월세가 밀렸다며 건물을 비워 달라는 소장을 받았다면 — 해지가 무효로 된 판결과 소장 받고 갚아도 늦는 이유, 세입자가 다툴 수 있는 것

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

월세가 몇 달 밀린 뒤 법원에서 '건물인도 청구' 소장이 날아오면, 대부분의 세입자분들은 두 가지부터 하십니다. 밀린 월세를 급히 보내고, 집주인에게 사정을 설명하는 문자를 보냅니다. 그런데 2026년 6월 대법원은 소장이 도착하기 전에 밀린 월세를 보냈더라도 해지권은 원칙적으로 사라지지 않는다고 판단했습니다. 급하게 보낸 돈이 사건을 끝내 주지 못하는 경우가 생긴 것입니다. 반대로, 몇 달이 밀렸다는 숫자만 보고 포기했다가 실제로 계산해 보니 해지 요건에 미달해 인도청구가 기각된 판결도 적지 않습니다. 결론부터 말씀드리면, 월세 연체를 이유로 한 명도소송에서 세입자가 다툴 지점은 '몇 달 밀렸는가'가 아니라 '해지 의사표시를 한 시점에 법이 정한 연체액에 실제로 이르렀는가, 그리고 그 해지를 할 수 있는 사람이 했는가'입니다. 이 글은 해지가 무효로 된 판결과 세입자가 진 판결, 1심에서 이겼다가 뒤집힌 판결을 실제 판결번호로 나란히 놓고, 소장을 받은 날부터 30일 안에 무엇을 해야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

몇 달 밀리면 계약이 해지됩니까 — 주택 등 건물 임대차는 민법 제640조에 따라 연체액이 2기의 차임액에 달할 때, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가는 제10조의8에 따라 3기의 차임액에 달할 때 임대인이 해지할 수 있습니다. 기준은 밀린 '횟수'가 아니라 밀린 '금액'입니다.

소장을 받기 전에 갚았으면 해지가 막힙니까 — 원칙적으로 막히지 않습니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 3기 연체에 이르는 즉시 해지권이 생기고, 소장 부본이 송달되기 전에 임대인 동의 없이 일방적으로 일부를 지급해 3기 미만이 되었더라도 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다. 다만 임대인이 이의 없이 돈을 받았다면 이야기가 달라집니다(대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결).

보증금이 있으니 거기서 빼면 되지 않습니까 — 안 됩니다. 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결은 임차인이 보증금의 존재를 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다고 했습니다. 보증금에서 공제할지는 임대차가 끝날 때까지 임대인이 선택합니다.

해지의 기준은 세 층으로 나뉩니다

첫째, 법이 정한 해지입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가에서 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 따라 제10조의8은 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

둘째, 계약서의 특약입니다. '월세를 한 번이라도 밀리면 즉시 해지한다'는 조항이 있는 계약서가 많습니다. 민법 제652조는 제640조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제15조도 같은 취지의 강행규정입니다. 따라서 차임 연체를 이유로 한 해지는 특약에 적힌 숫자가 아니라 법이 정한 2기·3기로 판단됩니다.

셋째, 차임이 아닌 다른 의무 위반입니다. 관리비 미납, 무단 전대, 용도 위반처럼 차임 연체가 아닌 사유는 계약서의 약정해지 조항에 따라 해지될 수 있습니다. 월세만 계산해서는 안 되는 이유입니다. 뒤에서 보는 수원고등법원 사건이 바로 이 지점에서 결론이 바뀌었습니다.

여기에 계약 갱신이 겹칩니다. 주택임대차보호법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 묵시적 갱신을 적용하지 않고, 제6조의3 제1항 제1호는 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 '사실이 있는' 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있게 합니다. 해지를 막아 내더라도 갱신 단계에서 다시 문제가 될 수 있습니다.

첫 번째 사례 — 세입자가 낸 수리비를 빼니 2기에 못 미쳤습니다

부산고등법원(창원) 2016. 5. 19. 선고 2015나21175 판결의 사건입니다. A씨는 보증금 1억 원, 월 800만 원에 영화관을 빌려 운영했습니다. 위층 임차인의 공사 중 화재가 두 번 났고, 두 번째 화재 뒤 A씨는 보수공사비 1,500만 원을 직접 냈습니다. 임대인은 소장으로 해지를 통지했고, 그 소장이 도달한 날 기준으로 약정 차임과 실제 지급액의 차이는 2,700만 원이었습니다. 2기분 1,600만 원을 훌쩍 넘는 금액입니다.

