원룸·오피스텔에서 나가는데 집주인이 벽지·장판·청소비를 보증금에서 뺀다면 — 통상의 손모로 공제가 막힌 판결과 반려동물·흡연·못 자국으로 깎인 판결, 사진·소액소송

안녕하세요, [서울대] 법무법인 도모 대표변호사 고준용입니다.

결론부터 말씀드리면, 원룸·오피스텔에서 나가는 세입자에게 집주인이 벽지·장판 교체비, 청소비, 반려동물 냄새 제거비, 못 자국 보수비를 보증금에서 공제하겠다고 하더라도, 살면서 자연스럽게 생긴 '통상의 손모'는 세입자가 원상회복할 대상이 아니고, 그 손모를 넘는 훼손이 세입자 책임으로 생겼다는 점은 집주인이 증명해야 합니다. 부산지방법원 2023. 9. 6. 선고 2022나71493 판결은 원룸 집주인이 뺀 117만 6,000원을 전부 돌려주라고 했습니다. 다만 반려동물 금지 특약을 어겼거나 실내 흡연·과도한 못질처럼 통상의 사용을 넘은 흔적이 사진과 견적으로 증명되면 그 부분은 실제로 공제되었으므로, 항목별로 나누어 따져야 합니다.

이 글은 고준용 변호사(법무법인 도모 대표변호사, 2020년 변호사 자격 취득, 서울대학교·연세대학교 법학전문대학원 졸업)가 판결 15건을 바탕으로 정리했습니다. 수원지방법원 본원과 경기 남부 각 지원의 임대차·부동산·민사 분쟁을 직접 맡고 있습니다.

계약이 끝나 짐을 빼고 열쇠를 넘긴 날, 집주인에게서 문자가 옵니다. "도배 새로 해야 하고, 장판 찍혔고, 청소 업체 불러야 해서 80만 원 빼고 보냅니다." 금액이 크지 않으니 그냥 넘길까 싶다가도, 들어올 때부터 있던 얼룩까지 물어내라는 말에 억울함이 남습니다. 반대로 고양이를 키웠거나 벽에 액자를 여러 개 걸었던 분은 어디까지 책임져야 하는지 몰라 불안합니다. 흔한 착각은 두 가지입니다. 세입자는 "살다 보면 생기는 건 다 집주인 몫"이라고 생각하고, 집주인은 "원상복구 특약을 넣었으니 새것으로 바꿀 비용은 다 받을 수 있다"고 생각합니다. 실제 판결은 둘 다 아니었습니다. 이 글은 원룸·오피스텔·빌라·아파트에서 나간 세입자의 보증금 공제를 두고 집주인이 진 판결과 세입자가 진 판결을 항목별로 나란히 놓고, 이사 나가는 날부터 무엇을 남겨야 하는지까지 정리한 것입니다.

핵심만 먼저 정리하면

살면서 생긴 벽지 변색·얼룩·장판 눌림도 세입자가 물어내야 합니까 — 원칙적으로 물어내지 않습니다. 인천지방법원 2025. 7. 24. 선고 2024나60230 판결은 통상의 손모는 이미 차임에 반영되어 있고, 감가상각을 고려하지 않은 채 임차인에게 부담시키면 임대인에게 초과 이익을 준다고 보았습니다. 다만 찢어짐·파손처럼 통상의 사용을 넘은 부분은 세입자 몫이 될 수 있습니다.

집주인이 사진 몇 장과 견적서만 내면 공제가 인정됩니까 — 대개 그것만으로는 부족했습니다. 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결은 보증금에서 공제할 손해배상채권의 발생은 임대인이 주장·증명해야 한다고 했고, 서울북부지방법원 2026. 6. 23. 선고 2025가단104882 판결은 입주 전 상태를 알 수 있는 증거가 없다며 베란다 문·타일·문틀 공제를 받아들이지 않았습니다. 그러나 입주 전후 비교 사진이 있으면 결론이 달라집니다.

새 벽지·새 장판 값 전액을 받을 수 있습니까 — 받기 어렵습니다. 인천지방법원 2024나60230 판결은 대법원 2009. 6. 25. 선고 2009다24415 판결을 인용해 낡은 자재를 신품으로 바꾸는 비용에서는 감가상각분을 빼야 한다고 했고, 실제 판결들은 공제를 인정하더라도 견적액의 30%(서울중앙지방법원 2023나77742)나 50%(인천지방법원 2024나60230, 제주지방법원 2025가단8582)로 줄였습니다.

원상회복은 '새집처럼'이 아니라 '들어올 때 상태'를 기준으로 합니다

민법 제654조는 제615조를 임대차에 준용하여, 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정합니다. 그런데 민법 제623조는 임대인에게 계약 존속 중 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 지웁니다. 두 조문이 만나는 지점이 '통상의 손모'입니다. 햇빛에 바랜 벽지, 가구 자리에 눌린 장판, 오래된 보일러의 고장처럼 정상적으로 살기만 해도 생기는 노후는 집주인이 감수해야 할 몫이고, 세입자가 원상회복할 대상은 그것을 넘는 훼손입니다.

기준이 되는 시점은 세입자가 '들어올 때'입니다. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결은 원상회복의무의 범위를 계약 경위와 임대 당시 목적물의 상태 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다고 했고, 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결은 임대 당시 이미 종전 임차인이 설치한 것이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 임차인은 임차하였을 때의 상태로 반환하면 된다고 했습니다. 입주할 때 이미 있던 얼룩과 못 자국은 처음부터 세입자의 책임 범위 밖이라는 뜻입니다.

