상가 세입자가 누수를 이유로 월세를 끊고 영업손해·보증금 반환을 청구한다면(건물주 대응) — 차임 거절이 허용된 범위와 3기 연체로 해지된 판결, 영업손해 인정액과 수선의무

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 상가 세입자가 누수를 이유로 월세를 끊었더라도 그 상가에서 영업을 계속할 수 있었다면 차임 전부를 거절할 수는 없고, 거절이 허용되는 것은 사용하지 못한 기간과 부분에 한정되므로 건물주는 3기 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결, 전주지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023가단21117 판결). 다만 건물주가 수리 요청을 받고도 근본 원인을 고치지 않아 영업이 실제로 불가능해졌다면 월세 거절은 연체가 아니게 되고, 영업손실과 권리금까지 배상하라는 판결도 나와 있으므로(서울중앙지방법원 2025. 5. 28. 선고 2023가단5384093 판결), 결론은 누수의 정도와 건물주의 수선 대응 기록에서 갈립니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 20건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

상가 천장에서 물이 떨어졌다는 연락을 받고 수리업체를 보냈는데, 몇 달 뒤 세입자가 "누수 때문에 장사를 못 했으니 월세는 못 낸다"는 문자를 보내고, 이어서 영업손실·인테리어 비용·권리금을 합친 손해배상과 보증금 반환을 요구하는 내용증명이나 소장이 도착하는 경우가 적지 않습니다. 건물주 입장에서는 '수리해 줬는데 왜 내가 물어 주느냐'는 생각이 먼저 들고, 세입자 입장에서는 '물이 새는 가게에 월세를 낼 이유가 없다'고 생각합니다. 실제 판결은 어느 한쪽 손을 일률적으로 들어 주지 않았습니다. 이 글은 건물주(임대인) 쪽에서 이 상황을 방어할 때 무엇을 먼저 확인해야 하는지, 차임 거절이 어디까지 허용되었고 어디서부터 연체로 판단되었는지, 영업손해가 얼마로 인정되거나 줄었는지를 실제 판결의 장소·금액·증거로 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

누수가 있었으면 세입자는 월세를 전혀 안 내도 됩니까 — 아닙니다. 누수로 상가를 전혀 쓸 수 없을 때에만 차임 전부를 거절할 수 있고, 일부 지장만 있으면 그 지장의 한도에서만 거절할 수 있으며 그 한도를 넘는 거절은 채무불이행이 됩니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결). 전주지방법원 2023가단21117 판결은 누수 당일부터 방수공사 완료일까지 4일분 709,677원만 거절할 수 있다고 보고, 나머지 미납으로 3기 연체 해지를 인정했습니다.

건물주가 누수 원인을 만들지 않았으면 책임이 없습니까 — 수리할 의무는 남습니다. 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결은 임대인에게 귀책사유가 없는 하자에도 사용·수익상태 유지의무가 면해지지 않는다고 했습니다. 다만 영업손해 배상은 민법 제390조의 채무불이행 책임이어서 임대인의 고의·과실이 필요하고, 서울중앙지방법원 2023. 8. 10. 선고 2022가단5175124 판결은 코로나 격리로 수리가 늦어진 임대인의 배상책임을 부정했습니다.

세입자가 청구한 영업손해는 얼마나 인정됩니까 — 사건마다 크게 다릅니다. 매출 자료와 영업 중단 사실이 증명되지 않으면 0원이었고(수원지방법원 평택지원 2022. 11. 23. 선고 2020가단65515 판결), 청구액 34,146,000원 중 수리 지연 기간 3개월분 영업이익 16,688,073원과 전기공사비 65만 원만 인정되기도 했으며(대구지방법원 2022. 12. 23. 선고 2021가단8535 판결), 근본 수리를 하지 않은 사건에서는 영업손실과 권리금을 합쳐 1억 4,993만여 원이 인정되었습니다(서울중앙지방법원 2023가단5384093).

건물주가 먼저 나눠 볼 세 가지 질문

첫째, 그 누수가 임대인이 고쳐야 하는 정도였는지입니다. 민법 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결과 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 임대인에게 수선의무가 없지만, 수선하지 않으면 계약 목적대로 쓸 수 없는 정도라면 임대인이 수선의무를 진다고 했습니다. 계약서에 '수선은 임차인 부담' 특약이 있더라도 94다34692 판결은 그 특약이 통상의 소규모 수선에 한정되고, 대파손 수리, 건물 구성부분의 대수선, 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이라고 보았습니다. 방수층, 배관, 집수정처럼 건물 구조에서 나오는 누수는 대개 임대인 쪽 문제입니다.

둘째, 세입자의 월세 거절이 어디까지 정당한지입니다. 대법원 88다카13332 판결과 96다44778 판결은 사용·수익이 전부 불가능하면 전부, 부분적 지장이면 그 한도에서만 차임 지급을 거절할 수 있다고 정리했고, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결은 임대인이 수선의무를 이행하느라 공사를 하는 동안 생긴 지장에도 같은 법리가 적용된다고 했습니다. 민법 제627조 제1항도 임차물 일부를 임차인 과실 없이 쓸 수 없게 되면 그 비율로 차임 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 핵심은 '물이 샜다'가 아니라 '그래서 얼마나, 언제까지 쓰지 못했는가'입니다.

