 관리하던 피고인의 돈이었고, 잔금도 상당 부분 피고인이 직접 내거나 주선한 대출로 치렀습니다. 그 법인은 다섯 달 뒤 사옥을 89억 원에 되팔아 39억 원의 차익을 남겼고, 그중 26억 원을 피고인이 가져갔습니다.

1심은 50억 원이 감정가와 장부가보다 현저히 낮아 시가에 못 미칠 여지가 충분하다고 하면서도, 회사가 유동성 위기로 급히 자산을 처분해야 했고 부동산 경기가 나빴으며 전시장 용도로 지은 특수한 건물이어서 가치를 반영하기 어려웠다는 사정을 들어 배임의 의사를 단정하기 부족하다며 무죄를 선고했습니다. 항소심도 50억 원에 판 행위 자체를 배임이라고 단정하기는 어렵다고 보았습니다. 그러나 피고인이 계약 체결 전에 이미 더 비싸게 팔 수 있다는 사실을 충분히 알았던 이상, 대표이사로서는 계약을 멈추고 회사가 직접 제3자에게 파는 등 회사에 이익이 되는 방법을 추구해야 했는데, 이사회 승인도 없이 자신이 세운 법인을 통해 사들여 전매해 39억 원의 차익을 얻고 회사에 같은 액수의 손해를 입혔다며 배임을 인정했습니다(대법원 2013. 9. 12. 선고 2011다57869 판결의 회사기회 법리 인용). 1심의 징역 1년 6월은 징역 2년 6월로 올라갔고, 적용 법조는 이득액 5억 원 이상 50억 원 미만의 특경법이었습니다.

광주고등법원(전주) 2019. 5. 21. 선고 2018노31 판결도 1심이 이유무죄로 본 특경법 부분이 항소심에서 적용된 사례입니다. 종중 이사장이 총회와 이사회 회의록을 위조해 종중 부동산 12필지를 17억 원에 판 사건에서 검사는 고소인과 피고인이 각각 낸 감정평가서 어느 것에 의하더라도 이득액이 5억 원 이상이라고 주장했고, 항소심은 공소장변경을 거쳐 특경법 제3조 제1항 제2호를 적용했습니다. 형은 징역 2년에 집행유예 3년이었습니다. 제 견해로는, 피고인 측 감정서조차 5억 원을 넘는 숫자를 보여 주는 사건이라면 감정 다툼보다 고의와 양형에 무게를 두는 편이 나을 수 있습니다.

이득액을 확정할 수 없으면 형법상 업무상배임으로 내려갑니다

이득액 다툼의 현실적인 목표는 무죄가 아니라 특경법 적용 배제인 경우가 많습니다. 배임 사실은 인정되더라도 그 이익이 5억 원 이상이라는 점이 합리적 의심 없이 증명되지 않으면 법원은 '액수 미상'의 이익으로 보고 형법상 업무상배임만 인정합니다. 서울고등법원 2015노2282 판결이 그 예입니다. 대표이사가 은행에 담보로 제공된 기계를 일괄 매도한 사건에서 검사는 담보권의 채권최고액 합계 12억 8,500만 원이 처분 당시 시가라고 주장했지만, 법원은 앞서 본 기준시점의 문제와 중고 기계의 수요가 적다는 사정을 들어 이득액을 5억 원 이상으로 확정할 수 없다고 보았습니다. 원심은 특경법 부분을 이유무죄로 하고 형법상 업무상배임과 횡령으로 징역 1년 6월을 선고했고, 항소심은 검사와 피고인의 항소를 모두 기각했습니다.