"원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다." — 대법원 2017다268142

증명의 부담도 정해져 있습니다. 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결과 95다14664 판결에 따르면, 보증금은 원상복구비용 상당의 손해배상채권도 담보하지만 그 채권이 생겼다는 점은 임대인이 증명해야 합니다. 공제를 주장하는 쪽이 집주인이므로, 세입자가 "제가 망가뜨리지 않았습니다"를 먼저 증명할 필요는 없습니다. 다만 손해가 생긴 사실은 인정되는데 금액을 정확히 증명하기 어려우면, 법원은 민사소송법 제202조의2에 따라 여러 사정을 종합해 상당한 금액을 정할 수 있습니다. 실제로 판결들이 견적액의 일정 비율만 인정한 근거가 이 조문입니다.

첫 번째 사례 — 원룸 집주인이 뺀 117만 원이 전부 돌아왔습니다

부산지방법원 2023. 9. 6. 선고 2022나71493 판결의 사건입니다. A씨는 부산 사하구의 원룸을 보증금 500만 원, 월 25만 원에 1년간 빌렸다가 계약이 끝난 뒤 2021. 3. 12. 집을 넘겼습니다. 집주인은 2주쯤 뒤 3,824,000원만 돌려주고 1,176,000원을 공제했습니다. 항목은 도배 40만 원, 문 교체 17만 원, 보일러 교체 57만 원, 퇴실청소 위약금 2만 원, 대형폐기물 처리 1만 6,000원이었습니다.

법원은 다섯 항목을 모두 받아들이지 않았습니다. 벽지는 A씨가 입주할 때 이미 일부 오염되어 있었고, 창고 문의 시트지 박리도 임대 당시부터 있었다는 점이 사진으로 확인되었습니다. 집주인 쪽 유지보수 인력의 확인서를 보면 실제로는 도배가 아니라 페인트 시공을, 문 교체가 아니라 보수를 한 것으로 보여 실크벽지 도배 40만 원, ABS 방문 17만 원짜리 견적서를 근거로 삼을 수 없었습니다. 보일러는 이미 12년쯤 쓴 제품이라 노후로 교체한 것으로 보였고, 청소 위약금은 A씨가 '저녁 6시에 이사 예정'이라고만 알렸을 뿐이었으며, 버린 가구는 원래 원룸에 비치되어 있던 것이었습니다. 1심인 부산지방법원 서부지원 2021. 9. 7. 선고 2021가소7254 판결이 공제액 전부의 반환을 명했고, 항소심도 집주인의 항소를 기각했습니다.

"임대 당시 목적물의 상태 등을 기준으로 한 원상회복의무의 내용과 범위 및 임대목적물의 통상적인 사용에 따른 자연적 마모 또는 감가상각의 결과가 아닌 원고의 책임 있는 사유로 인하여 훼손, 파손되었다는 점 등은 임대인이 주장·증명하여야 한다." — 부산지방법원 2022나71493

이 사건에는 하나가 더 있습니다. 1심은 집주인에게 공시송달로 진행되었는데, A씨가 판결을 받은 뒤 채무불이행자명부 등재를 신청하자 집주인이 비로소 판결을 알고 추완항소를 했습니다. 100만 원 남짓한 돈이었지만 A씨는 판결과 집행 절차까지 밟아 돌려받았습니다. 상고 여부는 확인되지 않았습니다.

두 번째 사례 — '고양이 훼손은 임차인 책임' 특약이 있어도 증거가 없으면 공제할 수 없었습니다

수원지방법원 2026. 9. 10. 선고 2025나59409 판결의 사건입니다. B씨는 2019년 수원시 팔달구의 1층 방을 보증금 300만 원, 월 40만 원에 빌려 묵시적으로 갱신해 살다가 2024. 5.경 퇴거 의사를 밝혔고, 집주인과 새 세입자 일정을 맞춰 2024. 6. 24. 집을 넘겼습니다. 밀린 월세와 수도요금 93만 원을 빼기로 합의했으니 돌려받을 돈은 207만 원이었는데, 집주인은 그중 37만 원만 보냈습니다.

계약서 특약 제7항에는 "애묘(고양이)로 인한 부동산의 훼손은 임차인이 책임진다"는 문구가 있었습니다. 집주인은 B씨가 고양이와 강아지를 키워 배설물 냄새가 심하게 남고 싱크대와 걸레받이 몰딩이 훼손되었으며, 소음방지 패널을 붙이느라 못을 박아 벽지가 상했다면서 집안 청소비 20만 원, 살균 소독비 2회 40만 원, 탈취 작업비 40만 원을 공제해야 한다고 했습니다. 법원은 집주인이 낸 서류와 영상만으로는 그 훼손이 생겼다는 점도, 비용이 그만큼이라는 점도 인정하기 부족하다며 받아들이지 않았습니다. 1심인 수원지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가소393190 판결이 170만 원 전액을 인정했고 항소는 기각되었습니다. 특약이 있다는 것과 그 특약에 해당하는 훼손이 증명되었다는 것은 별개라는 점을 보여 주는 판결입니다. 상고 여부는 확인되지 않았습니다.