법원은 A씨가 낸 1,500만 원을 임차물의 보존에 필요한 필요비로 보았습니다. 민법 제626조 제1항에 따라 임대인이 상환해야 하는 돈이고, 임차인은 그 상환과 차기 차임 지급의 동시이행을 주장할 수 있다는 것입니다. 1,500만 원을 빼면 연체액은 1,200만 원이 되어 2기에 못 미치므로 해지는 부적법하다고 판단했고, 1심의 A씨 패소 부분을 취소했습니다. 청소비 180만 원은 증빙이 없어 인정되지 않았습니다. 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결은 이 판단을 그대로 유지하면서 다음과 같이 판시했습니다.

"임대인의 필요비상환의무는 특별한 사정이 없는 한 임차인의 차임지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임차인은 지출한 필요비 금액의 한도에서 차임의 지급을 거절할 수 있다." — 대법원 2016다227694

임대인이 수선을 하지 않아 사용에 지장이 생긴 경우도 같은 구조입니다. 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결은 목적물을 전혀 사용할 수 없으면 차임 전부를, 부분적 지장만 있으면 그 지장 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있고, 그 한도를 넘는 지급거절은 채무불이행이 된다고 했습니다. 누수나 설비 고장을 이유로 월세를 '전부' 멈추는 것은 위험하다는 뜻입니다.

두 번째 사례 — 코로나 특례기간의 연체를 빼니 3기에 못 미쳤습니다

서울중앙지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021나66649 판결의 사건입니다. B회사는 보증금 1,700만 원, 차임 280만 원과 관리비 100만 원(각 부가세 별도)에 상가를 빌려 쓰고 있었고, 앞선 명도소송에서 "차임과 관리비 연체액이 3개월분에 달하면 자동 해지된다"는 조정이 성립해 있었습니다. 연체가 쌓이자 임대인은 이 조정조서로 인도 집행에 나섰고, B회사는 청구이의의 소를 냈습니다.

법원은 상가건물 임대차보호법 제10조의9를 적용했습니다. 2020. 9. 29.부터 6개월 동안 연체한 차임액은 해지 사유의 연체액으로 보지 않는다는 임시 특례입니다. 2021년 9월 기준 총 연체액 36,714,100원에서 특례기간 연체액 24,556,080원을 빼면 12,158,020원이 남고, 이는 3개월분 12,540,000원에 못 미쳤습니다. 임대인은 지연손해금도 연체액에 넣어야 한다고 했지만, 법원은 이 주장이 강행규정인 제10조의8에 어긋난다며 받아들이지 않았습니다. 결과는 강제집행 불허였습니다. 대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결은 이를 그대로 유지하면서, 임차인이 일부만 갚은 경우 특례기간의 연체 차임은 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다고 판시했습니다. 대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결도 같은 법리로 원심을 파기했습니다.

특례기간은 이미 지났지만, 이 판결들이 보여 주는 계산 원리는 지금도 그대로입니다. 일부를 갚았다면 그 돈이 어느 달 월세에 충당되는지, 지연손해금이나 관리비가 연체액에 섞여 계산되지 않았는지를 한 줄씩 다시 맞춰 봐야 합니다.

세 번째 사례 — 늦게 낸 것과 안 낸 것은 다릅니다

서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결의 사건입니다. C씨는 보증금 7,000만 원, 월 235만 원(갱신 후 255만 원)에 음식점을 운영했는데, 임대인은 C씨가 49개월 동안 차임을 지급기일보다 늦게 냈으므로 2기 또는 3기 연체 사실이 있다고 주장했습니다. 법원은 차임의 지급을 지체하여 지급하였다는 것일 뿐 2기 이상의 차임을 미지급하였다는 것이 아니라며 이 주장을 배척했습니다. 이 사건의 권리금 회수 방해 손해배상 부분은 이후 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결에서 C씨에게 유리한 방향으로 파기되었습니다.

매달 며칠씩 늦게 냈다는 사정은 임대인이 흔히 드는 사유이지만, 연체액이 어느 한 시점에 법정 기준에 이르렀는지는 따로 증명되어야 합니다. 계좌이체 내역을 월별로 정리해 두면 이 구분이 바로 드러납니다.