이 차이가 사건을 끝내기도 합니다. 대전고등법원 2008노373 판결은 아파트 시행자가 은행에 1순위 근저당권을 설정해 주기로 약정하고도 다른 금융기관에 먼저 근저당권을 설정해 준 사건에서, 세대별 분양가가 다른 금융기관의 피담보채권을 현저히 넘었고 은행이 신용보증서를 담보로 갖고 있었으며 대출금 일부가 상환된 점 등을 들어 은행이 상실한 담보가치가 5억 원 이상이라고 단정하기 어렵다고 했습니다. 그 결과 형법상 배임죄만 성립하는데 기소 당시 그 공소시효가 이미 지났다며 면소를 선고한 1심 판단을 유지했습니다. 창원지방법원 2017고합308 판결도 이득액이 5억 원에 못 미친다며 특경법 적용을 배제하고 형법상 업무상배임으로 공소시효를 따진 뒤, 본안에서 근저당권 설정이 위임받은 사무의 범위 안이었다며 무죄를 선고했습니다. 오래된 거래일수록 이득액 다툼이 곧 공소시효 다툼이 된다는 점을 놓치지 마셔야 합니다.

시가보다 싸게 팔았는데도 무죄가 된 이유 — 배임의 고의

가격이 시가보다 낮았다는 점이 인정되어도 배임의 고의가 부정되어 무죄가 되는 사건이 있습니다. 배임죄의 고의는 본인에게 손해가 발생하거나 발생할 염려가 있다는 인식과 자기 또는 제3자가 이득을 얻는다는 인식이 있어야 하기 때문입니다(대법원 2000. 5. 26. 선고 99도2781 판결, 서울중앙지방법원 2011고합1502 판결에서 인용).

고의를 부정한 판결들이 근거로 든 사정은 대체로 비슷합니다. 대법원 2013도5214 판결의 군산 부동산 부분은 감정 결과 실제 매도가와의 차이가 현저히 크지 않다는 점이 핵심이었습니다. 서울중앙지방법원 2011고합1502 판결은 회사가 부채 없이 임대사업을 하던 사실상 1인 회사여서 회사 재산을 빼돌릴 동기가 적었고, 매매가격을 높게 잡을수록 장래 분양가가 올라 사업성이 떨어지므로 가격을 부풀릴 유인도 적었으며, 거래 뒤의 감정 의뢰와 대금 조정은 세무서의 부당행위계산부인 안내를 받고 세무 문제를 먼저 고려한 것으로 보인다고 했습니다. 인천지방법원 2013고합97 판결의 1심 무죄 이유였던 유동성 위기와 특수 건물이라는 사정도 같은 계열입니다. 다만 그 사건이 항소심에서 뒤집힌 것처럼, 회사가 급하게 팔아야 했다는 사정은 피고인이 그 급박함을 이용해 개인적 이익을 챙겼다는 증거가 나오는 순간 오히려 불리한 사정으로 바뀝니다.

세무 문제와 형사 문제는 기준이 다르다는 점도 덧붙여 둡니다. 세법의 부당행위계산부인은 특수관계인과의 저가 양도에 대해 세금을 다시 계산하는 제도이고, 그 대상이 되었다고 곧바로 배임이 되는 것은 아닙니다. 그러나 세무조사 과정에서 받은 감정서와 경정 자료가 그대로 형사 기록에 들어오는 경우가 많으므로, 세무 대응 단계부터 형사 사건을 염두에 두고 자료를 정리해야 합니다.

집행유예와 실형을 가르는 것 — 이득액 구간과 피해 회복

특경법 배임도 집행유예가 가능합니다. 이득액 5억 원 이상 50억 원 미만이면 법정형 하한이 징역 3년이므로 감경 없이도 징역 3년에 집행유예를 붙일 수 있고(형법 제62조 제1항), 정상참작감경을 하면 하한이 징역 1년 6월까지 내려갑니다(형법 제53조, 제55조 제1항 제3호). 50억 원 이상이면 하한이 징역 5년이어서 감경을 거쳐야 집행유예를 검토할 수 있습니다. 그래서 50억 원 경계에서는 이득액 다툼이 실형과 집행유예를 사실상 결정합니다.