세 번째 사례 — 오피스텔에서 고양이를 키운 세입자는 수리비와 청소비를 물었습니다

이번에는 세입자가 진 판결입니다. 의정부지방법원 2023. 11. 9. 선고 2023나201691 판결의 C씨는 하남시의 오피스텔을 보증금 1,000만 원, 월 85만 원(갱신 후 88만 원)에 빌렸다가 재계약 조건이 맞지 않아 만료 약 두 달 전인 2021. 8. 18. 집을 넘겼습니다. 집주인은 도배·바닥 수리비 90만 원과 욕실선반 수리비 15만 원, 입주청소비 25만 원, 부동산중개수수료 52만 원, 세금계산서 비용 13만 원 등을 빼고 나머지를 돌려주었습니다. C씨는 지급명령을 신청했고, 사건은 소송으로 넘어가 공제액 중 139만 원의 반환을 다투게 되었습니다.

법원은 C씨가 오피스텔에서 반려동물을 키웠고 그 과정에서 도배, 장판, 가구, 욕실장 선반이 훼손된 사실을 인정해 수리비 105만 원 공제를 그대로 두었습니다. 입주청소비 25만 원도 고양이 털과 냄새 때문에 에어컨 필터와 환풍구까지 청소해야 했다며 원상회복비용으로 보았습니다. 반면 중개수수료는 달랐습니다. C씨가 2년 가까이 살았고 재계약 협의가 안 되어 조금 일찍 나간 사정에서는 새 세입자를 구하는 중개수수료를 C씨가 부담할 이유가 없다며, 이미 돌려받은 9만 원을 뺀 43만 원과 세금계산서 비용 13만 원, 합계 56만 원만 돌려주라고 했습니다. 1심인 의정부지방법원 남양주지원 2022. 12. 2. 선고 2021가소104861 판결보다 줄어든 금액입니다. 반려동물로 인한 손상은 공제되고, 세입자에게 넘길 근거가 없는 비용은 공제되지 않는다는 구분이 한 판결 안에 함께 있습니다.

네 번째 사례 — 곰팡이는 집주인 몫, 고양이 냄새 청소비는 세입자 몫이었습니다

서울북부지방법원 2026. 6. 23. 선고 2025가단104882 판결의 D씨는 서울 강북구의 빌라를 보증금 1억 원, 월 10만 원에 빌렸고, 계약서에는 애완동물을 키우지 않는다는 특약이 있었습니다. 계약이 끝나 이사한 뒤 집주인 입회하에 집 상태를 확인했지만, 집주인은 훼손 부분의 수리와 고양이 사육으로 인한 청소비를 공제하겠다며 보증금을 돌려주지 않았고, 1,000만 원을 빼는 합의안을 내밀었습니다. D씨는 이를 거절하고 임차권등기명령을 받은 뒤, 아버지를 통해 카카오톡으로 빈집 사진과 도어락 비밀번호를 보내 집을 넘겼습니다. 법원은 집주인이 메시지를 읽지 않았더라도 알 수 있는 상태에 놓였으니 인도는 끝났다고 보았습니다.

공제 항목별 결론은 이렇게 갈렸습니다. 세입자가 깨뜨렸다고 인정한 안방 문은 집주인의 견적서 두 장이 금액도 다르고 일방적으로 받은 것이라 그대로 믿지 않고, 세입자가 인정한 범위인 20만 원만 인정했습니다. 베란다 문·타일·문틀·방충망은 입주 전 상태를 알 증거가 없어 배척했습니다. 벽지는 오히려 집주인에게 불리했습니다. 중개사무소가 계약 전 인터넷에 올린 사진에 이미 곰팡이와 누수 얼룩이 있었고, D씨 측이 여러 차례 누수와 곰팡이를 알렸으며, 집주인도 "전 세입자가 관리를 제대로 안 해서"라고 답한 기록이 있었습니다. 법원은 곰팡이로 상한 벽지는 집주인의 수선의무 영역이라고 보았습니다. 반면 고양이는 달랐습니다. 집주인이 퇴거 무렵 캣타워와 고양이 2마리를 확인한 영상이 있었고, "지인의 고양이를 이틀 맡았을 뿐"이라는 주장은 받아들여지지 않아 분변 냄새 제거 청소비 30만 원이 공제되었습니다. 연체 월세 70만 원까지 합한 120만 원만 빼고 9,880만 원을 돌려주라는 판결이었습니다. 항소 여부는 확인되지 않았습니다.

세입자에게 아쉬운 대목도 있습니다. D씨는 수도관 동파 수리비로 낸 43만 원을 공제 금액과 상계하려 했지만, 법원은 계약서의 '임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 반환한다'는 조항을 필요비 상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보아 받아들이지 않았습니다. 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결도 원상복구 약정을 유익비 상환청구권 포기의 취지로 본 적이 있습니다. 살면서 고친 비용은 그때그때 집주인에게 청구해 두는 편이 안전합니다.