네 번째 사례 — 월세는 이겼는데 관리비로 졌습니다

수원고등법원 2023. 12. 21. 선고 2022나18422 판결의 사건입니다. 의사인 D씨는 보증금 10억 원, 월 3,500만 원(부가세 별도), 관리비 월 110만 원에 요양병원 건물을 빌렸고, 계약서에는 "차임은 100병상 이상 환자 입원 시부터 수수한다"는 조항이 있었습니다. 법원은 이 조항을 정지조건으로 보아, 100병상 입원이 없었으므로 차임지급의무 자체가 생기지 않았고 3기 연체 주장은 이유 없다고 판단했습니다. 이 부분은 대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결에서도 유지되었습니다.

그러나 관리비는 달랐습니다. 법원은 관리비 미납을 계약서의 약정해지 사유로 인정했고, 원심은 "최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지된다"는 특약을 들어 인도청구를 기각했지만, 대법원은 이 특약이 판결이 확정될 때까지 기존 관계를 유지하고 확정 후 집행한다는 뜻일 뿐 인도를 거절할 권능을 주는 것은 아니라며 인도청구 부분을 파기했습니다. 차임 연체로는 해지되지 않는다는 판단을 받아 놓고도, 관리비와 약정해지 조항 때문에 결국 건물을 비워야 하는 방향으로 사건이 돌아간 것입니다.

1심에서 이겼다가 뒤집힌 사건 — 2026년 대법원 판결

이제 반대편 사건입니다. 부산지방법원 2024. 2. 13. 선고 2022가단352399 판결의 E씨는 점포 두 곳을 합계 월 880만 원(부가세 포함)에 빌렸고, 3기분은 2,640만 원이었습니다. 임대인은 2022. 12. 13. 소를 제기했고, E씨는 소장 부본을 받기 전날인 12. 26. 800만 원을 보냈습니다. 1심은 해지 의사표시가 도달한 12. 27.을 기준으로 미지급액이 19,513,334원이어서 3기에 못 미친다며 E씨의 손을 들어 주었습니다.

항소심인 부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결은 결론을 뒤집었습니다. 소 제기일 기준 연체액이 27,513,334원으로 3기를 넘었고, 그 뒤 일부를 냈더라도 임대인이 이의 없이 받는 등 해지권을 묵시적으로 포기한 것이 아니면 해지권은 소멸하지 않는다고 본 것입니다. 차임 감액 합의가 있었다는 E씨의 주장은 증거가 없어 배척되었습니다. 대법원 2024다320215 판결은 이 판단을 그대로 확정했습니다.

"'임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'는 해지권의 발생요건이므로, 차임연체액이 3기 차임액에 달하였다면 즉시 계약해지권은 발생하고, 계약해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기 차임액에 달하였는지 여부를 판단할 것은 아니다." — 대법원 2024다320215

이 판결로 '소장을 받기 전에만 갚으면 된다'는 말은 더 이상 통하지 않게 되었습니다. 세입자에게 남은 쟁점은 두 가지로 좁혀집니다. 하나는 해지권을 행사한 그 시점에 정말 3기(주택은 2기)에 이르렀는지를 필요비·충당·차임 조건까지 넣어 다시 계산하는 것이고, 다른 하나는 임대인이 밀린 월세를 이의 없이 받아 해지권을 포기했다고 볼 사정이 있는지입니다. 임대주택 사건이기는 하지만 대법원 91다22902 판결은 임대료를 3월 이상 연체한 경우라도 임대인이 해지권을 행사하지 않고 그 임대료를 이의 없이 수령했다면 그 이후에는 이를 이유로 해지할 수 없다고 했습니다. 입금 뒤 임대인이 보낸 문자, 영수증, 다음 달 월세 청구 여부가 모두 이 판단의 자료가 됩니다.

집주인이 바뀌었거나 여러 명이라면 — 해지할 수 있는 사람이 했는지 보십시오

건물이 팔리거나 경매로 넘어가 임대인이 바뀐 경우, 이전 집주인 때 밀린 월세는 원칙적으로 새 집주인에게 넘어가지 않습니다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 이미 발생한 연체차임채권은 따로 채권양도의 요건을 갖추지 않는 한 승계되지 않으므로, 양수인은 승계 이후의 연체차임액이 3기 이상에 달해야 해지할 수 있다고 했습니다. 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결도 같은 취지입니다. 다만 두 판결 모두, 승계 전 연체액이 사라진다는 뜻은 아닙니다. 2008다3022 사건의 임차인은 승계 이후에도 3기 이상을 연체해 결국 명도를 면하지 못했고, 2016다218874 판결은 임대차가 끝나 보증금을 돌려받을 때 승계 전 연체차임도 보증금에서 당연히 공제된다고 했습니다.