셋째, 영업손해 배상 요건입니다. 차임 거절은 임대인의 귀책사유를 묻지 않지만, 손해배상은 민법 제390조 단서에 따라 임대인의 고의·과실이 있어야 하고, 범위는 제393조에 따라 통상손해가 원칙이며 특별손해는 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상합니다. 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718 판결은 건물이 수선 가능한 정도로 손괴되어 쓸 수 없게 된 경우 수선에 필요한 상당한 기간 동안 사용하지 못한 손해를 통상손해로 보았습니다. 영업손해의 기간을 '수리에 필요한 상당한 기간'으로 좁히는 논리가 여기서 나옵니다.

"수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없으므로 그 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다." — 대법원 88다카13332

첫 번째 사례 — 사흘 만에 방수를 끝낸 건물주, 3기 연체 해지가 인정되었습니다

전주지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023가단21117 판결의 사건입니다. 가구 회사인 A사는 부산의 상가 두 호실을 보증금 1,300만 원, 월 550만 원(부가세 포함)에 빌려 가구 전시·체험 매장을 열었습니다. 2023. 1. 13. 비가 오자 천장과 벽에서 빗물이 떨어져 전시 가구에 튀고 카펫이 젖었습니다. 임대인은 연락을 받은 당일 관리소장을 보내 상황을 확인했고, 1. 16. 방수공사를 마쳤습니다.

A사는 이미 2022. 12. 28.부터 월세를 내지 않고 있었고, 1. 31. "사정상 임대를 종료하겠다, 미납 월세는 보증금에서 상계하라, 누수 피해를 보상하라"는 내용증명을 보낸 뒤 2. 24. 임대인에게 알리지 않고 집기와 가구를 빼 갔습니다. 임대인은 3. 14.과 3. 21. 독촉과 해지 예고를 거쳐 3. 31. 3기 이상 연체를 이유로 해지를 통지했습니다. A사는 보증금 잔액 9,983,871원, 제품 폐기 손해 23,228,000원, 영업손실 14,117,800원 등 합계 47,329,671원을 청구했습니다.

법원은 임대인이 당일 대응하고 사흘 만에 방수공사를 마친 이상 수선의무 불이행이나 사용·수익 불능이 증명되지 않았다며 A사의 해지를 인정하지 않았습니다. 차임 거절은 누수일부터 공사 완료일까지 4일분 709,677원(550만 원 × 4/31)만 허용했고, 그것을 빼도 3. 31. 기준 3기 연체에 이르렀으므로 임대인의 해지는 유효하다고 보았습니다. 연체 차임 1,650만 원이 보증금 1,300만 원을 넘어 돌려줄 보증금도 남지 않았고, 제품 폐기와 영업손실은 증거가 부족해 기각되었습니다. 이 판결은 항소심(전주지방법원 2024나10801)이 항소취하간주로 끝나 확정되었습니다.

두 번째 사례 — 1년 치 월세를 면제해 준 건물주, 계속 영업한 세입자의 차임 거절은 받아들여지지 않았습니다

서울북부지방법원 2025. 10. 14. 선고 2025가단104215 판결의 사건입니다. B씨 등 임대인 2명은 1층 상가 46.44㎡를 보증금 2,500만 원, 월 80만 원에 기간을 정하지 않고 빌려주었고, 같은 조건으로 18년째 이어져 왔습니다. 2024년 1월 누수가 나자 임대인들은 2024년 1월부터 12월까지 1년 치 월세 960만 원을 면제해 주었습니다. 그런데 세입자는 2025년 1월부터 월세를 내지 않았고, 임대인들은 2025. 2. 6. 소를 제기하면서 갱신 거절 의사를 표시했습니다.

세입자는 2017년 10월과 2024년 1월, 5월, 7월, 8월에 바닥으로 물이 흘러들고 가구와 벽에 곰팡이가 핀 영상을 제출하며, 인테리어·장비 1,000만 원, 영업손실 3,000만 원, 권리금 기회 상실 3,000만 원, 장비 이전비 500만 원 등 7,500만 원의 손해와 상계한다고 주장했습니다. 법원은 반복 누수와 곰팡이를 인정하면서도, 세입자가 변론종결 때까지 그 상가에서 계속 영업해 온 이상 2025년 1월부터의 차임 지급을 거절할 수 없다고 판단했습니다. 1년 치 월세 면제는 누수 피해의 손해배상에 갈음한 것으로 보았고, 그것을 넘는 손해는 증명되지 않았다고 했습니다. 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항에 따라 기간은 1년으로 보아 2025. 5. 29. 종료되었고, 전체 임대차기간이 10년을 넘어 같은 법 제10조 제2항의 갱신요구권도 없었습니다. 결과는 보증금에서 연체 5개월분 400만 원과 인도일까지의 월세를 공제한 잔액과 상환으로 인도하라는 것이었습니다. 상급심 결과는 미확인입니다.