다섯 번째 사례 — 못 자국 3군데와 25개는 결론이 달랐습니다

못 자국은 같은 항목인데도 결론이 반대로 나온 두 판결이 있습니다. 인천지방법원 2025. 7. 24. 선고 2024나60230 판결의 E씨는 인천 부평구 아파트를 보증금 3억 원에 2년 빌렸는데, 집주인이 원상회복비용 500만 원을 남기고 나머지만 돌려주었습니다. 집주인은 몰딩과 벽에 못 자국이 있다며 몰딩 교체비 130만 원과 도배비 180만 원, 장판 교체비 110만 원을 내세웠습니다. 법원은 그 못 자국이 모두 계약 이후에 생긴 것인지 알 수 없고(E씨는 시계와 액자를 걸려고 3군데에만 박았다고 했습니다), 위치를 보면 시계·액자·커튼용이며 개수도 특별히 많지 않아 통상의 사용으로 생길 수 있는 정도라고 보았습니다. 게다가 청구된 비용은 자국을 메우는 비용이 아니라 몰딩 전체 교체와 전체 도배 비용이었습니다. 장판도 통상의 손모를 넘는 훼손이 증명되지 않았습니다. 인정된 것은 실제로 파손된 현관 타일 하나였고, 그마저 신품 자재 기준이라 감가상각 50%를 빼 247,572원, 여기에 비례한 청소·폐기물 비용 47,407원만 공제 대상으로 계산되었습니다. 1심인 인천지방법원 2024. 4. 26. 선고 2023가소500215 판결에 대해 집주인만 항소했고 항소는 기각되었습니다.

반대편이 서울중앙지방법원 2024. 7. 18. 선고 2023나77742 판결입니다. F씨는 서울 동작구의 20년 넘은 아파트에서 4년을 살았는데, 집주인 허락 없이 못을 박아 거실에만 20여 개, 한쪽 벽면에만 8개, 집 전체로 25개 이상의 못 자국이 남았습니다. 법원은 이 정도면 통상의 사용에 따른 손모라고 보기 어렵다고 했습니다. 다만 벽지 찢김과 얼룩, 환풍기 찌든 때, 배수구 부식, 인터폰 고장, 샤워커튼 곰팡이, 문의 스티커 자국 등 나머지 아홉 가지는 4년 거주와 건물 노후를 고려하면 세입자 책임이라고 볼 증거가 없다고 했습니다. "기본 시설물(벽지, 장판 포함) 파손 및 훼손 시 원상복구"라는 특약도 통상의 손모까지 세입자가 부담한다는 합의로는 보지 않았습니다. 집주인이 실제 지출 증빙 없이 도배 견적서만 낸 점을 고려해 견적액 1,636,800원의 30%인 491,040원만 공제했고, 이 판결은 확정되었습니다. 못 몇 개가 문제가 아니라, 개수·위치·허락 여부가 통상의 사용 범위를 넘었는지가 기준이었습니다.

여섯 번째 사례 — 실내 흡연으로 변색된 도배비는 절반을 물었습니다

부산지방법원 2026. 4. 16. 선고 2025나43243 판결은 부산 해운대구 아파트 세입자 G씨가 대신 낸 장기수선충당금을 돌려달라고 한 사건인데, 집주인이 여러 손해를 공제하겠다고 맞섰습니다. 새 세입자가 부른 입주청소업체의 견적서에는 집 전체에 찌든 담배 냄새가 가득하고 특히 안방과 안방 화장실에 니코틴이 심하다는 내용이, 도배업체 견적서에는 실내 흡연으로 안방 도배지가 변색되고 냄새가 배었다는 내용이 적혀 있었습니다. 결정적인 것은 G씨 자신의 말이었습니다. 퇴거 때 집주인이 항의하자 G씨는 남편이 흡연자라 냄새가 났을 것이고 죄송하다는 취지로 답했습니다.

법원은 도배비 60만 원에 대한 책임을 인정하면서도, G씨가 집주인이 살던 상태 그대로 입주해 이미 벽지가 상당히 낡아 있었고 그 뒤 자연 노후가 더 진행된 점을 들어 50%인 30만 원으로 제한했습니다. 분실한 콘센트 커버 1개와 음식물처리기 카드 1장 값은 인정했지만, 다른 카드들은 계약 때 넘겨받았다는 증거가 없어 배척했고, 욕실장 모서리·걸레받이·배수구 마개 손상도 영상만으로는 통상의 손모를 넘었다고 보기 어렵다고 했습니다. 1심인 부산지방법원 서부지원 2025. 5. 13. 선고 2024가소11506 판결보다 줄어든 393,650원이 최종 반환액이었습니다. 퇴거 현장에서 무심코 한 사과 한마디가 증거가 될 수 있다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

집주인이 뺀 돈을 되돌려 보내면 오히려 손해를 봅니다

공제에 화가 나 받은 돈을 돌려보내고 "전액이 아니면 안 받겠다"고 하는 분도 있습니다. 제주지방법원 2026. 5. 27. 선고 2025가단8582 판결의 H씨가 그랬습니다. 제주시 아파트 보증금 1억 2,000만 원 중 집주인이 장판 찢어짐, 베란다 페인트 오염, 천장등 쪽 도배, 화장실 유리 망실을 이유로 83만 원을 빼고 119,170,000원을 보내자, H씨는 같은 날 전액을 되돌려 보내고 집주인의 연락과 송금을 차단했습니다.

법원은 공제 항목 중 천장등 쪽 도배와 화장실 유리는 인정하지 않았고, 장판과 페인트는 입주 전후 비교 사진상 통상의 손모와 아닌 부분이 섞여 있다며 55만 원의 50%인 27만 5,000원만 인정했습니다. 공제 다툼에서는 H씨가 상당 부분 이긴 셈입니다. 그러나 지연손해금에서는 졌습니다. 법원은 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결의 취지를 들어, 차액이 정당한 반환액의 0.46%에 불과한데 세입자가 받은 돈을 돌려보내고 송금까지 막은 것은 채권자지체라고 보았습니다. 결국 1억 1,917만 원에 대해서는 이자가 붙지 않았고, 차액 55만 5,000원에만 지연손해금이 인정되었습니다. 99다34697 판결 자체는 32만 6,000원짜리 원상회복 미이행을 이유로 1억 2,500만 원이 넘는 보증금 전액의 반환을 거부할 수는 없다고 한, 세입자에게 유리한 판결입니다. 사소한 원상회복을 이유로 보증금 전부를 묶어 둘 수 없다는 원칙이 거꾸로 세입자의 수령 거절에도 적용된 것입니다. 받을 돈은 일단 받고, 다툴 차액은 따로 청구하는 것이 맞습니다.