건물을 여러 사람이 공유하는 경우에는 해지를 누가 했는지가 문제됩니다. 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결은 공유물을 임대하고 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위이므로 지분의 과반수로 결정해야 한다고 보고, 1/2 지분권자가 단독으로 한 갱신거절은 효력이 없다며 인도청구를 배척했습니다. 다만 앞의 부산지방법원 2022가단352399 판결은 1/3 지분권자라도 관리권한을 위임받아 계약을 맺은 당사자라면 단독으로 해지할 수 있다고 보았으므로, 등기부의 지분뿐 아니라 계약서의 당사자와 위임 관계까지 확인해야 합니다. 민법 제547조 제1항은 당사자 일방이나 쌍방이 여러 명이면 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 해야 한다고 정합니다. 임차인이 부부나 동업자로 여러 명이라면 전원에게 해지 의사표시가 도달했는지도 확인할 대목입니다.

세입자가 진 판결에서 배척된 항변들

해지가 인정된 판결들을 보면 받아들여지지 않은 주장이 비슷합니다. 대전지방법원 2016. 9. 30. 선고 2015가합105456 판결은 보증금 5억 원, 월 4,500만 원의 웨딩홀 사건에서 임대인이 세금계산서를 발행하지 않았다는 사정이나 차임 인상을 요구했다는 사정은 차임 지급을 거절할 정당한 사유가 아니라고 했습니다. 수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결은 해지 통지 내용증명의 도달이 증명되지 않자 소장 부본이 송달된 날 해지된 것으로 보았고, 2층 전체를 빌린 전차인도 함께 건물을 비워야 한다고 했습니다. 이 판결의 건물 인도 부분은 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결에서 그대로 유지되었고, 차임과 부당이득 액수 부분만 파기되었습니다. 차임 연체로 해지되면 임대인의 동의를 받은 전차인도 대항하지 못한다는 것이 대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결이고, 채무불이행으로 해지되면 부속물매수청구권도 없다는 것이 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결입니다.

오래 밀린 월세는 시효로 사라지지 않을까 기대하시는 분도 있습니다. 부산고등법원 2016. 2. 3. 선고 2015나52497 판결은 3년이 지난 차임은 보증금에서 공제할 수 없다고 보았지만, 대법원 2016다211309 판결은 이를 파기하면서 시효가 완성된 연체차임도 보증금에서 공제할 수 있다고 했습니다. 시효를 믿고 연체를 방치하는 것은 해법이 되지 못합니다.

내 사건의 연체액, 이렇게 다시 계산해 보십시오

소장에 적힌 연체액을 그대로 받아들이기 전에 다음 순서로 다시 계산해 보시기 바랍니다.

1. 기준액부터 확정합니다. 1기의 차임액이 부가세 포함 금액인지, 관리비가 차임에 포함되는지 계약서로 확인합니다. 월 300만 원에 부가세를 임차인이 따로 부담하기로 했다면 상가 3기는 990만 원입니다. 관리비는 차임과 별개이므로, 계약서나 조정조서에서 함께 계산하기로 정했는지부터 확인합니다.

2. 해지 시점을 특정합니다. 내용증명이 도달한 날인지, 소장이나 준비서면이 송달된 날인지, 해지권이 처음 생긴 날인지 확인합니다. 2024다320215 판결 이후에는 해지권이 생긴 시점과 행사한 시점이 모두 중요합니다.

3. 그 시점까지 낸 돈을 월별로 충당합니다. 이체 내역을 달마다 대응시키고, 일부 변제가 어느 달에 충당되는지 민법 제477조의 순서에 따라 정리합니다. 지연손해금은 연체액에 넣지 않습니다(서울중앙지방법원 2021나66649).

4. 공제할 돈을 찾습니다. 세입자가 대신 낸 수리비·필요비(대법원 2016다227694), 사용할 수 없었던 부분에 해당하는 차임(대법원 88다카13332), 차임 발생 조건이 충족되지 않은 기간(수원고등법원 2022나18422)을 확인합니다.

5. 그 결과를 법정 기준과 비교합니다. 주택 2기, 상가 3기에 미달하면 차임 연체 해지는 부적법합니다. 다만 관리비 미납 등 다른 약정해지 사유가 남아 있지 않은지 반드시 함께 확인합니다.