• 집행유예 — 부산고등법원 2023노630 판결(이득액 6억 9,000만 원, 징역 3년에 집행유예 5년), 광주고등법원(전주) 2018노31 판결(징역 2년에 집행유예 3년). 뒤 판결은 종중 이사 과반수가 처분에 찬성했고 범행 뒤 이사회가 매매를 추인했으며 민사 1심에서 추인 효력이 인정되었다는 점을 양형 이유에 적었습니다.

• 실형 — 서울고등법원 2013노3877 판결(징역 2년 6월), 서울고등법원 2016노2773 판결(징역 4년), 서울고등법원 2015노2282 판결(형법상 업무상배임과 횡령, 징역 1년 6월 유지).

판결들을 나란히 놓고 보면, 이득액 구간이 형의 바닥을 정하고 그 위에서 피해 회복과 거래 경위가 형을 정합니다. 가족 법인 사건은 매수한 법인이 부동산을 그대로 갖고 있는 경우가 많아 원상회복이나 차액 정산이 다른 배임 사건보다 현실적인 선택지가 될 수 있습니다. 광주고등법원(전주) 2018노31 판결이 이사회의 추인과 민사 판결의 결과에 따라 부동산의 귀속이 정리될 수 있다는 점을 양형에 반영한 것처럼, 피해가 어떤 방식으로 회복될 수 있는지를 구체적으로 보여 주는 것이 중요합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

솔직하게 말씀드리면, 고소 단계에서 거래 대금과 감정평가액의 차이가 크지 않고 이사회 승인과 독립 감정을 거친 자료가 갖춰져 있다면 그 자료를 정리해 수사기관에 설명하는 것으로 사건이 정리되기도 합니다. 그러나 이미 특경법 배임으로 기소되었다면 상황이 다릅니다. 공소장의 이득액이 5억 원이나 50억 원 경계 근처에 있다면 1심 첫 공판 전에 변호인과 상의하시기 바랍니다.

특히 다음에 해당하면 혼자 대응하기 어렵습니다. 첫째, 공소장의 시가가 수사 단계에서 검찰이나 고소인이 의뢰한 감정서 하나에 기대고 있는 경우입니다. 기준시점, 평가목적, 공시지가 연도, 품등비교 이유를 하나씩 대조해 탄핵 사유를 찾아야 하고, 그 결과를 바탕으로 법원 감정신청서의 감정사항을 설계해야 합니다. 둘째, 매수한 가족 법인이 부동산을 되팔았거나 개발해 차익이 생긴 경우입니다. 감정가 다툼과 별개로 전매 차익이 손해로 평가될 수 있어 거래 당시 피고인이 무엇을 알았는지에 대한 방어가 필요합니다. 셋째, 근저당권·임대차·공동담보 같은 부담이 얽혀 있어 공제 항목 하나로 5억 원 경계가 오가는 경우입니다. 넷째, 거래가 오래되어 형법상 배임으로 내려가면 공소시효가 지났을 가능성이 있는 경우입니다. 다섯째, 유죄가 되면 특경법 제14조의 취업제한으로 가족 법인이나 관련 회사의 대표·임원 자리를 내려놓아야 할 수 있는 경우입니다.

자주 묻는 질문

가족 회사에 회사 부동산을 팔기만 해도 배임이 되나요?

그렇지 않습니다. 배임은 적정가치보다 현저히 낮은 가격으로 팔았는지, 이사회 승인 등 공정한 절차를 거쳤는지, 손해와 이득에 대한 인식이 있었는지를 함께 봅니다(대법원 2013도5214 판결). 이사회 결의와 감정평가 평균 이상의 대금으로 판 거래에 대해 배임 책임을 부정한 판결도 있습니다(서울중앙지방법원 2021가합537802 판결).

검찰 감정가가 너무 높게 나왔는데 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 감정 기준시점이 거래 시점과 다르거나, 다른 목적으로 작성되었거나, 품등비교 이유가 없거나, 잘못된 연도의 공시지가를 적용한 감정서는 신빙성이 부정될 수 있습니다(대법원 2013도5214 판결). 1심에서 법원 감정을 신청해 다른 숫자를 기록에 올리는 것이 핵심입니다.