항목별로 갈린 기준을 모아 보면

• 벽지 — 입주 때 있던 오염(부산지방법원 2022나71493), 집주인 수선의무 영역의 누수·곰팡이(서울북부지방법원 2025가단104882)는 세입자 몫이 아닙니다. 흡연 변색처럼 통상의 사용을 넘은 오염은 노후도를 감안해 일부 비율로 공제되었습니다(부산지방법원 2025나43243).

• 장판 — 찍힘·눌림은 통상의 손모로 본 판결이 많았고(인천지방법원 2024나60230), 찢어짐은 전후 사진으로 일부 인정되더라도 전면 교체비의 절반으로 줄었습니다(제주지방법원 2025가단8582).

• 못 자국 — 시계·액자·커튼용 몇 개는 통상의 사용(인천지방법원 2024나60230), 허락 없는 25개 이상은 통상의 사용을 넘는다고 보았습니다(서울중앙지방법원 2023나77742).

• 청소비 — 반려동물 털과 냄새로 특별 청소가 필요했던 경우에는 인정되었고(의정부지방법원 2023나201691, 서울북부지방법원 2025가단104882), 근거 없는 퇴실청소 위약금은 배척되었습니다(부산지방법원 2022나71493).

• 반려동물 — 금지 특약 위반이나 사육 사실이 영상으로 확인되면 공제되었고, 특약이 있어도 훼손과 비용이 증명되지 않으면 배척되었습니다(수원지방법원 2025나59409).

• 노후 설비 — 12년 쓴 보일러, 20년 넘은 아파트의 배수구·인터폰은 세입자 책임이 아니었습니다(부산지방법원 2022나71493, 서울중앙지방법원 2023나77742).

• 중개수수료 — 계약을 거의 채우고 나간 세입자에게 넘긴 중개수수료는 돌려주라고 했습니다(의정부지방법원 2023나201691).

내 사건 직접 점검해 보기

집주인의 공제 문자를 받았다면 지금 다음 순서로 확인해 보십시오.

1. 항목과 금액을 서면으로 받습니다. "수리비 80만 원"처럼 뭉뚱그린 금액이면 항목별 내역과 견적서·영수증을 문자로 요청합니다. 실제 지출 증빙이 없고 견적서만 있다면 그 자체가 다툴 지점입니다(서울중앙지방법원 2023나77742).

2. 입주 당시 사진을 찾습니다. 휴대전화 사진첩에서 계약일과 이사일 무렵을 찾아보고, 중개사무소가 올렸던 매물 사진이나 광고 캡처도 확인합니다. 서울북부지방법원 2025가단104882 사건에서는 중개사무소가 계약 전 인터넷에 올린 사진이 결정적이었습니다.

3. 항목마다 '노후인가, 훼손인가'를 나눕니다. 몇 년을 살았는지, 건물이 몇 년 되었는지, 그 자국이 정상적인 생활에서 생길 만한 것인지를 적어 봅니다.

4. 내 책임이 맞는 항목은 금액만 다툽니다. 부분 보수로 충분한데 전체 교체비를 청구했는지, 신품 기준이라 감가상각을 빼야 하는지 확인합니다(인천지방법원 2024나60230).

5. 공제 근거가 없는 비용을 골라냅니다. 중개수수료, 다음 세입자를 위한 일반 입주청소, 원래 비치되어 있던 가구 처리비는 따로 근거가 있어야 합니다.

6. 내가 대신 낸 돈을 정리합니다. 장기수선충당금, 직접 낸 수리비가 있다면 영수증과 함께 반환이나 상계를 주장할 수 있는지 봅니다(부산지방법원 2025나43243).

이사 나가는 날부터 할 일

• 퇴거 1주 전 — 집 전체를 같은 각도로 다시 촬영합니다. 벽면, 바닥, 문, 욕실, 싱크대, 창틀을 방마다 동영상으로 한 바퀴 돌며 날짜가 남게 찍습니다. 반려동물을 키웠다면 전문 청소나 탈취를 미리 해 두고 영수증을 보관합니다.

• 퇴거 당일 — 가능하면 집주인과 함께 상태를 확인하고, 지적받은 부분은 그 자리에서 사진을 찍습니다. 책임을 인정하거나 사과하는 말은 아끼십시오. 부산지방법원 2025나43243 사건에서는 사과 한마디가 증거가 되었습니다. 열쇠나 비밀번호를 넘긴 시각은 문자로 남깁니다(서울북부지방법원 2025가단104882).

• 공제 통보를 받은 날 — 일부 반환금이 들어왔다면 돌려보내지 말고 받아 두십시오(제주지방법원 2025가단8582). 이의가 있다는 점과 항목별 근거 자료를 요청한다는 점을 문자로 보냅니다.

• 2주 안 — 입주·퇴거 사진과 견적서를 비교해 다툴 항목과 인정할 항목을 정하고, 내용증명으로 반환을 요구합니다. 보증금 대부분이 묶여 있는데 이사를 해야 한다면 주택임대차보호법 제3조의3의 임차권등기명령을 먼저 검토합니다.