소장을 받은 날부터 30일 — 이 순서로 움직이십시오

민사소송법 제256조 제1항은 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 내도록 하고, 제257조 제1항은 답변서를 내지 않으면 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있다고 정합니다. 명도소송에서 30일은 생각보다 짧습니다.

• 송달받은 날 — 송달일을 기록하고, 계약서·특약·이체 내역·임대인과의 문자를 한곳에 모읍니다. 이 단계에서 임대인에게 해명 문자를 보내는 것은 미루십시오. 연체 사실을 인정하는 문장이 그대로 증거가 됩니다.

• 1주 안 — 위의 다섯 단계로 연체액을 다시 계산하고, 필요비·수선 불이행·차임 조건 등 공제 사유의 증빙을 확보합니다. 등기부로 임대인과 공유 지분도 확인합니다.

• 2주 안 — 밀린 돈을 낼지, 낸다면 어떤 방식으로 낼지 정합니다. 2024다320215 판결 이후 송달 전후의 일방적 입금만으로는 해지를 막기 어렵습니다. 임대인이 이의 없이 수령했다고 볼 수 있는 방식인지, 충당 지정은 어떻게 할지를 변호인과 함께 정하는 것이 안전합니다.

• 30일 안 — 해지 요건 미달, 해지권 포기, 해지권자 흠결, 보증금 동시이행 등 항변을 담은 답변서를 제출합니다. 권리금이나 갱신 문제가 얽혀 있다면 이 단계에서 함께 정리합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들에서 세입자가 이긴 사건은 예외 없이 기록이 있었습니다. 영화관 사건에는 보수공사비 1,500만 원의 지출 증빙이 있었고, 청소비 180만 원은 증빙이 없어 빠졌습니다. 음식점 사건에는 49개월치 이체 내역이 있었습니다. 반대로 1심에서 이겼다가 뒤집힌 점포 사건에서는 차임을 깎아 주기로 했다는 합의가 증거로 남아 있지 않았습니다. "그때 집주인이 괜찮다고 했다"는 기억은 법정에서 거의 힘을 쓰지 못합니다. 통화는 녹음 여부를, 합의는 문자나 서면을, 입금은 달마다 메모를 남겨 두셔야 합니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

연체액이 기준에 한참 못 미치고 임대인과 대화가 가능한 사건이라면, 밀린 돈을 정리하고 합의로 마무리되는 경우도 있습니다. 그러나 연체액이 기준 언저리에 걸려 있거나, 소장을 받은 뒤 이미 돈을 보냈거나, 필요비·수선 불이행처럼 공제를 주장할 사유가 있는 사건은 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 금액을 두고도 어느 시점을 기준으로 삼고 어떤 돈을 어디에 충당하느냐에 따라 1심과 항소심의 결론이 갈렸습니다.

상가라면 명도는 영업의 끝이고 권리금의 끝입니다. 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결과 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결은 임대차기간 중 한 번이라도 3기 연체 사실이 있으면 나중에 갚았더라도 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다고 했습니다. 해지를 막는 것과 별개로 갱신과 권리금까지 지키려면 연체 이력 자체를 어떻게 설명할지 처음부터 설계해야 합니다.

건물을 비워야 하는 결론이 나도 남는 것

해지가 인정되더라도 세입자에게 남는 권리가 있습니다. 보증금에서 연체차임 등을 공제한 잔액은 돌려받아야 하고, 건물 인도와 동시이행 관계에 있습니다. 앞의 대전지방법원 2015가합105456 판결은 보증금 5억 원과 상환으로, 의정부지방법원 2016. 5. 20. 선고 2015나54463 판결은 보증금에서 연체액을 뺀 잔액과 상환으로 인도를 명했습니다. 보증금에서 무엇을 뺄지에 관해서는 임대인이 공제를 주장하고 그 채권의 발생 원인을 증명해야 하며, 이미 갚아 소멸했다는 점은 임차인이 증명해야 합니다(대법원 2020다263635). 명도 판결이 나더라도 보증금 정산에서 받을 돈을 지키는 것은 별개의 싸움입니다.

자주 묻는 질문

월세를 두 달 밀렸는데 주택도 바로 해지됩니까?