배임 사건에서 법원 감정은 언제 신청해야 하나요?

1심 증거조사 단계에서 신청하는 것이 원칙입니다. 검찰 감정서의 문제점을 먼저 정리한 뒤 기준시점과 감정사항을 특정해 신청하면 됩니다. 법원 감정 결과가 나오자 검사가 시가와 손해액을 '불상액'으로 바꾸는 공소장변경을 하고 무죄가 선고된 판결이 있습니다(대구지방법원 경주지원 2024고단524 판결).

이득액이 5억 원 밑으로 내려가면 형이 얼마나 달라지나요?

특경법이 빠지고 형법상 업무상배임이 적용되어 10년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금이 됩니다(형법 제356조). 징역 3년이라는 하한이 사라지고 벌금형도 선택할 수 있게 되며, 특경법 제14조의 취업제한도 적용되지 않습니다.

특경법 배임으로 유죄가 나와도 집행유예가 가능한가요?

가능합니다. 이득액 5억 원 이상 50억 원 미만이면 징역 3년을 선고하면서 집행유예를 붙일 수 있고, 감경하면 그보다 낮은 형도 가능합니다(형법 제53조, 제62조). 실제로 이득액 6억 9,000만 원 사건에서 징역 3년에 집행유예 5년이 선고되었습니다(부산고등법원 2023노630 판결).

공시지가보다 비싸게 팔았는데도 저가 매도인가요?

그럴 수 있습니다. 배임에서 비교 기준은 공시지가가 아니라 거래 당시의 적정 시가입니다. 다만 수사기관이 제시한 시가가 맹지·도로 분리·지상 건물 같은 현황을 반영하지 못했다면 그 점을 근거로 다툴 수 있습니다(서울중앙지방법원 2021가합537802 판결 참조).

사들인 가족 법인이 나중에 비싸게 되팔았다면 그 차익도 이득액이 되나요?

될 수 있습니다. 대표이사가 계약 전에 더 비싸게 팔 수 있음을 알면서도 이사회 승인 없이 자신이 세운 법인을 통해 사들여 전매했다면, 그 전매 차익 39억 원을 회사의 손해로 본 판결이 있습니다(서울고등법원 2013노3877 판결). 피고인이 거래 당시 무엇을 알았는지가 쟁점입니다.

몇 년 전 거래인데 지금 기소되어도 처벌되나요?

이득액에 따라 다릅니다. 50억 원 이상이면 15년, 5억 원 이상이면 10년, 형법상 업무상배임도 10년, 단순 배임은 7년입니다(형사소송법 제249조). 이득액이 5억 원 이상이라는 증명이 실패해 형법상 배임만 성립하는데 그 시효가 지났다며 면소가 유지된 판결이 있습니다(대전고등법원 2008노373 판결).

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2013. 9. 26. 선고 2013도5214 판결 — 회사 간 부동산 저가매도의 임무위배 기준, 품등비교 이유 없는 감정평가에 기초한 유죄와 시가감정 신청 불채택은 심리미진(여수 부분 파기), 원심 감정에 따른 군산 부분 무죄와 화성·울주 부분 이유무죄 유지

• 대법원 2015. 9. 10. 선고 2014도12619 판결, 대법원 2012. 8. 30. 선고 2012도5220 판결, 대법원 2012. 9. 13. 선고 2012도3840 판결 — 특경법 이득액의 엄격·신중한 산정, 산정 불가 시 특경법 적용 배제(아래 하급심 판결에서 인용)

• 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011도15179 판결, 대법원 2011. 6. 30. 선고 2011도1651 판결, 대법원 2009. 5. 28. 선고 2009도2086 판결 — 근저당권 설정 배임의 이득액·교환가치 산정(아래 하급심 판결에서 인용)

• 대법원 1998. 1. 23. 선고 97누17711 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002두2727 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009두17360 판결, 대법원 2013. 6. 27. 선고 2013두2587 판결 — 감정평가서의 산정요인 설시 요건(대법원 2013도5214 판결에서 인용)