• 1~2개월 안 — 답이 없으면 지급명령이나 소액사건 소송을 냅니다. 돌려받을 보증금에는 지연손해금이 붙고, 수원지방법원 2025나59409 판결은 소장 송달 다음 날부터 연 12%를 인정했습니다.

기억이 아니라 기록으로 다툽니다

이 글의 판결들은 대부분 사진 한 장, 문자 한 줄에서 갈렸습니다. 부산 원룸 사건에서는 입주 당시 벽지 얼룩과 시트지 박리 사진이 공제를 막았고, 서울북부 빌라 사건에서는 중개사무소의 매물 사진과 누수를 알린 카카오톡 기록이 벽지 책임을 집주인에게 돌렸습니다. 반대로 같은 판결에서 고양이 2마리와 캣타워가 찍힌 영상은 청소비 공제의 근거가 되었습니다. 인천 아파트 사건에서는 "3군데만 박았다"는 세입자의 말을 뒤집을 집주인의 입주 전 사진이 없었습니다. 입주 체크리스트를 따로 쓰지 않았더라도, 입주 첫날 찍은 사진을 집주인에게 문자로 보내 두면 날짜와 상대방 수신이 함께 남습니다. "들어올 때부터 그랬다"는 말은 사진이 있을 때만 힘을 가집니다.

수십만 원이라도 다툴 수 있습니다 — 지급명령과 소액사건

공제액이 수십만 원이라 소송은 엄두가 안 난다는 분이 많지만, 이 글의 사건 상당수가 바로 그 규모였습니다. 소액사건심판규칙 제1조의2에 따라 소송목적의 값이 3,000만 원 이하인 금전 청구는 소액사건으로 진행됩니다. 소액사건심판법 제5조의3은 법원이 피고에게 청구대로 이행하라는 이행권고결정을 할 수 있게 하고, 제5조의4에 따라 피고는 송달받은 날부터 2주 안에 이의할 수 있습니다. 민사소송법 제462조의 지급명령도 쓸 수 있는데, 상대방이 2주 안에 이의하면 소송으로 넘어갑니다(제470조). 의정부지방법원 2023나201691 사건과 인천지방법원 2024나60230 사건도 지급명령에서 시작했습니다.

소액사건 판결서에는 이유를 적지 않을 수 있고(소액사건심판법 제11조의2), 항소심 판결에 대한 상고도 헌법·법률 위반이나 대법원 판례 위반이 있을 때로 제한됩니다(같은 법 제3조). 그래서 1심과 항소심에서 사진과 견적의 허점을 처음부터 정확히 짚는 것이 사실상 전부입니다. 집주인이 판결을 받고도 돈을 주지 않으면 부산 원룸 사건처럼 채무불이행자명부 등재나 강제집행 절차로 이어 갈 수 있습니다.

여기서부터는 변호인이 필요합니다

공제액이 작고 항목이 분명하다면 사진과 문자만으로 집주인과 정리되는 경우도 많습니다. 그러나 집주인이 수백만 원 단위의 전체 리모델링 비용을 청구했거나, 반려동물·흡연처럼 세입자 책임이 일부 인정될 여지가 있어 비율과 감가상각을 다퉈야 하거나, 보증금 대부분이 묶인 채 이사 날짜가 다가오는 경우는 다릅니다. 앞의 판결들이 보여 주듯 같은 못 자국, 같은 고양이를 두고도 증거의 모양에 따라 0원과 전액 사이에서 결론이 갈렸고, 받은 돈을 돌려보내는 한 번의 선택이 지연손해금을 날리기도 했습니다. 특히 원상회복 조항 때문에 살면서 고친 비용을 청구하지 못하게 되는 함정(서울북부지방법원 2025가단104882)처럼, 계약서 문구가 생각지 못한 방향으로 작동하기도 합니다.

자주 묻는 질문

원룸에서 2년 살고 나왔는데 집주인이 벽지 전체 도배비를 보증금에서 빼겠다고 합니다. 내야 합니까?

대부분 전액을 낼 필요는 없습니다. 2년 동안 정상적으로 살며 생긴 변색과 얼룩은 통상의 손모이고, 입주 때 있던 오염은 처음부터 세입자 책임 밖입니다(부산지방법원 2022나71493). 다만 찢어짐이나 흡연 변색처럼 통상의 사용을 넘은 부분이 증명되면 노후도를 고려한 일부가 공제될 수 있습니다(부산지방법원 2025나43243).

계약서에 '퇴실 시 원상복구' 특약이 있으면 새 벽지·새 장판 값을 모두 물어야 합니까?

그렇지 않습니다. 서울중앙지방법원 2023나77742 판결은 "기본 시설물(벽지, 장판 포함) 파손 및 훼손 시 원상복구"라는 특약을 통상의 손모까지 세입자가 부담하는 합의로 보지 않았습니다. 원상회복의 범위를 구체적으로 따로 정한 약정이 있다면 결론이 달라질 수 있으므로 특약 문구를 정확히 확인해야 합니다.

반려동물 금지 특약을 어기고 고양이를 키웠다면 집주인이 청구한 금액을 다 물어야 합니까?

경우에 따라 다릅니다. 사육 사실과 훼손이 영상·견적으로 확인되면 청소비나 수리비가 공제되었지만(서울북부지방법원 2025가단104882는 30만 원, 의정부지방법원 2023나201691은 수리비 105만 원과 청소비 25만 원), 특약이 있어도 훼손과 비용이 증명되지 않으면 배척되었습니다(수원지방법원 2025나59409).