세 번째 사례 — 법원 감정과 전기 사용 기록이 세입자의 주장을 꺾었습니다

수원지방법원 평택지원 2022. 11. 23. 선고 2020가단65515 판결의 사건입니다. 노래방을 운영하던 C씨는 2014년부터 같은 상가를 빌려 왔고, 2019. 8. 25. 보증금 1,000만 원, 월 110만 원(부가세 포함)에 1년 계약을 다시 맺었습니다. C씨는 2020년 1월부터 월세를 내지 않았고, 임대인은 내용증명으로 미납 차임을 청구하고 해지와 갱신 거절을 통고했습니다. C씨는 누수 방치로 2020년 1월부터 영업을 못 했다며 차임 거절이 정당하다고 맞섰고, 반소로 노래기계 교체비 2,176,000원, 시설비 19,060,000원, 영업감소 1,800만 원, 권리금 5,000만 원 등 손해 중 3,000만 원을 청구했습니다.

법원 감정인은 바닥 타일 들뜸과 표면 젖음은 확인했지만 물고임이나 누수 부위는 확인하지 못했고, 습한 환경과 곰팡이로 불쾌감은 있어도 사용·수익은 가능하다고 보았습니다. 매출은 2019년 8월 6,009,000원에서 2020년 1월 8,255,000원까지 유지되다가 2020년 2월 2,860,000원으로 떨어졌는데, 법원은 이를 노래방 집합금지 등 코로나19 영향으로 보았습니다. 세입자가 낸 고객·직원·중개사의 사실확인서보다 감정 결과가 더 객관적이라고 했고, 시설비 견적서는 소 제기 뒤에 받은 것이어서 실제 지출로 인정되지 않았습니다. 권리금은 신규 임차인을 주선한 사실이 없어 회수 방해가 인정되지 않았습니다. 결과는 인도와 2020년 1월부터 8월까지 차임 등 8,962,000원, 그 이후 월 110만 원 지급이었고 반소는 전부 기각되었습니다.

항소심인 수원지방법원 2023. 8. 24. 선고 2022나104997 판결은 C씨의 항소와 7,000만 원으로 늘린 권리금 청구를 모두 기각하면서, 한국전력공사 평택지사에 대한 사실조회 결과 C씨가 2020년 1월 이후에도 꾸준히 전력을 사용해 영업을 계속한 것으로 보인다는 사정을 더했습니다. 엘박스 사건 정보상 대법원 2023다279686 사건에서 심리불속행 기각으로 확정되었습니다.

네 번째 사례 — 석 달 치 영업손해는 물어 주고 건물은 돌려받았습니다

대구지방법원 2022. 12. 23. 선고 2021가단8535, 2022가단105679 판결의 사건입니다. D씨는 1층 180.73㎡를 보증금 4,500만 원, 월 150만 원(매월 30일 선불)에 빌려 카페를 운영했습니다. 2021. 1. 10. 천장에서 물이 쏟아져 바닥에 고이고 벽과 소파를 타고 흘렀습니다. 원인은 2층 임차인이 임의로 설치한 수전의 고장이었고, 임대인은 다음 날 수전을 고쳤지만 "2층 임차인 책임이니 수리비 500만~600여만 원 이상은 못 해 준다"는 입장을 고수하다가 3. 25.부터 3. 30.까지 보수공사를 했습니다.

법원은 임대인의 수리 지연을 인정해, 누수일부터 보수 완료 후 전기공사에 필요한 10일까지인 4. 9.까지 석 달 동안의 영업이익 월 5,562,691원, 합계 16,688,073원과 전기공사비 65만 원을 배상하라고 했습니다. 반면 D씨가 청구한 목공사 3,675,000원, 도장공사 2,875,000원, 소파 15만 원은 임대인의 보수공사와 겹친다며 기각했습니다. 원인 제공자가 2층 임차인이라는 사정은 임대인의 수선의무를 없애지 못했습니다.

그러나 건물 인도를 구한 임대인의 반소는 인용되었습니다. 석 달 동안의 차임 거절은 정당했지만, D씨는 수리 기간이 끝난 뒤인 2021년 5월분을 내지 않았고 2021년 12월분과 2022년 2월분도 미납했습니다. D씨는 공사가 늦어졌으니 지급일도 바뀌었다고 주장했지만 법원은 지급일 변경 합의가 없다며 배척했고, 2022. 2. 10. 해지 통지 도달 당시 3기 연체가 인정되어 해지는 적법했습니다. 정당한 거절 기간이 끝난 뒤의 미납은 다시 연체로 계산된다는 점이 이 사건의 교훈입니다. 엘박스 사건 정보상 확정된 판결입니다.