민법 제640조에 따라 건물 임대차는 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있습니다. 다만 두 달 중 일부라도 냈다면 연체액은 2기에 못 미치고, 세입자가 대신 낸 필요비가 있으면 그만큼 빠집니다. 부산고등법원(창원) 2015나21175 판결은 필요비를 빼자 연체액이 2기에 못 미쳐 해지를 부적법하다고 보았습니다.

계약서에 '한 번만 밀려도 해지'라고 적혀 있으면 따라야 합니까?

차임 연체를 이유로 한 해지라면 따르지 않아도 됩니다. 민법 제652조와 상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 법이 정한 2기·3기보다 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 다만 관리비 미납 같은 다른 의무 위반은 약정해지 사유가 될 수 있습니다(수원고등법원 2022나18422, 대법원 2024다209769).

소장을 받고 나서 밀린 월세를 다 갚으면 소송이 끝납니까?

원칙적으로 끝나지 않습니다. 대법원 2024다320215 판결은 3기 연체로 해지권이 생긴 뒤 임대인 동의 없이 일방적으로 지급해 연체액이 줄어도 해지권은 소멸하지 않는다고 했습니다. 다만 임대인이 이의 없이 수령했다면 해지권 포기로 볼 여지가 있으므로(대법원 91다22902), 입금 방식과 전후의 연락을 신중히 정해야 합니다.

보증금이 충분히 남아 있으면 연체가 아닌 것 아닙니까?

연체입니다. 대법원 2016다211309 판결은 임대차가 계속되는 동안 연체차임이 보증금에서 당연히 공제되지 않고, 임차인도 보증금을 이유로 차임 지급을 거절할 수 없다고 했습니다. 보증금에서 공제할지는 임대차가 끝날 때까지 임대인이 정합니다.

집주인이 바뀌었는데 예전 집주인 때 밀린 월세까지 합쳐서 해지할 수 있습니까?

원칙적으로 합칠 수 없습니다. 대법원 2008다3022 판결은 새 임대인이 채권양도를 받지 않은 이상 승계 이후의 연체액이 3기 이상이어야 해지할 수 있다고 했습니다. 다만 승계 전 연체액은 임대차가 끝날 때 보증금에서 공제됩니다(대법원 2016다218874).

해지는 막았는데 계약 갱신도 보장됩니까?

보장되지 않습니다. 대법원 2020다255429 판결은 상가 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있으면, 갱신요구 당시에는 다 갚았더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 했습니다. 주택도 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호에 같은 구조의 2기 기준이 있습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 — 3기 연체 즉시 해지권 발생, 송달 전 일방적 일부 지급으로 소멸하지 않음 (원심 부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결, 1심 부산지방법원 2024. 2. 13. 선고 2022가단352399 판결)

• 부산고등법원(창원) 2016. 5. 19. 선고 2015나21175 판결, 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 — 필요비 1,500만 원 공제, 2기 미달 해지 부적법

• 서울중앙지방법원 2022. 11. 25. 선고 2021나66649 판결, 대법원 2023. 4. 13. 선고 2022다309337 판결 — 특례기간 연체 제외, 지연손해금 불산입, 강제집행 불허

• 대법원 2023. 10. 26. 선고 2023다247399 판결 — 특례기간 연체 차임의 후순위 충당

• 서울고등법원 2017. 4. 12. 선고 2016나2074621, 2074638 판결 — 지체 지급은 미지급과 다름 (권리금 부분은 대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312 판결로 파기환송)

• 수원고등법원 2023. 12. 21. 선고 2022나18422 판결, 대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결 — 차임 정지조건 미성취, 관리비 미납 약정해지, 인도청구 부분 파기

• 대법원 1991. 10. 22. 선고 91다22902 판결 — 연체 임대료를 이의 없이 수령하면 그 이후 해지 불가

• 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 — 보증금 존재를 이유로 한 차임 지급 거절 불가, 시효 완성 차임의 보증금 공제 (원심 부산고등법원 2016. 2. 3. 선고 2015나52497 판결 파기)

• 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결 — 수선의무 불이행 시 지장 한도의 차임 지급 거절

• 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 — 임대인 지위 승계와 승계 전 연체차임

• 대법원 2010. 9. 9. 선고 2010다37905 판결 — 공유 건물 임대차 해지·갱신거절은 지분 과반수로 결정

• 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결, 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결 — 3기 연체 사실과 갱신거절·권리금 회수기회