벽에 못을 박아 액자를 걸었는데 못 자국 보수비를 보증금에서 빼도 됩니까?

몇 개 수준이면 대개 공제할 수 없습니다. 인천지방법원 2024나60230 판결은 시계·액자·커튼용으로 보이는 몇 개의 못 자국을 통상의 사용으로 보았습니다. 다만 허락 없이 25개 이상을 박은 사건에서는 도배 견적의 30%가 공제되었습니다(서울중앙지방법원 2023나77742).

집주인이 공제하고 보낸 보증금을 돌려보내고 전액을 요구해도 됩니까?

권하지 않습니다. 제주지방법원 2025가단8582 판결은 차액이 작은데 세입자가 받은 돈을 돌려보내고 송금을 막은 것을 채권자지체로 보아, 돌려보낸 금액에 대한 지연손해금을 인정하지 않았습니다. 받은 돈은 받아 두고 다툴 차액만 따로 청구하는 것이 안전합니다.

원룸 보증금에서 수십만 원이 빠졌는데 소송까지 할 수 있습니까?

할 수 있습니다. 3,000만 원 이하의 금전 청구는 소액사건으로 진행되고(소액사건심판규칙 제1조의2), 지급명령으로 시작할 수도 있습니다(민사소송법 제462조). 부산지방법원 2022나71493 사건은 117만 6,000원, 수원지방법원 2025나59409 사건은 170만 원을 두고 항소심까지 가서 세입자가 돌려받았습니다.

이 글에서 인용한 판결과 법령

• 부산지방법원 2023. 9. 6. 선고 2022나71493 판결 — 원룸 공제 1,176,000원(도배·문·보일러·청소 위약금·폐기물) 전부 배척, 원상회복 범위와 귀책은 임대인 증명 (1심 부산지방법원 서부지원 2021. 9. 7. 선고 2021가소7254 판결, 항소기각, 상고 여부 미확인)

• 수원지방법원 2026. 9. 10. 선고 2025나59409 판결 — '애묘 훼손은 임차인 책임' 특약에도 훼손·비용 증명 부족으로 청소·소독·탈취비 공제 배척 (1심 수원지방법원 2025. 5. 30. 선고 2024가소393190 판결, 항소기각, 상고 여부 미확인)

• 의정부지방법원 2023. 11. 9. 선고 2023나201691 판결 — 오피스텔 반려동물 훼손 수리비·입주청소비 공제 인정, 중개수수료 공제 부정 (1심 의정부지방법원 남양주지원 2022. 12. 2. 선고 2021가소104861 판결 일부 취소, 상고 여부 미확인)

• 서울북부지방법원 2026. 6. 23. 선고 2025가단104882 판결 — 누수·곰팡이 벽지는 임대인 수선의무, 고양이 청소비 30만 원 공제, 원상회복 약정에 따른 필요비 상환청구 배척, 도어락 비밀번호 통지로 인도 (항소 여부 미확인)

• 인천지방법원 2025. 7. 24. 선고 2024나60230 판결 — 시계·액자용 못 자국과 장판은 통상의 손모, 현관 타일 복구비 감가상각 50% (1심 인천지방법원 2024. 4. 26. 선고 2023가소500215 판결, 항소기각, 상고 여부 미확인)

• 서울중앙지방법원 2024. 7. 18. 선고 2023나77742 판결 — 무단 못 자국 25개 이상은 통상의 손모 초과, 나머지 9개 항목 배척, 도배 견적 30% 공제 (1심 서울중앙지방법원 2023. 11. 22. 선고 2023가소107141 판결 일부 취소, 확정)

• 부산지방법원 2026. 4. 16. 선고 2025나43243 판결 — 실내 흡연 도배비 50% 책임 제한, 교부 증거 없는 카드 배척 (1심 부산지방법원 서부지원 2025. 5. 13. 선고 2024가소11506 판결 일부 취소, 상고 여부 미확인)

• 제주지방법원 2026. 5. 27. 선고 2025가단8582 판결 — 장판·페인트 공제 50%, 일부 반환금을 돌려보낸 세입자의 채권자지체 (항소 여부 미확인)

• 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 — 원상회복의무의 범위는 체결 경위·임대 당시 상태 등을 고려해 구체적·개별적으로

• 대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 — 임대 당시 이미 있던 종전 임차인 설치 부분은 원칙적으로 원상회복 대상 아님

• 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671 판결, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 — 보증금에서 공제할 채권의 발생은 임대인이 주장·증명

• 대법원 1999. 11. 12. 선고 99다34697 판결 — 사소한 원상회복 미이행을 이유로 보증금 전액 반환 거절 불가

• 대법원 2009. 6. 25. 선고 2009다24415 판결 — 신품 교체 비용으로 손해를 산정할 때 감가상각 공제

• 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 — 원상복구 약정은 유익비 상환청구권을 미리 포기한 취지

• 법령 — 민법 제615조, 제623조, 제654조; 민사소송법 제202조의2, 제462조, 제470조; 소액사건심판법 제3조, 제5조의3, 제5조의4, 제11조의2; 소액사건심판규칙 제1조의2; 주택임대차보호법 제3조의3 (2026년 10월 13일 korean-law 조회 기준 현행)

법무법인 도모는 이 사건을 이렇게 진행합니다

첫 상담에서 확인하는 것

첫 상담에서는 집주인이 보낸 공제 내역부터 항목별로 펼쳐 놓습니다. 각 항목이 견적인지 실제 지출인지, 부분 보수 비용인지 전체 교체 비용인지, 그 근거로 어떤 사진이 있는지를 확인합니다. 그다음 계약서 특약에서 원상복구·반려동물·청소비 문구를 찾고, 입주 당시 사진과 매물 광고, 거주 기간과 건물 연식, 살면서 집주인에게 하자를 알린 문자를 시간 순서로 맞춰 봅니다. 이미 일부 반환금을 받았는지, 집을 언제 어떤 방식으로 넘겼는지, 퇴거 현장에서 집주인에게 어떤 말을 했는지도 이 단계에서 살핍니다.