다섯 번째 사례 — 수리 요청에 응하지 않은 건물주, 월세 청구도 명도 청구도 모두 기각되었습니다

의정부지방법원 2015. 12. 11. 선고 2013가단61220 판결의 사건입니다. E씨는 지하층 145.64㎡에서 PC방을 운영하던 세입자로, 2011. 3. 1. 보증금 1,000만 원, 월 50만 원에 계약했습니다. 2013년 6월 여름철 비가 많이 오자 빗물과 침출수가 들어와 E씨가 수리를 요청했지만 임대인은 응하지 않았고, E씨는 2013. 9. 2. 폐업했습니다. 임대인은 월 80만 원 기준 11개월분 880만 원과 관리비 58만 원이 연체되었다며 소장 송달로 해지하고 인도와 월 84만 원의 부당이득을 청구했고, 나아가 누수가 없었다며 손해배상까지 구했습니다.

법원은 차임이 월 50만 원이고 2013년 8월분까지 모두 지급되었으며, 관리비 약정은 증거가 없다고 보았습니다. 바닥 타일 들뜸과 모르타르 탈락, 벽 도장면 변색, 습기로 인한 PC 성능 저하, 의자 외피 곰팡이가 확인되어 PC방으로 사용·수익할 수 없었으므로, E씨는 2013년 9월 이후 차임 전부의 지급을 거절할 수 있다고 했습니다. 임대인의 청구는 전부 기각되었고, 바닥 타일 철거 청구는 대상이 특정되지 않아 각하되었습니다. 엘박스 사건 정보상 확정된 판결입니다. 수리 요청에 응하지 않은 기록이 남으면 연체를 이유로 한 해지 자체가 무너진다는 점을 보여 줍니다.

여섯 번째 사례 — 누수 원인을 세입자 에어컨으로 돌린 건물주, 권리금까지 배상했습니다

서울중앙지방법원 2025. 5. 28. 선고 2023가단5384093, 2023가단5478097 판결의 사건입니다. F씨는 1980년 사용승인된 건물 지하 1층을 보증금 3,000만 원, 월 294만 원(부가세 별도)에 빌려 스터디카페를 운영했고, 앞 임차인에게 권리금 3억 9,000만 원을 지급했습니다. 2021년부터 화장실 역류, 정화조 넘침, 바닥 물고임이 반복되었고 임대인은 연락을 받을 때마다 업체를 불러 펌프를 고쳤지만 효과는 일시적이었습니다. 2023년 6월부터는 하수구 악취까지 심해져 학생과 학부모의 항의와 환불 요구가 이어졌고, F씨는 7. 23.부터 휴업한 뒤 9. 27. 도달한 내용증명으로 해지했습니다.

감정 결과 누수 원인은 비상계단 집수정에 상층 오수가 흘러드는 구조와 벽체 매립 배관이었고, 임대인이 의심한 F씨의 에어컨 배관은 무관했습니다. 근본 해결책은 집수정 위치 변경이나 용량 증대와 보조펌프 설치였는데 임대인은 임시 조치에 그쳤습니다. 법원은 휴업 기간 영업손실 30,032,876원, 권리금 감정액 중 반출 가능한 집기를 뺀 174,800,000원, 학생 환불금 6,548,004원을 손해로 인정했습니다. 다만 오래된 건물이고, 임대인도 수리를 위해 노력했으며, 감정 전에는 원인을 알기 어려웠고, 일부는 집중호우 영향이라는 사정을 들어 영업손실과 권리금 부분의 책임을 70%로 제한했습니다. 결국 손해배상 149,931,017원, 보증금 3,000만 원, F씨가 낸 펌프·방수 비용 필요비 558만 원을 합쳐 185,511,017원이 인정되었습니다. 임대인의 인도·연체 차임 반소는 전부 기각되었고, 항소심(서울중앙지방법원 2025나8317)도 항소를 기각해 확정되었습니다.

영업손해 배상은 월세 거절과 요건이 다릅니다

서울중앙지방법원 2023. 8. 10. 선고 2022가단5175124 판결은 건물주 방어에서 자주 쓰이는 구분을 분명히 했습니다. 관악구 1층에서 빙수 가게를 하던 G씨는 2022. 3. 17. 2층 누수로 천장재가 떨어지자 휴업손해 12,152,775원, 권리금 4,000만 원 상실 등 합계 31,921,950원을 청구했습니다. 임대인은 통보 다음 날 2층 세입자와 설비업체에 연락했지만, 2층 거주자들이 잇따라 코로나로 격리되어 누수 검사와 업체 선정이 지연되었고 4. 7. 수리를 시작해 4. 14. 마쳤습니다.

법원은 차임 거절은 임대인의 귀책사유를 묻지 않지만, 수선의무 불이행을 이유로 손해배상까지 구하려면 임대인에게 고의·과실이 있어야 한다고 보았습니다. 격리로 인한 불가피한 지연이어서 과실이 없다고 판단했고, 휴업손해와 권리금, 이전비 청구를 모두 기각했습니다. 임대인이 3. 27. 영업손실 보상 명목으로 1개월분 월세 50만 원을 지급한 사실도 인정되었습니다. G씨는 임대인이 송금한 300만 원이 이사비라고 주장했지만, 송금 메모에 '점포보증금 일부'라고 적혀 있어 보증금 일부 반환으로 보았습니다. 엘박스 사건 정보상 확정된 판결입니다. 수리 경과를 날짜별로 남긴 기록과 송금 메모 한 줄이 결론을 정한 사건입니다.