• 대법원 2013. 9. 12. 선고 2011다57869 판결, 대법원 2000. 5. 26. 선고 99도2781 판결, 대법원 2006. 3. 9. 선고 2005도8675 판결 — 이사의 회사기회 제공 의무, 배임의 고의, 형사 증명의 정도(아래 하급심 판결에서 인용)

• 인천지방법원 2013. 11. 28. 선고 2013고합97 판결 — 회원권 명의 이전의 이득액은 잔금 금융이익 상당, 사옥 50억 원 매도 부분 1심 무죄(항소심에서 파기)

• 서울고등법원 2014. 4. 24. 선고 2013노3877 판결 — 사촌동생 법인을 통한 매수·전매 차익 39억 원을 회사 손해로 인정, 징역 2년 6월

• 서울고등법원 2015. 11. 27. 선고 2015노2282 판결 — 처분 당시 시가 자료 없어 이득액 5억 원 이상 확정 불가, 형법상 업무상배임 징역 1년 6월 유지

• 서울고등법원 2017. 3. 2. 선고 2016노2773 판결 — 단가 재산정으로 50억 원 이상 불인정, 특경법 제3조 제1항 제2호 적용, 징역 6년에서 징역 4년

• 서울중앙지방법원 2012. 11. 16. 선고 2011고합1502 판결 — 대표이사 임야의 회사 매도, 감정 미경유만으로 임무위배 아님, 목적물 특정과 고의 부정으로 무죄

• 부산고등법원 2024. 8. 28. 선고 2023노630 판결 — 대항력 없는 임대차보증금 불공제, 이득액 3억 9,000만 원에서 6억 9,000만 원으로 특경법 적용, 징역 3년에 집행유예 5년

• 창원지방법원 2018. 9. 13. 선고 2017고합308 판결 — 공동담보 피담보채무 안분으로 이득액 5억 원 미만, 특경법 배제, 본안 무죄

• 대구지방법원 경주지원 2026. 4. 23. 선고 2024고단524 판결 — 법원 감정촉탁 결과 실제 대금이 시가보다 높음, 공소장변경 후 무죄

• 광주고등법원(전주) 2019. 5. 21. 선고 2018노31 판결 — 종중 부동산 임의 처분, 항소심에서 특경법 적용, 징역 2년에 집행유예 3년

• 대전고등법원 2008. 9. 24. 선고 2008노373 판결 — 상실 담보가치 5억 원 이상 증명 부족, 형법상 배임 공소시효 완성으로 면소 유지

• 서울중앙지방법원 2022. 6. 22. 선고 2021가합537802 판결 — 이사회 결의·처분허가·감정평가 평균 이상 대금의 토지 매도, 배임 손해배상 청구 기각

• 법령 — 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조, 제14조 / 형법 제42조, 제53조, 제55조, 제62조, 제355조, 제356조 / 상법 제397조의2, 제398조 / 형사소송법 제169조, 제249조, 제298조 (2026. 10. 26. 조회)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

가족 법인 거래로 기소된 배임 사건은 결국 숫자의 싸움입니다. 그래서 저희는 첫 상담에서 공소장의 이득액이 어떤 자료에서 어떻게 계산되었는지를 거꾸로 따라가는 일부터 시작합니다.

첫 상담에서 확인하는 것

먼저 공소장의 적용 법조가 특경법 제3조 제1항 제1호인지 제2호인지, 이득액이 어떤 감정서와 계산식에서 나왔는지 확인합니다. 이어 거래 당시의 매매계약서와 실제 대금 흐름, 이사회 의사록과 주주 구성, 매수 법인과 피고인의 관계를 정리해 상법 제398조의 승인 대상 거래였는지, 승인 절차는 어떻게 이루어졌는지를 봅니다. 수사기관이 의뢰한 감정서는 기준시점, 평가목적, 적용 공시지가, 비교표준지와 품등비교 내용, 평가방법을 하나씩 대조하고, 거래 당시 회사의 자금 사정과 다른 매수 희망자의 존재, 근저당권·임대차·공동담보 같은 부담을 확인합니다. 매수 법인이 부동산을 되팔거나 개발했는지, 거래가 언제 이루어져 공소시효가 어떻게 되는지, 유죄가 되면 취업제한이 어떤 자리에 미치는지도 함께 점검합니다.