고준용 변호사의 대응 방식

저는 이 사건을 책임과 금액의 두 축으로 나누어 봅니다. 첫째, 책임입니다. 집주인이 내세운 항목을 하나씩 들어 입주 당시부터 있던 것, 살면서 자연스럽게 생긴 것, 집주인이 고쳐 주었어야 할 것, 세입자 책임이 맞는 것으로 분류하고, 앞의 세 가지는 대법원 95다14664 판결의 증명책임 원칙에 따라 집주인이 증명하지 못한 부분으로 정리합니다. 둘째, 금액입니다. 세입자 책임이 일부 인정될 항목이라도 부분 보수로 충분한지, 신품 기준이라 감가상각을 빼야 하는지, 실제 지출 증빙이 있는지를 따져 공제액을 줄입니다. 받을 돈은 먼저 받아 두고 차액만 청구하도록 순서를 잡고, 내용증명으로 정리가 되지 않으면 지급명령이나 소액사건으로 빠르게 넘어갑니다. 보증금 대부분이 묶여 있다면 임차권등기명령을 함께 진행해 이사와 회수를 동시에 지킵니다. 반대로 집주인을 대리하는 사건이라면 같은 기준으로 공제가 인정될 항목만 추려 증빙을 갖추게 합니다.

함께할 때 결과가 달라지는 이유

이 사건은 사진 몇 장과 문자 몇 줄, 그리고 견적서의 숫자에서 결론이 갈립니다. 같은 못 자국이 한 판결에서는 통상의 사용이 되고 다른 판결에서는 공제 사유가 되었고, 공제 다툼에서 대부분 이긴 세입자가 받은 돈을 돌려보낸 한 번의 선택으로 지연손해금을 잃었습니다. 저희가 판결을 판결번호 단위로 읽는 이유는 그 차이가 어떤 증거와 어떤 선택에서 나왔는지 알기 위해서입니다. 법무법인 도모도 보증금 반환과 원상회복 공제를 쟁점으로 한 임대차 분쟁을 다루고 있지만, 결과는 사건마다 다르므로 계약서와 사진을 정확히 맞춰 보는 것에서 출발합니다. 받은 돈을 돌려보내기 전에, 집주인에게 사과 문자를 보내기 전에, 이사 날짜가 다가오기 전에 상담하시는 것이 보증금을 지키는 순서입니다.

법무법인 도모가 함께하겠습니다

보증금에서 빠진 몇십만 원은 금액보다 억울함이 더 큰 돈입니다. 이 글에 적은 판결들은 같은 벽지와 같은 장판을 두고 공제가 전부 막히기도 하고 일부 인정되기도 한 실제 기록이며, 그 갈림점은 입주 때의 사진과 퇴거 때의 대응에서 만들어졌습니다.

집주인의 공제 통보를 받으셨다면, 받은 돈을 어떻게 할지 정하기 전에 법무법인 도모로 문의해 주십시오. 공제 항목을 하나씩 나누어 다툴 것과 인정할 것을 정리하고, 지급명령이나 소액사건으로 돌려받는 순서를 함께 설계해 드리겠습니다.

수원·경기 남부에서 상담이 필요하시다면

법무법인 도모는 수원 광교와 서울 양재에 사무소를 둔 로펌입니다. 수원지방법원과 가까운 광교중앙로에 자리하고 있으며, 수원·용인·화성·성남·안양·오산·평택 등 경기 남부 전역의 임대차·보증금 반환 사건을 맡고 있습니다. 서울에 계신 분은 서울 서초구 강남대로 212 보은빌딩 7층의 양재 사무소에서도 상담을 받으실 수 있습니다. 대표변호사를 포함한 8인의 변호사가 사건을 직접 담당합니다.

수원지방법원 본원과 성남·안양·안산·평택·여주지원 관할의 원룸·오피스텔·빌라에서 나오면서 벽지·장판·청소비·반려동물 냄새·못 자국을 이유로 보증금이 공제되었다면, 초기 대응이 결과를 가릅니다. 상담 때는 임대차계약서와 특약, 입주 당시와 퇴거 당시의 사진·동영상(촬영 날짜가 보이도록), 중개사무소 매물 광고 캡처, 집주인이 보낸 공제 내역 문자와 견적서·영수증, 보증금 입금과 일부 반환 내역이 보이는 통장 거래내역, 살면서 하자를 알린 문자·카카오톡, 열쇠나 도어락 비밀번호를 넘긴 기록, 대신 낸 수리비나 장기수선충당금 영수증을 가져오시면 첫 상담에서 다툴 항목과 예상 반환액, 지급명령·소액사건 중 어느 절차로 갈지까지 함께 짚어 드립니다. 수원 법무법인 도모로 문의해 주시기 바랍니다.