여러 호실을 한 매장으로 쓴 경우 — 호실마다 결론이 갈렸습니다

대전지방법원 2023. 8. 16. 선고 2021나118785, 2021나118792 판결의 사건입니다. 피규어 판매장을 하던 H씨는 상가 7개 호실을 각각 다른 소유자 7명에게서 빌려 한 매장으로 썼습니다. 2020. 6. 28.부터 그중 3개 호실 천장과 벽에서 누수가 이어져 상품이 젖고 계산대·진열대를 바꿔야 했고, H씨는 2020. 8. 24.부터 7개 호실 전부의 월세를 끊고 해지와 보증금 반환, 손해배상 13,722,400원을 청구했습니다.

법원은 누수가 난 3개 호실은 일부 임대인이 '해결하겠다', '방수 처리했다'고 답했을 뿐 실제로 수선한 증거가 없어 소장 송달로 계약이 해지되었고, 월세 거절도 연체가 아니라고 보았습니다. 그러나 누수가 없던 나머지 4개 호실은 계약이 호실별로 따로 성립했고 다른 임대인과 공동으로 수선의무를 지지 않는다며, 차임 거절을 연체로 보고 그 임대인들의 해지를 인정했습니다. 4개 호실의 보증금에서는 퇴거일인 2021. 7. 12.까지 10개월 19일분 차임이 공제되었습니다. 손해배상 청구는 H씨가 관리회사의 보험으로 19,770,000원을 받아 손해가 이미 메워졌다며 기각되었습니다. 이 판결은 1심인 대전지방법원 천안지원 2020가단7787 판결을 변경한 것이고 상고 여부는 미확인입니다.

영업손해 청구액은 이렇게 줄어들었습니다

여섯 사례에서 세입자가 청구한 금액과 법원이 인정한 금액을 나란히 놓으면 줄어든 이유가 보입니다.

• 기간이 끊겼습니다. 대구지방법원 2021가단8535 판결은 세입자가 5. 12.까지라고 주장한 영업 지장 기간을 보수 완료일에 전기공사 10일을 더한 4. 9.까지로 끊었고, 전주지방법원 2023가단21117 판결은 4일만 인정했습니다. 대법원 2000다38718 판결이 말하는 '수선에 필요한 상당한 기간'이 기준이 됩니다.

• 원인이 누수가 아니었습니다. 수원지방법원 평택지원 2020가단65515 판결은 매출 감소가 코로나19 집합금지 때문이라고 보았습니다. 누수 시점과 매출 하락 시점이 어긋나면 인과관계가 끊깁니다.

• 이미 메워진 손해였습니다. 대전지방법원 2021나118785 판결은 보험금 19,770,000원으로, 서울북부지방법원 2025가단104215 판결은 1년 치 월세 면제 960만 원으로 손해가 전보되었다고 보았습니다.

• 임대인의 보수와 겹쳤습니다. 대구지방법원 2021가단8535 판결은 임대인이 이미 보수한 부분의 목공·도장 공사비를 뺐습니다.

• 책임이 제한되었습니다. 서울중앙지방법원 2023가단5384093 판결은 건물 노후와 임대인의 보수 노력, 집중호우를 이유로 70%로 제한했습니다.

• 권리금은 따로 증명이 필요했습니다. 평택지원 2020가단65515 판결과 서울북부지방법원 2025가단104215 판결에서 권리금 주장은 받아들여지지 않았지만, 서울중앙지방법원 2023가단5384093 판결은 감정평가액을 기준으로 권리금 상실을 인정했습니다.

내 사건 직접 점검해 보기

세입자의 내용증명이나 소장을 받았다면 답장을 쓰기 전에 아래 순서로 정리해 보시기 바랍니다.

1. 누수 연락을 받은 날과 처음 조치한 날을 적습니다. 업체 출동, 관리소 확인, 공사 완료일을 문자·견적서·이체 내역으로 맞춥니다. 전주 사건처럼 당일 대응과 사흘 내 공사가 기록으로 남아 있으면 수선의무 불이행 주장은 힘을 잃습니다.

2. 세입자가 그 기간에 실제로 영업했는지 확인합니다. 매장 운영 사진, 배달 앱 영업 표시, 카드 단말기 사용, 전기 사용량이 자료가 됩니다. 평택 사건에서는 한국전력공사 사실조회가 결정적이었습니다.

3. 누수가 상가의 어느 부분에 어느 정도였는지 나눕니다. 전체를 못 쓴 기간, 일부를 못 쓴 기간, 정상 영업 기간을 구분해야 차임 거절이 허용되는 금액을 계산할 수 있습니다.

4. 거절 가능한 금액을 뺀 연체액을 다시 계산합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8의 3기 기준에 이르는지, 정당한 거절 기간이 끝난 뒤의 미납이 얼마인지를 월별로 표로 만듭니다.