• 대전지방법원 2016. 9. 30. 선고 2015가합105456 판결, 수원지방법원 2017. 11. 30. 선고 2017나66879 판결, 의정부지방법원 2016. 5. 20. 선고 2015나54463 판결 — 해지 인정, 배척된 항변, 보증금 동시이행 (2017나66879의 차임·부당이득 부분은 대법원 2018. 7. 11. 선고 2018다200518 판결로 파기환송, 건물 인도 부분은 유지)

• 대법원 1990. 12. 7. 선고 90다카24939 판결, 대법원 1990. 1. 23. 선고 88다카7245 판결 — 전차인의 인도의무, 부속물매수청구권 부정

• 법령 — 민법 제547조, 제626조, 제640조, 제652조; 상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조의8, 제10조의9, 제15조; 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3; 민사소송법 제256조, 제257조 (2026년 9월 22일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 소장 부본을 받은 날짜부터 확인합니다. 답변서 기한과 변론 없는 판결의 위험이 그날부터 계산되기 때문입니다. 그다음 계약서와 특약에서 1기의 차임액, 부가세와 관리비의 포함 여부, 약정해지 조항, 차임 발생 조건을 확인하고, 계약 이후 모든 이체 내역을 달마다 대응시켜 해지권이 생긴 시점과 행사된 시점의 연체액을 각각 계산합니다. 세입자가 대신 낸 수리비나 사용하지 못한 기간이 있었는지, 임대인과 차임 감액이나 유예를 이야기한 기록이 있는지, 소장을 받은 뒤 이미 돈을 보냈다면 임대인이 어떻게 반응했는지도 이 단계에서 살핍니다. 등기부로 현재 임대인과 공유 지분, 소유권이 바뀐 시점도 함께 확인합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 계산과 권한의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 계산입니다. 소장에 적힌 연체액을 출발점으로 삼지 않고, 계약서와 이체 내역에서 처음부터 다시 쌓아 올립니다. 필요비와 수선 불이행으로 빠질 금액, 지연손해금처럼 섞여 들어간 금액, 충당 순서에 따라 달라지는 금액을 하나씩 떼어 내어 해지권이 생긴 날과 행사된 날의 연체액이 법정 기준에 이르렀는지를 표로 제시합니다. 둘째, 권한입니다. 해지 의사표시를 한 사람이 임대인 지위를 승계한 뒤의 연체만으로 해지했는지, 공유 지분의 과반수를 갖췄거나 관리권한을 위임받았는지, 임차인 전원에게 도달했는지, 밀린 돈을 이의 없이 받아 해지권을 포기한 것은 아닌지를 확인합니다. 두 축 중 하나라도 무너지면 해지는 효력이 없습니다. 이미 입금한 돈이 있다면 그 입금이 어느 달 차임에 충당되는지를 서면으로 정리하고, 앞으로 낼 돈은 방식과 문구를 정해 공탁이나 지정충당으로 처리합니다. 해지를 다툴 수 없는 사건이라면 보증금 정산과 인도 시기, 권리금과 원상회복 범위를 협상의 대상으로 삼아 손실을 줄이는 방향으로 전환합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 숫자 몇 개와 날짜 몇 개로 결론이 갈립니다. 같은 점포 사건이 해지 도달일을 기준으로 삼은 1심에서는 세입자가 이겼고, 해지권 발생 시점을 기준으로 삼은 항소심과 대법원에서는 졌습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜, 어느 금액에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 해지 요건 미달과 해지권자의 흠결을 쟁점으로 명도소송을 방어하고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 이체 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 밀린 돈을 급히 보내기 전에, 집주인에게 해명 문자를 보내기 전에, 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 가장 확실한 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

건물을 비워 달라는 소장은 생활의 터전이나 영업의 기반을 한꺼번에 흔듭니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 연체 상황에서 해지가 무효가 되기도 하고 1심의 승소가 뒤집히기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 연체액의 계산과 입금의 방식, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

밀린 월세를 보내기 전에, 집주인과 통화하기 전에, 답변서를 쓰기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 계약서와 이체 내역을 함께 정리하고, 해지를 다툴 수 있는지와 보증금·권리금까지 지킬 수 있는 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원·수원지방검찰청과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·명도 사건을 맡고 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원에 건물인도 소장이 접수되어 답변서를 준비하고 계시거나, 집주인에게서 해지 통지 내용증명을 받으셨다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 계약서와 이체 내역을 가져오시면 첫 상담에서 연체액을 다시 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.