김강희 변호사의 대응 방식

김강희 변호사는 사건을 세 갈래로 나눠 동시에 준비합니다. 첫째는 이득액 다툼입니다. 검찰 감정서의 흠을 정리한 의견서를 내고, 기준시점과 목적물 현황, 평가방법을 특정한 법원 감정신청서를 설계합니다. 근저당권과 임대차, 공동담보처럼 공제가 필요한 항목은 별도의 계산표로 만들어 공소장 금액과 나란히 제시합니다. 둘째는 임무위배와 고의에 대한 방어입니다. 거래 당시의 자금 사정, 매각 시도와 다른 매수 희망자의 부재, 이사회 승인과 감정 경위를 시간순으로 재구성해 회사에 손해를 끼친다는 인식이 없었다는 점을 보여 줍니다. 전매 차익이 문제 된 사건이라면 피고인이 계약 전에 무엇을 알았는지에 대한 간접사실을 하나씩 다툽니다. 셋째는 양형과 부수처분 대응입니다. 매수 법인이 보유한 부동산의 원상회복이나 차액 정산, 공탁 같은 피해 회복 방안을 회사·주주와 협의하고, 취업제한이 걸리는 자리를 미리 확인해 사업 승계 계획을 함께 세웁니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

앞에서 본 판결들은 같은 저가 양도 사건이었지만 무죄, 면소, 형법상 업무상배임, 특경법 제2호, 제1호로 결론이 갈렸습니다. 그 차이는 대부분 1심 증거조사 단계에서 만들어졌습니다. 감정신청을 하지 않으면 공소장의 감정가가 그대로 판결의 숫자가 되고, 감정 기준시점을 잘못 잡으면 개발 호재가 이득액에 섞여 들어갑니다. 반대로 감정서의 오류를 구체적으로 짚은 사건에서는 대법원이 원심을 파기했고, 법원 감정을 받아 낸 사건에서는 검사가 스스로 공소장을 바꾸었습니다. 법무법인 도모는 공소장을 받은 순간부터 감정서 탄핵, 법원 감정, 고의 다툼, 피해 회복과 취업제한 대응까지 한 흐름으로 관리하며, 다툴 숫자와 정리할 부분을 처음에 구분해 말씀드립니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

가족이 운영하는 법인과의 거래가 몇 년 뒤 특경법 배임 공소장으로 돌아오면, 회사와 가족을 함께 지켜야 한다는 부담 때문에 무엇부터 해야 할지 막막하실 것입니다. 그러나 이 사건의 결론은 공소장에 적힌 감정가로 정해지지 않습니다. 거래 당시의 가격이 어떻게 정해졌는지, 그 시가를 누가 어떤 기준으로 평가했는지가 결과를 가릅니다.

매매계약서와 대금 지급 내역, 이사회 의사록, 거래 당시의 감정서나 시세 자료, 수사기관 감정서를 모아 두시기 바랍니다. 공소장을 받으셨다면 1심 첫 공판 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 자료를 확인한 뒤 다툴 숫자와 정리할 부분을 함께 검토해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·오산·평택 등 경기 남부 전역의 횡령·배임·사기·보이스피싱 등 경제범죄 사건을 맡고 있습니다. 수원 경제범죄센터(경제범죄연구소)를 운영하며 수사 초기 대응부터 재판, 피해 회수까지 한 팀이 맡습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원남부·수원중부·수원서부·용인·화성 등 경기 남부 경찰서에서 출석 요구를 받으셨거나 수원지방검찰청 사건으로 진행 중이시라면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 자료를 정리해 오시면 첫 상담에서 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.