5. 이미 보상한 것을 정리합니다. 월세 감면·면제, 보험 처리, 수리비 지급 내역을 모읍니다. 서울북부 사건과 대전 사건처럼 이미 메워진 손해는 다시 배상하지 않습니다.

6. 원인을 확인합니다. 윗층 임차인 배관, 공용부 방수, 세입자가 설치한 설비 중 어디인지 확인하되, 근거 없이 세입자 탓으로 돌리는 답장은 보내지 않습니다. 스터디카페 사건에서는 그 판단이 틀린 것으로 밝혀졌습니다.

누수 연락이나 소장을 받은 날부터 할 일

• 누수 연락을 받은 당일 — 사진과 영상을 요청하고 직접 또는 관리소를 통해 현장을 확인합니다. 수리업체에 연락한 기록을 남기고, 건물 화재·배상책임보험이 있다면 사고 접수를 합니다.

• 1주 안 — 원인 조사와 수리 일정을 세입자에게 문자로 알립니다. 공사 기간 동안 영업 지장이 있다면 그 기간의 월세 감액을 먼저 제안하는 것이 뒤의 분쟁을 줄입니다. 감액이나 면제를 해 준다면 '누수 피해 보상에 갈음한다'는 취지를 문자로 남깁니다.

• 월세가 끊긴 뒤 — 미납 월별 내역을 정리해 독촉하고, 3기 연체에 이른 시점을 계산한 뒤 해지 통지 여부를 정합니다. 수리가 끝나지 않았다면 해지 통지 전에 수리부터 마무리하는 편이 안전합니다.

• 소장을 받은 날 — 민사소송법 제256조 제1항에 따라 송달일부터 30일 안에 답변서를 내야 합니다. 차임 청구와 인도 청구를 반소로 함께 낼지, 감정을 신청할지 이 단계에서 정합니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결에서 건물주가 이긴 사건에는 공통적으로 날짜가 박힌 기록이 있었습니다. 전주 사건에는 당일 출동과 사흘 뒤 공사 완료가, 평택 사건에는 법원 감정과 전기 사용 내역이, 빙수 가게 사건에는 코로나 격리로 수리가 늦어진 경위와 '점포보증금 일부'라는 송금 메모가 있었습니다. 반대로 진 사건에는 '해결하겠다'는 답장만 있고 수리 증거가 없었거나(대전), 수리 요청에 응하지 않은 사실이 남았거나(의정부), 근본 원인을 고치지 않은 채 임시 조치만 반복했습니다(서울중앙 스터디카페). 세입자와의 통화는 요지를 문자로 다시 보내 두고, 수리 견적서와 공사 사진은 날짜별로 보관하시기 바랍니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

누수가 한 번이고 바로 고쳤으며 세입자가 계속 영업하고 있다면 미납 월세를 정리하는 협의로 끝나는 경우도 있습니다. 그러나 세입자가 감정을 신청했거나, 영업손실과 권리금을 합쳐 수천만 원 이상을 청구했거나, 누수가 여러 번 반복되었거나, 원인이 윗층 임차인이나 공용부에 있어 책임 주체가 얽혀 있다면 사정이 다릅니다. 같은 누수라도 3기 연체 해지가 인정되기도 하고, 1억 원이 넘는 배상과 보증금 반환으로 끝나기도 했습니다.

특히 해지 통지를 보내는 시점이 중요합니다. 대구 사건에서 건물주의 해지가 유효했던 것은 정당한 거절 기간을 뺀 뒤의 미납만으로 3기에 이르렀기 때문입니다. 이 계산 없이 해지하면 해지가 무효가 될 수 있고, 수리를 끝내지 않은 상태에서 해지하면 의정부 사건처럼 청구 전체가 기각될 수 있습니다. 반소와 감정, 책임 제한 주장의 순서를 처음부터 설계해야 합니다.

보증금 정산과 지연손해금도 함께 보십시오

임대차가 끝나면 연체 차임은 보증금에서 당연히 공제되지만, 세입자가 보증금 반환을 동시이행으로 주장하며 점유만 하고 사용하지 않았다면 그 기간의 부당이득은 성립하지 않습니다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결). 대전 사건에서는 세입자가 열쇠를 관리사무소에 맡기며 보증금을 주는 임대인에게만 넘기라고 한 것이 적법한 이행제공으로 인정되었고, 스터디카페 사건에서도 임대인은 차임 상당 부당이득을 받지 못했습니다. 또 세입자가 직접 낸 집수정 펌프 수리비·방수 비용은 민법 제626조 제1항의 필요비로 상환 대상이 되었습니다. 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결은 세입자가 그 필요비 한도에서 월세 지급을 거절할 수 있다고도 했으므로, 세입자가 직접 고친 비용이 있다면 연체액 계산에서 먼저 빼 보아야 합니다. 그리고 대구 사건과 스터디카페 사건의 손해배상금에는 판결 선고 다음 날부터 연 12%의 지연손해금이 붙었습니다. 다툴 부분과 먼저 정산할 부분을 나누는 것이 전체 부담을 줄이는 길입니다.

자주 묻는 질문

상가 세입자가 누수 때문에 장사를 못 한다며 월세를 전부 안 내면 건물주는 3기 연체로 해지할 수 있습니까?

경우에 따라 다릅니다. 세입자가 그 상가에서 영업을 계속할 수 있었다면 차임 전부를 거절할 수 없으므로, 정당하게 거절할 수 있는 부분을 빼고도 3기에 이르면 해지할 수 있습니다(대법원 96다44778, 전주지방법원 2023가단21117). 다만 누수로 상가를 전혀 쓸 수 없었고 건물주가 수리하지 않았다면 그 기간의 미납은 연체가 아닙니다(의정부지방법원 2013가단61220).

누수 수리를 바로 해 줬는데도 세입자가 영업손해를 청구하면 물어 줘야 합니까?

대개 크게 줄어들거나 부정됩니다. 영업손해 배상은 임대인의 고의·과실이 필요하고(민법 제390조), 전주지방법원 2023가단21117 판결과 서울중앙지방법원 2022가단5175124 판결은 신속히 대응한 임대인의 배상책임을 부정했습니다. 다만 수리 기간 중 실제로 쓰지 못한 부분의 월세 감액은 별개로 인정될 수 있습니다.

상가 누수 원인이 윗층 세입자 배관이면 건물주는 책임이 없습니까?

그렇지 않습니다. 대법원 2021다202309 판결은 임대인에게 귀책사유가 없는 하자에도 수선의무가 있다고 했고, 대구지방법원 2021가단8535 판결은 2층 임차인의 수전 고장이 원인이었는데도 수리를 미룬 임대인에게 석 달 영업손해를 배상하게 했습니다. 건물주는 배상한 뒤 원인 제공자에게 구상할 수 있는지를 따로 검토하게 됩니다.

세입자가 누수 영업손해에 권리금까지 청구하면 인정됩니까?

대부분은 인정되지 않았지만 예외가 있습니다. 수원지방법원 평택지원 2020가단65515 판결과 서울북부지방법원 2025가단104215 판결은 권리금 주장을 배척했습니다. 그러나 근본 수리를 하지 않아 세입자가 휴업에 이른 서울중앙지방법원 2023가단5384093 판결은 권리금 감정액을 기준으로 손해를 인정하고 70%로 제한했습니다.

누수로 월세를 면제해 준 뒤에도 세입자가 손해배상을 또 청구할 수 있습니까?

면제액을 넘는 손해를 증명해야 합니다. 서울북부지방법원 2025가단104215 판결은 1년 치 월세 960만 원 면제를 손해배상에 갈음한 것으로 보고 추가 청구를 받아들이지 않았습니다. 면제할 때 '누수 피해 보상에 갈음한다'는 문구를 남겨 두면 이 판단이 쉬워집니다.

세입자가 누수를 이유로 상가 계약을 해지하고 보증금을 돌려 달라고 하면 바로 돌려줘야 합니까?

해지가 유효한지부터 따져야 합니다. 대전지방법원 2021나118785 판결은 수리 증거가 없는 누수 호실은 해지를 인정했지만, 누수가 없던 호실은 세입자의 해지를 부정하고 연체 차임을 보증금에서 공제했습니다. 해지가 무효라면 연체 차임과 인도일까지의 차임을 공제한 잔액만 인도와 동시에 돌려주면 됩니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332 판결, 대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결 — 사용·수익 전부 불능이면 차임 전부, 부분 지장이면 그 한도에서만 거절

• 대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결 — 임대인의 수선 공사로 인한 지장에도 차임 거절 가능

• 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결, 대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결 — 수선의무가 생기는 하자의 정도, 수선 면제 특약은 소규모 수선에 한정

• 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결, 대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 — 귀책사유 없는 하자에도 수선의무

• 대법원 2017. 8. 29. 선고 2017다227103 판결 — 임대 건물의 누수 하자에 공작물책임과 채무불이행책임

• 대법원 2000. 11. 24. 선고 2000다38718 판결 — 수선에 필요한 상당한 기간의 사용 불능 손해는 통상손해

• 대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결, 대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 — 사용·수익 없는 점유와 부당이득, 필요비 상환

• 전주지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023가단21117 판결 — 4일분만 거절 가능, 3기 연체 해지 인정 (항소심 전주지방법원 2024나10801 항소취하간주로 확정)

• 서울북부지방법원 2025. 10. 14. 선고 2025가단104215 판결 — 계속 영업 시 차임 거절 불가, 1년 치 면제는 손해배상 갈음 (상급심 결과 미확인)

• 수원지방법원 평택지원 2022. 11. 23. 선고 2020가단65515, 2020가단67856 판결, 수원지방법원 2023. 8. 24. 선고 2022나104997, 2022나105150 판결 — 감정·전력 사용으로 영업 지속 인정, 반소 기각 (대법원 2023다279686 심리불속행 기각으로 확정)

• 대구지방법원 2022. 12. 23. 선고 2021가단8535, 2022가단105679 판결 — 석 달 영업이익 16,688,073원 배상, 3기 연체 해지로 인도 (확정)

• 의정부지방법원 2015. 12. 11. 선고 2013가단61220 판결 — 수리 불응, PC방 사용 불능, 임대인 청구 기각 (확정)

• 서울중앙지방법원 2025. 5. 28. 선고 2023가단5384093, 2023가단5478097 판결 — 영업손실·권리금 70% 책임 제한, 합계 185,511,017원 (항소심 서울중앙지방법원 2025나8317 항소기각으로 확정)

• 서울중앙지방법원 2023. 8. 10. 선고 2022가단5175124 판결 — 손해배상에는 임대인 과실 필요, 코로나 격리로 인한 지연 (확정)

• 대전지방법원 2023. 8. 16. 선고 2021나118785, 2021나118792 판결 — 호실별 해지 판단, 보험금으로 손해 전보 (1심 대전지방법원 천안지원 2020가단7787 판결 변경, 상고 여부 미확인)

• 법령 — 민법 제390조, 제393조, 제623조, 제626조, 제627조; 상가건물 임대차보호법 제9조, 제10조, 제10조의8; 민사소송법 제256조 (2026년 10월 13일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 누수 연락을 처음 받은 날, 처음 조치한 날, 수리를 마친 날을 하나의 표로 세웁니다. 그다음 계약서에서 월세와 부가세·관리비, 지급일, 수선 특약과 원상회복 조항을 확인하고, 미납이 시작된 달부터 월별로 연체액을 다시 계산합니다. 세입자가 그 기간에 영업을 계속했는지 보여 줄 자료가 무엇인지, 월세 감면이나 보험 처리로 이미 보상한 것이 있는지, 누수 원인이 공용부·윗층·세입자 설비 중 어디인지도 이 자리에서 살핍니다. 세입자가 보낸 내용증명이나 소장에 적힌 영업손실·권리금 산정 근거도 함께 검토합니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 기간과 범위의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 기간입니다. 세입자가 상가를 전혀 쓰지 못한 날, 일부만 쓰지 못한 날, 정상 영업한 날을 증거로 구분합니다. 이렇게 나누면 차임 거절이 정당한 금액이 좁혀지고, 그 나머지 미납이 3기에 이르는지를 정확히 계산해 해지와 인도 청구의 근거로 삼을 수 있습니다. 영업손해 역시 '수선에 필요한 상당한 기간'으로 묶어 둡니다. 둘째, 범위입니다. 세입자가 청구한 손해를 항목별로 해체해 누수와의 인과관계, 이미 보상된 부분, 임대인 보수와 겹친 부분, 증명되지 않은 부분을 하나씩 걸러 냅니다. 필요하면 감정을 신청해 누수 범위와 사용 가능성을 객관적으로 확인하고, 신속하게 대응한 기록이 있다면 과실이 없다는 점을, 노후 건물이나 자연재해가 겹쳤다면 책임 제한을 주장합니다. 아직 수리가 끝나지 않은 사건이라면 소송 대응보다 근본 수리를 먼저 하도록 권합니다. 수리가 끝나지 않은 상태에서는 어떤 해지도 위험하기 때문입니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 날짜와 기록으로 결론이 갈립니다. 같은 천장 누수라도 사흘 안에 방수공사를 마친 건물주는 3기 연체 해지를 인정받았고, 수리를 미루거나 임시 조치만 반복한 건물주는 월세도 받지 못하고 영업손해와 권리금까지 배상했습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어느 날짜, 어느 기록에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 상가 누수와 차임 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 수리 경과와 입금 내역을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 세입자에게 반박 문자를 보내기 전에, 해지 통지를 보내기 전에, 답변서 기한이 지나기 전에 상담하시는 것이 결과를 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

누수는 건물주와 세입자 모두에게 예상하지 못한 손실을 남깁니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 누수 상황에서 월세 미납이 연체가 되기도 하고 정당한 거절이 되기도 하며, 영업손해가 0원이 되기도 하고 1억 원을 넘기도 한 실제 기록이고, 그 갈림점은 수리의 속도와 범위, 그리고 남아 있는 기록에서 만들어졌습니다.

세입자의 요구에 답하기 전에, 해지 통지를 보내기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 수리 경과와 월세 내역을 함께 정리하고, 해지와 인도를 구할 수 있는지와 배상 범위를 어디까지 좁힐 수 있는지 순서를 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 상가 임대차·명도·손해배상 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할 상가에서 세입자가 누수를 이유로 월세를 끊었거나 영업손해·보증금 반환 소장을 보내왔다면 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때에는 임대차계약서와 특약, 등기사항전부증명서, 세입자와 주고받은 누수 관련 문자·카톡, 수리업체 견적서·공사 계약서·영수증·공사 전후 사진, 관리사무소 기록과 보험 접수 내역, 월세 입금 통장 내역, 월세 감면·면제 문자, 세입자가 보낸 내용증명이나 소장을 가져오시면 첫 상담에서 정당한 차임 거절 범위와 연체액을 다시 계산해 사건의 방향과 다음 단계를 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.